中長期商業(yè)運營模式及分樓層運作建議頁

1、一、中長期商業(yè)管理運營模式建議一、中長期商業(yè)管理運營模式建議 1、 建議引進運營管理公司。建議引進運營管理公司。 運營管理公司作為“第四方”，能夠有效協(xié)調(diào)開發(fā)商、投資客 和 經(jīng)營商三者之間的關(guān)系： u 協(xié)調(diào)開發(fā)商與投資客之間的關(guān)系。運營管理公司能夠代替開發(fā) 商與投資客簽定“售后包租”等一系列的合同，使開 發(fā)商從 繁 雜的商業(yè)運營過程中“抽身”，實現(xiàn)“坐享其成”。 2 u 協(xié)調(diào)投資客與經(jīng)營商之間的關(guān)系。運營管理公司的長期有效運 營，不僅使經(jīng)營商的經(jīng)營狀況越來越好，而且使投資客獲得穩(wěn) 定的租金收益。 u 協(xié)調(diào)開發(fā)商與經(jīng)營商之間的關(guān)系。運營管理公司對物業(yè)實行統(tǒng) 一 的經(jīng)營管理，使項目能夠健康的，可持

2、續(xù)的發(fā)展，樹立項 目良好的形象。開發(fā)商和經(jīng)營商兩者可受益。 運營管理公司作為一條“紐帶”將其它三方合理的組合在一起， 各方權(quán)責明確，實現(xiàn)“四方和諧”和項目的長期健康運營。 3 監(jiān)督運營管理公司監(jiān)督運營管理公司 代開發(fā)商支付投資回報代開發(fā)商支付投資回報支付租金、綜合支付租金、綜合 管理費用等管理費用等 聘請運營管理公司聘請運營管理公司 代表開發(fā)商執(zhí)行經(jīng)營管理代表開發(fā)商執(zhí)行經(jīng)營管理 開發(fā)商開發(fā)商 運營管理公司運營管理公司 經(jīng)營商經(jīng)營商 投資客投資客 招商、管理、運營招商、管理、運營 4 2、運營管理公司的合作年限及續(xù)約建議、運營管理公司的合作年限及續(xù)約建議 運營管理公司的合作年限采用“3X”或者“

3、5X”模式。 根據(jù)開發(fā)商銷售過程簽定的合同，35年正是開發(fā)商承 諾的 包租年限。首輪35年固定合同到期后，再由商鋪小業(yè)主協(xié)議決 定是否與之續(xù)約。 5 3、開發(fā)商與運營管理公司職責簡述、開發(fā)商與運營管理公司職責簡述 1）純經(jīng)營管理）純經(jīng)營管理 運營管理公司的主要職責運營管理公司的主要職責 開發(fā)商的主要職責開發(fā)商的主要職責 p商業(yè)規(guī)劃 p招商統(tǒng)籌 p經(jīng)營維護 p租金收取 p物業(yè)管理 p廣告宣傳 p活動組織 p前期運營保障金支付 p作好運營商與小業(yè)主之間的協(xié)調(diào)工作 6 2）帶有包租性質(zhì)的經(jīng)營管理）帶有包租性質(zhì)的經(jīng)營管理 運營管理公司的主要職責運營管理公司的主要職責 運營管理公司除了負責常規(guī)的經(jīng)營管理

4、工作外，還需按照約 定租金和約定的年限，向開發(fā)商支付租金。 開發(fā)商的主要職責開發(fā)商的主要職責 開發(fā)商負責協(xié)調(diào)運營商與小業(yè)主之間的關(guān)系。 7 4、運營管理公司導入方式、運營管理公司導入方式 1） 聘請專業(yè)公司擔綱聘請專業(yè)公司擔綱 即聘請專業(yè)運營管理公司直接經(jīng)營管理，開發(fā)商處于監(jiān)控執(zhí) 行地位。由于開發(fā)商擅長于產(chǎn)品的開發(fā)，而缺少經(jīng)營管理的經(jīng)驗。 采取該模式，不僅有助于減輕開發(fā)商的負擔和風險，而且更有利 于項目的運作。 8 2） 開發(fā)商與專業(yè)公司合作組建開發(fā)商與專業(yè)公司合作組建 即由開發(fā)商聘請具有豐富經(jīng)驗的運營管理公司，由其提供 專業(yè)顧問意見，交由合作組建的運營管理公司執(zhí)行。這種模式， 開發(fā)商可以充分

