深澤縣紫晶名門項(xiàng)目執(zhí)行方案37p

1、深澤縣紫晶名門項(xiàng)目執(zhí)行方案深澤縣紫晶名門項(xiàng)目執(zhí)行方案 深澤縣位于河北省中南部。東接安平縣，西接無極縣，南與辛集 縣、晉州市相鄰，北與定州市、安國市六縣市相連。總面積296.39平方千 米?？?cè)丝?5萬人（2006年）。全縣轄2個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)鄉(xiāng)：深澤鎮(zhèn)、鐵桿鎮(zhèn)、 白莊鄉(xiāng)、留村鄉(xiāng)、趙八鄉(xiāng)、橋頭鄉(xiāng)?？h政府駐深澤鎮(zhèn)，在省會(huì)石家莊東北 76千米處?？h政府位于縣城北部，滹沱河下游，縣城人口6.1萬?？偯娣e 296平方公里，總?cè)丝?5萬。改革開放以來，深澤的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)取得 了長足發(fā)展。 深澤概述深澤概述 近年來，深澤縣積極實(shí)施“加快發(fā)展，富民強(qiáng)縣”發(fā)展戰(zhàn)略，全 力推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，取得了

2、巨大進(jìn)步。深澤確定 “穩(wěn)固基礎(chǔ)、以農(nóng)興縣”的戰(zhàn)略。大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過調(diào)整， 基本形成了“兩紅、兩黃、一綠、一白”（即紅富士、紅地球葡萄；黃金 梨、黃冠梨；無公害綠色蔬菜；奶牛養(yǎng)殖）的產(chǎn)業(yè)化格局；鵬輝紡織、柏 奇化工、農(nóng)哈哈等一批企業(yè)成為縣域經(jīng)濟(jì)的重要支撐。工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持了較 快增長，造紙、紡織、日用化工、機(jī)械配件、醫(yī)藥、建材等已成為其主導(dǎo) 行業(yè)；建設(shè)形成了五大產(chǎn)業(yè)基地。第三產(chǎn)業(yè)取得了長足發(fā)展，二十多個(gè)各 具特色的專業(yè)市場和綜合集貿(mào)市場遍布全縣。地區(qū)生產(chǎn)總值保持年均增長 12.5%以上。 規(guī)劃到2012年地區(qū)生產(chǎn)總值力爭突破80億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 2.47萬元以上。全部財(cái)政收入年均

3、增長15%以上，到2012年力爭達(dá)到4億 元以上。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長15%左右。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例達(dá) 到15 50 35。 經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)狀況 產(chǎn)業(yè)名稱 代表企業(yè)2012計(jì)劃銷售收 入 利稅 醫(yī)藥中間體基地柏奇公司超過10億元2億以上 造紙基地深玉、圣澤紙業(yè)達(dá)到9億元1億元 紡織基地鵬輝公司、紅星 公司、深魯布藝 公司 4.5億元4200萬元 石油鉆井助劑基 地 華運(yùn)公司達(dá)到1億元利稅2000萬元 汽車配件生產(chǎn)基 地 河北利澤氣門公 司 達(dá)到3.2億元3000萬元 分析分析：深澤縣大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，工業(yè)五大產(chǎn)業(yè)、七大工業(yè)園有力的促 進(jìn)了深澤經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，充分利用距離石家莊、辛集較近的區(qū)位優(yōu)

4、勢和自 身特色大力發(fā)展工業(yè)和商貿(mào)業(yè)，不斷招商引資，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí) 力顯著增強(qiáng)。 五大產(chǎn)業(yè)基地五大產(chǎn)業(yè)基地 根據(jù)用地條件的制約因素和發(fā)展需要的綜合評判，考慮縣城 用地規(guī)模和未來發(fā)展趨勢，深澤縣城建設(shè)用地的發(fā)展方向確定為：北北 跨、南控、西進(jìn)、東延。跨、南控、西進(jìn)、東延。其中，向北和向西是城市發(fā)展的主要方向。 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 深澤縣城形成“兩軸、三區(qū)、一核、一背景兩軸、三區(qū)、一核、一背景”的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)。 “兩軸兩軸”指城市兩條主要發(fā)展軸線，指西苑街和府前路“三區(qū)三區(qū)” 將城市分為三個(gè) 功能分區(qū)，即公共活動(dòng)功能區(qū)、生活居住功能區(qū)、工業(yè)倉儲(chǔ)功能區(qū)。“一核一核”指 城市的核心區(qū)域?！耙槐尘耙槐?/p>

