云南景洪市版納·曼龍楓項目整體定位營銷報告59p

1、 版納曼龍楓項目 整體定位營銷報告 項目本體分析 項目價值梳理 項目屬性界定 項目定位方向初判 市場環(huán)境掃描 整體市場分析 個案項目分析 市場客戶分析 項目發(fā)展戰(zhàn)略 （價值、機會、客戶） 項目整體定位 項目形象定位 項目產(chǎn)品定位 項目客戶定位 項目營銷推廣 我們有什么 是什么在影響我們實現(xiàn)理想 【本報告核心思維導圖】 怎樣將理想與現(xiàn)實相結(jié)合 接下來，我們打算怎么做 。 我們的理想是什么 我們有什么 【項目區(qū)位】項目位于景洪市南部、旅游度假開發(fā)為動力的曼龍楓片區(qū)內(nèi)，距離老城中心 大佛寺、機場均在5分鐘車程以內(nèi) n區(qū)位：項目位于景洪 市南部，屬于景洪 老城中心的南擴區(qū)域， 旅游度假項目開發(fā)旺 盛區(qū)

2、域； n交通：距離城市旅游 熱點“大佛寺”、版 納機場、市中心5分 鐘車程。交通相對便 利； n配套：周邊生活配套 匱乏，緊鄰地塊南部 設置有幼兒園、醫(yī)院 主城區(qū) 曼龍楓片區(qū) 版 納 機 場 項目地塊 【交通條件】目前項目交通便利程度不理想，但西側(cè)規(guī)劃建設道路將直通市中心.未來交 通將會得到很大程度的的改善。 【周邊現(xiàn)狀】地塊西臨規(guī)劃道路；南接幼兒園、菩提大道；東側(cè)和北側(cè)目前為大面積農(nóng)田 、植被及農(nóng)民房，現(xiàn)狀條件較差 菩提大道 項目用地范圍 規(guī) 劃 道 路 【配套資源】項目周邊的xx幼兒園、醫(yī)院的設置，使得項目具有良好的教育、醫(yī)療等基 礎(chǔ)配套資源 【項目規(guī)?！宽椖靠傉嫉?0.86畝，規(guī)模偏??；

3、但地塊平整，用地條件好，在后期產(chǎn)品、 景觀打造方面具有可塑空間，相對于周邊競爭項目，有條件容易做成精品 大氣的會所大氣的會所精致的園林精致的園林地中海風情園林地中海風情園林傣族特色風格傣族特色風格 案例：案例： 占地面積：占地面積：1414萬平方米萬平方米 總建筑面積：總建筑面積： 3030萬平方米萬平方米 容積率：容積率：2.52.5 物業(yè)類型：洋房、高層物業(yè)類型：洋房、高層 綠化率：綠化率：40%40% 本項目均價：本項目均價：68806880元元/ /平（高層）平（高層） 周邊樓盤：盛世華章、萬家城周邊樓盤：盛世華章、萬家城 周邊樓盤均價：周邊樓盤均價：5000-60005000-600

4、0 案例：案例： 占地面積：占地面積：5.85.8萬平方米萬平方米 總建筑面積：總建筑面積： 21.321.3萬平方米萬平方米 容積率：容積率：2.02.0 物業(yè)類型：高層物業(yè)類型：高層 綠化率：綠化率：60%60% 本項目均價：本項目均價：65006500元元/ /平米平米 周邊樓盤：御景灣、金泓凱旋城周邊樓盤：御景灣、金泓凱旋城 周邊樓盤均價：周邊樓盤均價：5500-60005500-6000元元/ /平米平米 【規(guī)劃指標】與周邊小高層競爭項目對比，本項目2.0的容積率占有明顯優(yōu)勢，有條件做出 高舒適度的產(chǎn)品組合 高 低 高層洋房 容積率 獨棟 0.3-0.35 舒適性 1234 低 高

5、中 獨棟+雙拼 0.4-0.5 洋房 1.2-1.3 多層+小高層 1.7-1.8 聯(lián)排 0.9-1.0 小高層 2.4-2.6 洋房+高層 2.0-2.4 小高層 2.7-3.0 高層 3.0-4.0 本項目的容積率可做出 【項目屬性初判】二線城市主城蔓延區(qū)、具有一定資源條件、規(guī)模偏小、中等密度房地產(chǎn) 開發(fā)項目 二線城市主城蔓延區(qū) 具有一定的資源條件 n項目位于景洪市南部，屬于景洪老城中心的南擴區(qū)域，旅游度假項目開發(fā)旺盛 區(qū)域；距離大佛寺、版納機場、市區(qū)x分鐘車程 n項目周邊的xx幼兒園、醫(yī)院的設置，使得項目具有良好的教育、醫(yī)療配套資源， 有一定的基礎(chǔ)設施配套資源，但資源不強勢 n項目地塊周

