吳江五金機(jī)電城營銷策劃報(bào)告128p

1、開啟吳江五金行業(yè)新篇章開啟吳江五金行業(yè)新篇章 吳江五金機(jī)電城營銷策劃報(bào)告吳江五金機(jī)電城營銷策劃報(bào)告 目目 錄錄 第一篇、市場總體概況第一篇、市場總體概況 第二篇、項(xiàng)目情況分析第二篇、項(xiàng)目情況分析 第三篇、項(xiàng)目綜合定位第三篇、項(xiàng)目綜合定位 第四篇、營銷推廣思路第四篇、營銷推廣思路 第五篇、招商策略分析第五篇、招商策略分析 第六篇、宣傳推廣策略第六篇、宣傳推廣策略 第一篇第一篇 市場總體概況市場總體概況 一、區(qū)域發(fā)展概況 二、房地產(chǎn)市場概況 三、商業(yè)發(fā)展概況 四、五金市場調(diào)研分析 1、吳江簡介 吳江東鄰上海，西瀕太湖，南連浙江，北依蘇州，地處以上 海為龍頭的長三角的腹地。面積1176平方公里（不包

2、括吳江 太湖水域），2008年末全市戶籍總?cè)丝跒?95254人，全市登 記外來暫住人口65萬。轄9個(gè)鎮(zhèn)（松陵、盛澤、同里、震澤、 平望、汾湖、桃源、橫扇、七都）和1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 一、區(qū)域發(fā)展概況 2、交通條件 吳江離上海虹橋機(jī)場80公里，距京滬鐵路蘇州站22公里，與 上海洋山港和蘇州太倉港的距離分別為190公里和105公里， 四通八達(dá)的水陸交通網(wǎng)把吳江與上海、杭州、蘇州等大中城 市聯(lián)成一體，人員和貨物運(yùn)輸十分方便。境內(nèi)蘇嘉杭高速公 路、227省道、京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳保?18國道、太浦河、滬 蘇浙高速公路（吳江段）橫穿東西。 吳江2009年全市農(nóng)村居民人均純收入為1.4萬元，城鎮(zhèn)居民人 均

3、可支配收入2.7萬元。地區(qū)生產(chǎn)總值gdp750.10億元，2009年 百強(qiáng)縣第5名。全市企業(yè)共11652家，工業(yè)總產(chǎn)值2650.49億元， 全部工業(yè)企業(yè)中，電子信息企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值占全部工業(yè)比 重45.5%，絲綢紡織企業(yè)27.8%，機(jī)械制造企業(yè)8.1%（規(guī)模以上 的600家左右），電纜光纜企業(yè)7.9%，日用化工企業(yè)2.1%。產(chǎn) 銷率97.81%。 2010年上半年，吳江市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額29.44億元， 其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額25.50億元。而 楚州作為蘇北城市淮安的一個(gè)下屬區(qū)，其09年的社會(huì)消費(fèi)品零 售總額就達(dá)58.4億元，由此可見吳江市大量的消費(fèi)群體被吸引 到蘇州

4、、上海等周邊城市消費(fèi)購物。自身的消費(fèi)力嚴(yán)重不足。 3、經(jīng)濟(jì)狀況 4、吳江市工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局 5、城市發(fā)展規(guī)劃 城市性質(zhì)：臨滬重要的制造業(yè)基地，著名綢都，太湖東岸 江南水鄉(xiāng)旅游城市。 城區(qū)布局：規(guī)劃形成適應(yīng)吳江市“江南水鄉(xiāng)”地域特征和 “一市雙城”的雙核空間結(jié)構(gòu)，松陵和盛澤城區(qū)分別作為 中心城區(qū)發(fā)展的兩大核心空間，統(tǒng)籌考慮各類用地和設(shè)施 布局。 松陵城區(qū)：松陵城區(qū)：“東整、西進(jìn)，南拓、北融東整、西進(jìn)，南拓、北融” 松陵城區(qū)空間拓展的主要方向是向西和向南。其中“東整” 是在城市工業(yè)空間繼續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上整合開發(fā)區(qū)內(nèi)部功能 和同里鎮(zhèn)現(xiàn)狀工業(yè)用地；“西進(jìn)”是利用濱太湖優(yōu)良的景 觀資源由“運(yùn)河”時(shí)代走向“太湖

5、”時(shí)代，建設(shè)濱湖城市； “南拓”是在南部城區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)上，生活用地順應(yīng)向南延 展；“北融”是各項(xiàng)建設(shè)與蘇州市區(qū)協(xié)調(diào)。 盛澤城區(qū)：盛澤城區(qū)：“東整、西拓，南延、北優(yōu)東整、西拓，南延、北優(yōu)” 盛澤城區(qū)空間拓展的方向主要是向西、向南。其中“東整 是整和盛澤舊城區(qū)及沿227省道兩側(cè)雜亂的用地；“西拓” 是城區(qū)向西拓展生活用地，并有效整和原壇丘和南麻的建 設(shè)用地；“南延”是城區(qū)向南形成工業(yè)發(fā)展空間；“北優(yōu)” 是利用城區(qū)北部的湖蕩資源和交通條件形成重要的景觀功 能區(qū)和物流集散地。 6、城市用地規(guī)劃 工業(yè)用地： 城北工業(yè)組團(tuán)、運(yùn)東工業(yè)組團(tuán)、運(yùn)東南側(cè)工 業(yè)組團(tuán) 行政辦公用地：中山路與人民路交叉口東南、東北兩塊地

6、； 笠澤路與鱸鄉(xiāng)北路交叉口。 文化娛樂用地：新行政中心的南移，在其東側(cè)建設(shè)吳江主 要文化設(shè)施會(huì)展中心、文化中心、藝術(shù)館等。 商業(yè)金融業(yè)用地：繼續(xù)完善老城商業(yè)中心，以中山路為縱 軸，油車路、永康路、流虹路為橫軸的“豐字型”商業(yè)區(qū)； 重點(diǎn)建設(shè)南部新城中心的商業(yè)金融設(shè)施。 1 1、土地、土地市場分析市場分析 09年下半年，隨著周邊土地市場的火爆，吳江土地市場也逐漸發(fā)力， 土地價(jià)格整體呈明顯上揚(yáng)趨勢。成交土地集中在蘇州河沿線及松陵城 南板塊，樓板價(jià)較之前有大幅上漲。09年末，吳江土地地塊主要以周 邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主。 由于新國十條的出臺(tái)，今年以來，土地高成交情況得到明顯遏制，土 地成交量和成交價(jià)都相對(duì)平穩(wěn)。

7、數(shù)據(jù)來源：吳江國土局 二、房地產(chǎn)市場概況 吳江吳江0909年土地成交匯總年土地成交匯總 吳江土地市場呈放量的態(tài)勢，且這些土地規(guī)模體量都相對(duì) 較大，未來市場競爭存量趨于激烈。 隨著吳江土地市場的大幅出讓，出讓土地大部分集中在城 西以及城南板塊，這些出讓的土地都將在今后的12年內(nèi)上 市，區(qū)域市場競爭趨于激烈。 從吳江向西向南的發(fā)展方向來看，南邊區(qū)域內(nèi)仍有大量的 可供出讓的地塊，住宅的大量開發(fā)，將為本項(xiàng)目導(dǎo)入大量的人 氣，提升項(xiàng)目周邊的商業(yè)價(jià)值和投資增值潛力，催生區(qū)域商業(yè) 不斷走向成熟。 從土地出讓市場來看 從住宅新增供應(yīng)量來看 09年吳江土地市場共計(jì)推出各類土地面積約240萬 方，總建筑面積約為5

