物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理精講班第40講講義(20210207014704)

1、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理精講班第 40 講講義多選題 11-3011、我們要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)是指（）A、房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡B、結(jié)構(gòu)基本合理C、投資大D價(jià)格基本穩(wěn)定答案： ABD 12 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）:是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的一個(gè)國(guó)家（或地區(qū)）所有常住單位 在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即（）。A、市場(chǎng)形態(tài)B、價(jià)值形態(tài)C、收入形態(tài)D產(chǎn)品形態(tài)答案: BCD 13、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括（ ）A、土地供應(yīng)、金融稅收、價(jià)格政策 BC、住房政策D招投標(biāo)答案: ABC14、按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為（）A、定期租賃B、自動(dòng)延期租賃C、意愿租賃

2、D百分比租賃答案: ABC 15、物業(yè)租賃管理模式常見的有（ ）A、包租轉(zhuǎn)租模式B、出租代理模式C、委托管理模式D自行管理模式 答案: ABC16、按照成本的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或內(nèi)容分類， 通常可以將物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的成本分為 以下（ ）要素。、購材料 AB、工資、職工福利費(fèi)C、折舊費(fèi)D利息支出、稅金E、其他支出答案： ABCDE17、對(duì)于以下物業(yè)（）屬于經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)。A、寫字樓B、居住物業(yè)、綜合樓C、商廈DACD答案：）特征。、風(fēng)險(xiǎn)具有以下（18 A、負(fù)面性、可確定性B、不確定性C D、可測(cè)性ACD答案：19、保險(xiǎn)的一般原則是（）A、誠(chéng)信原則B、可保利益的原則C、近因原則D比例分?jǐn)傇瓌t 答案： ABC

3、D 20、資金動(dòng)態(tài)形式則可以分為（ ）三種類型。A 、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流動(dòng) 、投資性現(xiàn)金流動(dòng) B 、固定資產(chǎn) C 、籌資性現(xiàn)金流動(dòng) DABD 答案：。） 21、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)是（A、所處區(qū)位好，規(guī)模大B 多為現(xiàn)代化的高層建筑C 功能齊全、配套設(shè)施完 善 多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理 DE.保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵答案： ABCDE22、寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)集（A、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)B、管理目標(biāo)C、成本目標(biāo)D服務(wù)目標(biāo)答案： ABD）三位一體，互相滲透。23、寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容，包括（。 ） 、制定管理計(jì)劃、物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷A B、制定租金收取辦法、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù) C、安全保衛(wèi)D、協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶

4、的關(guān)系、組織與控制ABCD答案：24 、寫字樓交通流線的管理，可遵循以下（）原則： A、分流原則B、層 次原則 、簡(jiǎn)捷原則 C 、公平原則 D答案： ABC25、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略一般應(yīng)包括（）A、風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移B、風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)C、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)D應(yīng)急措施。答案： ABCD26、按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理可以分為（）這兩 個(gè)層次。A、策略與運(yùn)行管理B、市場(chǎng)管理C、零售管理、現(xiàn)場(chǎng)管理DAD答案:）領(lǐng)域。、零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的相關(guān)理論主要集中在以下（ 27 、中心地理 論A B、同類零售商聚集理論、外部效應(yīng)理論C、需求理論D.答案： ABC28、零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理是否成功，有多方面

5、的影響因素。其中（）是三個(gè)主要的方面。A、正確的經(jīng)營(yíng)管理策略B、有針對(duì)性的管理方案設(shè)計(jì)C、租賃方案D精確的費(fèi)用測(cè)算）要素答案： ABD 29、組合投資管理包含以下（A、管理對(duì)象B、管理者C、投資金額D管理方法答案： ABD 30、房地產(chǎn)組合投資管理，即對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合進(jìn)行（）的過程A、優(yōu)化組合B、協(xié)調(diào)C、管理、處置D.答案： ABC案例分析 1-2三、案例分析1、（5 分）某宗物業(yè)的收益期限為 38年，通過預(yù)測(cè)得到其未來 5 年的凈收益分 別為 20萬元、 22萬元、 25萬元、 28萬元、 30萬元，從未來第 6年到第 38年每 年的凈收益將穩(wěn)定在 35 萬元左右，該類物業(yè)的報(bào)酬率為 10

6、。試計(jì)算該宗物業(yè) 的收益價(jià)格。 解 該宗物業(yè)的收益價(jià)格計(jì)算如下：答：該宗物業(yè)的收益價(jià)格為 300.86 萬元2、（9 分）如果你是物業(yè)管理師在租賃管理中如何確定租金方案？ 租金方案是租賃管理的核心， 十分重要。 在租賃方案中就需要對(duì)租金水平的 確定方式作出指導(dǎo)性的安排。從理論上來說，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確 定，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求 關(guān)系。物業(yè)管理師還必須了解市場(chǎng)， 過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的 損失，因?yàn)槿裟匙诖鲎馕飿I(yè)確定的租金高于市場(chǎng)租金水平， 則意味著物業(yè)的空 置率會(huì)上升；而低于市場(chǎng)租金水平的租金

7、，雖然可能使出租率達(dá)到100，但可獲得的總租金收人并不一定理想。對(duì)于大型物業(yè)管理企業(yè)來說， 一般較容易確定租金水平或方案， 因?yàn)樗麄兺鶕?有大量類似物業(yè)出租的租金數(shù)據(jù)， 使得物業(yè)管理師很容易確定物業(yè)合適的市場(chǎng)租 金水平。當(dāng)然， 為準(zhǔn)確判斷物業(yè)的市場(chǎng)租金水平， 需要比較已出租的類似物業(yè)和 待出租物業(yè)的差異， 并對(duì)已知的租金進(jìn)行相應(yīng)的修正， 進(jìn)而求取待出租物業(yè)的市 場(chǎng)租金水平。例如，對(duì)于出租寫字樓， 其租金水平可能會(huì)依下述情況的不同而不 同：?jiǎn)卧娣e大小、樓層、朝向，大廈坐落地點(diǎn)，距商業(yè)中心區(qū)的距離，裝修檔 次，建筑設(shè)備狀況，所提供服務(wù)的內(nèi)容， 有效使用面積系數(shù)，康樂設(shè)施完備情況， 物業(yè)維護(hù)措施等等。租金方案還會(huì)受到出租策略的影響。 仍然舉出租寫字樓的例子， 租金水平受下列 情況的影響：租期長(zhǎng)短和承租面積的大小， 租戶的資信狀況， 為租戶提供服務(wù)的 水平，附屬設(shè)施的收費(fèi)水平，是否帶家具等。這里所列的情況并不完全，它僅僅 是為了說明出租策略的不同會(huì)帶來物業(yè)租金水平的差異。對(duì)出租期限內(nèi)租金水平的調(diào)整沒有數(shù)學(xué)公式可循