5、景”指城市的生態(tài)背景滹沱河。 發(fā)展階段模擬發(fā)展階段模擬 20102010年之前年之前2010-20112010-2011年年 萌牙階段萌牙階段起步階段起步階段穩(wěn)步發(fā)展階段穩(wěn)步發(fā)展階段 20112011年以后年以后 20102010年之前：萌芽階段，房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在老城區(qū)，且規(guī)模小、產(chǎn)品落后；年之前：萌芽階段，房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在老城區(qū)，且規(guī)模小、產(chǎn)品落后； 2010-20112010-2011年：起步階段，規(guī)模性房地產(chǎn)開發(fā)興起，區(qū)域范圍由老城區(qū)逐步向北延伸，已形成年：起步階段，規(guī)模性房地產(chǎn)開發(fā)興起，區(qū)域范圍由老城區(qū)逐步向北延伸，已形成 圍繞政務(wù)區(qū)開發(fā)的房產(chǎn)板塊；圍繞政務(wù)區(qū)開發(fā)的房產(chǎn)板塊；

6、20112011年以后：穩(wěn)步發(fā)展階段，集中在政務(wù)區(qū)周邊的大規(guī)模土地開發(fā)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展年以后：穩(wěn)步發(fā)展階段，集中在政務(wù)區(qū)周邊的大規(guī)模土地開發(fā)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展 階段。階段。 深澤縣房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)線逐步向北延伸，進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段。深澤縣房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)線逐步向北延伸，進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段。 深澤縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀深澤縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 項(xiàng)目客源分析項(xiàng)目客源分析 深澤縣深澤縣 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 深澤縣城深澤縣城 客戶為主客戶為主 體體 補(bǔ)充補(bǔ)充 市場總結(jié) 房產(chǎn)發(fā)展房產(chǎn)發(fā)展房產(chǎn)發(fā)展動(dòng)線向北延伸，已形成沿文北苑路兩側(cè)開發(fā)房產(chǎn)板塊；

7、房產(chǎn)發(fā)展動(dòng)線向北延伸，已形成沿文北苑路兩側(cè)開發(fā)房產(chǎn)板塊； 市場價(jià)格體系市場價(jià)格體系目前市場價(jià)格在目前市場價(jià)格在1900-22001900-2200元元/ /，以目前的市場環(huán)境看，后市的價(jià)格上，以目前的市場環(huán)境看，后市的價(jià)格上 浮空間有限；浮空間有限； 市場供應(yīng)體系市場供應(yīng)體系項(xiàng)目后續(xù)，需求不足導(dǎo)致市場供應(yīng)過剩；項(xiàng)目后續(xù)，需求不足導(dǎo)致市場供應(yīng)過剩； 物業(yè)類型接受度物業(yè)類型接受度多層物業(yè)市場接受度最高，小高層、高層市場接受度逐步提升；多層物業(yè)市場接受度最高，小高層、高層市場接受度逐步提升； 產(chǎn)品體系產(chǎn)品體系120-140120-140的的3 3房是深澤縣主力戶型，戶型設(shè)計(jì)屬于市場中規(guī)中矩產(chǎn)品，可體

