鄭州新鄭項目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)思83p

1、新鄭項目新鄭項目 產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)思產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)思 合順機構(gòu)合順機構(gòu) 思路決定出路思路決定出路 思思 路路 探探 討討 1 1、我們站在哪里、我們站在哪里wherewhere？ w理論理論 2 2、我們對誰說？、我們對誰說？whowho？ 3 3、認清自己、認清自己whatwhat？ 【消費群體分析消費群體分析】 【市場分析市場分析】 【項目項目swot分析分析】 4 4、對消費者說我們是誰？、對消費者說我們是誰？ 【項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位】 提 案 總 綱 市場分析市場分析項目項目swot分析分析 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位 規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思 商業(yè)業(yè)態(tài)定

2、位商業(yè)業(yè)態(tài)定位 產(chǎn)品構(gòu)思產(chǎn)品構(gòu)思規(guī)劃布局規(guī)劃布局經(jīng)濟分析經(jīng)濟分析 消費群體分析消費群體分析 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 我們站在哪里我們站在哪里 wherewhere？ 【市場分析市場分析】 站在城市制高點開發(fā)樓盤站在城市制高點開發(fā)樓盤 精順操盤要訣精順操盤要訣 【 市場分析市場分析 】 【 市場分析市場分析 】/ /宏觀市場分析宏觀市場分析 龍湖龍湖 【 市場分析市場分析 】宏觀市場情況】宏觀市場情況 鄭州市鄭州市 龍湖龍湖 中牟中牟 新密市新密市 滎陽市滎陽市 鄭州市衛(wèi)星城鎮(zhèn)鄭州市衛(wèi)星城鎮(zhèn) 龍湖大學(xué)城龍湖大學(xué)城 龍湖度假村龍湖度假村 許昌市許昌市 新鄭市新鄭市 鄭汴一體會的作用鄭汴一體會的作用 鄭許

3、一體化的作用鄭許一體化的作用 【 市場分析市場分析 】/ /宏觀市場情況宏觀市場情況 項目位于距鄭州市位于距鄭州市 區(qū)區(qū) 1111公里公里，距鄭州新 鄭 國際機場18公里，扼 鄭州市區(qū)“南大門” 的龍湖鎮(zhèn)。 龍湖鎮(zhèn)是以科技教 育、機械電子，融 高科技、金融、商 貿(mào)會展、觀光旅游、觀光旅游、 白領(lǐng)居住為一體的新白領(lǐng)居住為一體的新 型現(xiàn)代的型現(xiàn)代的鄭州衛(wèi)星城鄭州衛(wèi)星城 鎮(zhèn)。鎮(zhèn)。 【 市場分析市場分析 】宏觀市場情況】宏觀市場情況 龍湖鎮(zhèn)龍湖鎮(zhèn) 【 市場分析市場分析 】/ /宏觀市場情況宏觀市場情況 龍湖鎮(zhèn)龍湖鎮(zhèn) 人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu) 全鎮(zhèn)人口 約萬人 城鎮(zhèn)人口 約萬人 九所高校 共計約 萬人 龍迫圣地

4、 國際城 等郊區(qū) 大社區(qū)人口 約2-3萬 人（未來） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上 鄭州二鋼 新美陶瓷 衛(wèi)華鋼構(gòu) 公司為代 表的工業(yè) 園區(qū) 升達 中工 經(jīng)濟管理 學(xué)院為代表 高校教育 園區(qū) 龍湖渡假村 泰昊陵生態(tài) 農(nóng)業(yè)觀光園 等休閑度假園 龍泊圣地 國際城市 新長城 正商 等城市遠郊 大盤帶動 地產(chǎn)業(yè) 【市場分析市場分析】/片區(qū)市場分析片區(qū)市場分析 龍泊圣地龍泊圣地 新長城新長城 項目項目 國際城國際城 沁園春沁園春 金秋老年公寓金秋老年公寓 雙湖花園雙湖花園 本案本案 政府政府 市人民醫(yī)院市人民醫(yī)院 正商正商 新芒果新芒果 【市場分析市場分析】/ /片區(qū)市場分析片區(qū)市場分析 雙雙 湖湖 大大 道道

5、商業(yè)街商業(yè)街 淮淮 河河 路路 升升 達達 學(xué)學(xué) 院院 中中 山山 路路 一一 零零 七七 國國 道道 宗宗 地地 軒軒 轅轅 路路 中奧國際中奧國際 衛(wèi)生職工衛(wèi)生職工 商務(wù)信息商務(wù)信息 中工中工 法官學(xué)院法官學(xué)院 機械電子機械電子 鄭州經(jīng)濟鄭州經(jīng)濟 管理干部學(xué)院管理干部學(xué)院 河南工業(yè)河南工業(yè) 貿(mào)易學(xué)院貿(mào)易學(xué)院 5757平米平米, ,三年三年7.87.8萬萬 6464平米平米, ,三年三年8.48.4萬萬 36 3836 38元元/ /平米平米/ /月月 25- 30 25- 30 元元/ /平米平米/ /月月 20 20 元元/ /平米平米/ / 月月 20 20 元元/ /平米平米/ /月

6、月 2525平米平米, ,月租月租700700 25 3025 30元元/ /平米平米/ /月月 中原工學(xué)院中原工學(xué)院 【 市場分析市場分析 】/ /片區(qū)市場分析片區(qū)市場分析 商業(yè)街商業(yè)街 中工中工 升達升達 一一 零零 七七 國國 道道 宗宗 地地 【 市場分析市場分析 】/ /片區(qū)市場分析片區(qū)市場分析 市場機會點市場機會點 龍湖鎮(zhèn)領(lǐng)袖型商業(yè)中心龍湖鎮(zhèn)領(lǐng)袖型商業(yè)中心 龍湖鎮(zhèn)精品商業(yè)街（購物中心）龍湖鎮(zhèn)精品商業(yè)街（購物中心） 21世紀國際城 主要活動有，開盤活動、支持困難大學(xué)生活動，社區(qū)游園活動等主要活動有，開盤活動、支持困難大學(xué)生活動，社區(qū)游園活動等 【 市場分析市場分析 】/ /重點個案分