8、50萬方，其中松陵地區(qū)住宅 用地共計(jì)約110.5萬方，約可開發(fā)建筑面積240萬方， 其中除去已上市的土地建筑面積，剩余約為170170萬萬 方方左右。 從吳江各個(gè)樓盤后續(xù)供應(yīng)量來看，在新湖明珠城、奧 林清華三區(qū)以及麗灣域等幾個(gè)大盤的帶動(dòng)下，吳江已 開發(fā)住宅后續(xù)供應(yīng)量達(dá)190190萬方。萬方。 通過初步估算，吳江市場后續(xù)綜合供應(yīng)量將達(dá)360360 萬萬左右。 從吳江市場目前的總供應(yīng)量來看，按照樓市現(xiàn)行的去化速度來看，若全部 推向市場，這部分供應(yīng)量一年半左右方可去化完畢，也就是說吳江未來幾 年內(nèi)供應(yīng)相對(duì)較為充足。 2 2、住宅市場分析、住宅市場分析 20082008年商業(yè)經(jīng)營用房年商業(yè)經(jīng)營用房 施

9、工面積1331510平方 竣工面積239748平方 銷售面積155985平方 空置面積195391平方 3 3、商業(yè)地產(chǎn)情況分析、商業(yè)地產(chǎn)情況分析 20082008年辦公用房年辦公用房 施工面積94292平方 竣工面積15000平方左右 銷售面積12734平方 空置面積3561平方 根據(jù)08年的商業(yè)用房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，吳江商業(yè)經(jīng)營用房竣 工面積接近24萬，而空置面積就達(dá)到了驚人的19.5萬，空 置率相當(dāng)高。相對(duì)來說，吳江辦公用房08年竣工面積約 15000平方米，空置面積只有3561平米，空置率較低，這 說明08年吳江商鋪銷售乃至開門情況并不理想。 從2009年全年到2010年2月份土地成交量并

10、用于商業(yè) 部分的面積看，估計(jì)20102012可開盤商業(yè)用房共12 個(gè)項(xiàng)目約182484平方米。加上2010年后將上市的恒達(dá) 項(xiàng)目商業(yè)部分約12萬平方米、恒大市場二期商業(yè)約12 萬平方米，共計(jì)約40萬平方米以上，其中超過2萬平 方米的項(xiàng)目共計(jì)6個(gè)以上。 2010201020122012年商鋪上市量預(yù)估年商鋪上市量預(yù)估 名稱租金空置率檔次 人流車流 永康路一樓13元/平/日 二樓8元/平/日 三至五樓1.3元/平/日 5%，集中在四到五 層中。 高人流大，車有一定限 制 油車路最東段1.2元/平/日左右 中山北路左右段7元/平/日左右 1%2%，多在東段低人流車流都比較少 仲英大道1.2元/平/日

11、1.8元/平/日基本全部正常營業(yè)中低人流稀少，車比較 多，但基本為過路車 運(yùn)東大道1.1元/平/日1.5元/平/日50%，有新小區(qū)，社 區(qū)的店鋪還未出租 中低人流車流較少 笠澤路1.5元/平/日2.0元/平/日 百潤發(fā)廣場，2.0元/平/日左右 基本全部正常營業(yè) 百潤發(fā)廣場，5%， 面積比較大。 中人流車流普通 1、傳統(tǒng)商業(yè)布局情況分析 吳江市傳統(tǒng)商業(yè)大多集中在幾條繁華的主干道上，其商業(yè)情況基本如下： 三、商業(yè)發(fā)展概況 永康路 永康路為吳江最為繁華的商業(yè)街區(qū)， 人流比較大，在吳江人心中的認(rèn)可 度也比較高。但是步行街的管理比 較差，車流控制也不是很好，一定 程度上影響了發(fā)展。在服裝業(yè)態(tài)的 店鋪中

12、，經(jīng)營最多的兩種為休閑裝 和運(yùn)動(dòng)裝，分別占服裝業(yè)態(tài)的29%和 32%。在其他中，主要的分布為攝影、 書店、貨運(yùn)、衛(wèi)生間等商業(yè)街和消 費(fèi)、游客服務(wù)型。 油車路上店面相對(duì)比較小，特別是在 油車東路上，小店比較多，比如說面 寬1.5米的小服裝店、小飾品店等。 同時(shí)油車路上店鋪的數(shù)量比較多。在 整條路上，人流和車流都不大，只有 在中山北路以西到鱸鄉(xiāng)二村段人流量 比較好。在業(yè)態(tài)分布上，主要為文印、 移動(dòng)運(yùn)營廳、電信運(yùn)營廳、動(dòng)漫周邊 等居民服務(wù)型。 油車路 仲英大道 仲英大道上，業(yè)態(tài)相對(duì)比較少， 多集中在裝飾裝潢、櫥柜家具、 建材上，該道路上人流稀少，車 輛雖比較多但基本為路過的。 運(yùn)東大道上人流和車流都

13、比較少，但是 將有幾個(gè)運(yùn)東大道旁的小區(qū)開始陸續(xù)開 始居民入住。未來的人流和人流都將有 可能得到提升。但是在目前階段上，小 區(qū)的社區(qū)配套商業(yè)還沒有出租，所以空 置率比較高。 運(yùn)東大道 笠澤路 總體而言，吳江的整體商業(yè)氛圍還比較差，整體的商業(yè)水平也比較低， 即使最有本地人認(rèn)可度的永康路也沒有什么很有影響力和聚客效應(yīng)的商 業(yè)出現(xiàn)。在這樣的情況下，比較富裕的吳江人在選擇比較少同時(shí)層次比 較低的情況下，很多選擇了到蘇州、上海、杭州去消費(fèi)。 笠澤路除了大潤發(fā)廣場 以外，其他路段的人流 和車流都比較一般。大 潤發(fā)廣場基本為一個(gè)相 對(duì)獨(dú)立的商業(yè)區(qū)域。但 是大潤發(fā)提升了笠澤路 位置周邊的商業(yè)價(jià)值。 2、吳江典型

14、商業(yè)個(gè)案分析 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱華東商業(yè)城華東商業(yè)城開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間2007知名度知名度較高 電梯電梯/ /扶梯扶梯有樓樓 層層3層結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)類型街鋪 停車場停車場/ /車位車位1000中中 廳廳無空調(diào)設(shè)施空調(diào)設(shè)施有 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況一般客流量客流量2組/10分鐘空置率空置率10 經(jīng)營形式經(jīng)營形式批零經(jīng)營檔次經(jīng)營檔次中高低經(jīng)營特色經(jīng)營特色陶瓷、木業(yè) 商戶總數(shù)商戶總數(shù)400管理狀況管理狀況一般單鋪面積單鋪面積38 配套設(shè)施配套設(shè)施 免費(fèi)班車、餐 飲、超市 商戶來源商戶來源浙江、福建、江西顧客來源顧客來源吳江地區(qū) 售售 價(jià)價(jià)1f 一托三均價(jià)4000元/ 2f 3f 4f交通狀況交通狀況102、10