8、房是深澤縣主力戶型，戶型設(shè)計(jì)屬于市場中規(guī)中矩產(chǎn)品，可體 現(xiàn)的亮點(diǎn)有限；現(xiàn)的亮點(diǎn)有限； 客源體系客源體系縣城客戶為主體購買客源，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為補(bǔ)充客源；縣城客戶為主體購買客源，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為補(bǔ)充客源； 城鎮(zhèn)能級決定了房地產(chǎn)發(fā)展繁榮程度，目前看，深澤縣房地產(chǎn)發(fā)展處于較低水平。城鎮(zhèn)能級決定了房地產(chǎn)發(fā)展繁榮程度，目前看，深澤縣房地產(chǎn)發(fā)展處于較低水平。 深澤縣房產(chǎn)未來判斷深澤縣房產(chǎn)未來判斷 發(fā)展方向發(fā)展方向向北延伸是未來房產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)方向；向北延伸是未來房產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)方向； 發(fā)展規(guī)模發(fā)展規(guī)模受需求量限制，小幅地塊出讓是市場主流，但從文化路沿線看，大量的土地儲(chǔ)備將加大整體受需求量限制，小幅地塊出讓是市場主流，但從

9、文化路沿線看，大量的土地儲(chǔ)備將加大整體 市場供應(yīng)量；市場供應(yīng)量； 價(jià)格體系價(jià)格體系項(xiàng)目間的價(jià)差較小，項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品、配套是提升價(jià)格主要依托點(diǎn)，同時(shí)也被市場所認(rèn)可；項(xiàng)目間的價(jià)差較小，項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品、配套是提升價(jià)格主要依托點(diǎn)，同時(shí)也被市場所認(rèn)可； 產(chǎn)品體系產(chǎn)品體系目前市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，阻礙了價(jià)格的提升，而項(xiàng)目在規(guī)模、景觀、戶型、營銷等方目前市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，阻礙了價(jià)格的提升，而項(xiàng)目在規(guī)模、景觀、戶型、營銷等方 面的提升將帶動(dòng)深澤縣房產(chǎn)市場能級發(fā)展；面的提升將帶動(dòng)深澤縣房產(chǎn)市場能級發(fā)展； 客源體系客源體系目前主要以本地客源為主，未來隨著城鎮(zhèn)能級提升，城鄉(xiāng)一體化體系形成，將吸引導(dǎo)入性客目前

10、主要以本地客源為主，未來隨著城鎮(zhèn)能級提升，城鄉(xiāng)一體化體系形成，將吸引導(dǎo)入性客 源提高市場需求水平；源提高市場需求水平； 銷售表現(xiàn)銷售表現(xiàn)本地需求量有限，導(dǎo)入性客源不足，抑制了項(xiàng)目快速去化，而這一現(xiàn)象短期內(nèi)仍將持續(xù)；本地需求量有限，導(dǎo)入性客源不足，抑制了項(xiàng)目快速去化，而這一現(xiàn)象短期內(nèi)仍將持續(xù)； 整體環(huán)境整體環(huán)境短期內(nèi)深澤縣房產(chǎn)市場仍以本地需求為主，城鎮(zhèn)能級、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步提升促進(jìn)房產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展。短期內(nèi)深澤縣房產(chǎn)市場仍以本地需求為主，城鎮(zhèn)能級、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步提升促進(jìn)房產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展。 綜合來看，深澤縣市房產(chǎn)市場已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段，由于需求主體缺乏多樣性，目前整綜合來看，深澤縣市房產(chǎn)市場已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段，由

11、于需求主體缺乏多樣性，目前整 體市場表現(xiàn)出中庸、缺乏活力的現(xiàn)象。體市場表現(xiàn)出中庸、缺乏活力的現(xiàn)象。 深澤房地產(chǎn)市場分析深澤房地產(chǎn)市場分析 1、市場問題、市場問題 深澤縣城的居住用地以四類居住用地（城中村）為主，基本都為低層建筑， 近兩年隨著城中村的改造和一部分商品房的上市，只有少量的多層居住建 筑存在，但不成規(guī)模。只是在城市西部，擁有華北石油的幾個(gè)居民生活組 團(tuán)，以多層為主。當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∏闆r大多為平房，同時(shí)縣城的在建項(xiàng)目 不多，加上本項(xiàng)目共有十余個(gè)，隨著政府三年大變樣的政策，舊城改造， 新城開發(fā)必然成為近幾年的大勢。 2、市場空間巨大需趕緊介入、市場空間巨大需趕緊介入 地域的房地產(chǎn)市場樓盤較

