團(tuán)泊新城西區(qū)二期功能主題定位及產(chǎn)業(yè)可行性101999024

1、敬致：天津?yàn)I海團(tuán)泊湖投資有限公司敬致：天津?yàn)I海團(tuán)泊湖投資有限公司 l天津城市總體規(guī)劃，確立了“一軸兩帶 三區(qū)”的空間構(gòu)想，并確立了11個新城。 而團(tuán)泊新城位于南部經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，西部 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶上，是首先開發(fā)的兩個新城 之一。 項項 目目 背背 景景 京津新城 中心城區(qū) 大港城區(qū) 塘沽城區(qū)團(tuán)泊新城 靜?？h城 北部經(jīng)濟(jì)區(qū) 南部經(jīng)濟(jì)區(qū) 海河新城 漢沽城區(qū) 寶坻城區(qū) 武清城區(qū) 中心城市 薊縣城區(qū) 團(tuán)泊新城 高檔住宅區(qū)效果圖高檔住宅區(qū)效果圖 站在一定高度站在一定高度 思考問題思考問題 思考篇 我們思考的不僅僅是一個團(tuán)泊新城西區(qū)二期！我們思考的不僅僅是一個團(tuán)泊新城西區(qū)二期！ l是天津十一五規(guī)劃11大環(huán)外新城

2、之一 l鎮(zhèn)守天津西南方向門戶 l處于華北地區(qū)腹地 l匯聚環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力 l團(tuán)泊新城的未來，折射著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的未來！ 團(tuán)泊新城處于天津未來發(fā)展的團(tuán)泊新城處于天津未來發(fā)展的“城市之心城市之心” l團(tuán)泊新城位于天津城市規(guī)劃環(huán)外 新城之一，是所有新城規(guī)劃中最大 體量、最為矚目的新城區(qū)，屬于整 個天津十一五戰(zhàn)略布局的“心臟”； l在未來天津的城市發(fā)展進(jìn)程當(dāng)中， 團(tuán)泊新城將起到提升城市價值，撬 動城市發(fā)展的杠桿作用； 不能就項目談項目 城市之心城市之心 青島市以青島市以“城市之眼城市之眼”的建設(shè)撬動整個的建設(shè)撬動整個“東部開發(fā)東部開發(fā)” 1992年，俞正聲在青島啟動了聞名全國的“青島市東部開發(fā)”。

3、成功關(guān)鍵之舉在于啟動2.2平方公里的“城市之眼”的建設(shè)，承東啟西，將 市區(qū)面積擴(kuò)大了2倍多，為大青島的建設(shè)拉開了序幕。 青島老市區(qū)青島老市區(qū) 城市之眼 新新 市市 區(qū)區(qū) 跨越 西區(qū)二期團(tuán)泊西區(qū)團(tuán)泊新城西區(qū)二期團(tuán)泊西區(qū)團(tuán)泊新城 團(tuán)泊新城西區(qū)團(tuán)泊新城西區(qū) 團(tuán)泊新城團(tuán)泊新城 跳出團(tuán)泊新城西區(qū)二期項目的局限，站在團(tuán)泊新城西區(qū)乃至整個團(tuán)泊 新城“城市運(yùn)營”的高度上思考西區(qū)二期開發(fā)問題 提升高度 落實(shí)項目 轉(zhuǎn)變思路 團(tuán)泊新城西區(qū)團(tuán)泊新城西區(qū) 二期二期 團(tuán)泊新城團(tuán)泊新城“城市運(yùn)營城市運(yùn)營”的發(fā)展理念的發(fā)展理念 城市運(yùn)營城市運(yùn)營 全面、深入的市場分析 準(zhǔn)確、前瞻的城市定位 價值最大化的城市包裝、 土地出讓 經(jīng)

4、濟(jì)測算與合理現(xiàn)金流安排 分期開發(fā)及穩(wěn)妥可行的操作策略 市場可行市場可行 經(jīng)濟(jì)可行經(jīng)濟(jì)可行 操作可行操作可行 城市運(yùn)營城市運(yùn)營造城運(yùn)動造城運(yùn)動 造城造城城市運(yùn)營城市運(yùn)營 可持續(xù)增長短視行為 單一居住 規(guī)模放大 偽城市偽城市 城市形成 功能失衡 城市病 人口流失 城市衰落 配套缺失 產(chǎn)業(yè)空心 城市形成 城市定位 整體規(guī)劃 多功能發(fā)展 配套齊備 產(chǎn)業(yè)充實(shí) 功能互動 內(nèi)外交流 商業(yè)繁榮 生態(tài)宜居 價值增長 真城市真城市 本案運(yùn)營的關(guān)鍵點(diǎn)理解本案運(yùn)營的關(guān)鍵點(diǎn)理解 l如何通過創(chuàng)新的主題定位，增強(qiáng)片區(qū)土地未來發(fā)展的吸引力？ l如何通過合理的功能布局，實(shí)現(xiàn)區(qū)域城市功能和產(chǎn)業(yè)功能交叉生長和可持續(xù)發(fā)展？ l如何通

5、過合理的城市功能定位和規(guī)劃設(shè)計，提升區(qū)域土地的價值？ l如何合理的確定開發(fā)時序和開發(fā)策略，保證項目可行性？ l如何在保證開發(fā)商要求的社會效益前提下，平衡各方利益訴求? l如何實(shí)現(xiàn)本區(qū)域同周邊區(qū)域協(xié)同發(fā)展、新規(guī)劃區(qū)域與其他分歧規(guī)劃區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā) 展（融入團(tuán)泊新城西區(qū)，點(diǎn)亮團(tuán)泊新城，撬動區(qū)域價值，形成城市影響力）？ l如何選擇二期地塊的合理起步區(qū)和引爆點(diǎn)，快速提升項目整體價值，降低項目操 作難度？ 如何通過創(chuàng)新的主題定位，增強(qiáng)片區(qū)土地未來發(fā)展的吸引力？如何通過創(chuàng)新的主題定位，增強(qiáng)片區(qū)土地未來發(fā)展的吸引力？ l如何確定合適的定位，使本項目既能結(jié)合周邊環(huán)境，又跳出現(xiàn)有規(guī)劃條 件，確定高價值、新穎和可操作

6、的項目定位，增強(qiáng)本項目的吸引力？ l如何通過主題定位，結(jié)合項目開發(fā)策略和城市運(yùn)營理論，增強(qiáng)片區(qū)土地 對于高附加值目標(biāo)產(chǎn)業(yè)、人口、資源等方面的聚合程度，加快片區(qū)成熟， 快速提升土地價值。 對本案概念定位的初步理解對本案概念定位的初步理解 生態(tài)宜居城生態(tài)宜居城打造城市西部、團(tuán)泊湖畔新都市生活居住區(qū)打造城市西部、團(tuán)泊湖畔新都市生活居住區(qū) 城市起動機(jī)城市起動機(jī)打造天津城市西部的商業(yè)、商務(wù)服務(wù)核，促打造天津城市西部的商業(yè)、商務(wù)服務(wù)核，促 進(jìn)天津騰飛進(jìn)天津騰飛 創(chuàng)意動力谷創(chuàng)意動力谷打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，聚集創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)精英，打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，聚集創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)精英， 打造天津的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)服務(wù)發(fā)展基地打造天津的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

7、服務(wù)發(fā)展基地 廠房中的廠房中的 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 活力休閑港活力休閑港依托公園、歷史旅游、濱河景觀等資源，打造依托公園、歷史旅游、濱河景觀等資源，打造 集商業(yè)購物、休閑娛樂于一體的特色休閑城市群集商業(yè)購物、休閑娛樂于一體的特色休閑城市群 如何通過合理的功能布局，實(shí)現(xiàn)西區(qū)二期區(qū)域城市功能如何通過合理的功能布局，實(shí)現(xiàn)西區(qū)二期區(qū)域城市功能 和產(chǎn)業(yè)功能交叉生長和可持續(xù)發(fā)展？和產(chǎn)業(yè)功能交叉生長和可持續(xù)發(fā)展？ l如何確定引進(jìn)區(qū)域的城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的啟動點(diǎn)，支持后期區(qū) 域城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的高速發(fā)展? l結(jié)合開發(fā)策略和新興類似區(qū)域的發(fā)展規(guī)律，如何進(jìn)行相關(guān)的產(chǎn)業(yè) 功能和城市功能配合，使區(qū)域健康發(fā)展，快速提升