6、邊具有豐富的植被資源，居住生活價值明顯 偏小規(guī)模、中等密度 n項目占地40.86畝，在景洪市及區(qū)域內(nèi)都屬于小規(guī)模的項目 n項目容積率2，與片區(qū)內(nèi)項目相比屬于中等密度，可預期的居住舒適度相對較高 項目價值體系梳理靜態(tài)五大價值體系 定位方初判 -城市中低密度項目+社區(qū)“精品”景觀+院落式圍合建筑- 【中低密度版納純“精品”和諧社區(qū)】 項目定位初判 從地塊屬性以及地塊價值我們認為，項目可遵循的初步發(fā)展定位方向為： 是什么在影響我們實現(xiàn)目標 【宏觀政策】：當前總體市場調(diào)控形勢下，政府關(guān)于鼓勵剛需和改善型需求的政策使得投 資需求日益萎縮，但剛性需求依然旺盛；開發(fā)商在開發(fā)過程中，也逐漸轉(zhuǎn)向偏重剛需客戶 導

7、向的產(chǎn)品設置 【市場競爭分析】景洪市目前整體供應量巨大，市場競爭空前激烈。商品房銷售以住宅為 主，本地購房者主要以首次置業(yè)和改善型置業(yè)客戶為主，瞄準小三房和大四房產(chǎn)品；外地 購房者以投資客為主，瞄準小面積的公寓產(chǎn)品。 海城雙塔 花伴里 甜蜜公寓 偶寓 冠城 海城靜園 山水林溪 當前時間點入市時間點 項目一期公寓剩余約70套，二期主要為大戶型 9月開盤，共300多套，現(xiàn)剩30多套 10月12日開盤，推出70多套110-130三房，內(nèi)部認購約50套 尚處在土地辦證階段 本項目 項目大戶型684套，一期推出34套 山水云天 項目推出公寓約100套，現(xiàn)剩約10套 項目一期公寓約900套，現(xiàn)全部銷售，二

8、期以三房、四房的大戶為主 項目推出公寓約280套 【住宅產(chǎn)品分析】景洪市住宅主要以多層和高層為主，投資產(chǎn)品面積區(qū)間集中在30-60平 米的酒店式公寓，住宅產(chǎn)品面積大多在100平米以上，100平米以下中低價位住宅供應比 例偏低。 n戶型面積：景洪市住宅主流面 積段是30-60平米的投資度假產(chǎn) 品和100-144平米的自住產(chǎn)品。 住宅產(chǎn)品分建筑形式銷售情況 n建筑形式：景洪市住宅主要以 高層為主，小高層和多層比例較 低。 住宅產(chǎn)品分面積段銷售情況 【競爭項目1：林雨江畔】江北片區(qū)中高端項目，以住宅產(chǎn)品多樣性、地段、交通、配套 為對外營銷噱頭。未來有2.1萬平高層住宅和同于產(chǎn)品推出，尾 盤產(chǎn)品對本項

9、目未來推售形成直接競爭。 【競爭項目2：濱江豪苑】占據(jù)城市核心區(qū)位，中心城區(qū)一線江景，外部配套成熟；內(nèi)部 多元化產(chǎn)品線涵蓋高層，板式小高層，電梯公寓，商業(yè)產(chǎn)品； 【競爭項目3：9號公館】 周邊競爭項目 n周邊項目因其規(guī)模大，客戶 來源較廣，產(chǎn)品戶型等也相 對較多，主力戶型均為大面 積產(chǎn)品，針對高端客群銷售 ；但普通小兩房、三房剛需 及首改客戶潛在需求未能得 到完全釋放 n周邊項目以大配套取勝，配 套針對整個社區(qū)，這樣勢必 導致配套設置的使用中例如 會所、學校等人滿為患，品 質(zhì)嚴重下降 n周邊項目地段優(yōu)于本項目， 地段成為周邊項目對外營銷 的有利保障。 本項目 n項目規(guī)模偏小，2.0的容積 率更