12、多，整體需求空間較大，競爭項(xiàng)目較少，我們 需要做的是先入為主，對市場進(jìn)行培育，對自己的產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)化。 3、消費(fèi)情況、消費(fèi)情況 由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的制約，當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平不是很高。購房投資資金 一般在25萬左右。 貳。執(zhí)行報(bào)告貳。執(zhí)行報(bào)告 策略一：推廣先行，高調(diào)面市，立足市場策略一：推廣先行，高調(diào)面市，立足市場 項(xiàng)目在地塊階段即行全面的廣告宣傳，覆蓋縣城通路，封殺客群視聽，以開發(fā)品牌、項(xiàng)目在地塊階段即行全面的廣告宣傳，覆蓋縣城通路，封殺客群視聽，以開發(fā)品牌、 產(chǎn)品特性等高端姿態(tài)入市，占據(jù)市場房產(chǎn)話語權(quán)，提前蓄客，截流客戶。產(chǎn)品特性等高端姿態(tài)入市，占據(jù)市場房產(chǎn)話語權(quán)，提前蓄客，截流客戶。 策略二：工程

13、同步，先行造景，展示為主策略二：工程同步，先行造景，展示為主 現(xiàn)場施工同步展開，工地圍墻、銷售中心等形象樹立，并先期進(jìn)行樣板示范區(qū)的建設(shè)，現(xiàn)場施工同步展開，工地圍墻、銷售中心等形象樹立，并先期進(jìn)行樣板示范區(qū)的建設(shè)， 通過工程、樣板實(shí)際展示體現(xiàn)品質(zhì)，擴(kuò)大市場口碑美譽(yù)度。通過工程、樣板實(shí)際展示體現(xiàn)品質(zhì)，擴(kuò)大市場口碑美譽(yù)度。 策略三：引爆市場，小幅快跑，完美收官策略三：引爆市場，小幅快跑，完美收官 通過實(shí)景震撼引爆市場熱銷，并同時(shí)按階段與節(jié)奏調(diào)整價(jià)格提升幅度，快速去化房源。通過實(shí)景震撼引爆市場熱銷，并同時(shí)按階段與節(jié)奏調(diào)整價(jià)格提升幅度，快速去化房源。 開盤價(jià)格均價(jià)定位建議：開盤價(jià)格均價(jià)定位建議： 19

14、501950元元/ /平方米（前期認(rèn)購限量房源）平方米（前期認(rèn)購限量房源） 21502150元元/ /平方米（開盤均價(jià)）平方米（開盤均價(jià)） 階段階段準(zhǔn)備期、蓄水期準(zhǔn)備期、蓄水期 執(zhí)行策略執(zhí)行策略搶灘行動(dòng)搶灘行動(dòng) 宣傳封殺、高位蓄水、截流客源宣傳封殺、高位蓄水、截流客源 銷售道具銷售道具沙盤模型沙盤模型20112011年年6 6月月 宣傳海報(bào)宣傳海報(bào)20112011年年6 6月月 宣傳樓書宣傳樓書20112011年年6 6月月 營銷節(jié)點(diǎn)營銷節(jié)點(diǎn)營銷中心正式接待營銷中心正式接待 價(jià)格策略價(jià)格策略以以19501950元元/ /的價(jià)格進(jìn)行市場試水的價(jià)格進(jìn)行市場試水 推廣渠道推廣渠道燈桿旗、工地圍墻、燈

15、桿旗、工地圍墻、spsp路演、短信等路演、短信等 工程配合工程配合項(xiàng)目施工建設(shè)進(jìn)行項(xiàng)目施工建設(shè)進(jìn)行 公務(wù)員公務(wù)員/ /老師置業(yè)計(jì)劃老師置業(yè)計(jì)劃 階段階段開盤期、強(qiáng)銷期開盤期、強(qiáng)銷期 時(shí)間時(shí)間20122012年年1010月月20112011年年1212月月 價(jià)格策略價(jià)格策略1010月：以月：以20002000元元/ /的價(jià)格進(jìn)行開盤銷售；的價(jià)格進(jìn)行開盤銷售； 1111日后直接進(jìn)行調(diào)價(jià)，以日后直接進(jìn)行調(diào)價(jià)，以21002100元元/ /進(jìn)行正常銷售；進(jìn)行正常銷售； 1212月月11月：視銷售情況，每二周以月：視銷售情況，每二周以30503050元元/ /頻率給予市場擠壓頻率給予市場擠壓 推廣渠道推廣