7、析重點個案分析 21世紀國際城 項目項目2121世紀國際城世紀國際城 位置龍湖鎮(zhèn)雙湖大道主題概念主題概念國際居住新生活模式 規(guī)模1800畝形象定位形象定位人居新方向，理想生活家 分期分4期開發(fā)，1期10萬m2宣傳物料宣傳物料形象樓書、單張 主力 戶型 90100兩房，110120左右三房推廣主調(diào)推廣主調(diào)深藍、米黃 價格 一期開盤均價1500元/平米，一期 均價17001800元/平米，二期約 2500元/平米 核心賣點核心賣點價格、環(huán)境、景觀 【 市場分析市場分析 】/ /重點個案分析重點個案分析 龍泊圣地 主要活動，龍舟比賽、酒會、炎黃拜祖、世界第九居住小鎮(zhèn)論壇、釣魚大賽等活動主要活動，龍舟

8、比賽、酒會、炎黃拜祖、世界第九居住小鎮(zhèn)論壇、釣魚大賽等活動 【 市場分析市場分析 】/ /重點個案分析重點個案分析 龍泊圣地 項目項目龍泊圣地龍泊圣地 位置 龍湖鎮(zhèn) 雙湖大到，商業(yè)路 南側(cè) 主題概念主題概念泊岸.泊心.泊天下 規(guī)?？傉嫉?000畝形象定位形象定位 分期宣傳物料宣傳物料形象樓書、單張 主力 戶型 40-120m2推廣主調(diào)推廣主調(diào)棗紅 價格 公寓2800元/平米，別墅 50008000元/平米 核心賣點核心賣點純自然景觀，中心自然水景 【 市場分析市場分析 】/ /重點個案分析重點個案分析 【 市場分析市場分析 】/ /競爭對手分析競爭對手分析 項目名稱項目名稱占地畝占地畝 總建面

9、總建面 萬平方米萬平方米 價格元價格元/平方米平方米主力戶型主力戶型客戶來源客戶來源銷售速度銷售速度 21世紀世紀 國際城國際城1800畝532300元/ 兩房80-90;三房107- 140 鄭州市其中 金水區(qū)居多 30套/月 龍泊圣地龍泊圣地5000畝 公寓2800元 花園洋房 3000元/;聯(lián) 排約5000- 8000元/ 四層原生花房50-137 ;40-60精裝小戶型, 聯(lián)排154-215;雙拼270 主要來自鄭 州市內(nèi),另外 新鄭市和龍 湖鎮(zhèn)的一部 分政府機關(guān) 官員. 30套/月 中州金中州金 秋樂園秋樂園 232畝16萬2180 55.82和59.95的一 房;84.72的兩 房

10、;103.66和122.98 的三房 鄭州市內(nèi)以 及項目附近 的居民 20套/月 雙湖花苑雙湖花苑50畝6萬1460元 95-132的三房;81-83 的二房 鄭州市內(nèi)以 及新鄭市和 龍湖鎮(zhèn)的居 民 60套/月 我們對誰說我們對誰說 whowho？ 【目標消費群分析】【目標消費群分析】 精準定位，彈無虛發(fā)精準定位，彈無虛發(fā) 精順操盤要訣精順操盤要訣 【目標消費群分析】【目標消費群分析】 【目標消費群分析】【目標消費群分析】 養(yǎng)老養(yǎng)老 休閑度假休閑度假 投資投資 居住居住( (新居住模式新居住模式) ) 根據(jù)本項目初步根據(jù)本項目初步 情況研判情況研判 高校學(xué)生及教師高校學(xué)生及教師 城鎮(zhèn)居民城鎮(zhèn)居

11、民 城鎮(zhèn)相關(guān)企業(yè)職工城鎮(zhèn)相關(guān)企業(yè)職工 郊區(qū)大盤新居民郊區(qū)大盤新居民 【目標消費群分析】【目標消費群分析】 我們的消費群體是這樣的一群人我們的消費群體是這樣的一群人 租賃群體：高校大學(xué)生消費群體約萬人（考研玩網(wǎng)游談戀愛）每年月租賃群體：高校大學(xué)生消費群體約萬人（考研玩網(wǎng)游談戀愛）每年月 新生入學(xué)家庭父母接送五一十一假期同學(xué)相互來訪游玩。新生入學(xué)家庭父母接送五一十一假期同學(xué)相互來訪游玩。 商業(yè)消費群體：龍湖鎮(zhèn)原有居民日常消費群體郊區(qū)大盤新入駐居民校園經(jīng)濟商業(yè)消費群體：龍湖鎮(zhèn)原有居民日常消費群體郊區(qū)大盤新入駐居民校園經(jīng)濟 （日常消費，新生入學(xué)經(jīng)濟）（日常消費，新生入學(xué)經(jīng)濟） 高校區(qū)周邊外來生意人員高

12、校區(qū)周邊外來生意人員 (包括未來本項目做生意人員）包括未來本項目做生意人員） 龍湖鎮(zhèn)當?shù)匦姓C關(guān)公務(wù)員及龍湖鎮(zhèn)當?shù)匦姓C關(guān)公務(wù)員及 少量有經(jīng)濟實力生意人少量有經(jīng)濟實力生意人 高校新進年輕教師高校新進年輕教師 鄭州市市區(qū)投資者鄭州市市區(qū)投資者 我是誰我是誰 whatwhat？ 【項目項目swot分析分析】 看清自己，揚長避短看清自己，揚長避短 精順操盤要訣精順操盤要訣 【項目項目swot分析分析】 【項目項目swot分析分析】/優(yōu)勢優(yōu)勢 優(yōu)優(yōu) 勢勢 項目地塊城鎮(zhèn)未來商業(yè)中心核心地段項目地塊城鎮(zhèn)未來商業(yè)中心核心地段, ,發(fā)展?jié)摿薮蟀l(fā)展?jié)摿薮?交通相對較為便利交通相對較為便利 周邊近六萬名高校經(jīng)

13、濟圈消費支撐，穩(wěn)定成熟的消費群體周邊近六萬名高校經(jīng)濟圈消費支撐，穩(wěn)定成熟的消費群體 地塊較為方正地塊較為方正, ,便于規(guī)劃便于規(guī)劃. . 劣劣 勢勢 【項目項目swot分析分析】/劣勢劣勢 項目所處位置不是十分顯眼項目所處位置不是十分顯眼, ,不利于商業(yè)人流交通不利于商業(yè)人流交通 項目規(guī)模較小項目規(guī)模較小, ,土地成本較高土地成本較高, ,為規(guī)劃及后期操作帶來一定難度為規(guī)劃及后期操作帶來一定難度 項目周邊商業(yè)經(jīng)營狀況不好項目周邊商業(yè)經(jīng)營狀況不好, ,打擊項目商業(yè)信心打擊項目商業(yè)信心. . 當?shù)鼐用裆啼佂顿Y意識薄弱，目前市場基本無商鋪出售當?shù)鼐用裆啼佂顿Y意識薄弱，目前市場基本無商鋪出售 機機 會