10、容易做出居住品質(zhì)，結(jié) 合洋房+小高層產(chǎn)品設置， 打造城市中端純居住項目典 范。主要產(chǎn)品針對剛需和改 善客戶，次要產(chǎn)品針對中高 端對大面積有需求的額客戶 n本項目規(guī)模偏小，周邊自然 景觀條件好，容積率相對較 低，更有利于內(nèi)部景觀的打 造，實現(xiàn)社區(qū)多元化景觀的 競爭優(yōu)勢，概念營造純粹宜 居社區(qū)氛圍 n本項目位于版納旅游發(fā)展南 擴區(qū)域，區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃 前景也可作為競爭點 vs 【市場競爭對本項目的啟示】：結(jié)合市場競爭項目現(xiàn)狀及本項目特征，未來本項目采取“ 追隨者+補缺者”競爭戰(zhàn)略，明確市場占位 市內(nèi)客戶：60% 客戶特征：機關(guān)公務員、事業(yè)單位 職工、私營業(yè)主、商貿(mào)業(yè)主及部分 工薪階層。 購房目的：

11、自住為主（80%），兼 顧部分投資客戶。 外省客戶：21% 客戶特征：北方（東北、北京為 主）、重慶、湖南等。 購房目的：度假（避寒）、投資。 省內(nèi)各地州：17% 客戶特征：經(jīng)營茶葉、玉石、橡膠、 藥品的生意人。 購房目的：投資。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)：2% 客戶特征：橡膠園、茶葉園及經(jīng)營水 果的農(nóng)場主。 購房目的：自住兼投資。 本地購房客戶分析 【客戶分析】本地客戶與外地客戶占比為6：4，省外客戶多來自于北方、重慶、湖南等 。 n最好是南向的房子，東南向 的也可以接受，主臥要能保 證采光，要保證能看到小區(qū) 的園林。剛才看的那個戶型 客廳上午照不到陽光，下午 才能照到，不是太滿意 西雙十二城客戶 n在沒有

12、特殊自然資源的條件 下，客戶對園林會比較關(guān)注， 但需求相對初級，園林以 “綠、四季有花”為判斷標 準。園林做的比較好的樓盤 有濱江豪苑，客戶比較認可 一品項目銷售經(jīng)理 保證南向東南向設計，外部景觀強勢則盡量平衡景觀與 朝向關(guān)系，外部無資源則內(nèi)部打造，并保證景觀最大化 興豪門興豪門九號公館九號公館 濱江豪苑濱江豪苑雨林江畔雨林江畔 n地州客戶更相信眼見為 實的實景展示，實景展 示更能能打動客戶。 n一期開盤時樣板間和園 林都沒有做出來，二期 時第一期的園林才完全 做出來，這就形成了一 個很大的亮點，促進銷 售的效果很明顯。要有 樣板間的展示，客戶親 眼所見，親身感受，一 下就明白了，這樣促成 最

13、終購買的效果比較好 西雙十二城銷售代 表 園林展示 園林展示 樣板間樣板間 n當時雨林項目我也去看了，外墻灰白灰白 的，我一看就不喜歡，土土的。景洪人大 多比較喜歡民族風味的、現(xiàn)代的看著有情 懷，如果能與現(xiàn)代風格結(jié)合，那就更顯檔 次了。 某項目置業(yè)客戶訪談 景洪市場房地產(chǎn)建筑風格文化唯一性 兼?zhèn)涿褡屣L情和現(xiàn)代風格融合的立面形式更 受歡迎 盛世華章的中式 徽派風格 時尚簡潔的后現(xiàn) 代風格 n景洪市場具有很強地域文化性，建筑風格 大多偏傣族結(jié)合現(xiàn)代風格，客戶都能夠接 受。 告狀西雙景策劃經(jīng)理 楊小姐 n我當時買房時，是和好幾個朋友一起去看的， 本來我自己看中了一品項目，但是他們不喜 歡，我也就不買