8、土地價值？ l如何引進(jìn)適合的產(chǎn)業(yè)功能以及與之相配合的城市功能，支持區(qū)域 的可持續(xù)長期發(fā)展？ 以城市運(yùn)營的思維出發(fā)，而不是簡單造城以城市運(yùn)營的思維出發(fā)，而不是簡單造城 造城造城城市運(yùn)營城市運(yùn)營 可持續(xù)增長短視行為 單一居住 規(guī)模放大 偽城市偽城市 城市形成 功能失衡 城市病 人口流失 城市衰落 配套缺失 產(chǎn)業(yè)空心 城市形成 城市定位 整體規(guī)劃 多功能發(fā)展 配套齊備 產(chǎn)業(yè)充實(shí) 功能互動 內(nèi)外交流 商業(yè)繁榮 生態(tài)宜居 價值增長 真城市真城市 城市運(yùn)營城市運(yùn)營強(qiáng)調(diào)城市功能和產(chǎn)業(yè)功能同步發(fā)展強(qiáng)調(diào)城市功能和產(chǎn)業(yè)功能同步發(fā)展 總體開發(fā)總體開發(fā) 策略策略 產(chǎn)業(yè)功產(chǎn)業(yè)功 能能 城市功能城市功能 區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域現(xiàn)狀

9、 關(guān)注城市功能與產(chǎn)業(yè)功能交叉生長關(guān)注城市功能與產(chǎn)業(yè)功能交叉生長 產(chǎn)業(yè)功能產(chǎn)業(yè)功能城市功能城市功能 研發(fā)中心研發(fā)中心 生態(tài)化辦公生態(tài)化辦公 獨(dú)棟辦公獨(dú)棟辦公 商務(wù)酒店商務(wù)酒店 集中式辦公集中式辦公 高檔居住高檔居住 行政功能行政功能 文教醫(yī)療文教醫(yī)療 休閑娛樂休閑娛樂 特色商業(yè)特色商業(yè) 整體定位整體定位 通過增長極核促進(jìn)城市功能與產(chǎn)業(yè)功能的交叉生長通過增長極核促進(jìn)城市功能與產(chǎn)業(yè)功能的交叉生長 增長極：增長極： “特定環(huán)境中的推動性單位特定環(huán)境中的推動性單位(propulsive unit) ”，當(dāng)它增長或，當(dāng)它增長或 創(chuàng)新時，能誘導(dǎo)其它單位增長。創(chuàng)新時，能誘導(dǎo)其它單位增長。 francois p

10、erroux （法國經(jīng)濟(jì) 學(xué)家） 增長極增長極 市市 場場 領(lǐng)領(lǐng)先先 者者 新的需求 新的新的 物業(yè)形式物業(yè)形式 市市 場場 追追隨隨 者者 新的裂變 互互 動動 聚變聚變 成為增長極核的兩個必要條件成為增長極核的兩個必要條件 2、能夠帶來增長、能夠帶來增長 1、能夠自我生存、能夠自我生存 能夠進(jìn)行裂變，促進(jìn)其他功能的發(fā)展；能夠進(jìn)行裂變，促進(jìn)其他功能的發(fā)展； 能夠促進(jìn)各功能之間的聚變；能夠促進(jìn)各功能之間的聚變； 能夠撬動區(qū)域的良性發(fā)展；能夠撬動區(qū)域的良性發(fā)展； 市場可行：適合區(qū)域發(fā)展的；市場可行：適合區(qū)域發(fā)展的； 經(jīng)濟(jì)可行：可承受的成本；經(jīng)濟(jì)可行：可承受的成本； 操作可行：具備可實(shí)施性的；操作

11、可行：具備可實(shí)施性的； 通過增長核的通過增長核的“裂變裂變”與與“聚變聚變”過程實(shí)現(xiàn)新城的可持過程實(shí)現(xiàn)新城的可持 續(xù)自然生長續(xù)自然生長 增長核增長核 自主擴(kuò)張自主擴(kuò)張 外部吸引外部吸引 增長核發(fā)展示意圖增長核發(fā)展示意圖 戰(zhàn)略目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)周期最短化；實(shí)現(xiàn)周期最短化； 價值最大化；價值最大化； 資源配置最優(yōu)化。資源配置最優(yōu)化。 核心思想 以以“核心功能核心功能”的發(fā)展帶動的發(fā)展帶動“派生派生 功能功能” ” 發(fā)展，循環(huán)累積，促進(jìn)新城功能發(fā)展，循環(huán)累積，促進(jìn)新城功能 的完善的完善。 案例案例1 1：北京：北京“睡城睡城”回龍觀居住區(qū)回龍觀居住區(qū)由于開始就被規(guī)劃為功能單一的居由于開始就被規(guī)劃為功能單一的

12、居 住區(qū)，商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施滯后，嚴(yán)重缺乏就業(yè)機(jī)會，致使其居民高度依賴交住區(qū)，商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施滯后，嚴(yán)重缺乏就業(yè)機(jī)會，致使其居民高度依賴交 通系統(tǒng)與外部聯(lián)系，新城淪為通系統(tǒng)與外部聯(lián)系，新城淪為“睡城睡城”。 建設(shè)用地面積11.27平方公里，形狀為東西 長6.2公里，南北寬2公里的長方形。規(guī)劃 總建筑面積800多萬平方米，規(guī)劃居住人口 23萬人。 睡城睡城 案例案例2 2：深圳華僑城：深圳華僑城以主題公園作為啟動核，帶動區(qū)域發(fā)展成為集旅以主題公園作為啟動核，帶動區(qū)域發(fā)展成為集旅 游、商務(wù)、娛樂、高科技和高尚住宅于一體的城市綜合功能板塊游、商務(wù)、娛樂、高科技和高尚住宅于一體的城市綜合功能板塊 華僑城

13、位于深圳市南山區(qū)，南臨深圳灣，華僑城位于深圳市南山區(qū)，南臨深圳灣，占地占地4.8 平方公里平方公里，歷經(jīng)歷經(jīng)20余年的發(fā)展歷程。余年的發(fā)展歷程。 錦繡中華錦繡中華 民俗文化村民俗文化村 世界之窗世界之窗 歡樂谷歡樂谷 裂變裂變高端住宅區(qū)高端住宅區(qū) 聚變聚變 城市綜合城市綜合 功能板塊功能板塊 波托菲諾波托菲諾 海景花園海景花園 錦繡花園錦繡花園 裂變裂變 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 裂變裂變 文化旅游產(chǎn)業(yè)文化旅游產(chǎn)業(yè) 康佳康佳工業(yè)企業(yè)工業(yè)企業(yè) 華夏藝術(shù)中心華夏藝術(shù)中心何香凝美術(shù)館何香凝美術(shù)館 深圳灣大酒店深圳灣大酒店 威尼斯大酒店威尼斯大酒店 案例案例3 3：上海新天地：上海新天地以特色商業(yè)街作

14、為啟動核，開發(fā)綜合商業(yè)，以綜合以特色商業(yè)街作為啟動核，開發(fā)綜合商業(yè)，以綜合 商業(yè)帶動寫字樓和公寓的開發(fā)，從而帶動區(qū)域整體價值的提升商業(yè)帶動寫字樓和公寓的開發(fā)，從而帶動區(qū)域整體價值的提升 將餐飲、娛樂、購物和旅游、將餐飲、娛樂、購物和旅游、 文化等等全部集在一起，形成文化等等全部集在一起，形成 功能完備的商業(yè)中心，創(chuàng)造高功能完備的商業(yè)中心，創(chuàng)造高 檔物業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境。檔物業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境。 餐飲餐飲 娛樂娛樂 購物購物 旅游旅游 文化文化 提升區(qū)域價值提升區(qū)域價值 增加商業(yè)需求增加商業(yè)需求 各種高檔各種高檔 物業(yè)開發(fā)物業(yè)開發(fā) 住宅住宅酒店酒店 辦公辦公公寓公寓 特色商業(yè)街特色商業(yè)街 大型大型 商業(yè)商業(yè)ma

15、ll 案例案例4 4：碧桂園：碧桂園以教育產(chǎn)業(yè)作為啟動核，帶動區(qū)域價值提升以教育產(chǎn)業(yè)作為啟動核，帶動區(qū)域價值提升 1992年，年， “教育地產(chǎn)教育地產(chǎn)”的模式為順德碧桂園找到了出路，也開創(chuàng)了教育地產(chǎn)的先河。的模式為順德碧桂園找到了出路，也開創(chuàng)了教育地產(chǎn)的先河。 教育教育 產(chǎn)業(yè)核產(chǎn)業(yè)核 教育教育 論壇論壇 高級高級 會所會所 別墅別墅 普通住宅普通住宅 花園洋房花園洋房 地產(chǎn)地產(chǎn) 開發(fā)開發(fā) 聚集人氣聚集人氣 產(chǎn)生居住需求產(chǎn)生居住需求 如何通過合理的城市功能定位和規(guī)劃設(shè)計，提升區(qū)域土如何通過合理的城市功能定位和規(guī)劃設(shè)計，提升區(qū)域土 地的價值？地的價值？ l如何提升項目整體的土地價值？ l如何通過引