15、8路 租租 金金1f 20元/月 2f 12元/月 3f 4f管理費(fèi)管理費(fèi)暫無 一一 層層 陶瓷衛(wèi)浴、五金、地板、門業(yè)、 油漆、石材 二二 層層燈具、窗簾布藝 華東商業(yè)城五金市場失敗因素分析 地段太偏，雖處在高速出入口，但它的輻射力太弱，這個(gè) 優(yōu)勢沒有發(fā)揮出來。 沒有制定一個(gè)切實(shí)可行的銷售和招商政策（其先銷售后招 商），吸引不了實(shí)力、品牌商戶入駐。 五金類沒有主力店入住，幾乎全是小商家，缺少自營戶作 為支撐。 吳江五金市場比較集中，消費(fèi)習(xí)慣也已經(jīng)固定，做為一個(gè) 新市場，華東沒有打破這個(gè)格局，自然成為多余的！即沒 有攔截廠礦的采購，又沒有把交通路、恒大的生意拉過來！ 老的市場體系依然運(yùn)轉(zhuǎn)，新市場

16、又沒有明顯的優(yōu)勢，沒有 生意，失敗是正常的！ 體量太小形不成規(guī)模，商業(yè)氣氛不濃，周圍的商業(yè)密度太 低?，F(xiàn)在的經(jīng)營模式大多在做零售，大的批發(fā)幾乎沒有， 這么大的市場批發(fā)量做不上去，整體經(jīng)營很難做旺！ 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱好得家家具廣場好得家家具廣場開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間2008年知名度知名度高 總面積總面積6萬樓樓 層層5層結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)類型展廳 電梯電梯/ /扶梯扶梯有中中 廳廳2000空調(diào)設(shè)施空調(diào)設(shè)施中央空調(diào) 室內(nèi)環(huán)境室內(nèi)環(huán)境良好裝修檔次裝修檔次高停車場停車場/ /車位車位約200 商場定位商場定位家具客流量客流量低空置率空置率40 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況一般經(jīng)營檔次經(jīng)營檔次中高經(jīng)營特色經(jīng)營特色紅木家具 經(jīng)營

17、形式經(jīng)營形式零售管理狀況管理狀況好單鋪面積單鋪面積400左右 商戶總數(shù)商戶總數(shù)130戶商戶來源商戶來源蘇州、浙江、本地顧客來源顧客來源吳江地區(qū) 配套設(shè)施配套設(shè)施超市、免費(fèi)班車交通狀況交通狀況108路 售售 價(jià)價(jià)1f 2f 3f 4f管理費(fèi)管理費(fèi) 租租 金金1f 55元/月 2f 45元/月 3f 35元/月 4f、5f空置 各各 樓樓 層層 功功 能能 調(diào)調(diào) 查查 樓樓 層層經(jīng)營品種經(jīng)營品種/ /類別類別樓樓 層層經(jīng)營品種經(jīng)營品種/ /類別類別 一 層軟體家具三 層辦公家具辦公家具 二 層實(shí)木家具 注：因?yàn)殡x蠡口太近，在蘇州及周邊做縣市做 家具是很難做出規(guī)模效應(yīng)的， 項(xiàng)目案名項(xiàng)目案名恒大建材市

18、場恒大建材市場 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址交通路人民路交叉口 建筑面積建筑面積10萬 樓層狀況樓層狀況三層 商戶總數(shù)商戶總數(shù)349戶，共630套商鋪 經(jīng)營年數(shù)經(jīng)營年數(shù)5年以上停車位停車位目前不存在停車壓力 租金租金40-90元/月售價(jià)售價(jià)初期均價(jià)2800元/平米 商戶組成商戶組成溫州、福建、本地 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建材市場經(jīng)營種類經(jīng)營種類陶衛(wèi)、五金水暖、燈具、櫥柜、移門、板材、石材、樓梯、吊頂?shù)?周邊交通周邊交通市場臨吳江汽車站 優(yōu)勢優(yōu)勢 1、陶瓷衛(wèi)浴品牌多，一線品牌全匯聚于此，有固定的消費(fèi)人群，更是裝修公司的首選，對(duì)市場的人氣和市場品牌的 提升都有一定的帶動(dòng)作用 2、交通優(yōu)勢，交通路人民路交匯處，學(xué)府路

19、大橋正在施工之中，它的建成必將帶動(dòng)運(yùn)東、南的建材消費(fèi)人群 3、城市發(fā)展契機(jī)，吳江整個(gè)城市的商業(yè)的住宅朝東、南發(fā)展，此項(xiàng)目特殊的區(qū)位優(yōu)勢必定會(huì)紅紅火火 劣勢劣勢 1、業(yè)態(tài)雜亂無章，市場沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)劃分，因?yàn)橐黄诂F(xiàn)有面積小又想業(yè) 態(tài)全，招商初期更想抓住商戶，所以導(dǎo)致 沒有明晰的業(yè)態(tài)劃分，這種狀況對(duì)二期的招商是十分不利的。 2、社區(qū)配套不足，整個(gè)市場沒有銀行、超市、餐飲等。 3、缺乏管理，租金漲幅較大，幾乎無廣告推廣。 五金業(yè)態(tài)五金業(yè)態(tài) 大戶分析大戶分析 始峰五金： 徐建爐，老板浙江臺(tái)州人，汽車站做了兩年，由于拆遷，此時(shí)正趕上恒大招商，給予免 租一年的政策。以批發(fā)為主，生

20、意很好，是代理商。老板主要看招商政策，感覺展廳不太好，經(jīng)營產(chǎn)品主要供應(yīng)工 地，夜間作業(yè)的多 經(jīng)營戶數(shù)量經(jīng)營戶數(shù)量陶瓷：55戶 潔具：34戶 五金：49戶 油漆：16戶 水暖：16戶;櫥柜移門；24戶 板材：33戶 地板：25戶 燈具：8 戶 ；窗簾布藝：5戶 石材23戶 木門：23戶 樓梯：5戶 ;吊頂：19戶 壁紙：9戶 其它5戶 項(xiàng)目案名項(xiàng)目案名大發(fā)電器城大發(fā)電器城 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址交通路車管所北側(cè) 經(jīng)營面積經(jīng)營面積10萬平方左右 開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間1997年 開發(fā)商開發(fā)商吳江市政府、印度商人 建筑樓層建筑樓層2層 商戶總數(shù)商戶總數(shù)101戶 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位電器燈具城經(jīng)營種類經(jīng)營種類電器、燈

21、具、家具、建材、汽配等 銷售價(jià)格銷售價(jià)格1997年開始正式招商，2002年 開始銷售，價(jià)格很便宜，初期 大概2500元左右，現(xiàn)在一樓 5500元左右，二樓3500左右， 無售后包租 市場出租率市場出租率 及租金情況及租金情況 出租率：90%， 租金：20元-45元/月/平方 情況總結(jié)情況總結(jié)主要以電器、家具、燈具為主，尤其家用電器最多，前期生意很好，前期廠礦企業(yè)是供應(yīng)的 主要對(duì)象，做工程的較多，其次供應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。大部分覺得市場檔次太低，但當(dāng)?shù)厝吮容^認(rèn)同， 因?yàn)楸臼袌鲂纬傻妮^早。大部分不排斥我們地塊，主要看開發(fā)商實(shí)力，操盤水平。 經(jīng)營戶數(shù)量經(jīng)營戶數(shù)量電子電工10戶1700平方，燈具20戶3600平方

22、，電器44戶5280平方，家具12戶9600平方，汽配 2戶400平方，廚衛(wèi)6戶600平方，五金4戶，400平方，管材2戶140平方，共經(jīng)營戶101戶。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱偉業(yè)偉業(yè)新都匯新都匯項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置高新路與長安路路口 占地面積占地面積48418建筑面積建筑面積93013 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位城市廣場總套總套/ /去化去化700套75% 返租收益返租收益6%/年，三年房款一次扣除開盤開盤/ /開業(yè)開業(yè)20082010 單鋪面積單鋪面積主力面積：50開間開間/ /進(jìn)深進(jìn)深45m10m 樓層層高樓層層高1f 548m 2f 45m 3f 36m 4f 36m 表表 價(jià)價(jià) 1f 沿街20000/