14、了，我喜歡大家都買在一起 比較好。 出租車司機 黃師傅 n版納人買房有個特點，喜歡更瘋，一般親戚朋 友在哪兒買就在哪兒買，這樣大家平時可以竄 竄門。 西雙十二城銷售代表 n一期開盤時樣板間和園林都沒有做出 來，但行情很好。因為我們之前在市 中心做過一個寫字樓的樓盤，積累了 很多客戶資源，所以一期我們基本都 沒怎么宣傳，老客戶介紹的。 一品銷售代表 u尊貴感的小區(qū)大門、會所等建筑打造及社區(qū) 圈層感的營造 u建筑風格采用現(xiàn)代簡約或歐式風格，充分體 現(xiàn)現(xiàn)代化、時尚化 u在保證朝向采光的基本條件下，圭塘河及內(nèi) 部園林景觀的最大化利用 u通過售樓中心、樣板房、全園林展示等給客 戶增加信心 u在成本可為下

15、進行更多的產(chǎn)品創(chuàng)新，并通過 贈送等方式增加項目的性價比 u打造完備的社區(qū)配套，強化周邊小學及幼兒 園概念，增加項目吸引力 u重視老客戶的維護，特別是雙水灣項目的后 續(xù)物業(yè)等下功夫，為本項目爭取口碑 1 2 3 4 5 6 7 怎樣將理想與現(xiàn)實相結(jié)合 形象定位 n較低的密度容易開發(fā) 相對舒適度的產(chǎn)品 n主城南擴區(qū) n教育、醫(yī)療配套豐富 n周邊植被條件好，居 住環(huán)境好 n相對純粹的居住板塊 n高端居住板塊雛形 開發(fā)商品質(zhì)、規(guī)劃價 值、居住環(huán)境價值是 本項目占位的基礎(chǔ) n注重時尚、大氣、品 質(zhì)的體現(xiàn)身份感產(chǎn)品 n關(guān)注配套、環(huán)境的中 高端的本地生意人、 泛公務員群體、地州 客戶是市場的主流客 戶。 產(chǎn)

16、品打造應該主要針 對市場剛需客戶發(fā)力。 n市場機會 n住宅產(chǎn)品設置應該考 慮剛需及改善需求，面 積當合理避開同期項目 競爭 n住宅產(chǎn)品為應對激烈 的市場競爭，必須走差 異化、品質(zhì)化方向。 n洋房+小高層可作為 本項目的高端突破產(chǎn)品。 社區(qū)規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、 產(chǎn)品品質(zhì)、園林等是本 項目可以突破方向。 n項目價值n客戶需求 主動站位、自我中心、差異化，超越競爭 項目整體定位 客戶定位 【區(qū)域現(xiàn)狀客戶分類】根據(jù)客戶來源及屬性不同，將區(qū)域置業(yè)客戶群體細分如下 泛公務員 周邊市縣客戶 旅游人群 上班族 外來務工客戶 全國到版納旅游，有意向在版納購買 進行養(yǎng)老的客戶 外來人口在版納工作且與版納 有地緣關(guān)系的

17、客戶 老城區(qū)受高價擠壓外溢的白領(lǐng) 周邊市縣的中高端客戶 區(qū)政府、事業(yè)單位等中高層 生意人 區(qū)域內(nèi)及周邊專業(yè)市場客戶 34 偶 得 客 戶 重 要 客 戶 核 心 客 戶 私營企業(yè)主、 （高級）公務員 驅(qū)動因素：區(qū)域潛力、交通通達性、項目整體環(huán) 境、產(chǎn)品品質(zhì)等 湖南、重慶等外來人群、普通公務員 群體 驅(qū)動因素：城市歸屬感、產(chǎn)品舒適度、面積、價 格等 省外投資客，市內(nèi)上班族 驅(qū)動因素：省外投資客關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、配?影響力、產(chǎn)品品質(zhì)等；上班族關(guān)注價格、交通、 環(huán)境及生活配套 項目后期隨著高鐵和城市價值的影響增大，省外 投資客比例會有一定增加 產(chǎn)品定位 【周邊競爭】 同期供應的競爭項目戶型面積區(qū)間

18、覆蓋面廣，住宅產(chǎn)品以100平米以上 大戶型和50以下投資公寓為主，針對的客戶為本地高端改善客戶及外地旅游投資客 ，本項目做中小性剛需戶型配合少量高端改善型大戶型可避開競爭。 n雨林江畔、9號公館、金色家園都目前 正在銷售的而項目，產(chǎn)品均以大三房、 四房戶型為主要配置； n如果本項目做此類戶型，將會遭遇激烈 競爭； n如果本項目做中小型，則能跳出同期項 目競爭 主力戶型：主力戶型：130-144130-144四房；四房； 33-6233-62一房一房 主力戶型：主力戶型：130-144130-144四房；四房； 33-6233-62一房一房 林雨江畔戶型比 主力戶型：130-144四 房；33-