16、進(jìn)產(chǎn)業(yè)形成人流集聚效應(yīng)提升區(qū)域價值？ l如何合理進(jìn)行城市功能定位和規(guī)劃設(shè)計，拉升土地價值？ l如何進(jìn)行功能定位提升土地經(jīng)濟(jì)效益和社會效益綜合價值？ 完善城市功能、形成產(chǎn)業(yè)聚集、提升土地價值完善城市功能、形成產(chǎn)業(yè)聚集、提升土地價值針對本案地針對本案地 塊整體狹長分布的特點(diǎn)，建議多點(diǎn)打造本案的價值塊整體狹長分布的特點(diǎn)，建議多點(diǎn)打造本案的價值“珍珠鏈珍珠鏈” 文化文化 旅游旅游 綜合綜合 服務(wù)服務(wù) 娛樂娛樂 休閑休閑 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 服務(wù)服務(wù) 商貿(mào)商貿(mào) 教育教育 概念示意概念示意 運(yùn)營商如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？運(yùn)營商如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？ l如何進(jìn)行土地的一級開發(fā)？ l企業(yè)如何協(xié)調(diào)土地經(jīng)濟(jì)價值和社會效益之間的關(guān)

17、系，達(dá)到土 地綜合效益最優(yōu)； l企業(yè)如何進(jìn)行土地營銷和二級開發(fā)，順利回收資金并取得開 發(fā)利潤，維護(hù)同投資商的良好合作關(guān)系，為公司持續(xù)發(fā)展打 下基礎(chǔ)？ 如何合理的確定開發(fā)時序和開發(fā)策略，保證項目可行性？如何合理的確定開發(fā)時序和開發(fā)策略，保證項目可行性？ l根據(jù)市場情況，確定開發(fā)策略，保證項目在經(jīng)濟(jì)、市場以及操作性方面合 理可行。 l確定合理的開發(fā)策略和時序安排，保證項目的前期順利介入市場，中期穩(wěn) 定提升土地價值，后期攫取高額利潤。 l確定合理的土地性質(zhì)和項目內(nèi)不同主題分布，保證項目的市場可行性。 l合理測算項目各項成本，結(jié)合類似土地市場價值，確定項目的開發(fā)節(jié)奏和 價格策略，保證項目的經(jīng)濟(jì)可行性。

18、 如何實(shí)現(xiàn)本區(qū)域同周邊區(qū)域協(xié)同發(fā)展、新規(guī)劃區(qū)域與原有保留建筑協(xié)調(diào)發(fā)展如何實(shí)現(xiàn)本區(qū)域同周邊區(qū)域協(xié)同發(fā)展、新規(guī)劃區(qū)域與原有保留建筑協(xié)調(diào)發(fā)展 （融入團(tuán)泊新城西區(qū)，點(diǎn)亮團(tuán)泊新城，撬動區(qū)域價值，形成城市影響力）？（融入團(tuán)泊新城西區(qū)，點(diǎn)亮團(tuán)泊新城，撬動區(qū)域價值，形成城市影響力）？ l充分考慮天津市區(qū)的城市功能走向和產(chǎn)業(yè)功能走向，融入天 津的整體發(fā)展規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)本案與天津的整體協(xié)同發(fā)展 l充分考慮項目周邊區(qū)域的性質(zhì)氛圍、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等要素，在操 作本項目時，實(shí)現(xiàn)同周邊區(qū)域的融合和協(xié)同發(fā)展。 l充分考慮原有歷史風(fēng)貌建筑和保留建筑，在原有基礎(chǔ)上發(fā)展、 再造，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃與保留建筑的融合和協(xié)同發(fā)展 如何選擇項目合理的起步區(qū)

19、和引爆點(diǎn)，快速提升項目整體價值，降低項目操作如何選擇項目合理的起步區(qū)和引爆點(diǎn)，快速提升項目整體價值，降低項目操作 難度？難度？ l為降低項目操作難度，將項目的定位更好的落實(shí)執(zhí)行，需要尋找一個 對于本項目的關(guān)鍵引爆點(diǎn)和操作切入的起步區(qū)，以利于項目整體價值的 提升，加快項目操作速度。 l項目的引爆點(diǎn)應(yīng)該在結(jié)合周邊區(qū)域市場研究的基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析總結(jié)， 尋找市場空白點(diǎn)和制高點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，撬動項目操作。 l引爆點(diǎn)的確定必須具有一定的帶動性，在經(jīng)濟(jì)可行的基礎(chǔ)上，整體提 升項目的土地升值，形成項目價值的整體提升和帶動作用。 綜合效益最大化綜合效益最大化 l把握本區(qū)域功能定位，實(shí)現(xiàn)土地一級開發(fā)價值的最大化 l

20、土地功能定位合理，實(shí)現(xiàn)二級開發(fā)價值最大化 l通過項目的開發(fā)建設(shè)，取得良好的社會效益 l借助團(tuán)泊新城西區(qū)持續(xù)、穩(wěn)定、高效開發(fā)成功實(shí)現(xiàn)本項目的市場運(yùn)作， 提升企業(yè)品牌與可持續(xù)發(fā)展能力 成功運(yùn)作本項目需要具備的必要資源成功運(yùn)作本項目需要具備的必要資源 l本項目是大規(guī)模土地一級開發(fā)項目，并且又屬于大型沿湖 地塊的開發(fā)，牽涉各方利益，專業(yè)性要求高，需要整合如下 資源： l政府資源 l融資平臺 l土地一級開發(fā)顧問經(jīng)驗(yàn)和土地招商資源 l土地開發(fā)和規(guī)劃設(shè)計專家資源 l沿湖水生態(tài)規(guī)劃和城市運(yùn)營策劃顧問經(jīng)驗(yàn) 白開水白開水普通茶水普通茶水頂級龍井茶頂級龍井茶 如何實(shí)現(xiàn)土地價值最大化？如何實(shí)現(xiàn)土地價值最大化？本案新本

21、案新 城的功能定位決定土地價值城的功能定位決定土地價值 單純的價值最大化存在困難單純的價值最大化存在困難關(guān)于本案策劃的三個維度關(guān)于本案策劃的三個維度 價值 最大化 通過功能定位 形成核心競爭力 充分考慮各種 開發(fā)限制條件 政府行為政府行為 規(guī)劃限制規(guī)劃限制 資金要求資金要求 探索特色鮮明的差探索特色鮮明的差 異化城市發(fā)展道路異化城市發(fā)展道路 借鑒篇 差異化城市發(fā)展道路的兩個關(guān)鍵問題差異化城市發(fā)展道路的兩個關(guān)鍵問題 一座城市是如何塑造自己的差異化特色的？ p一座城市是如何由小到大生長成形的？ 特色鮮明的差異化城市特色鮮明的差異化城市 對于一座新城尤其是一座將與大都市爭奪人口和資源的新城 而言，定

22、位的關(guān)鍵在于找到差異化道路，樹立一種鮮明的特色，塑造 一種獨(dú)有的魅力。 因此，在借鑒篇中，我們選取了兩個具有鮮明特色和獨(dú)有魅力的城市， 它們對于資源的極致化運(yùn)用和特色的魅力化塑造，對團(tuán)泊新城發(fā)展定 位的確定具有重要的參考價值。 上海汽車城 圣安東尼奧 特色鮮明的差異化城市特色鮮明的差異化城市 p上海汽車城：張力之城 p圣安東尼奧（ san antonio）：親水之城 上海汽車城：張力之城上海汽車城：張力之城 上海汽車城概況 位于上海市西北郊 緊靠江蘇省蘇州市 滬寧高速公路和鐵路過境 距上海市中心32km 距虹橋機(jī)場20km 總面積54.75km2 上海汽車城城市發(fā)展歷程上海汽車城城市發(fā)展歷程

23、20042004年年 f -1 上上 海海 站站 比比 賽賽 在在 安安 亭亭 開開 賽賽 中國第一輛轎車誕生在安亭中國第一輛轎車誕生在安亭 19521952年年 中德上海大眾汽車公司在安亭成立中德上海大眾汽車公司在安亭成立 19851985年年 安亭建設(shè)發(fā)展有限公司揭牌安亭建設(shè)發(fā)展有限公司揭牌 上海大眾工業(yè)園區(qū)升級為上海大眾工業(yè)園區(qū)升級為 市級上海國際汽車城配套工業(yè)園區(qū)市級上海國際汽車城配套工業(yè)園區(qū) 上海國際汽車城在安亭鎮(zhèn)全面開工上海國際汽車城在安亭鎮(zhèn)全面開工 安亭政府投資建設(shè)上海大眾工業(yè)園安亭政府投資建設(shè)上海大眾工業(yè)園 19981998年年 汽車工業(yè)發(fā)展歷程汽車工業(yè)發(fā)展歷程 2001 20