14、會 【項目項目swot分析分析】/機會機會 郊區(qū)大盤及休閑養(yǎng)老項目的持續(xù)開發(fā)，給城鎮(zhèn)的發(fā)展注入了新郊區(qū)大盤及休閑養(yǎng)老項目的持續(xù)開發(fā)，給城鎮(zhèn)的發(fā)展注入了新 的血液，也帶了無限的商機的血液，也帶了無限的商機 鄭州市房地產(chǎn)業(yè)不斷的發(fā)展，房價持續(xù)的飆升，迫使部分城市鄭州市房地產(chǎn)業(yè)不斷的發(fā)展，房價持續(xù)的飆升，迫使部分城市 居民郊區(qū)化，并帶動周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)的快速發(fā)展，給龍湖鎮(zhèn)的居民郊區(qū)化，并帶動周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)的快速發(fā)展，給龍湖鎮(zhèn)的 房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨的機會房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨的機會 各高校的不斷學(xué)校擴建人員擴招各高校的不斷學(xué)校擴建人員擴招 威威 脅脅 【項目項目swot分析分析】/威脅威脅 對面商業(yè)街鋪的低價租金競

15、爭對面商業(yè)街鋪的低價租金競爭 各村民自建房低價租金分流大部分租客各村民自建房低價租金分流大部分租客 龍湖老商業(yè)中心的競爭龍湖老商業(yè)中心的競爭 【項目項目swot分析分析】 總總 結(jié)結(jié) 項目綜合來看項目地段的商業(yè)價值處于一個有市無價的境地項目綜合來看項目地段的商業(yè)價值處于一個有市無價的境地, , 大規(guī)模商業(yè)操作風(fēng)險較大大規(guī)模商業(yè)操作風(fēng)險較大, ,項目規(guī)模不具有優(yōu)勢項目規(guī)模不具有優(yōu)勢, ,需要根據(jù)特需要根據(jù)特 定人群需求定人群需求, ,準確定位準確定位, ,賦予項目特色賦予項目特色, ,才能實現(xiàn)項目價值才能實現(xiàn)項目價值. . 開發(fā)商開發(fā)前面臨的問題開發(fā)商開發(fā)前面臨的問題 一、土地成本過高，如何實現(xiàn)

16、項目利潤合理化與風(fēng)險平衡化一、土地成本過高，如何實現(xiàn)項目利潤合理化與風(fēng)險平衡化 二、項目雖地處未來商業(yè)中心，有前景但需要時間經(jīng)營培育二、項目雖地處未來商業(yè)中心，有前景但需要時間經(jīng)營培育 才能實現(xiàn)其商業(yè)價值的最大化才能實現(xiàn)其商業(yè)價值的最大化. . 三、如何規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)三、如何規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)? ?才能形成真正龍湖商業(yè)中心才能形成真正龍湖商業(yè)中心? ? 我們要做什么我們要做什么 whatwhat？ 【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】 本 節(jié) 提 綱 市場分析市場分析項目項目swot分析分析 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位 消費群體分析消費群體分析 規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思

17、 產(chǎn)品構(gòu)思產(chǎn)品構(gòu)思規(guī)劃布局規(guī)劃布局經(jīng)濟分析經(jīng)濟分析建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 指指 導(dǎo)導(dǎo) 思思 想想 實現(xiàn)開發(fā)利潤最大化！實現(xiàn)開發(fā)利潤最大化！ 實現(xiàn)土地利用率最大化！實現(xiàn)土地利用率最大化！ 走自己的路，尋求差異化產(chǎn)品！走自己的路，尋求差異化產(chǎn)品！ 結(jié)合區(qū)位特點，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢！結(jié)合區(qū)位特點，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢！ 根據(jù)特定的目標群體進行準確定位！根據(jù)特定的目標群體進行準確定位！ 經(jīng)濟指標分析經(jīng)濟指標分析 規(guī)劃用地面積：規(guī)劃用地面積：15.7515.75畝畝 容積率：不限容積率：不限 高度：不限高度：不限 【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】/物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) 通過上述的基本經(jīng)濟指標我們可以看出，項目規(guī)模不大，雖然地塊目前

18、沒有通過上述的基本經(jīng)濟指標我們可以看出，項目規(guī)模不大，雖然地塊目前沒有 限高，也無容積率限制，但由于項目處于龍湖鎮(zhèn)，從市場情況分析，小高層、限高，也無容積率限制，但由于項目處于龍湖鎮(zhèn)，從市場情況分析，小高層、 高層物業(yè)風(fēng)險較大，且處于開發(fā)成本考慮，本產(chǎn)品定位容積率暫考慮在高層物業(yè)風(fēng)險較大，且處于開發(fā)成本考慮，本產(chǎn)品定位容積率暫考慮在2.0-2.0- 3.03.0之間。之間。 【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】/物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) 方案二：多層方案二：多層/ /小高層小高層+ +綜合商業(yè)綜合商業(yè) 的高容積率產(chǎn)品的高容積率產(chǎn)品 容積率：容積率：3.03.0 由于目前項目的土地成本較高，按照普通產(chǎn)品進行規(guī)劃，無由于

19、目前項目的土地成本較高，按照普通產(chǎn)品進行規(guī)劃，無 法實現(xiàn)合理的經(jīng)濟收益，因此，本產(chǎn)品定位按照兩套方案考法實現(xiàn)合理的經(jīng)濟收益，因此，本產(chǎn)品定位按照兩套方案考 慮。慮。 方案一：多層方案一：多層+ +主題商業(yè)的低容積率產(chǎn)品主題商業(yè)的低容積率產(chǎn)品 容積率：容積率：2.02.0 【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】/住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位 從我們的目標消費群體分析上，我們可以看出，我們的住宅產(chǎn)品后期主要依托于從我們的目標消費群體分析上，我們可以看出，我們的住宅產(chǎn)品后期主要依托于 貴族學(xué)生這樣的租賃群體，以及小部分的創(chuàng)業(yè)群體。因此，購買群體主要為外地貴族學(xué)生這樣的租賃群體，以及小部分的創(chuàng)業(yè)群體。因此，購買群體主要為外