19、62一房 主力戶型：126-144四 房； 9號公館 126 金色家園 主力戶型：120-139三 房； 【市場實現(xiàn)】大戶型產(chǎn)品由于總價較高，去化速度比主流戶型慢，不利于實現(xiàn)快速回現(xiàn)， 同時大戶型在細節(jié)打造上及其重要，操作難度較高 去化速度去化速度 n2011年銷量較好的9號公館，濱江豪苑等去化速度為 15-20套/月；其次雨林江畔，告狀西雙景等平均去 化速度為12套/月 n9號公館，濱江豪苑等大戶型在3-5套/月，頂層復式 超大戶型較難銷售 總價區(qū)間總價區(qū)間 n9號公館，濱江豪苑戶型面積以50平米一房，130 平米三房為主，總價區(qū)間在20-52萬之間；大戶 型面積較大，總價多在80萬以上 單

20、位：套單位：套/ /月月 高層大戶型與主力戶型消化速度對比高層大戶型與主力戶型消化速度對比 25 20 15 10 5 9號公館濱江豪苑 告莊西雙景 九號公館、濱江大戶型 20 15 12 5 3 5050 100100 150150 200200 300300 250250 湘江世紀城湘域熙岸奧園融科紫檀中隆國際御璽 萬元萬元 樓盤總價區(qū)間樓盤總價區(qū)間 9號公館濱江豪苑 告莊西雙景 九號公館、濱江大戶型 10 20 30 40 50 50以上以上 萬元萬元 【政策風險】限購指向明確，直接導致未來市場客群分化，同時新政的疊加作用 使抗風險能力強的剛性主流產(chǎn)品和頂級高端產(chǎn)品成為市場堅實支撐 高端

21、 首改|首置 再改 首改|首置 再改 高端 政策作用 n剛需的主流戶型抗風險能 力強：在限購政策下，首 置首改客戶基本不受影響 ，剛性需求的中小戶型成 為市場主力，抗風險能力 強； n客戶分化，高端客戶將會 增加：限購令出臺后，購 房指標將變得稀缺，部分 再改客戶將出現(xiàn)明顯分化 ，一部分向高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)化 ，市場上具有稀缺價值的 高端物業(yè)銷售會更好； n信貸政策對高端產(chǎn)品抑制 有限：信貸新政一定程度 上限制了置業(yè)能力不強的 首置客戶，但部分再改客 戶支付能力強，對高端產(chǎn) 品限制作用有限； 為應對政策調(diào)控風險，本項目應走受政策影響小的： 剛需主流戶型+品質(zhì)大戶型 【產(chǎn)品定位】綜合考慮周邊競爭、市場實

22、現(xiàn)、政策風險及客戶特征，本項目產(chǎn)品戶型 上以中小戶型為主，以實現(xiàn)資金快速回籠，一部分大戶型，提升項目整 體檔次，并與常規(guī)項目形成差異化競爭 政策風險 中小戶型 + 品質(zhì)型 大戶型 市場實現(xiàn) 周邊競爭 pk周邊競爭項目：通過內(nèi)部景觀規(guī) 劃、差異化產(chǎn)品設計、整體形象檔次 上與周邊項目形成差異化競爭 大戶型產(chǎn)品由于總價較高，去化速 度相對較慢，不利于實現(xiàn)快速回現(xiàn) 打壓投資政策明確，直接導致未來 市場客群分化，同時新政的疊加作用 使抗風險能力強的剛性。首改主流產(chǎn) 品和品質(zhì)高端產(chǎn)品成為市場堅實支撐 綜合考慮周邊競爭、市場實現(xiàn)和政策風險，本項目采取折中方案，產(chǎn)品戶型以市場主流戶 型為主，以實現(xiàn)資金快速回籠

23、，一部分大戶型，提升項目整體檔次，并與常規(guī)項目形成差 異化競爭 本項目戶型配比本項目戶型配比 1 1pkpk大盤：大盤：主力戶型錯位策略主力戶型錯位策略 2 2 pkpk常規(guī)項目：常規(guī)項目：內(nèi)部設計發(fā)力，內(nèi)部設計發(fā)力， 景觀優(yōu)勢策略景觀優(yōu)勢策略 本項目主力戶型區(qū)間為90-120，可以 與競爭大盤在主力戶型上形成錯位; 本項目主力戶型與常規(guī)項目容易產(chǎn)生競 爭，從園林景觀價值、產(chǎn)品設計、整體 形象檔次的打造上打贏競爭； 整體規(guī)劃布局上，形成兩個組團：配套型舒適組團（剛需），復合型宜居組團（改善） 配套型舒適組團配套型舒適組團 復合型宜居組團復合型宜居組團 每個組團檔次定位、功能定位和客戶定位均不同