24、01 年年 昨天 郊區(qū)的邊緣小鎮(zhèn) 嘉定縣的普通小城鎮(zhèn) 傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)種植區(qū) 常住人口4.76萬 今天 變“一城九鎮(zhèn)”為“三城九 鎮(zhèn)”。 成為典范之作，成就了一城 一鎮(zhèn)。 新鎮(zhèn)吸引了90的外來人口 居住，其中有5的外國人。 上海汽車城二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速上海汽車城二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速盡顯張力之城盡顯張力之城 上海汽車城產(chǎn)業(yè)發(fā)展 形成以汽車工業(yè)為龍頭，集汽車配件、科學(xué)儀器、醫(yī)療器材、機(jī)械化工 等產(chǎn)業(yè)于一體的工業(yè)體系和全國最大的轎車生產(chǎn)基地 2004年，全鎮(zhèn)汽車零部件生產(chǎn)相關(guān)企業(yè)達(dá)70家，全年完成產(chǎn)值77億 元，實(shí)現(xiàn)利潤9.5億元，分別占全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值和全鎮(zhèn)工業(yè)利潤的 50%和70.4% 帶動房地產(chǎn)等第三產(chǎn)

25、業(yè)的快速發(fā)展 2004年，全鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長47.7% 2004年，共有9個投資項目落戶安亭，總投資23.35億元，主要涉及 賓館酒店、商貿(mào)服務(wù)、休閑旅游，加快了發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的步伐 上海汽車城功能布局上海汽車城功能布局居住和產(chǎn)業(yè)南北分區(qū)居住和產(chǎn)業(yè)南北分區(qū) 上海汽車城總體規(guī)劃 總體定位 上海國際汽車城 功能布局 安亭新鎮(zhèn)安亭新鎮(zhèn) 安亭老鎮(zhèn)安亭老鎮(zhèn) 高爾夫球場高爾夫球場 國際賽車場國際賽車場 零部件配套園區(qū)零部件配套園區(qū) 汽車制造區(qū)汽車制造區(qū) 教育園區(qū)教育園區(qū) 中心公園中心公園 核心貿(mào)易區(qū)核心貿(mào)易區(qū) 研發(fā)區(qū)研發(fā)區(qū) 滬寧高速滬寧高速 滬寧鐵路滬寧鐵路 居住區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)形成南北分區(qū)，之間以高

26、爾夫居住區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)形成南北分區(qū)，之間以高爾夫 球場、中心公園連接，形成一個有機(jī)整體。球場、中心公園連接，形成一個有機(jī)整體。 安亭街頭一安亭街頭一 景景 f-1 f-1 賽車場賽車場 今日安亭新貌今日安亭新貌 上海汽車城居住功能小鎮(zhèn)上海汽車城居住功能小鎮(zhèn)德國風(fēng)情安亭新鎮(zhèn)德國風(fēng)情安亭新鎮(zhèn) 安亭新鎮(zhèn)規(guī)劃 新鎮(zhèn)規(guī)模占地15km2，建筑面積500萬m2，水面171.6萬m2， 環(huán)城水系68km 小鎮(zhèn)定位 總體定位國際汽車城的核心居住區(qū) 功能定位功能定位 體育體育 交通交通 商業(yè)商業(yè) 旅游旅游 文教文教 居住居住 安亭新鎮(zhèn)總體規(guī)劃安亭新鎮(zhèn)總體規(guī)劃 l功能定位 安亭新鎮(zhèn)安亭新鎮(zhèn)純正的德國風(fēng)情純正的德國風(fēng)情

27、純正德國風(fēng)情新城鎮(zhèn)純正德國風(fēng)情新城鎮(zhèn) 德國著名建筑大師albert speer親 自主持，100多位德國建筑師、園林 師、戶型設(shè)計師協(xié)作完成。 創(chuàng)作源于歐洲文化之都德國魏 瑪 n設(shè)計為歐洲中世紀(jì)生長型城鎮(zhèn)風(fēng) 格 n“古典主義尺度、現(xiàn)代主義建筑” 安亭新鎮(zhèn)功能規(guī)劃（）安亭新鎮(zhèn)功能規(guī)劃（） p居住功能居住功能： 強(qiáng)調(diào)建筑的圍合，形成街區(qū)和 中心庭院 p設(shè)計要點(diǎn) 通透性居住 2000多種戶型設(shè)計 30以上住宅臨水 p商業(yè)功能商業(yè)功能 規(guī)劃商業(yè)面積10萬平米 購物中心41000平米、歐洲 風(fēng)情沿街商鋪55000平米、街 坊型商業(yè)4000平米。 p特色步行街特色步行街 包括餐飲休閑街、文化藝術(shù)街等 主要

28、商業(yè)形態(tài)設(shè)計為商務(wù)咖啡館、 酒吧、冰淇淋店、德式面包館、 風(fēng)味餐館、精品店、商務(wù)策劃公 司、畫廊、陶藝館、器皿店、書 店等。 安亭新鎮(zhèn)功能規(guī)劃（）安亭新鎮(zhèn)功能規(guī)劃（） p文教功能文教功能 安亭新鎮(zhèn)的直通車學(xué)校是符合歐 美教育標(biāo)準(zhǔn)，對接國際先進(jìn)教育的 完整體系 占地10萬m2，可容納5000在校 學(xué)生 20000平米音樂廳、圖書館、博 物館、影劇院、教堂等文化設(shè)施 p旅游功能旅游功能 索菲特安亭新鎮(zhèn)酒店 主體建筑呈e 型，占地31500m2，5層，共有450間標(biāo)間及97套高檔酒店 公寓 內(nèi)有1800m2的多功能會議廳和4萬m2會展中心，具備專業(yè)視聽設(shè)備及同 聲翻譯系統(tǒng) 安亭新鎮(zhèn)功能規(guī)劃（）安亭新

29、鎮(zhèn)功能規(guī)劃（） 安亭新鎮(zhèn)規(guī)劃安亭新鎮(zhèn)規(guī)劃 體育功能體育功能 室外活動空間占地8萬m2的體育公園 室內(nèi)活動空間健身房、游泳館、體育館等 交通功能交通功能 機(jī)動交通道路和步行交通分離 環(huán)狀路網(wǎng)與井字道路迭合 不規(guī)則彎曲線型道路 車庫車位標(biāo)準(zhǔn)為1輛/戶 安亭新鎮(zhèn)景觀塑造安亭新鎮(zhèn)景觀塑造 安亭新鎮(zhèn)景觀營造 綠化率高達(dá)60，形成真正的 “城市森林” 開挖護(hù)城河引入天然江水，形 成“城在水中”的景觀 寓建筑于綠色之中寓建筑于綠色之中 水水綠綠建筑的和諧建筑的和諧 同層排水 保溫隔熱 集中供能 遠(yuǎn)離四害安保系統(tǒng) 信息化 共同溝 水系 綠化 領(lǐng)先 安亭新鎮(zhèn)城市建設(shè)理念安亭新鎮(zhèn)城市建設(shè)理念五十年不落后五十年不落

30、后 投資1.4億的國內(nèi)首條“地下城市管道綜合走 廊” 上海汽車城發(fā)展模式上海汽車城發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)帶動新城發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶動新城發(fā)展 上海汽車城發(fā)展模式分析上海汽車城發(fā)展模式分析 產(chǎn)業(yè)帶動模式產(chǎn)業(yè)帶動模式 汽車制造、貿(mào)易、研發(fā)等功能區(qū)、f-1汽車方程式賽車場、同濟(jì)汽車 學(xué)院的發(fā)展，為安亭發(fā)展提供了堅實(shí)有力的產(chǎn)業(yè)支撐，并使安亭形成 了產(chǎn)業(yè)、人口集聚 作為區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，汽車產(chǎn)業(yè)不僅自身發(fā)展迅速，帶動了與其相關(guān)的 配套工業(yè)強(qiáng)勢發(fā)展，而且?guī)恿说谌a(chǎn)業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的快 速啟動 可以說，沒有汽車產(chǎn)業(yè)的帶動，就沒有上海汽車城欣欣向榮的今天 如今，上海汽車城自身的發(fā)展和汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)形成一個有機(jī)的整體。如

