物業(yè)案例地產(chǎn)物業(yè)管理資料

1、1、未獲產(chǎn)權(quán)之前是否為業(yè)主【案情簡介】1998年10月，張某與開發(fā)商簽訂了商品房銷售合同，約定張某以每平方米4700 元的價(jià)格購買白玉苑商品房一套。1999年4月，張某辦理了入住手續(xù)并實(shí)際 居住，但未辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。入住后，張某一直催開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)， 但未能辦妥。從1999年8月份開始，張某以其并非業(yè)主為由拒絕向物業(yè)管理 公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司認(rèn)為，張某是實(shí)際居住人，享受了物業(yè)管 理服務(wù)，理應(yīng)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。未獲得產(chǎn)權(quán)之前的購買人是否為業(yè)主？應(yīng)否交納物業(yè)管理費(fèi)用？【本案評析】一般而言，房屋買賣合同的簽訂時(shí)間與房屋產(chǎn)權(quán)過戶的時(shí)間并非一致。在買受人已經(jīng)入住但未取得產(chǎn)權(quán)之前

2、， 房屋之買受人并非實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，此時(shí)的產(chǎn) 權(quán)人仍為房地產(chǎn)開發(fā)商。既然買受人并非產(chǎn)權(quán)人，那么實(shí)際人入住的買受人是 否應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用呢？從我國物業(yè)管理地方法律法規(guī)來看， 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。然而，業(yè) 主在產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理完畢之前，因其并未獲得房屋產(chǎn)權(quán)，所以此時(shí)雖已經(jīng)入住的 買受人仍然不是產(chǎn)權(quán)人；但是，從我國目前各地物業(yè)管理實(shí)踐操作來看， 不管 購房人是否取得房屋的產(chǎn)權(quán)，購房人均從辦理入住手續(xù)開始即交付物業(yè)管理費(fèi) 用。按照物業(yè)管理法規(guī)之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)用的是業(yè)主，那么，此時(shí) 未獲得產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否有義務(wù)交納物業(yè)管理費(fèi)呢？我們認(rèn)為，雖然買受人尚未獲得所購房屋的產(chǎn)權(quán)而成為名副其實(shí)的業(yè)主，但對

3、其入住房屋享有相當(dāng)?shù)目刂茩?quán)，尤其是已經(jīng)辦理了房屋買賣合同登記手續(xù) 的買受人，獲得了實(shí)際居住的權(quán)利。購房人雖未獲得產(chǎn)權(quán)，但已經(jīng)獲得了占有 控制的權(quán)利，獲得了實(shí)際居住的權(quán)利；而且，已經(jīng)辦理了入住手續(xù)的買受人將 從物業(yè)管理中受益，要求其支付物業(yè)管理費(fèi)用也是合理的。 當(dāng)然，雖然已經(jīng)辦 理了入住手續(xù)，但未實(shí)際入住的買受人可以協(xié)商適當(dāng)少交物業(yè)管理費(fèi)用。綜上所述，獲得產(chǎn)權(quán)之前的買受人雖然不是真正意義上的業(yè)主， 但仍應(yīng)按 照業(yè)主的標(biāo)準(zhǔn)履行物業(yè)管理有關(guān)的義務(wù)。承租人是否應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)【案情簡介】王某經(jīng)人介紹，在某小區(qū)租憑了業(yè)主張某住房一套， 雙方簽訂了房屋租憑 協(xié)議，但沒有明確物業(yè)管理費(fèi)由誰繳納。 王某入住3