24、每個組團檔次定位、功能定位和客戶定位均不同 配套型舒適組團配置板式小高層產(chǎn)品，實現(xiàn)前期回現(xiàn) 小高層80-90 小高層105-140 配套型舒適組團 n面向客戶：全市范圍和本區(qū)域內(nèi) 首次置業(yè)客群，承受總價能力在 30萬-40萬左右； n功能：組團內(nèi)排布點板結(jié)合的小 高層產(chǎn)品，同時在沿街范圍設置 底商配套。滿足城市一般人群需 要，同時提供整個社區(qū)生活商業(yè) 配套 n小高層：戶型面積區(qū)間以80-120 兩房到三房 社區(qū)底商 復合型宜居組團配置多層花園洋房產(chǎn)品，實現(xiàn)后期利潤標桿 多層140 多層100-130 多層90 復合型宜居組團 n面向客戶：全市范圍和本區(qū)域內(nèi) 中高端的客戶群，承受總價能力 在40

25、萬-55萬左右； n功能：組團內(nèi)排布多層洋房產(chǎn)品 ，項目改善置業(yè)需求的實現(xiàn)載體 ，滿足中高端人士對于私密性和 尊貴感的需求； n產(chǎn)品：以6+1層100-140以上 三、四房的洋房產(chǎn)品為主，6層 90平米區(qū)間為輔； 【景觀布局建議】社區(qū)景觀采用分組團，多節(jié)點式打造，每塊小區(qū)域均有較高的景觀享受 度，與樓座布局形成良好的呼應 中央主景觀節(jié)點組合景觀 中主景觀 節(jié)點組合景觀 我們打算怎么做 線下針對性的營銷措施，以文化為主題活動及拓客策略 線上 強化品質(zhì)宜居形象，提升項目內(nèi)涵與精神 項目產(chǎn)品屬性獨特，需針對特定人群放大產(chǎn)品亮點，包裝獨特 產(chǎn)品概念，贏取特定市場口碑 【推廣排期】形象推廣自2012年1

26、0月開始正式起步，制造項目聲勢 1010月月1212月月2 2月月4 4月月6 6月月8 8月月 形象導入期形象導入期蓄客期蓄客期開盤熱銷開盤熱銷 文化屬性文化屬性 盛大開盤盛大開盤4 2 項目價值項目價值 3 精英屬性精英屬性 1 后續(xù)活動后續(xù)活動 瘋搶勢頭瘋搶勢頭5 針對活動推廣針對活動推廣5 線上線下貫穿品質(zhì)宜居文化，形成系統(tǒng)營銷體系 線下針對性的營銷措施，以文化為主題活動及拓客策略 線上 強化品質(zhì)宜居形象，提升項目內(nèi)涵與精神 項目產(chǎn)品屬性獨特，需針對特定人群放大產(chǎn)品亮點，包裝獨特 產(chǎn)品概念，贏取特定市場口碑 營銷中心開放：國粹，文化大賞營銷中心開放：國粹，文化大賞 嫁接國寶級書法文化展

27、覽，制造項目影響力和文化內(nèi)涵嫁接國寶級書法文化展覽，制造項目影響力和文化內(nèi)涵 活動策略：活動策略： 項目起勢，首度亮相，引起市場關(guān)注 活動主題：活動主題： 活動活動時間：時間： 2012年10月 活動背景：活動背景： 項目首度發(fā)聲，需轟動市場 活動內(nèi)容：活動內(nèi)容： 樣板房開放建議：樣板房開放建議：領(lǐng)略精品居住空間領(lǐng)略精品居住空間 邀請知名畫家邀請知名畫家，為項目樣板間戶型作概念畫，客戶欣賞完畫之后再觀賞項目樣板房，為項目樣板間戶型作概念畫，客戶欣賞完畫之后再觀賞項目樣板房 活動策略：活動策略：配合板房開放的節(jié)點，引起市場關(guān)注 活動主題：活動主題：邀請知名畫家至現(xiàn)場，到場講解當代藝 術(shù)品投資價值