23、內(nèi)街13000/ 2f 內(nèi)街9000/ 3f 6000/ 沿街一二樓連賣17000元，一二三連賣12000元 租租 金金1f 48元/ /月 2f 35元/ /月 3f 20元/ /月 4f 樓樓 層層經(jīng)營品種/類別樓樓 層層經(jīng)營品種/類別 一一 層層a2 餐飲區(qū)三三 層層b2b3 綜合性副食品區(qū)（銷售模式） 二二 層層a11 休閑娛樂區(qū)四四 層層 主力客群主力客群項(xiàng)目周邊及吳江市區(qū) 綜合評(píng)析： 該項(xiàng)目為偉業(yè)房產(chǎn)投資開發(fā)，開發(fā)商在吳江有較高知名度，以住宅為主，純粹為賣房，不注重后期的經(jīng) 營推廣。項(xiàng)目定位為餐飲休閑娛樂為主，本區(qū)域內(nèi)定位上無明顯優(yōu)勢，存在較大偏差，且招商力度不夠 ，沒有大型主力店

24、的支持，達(dá)不到以客帶客以商招商的目的，加之交通不便，造成市場空鋪位較多，顯 得市場比較蕭條。偉業(yè)做的商業(yè)給行內(nèi)人感覺是圈地-賣房-再圈地-再賣，根本延伸不到經(jīng)營管理的層 面。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱新天地小商品城新天地小商品城開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間2009-3知名度知名度一般 總面積總面積5000樓樓 層層三層結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)類型展廳 電梯電梯/ /扶梯扶梯有中中 廳廳無空調(diào)設(shè)施空調(diào)設(shè)施有 室內(nèi)環(huán)境室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次裝修檔次一般停車場停車場/ /車位車位較少 商場定位商場定位小商品客流量客流量高空置率空置率30 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況一般經(jīng)營檔次經(jīng)營檔次中低經(jīng)營特色經(jīng)營特色服裝 經(jīng)營形式經(jīng)營形式零售管理狀況管理狀

25、況一般單鋪面積單鋪面積11 商戶總數(shù)商戶總數(shù)180戶商戶來源商戶來源本地顧客來源顧客來源開發(fā)區(qū)、市區(qū) 配套設(shè)施配套設(shè)施餐飲、娛樂、農(nóng)貿(mào)市場交通狀況交通狀況良好 售售 價(jià)價(jià)1f 2f 3f 4f管理費(fèi)管理費(fèi)暫無 租租 金金1f 2f 110元 /月 3f 90元 /月 各各 樓樓 層層 功功 能能 調(diào)調(diào) 查查 樓樓 層層經(jīng)營品種經(jīng)營品種/ /類別類別樓樓 層層經(jīng)營品種經(jīng)營品種/ /類別類別 一一 層層自營三三 層層服裝 二 層百貨 綜合評(píng)價(jià)：此項(xiàng)目為江山小商品城搬遷至此，整體租金在專業(yè)市場中相對(duì)較高，二樓達(dá)到110元/ /月，生意主要面對(duì)周邊百姓，基本沒有批發(fā)，一樓主要為自營戶，開發(fā)商基本無管理

26、市場經(jīng)營 非常差，基本沒有商戶入駐。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱好旺萬盛廣場好旺萬盛廣場項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置遠(yuǎn)東大道云梨路口 占地面積占地面積4800建筑面積建筑面積15000 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位體驗(yàn)式商業(yè)廣場總套總套/ /去化去化380套近370套 返租收益返租收益5年24.8開盤開盤/ /開業(yè)開業(yè)2009.10 / 單鋪面積單鋪面積主力商鋪：20-40開間開間/ /進(jìn)深進(jìn)深4m4-8m 樓層層高樓層層高1f 4.5m 2f 4.5m 3f 4.5m 4f 表表 價(jià)價(jià)1f 1.5萬/ 2f 1.2萬/ 3f 7500元/ 樓樓 層層經(jīng)營品種/類別樓樓 層層經(jīng)營品種/類別 一一 層層服裝百貨、餐飲三三 層層電

27、子數(shù)碼 二二 層層飾品、服飾、餐飲四四 層層 配套設(shè)施配套設(shè)施觀光電梯、銀行、超市 主力客群主力客群開發(fā)區(qū)及市區(qū) 綜合評(píng)析 好旺萬盛廣場，運(yùn)東商業(yè)核心第一站，周邊有行政、金融、交通、商業(yè)及住宅五大核心區(qū)域 。交通便利，配套齊全。該項(xiàng)目首次運(yùn)用商業(yè)培育金計(jì)劃，除了5年24.8%的返租收益以外還 會(huì)加上后三年的租金收入，大大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。但其定位消費(fèi)群體為運(yùn)東百萬打工一族， 項(xiàng)目整體檔次不高，加之整體商業(yè)體量較小，商業(yè)發(fā)展前景不足。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱匯金中央廣場匯金中央廣場項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置云梨路與龐金路交匯處 占地面積占地面積32668建筑面積建筑面積7oooo 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位市東商業(yè)中心總套

28、總套/去化去化450套80 返租收益返租收益8/年 開盤開盤/開業(yè)開業(yè) 一期2007 二期2009 2010 單鋪面積單鋪面積主力面積：50開間開間/進(jìn)深進(jìn)深45米7米 樓層層高樓層層高1f一期：4.2m二期：4.5m 2f 一期：4.7m 二期：5.4m 3f 一期：6.5m 二期：5.5m 表表 價(jià)價(jià)1f 34000/ 2f 17000/ 3f 15000/ 租租 金金1f 7元/ /天 2f 4-5元/ /天 3f 3.5-4元/ /天 4f 樓樓 層層經(jīng)營品種/類別樓樓 層層經(jīng)營品種/類別 一一 層層品牌服飾 百貨三三 層層餐飲 休閑娛樂 二二 層層數(shù)碼 休閑裝 鞋帽箱包四四 層層 主

29、力客群主力客群開發(fā)區(qū)及市區(qū) 綜合評(píng)析 該商場地理位置優(yōu)越，周邊交通便利，配套齊全。家樂福超市及一些大品牌商戶的進(jìn)駐將加快市場的 形成。購買商鋪可選擇3-5年包租（租金回報(bào)按季度返還）且一次性付款享受97折優(yōu)惠。該項(xiàng)目擁有 1200個(gè)免費(fèi)停車位。其目前招商率50左右。作為新市場商戶普遍反應(yīng)租金及物管費(fèi)較高。（物業(yè)管 理費(fèi)：7元/ /月，租金每年遞增15） 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱江南奧斯卡江南奧斯卡項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置運(yùn)東大道與三興路交叉 占地面積占地面積27581.1建筑面積建筑面積69244 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位商業(yè)廣場總套總套/ /去化去化450套70% 返租收益返租收益4f包租8%/年 2年開盤開盤/