5、借鑒運營管理公司的經(jīng)驗。 3） 開發(fā)商自建開發(fā)商自建 即有開發(fā)商自己組建運營營管理公司（或部門），按市場 化運作方式進行系統(tǒng)的經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商租賃、經(jīng)營管 理、物業(yè)管理等工作。這種模式，對開發(fā)商來說風險較大，負擔 最重。 9 二、地下二、地下1層層2層運作建議層運作建議 1、運作策略建議：、運作策略建議： 售后包租。售后包租。 售后包租即指開發(fā)商為促進銷售，在商鋪出售時與買受人約 定，在出售后的一定年限內(nèi)由該開發(fā)商或運營管理公司以代理出 租的方式進行包租以事先約定的租金標準支付投資客回報的行為。 10 2、目標購買者分析：、目標購買者分析： 地下1層2層商鋪面積較小，適合各類型投資者特

6、別是中小投 資者。他們自身大多不具備經(jīng)營能力，看重的是租金回報以及物業(yè) 本身的升值。如果保證一定的投資回報對物業(yè)進行售后包租，相當 于在無風險的前提下由專業(yè)運營管理公司幫他們打理這塊資產(chǎn)，而 且能夠讓他們相對更省心省力地度過前35年的養(yǎng)鋪期。 11 3、售后包租的優(yōu)勢：、售后包租的優(yōu)勢： 由于有了售后包租的保障，中小投資者在前期不會干涉商鋪的 經(jīng)營，有利于專業(yè)運營管理公司的合理規(guī)劃和招商統(tǒng)籌； 售后包租，通過對投資客的投資回報承諾，增強他們投資的欲 望，促進商鋪的銷售； 12 引進專業(yè)運營管理公司，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運作，不僅能夠有效 阻止商業(yè)項目入市初期的頻繁“洗牌”，使項目安全的度過養(yǎng) 鋪 期

7、；而且有利于項目整體規(guī)劃并提升對外形象，使項目長期、 健康可持續(xù)的發(fā)展。 抓住投資客對前景的信心，充分發(fā)揮低層商鋪的價格優(yōu)勢，有 利于售價的提升和資金的回籠。 13 4、售后包租的問題點：、售后包租的問題點： “售后包租”的過程中，開發(fā)商并不能從中完全“抽身”，需承 擔 一定的責任。 14 5、典型投資個案分析：、典型投資個案分析： 例如：某一商鋪建筑面積為50，預計銷售價格為35000 元/。三年包租，年回報率為8%。該商鋪租賃給某知名品牌的 租金為6元/天。 15 n 根據(jù)銷售價格及回報率推算，可支撐此回報的合理租金應為：根據(jù)銷售價格及回報率推算，可支撐此回報的合理租金應為： 35000元

8、/8%365天=7.67元/天 n 與實際租金差價為：與實際租金差價為： 7.67元/天6元/天=1.67元/天 n 開發(fā)商每年應補貼的費用為：開發(fā)商每年應補貼的費用為： 1.67元/天365天=609元/ 開發(fā)商將該補貼可折算到房價中，即在開發(fā)商將該補貼可折算到房價中，即在35000元元/基礎(chǔ)上抬升基礎(chǔ)上抬升 2000元元/左右的價格。左右的價格。 16 三、三、35層運作建議層運作建議 1、運作策略建議、運作策略建議： 帶租約銷售：帶租約銷售： 帶租約銷售即先將房屋出租，在租約里明確“租期內(nèi)開發(fā)有權(quán) 進行產(chǎn)權(quán)變更”， 此后，再將房屋賣給投資型的客 戶，同時在銷售 合同里明確“此房已由開發(fā)商

9、代租，并明確租期、租金、租戶等”。 租方、買方無需接洽，均由開發(fā)商或開發(fā)商委托的專業(yè)公司全程操 作。 17 2、35層定向招租方向：層定向招租方向： 品牌大餐飲、人文茶館、咖啡吧、大娛樂等。 3、目標購買者分析：、目標購買者分析： 35樓均為大面積銷售單位，銷售總價較高，適合實力雄厚的 長期投資者。對他們而言，投資最重要的是獲得穩(wěn)定穩(wěn)定的租金回報。 如果在此部分物業(yè)銷售之際，能夠帶知名商家的預租合同或租賃意 向出售，肯定會有事半功倍的效果。 18 4、帶租約銷售的優(yōu)勢：、帶租約銷售的優(yōu)勢： 帶租約銷售由于開發(fā)商在銷售商鋪前已經(jīng)進行招商，因此對 商鋪整體業(yè)態(tài)控制得較好，也有利于項目的統(tǒng)一經(jīng)營定位