31、今，上海汽車城自身的發(fā)展和汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)形成一個有機(jī)的整體。 特色鮮明的差異化城市特色鮮明的差異化城市 p上海汽車城：張力之城 p圣安東尼奧（ san antonio）：親水之城 圣安東尼奧：親水之城圣安東尼奧：親水之城 圣安東尼奧圣安東尼奧，位于美國德州南 部，是一座炎熱的城市，并沒 有特別起眼的好山好水，也沒 有絕頂重要的人文古跡建筑， 卻成為全美第二大旅游城市， 這不能不說是一個奇跡 這一奇跡的起點(diǎn)，是當(dāng)年為調(diào) 節(jié)圣安東尼奧河的水量而挖掘 的運(yùn)河 而真正造就這個奇跡的，是一 個大膽而極致的理念：讓人與讓人與 水親密無間水親密無間 圣安東尼奧親水之城的傾心營造圣安東尼奧親水之城的傾心營

32、造 圣安東尼奧最著名的景點(diǎn)是沿圣安東尼奧河和 運(yùn)河河道，蜿蜒著環(huán)繞市中心，長約5公里的 步行通道河岸步道河岸步道 （river walk） 沿著水岸，咖啡座、墨西哥餐廳、酒吧、商店 林立，各家餐廳還派駐樂團(tuán)，拉丁音樂、爵士 樂、藍(lán)調(diào)等樂聲，在河岸起此彼落響起 游船搭載著游客穿行于運(yùn)河中，船上的人和岸 上的人相互揮手致意 緩緩流淌的小河，不僅為城市增添了風(fēng)景之美， 也為動植物保留了一條生存和繁衍的生態(tài)廊道 河岸步道分為南北兩個半環(huán)，一半主動，一半 主靜，在靜謐的南半環(huán)，古木參天，野鴨自由 地覓食，不喜喧鬧的游人緩緩散步 樹木的枝葉幾乎伸進(jìn)了岸邊建筑的窗內(nèi)，樹木的枝葉幾乎伸進(jìn)了岸邊建筑的窗內(nèi)， 悠

33、閑的野鴨在水中暢游悠閑的野鴨在水中暢游 圣安東尼奧親水之城的借鑒點(diǎn)（圣安東尼奧親水之城的借鑒點(diǎn)（1 1） 借鑒點(diǎn)借鑒點(diǎn)1 1：親水，而不僅僅是濱水：親水，而不僅僅是濱水 沒有斜坡的堤岸，生活化的河濱，人與水的距離只有一尺 p圣安東尼奧打破了慣常對于城市河流的處理手法 （即“斜坡式堤岸+河邊綠化+親水平臺”），最 大限度地壓縮了人與水的距離 p整個 river walk area 成為一座巨大的“親水平臺” 人與水的距離只有一尺人與水的距離只有一尺 圣安東尼奧親水之城的借鑒點(diǎn)（圣安東尼奧親水之城的借鑒點(diǎn)（2 2） 借鑒點(diǎn)借鑒點(diǎn)2 2：城市之水：城市之水 適宜的尺度、硬質(zhì)的岸線、平緩的水流，城市感

34、強(qiáng)烈卻又風(fēng) 情別具 p城市并不需要奔騰的大河大水，完美的城市之水應(yīng)該能夠?qū)?景觀、商業(yè)、交通、文化等各項要素連接在一起，尤其在城 市中心區(qū)，河岸是重要的商業(yè)節(jié)點(diǎn)和引導(dǎo)系統(tǒng)河岸是重要的商業(yè)節(jié)點(diǎn)和引導(dǎo)系統(tǒng) p城市之水的景觀重在風(fēng)情，而非氣勢城市之水的景觀重在風(fēng)情，而非氣勢 平整安全的河岸成為著名的散步道，平整安全的河岸成為著名的散步道， 也為兩岸的商業(yè)帶來了客流也為兩岸的商業(yè)帶來了客流 圣安東尼奧親水之城的借鑒點(diǎn)（圣安東尼奧親水之城的借鑒點(diǎn)（3 3） 借鑒點(diǎn)借鑒點(diǎn)3 3：極致化的水：極致化的水 水成為各項城市功能的“底 景” 居之水：水濱居住 食之水：水岸餐飲 行之水：水上交通 購之水：水景商業(yè)

35、游之水：水中劇場 游之水游之水 購之水購之水行之水行之水 食之水食之水 居之水居之水 親水之城親水之城 居之水居之水水濱住宅水濱住宅 river walk river walk 的南半環(huán)兩岸布滿了希的南半環(huán)兩岸布滿了希 爾頓、萬豪等高級酒店及水景毫宅，爾頓、萬豪等高級酒店及水景毫宅， 住在這里，窗下就是潺潺流水，似乎住在這里，窗下就是潺潺流水，似乎 可以聽見魚兒在低語可以聽見魚兒在低語 食之水食之水水岸餐飲水岸餐飲 餐桌就擺在岸邊，吹著濕潤的風(fēng)，聽著水流的聲音，吃飯的樂趣便不再僅僅存在于食物餐桌就擺在岸邊，吹著濕潤的風(fēng)，聽著水流的聲音，吃飯的樂趣便不再僅僅存在于食物 中中 行之水行之水水上交通

36、水上交通 除了長達(dá)除了長達(dá)5 5公里的人行通道公里的人行通道 river walkriver walk和連接兩岸的小橋，游和連接兩岸的小橋，游 船為游人提供了另一種別具風(fēng)情的船為游人提供了另一種別具風(fēng)情的 交通方式交通方式 購之水購之水水景商業(yè)水景商業(yè) 河水穿過商場，跌水在耳邊唱歌，購物成為一種享受河水穿過商場，跌水在耳邊唱歌，購物成為一種享受 游之水游之水水中劇場水中劇場 不時有游船經(jīng)過，不時有掌聲響起，演員、觀眾、河水、舞臺不時有游船經(jīng)過，不時有掌聲響起，演員、觀眾、河水、舞臺共同構(gòu)成了一幅迷人共同構(gòu)成了一幅迷人 的景致的景致 圣安東尼奧親水之城差異化塑造總結(jié)圣安東尼奧親水之城差異化塑造總

37、結(jié) p一座富有魅力的城市，應(yīng)該是一座特色鮮明的城市 p一座特色鮮明的城市，應(yīng)該是一座將資源利用到極致、 特色塑造到極致的城市 p一座具有極致特色的城市，應(yīng)該是一座將城市的自然環(huán) 境、精神氣質(zhì)、居住人群、生活方式和經(jīng)濟(jì)動力完美結(jié) 合，共同體現(xiàn)這一特色的城市 總結(jié)一 總結(jié)二 總結(jié)三 重新審視團(tuán)泊新城西區(qū)二期的戰(zhàn)略意義及開發(fā)思路重新審視團(tuán)泊新城西區(qū)二期的戰(zhàn)略意義及開發(fā)思路 團(tuán)泊新城團(tuán)泊新城 城市運(yùn)營城市運(yùn)營 西區(qū)二期開發(fā)西區(qū)二期開發(fā) 思考西區(qū)二期在團(tuán)泊新城 整體功能布局中所處的位置 考慮西區(qū)二期在團(tuán)泊新城發(fā)展 進(jìn)程中啟動階段的價值提升作用 什么開發(fā)策略能夠保證西區(qū) 二期及團(tuán)泊新城價值最大化 基于生態(tài)

38、資源和產(chǎn)基于生態(tài)資源和產(chǎn) 業(yè)功能發(fā)展的新城業(yè)功能發(fā)展的新城 定位定位 新城篇 團(tuán)泊新城定位及西區(qū)二期開發(fā)思路匯報框架團(tuán)泊新城定位及西區(qū)二期開發(fā)思路匯報框架 站在城市運(yùn)營的高度上提出四個關(guān)鍵問題 西區(qū)二期城市功能定位及產(chǎn)業(yè)可行性 西區(qū)二期在新城中的戰(zhàn)略作用 西區(qū)二期的開發(fā)策略 產(chǎn)業(yè)資源行政資源 團(tuán)泊新城總體定位 自然資源 新城定位的理論根源新城定位的理論根源三維度定位模型三維度定位模型 自然環(huán)境維度自然環(huán)境維度 具備物質(zhì)條件 政治人文維度政治人文維度 順應(yīng)政治風(fēng)向， 符合民眾偏好。 產(chǎn)業(yè)設(shè)施維度產(chǎn)業(yè)設(shè)施維度 符合經(jīng)濟(jì)可行性 結(jié)合本項目對自然環(huán)境因素的思考結(jié)合本項目對自然環(huán)境因素的思考 優(yōu)勢資源：