20、地 的投資群體。項目特點可以整合如下：的投資群體。項目特點可以整合如下： 投投 資資 完善的生活配套完善的生活配套 舒適的生活空間舒適的生活空間 稀缺的景觀配套稀缺的景觀配套 較小的產(chǎn)品規(guī)模較小的產(chǎn)品規(guī)模成熟的租房大軍成熟的租房大軍 穩(wěn)定的投資回報穩(wěn)定的投資回報 通過上述產(chǎn)品特點的分析，我們可以看出項目的地段優(yōu)勢非常凸現(xiàn)，通過上述產(chǎn)品特點的分析，我們可以看出項目的地段優(yōu)勢非常凸現(xiàn)， 但產(chǎn)品自身劣勢也是非常明顯的，因此我們以投資作為項目的主賣點，但產(chǎn)品自身劣勢也是非常明顯的，因此我們以投資作為項目的主賣點， 產(chǎn)品初步定位為：產(chǎn)品初步定位為： 【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】/住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位 高舒適

21、新貴小公寓高舒適新貴小公寓 高舒適高舒適 舒適的居住空間舒適的居住空間 周到的管理服務(wù)周到的管理服務(wù) 新貴新貴 高消費的貴族學(xué)生高消費的貴族學(xué)生 舒適的小貴族生活舒適的小貴族生活 小公寓小公寓 精巧的戶型設(shè)計精巧的戶型設(shè)計 低總價的投資產(chǎn)品低總價的投資產(chǎn)品 【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】/住宅戶型定位住宅戶型定位 指導(dǎo)思想指導(dǎo)思想：產(chǎn)品緊湊、實用的低總價產(chǎn)品產(chǎn)品緊湊、實用的低總價產(chǎn)品 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型戶型戶型面積面積比例比例作用作用 多層 標準間33-3570% 投資 一房一廳45-50 15% 投資+自用 兩房一廳70-7515% 自用 分析：分析： 本戶型面積分配主要以精巧，實用低總價的小戶型產(chǎn)品為

22、主，主要作用為投資，考慮到本戶型面積分配主要以精巧，實用低總價的小戶型產(chǎn)品為主，主要作用為投資，考慮到 一些自用的消費群體，因此局部投放一些總價相對較高的兩房產(chǎn)品。值得說明的是比例一些自用的消費群體，因此局部投放一些總價相對較高的兩房產(chǎn)品。值得說明的是比例 劃分是按照整體面積比進行劃分。劃分是按照整體面積比進行劃分。 【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】/商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位 方案一：主題商業(yè)街方案一：主題商業(yè)街 特色餐飲風(fēng)情街特色餐飲風(fēng)情街 特色娛樂休閑街特色娛樂休閑街 該方案整體商業(yè)體量相對較小，因此不再進該方案整體商業(yè)體量相對較小，因此不再進 行大體量商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃。但項目周邊沿街行大體量商業(yè)業(yè)態(tài)的

23、規(guī)劃。但項目周邊沿街 商業(yè)投放量非常大，且空置率較高，因此我商業(yè)投放量非常大，且空置率較高，因此我 項目的商業(yè)需具有較強產(chǎn)品競爭力，才能吸項目的商業(yè)需具有較強產(chǎn)品競爭力，才能吸 引人群其此消費。因此，我們定位了兩大主引人群其此消費。因此，我們定位了兩大主 題商業(yè)街區(qū)，特色餐飲和特色娛樂，以抓住題商業(yè)街區(qū)，特色餐飲和特色娛樂，以抓住 我們終端消費群體的消費心理，進行精準定我們終端消費群體的消費心理，進行精準定 位。位。 主主 題題 街街 區(qū)區(qū) 特色餐飲風(fēng)情街特色餐飲風(fēng)情街 【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】/商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位 該街區(qū)后期經(jīng)營業(yè)種主要以特色餐飲、酒吧、咖啡店為主，對于招商工作的要求較該街

24、區(qū)后期經(jīng)營業(yè)種主要以特色餐飲、酒吧、咖啡店為主，對于招商工作的要求較 高。通過高。通過3-5家餐飲主力店的招商，帶動其他小型餐飲店的進駐，以形成一條特色的家餐飲主力店的招商，帶動其他小型餐飲店的進駐，以形成一條特色的 酒吧、餐飲風(fēng)情街。酒吧、餐飲風(fēng)情街。 業(yè)種細分業(yè)種細分 特色娛樂休閑街特色娛樂休閑街 【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】/商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位 該街區(qū)后期經(jīng)營業(yè)種主要以娛樂、休閑項目為主，并附加一些手工坊等等。具體可該街區(qū)后期經(jīng)營業(yè)種主要以娛樂、休閑項目為主，并附加一些手工坊等等。具體可 規(guī)劃一些如電玩廳、臺球廳、壁球館、健身房、網(wǎng)吧等休閑項目以形成氣候。規(guī)劃一些如電玩廳、臺球廳、壁球館、

25、健身房、網(wǎng)吧等休閑項目以形成氣候。 【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】/商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位 方案二：綜合商業(yè)體方案二：綜合商業(yè)體 功能功能 該產(chǎn)品是以購物、餐飲、娛樂為主的大型綜合該產(chǎn)品是以購物、餐飲、娛樂為主的大型綜合 商業(yè)體，其主體功能為購物，設(shè)有一大型主力商業(yè)體，其主體功能為購物，設(shè)有一大型主力 超市以吸納周邊人流來此。為突出產(chǎn)品特色在超市以吸納周邊人流來此。為突出產(chǎn)品特色在 一層設(shè)置了特色餐飲、娛樂街區(qū)，以烘托人氣。一層設(shè)置了特色餐飲、娛樂街區(qū)，以烘托人氣。 該產(chǎn)品其面對的消費群體不僅為項目周邊的學(xué)該產(chǎn)品其面對的消費群體不僅為項目周邊的學(xué) 生，其更多的是面對整個龍湖鎮(zhèn)的居住群體來生，其更多的是