10、和 運作管理。 對開發(fā)商而言，由于銷售前已將商鋪出租，在此過程中開發(fā) 商只是“二傳手”，沒有“包租”、“返租”等方面的包袱。 19 知名商家的品牌效應。銷售過程中知名商家的預租約合同或 租賃意向，能夠提高項目的知名度，增強投資客購買的信心。 對于投資者而言，商戶的租金真實反映了商鋪售價水平，水 份較少，較其它銷售方式可信度更高。 20 5、 帶租約銷售的問題：帶租約銷售的問題： 由于“帶租約銷售” 比較真實的反映了商鋪售價水平，水份 較少。相對來說，開發(fā)商所獲得的溢價收入將會很少。 21 產(chǎn)品設(shè)計建議產(chǎn)品設(shè)計建議 22 后現(xiàn)代風格：后現(xiàn)代風格： 簡潔、明快的后現(xiàn)代理念在體現(xiàn)品質(zhì)的同時也詮釋了

11、時代賦予建筑的生命力。 一、外立面建議：一、外立面建議： 23 風格示意圖：風格示意圖： 上圖是位于本市五角場商圈的萬達商業(yè)廣場的主樓，體量 大、商業(yè)地位突出的區(qū)域核心商業(yè)項目正好體現(xiàn)了后現(xiàn)代風格 的特點。但就隆德豐項目周邊現(xiàn)有建筑而言，此類風格無法很 好的融入其中，與項目的整體定位以及北蔡區(qū)域建筑形態(tài)現(xiàn)狀 也不非常匹配。 24 歐式風格：歐式風格： 傳統(tǒng)、大氣的歐式風格不僅增加了建筑的王者之風， 也賦予了建筑經(jīng)典韻味。 25 風格示意圖：風格示意圖： 上圖是吳中路在建的某高檔百貨商場的立面效果圖，歐式 風格賦予建筑高檔、大氣的風韻，而且傳統(tǒng)的歐式風格往往需 要較為飽滿的建筑體塊。而隆德豐項目

12、無論從建筑形態(tài)，還是 其社區(qū)化、潮流化、休閑化的整體定位及檔次而言都是與歐式 風格的立面不相匹配的。 26 典雅風格結(jié)合現(xiàn)代元素：典雅風格結(jié)合現(xiàn)代元素： 典雅石材與現(xiàn)代玻璃材質(zhì)完美結(jié)合典雅石材與現(xiàn)代玻璃材質(zhì)完美結(jié)合 立面色彩沉穩(wěn)但不失高貴氣息立面色彩沉穩(wěn)但不失高貴氣息 新穎且極富視覺沖擊的新穎且極富視覺沖擊的LOGO墻設(shè)計墻設(shè)計 27 風格示意圖：風格示意圖： 上圖是位于本市長寧地區(qū)的百聯(lián)西郊購物中心實景圖，隆 德豐項目的整體定位與該項目較為接近，均為社區(qū)商業(yè)中心，而 且典雅風格結(jié)合現(xiàn)代元素的理念也是非常適合隆德豐項目的，所 以在立面和建筑形態(tài)的選擇上可以較多的予以借鑒。 28 隆德豐商業(yè)文化

13、廣場位于浦東北蔡地區(qū)，區(qū)域現(xiàn)狀決定了其不 能走后現(xiàn)代風格以及傳統(tǒng)歐式風格的路線。 周邊社區(qū)居民將成為今后的主力消費群體，因此項目建筑形態(tài) 應該富有生活氣息，使消費者能充分感受到社區(qū)化商業(yè)的親切 感。 本項目的風格建議：本項目的風格建議： 項目的自身特點及周邊商業(yè)情況等因素決定了了本案的立 面風格： 29 項目今后的定位將走時尚、潮流、休閑路線，所以項目的立 面風 格也要符合項目今后的整體定位，盡量突出相關(guān)元素。 項目的商業(yè)檔次定位于中高檔，所以立面風格也不能過于奢 華，要盡量使兩者達到和諧統(tǒng)一的基調(diào)。 綜上所述，我司認為隆德豐商業(yè)文化廣場的立面風格應該是： 典雅風格結(jié)合現(xiàn)代元素典雅風格結(jié)合現(xiàn)代

14、元素 30 二、垂直交通建議：二、垂直交通建議： 主要就南樓的上下貨梯做了位置 上的修改建議。將原本的貨梯及走梯 位置做了調(diào)整，因為南樓三、 四、五 樓今后極有可能涉及各類餐飲類商業(yè)， 貨梯若能將貨物直接運達靠近餐飲廚 房的地方，那將大大提高貨梯的效率 和貨物運送的流暢性，同時圖示也建 議了廚房位置的設(shè)置。 31 三、平面劃分建議：三、平面劃分建議： 地下一層：地下一層： （1）將中島區(qū)的雙開門商鋪（圖示6、7區(qū)域）橫向一分為二，這 樣既增加了商鋪的數(shù)量，也為日后的銷售帶來便利，同時這也符合 現(xiàn)今流行小商鋪的發(fā)展趨勢。 （2）在上下自動扶梯的正前方（圖示正中區(qū)域），新開辟一塊商 鋪區(qū)域，使這塊