39、優(yōu)勢資源： 水生態(tài)、湖景 濕地 水生動植物 城市副中心 宜居環(huán)境 自然環(huán)境 氣候條件 空氣品質(zhì) 太陽直射 地質(zhì)水文 動物植被 土壤土質(zhì) 區(qū)位條件 結(jié)合本項目 自然環(huán)境維度考量的因素自然環(huán)境維度考量的因素 結(jié)合本項目對政治人文因素的思考結(jié)合本項目對政治人文因素的思考 政治風(fēng)向：政治風(fēng)向： 構(gòu)建和諧社會 構(gòu)建生態(tài)宜居城市 優(yōu)勢資源：優(yōu)勢資源： 北方經(jīng)濟(jì)中心 中間階層的壯大 中西合璧的文化傳統(tǒng) 水生態(tài)環(huán)境的價值提升 政治氣候 領(lǐng)導(dǎo)的偏好 文化教育水平 社區(qū)參與度 階層分化情況 城市的歷史 城市氣質(zhì) 結(jié)合本項目 政治人文維度考量的因素政治人文維度考量的因素 結(jié)合本項目對產(chǎn)業(yè)設(shè)施因素的思考結(jié)合本項目對產(chǎn)

40、業(yè)設(shè)施因素的思考 優(yōu)勢資源：優(yōu)勢資源： 骨干交通體系 東亞運(yùn)動會 傳統(tǒng)體育訓(xùn)練基地 欣欣向榮的周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū) 快速增長的居民收入 城市中心產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展 產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段 支柱產(chǎn)業(yè) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)空間布局 收入水平及增長 速度 結(jié)合本項目 產(chǎn)業(yè)設(shè)施維度考量的因素產(chǎn)業(yè)設(shè)施維度考量的因素 團(tuán)泊新城定位團(tuán)泊新城定位生態(tài)新城發(fā)展模式生態(tài)新城發(fā)展模式 自然環(huán)境資源：自然環(huán)境資源： p團(tuán)泊湖 p人工和自然濕地 p水生植物、動物 行政資源：行政資源： p國家支持北方經(jīng)濟(jì)中心 p生態(tài)型宜居城市 p承辦東亞運(yùn)動會 產(chǎn)業(yè)資源：產(chǎn)業(yè)資源： p體育產(chǎn)業(yè)聚集 p教育產(chǎn)業(yè)逐步形成 p沒有被破壞的“一方凈土” 可

41、持續(xù)生長的生態(tài)化副中心新城 參照新城發(fā)展的六種模式參照新城發(fā)展的六種模式 對可持續(xù)生長的生態(tài)化行政中心新城的進(jìn)一步闡述對可持續(xù)生長的生態(tài)化行政中心新城的進(jìn)一步闡述 產(chǎn)業(yè)聚集 新城的產(chǎn)業(yè)資源聚集,不僅僅是產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，更 要依托現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行完善升級,并吸引相關(guān)上游 產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，形成產(chǎn)業(yè)鏈綜合優(yōu)勢，同時依托有利 資源打造產(chǎn)業(yè)的依托環(huán)境，形成城市副中心的發(fā) 展動力; 生態(tài)吸引 可持續(xù)生長 充分利用本地豐富的水系,濕地等原生態(tài)自然資 源,打造特色化的生態(tài)之城，增加對產(chǎn)業(yè)鏈高端 環(huán)節(jié)及高端居住的吸引力; 站在城市運(yùn)營的高度,根據(jù)市場化的運(yùn)作方式， 對新城的發(fā)展做統(tǒng)一的規(guī)劃,合理布置新城內(nèi)各 種城市功能，形成

42、一個產(chǎn)業(yè)、人口、自然資源等 互動發(fā)展，開放健康的自然生長之城。 可持續(xù)生長的生態(tài)化行政中 心新城 新城總體規(guī)劃新城總體規(guī)劃 新城規(guī)劃定位新城規(guī)劃定位 體育康健 文化休閑 旅游觀光 現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 宜居宜業(yè)的創(chuàng)意型生態(tài)新城 新城關(guān)鍵詞：新城關(guān)鍵詞： 水生的城市 宜居的城市 精致的城市 新城規(guī)模：新城規(guī)模： 210平方公里，規(guī)劃人口80萬 西區(qū)30萬人 東區(qū)30萬人 南區(qū)20萬人 站在城市運(yùn)營的高度，提出四個關(guān)鍵問題：站在城市運(yùn)營的高度，提出四個關(guān)鍵問題： 1、如何在天津市城市總體發(fā)展框架下，結(jié)合團(tuán)泊新城自身條件，探尋 團(tuán)泊新城的定位？ 2、在團(tuán)泊新城總體定位的基礎(chǔ)上，西區(qū)二期的城市功能定位是什么？ 3

43、、西區(qū)二期在團(tuán)泊新城可持續(xù)生長中的戰(zhàn)略作用？ 4、西區(qū)二期的可持續(xù)開發(fā)策略是什么？ 基于團(tuán)泊新城的定基于團(tuán)泊新城的定 位思考二期地塊能位思考二期地塊能 夠承載的功能定位夠承載的功能定位 承接篇 西區(qū)西區(qū) 以以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主線、以體育產(chǎn)業(yè)為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主線、以體育產(chǎn)業(yè)為 先導(dǎo)，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代先導(dǎo)，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代 設(shè)施農(nóng)業(yè)設(shè)施農(nóng)業(yè)，最終發(fā)展成為充滿創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，最終發(fā)展成為充滿創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 智慧的、具有鮮明特色的智慧的、具有鮮明特色的體育、生態(tài)、體育、生態(tài)、 文化、生態(tài)魅力之城、創(chuàng)業(yè)之城文化、生態(tài)魅力之城、創(chuàng)業(yè)之城。 總面積：總面積：51.89km51.89km2 2 規(guī)劃人口：規(guī)

44、劃人口：3030萬人萬人 總建筑面積：總建筑面積：30003000萬萬mm2 2 團(tuán)泊新城西區(qū)土地利用規(guī)劃團(tuán)泊新城西區(qū)土地利用規(guī)劃 a b c d 濕地公園濕地公園 文化產(chǎn)業(yè)區(qū)文化產(chǎn)業(yè)區(qū) 水上運(yùn)動中心水上運(yùn)動中心 a a西區(qū)體育啟動區(qū)西區(qū)體育啟動區(qū) 團(tuán)泊新鎮(zhèn)團(tuán)泊新鎮(zhèn) 西區(qū)規(guī)劃分區(qū)西區(qū)規(guī)劃分區(qū) e 一期西區(qū)啟動區(qū)一期西區(qū)啟動區(qū) 總面積：總面積：12.83 km12.83 km2 2 規(guī)劃人口：規(guī)劃人口：14.714.7萬人萬人 總建筑面積：總建筑面積：700 700 萬萬mm2 2 二期水上運(yùn)動中心規(guī)劃二期水上運(yùn)動中心規(guī)劃 總面積：總面積：14 km14 km2 2 規(guī)劃人口：規(guī)劃人口：5-8

45、5-8 萬人萬人 三期規(guī)劃設(shè)想三期規(guī)劃設(shè)想 依托中國深厚的文化資源和靜?？h依托中國深厚的文化資源和靜?？h 團(tuán)泊洼的歷史淵源，打造天津頂級的文團(tuán)泊洼的歷史淵源，打造天津頂級的文 化旅游主題區(qū)，提升城市旅游品位?；糜沃黝}區(qū)，提升城市旅游品位。 總面積：總面積：22 km22 km2 2 規(guī)劃人口：規(guī)劃人口：0 0 萬人萬人 西區(qū)二期在團(tuán)泊新城中的戰(zhàn)略作用？西區(qū)二期在團(tuán)泊新城中的戰(zhàn)略作用？ 二期功能定位二期功能定位 體育主題新市鎮(zhèn) 創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)帶 延續(xù)休閑主題特色，最大程度發(fā)揮水生態(tài)資源優(yōu)勢，吸引特色產(chǎn)業(yè)并 形成產(chǎn)業(yè)鏈，為后續(xù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)規(guī)劃提供產(chǎn)業(yè)價值基礎(chǔ) 先有一個經(jīng)濟(jì)增長極帶動整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典