26、面對整個龍湖鎮(zhèn)的居住群體來 此消費。此消費。 特色餐飲特色餐飲娛樂娛樂購物購物 百貨百貨 超市超市 【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】/商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位 業(yè)種細分業(yè)種細分 大型超市大型超市 超市是本項目業(yè)態(tài)規(guī)劃最為重要的一個部超市是本項目業(yè)態(tài)規(guī)劃最為重要的一個部 分，目前周邊市場均無大型賣場存在，整分，目前周邊市場均無大型賣場存在，整 個龍湖鎮(zhèn)的學(xué)生及居民購物十分不便。可個龍湖鎮(zhèn)的學(xué)生及居民購物十分不便。可 見消費需求十分旺盛。見消費需求十分旺盛。 并且該業(yè)態(tài)的規(guī)劃不僅僅是為了填補市場并且該業(yè)態(tài)的規(guī)劃不僅僅是為了填補市場 空白，更重要的是可以吸納人流，烘托人空白，更重要的是可以吸納人流，烘托人 氣。

27、帶動我項目其他商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，提氣。帶動我項目其他商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，提 升我項目的整體商業(yè)價值。升我項目的整體商業(yè)價值。 【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】/商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位 精品百貨精品百貨 目前項目周邊的小型專賣店分布目前項目周邊的小型專賣店分布 十分凌亂，且不成規(guī)模，消費群十分凌亂，且不成規(guī)模，消費群 體購物均需要到市區(qū)購買，可見體購物均需要到市區(qū)購買，可見 購買能力充足，存在一定市場空購買能力充足，存在一定市場空 白。我項目整體規(guī)劃為中高端商白。我項目整體規(guī)劃為中高端商 業(yè)綜合體，因此，局部可規(guī)劃一業(yè)綜合體，因此，局部可規(guī)劃一 些如精品服飾，精品鞋毛，家居些如精品服飾，精品鞋毛，家居 飾品等專

28、賣店。以形成規(guī)模，占飾品等專賣店。以形成規(guī)模，占 據(jù)市場制高點。據(jù)市場制高點。 特色餐飲特色餐飲休閑娛樂休閑娛樂 【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】/商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位 由于該產(chǎn)品業(yè)態(tài)，與方案一基本類似在此不再過多敘述，但由于方案二商業(yè)檔次由于該產(chǎn)品業(yè)態(tài)，與方案一基本類似在此不再過多敘述，但由于方案二商業(yè)檔次 定位相對較高，而市場需求又比較可觀，因此可招商如德克式、新奇士這樣的快定位相對較高，而市場需求又比較可觀，因此可招商如德克式、新奇士這樣的快 餐店。餐店。 規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思 本 節(jié) 提 綱 市場分析市場分析項目項目swot分析分析 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位商業(yè)業(yè)

29、態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位 消費群體分析消費群體分析 規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思 產(chǎn)品構(gòu)思產(chǎn)品構(gòu)思規(guī)劃布局規(guī)劃布局經(jīng)濟分析經(jīng)濟分析建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局規(guī)劃布局 設(shè)計說明設(shè)計說明 為保證能夠測算出最佳的經(jīng)濟收益，我們推測出如為保證能夠測算出最佳的經(jīng)濟收益，我們推測出如 下三種產(chǎn)品布局方式，以下我們將分別對三種方案下三種產(chǎn)品布局方式，以下我們將分別對三種方案 進行一一分析。進行一一分析。 a類：多層住宅類：多層住宅+主題商業(yè)街主題商業(yè)街 b類：多層住宅類：多層住宅+綜合商業(yè)綜合商業(yè) c類：小高層住宅類：小高層住宅+綜合商業(yè)綜合商業(yè) 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局規(guī)劃布局 方案方案a a

30、【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局規(guī)劃布局 經(jīng)濟指標分析經(jīng)濟指標分析 規(guī)劃用地面積：規(guī)劃用地面積：15.7515.75畝畝 總建筑面積：總建筑面積：2172021720 住宅建筑面積：住宅建筑面積：1672216722 商業(yè)建筑面積：商業(yè)建筑面積：49984998 容積率：容積率：2.072.07 日照間距：日照間距：1 1：1.21.2 從目前經(jīng)濟指標上來看，住宅體量較大，而商從目前經(jīng)濟指標上來看，住宅體量較大，而商 業(yè)體量較少，住宅為主體產(chǎn)品，而商業(yè)僅為輔業(yè)體量較少，住宅為主體產(chǎn)品，而商業(yè)僅為輔 助產(chǎn)品。助產(chǎn)品。 從整體規(guī)劃布局上看，住宅，商業(yè)相對獨立，從整體規(guī)劃布局上看，住宅，商業(yè)相對獨立，

31、 物業(yè)排列相對整齊，后期較易于管理。物業(yè)排列相對整齊，后期較易于管理。整體樓整體樓 間距嚴格按照規(guī)范標準執(zhí)行，達到間距嚴格按照規(guī)范標準執(zhí)行，達到1：1.2的日的日 照間距，照間距，住宅的使用舒適性較好。商業(yè)動線按住宅的使用舒適性較好。商業(yè)動線按 照照6米的動線進行設(shè)計，基本屬于較為舒適的米的動線進行設(shè)計，基本屬于較為舒適的 人行寬度，且較為經(jīng)濟。人行寬度，且較為經(jīng)濟。 規(guī)劃分析規(guī)劃分析 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局規(guī)劃布局 a棟 b棟 c棟 d棟 e棟 方案方案b b 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局規(guī)劃布局 e棟 d棟 c棟 b棟 a棟 方案方案b b 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局規(guī)劃布局

32、 經(jīng)濟指標分析經(jīng)濟指標分析 規(guī)劃用地面積：規(guī)劃用地面積：15.7515.75畝畝 總建筑面積：總建筑面積：3093030930 住宅建筑面積：住宅建筑面積：1803518035 商業(yè)建筑面積：商業(yè)建筑面積：1289512895 超市：超市：4603 4603 餐飲娛樂：餐飲娛樂：5277 5277 百貨：百貨：3015 3015 容積率：容積率：2.952.95 日照間距：日照間距：1 1：1.31.3 從目前經(jīng)濟指標上來看，從目前經(jīng)濟指標上來看，2.95的容積率在多層的容積率在多層 產(chǎn)品規(guī)劃上已經(jīng)屬于高容積率產(chǎn)品，土地價值產(chǎn)品規(guī)劃上已經(jīng)屬于高容積率產(chǎn)品，土地價值 基本上已經(jīng)得到最大程度的發(fā)揮