16、渠道工地圍墻、工地圍墻、spsp路演、短信、路演、短信、dmdm單單 spsp活動(dòng)活動(dòng)樣板示范區(qū)盛大公開樣板示范區(qū)盛大公開 工程配合工程配合項(xiàng)目施工封頂項(xiàng)目施工封頂 階段階段恒溫期恒溫期 時(shí)間時(shí)間20132013年年1 1月月20132013年年3 3月月 執(zhí)行策略執(zhí)行策略保持市場力度，通過各類營銷措施保持銷售勢頭保持市場力度，通過各類營銷措施保持銷售勢頭 銷售道具銷售道具樣板示范區(qū)樣板示范區(qū) 營銷節(jié)點(diǎn)營銷節(jié)點(diǎn) 高品質(zhì)環(huán)保袋派送高品質(zhì)環(huán)保袋派送 價(jià)格策略價(jià)格策略1 1月月33月：以月：以22002200元元/ /的價(jià)格進(jìn)行銷售；的價(jià)格進(jìn)行銷售； 推廣渠道推廣渠道spsp路演、派單路演、派單 s

17、psp活動(dòng)活動(dòng)“過大年過大年”大型文藝活動(dòng)等大型文藝活動(dòng)等 工程配合工程配合項(xiàng)目施工建設(shè)進(jìn)行項(xiàng)目施工建設(shè)進(jìn)行 im not a plastic bag “ “我不是塑料袋我不是塑料袋”環(huán)保運(yùn)環(huán)保運(yùn) 動(dòng)動(dòng) 階段階段二次強(qiáng)銷期二次強(qiáng)銷期 時(shí)間時(shí)間20132013年年3 3月月20132013年年5 5月月 執(zhí)行策略執(zhí)行策略利用口碑傳播效應(yīng)，以及老帶新活動(dòng)配合，再次引爆市場利用口碑傳播效應(yīng)，以及老帶新活動(dòng)配合，再次引爆市場 銷售道具銷售道具樣板示范區(qū)樣板示范區(qū) 營銷節(jié)點(diǎn)營銷節(jié)點(diǎn)新房源（景觀）入市新房源（景觀）入市 價(jià)格策略價(jià)格策略3 3月：配合新房源入市，以月：配合新房源入市，以2200230022

18、002300元元/ /的價(jià)格進(jìn)行銷售；的價(jià)格進(jìn)行銷售； 4-54-5月：以月：以2300240023002400元元/ /的價(jià)格進(jìn)行銷售的價(jià)格進(jìn)行銷售 最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)23002300元元/ / 推廣渠道推廣渠道樓幅、樓幅、spsp活動(dòng)、短信、口碑活動(dòng)、短信、口碑 spsp活動(dòng)活動(dòng)業(yè)主答謝會(huì)業(yè)主答謝會(huì) 工程配合工程配合項(xiàng)目施工建設(shè)進(jìn)行項(xiàng)目施工建設(shè)進(jìn)行 部分達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)部分達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn) 備注：以每套備注：以每套135135計(jì)算計(jì)算 a a、事件營銷類活動(dòng)、事件營銷類活動(dòng) b b、客戶維護(hù)類活動(dòng)、客戶維護(hù)類活動(dòng) a a、點(diǎn)對點(diǎn)營銷活動(dòng)、點(diǎn)對點(diǎn)營銷活動(dòng) b b、增加客戶粘性，每次活動(dòng)會(huì)員可、增加客戶粘性，每次活動(dòng)會(huì)員可 積分，每月憑累積積分領(lǐng)獎(jiǎng)積分，每月憑累積積分領(lǐng)獎(jiǎng) c c、大規(guī)模零距離活動(dòng)、大規(guī)模零距離活