4、個(gè)月后，管理該小區(qū)的某 物業(yè)管理企業(yè)上門催繳物業(yè)管理費(fèi)。 王某認(rèn)為，自己乃是房屋的承租人而非業(yè) 主，并無交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。而張某認(rèn)為，房屋已由王某實(shí)際居住，物業(yè) 管理費(fèi)不應(yīng)由自己交納，也拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)遂將王某和張 某訴至法院，要求法院判令他們交納物業(yè)管理費(fèi) 900元?！颈景冈u析】1）在無任何其他約定的情況下，承租人是否有交納物業(yè)管理費(fèi)用的義務(wù)？基于房屋租憑關(guān)系，承租人有交納租金的義務(wù)。在交納租金以后，出租人 即有對出租物瑕疵擔(dān)保的義務(wù)，出租人有義務(wù)保障房屋能夠適于正常的利用。 在缺乏任何對其它相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)約定的情況下， 出租人應(yīng)承擔(dān)所有出租物之上 的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。因此，本案中

5、的出租人張某應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)用。2）出租人如何才能使承擔(dān)人承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用？如果出租人希望承租人承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)在房屋租憑合同中加以 明確約定。并且最好將該租憑合同交物業(yè)管理企業(yè)一份， 由物業(yè)管理企業(yè)蓋章 確認(rèn)。這便可以產(chǎn)生債務(wù)轉(zhuǎn)移的后果，即本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的、交納物業(yè)管理費(fèi) 用的義務(wù)，已經(jīng)轉(zhuǎn)移給承租人承擔(dān)。如果沒有告知物業(yè)管理企業(yè)并經(jīng)確認(rèn)，物 業(yè)管理企業(yè)仍可以向業(yè)主直接追交。3）承租人有遵守小區(qū)業(yè)主公約和規(guī)章制度的義務(wù)盡管承租人并未參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、投票決議業(yè)主公約和規(guī)章制度，然而 必須遵守業(yè)主公約和所有的規(guī)章制度。 其理由在于，業(yè)主公約和規(guī)章制度仍是 約束物業(yè)區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)利用秩序

6、的規(guī)則，因此，業(yè)主之外的使用人也應(yīng)遵守物業(yè)區(qū)域內(nèi)的利用秩序規(guī)則。交納物業(yè)管理費(fèi)糾紛案【案情簡介】2003年9月23日，某小區(qū)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立了業(yè) 主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。2000年10月10日，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大 會(huì)選聘的物業(yè)管理公司萬家平安物業(yè)管理有限公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照每月每平方米1元的價(jià)格直接由物業(yè)公司向業(yè)主收取，合同期 限為一年。2004年9月，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用該物業(yè)管理公司。經(jīng) 交涉，雙方同意將每月每平方米物業(yè)服務(wù)費(fèi)用提高至1.1元并續(xù)簽了合同。小區(qū)業(yè)主盧某認(rèn)為服務(wù)費(fèi)過高，業(yè)主委員會(huì)擅自與該物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服 務(wù)合同提高

7、物業(yè)服務(wù)費(fèi)，沒有經(jīng)自己的同意是無效的合同，因此拒交物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用。物業(yè)公司多次向盧某追償未果于是向人民法院提起訴訟，要求盧某繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！颈景冈u析】該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是有效的合同， 盧某拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的理由不能成立。理由如下：物業(yè)管理?xiàng)l例第11條第（三）項(xiàng)規(guī)定：業(yè)主大會(huì)的職責(zé)之一是“選 聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”。物業(yè)管理?xiàng)l例第15條第（二）項(xiàng)規(guī)定：業(yè)主委 員會(huì)的職責(zé)之一是“代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合 同”。這說明，我國實(shí)行的是業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離的管理模式。業(yè)主 大會(huì)是決策機(jī)構(gòu)，只要業(yè)主大會(huì)按照法定的或者議定的議事規(guī)則做出了其

8、職責(zé) 范圍內(nèi)的決定，那么對于該小區(qū)的全體業(yè)主就有約束力。業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)糾紛案【案情簡介】某花園業(yè)主委員會(huì)成立于2003年9月，由秦某擔(dān)任委員會(huì)主任，任期 1 年。2003年8月，張某在換屆選舉中被當(dāng)選為新一屆的業(yè)主委員會(huì)主任。該 小區(qū)與物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)合同即將到期， 新一屆業(yè)主委員會(huì)在備案之前， 就在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下與物業(yè)管理公司協(xié)商簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同中提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一些業(yè)主頗有微詞。 2003年12月，物業(yè)管理公司向 小區(qū)業(yè)主朱某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)， 朱某拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其理由是新一屆業(yè)主 委員會(huì)尚未備案就與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，該物業(yè)服務(wù)合同是無效 的，于是拒