33、?；旧弦呀?jīng)得到最大程度的發(fā)揮。 產(chǎn)品底層規(guī)劃為整體商業(yè)用房，三層及三層以產(chǎn)品底層規(guī)劃為整體商業(yè)用房，三層及三層以 上為四層住宅。該產(chǎn)品容積率雖然較高，但由上為四層住宅。該產(chǎn)品容積率雖然較高，但由 于商業(yè)體量非常大，結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，因此工程于商業(yè)體量非常大，結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，因此工程 造價遠遠高于方案一。為了能夠詳細得知二者造價遠遠高于方案一。為了能夠詳細得知二者 的開發(fā)收益，在后面我們對兩套方案詳細進行的開發(fā)收益，在后面我們對兩套方案詳細進行 了投資分析的對比。了投資分析的對比。 規(guī)劃分析規(guī)劃分析 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局規(guī)劃布局 方案方案cc 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局規(guī)劃布局 【規(guī)劃

34、構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局規(guī)劃布局 經(jīng)濟指標分析經(jīng)濟指標分析 規(guī)劃用地面積：規(guī)劃用地面積：15.7515.75畝畝 總建筑面積：總建筑面積：3157231572 住宅建筑面積：住宅建筑面積：2263222632 商業(yè)建筑面積：商業(yè)建筑面積：89408940 超市：超市：2310 2310 餐飲娛樂：餐飲娛樂：3750 3750 百貨：百貨：28802880 容積率：容積率：3.003.00 該方案是小高層住宅和綜合商業(yè)體組成的產(chǎn)品該方案是小高層住宅和綜合商業(yè)體組成的產(chǎn)品 形式，小高層層數(shù)為形式，小高層層數(shù)為12層，而商業(yè)樓層為二層。層，而商業(yè)樓層為二層。 這種產(chǎn)品布局方式，住宅的舒適性比較好，后

35、這種產(chǎn)品布局方式，住宅的舒適性比較好，后 期較易于管理，并且住宅部分有將近期較易于管理，并且住宅部分有將近1000平米的平米的 綠地，可以制作小型景觀。綠地，可以制作小型景觀。 商業(yè)部分雖采用的是一二層分離的動線布局方式，商業(yè)部分雖采用的是一二層分離的動線布局方式， 但由于上層無建筑物，整體結(jié)構(gòu)較為簡單，造價但由于上層無建筑物，整體結(jié)構(gòu)較為簡單，造價 要低于方案要低于方案b，具體哪一個方案可行性較高見后，具體哪一個方案可行性較高見后 面的詳細經(jīng)濟效益分析。面的詳細經(jīng)濟效益分析。 規(guī)劃分析規(guī)劃分析 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/產(chǎn)品構(gòu)思產(chǎn)品構(gòu)思 住宅產(chǎn)品內(nèi)部結(jié)構(gòu)布置圖住宅產(chǎn)品內(nèi)部結(jié)構(gòu)布置圖 該圖為住宅標

36、準間產(chǎn)品的平面布置圖，該布局方式雖然較為普通，但使用率相對較高，該圖為住宅標準間產(chǎn)品的平面布置圖，該布局方式雖然較為普通，但使用率相對較高， 一梯可做到一梯可做到6-8戶，每套戶型均規(guī)劃有陽臺。陽臺的設(shè)置雖然在一定程度上增加成本，戶，每套戶型均規(guī)劃有陽臺。陽臺的設(shè)置雖然在一定程度上增加成本， 但使用率可以大大提高，解決了許多生活難題，如晾衣、烹飪等等。但使用率可以大大提高，解決了許多生活難題，如晾衣、烹飪等等。 由于北戶采光相對較差，因此樓梯間均放置的北側(cè)，走廊寬度控制在由于北戶采光相對較差，因此樓梯間均放置的北側(cè)，走廊寬度控制在2.5米，每戶基本米，每戶基本 戶型開間在戶型開間在3.5米，進

37、深在米，進深在6.05米，陽臺米，陽臺1.2米。米。 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/產(chǎn)品構(gòu)思產(chǎn)品構(gòu)思 主力戶型分析主力戶型分析 本戶型是本項目投放量最大的一個產(chǎn)品，本戶型是本項目投放量最大的一個產(chǎn)品， 因此在這里進行重點分析。戶型建筑面積因此在這里進行重點分析。戶型建筑面積 （含公攤面積）約為（含公攤面積）約為29平方米，雖然是一個平方米，雖然是一個 狹小的空間，但室內(nèi)功能分區(qū)非常明顯，功狹小的空間，但室內(nèi)功能分區(qū)非常明顯，功 能齊全，能齊全，1.8米開間的衛(wèi)生間，最經(jīng)濟的尺度。米開間的衛(wèi)生間，最經(jīng)濟的尺度。 4.253.5米米的室內(nèi)空間，使功能分區(qū)更加合的室內(nèi)空間，使功能分區(qū)更加合 理，衣柜、電視、

38、電腦、雙人床均可以合理理，衣柜、電視、電腦、雙人床均可以合理 的進行擺放。的進行擺放。1.2米的陽臺可以承載這個小小米的陽臺可以承載這個小小 的空間更多的功能。的空間更多的功能。 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 項目的建筑風(fēng)格需根據(jù)項目的消費群體的心理特征進行定位，由于我項目面臨項目的建筑風(fēng)格需根據(jù)項目的消費群體的心理特征進行定位，由于我項目面臨 的消費群體主要是前衛(wèi)、時尚的年輕一族，因此，項目的整體風(fēng)格也要是明快的消費群體主要是前衛(wèi)、時尚的年輕一族，因此，項目的整體風(fēng)格也要是明快 而現(xiàn)代的，與其行為特征較為相符。而現(xiàn)代的，與其行為特征較為相符。 現(xiàn)代簡約風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格 關(guān)鍵詞：時尚

39、關(guān)鍵詞：時尚 明快明快 現(xiàn)代現(xiàn)代 簡潔簡潔 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 簡約主義源于簡約主義源于2020世紀初期的西方現(xiàn)代主義。它以簡潔的表現(xiàn)形式來滿足人們對空世紀初期的西方現(xiàn)代主義。它以簡潔的表現(xiàn)形式來滿足人們對空 間環(huán)境那種感性的、本能的和理性的需求，是當今社會最為流行的設(shè)計方式。他間環(huán)境那種感性的、本能的和理性的需求，是當今社會最為流行的設(shè)計方式。他 是人們在繁忙的生活中，渴望得到一種能徹底放松、以簡潔和純凈來調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換精是人們在繁忙的生活中，渴望得到一種能徹底放松、以簡潔和純凈來調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換精 神的空間，也恰恰與我項目消費群體的心理需求相吻合。神的空間，也恰恰與我項目消費群體的心