15、閑置區(qū)域得到充分商業(yè)利用。 32 （1）在圖示2、3區(qū)域，原本電梯位置改變后，該區(qū)域商業(yè)使 用面積得到增加，原本為電梯設(shè)置的過道可以歸入商鋪范圍， 這樣既使南面商鋪更加一體化、更加規(guī)整，也使商鋪銷售面積 得到提升，從而收益增加。 一層：一層： 33 （1）在圖示區(qū)域，原本電梯位置改變后，該區(qū)域商業(yè)使用面積 得到增加，原本為電梯設(shè)置的過道可以歸入商鋪范圍，這樣既使 商鋪更加一體化、更加規(guī)整，也使商鋪銷售面積得到提升，從而 收益增加。 二層：二層： 34 四、景觀建議：四、景觀建議： （1）聚留人氣，盡量不出現(xiàn)大面積水景）聚留人氣，盡量不出現(xiàn)大面積水景 項目所處地理位置緊鄰滬南路快速主干道，人流很

16、難停留和 聚集，廣場建成后將給人們提供一個很好的聚留場地。但是廣場 里不宜 出現(xiàn)大面積的水景，大面積的水景將妨礙和阻隔人流的行 動，也減少了人流駐留休息的區(qū)域，從而影響項目的人氣。 35 效果圖：效果圖： 36 （2）多出現(xiàn)硬地空間，少出現(xiàn)縱深較大的綠化帶。）多出現(xiàn)硬地空間，少出現(xiàn)縱深較大的綠化帶。 硬地空間可以方便人流的運動，也可以為人群的駐留提供場 地，從而更好的聚集項目的人氣。另外，縱深較大的綠化帶雖然 有美化景觀的作用，但是也同時阻礙了人流的運動及人氣集。 37 效果圖：效果圖： 38 （3）多出現(xiàn)）多出現(xiàn)“點景點景”，美化景觀的同時也增加景觀的豐富性，美化景觀的同時也增加景觀的豐富性

17、 和趣味性和趣味性 “點景”的本質(zhì)作用就是用“小景觀打造大美化”，常見的 “點景” 有各類雕塑、燈箱店招、藝術(shù)建筑以及小型景觀綠 化，這些“點 景” 的出現(xiàn)將更好的美化廣場環(huán)境，同時也增加了廣場景觀的多樣性、 生動性和趣味性。 另外，小景觀代替大景觀也更好的為聚留人氣提供了充裕的 場地保障。 39 效果圖：效果圖： 40 效果圖：效果圖： 41 租金建議租金建議 42 隆德豐文化商業(yè)廣場租金建議隆德豐文化商業(yè)廣場租金建議 租金租金(元元/天天) 樓層樓層第第 13 年年第第 46 年年第第 79 年年 B12.533.2 1F67.57.9 2F33.84 3F2.22.72.8 4F1.82

18、.42.5 5F1.51.61.7 平均租金平均租金2.83.53.7 備注備注 1.前三年為養(yǎng)鋪期,建議租金取低值 2.環(huán)比遞增建議:前三年不變,第四年以后租金每三年遞增5% 3.針對不同的商業(yè)業(yè)態(tài),給予26個月的免租期 4.表內(nèi)數(shù)值均為四舍五入后所得約值 43 Thanks 上海諦潤營銷機構(gòu) 44 一、中長期商業(yè)管理運營模式建議一、中長期商業(yè)管理運營模式建議 1、 建議引進運營管理公司。建議引進運營管理公司。 運營管理公司作為“第四方”，能夠有效協(xié)調(diào)開發(fā)商、投資客 和 經(jīng)營商三者之間的關(guān)系： u 協(xié)調(diào)開發(fā)商與投資客之間的關(guān)系。運營管理公司能夠代替開發(fā) 商與投資客簽定“售后包租”等一系列的合同，使開 發(fā)商從 繁 雜的商業(yè)運營過程中“抽身”，實現(xiàn)“坐享其成”。 2 監(jiān)督運營管理公司監(jiān)督運營管理公司 代開發(fā)商支付投資回報代開發(fā)商支付投資回報支付租金、綜合支付租金、綜合 管理費用等管理費用等 聘請運營管理公司聘請運營管理公司 代表開發(fā)商執(zhí)行經(jīng)營管理代表開發(fā)商執(zhí)行經(jīng)營管理 開發(fā)商開發(fā)商 運營管理公司運營管理公司 經(jīng)營商經(jīng)營商 投資客投資客 招商、管理、運營招商、管理、運營 4 3、開發(fā)商與運營管理公司職責簡述、開發(fā)商與運營管理公司職責簡