28、及鑒別 活動時間：活動時間：2012年12月 活動背景：活動背景：樣板房首度開放，認籌力度加大 活動內(nèi)容：活動內(nèi)容： 配合樣板房開放，領(lǐng)略當代繪畫之精 髓，講解藝術(shù)品投資的要點 開盤活動：鑒賞世界文化之美開盤活動：鑒賞世界文化之美 聯(lián)姻大型拍賣會暨項目開盤，對名家名作，進行拍賣，再度掀起文化熱度聯(lián)姻大型拍賣會暨項目開盤，對名家名作，進行拍賣，再度掀起文化熱度 活動策略：活動策略：配合項目首次集中解籌 活動主題：活動主題：拍賣活動，到場選房客戶可參加油畫拍 賣 活動時間：活動時間：2012年8月 活動背景：活動背景：項目首次公開集中解籌 活動內(nèi)容：活動內(nèi)容： 邀請拍賣行，講當代畫家名作拍賣，聚集

29、現(xiàn)場人氣， 形成兩邊熱銷氣氛 1010月月1212月月2 2月月4 4月月6 6月月8 8月月 形象導入期形象導入期蓄客期蓄客期開盤熱銷開盤熱銷后續(xù)活動后續(xù)活動 拓客鋪排拓客鋪排 活動及拓客執(zhí)行自活動及拓客執(zhí)行自20122012年年1010月月開始正式起步，拉動項目到訪及知名度開始正式起步，拉動項目到訪及知名度 前期外展蓄客登記前期外展蓄客登記 1 周邊企業(yè)客戶挖掘周邊企業(yè)客戶挖掘 2 轉(zhuǎn)介認籌轉(zhuǎn)介認籌 3 圈層老帶新客戶圈層老帶新客戶 4 與關(guān)鍵人進行溝通，送給禮品（紅包）與關(guān)鍵人進行溝通，送給禮品（紅包） 獲取員獲取員 工電話號碼、由關(guān)鍵人組織客戶、工電話號碼、由關(guān)鍵人組織客戶、 落實推介

30、會落實推介會 地點事宜地點事宜 拜訪單位關(guān)鍵人拜訪單位關(guān)鍵人 進行項目推介會、發(fā)給項目資料、小禮品、進進行項目推介會、發(fā)給項目資料、小禮品、進 行登記，凸顯客戶的尊貴性，并可以享受額外行登記，凸顯客戶的尊貴性，并可以享受額外 2%2%的優(yōu)惠的優(yōu)惠 置業(yè)顧問進行一對一跟進，節(jié)假日和項目重大置業(yè)顧問進行一對一跟進，節(jié)假日和項目重大 節(jié)點進行短信問候和實時銷售信息釋放節(jié)點進行短信問候和實時銷售信息釋放 項目推介會項目推介會 企業(yè)單位拓客流程：企業(yè)單位拓客流程： 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵人、推介會、短信、額外優(yōu)惠關(guān)鍵詞：關(guān)鍵人、推介會、短信、額外優(yōu)惠 拓客策略拓客策略 對周邊大型企業(yè)進行客戶挖掘：對周邊大型企業(yè)進

31、行客戶挖掘：2 2人一組、共計人一組、共計1 1組，每天完成組，每天完成2 2個企業(yè)單位的個企業(yè)單位的 拜訪及跟進拜訪及跟進 節(jié)點性渠道推廣節(jié)點性渠道推廣戶外，設置在重要節(jié)點戶外，設置在重要節(jié)點 針對不同客戶群的區(qū)域進行戶外鋪排針對不同客戶群的區(qū)域進行戶外鋪排 ，戶外重點，戶外重點在景洪市中心及進入市區(qū)在景洪市中心及進入市區(qū) 沿線沿線區(qū)域。區(qū)域。 戶外戶外地點：地點： 戶外戶外塊數(shù)：塊數(shù)：合計塊合計塊 項目前期的形象建立和品牌落地；項目前期的形象建立和品牌落地； 結(jié)合項目賣點信息進行結(jié)合項目賣點信息進行大量的軟文大量的軟文 推廣。推廣。 重要營銷節(jié)點的報告訴求；重要營銷節(jié)點的報告訴求； 主要建議主要建議在在xxxx媒體媒體 節(jié)點