40、理需求相吻合。 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟分析經(jīng)濟分析 根據(jù)目前現(xiàn)有核算出的經(jīng)濟指標，我們對提出的兩套方案分別進行了分析比較，并根據(jù)目前現(xiàn)有核算出的經(jīng)濟指標，我們對提出的兩套方案分別進行了分析比較，并 對不同方案的經(jīng)濟收益進行了大致核算以供貴公司參考，分析如下：對不同方案的經(jīng)濟收益進行了大致核算以供貴公司參考，分析如下： 經(jīng)濟指標分析經(jīng)濟指標分析 方案方案 產(chǎn)品產(chǎn)品 搭配搭配 住宅住宅 建面建面 （ ） 商業(yè)商業(yè) 建面建面 （ ） 用地用地 面積面積 （）（） 層數(shù)層數(shù) 總建面總建面 （）（） 容積率容積率 ab 差額差額 （）（） bc 差額差額 （）（） ca 差額差額 （）（） 商業(yè)商業(yè)

41、住宅住宅 a類 6層住宅 +商業(yè) 16722 4998 105002層6層217202.07 9210 9852 b類 4層住宅 +商業(yè) 1803512895105002層4層309302.95 642 c類 12層住宅 +商業(yè) 226328940105002層12層315723.00 結(jié)論：結(jié)論： 通過上表的分析我們可以看出，通過上表的分析我們可以看出，cc類方案的容積率最高，相應(yīng)的總建面也是最高的，但與類方案的容積率最高，相應(yīng)的總建面也是最高的，但與 b b類方案相比其高出部分在于住宅部分，商業(yè)部分的建筑面積還是要低于類方案相比其高出部分在于住宅部分，商業(yè)部分的建筑面積還是要低于b b類。

42、類。 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟分析經(jīng)濟分析 總銷額比較分析總銷額比較分析 價格預(yù)測價格預(yù)測 住宅部分：住宅部分： 多層住宅：多層住宅：按照毛坯房標準，進行預(yù)測，a類價格預(yù)計在2000元/ 。由于b類方 案的居住舒適性較差，因此價格按照1850元/ 計算。 小高層住宅：小高層住宅：由于建安成本較高，因此價格預(yù)測在2200元/ 。由于市場對于小高層 物業(yè)的接受程度還不明朗，因此，僅在建安成本中增加造價即可。 商業(yè)部分：商業(yè)部分： 主題商業(yè)街：主題商業(yè)街：該產(chǎn)品雖然體量小，開發(fā)風(fēng)險小，但由于周邊同類型產(chǎn)品較多，且發(fā)展 形式并不好，因此銷售價格僅按照3500元/ 計算，該價格為一二層捆 綁銷售的均價

43、。（按照租金一二層綜合25元/ ，12年回本來計）。 綜合商業(yè)體：綜合商業(yè)體：該產(chǎn)品由于存在招商問題，難度較大，但是既然我們來運作，就不需要 讓他成功，使其形成規(guī)模，因此，價格我們按照4600來計算。（一層 45元/ ，二層20元/ ，12年回本） 物業(yè)類型物業(yè)類型 建筑面積建筑面積 （） 入市均價入市均價 （元（元/ /） 分項銷售額分項銷售額 項目總銷額項目總銷額 （元）（元） 銷售差額銷售差額 abab（萬元）（萬元） 銷售差額銷售差額 bcbc（萬元）（萬元） 銷售差額銷售差額 acac（萬元）（萬元） a類 方案 住宅16722200033444000 50937000 4174.4

44、75 3997.74 商業(yè)4998350017493000 b類 方案 住宅18035185033364750 92681750 176.735 商業(yè)12895460059317000 c類 方案 住宅 226322200 49790400 90914400 商業(yè) 8940 460041124000 結(jié)論：結(jié)論： 從整體銷售額上看，從整體銷售額上看，b b類方案的銷售額最高，其主要在于商業(yè)部分較高，其次是類方案的銷售額最高，其主要在于商業(yè)部分較高，其次是 cc類方案，其住宅部分，與商業(yè)部分的總銷額基本一致。類方案，其住宅部分，與商業(yè)部分的總銷額基本一致。a a類方案最低。類方案最低。 銷售額比

45、較分析一覽表銷售額比較分析一覽表 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟分析經(jīng)濟分析 分析說明分析說明 商業(yè)造價：商業(yè)造價： 方案a由于上層無建筑物，結(jié)構(gòu)簡單，且一二層連體，防火要求較低，因此工程造 價按照一般框架結(jié)構(gòu)成本計算，初步預(yù)計為850元/； 方案b由于整體商業(yè)規(guī)劃較為復(fù)雜，設(shè)置有豎向交通，而設(shè)備、防火規(guī)范均較高， 1850元/的工程造價考慮有1200元/的建筑、安裝成本（含室外裝修），500元/ 的設(shè)備成本如（電梯、空調(diào)、防風(fēng)、防火系統(tǒng)）等等，另外還有150元/ 的結(jié)構(gòu) 轉(zhuǎn)換層費用； 方案c雖然整體布局類似于方案b，但是方案c上層無建筑物，結(jié)構(gòu)處理相對較為簡 單，并且可以做成通透式的動線，這樣將

46、大大降低防火要求，因此設(shè)備費用將降低 很多，因此1400元是含有，1200元/的建筑、安裝成本（含室外裝修），以及200 元/的設(shè)備費用。 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟分析經(jīng)濟分析 開發(fā)收益率分析開發(fā)收益率分析 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟分析經(jīng)濟分析 住宅造價：住宅造價： 多層住宅按照縣級市中檔標準進行預(yù)測，暫定為600元/； 小高層住宅預(yù)測標準同多層，暫定為850元/ 住宅均不含裝修費用，后期我方可提供一定的裝修標準，代其裝修，銷售期間不計 入房價中 。 設(shè)計費用：設(shè)計費用： 住宅部分設(shè)計費用基本較低，12元/基本為市場普遍行情，但商業(yè)部分由于涉及范 圍較大，因此價格考慮相對較高，按照15元/