30、/開業(yè)開業(yè)2010年2010年 單鋪面積單鋪面積65開間開間/ /進(jìn)深進(jìn)深3.8m11m 樓層層高樓層層高1f 4.8m 2f 3.6m 3f 3.6m 4f 3.6m 表表 價(jià)價(jià) 1f 均價(jià)：28000元/ 2f：均價(jià)：15000元/ 3f 均價(jià)：12000元/ 4f 均價(jià)： 10000元/ 外街必須一拖二連買。目前僅剩沿街100多平米大面積商鋪 租租 金金1f 100元/月 2f 60元/月 3f / 4f / 樓樓 層層經(jīng)營品種/類別樓樓 層層經(jīng)營品種/類別 一一 層層餐飲 品牌服飾三三 層層網(wǎng)吧 ktv 二二 層層餐飲 品牌服飾四四 層層休閑娛樂 配套設(shè)施配套設(shè)施餐飲 辦公 休閑娛樂

31、主力客群主力客群吳江及蘇州 綜合評(píng)析 奧斯卡廣場; 立足三里橋，運(yùn)東板塊核心所在，奧斯卡廣場位于在以三里橋東部，運(yùn)東核心區(qū)域，交通 便利，配套齊全。主要商業(yè)以餐飲，休閑娛樂，服裝為主。主要針對(duì)吳江開發(fā)區(qū)消費(fèi)群體。但開發(fā)區(qū)打 工一族較多，整體檔次一般。該項(xiàng)目還有辦公樓，目前12-14f為漢庭快捷酒店。均價(jià)在4000元 /. 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱萬亞廣場萬亞廣場項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置永康路步行街入口 占地面積占地面積9000建筑面積建筑面積32678.94 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位商場總套總套/ /去化去化700多95% 返租收益返租收益8%/年 共三年開盤開盤/ /開業(yè)開業(yè)20102009 單鋪面積單鋪面積30開

32、間開間/ /進(jìn)深進(jìn)深/ 樓層層高樓層層高1f 5.4m 2f 4.35m 3f 4.35m 4f 4.35m 5f 4.35m 表表 價(jià)價(jià)1f 62188/ 2f / 3f / 4f 21888/ 5f 18888/ 租租 金金1f 7.5元/天 2f 6.5元/天 3f 5.5元/天4f 4.5元/天 5f 4.1元/天 樓樓 層層經(jīng)營品種/類別樓樓 層層經(jīng)營品種/類別 一一 層層化妝品 箱包 珠寶 鞋三三 層層女裝 二二 層層男裝四四 層層兒童裝 運(yùn)動(dòng) 配套設(shè)施配套設(shè)施超市 餐飲 主力客群主力客群吳江及蘇州 綜合評(píng)析 該項(xiàng)目位于吳江較繁華的永康路步行街上，且以高檔商場形式展現(xiàn)，填補(bǔ)吳江市場

33、的空白，升值潛 力巨大。周邊配套設(shè)施齊全，交通便利?，F(xiàn)在購房可以把包租返還24%從房款中扣除，并且一次性付 款可享受96折。該項(xiàng)目9-28層是酒店式公寓，面積在65左右，均價(jià)在5000元/左右。其該項(xiàng)目地 下一層將配備大型超市。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱蘇州華東電器城蘇州華東電器城開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間1998年知名度知名度高 總面積總面積40000樓樓 層層3層結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)類型展廳 電梯電梯/ /扶梯扶梯扶梯中中 廳廳500空調(diào)設(shè)施空調(diào)設(shè)施無 室內(nèi)環(huán)境室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次裝修檔次中檔停車場停車場/ /車位車位較少 商場定位商場定位電器專業(yè)批發(fā)商城客流量客流量高空置率空置率無 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況良好經(jīng)營檔次經(jīng)

34、營檔次中檔經(jīng)營特色經(jīng)營特色五金、燈具 經(jīng)營形式經(jīng)營形式批零管理狀況管理狀況一般單鋪面積單鋪面積32 商戶總數(shù)商戶總數(shù)334商戶來源商戶來源浙江、無錫顧客來源顧客來源蘇州地區(qū) 配套設(shè)施配套設(shè)施銀行、餐飲、倉儲(chǔ)交通狀況交通狀況便利 售售 價(jià)價(jià)1f 2f 3f 4f管理費(fèi)管理費(fèi)16元/月 租租 金金1f 77-101元/月2f 61-83元/月 3f 47-57元/月 各各 樓樓 層層 功功 能能 調(diào)調(diào) 查查 樓樓 層層經(jīng)營品種/類別樓 層經(jīng)營品種/類別 一一 層層五金三 層水晶燈 二二 層層電器、燈具 3、周邊地區(qū)五金市場分析 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 蘇州華夏五蘇州華夏五 金機(jī)電城金機(jī)電城 開業(yè)時(shí)間開業(yè)

35、時(shí)間2008年知名度知名度較高 總面積總面積20萬樓樓 層層三層結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)類型街鋪 電梯電梯/ /扶梯扶梯無中中 廳廳無空調(diào)設(shè)施空調(diào)設(shè)施無 室內(nèi)環(huán)境室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次裝修檔次中檔 停車場停車場/ /車車 位位 300 商場定位商場定位 一站式五金 市場 客流量客流量較高空置率空置率無 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況良好經(jīng)營檔次經(jīng)營檔次中檔經(jīng)營特色經(jīng)營特色五金機(jī)電 經(jīng)營形式經(jīng)營形式批發(fā)管理狀況管理狀況良好單鋪面積單鋪面積38 商戶總數(shù)商戶總數(shù)672商戶來源商戶來源浙江、福建顧客來源顧客來源蘇州地區(qū) 配套設(shè)施配套設(shè)施銀行、餐飲、倉儲(chǔ)交通狀況交通狀況406、33、31等 售售 價(jià)價(jià)一托三均價(jià)13000元/管理

36、費(fèi)管理費(fèi) 租租 金金52元/月 各各 樓樓 層層 功功 能能 調(diào)調(diào) 查查 樓樓 層層經(jīng)營品種/類別樓樓 層層經(jīng)營品種/類別 一一 層層五金三三 層層住家 二二 層層住家 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱蘇州賽格電子市場蘇州賽格電子市場開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間2006知名度知名度高 總面積總面積88000 樓樓 層層4層結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)類型展廳 電梯電梯/ /扶梯扶梯有中中 廳廳無空調(diào)設(shè)施空調(diào)設(shè)施中央空調(diào) 室內(nèi)環(huán)境室內(nèi)環(huán)境良好裝修檔次裝修檔次中檔 停車場停車場/ /車車 位位 約300 商場定位商場定位一站式電子采購海洋客流量客流量較高空置率空置率0 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況很好經(jīng)營檔次經(jīng)營檔次中檔經(jīng)營特色經(jīng)營特色電子數(shù)碼 經(jīng)營形

37、式經(jīng)營形式批零管理狀況管理狀況良好單鋪面積單鋪面積38 商戶總數(shù)商戶總數(shù)約1000戶商戶來源商戶來源安徽、江西、蘇北顧客來源顧客來源蘇州地區(qū) 配套設(shè)施配套設(shè)施餐飲、銀行、電信、物流、超市交通狀況交通狀況4、64、67等 售售 價(jià)價(jià)管理費(fèi)管理費(fèi)與租金算在一起 租租 金金1f 120元/.月 2f 110元/.月 3f 90元/.月 4f 45元/.月 各各 樓樓 層層 功功 能能 調(diào)調(diào) 查查 樓樓 層層經(jīng)營品種經(jīng)營品種/ /類別類別樓樓 層層經(jīng)營品種經(jīng)營品種/ /類別類別 一 層電子元器件、電玩、數(shù)碼影音、手機(jī)三 層 安防監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)線材、工具儀表、 耗材、名品diy 二 層通訊器材、手機(jī)、電腦、