46、型案例先有一個經(jīng)濟(jì)增長極帶動整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典型案例 深圳華僑城深圳華僑城 華僑城位于深圳市南山區(qū)，南臨深圳灣， 占地4.8平方公里， 1989年投資建設(shè)錦繡 中華，之后又陸續(xù)開發(fā)了民俗文化村、世 界之窗、歡樂谷； 在這20余年的發(fā)展歷程中，華僑城從一個 單純的主題公園發(fā)展成為深圳市的高端住 宅區(qū)；并且還吸引了以康佳為代表的工業(yè) 企業(yè)的興起與成長，帶動了城區(qū)內(nèi)高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 現(xiàn)在華僑城已經(jīng)是集旅游、居住和高科技現(xiàn)在華僑城已經(jīng)是集旅游、居住和高科技 信息產(chǎn)業(yè)于一體城市綜合功能板塊信息產(chǎn)業(yè)于一體城市綜合功能板塊 城市經(jīng)濟(jì)增長極帶動新城發(fā)展機(jī)理分析城市經(jīng)濟(jì)增長極帶動新城發(fā)展機(jī)理分析 經(jīng)濟(jì)增

47、長極理論：在一個區(qū)域引入主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成聚集經(jīng)濟(jì)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)，同周圍形成一 個“勢差”，通過市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制中的傳導(dǎo)媒介力量帶動相鄰地區(qū)共同發(fā)展。 兩個關(guān)鍵問題：產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和人口的導(dǎo)入 利用自身特有優(yōu)勢發(fā)展區(qū)域商務(wù)中心利用自身特有優(yōu)勢發(fā)展區(qū)域商務(wù)中心 u本身沒有第二產(chǎn)業(yè)，便于營造良好的 環(huán)境和氛圍。 u半小時交通圈內(nèi)分布著眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 u津南區(qū)的行政文化經(jīng)濟(jì)中心，發(fā)揮行 政區(qū)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢。 u環(huán)境、人文、生活的優(yōu)勢，通過吸引 企業(yè)家達(dá)到吸引商務(wù)的目的。 u引入高端非生產(chǎn)性環(huán)節(jié)引入高端非生產(chǎn)性環(huán)節(jié) 人口導(dǎo)入的機(jī)理分析 u 環(huán)境驅(qū)動 u 成本驅(qū)動 u 就業(yè)驅(qū)動 u 交通驅(qū)動 u 產(chǎn)品驅(qū)動 u 人文驅(qū)動 產(chǎn)

48、業(yè)產(chǎn)業(yè) 導(dǎo)入導(dǎo)入 人口人口 導(dǎo)入導(dǎo)入 雙核驅(qū)動新城發(fā)展雙核驅(qū)動新城發(fā)展以休閑核和生態(tài)核作為新城增長極以休閑核和生態(tài)核作為新城增長極 休閑核和生態(tài)核休閑核和生態(tài)核 雙核驅(qū)動新城發(fā)展雙核驅(qū)動新城發(fā)展 生態(tài)核生態(tài)核 休閑核休閑核 水上休閑水上休閑體育休閑體育休閑 休閑商業(yè)休閑商業(yè) 文化休閑文化休閑 水資源水資源 水生動水生動 植物保護(hù)植物保護(hù) 生態(tài)住宅生態(tài)住宅 生態(tài)景觀生態(tài)景觀 生態(tài)設(shè)施生態(tài)設(shè)施 體育教育引擎體育教育引擎 水景生態(tài)引擎水景生態(tài)引擎 人文資源引擎人文資源引擎 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引擎創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引擎 基于團(tuán)泊新城的四大發(fā)展引擎基于團(tuán)泊新城的四大發(fā)展引擎 游艇相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集 高消費(fèi)群體進(jìn)入 游艇相關(guān)上游產(chǎn)

49、 業(yè)進(jìn)駐，形成產(chǎn) 業(yè)鏈效應(yīng) 游艇碼頭 促進(jìn)城市活力促進(jìn)城市活力 聚集產(chǎn)業(yè)資源聚集產(chǎn)業(yè)資源 滿足區(qū)內(nèi)人員生活需求滿足區(qū)內(nèi)人員生活需求 形成休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)形成休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 休閑核自然生長過程休閑核自然生長過程 水上休閑運(yùn)動的高價值產(chǎn)業(yè)是游艇相關(guān)產(chǎn)業(yè)，以游艇產(chǎn)業(yè)鏈的形成作為本項 目休閑核的生長過程 生態(tài)核的自然生長過程生態(tài)核的自然生長過程 營造生態(tài)化的水景城市意象營造生態(tài)化的水景城市意象 滿足本地居住升級需求滿足本地居住升級需求 吸引區(qū)域內(nèi)高端人群吸引區(qū)域內(nèi)高端人群 滿足周邊產(chǎn)業(yè)園辦公升級滿足周邊產(chǎn)業(yè)園辦公升級 完善城市配套，聚集人氣完善城市配套，聚集人氣 吸引區(qū)域外高端居住人群吸引區(qū)域外高端居住人群

50、 城市改善型住宅 城市公寓 生態(tài)型商業(yè) 湖畔低密度住宅 生態(tài)化新市鎮(zhèn) 以水景資源作為價值引擎，發(fā)揮其對于居住環(huán)境的促進(jìn)作用，逐步提升地塊 價值，形成價值的過渡生長，先期起步開發(fā)地塊為后續(xù)地塊的開發(fā)提供人群基礎(chǔ) 從城市運(yùn)營看開發(fā)策略從城市運(yùn)營看開發(fā)策略雙核拉動，生態(tài)核先發(fā)雙核拉動，生態(tài)核先發(fā) 生態(tài)核率先啟動生態(tài)核率先啟動 休閑核積極跟進(jìn)休閑核積極跟進(jìn) 生態(tài)核生態(tài)核 行政核行政核 生態(tài)核率先啟動生態(tài)核率先啟動以線帶面、分期開發(fā)、先易后難以線帶面、分期開發(fā)、先易后難 1. 依托景觀資源，有限開發(fā)部 分景觀較好的區(qū)域 2. 在此基礎(chǔ)上完善區(qū)域環(huán)境、 塑造區(qū)域形象，并注重區(qū)域 公共配套設(shè)施的建設(shè) 3.

51、腹地內(nèi)的景觀營造，樹立區(qū) 域生態(tài)核形象。 休閑核積極跟進(jìn)休閑核積極跟進(jìn)塑造城市水上休閑運(yùn)動中心的城市意象塑造城市水上休閑運(yùn)動中心的城市意象 1.生態(tài)核進(jìn)行環(huán)境整治及項 目開發(fā)時，休閑核在區(qū)域 中心港灣區(qū)進(jìn)行建設(shè) 2.盡快啟動游艇碼頭建設(shè)， 引進(jìn)游艇俱樂部等運(yùn)營商 家形成增長極 3.完善游艇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引 設(shè)計研發(fā)制造等上游產(chǎn)業(yè) 進(jìn)駐，提升片區(qū)活力 團(tuán)泊新城西區(qū)二期的功能主題定位團(tuán)泊新城西區(qū)二期的功能主題定位 萬國水上運(yùn)動大世界萬國水上運(yùn)動大世界 萬象水上生態(tài)大舞臺萬象水上生態(tài)大舞臺 關(guān)于一期主要引進(jìn)的體育產(chǎn)業(yè)鏈研究關(guān)于一期主要引進(jìn)的體育產(chǎn)業(yè)鏈研究 產(chǎn)業(yè)鏈描述 產(chǎn)業(yè)鏈： 產(chǎn)業(yè)鏈即從一種或幾種資源

52、通過 若干產(chǎn)業(yè)層次不斷向下游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 移直至到達(dá)消費(fèi)者的路徑 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 層層 次次 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 關(guān)關(guān) 聯(lián)聯(lián) 程程 度度 表表 達(dá)達(dá) 資資 源源 加加 工工 深深 度度 滿滿 足足 需需 求求 程程 度度 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 鏈鏈 體育產(chǎn)業(yè) 包括體育用品業(yè) 體育場地 設(shè)施業(yè) 體育服務(wù)業(yè) 生產(chǎn)制造市場生產(chǎn)制造市場 經(jīng)營服務(wù)市場經(jīng)營服務(wù)市場 社會消費(fèi)市場社會消費(fèi)市場 體育旅游市場體體育旅游市場體 育傳媒市場體育育傳媒市場體育 保健康復(fù)市場保健康復(fù)市場 主體市場主體市場 邊緣市場邊緣市場 體育學(xué)校運(yùn)動體育學(xué)校運(yùn)動員培訓(xùn)基地員培訓(xùn)基地體育設(shè)施生產(chǎn)加工體育設(shè)施生產(chǎn)加工體育用品展銷體育用品展銷體育產(chǎn)品制造廠體育產(chǎn)品