47、考慮。 綠化費用：綠化費用： 方案a、c住宅由于采用封閉式規(guī)劃，因此公共面積相對較多，綠化面積基本按照40 元/考慮。 方案b住宅由于建于商業(yè)上部，因此幾乎無公共綠地，綠化面積僅按照25元/考慮， 基本均為硬化道路。 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟分析經(jīng)濟分析 項目項目經(jīng)濟測算項目經(jīng)濟測算項目 單價（元單價（元/m2）建筑面積（建筑面積（m2）金額金額(元元) 土土 地地 成成 本本 凈地費凈地費15000000 出讓金出讓金無無 拆遷安置拆遷安置無無 建安成本建安成本 住宅住宅6001672210033200 商業(yè)商業(yè)85049984248300 配套費用配套費用150217203285000

48、綠化費用綠化費用4021720868800 規(guī)劃設(shè)計費用規(guī)劃設(shè)計費用1221720260640 財務(wù)稅率財務(wù)稅率總銷售額的9.5%4839015 營銷費用營銷費用總銷售額的3%1528110 不可預(yù)見費及其他不可預(yù)見費及其他建安成本的5%839490 總成本總成本 + 40902555 a a類方案類方案 財務(wù)凈現(xiàn)值：財務(wù)凈現(xiàn)值：50937000-40902555=50937000-40902555=1003444510034445元元=1003.4445=1003.4445萬元萬元 投資收益率：投資收益率：10034445/4090255510034445/40902555=0.245=24

49、.5%=0.245=24.5% 項目項目經(jīng)濟測算項目經(jīng)濟測算項目單價（元單價（元/m2）建筑面積（建筑面積（m2）金額金額(元元) 土土 地地 成成 本本 凈地費凈地費15000000 出讓金出讓金無無 拆遷安置拆遷安置無無 建安成本建安成本 住宅住宅6001803510821000 商業(yè)商業(yè)18501289523855750 配套費用配套費用150309304639500 綠化費用綠化費用2530930773250 規(guī)劃設(shè)計費用規(guī)劃設(shè)計費用1530930463950 財務(wù)稅率財務(wù)稅率總銷售額的9.5%8804766 營銷費用營銷費用總銷售額的4%3707270 不可預(yù)見費及其他不可預(yù)見費及其

50、他建安成本的5%1733838 總成本總成本 + 6979932469799324 b b類方案類方案 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟分析經(jīng)濟分析 財務(wù)凈現(xiàn)值：財務(wù)凈現(xiàn)值：92681750- 6979932492681750- 69799324 = =2288242622882426元元= 2288.2426= 2288.2426萬元萬元 投資收益率：投資收益率： 2288242622882426 / 69799324/ 69799324 = =0.328=32.8%0.328=32.8% 項目項目經(jīng)濟測算項目經(jīng)濟測算項目單價（元單價（元/m2）建筑面積（建筑面積（m2）金額金額(元元) 土土 地

51、地 成成 本本 凈地費凈地費15000000 出讓金出讓金無無 拆遷安置拆遷安置無無 建安成本建安成本 住宅住宅8502263219237200 商業(yè)商業(yè)1400894012516000 配套費用配套費用150315724735800 綠化費用綠化費用40315721262880 規(guī)劃設(shè)計費用規(guī)劃設(shè)計費用1531572473580 財務(wù)稅率財務(wù)稅率總銷售額的9.5%8636868 營銷費用營銷費用總銷售額的4%3636576 不可預(yù)見費及其他不可預(yù)見費及其他建安成本的5%1587660 總成本總成本 + 6708656467086564 c c類方案類方案 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟分析經(jīng)濟分

52、析 財務(wù)凈現(xiàn)值：財務(wù)凈現(xiàn)值： 9091440090914400 - 67086564- 67086564 = =2382783623827836元元= 2382.7836= 2382.7836萬元萬元 投資收益率：投資收益率： 2382.78362382.7836 / 67086564/ 67086564 = =0.355=35.5%0.355=35.5% 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟分析經(jīng)濟分析 投資收益比較分析一覽表投資收益比較分析一覽表 物業(yè)類型物業(yè)類型 總建筑面積總建筑面積 （）（） 項目利潤額項目利潤額 （萬元）（萬元） 項目收益率項目收益率 abab收益差額收益差額 （萬元）（萬元）

53、 bcbc收益差額收益差額 （萬元）（萬元） caca收益差額收益差額 （萬元）（萬元） a a類方案類方案217201003.444524.5% 1284.7981 1379.3391b b類方案類方案309302288.242632.8% 94.541 c c類方案類方案315722382.783635.5% 結(jié)論：結(jié)論： 經(jīng)濟指標測算進行到這里，我們已經(jīng)可以看出，經(jīng)濟指標測算進行到這里，我們已經(jīng)可以看出，b b、cc類方案的產(chǎn)品布局雖然大不相同，類方案的產(chǎn)品布局雖然大不相同， 但其投資回報相差很近，僅不到但其投資回報相差很近，僅不到100100萬。項目的投資收益率均比較客觀。但萬。項目的

54、投資收益率均比較客觀。但a a類方案由類方案由 于商業(yè)體量小，不宜操作其項目投資收益率是最低的，當然這也與其容積率的限制有于商業(yè)體量小，不宜操作其項目投資收益率是最低的，當然這也與其容積率的限制有 一定關(guān)系。下面我們將再進一步對這幾種方案進行風(fēng)險評估，以選擇出最合理的產(chǎn)品一定關(guān)系。下面我們將再進一步對這幾種方案進行風(fēng)險評估，以選擇出最合理的產(chǎn)品 形態(tài)。形態(tài)。 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟分析經(jīng)濟分析 銷售周期及開發(fā)風(fēng)險分析銷售周期及開發(fā)風(fēng)險分析 銷售周期分析銷售周期分析 物業(yè)類型物業(yè)類型 總建筑面積（）總建筑面積（）銷售周期銷售周期 周期合計周期合計 住宅住宅商業(yè)商業(yè)住宅住宅商業(yè)商業(yè) a類物業(yè)16722499810個月10個月16個月 b類物業(yè)180351289512個月18個月24個月 c類物業(yè)22632894014個月15個月21個月 a a類類 b b類類 6 6個月個月 1010個月個月 1616個月個月 6 6個月個月 1212個月個月 0 0 0 0 2424個月個月 cc類類 6 6個月個月 1414個月個月 0 0 2121個月個月 a a類類 b b類類 6 6個月個月 1010個月個月 1616個月個月 6 6個月個月 1212個月個月 0 0 0 0 2424個月個月 cc類類 6 6個月個月 1414個月個月 0 0 2121個月個月 【規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃構(gòu)思】