38、辦公設(shè)備四樓倉儲(chǔ)、電子產(chǎn)品綜合展示區(qū) 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 蘇州五金機(jī)蘇州五金機(jī) 電市場電市場 開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間2008知名度知名度高 總面積總面積170000樓樓 層層4層結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)類型磚混 電梯電梯/ /扶梯扶梯有中中 廳廳無空調(diào)設(shè)施空調(diào)設(shè)施無 室內(nèi)環(huán)境室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次裝修檔次中低檔 停車場停車場/ /車車 位位 約800 商場定位商場定位 機(jī)電五金批 發(fā)市場 客流量客流量低空置率空置率0 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況一般經(jīng)營檔次經(jīng)營檔次中低檔經(jīng)營特色經(jīng)營特色機(jī)電五金 經(jīng)營形式經(jīng)營形式批發(fā)為主管理狀況管理狀況良好單鋪面積單鋪面積40 商戶總數(shù)商戶總數(shù)1500商戶來源商戶來源 浙江、無錫、本地、 安徽

39、 顧客來源顧客來源蘇州地區(qū) 配套設(shè)施配套設(shè)施餐飲、物流、銀行、超市、中國移動(dòng)交通狀況交通狀況32 售售 價(jià)價(jià)一拖二 7700 管理費(fèi)管理費(fèi)3元/.月 租租 金金1f：72-115元/.月 2f：15元/.月（倉儲(chǔ)） 3f 4f 各各 樓樓 層層 功功 能能 調(diào)調(diào) 查查 樓樓 層層經(jīng)營品種經(jīng)營品種/ /類別類別樓樓 層層經(jīng)營品種經(jīng)營品種/ /類別類別 一 層電動(dòng)工具、機(jī)電三 層住宿辦公 二 層倉儲(chǔ)四樓住宿辦公 市場名稱市場名稱昆山億豐機(jī)電廣場昆山億豐機(jī)電廣場 開發(fā)商開發(fā)商昆山億豐投資發(fā)展有限公司 租租 金金1.5-2.5元/m2/天 交交 通通朝陽東路111號(hào)，朝陽路富華路交匯處，15路、17路

40、、33路、132 路，南鄰出口加工區(qū)，北靠經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，西靠老城區(qū) 輻射能力輻射能力周邊廠礦企業(yè) 經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)一層：五金、電器 二層：北區(qū)數(shù)碼、南區(qū)家具 商戶組成商戶組成五金、電器主要為浙江、溫嶺、樂青、柳市等，其次為河北、山 東，數(shù)碼為本地人，家具只有一家，其余全空 優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢優(yōu)勢：億豐在昆山扎根較早，以老市場的成功運(yùn)作為依托，對(duì) 原有業(yè)態(tài)進(jìn)行延伸與擴(kuò)大，且開發(fā)時(shí)間早，形勢較好 劣勢：業(yè)態(tài)混亂，二樓與一樓業(yè)態(tài)嚴(yán)重脫節(jié)，且二樓空置率太高 市場名稱市場名稱昆山恒隆機(jī)電廣場昆山恒隆機(jī)電廣場 開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間2011年年初 售售 價(jià)價(jià)9000元/平米 配配 套套新客站 世貿(mào)蝶湖灣 交交 通通

41、312國道邊，3路、16路、33路、116路、6路、17路、18路等14路公交 線路，312國道與柏廬路交匯處，距滬寧高速昆山出入口3分鐘路程 贏利模式贏利模式主要針對(duì)自營戶、無售后返租，90%自營，10%租賃，三層連賣 客戶來源：朝陽路、億豐、超華 經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)五金、電器 商戶組成商戶組成浙江、福建、本地投資等 優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢優(yōu)勢：昆山本地成功經(jīng)驗(yàn)，港龍建材市場為該開發(fā)公司開發(fā)，在昆山 本地有一定知名度；交通優(yōu)勢明顯，312國道與柏廬路交匯處，距滬寧 高速昆山出入口僅3分鐘路程，柏廬路是除了朝陽路之外的又一個(gè)五金 一條街，對(duì)該市場的銷售有一定程度的帶動(dòng) 劣勢：規(guī)模太小，商鋪共200多間，約

42、2萬m2經(jīng)營面積，朝陽路部分商 戶因其面積小而沒有購買；價(jià)格偏高，無返租，對(duì)以后的成市有相當(dāng) 大的影響 市場名稱市場名稱昆山賽格電子市場昆山賽格電子市場 建筑面積建筑面積6.5萬平米 售售 價(jià)價(jià)均價(jià)22000元/平米 交交 通通花橋國際商務(wù)城（花安路183號(hào)），312國道、曹安路 贏利模式贏利模式1f30000元 2f25000元3f20000元4f 5年包租，每年8回報(bào)，一次性從房價(jià)中扣除 招商政策招商政策1f：120元/m2/月 2f：90元/m2/月 3f：75元/m2/月 4f：60元/m2/月 交2年用5年，所有業(yè)主視為投資戶，均要購買vip卡，發(fā)號(hào)排隊(duì)選房 經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)電子元器

43、件、led、電腦、數(shù)碼、安防、儀器儀表、電子工具、五金機(jī)電 商戶組成商戶組成浙商、上海投資戶、昆山、花橋投資戶 優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢優(yōu)勢：品牌優(yōu)勢，賽格電子在電子行業(yè)具有強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，可以很大 程度上促進(jìn)銷售和招商，以至于2008年5月份開盤半年幾乎銷售一空，區(qū) 位優(yōu)勢，交通優(yōu)勢明顯，處在江蘇通往上海的咽喉（花橋國際商務(wù) 城），緊鄰上海，緊靠312國道、滬寧高速 市場名稱市場名稱昆山模具城（在售）昆山模具城（在售） 開發(fā)商開發(fā)商中國.世模投資有限公司（多元集團(tuán)） 售售 價(jià)價(jià)每套三層 120平米左右，價(jià)格4900元/平米 一期144套 二 期280套 交交 通通北門路與迎賓路，距離環(huán)城出入口五分鐘路程

44、 贏利模式贏利模式3年包租，每年8%，房價(jià)一次性扣除 經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)模具、五金 生產(chǎn)、加工、銷售一體化 優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢優(yōu)勢：規(guī)模 1700畝，一期6萬多方，二期6萬多方，規(guī)模大 品種全，業(yè)態(tài)定位的可操作空間較大，工業(yè)用地房價(jià)低，50 年產(chǎn)權(quán) 劣勢：二期類似于廠房式的建筑格局，單體面積較大，投資 戶范圍有很大的限制；整個(gè)市場規(guī)模太大又分多期開發(fā)（可 能要810年的開發(fā)周期），前期成市時(shí)間要很長，招商率 也很難保障 市場名稱市場名稱昆山仕泰隆模具城昆山仕泰隆模具城 租租 金金35元/月/m2 均均 價(jià)價(jià)6500元/m2 交交 通通昆山陸家鎮(zhèn)312國道旁 贏利模式贏利模式30%出售，70%保留，可售

45、部分已售80%（30%臺(tái)灣人），無返 租，三層連賣（每鋪120平米左右） 招商政策招商政策租金35元/月/ m2，無優(yōu)惠政策 經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)機(jī)械模具，無廠房，少量加工，不能形成產(chǎn)銷一體化 優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢優(yōu)勢：開發(fā)商有成功經(jīng)驗(yàn)，東莞模具城和淮安模具城均是該 開發(fā)公司開發(fā)，手中有部分資源，劣勢：可銷售部分太少， 出租率約70%，而進(jìn)場率連20%都不到。市場太冷清 市場名稱市場名稱昆山朝陽路昆山朝陽路 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況良好 租租 金金小區(qū)內(nèi)3萬元/年，30-40m2，沿街14-16萬元/年 輻射能力輻射能力主要是昆山轄區(qū)各廠礦企業(yè)，甚至更廣 商戶組成商戶組成鋼材118戶，五金197戶（沿街），柏廬6