53、制造廠 體育產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈體育產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈 效 果 圖 游艇產(chǎn)業(yè)鏈研究游艇產(chǎn)業(yè)鏈研究 游艇俱樂部游艇俱樂部游艇制造商游艇制造商 船舶設(shè)計船舶設(shè)計 船舶模具生產(chǎn)船舶模具生產(chǎn) 泊位出租泊位出租/ /售售 游艇出租游艇出租/ /售售 游艇設(shè)備生產(chǎn)游艇設(shè)備生產(chǎn) 船舶拼裝船舶拼裝 港口物流港口物流 物流物流 精密儀器制造精密儀器制造 原料供貨商原料供貨商 木材木材 設(shè)備調(diào)試設(shè)備調(diào)試 鋼材鋼材 玻璃鋼玻璃鋼 物流物流 加工制造加工制造 對西區(qū)二期發(fā)展的對西區(qū)二期發(fā)展的 休閑、生態(tài)等產(chǎn)業(yè)休閑、生態(tài)等產(chǎn)業(yè) 進(jìn)行可行性研究進(jìn)行可行性研究 可行性研究篇 天津人缺什么？天津人缺什么？-衣？食？??？行？衣？食？??？行？

54、 天津市g(shù)dp連續(xù)8年保持快速增長 2006年本市人均gdp達(dá)49505元（折合為6210美元），同比增加88； 人均gdp首次突破6000美元； 城市居民人均可支配收入達(dá)到19978元，比上年增長132，扣除價格 因素，實(shí)際增長122。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)的快速升級，車、房消費(fèi)的增加，表明居民消費(fèi)正在從吃穿為 主向滿足住、行、文化、娛樂休閑等需求的方向發(fā)展。 中國人的找樂心態(tài)中國人的找樂心態(tài) -娛樂休閑產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展 這是一個娛樂的年代，娛樂成為了人們?nèi)粘５南卜绞?，也成為了?們的心理需求、話語特征，甚至成為了一種生活方式、一種文化現(xiàn)象。 某著名學(xué)者評論超女現(xiàn)象的風(fēng)靡折射出全民娛樂心態(tài) 休閑產(chǎn)業(yè)的逐

55、步興起休閑產(chǎn)業(yè)的逐步興起 從特殊的需求產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€日常需求的產(chǎn)業(yè) 從一種單一主題的形態(tài)向一種多元化的、休閑與管理相結(jié)合的形態(tài)轉(zhuǎn) 變 度假式、體驗(yàn)式家居時代的來臨，休閑地產(chǎn)必將成為現(xiàn)代生活的理想 模式 經(jīng)濟(jì)發(fā)展是休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素 隨著城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入大量增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在不斷的升級 和轉(zhuǎn)軌 休閑消費(fèi)將呈指數(shù)形式急劇上升 休閑產(chǎn)業(yè)的巨大空缺 我國休閑產(chǎn)業(yè)所占比重只有37，而西方發(fā)達(dá)國家休閑產(chǎn)業(yè)占的 比重高達(dá)6080 旅游休閑地產(chǎn)項目的第一輪開發(fā)潮海南三亞、云南麗江以及 有四川、貴州等旅游大省 隨著旅游行為從觀光型向度假型的轉(zhuǎn)變，休閑近郊化，休閑日常 化成為趨勢 休閑設(shè)施的供給狀況

56、會直接影響到消費(fèi)者的滿足程度休閑設(shè)施的供給狀況會直接影響到消費(fèi)者的滿足程度 休閑消費(fèi)不是生活必需消費(fèi)，而是選擇性消費(fèi) 目前我國的休閑設(shè)施無論是在數(shù)量上還是在質(zhì)量上以及結(jié)構(gòu)上都 不能滿足國民休閑的需求 “樂”的環(huán)境和“樂”的技術(shù)進(jìn)一步提升 有助于提升“樂”的水平 休閑地產(chǎn)時代的來臨休閑地產(chǎn)時代的來臨 著名未來預(yù)測學(xué)家格雷厄姆莫利托認(rèn)為，休閑是新千年全球經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的五大推動力中的第一引擎，一個以休閑為基礎(chǔ)的新社會有可 能出現(xiàn) 休閑消費(fèi)必將成為21世紀(jì)中國消費(fèi)領(lǐng)域的先鋒 什么是休閑地產(chǎn)？什么是休閑地產(chǎn)？ 與常規(guī)房地產(chǎn)項目比較，休閑地產(chǎn)具有以下鮮明特征： l高度的人性化內(nèi)涵，倡導(dǎo)心情的釋放與自然屬性的

57、回歸。生態(tài)性、 休閑性、娛樂性、體驗(yàn)性的相互借鑒與嫁接 l先進(jìn)的規(guī)劃思想和多功能屬性。突破了物業(yè)的單一功能，而使其 成為多功能載體向旅游性、休閑性產(chǎn)業(yè)蛻變 l具有較高的附加值：肩負(fù)形象工程和窗口工程的重任； l承擔(dān)城市的鮮明屬性和文化特色； l兼具居住、度假和商業(yè)投資品質(zhì)，發(fā)展前景和市場預(yù)期看好 休閑地產(chǎn)選址條件：休閑地產(chǎn)選址條件： l地廣人稀，生態(tài)素材豐富或有條件、有空間成規(guī)模地規(guī)劃休閑地產(chǎn) l交通非常便利，支持不同類型的出行方式 l區(qū)位上不宜在城市中心，但必須位于大城市近郊，距市中心直線距離30-50 公里左右 l地貌上，要求有豐富的自然山水資源。如果自然景觀不佳，則應(yīng)規(guī)劃設(shè)計 豐富的山水

58、景觀，起伏有致、高低錯落的人工地形地貌 l項目所在地及周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少，沒有高壓線、放射性、易 燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地，空氣質(zhì)量優(yōu)良，社會治安狀況良好 休閑地產(chǎn)規(guī)劃要求：休閑地產(chǎn)規(guī)劃要求： l功能分區(qū)、交通組織等要有前瞻性，做到30年不落后，盡可能避免建設(shè)性浪費(fèi)的發(fā)生。 l由于項目旅居結(jié)合的特征，項目的容積率、建筑面積、建筑高度等規(guī)劃指標(biāo)盡量不作具 體限制，或按高限設(shè)置，這樣便于根據(jù)項目需要靈活調(diào)整。 l項目中的水路、陸路、游步道等宜曲不宜直，以起到界定空間、相互借景的作用，并豐 富游歷內(nèi)涵和景觀的層次。 l應(yīng)規(guī)劃建設(shè)一處高層建筑作為統(tǒng)領(lǐng)全局的視覺中心，實(shí)現(xiàn)城市景觀與自然景觀的和

59、諧統(tǒng) 一 l周邊區(qū)域應(yīng)有政府主導(dǎo)下的整體開發(fā)計劃，確保項目所在區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量水平。 休閑地產(chǎn)是休閑地產(chǎn)是： 以旅游度假休閑會議為目的，休閑業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合的綜合開發(fā)以旅游度假休閑會議為目的，休閑業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合的綜合開發(fā) 休閑地產(chǎn)功能定位休閑地產(chǎn)功能定位： 滿足客戶休閑、度假或部分商務(wù)活動需求/滿足城市居民短期居住/滿足置業(yè)需求 主要物業(yè)形態(tài)主要物業(yè)形態(tài)： 與休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的景點(diǎn)、物業(yè)等，如主題公園、主題會館、會議中心、 產(chǎn)權(quán)酒店、各類形式的度假村等產(chǎn)品形態(tài)。廣泛而言就是直接服務(wù)于休閑業(yè)或在 空間上與休閑度假行為有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)都屬于休閑地產(chǎn)。 休閑景點(diǎn)：休閑景點(diǎn)：主要是指在風(fēng)景

60、（包括自然景觀和人造景觀）區(qū)內(nèi)營造的各種觀光、休閑、娛 樂、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 休閑商業(yè)：休閑商業(yè)：主要指在區(qū)內(nèi)提供服務(wù)的商店、餐館、娛樂城、會議中心等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 休閑酒店：休閑酒店：主要是指為度假者提供的直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關(guān) 聯(lián)空間。此類地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)權(quán)形式多樣，如賓館、培訓(xùn)中心、各類度假村、產(chǎn)權(quán)式酒 店、度假別墅等等。 其中又以度假別墅和產(chǎn)權(quán)酒店為常見形態(tài)。 綜合型度假中心：綜合型度假中心：指具有集旅游、觀光、休閑、度假、運(yùn)動健身、會議、培訓(xùn)等多功能的 物業(yè)形態(tài)。如北京怡生園國際會議中心、九華山莊、龍脈溫泉、八達(dá)嶺溫泉度假村等。 企業(yè)會所企業(yè)會