46、5戶，其中五金商戶 每一戶中有34家組成；商戶來自：浙江、福建、蘇北、無 錫、本地等 優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢朝陽路每個(gè)店面基本上都有3-4家組成，商戶資源非常多， 超華、恒隆等專業(yè)市場均有朝陽路分出去的商戶，由于商戶 很多，導(dǎo)致朝陽路交通十分不便，政府在兩年前就計(jì)劃改造 朝陽路，做成展現(xiàn)城市面貌的景觀走廊，組團(tuán)綠化呈點(diǎn)狀分 布，一點(diǎn)帶面，把老城和開發(fā)區(qū)有機(jī)的結(jié)合起來，顯然路現(xiàn) 有的業(yè)態(tài)是跟不上城市發(fā)展節(jié)奏的。 蘇州五金商戶對(duì)本項(xiàng)目的看法 吳江距離蘇州太近，而蘇州品種齊全的大型五金 市場好幾個(gè)，很多吳江廠方大訂單都來蘇州采購， 不怎么看好本項(xiàng)目。 吳江如果運(yùn)作五金市場，規(guī)模不齊全，很多當(dāng)?shù)?的消費(fèi)者光臨一

47、次以后還是會(huì)到蘇州來消費(fèi)，如 果你運(yùn)作的項(xiàng)目過大，輻射力卻不夠，總不能把 蘇州的人拉到你們那消費(fèi)，最后還會(huì)成為空城。 現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)不好經(jīng)營，靠老客戶，靠走量的多。 也有部分商戶感覺蘇州競爭較大，如果我們市場 運(yùn)作的好，可以考慮到吳江拓展業(yè)務(wù)。 蘇州部分商戶訪談內(nèi)容 1、陳志遠(yuǎn) 樂清人正泰電器蘇州總代理 吳江的銷量還是不錯(cuò)的，我們?cè)趨墙O(shè)了分銷公司，采購正泰電器的廠和經(jīng)營戶 都會(huì)直接去吳江分公司，體量那么大要從周邊招商，具體去或不去要看你們的營 銷手段，我們?nèi)ッ總€(gè)地方開店基本都是買的，蘇州五金機(jī)電城最好的位置是我們 買的，把它作為總部。 2、袁惠萍 本地人 遠(yuǎn)東電纜 我

48、們吳江的銷量是很好的，因?yàn)槲覀兪亲銎放?，工地?huì)指定我們的產(chǎn)品做，而吳 江沒有代理，我們沒有設(shè)點(diǎn)，只有拿我們貨的散戶，所以吳江基本都來我們家拿 貨的，因?yàn)閰墙x蘇州太近了，吳江經(jīng)營的品種不全，沒有形成規(guī)模，稍大的采 購基本都來我們這里。 3、蘇州嘯鳴五金（標(biāo)準(zhǔn)件） 0512 67285731 吳江那邊經(jīng)營戶、廠方采購基本都會(huì)到蘇州，這里具體的量我沒統(tǒng)計(jì)過，但量不 大，因?yàn)槲覀兘?jīng)營的吳江都有的，現(xiàn)在市場太多了，競爭壓力大，蘇州機(jī)電城、 華夏五金城都開了好多年也不興旺，我們東中市基本都去買了，但這里不拆那邊 短時(shí)期內(nèi)好不起來的，老板還是以這邊為重心。 4、趙加海 溫嶺人蘇州

49、大海機(jī)電總匯 我們主要供應(yīng)蘇州各個(gè)區(qū)，因?yàn)閬硖K州比較晚，沒有固定老客戶，所以生意一直沒 展開。吳江的客戶不多，同里有一家做機(jī)械制造的（聚順五金）是拿我們的貨。大 的機(jī)械設(shè)備類來蘇州采購的比較多，吳江經(jīng)營這類的不多。 5、趙演贊（可能不是老總）樂清人華通機(jī)電集團(tuán)蘇州有限公司 我們?cè)谌A夏這里買了20間，中間還有幾間租給別人，這里作為我們的總部，我們吳 江的銷量不錯(cuò)，我們固定兩天用小車送一次貨。 6、周青青 南通人億升五金 市場基本飽和，店面不好或沒有老客戶很難生存的，想買我們的商鋪，幾次問我們 的價(jià)格，華夏五金城四間店面是買的，蘇州五金機(jī)電城四間

50、是租的，我們共四個(gè)店， 東中市和新蘇路我們都有。我們吳江沒什么生意，我們做的比較雜的，有電器、焊 接、工具、木工機(jī)械、勞保等等。 市場、業(yè)態(tài)五金電工面積燈具戶數(shù)面積電器戶數(shù)面積戶數(shù)匯總面積匯總 大發(fā)電器城18戶264020戶360044戶528082戶11520 華東建材城71戶273530戶312015戶725116戶6580 恒大建材城89戶67107戶8400戶096戶7550 總計(jì)1781208557戶756059戶6005294戶25650 1、吳江各專業(yè)市場五金、電器、燈具商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì) 四、五金市場調(diào)研分析 根據(jù)貴司對(duì)本案的初步業(yè)態(tài)定位，我司對(duì)吳江本地的五金市場 做了重點(diǎn)調(diào)研分析，

51、對(duì)吳江五金市場的現(xiàn)狀、商戶數(shù)量、商戶 意愿等都做了詳細(xì)了解，具體情況如下： 業(yè)態(tài)區(qū)域 交通路 流虹路 垂虹路、花園 路、吳桐公路、 通運(yùn)路 云梨路 笠澤路仲英 大道江興西路 油車路北門路 北門街路 工農(nóng) 路 中山路鱸鄉(xiāng) 路 永康路、縣 府路、雙板 橋路、江庫 路、體育路 戶數(shù) 匯總 面積 匯總 機(jī)電設(shè)備21戶7604戶1452戶501戶200戶01戶4029戶1015 五金工具24戶112214戶3753戶707戶2052戶502戶4552戶1867 五金配件57戶210818戶45717戶5774戶1001戶450戶097戶3287 日用五金11戶27210戶4950戶03戶652戶553戶

52、5529戶942 鎖具安全11戶3251戶127戶1350戶02戶902戶6023戶622 五金材料70戶295513戶58512戶35013戶2553戶808戶280119戶4505 非金屬材料26戶10401戶407戶2106戶1752戶803戶11045戶1655 辦公文具光 儀 0戶00戶02戶804戶1405戶1307戶53018戶880 環(huán)保設(shè)施能 源 2戶400戶00戶00戶00戶00戶02戶40 電子電工15戶6604戶821戶403戶800戶00戶023戶862 家用電器4戶1850戶06戶2101戶804戶2403戶21018戶925 燈具0戶00戶02戶1200戶01戶5

53、01戶604戶230 總計(jì)242戶946765戶219158戶184242戶112021戶77030戶 1390 458戶戶 16780 2、各街道五金、電器、燈具商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì) 業(yè)態(tài)、區(qū)域 五金（戶，）電器（戶，）燈具（戶，）總計(jì)（戶，） 橫扇鎮(zhèn)91戶26659戶4038戶480108戶3548 七都鎮(zhèn)31戶103012戶5207戶42050戶1970 震澤鎮(zhèn)89戶381614戶3226戶280109戶4418 桃源鎮(zhèn)39戶163615戶4605戶18059戶2276 盛澤鎮(zhèn)173戶694332戶13769戶450214戶8769 平望鎮(zhèn)146戶567813戶7029戶342168戶6772

54、汾湖鎮(zhèn)253戶936538戶202117戶799308戶12185 同里鎮(zhèn)56戶21288戶4645戶21769戶2809 總計(jì)878戶33261141戶626866戶31681085戶42747 3、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)五金、電器、燈具商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì) 市場名稱交通路五金一條街 戶數(shù)242戶面積約10000 形成年數(shù)5-10年不等租 金45元/月左右 經(jīng)營狀況好輻射范圍周邊工廠及鄉(xiāng)鎮(zhèn) 經(jīng)營方式批零兼營商戶組成浙江、福建、南通、本地 綜合評(píng)價(jià)： 優(yōu)勢：在當(dāng)?shù)刂容^高，五金品種齊全人氣較旺； 交通便捷，進(jìn)貨較為方便； 車站流動(dòng)人口多，廣告效益好。 劣勢：鋪面過于陳舊，占道經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重； 交通擁擠； 租金不穩(wěn)定；

55、 政府扶持力度不夠。 4、交通路五金一條街重點(diǎn)分析 5、各專業(yè)市場自營戶所占的比例 華東商業(yè)城五金 約百分之3. 5 交通路云梨路 約百分之7.7 恒大市場 約百分之12.7 大發(fā)燈具城 約百分之2.7 綜合分析：華東自營戶偏少的主要原因是其購買戶大部分是蘇州市人， 吳江購買者少，而且基本都是投資客，開發(fā)商本身就是蘇州的！這許 是和當(dāng)初他們的銷售政策和招商政策有關(guān)系，先銷售后招商且招商銷 售分離，所以導(dǎo)致自營戶本身就少，這也是五金區(qū)失敗的一個(gè)重要原 因！ 交通路云梨路，是一個(gè)最老的五金聚集地，但其商鋪的擁有人，也復(fù) 雜的很。而以前大部分是國有或企業(yè)的，也有部分是私人的，隨著交 通路云梨路五金生

56、意的紅火，一些頗有實(shí)力的商戶也是想盡辦法通過 種種渠道把房子的產(chǎn)權(quán)購買下來，據(jù)說人民電器就買了一棟，所以自 營戶是慢慢上升的趨勢。但是現(xiàn)在交通路云梨路上是一鋪難求的狀況， 產(chǎn)權(quán)擁有者很少會(huì)再出賣產(chǎn)權(quán)了，大部分經(jīng)營戶還是租賃店面。 6、各地商戶在吳江經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分 浙江溫州 低壓電器 開關(guān)電線 （飛雕、正泰都為溫州起家企業(yè)） 福建福鼎 泵閥電機(jī) 浙江臺(tái)州 橡塑 河南 日雜五金 勞保用品 廣東 數(shù)控機(jī)床 山東 哈爾濱 軸承 江西 新沂 五金工具 櫥柜潔具 上海 昆山 五金工具 模具 福建 做建材的極多 順帶做小五金 蘇北 管業(yè) 廣西柳州 汽摩配 機(jī)械機(jī)床 安徽六安 開關(guān)面板 電線電纜 浙江樂清 做大

57、的批發(fā) 品種比較全 7、吳江五金商戶、工廠企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)采購渠道分析 吳江五金商戶采購渠道 a、蘇州拿貨：有三種情況會(huì)去蘇州拿：吳江比較小的店沒 有更好的拿貨渠道，只能去蘇州幾個(gè)五金市場拿貨; 還有 一些普通的五金商品，比如釘子、鐵絲等價(jià)格已經(jīng)非常透 明的商品大部分五金商戶也愿意去蘇州拿貨；最后是一些 品牌代理，總經(jīng)銷在蘇州不得不去蘇州拿貨。不去蘇州拿 貨的原因：第一蘇州的貨貴，這是最重要也是最直接的原 因，在蘇州市場也只是二級(jí)代理或是三級(jí)代理了，加上蘇 州的房租貴，東西自然不便宜，換言之，到蘇州拿貨，在 到吳江賣根本賺不到錢。 b、廠家直接拿貨：這應(yīng)該是吳江五金商戶最主要的拿貨方 式了，吳江致長

58、三角各地區(qū)交通發(fā)達(dá)、物流通行，為吳江 到廠家直接拿貨提供了基本前提；廠家拿貨價(jià)格便宜又是 導(dǎo)致這一結(jié)果的根本原因，當(dāng)然這僅限于小廠拿貨。再有 地域性強(qiáng)的產(chǎn)品，很多五金商戶就是因?yàn)槔霞沂a(chǎn)某種商 品才到外地經(jīng)營這種商品的，那當(dāng)然他肯定在老家的工廠 拿貨了。 c、其它城市的大五金市場拿貨：到工廠拿貨是好處多，但也 有致命缺點(diǎn)，很多五金商戶經(jīng)營產(chǎn)品是比較多樣化的，但在 工廠只能配到一兩種產(chǎn)品而已，而同時(shí)也很難同時(shí)和多家工 廠保持合作關(guān)系，這個(gè)時(shí)候，專業(yè)的五金市場就會(huì)整合五金 資源提供給五金商戶了。當(dāng)然還有這種情況，也有不少工廠 會(huì)在一些大的專業(yè)市場去駐點(diǎn)或是有分公司及總經(jīng)銷在，五 金商品還是比較便宜

59、,這樣的話還是會(huì)吸引很多五金商戶去采 購。 工廠企業(yè)的采購渠道 （1）、吳江的交通路、恒大比較大的五金店。 （2）、蘇州幾個(gè)專業(yè)市場，比重最大！ （3）、五金廠家或外地五金市場。 吳江華登電子廠 趙猛（資深員工望亭模具廠 趙亞洲（資深員工）同里聚順五金 051263379122 吳江的工廠數(shù)量很多，五金需求量很大。據(jù)調(diào)查，工廠 采購幾乎是不出門采購，基本是經(jīng)銷商直接送貨，同時(shí)吳江 還有一批這樣的人群，沒有店鋪，只在住宅里辦公，專門做 工廠的生意，一家如果聯(lián)系上一到兩家有點(diǎn)規(guī)模的工廠，則 可以繼續(xù)生存下去，蘇州也有很多，會(huì)時(shí)常會(huì)做吳江的生意。

60、大部分采購還是在蘇州幾個(gè)市場里，因?yàn)樘K州的店實(shí)力強(qiáng)， 東西全，質(zhì)量比較可靠，最關(guān)鍵信譽(yù)好。 去蘇州采購還有一個(gè)原因：蘇州比吳江經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，工廠 也是蘇州比較多，吳江工廠剛建的時(shí)候采購人員一般都是從 蘇州招聘過來的，而那些采購員的采購資源在蘇州，所以把 那邊的采購渠道也帶過來，形成一個(gè)采購慣性了，一旦渠道 都建立了，就很難破滅，而且后來的采購人員也會(huì)遵循該行 業(yè)的歷史習(xí)慣，還是會(huì)去蘇州采購。 在廠家或外地采購一般是工廠需要很大批量的采購，一 般是采購員和一些領(lǐng)導(dǎo)一起進(jìn)行采購的時(shí)候，一般會(huì)選擇一 些工廠，或是一些更專業(yè)市場了！ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)采購渠道 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的采購渠道和吳江大部分是類似的，一些 特別的地方是：一