9、交物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！颈景冈u析】朱某是否應(yīng)該交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的關(guān)鍵是新一屆業(yè)主委員會(huì)在備案之前與物 業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否有效。 而這又主要牽涉到業(yè)主委員會(huì)的法 律性質(zhì)問題，即業(yè)主委員會(huì)從何時(shí)起成立的問題。對業(yè)主委員會(huì)法律性質(zhì)有不同的看法。 我國物業(yè)管理?xiàng)l例對業(yè)主委員 會(huì)的法律性質(zhì)并沒有作明確規(guī)定各個(gè)地方的規(guī)定也不盡相同， 有的認(rèn)為業(yè)主委 員會(huì)是社團(tuán)法人，完全獨(dú)立于業(yè)主，能夠獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；有的認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是非法人組織，不享獨(dú)立的民事權(quán)利能力。民法通則第50條的規(guī)定，未經(jīng)登記者，不能取得法人資格，所以如果是法人單位，登 記是社團(tuán)法人成立的要件；如果是非法人組織，則自選舉產(chǎn)生之

10、日起即告成立， 登記備案不意味著委員會(huì)主體資格的確立。物業(yè)管理?xiàng)l例第16條規(guī)定，“業(yè) 主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門備案。”雖然物業(yè)管理?xiàng)l例對業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)沒 有作出明確的界定，但是從其字面意義我們可以看出，業(yè)主委員會(huì)不可能具有 法人資格。業(yè)主委員會(huì)成立后，其委員的變動(dòng)及再次選任是小區(qū)業(yè)主的內(nèi)部事務(wù)，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主自主決策。新的委員會(huì)成立后，即可接受物業(yè)管理事務(wù)，而無需 等到辦理登記備案手續(xù)才獲得合法地位。 業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生，是全體業(yè)主 自由意志的體現(xiàn)。業(yè)主委員會(huì)對外代表全體業(yè)主的利益，其所從事民事活動(dòng)， 后果應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主承

11、擔(dān)。對于相對方來說，它在與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行交易時(shí)， 般都認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)具有相應(yīng)的代表權(quán)， 其從事物業(yè)管理活動(dòng)是在履行法定 職責(zé)。相對方對此具有合理的信賴，即使業(yè)主委員會(huì)尚未進(jìn)行備案，交易相對 方的利益亦應(yīng)依法予以保護(hù)。綜上所述，該小區(qū)新一屆業(yè)主委員會(huì)雖然尚未進(jìn)行登記備案， 業(yè)主委員會(huì) 的成立也是有效的，它在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下與物業(yè)管理公司簽訂的合同是有效 的，對全體業(yè)主具有法律約束力。朱某認(rèn)為該合同無效并拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)不應(yīng)予以支持。三起物業(yè)費(fèi)“打折”案件引發(fā)的思考案例一：日照一小區(qū)的業(yè)主劉某，自2005年入住該小區(qū)以來，一直未交納物業(yè)服 務(wù)費(fèi)。今年1月，物業(yè)公司將其告上法庭，要求其給付所拖欠的全額

12、物業(yè)服務(wù) 費(fèi)10444元。但劉某辯稱，雙方未簽訂書面的物業(yè)管理合同， 物業(yè)公司也沒有 提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，并且由于物業(yè)公司管理上存在問題， 導(dǎo)致劉某及其他幾 戶業(yè)主室內(nèi)被盜，所以自己拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某入住小區(qū)后，并未重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)視為 接受了物業(yè)公司的管理，雙方形成物業(yè)管理合同關(guān)系，劉某應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 但作為物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)公司應(yīng)提供與其資質(zhì)相適應(yīng)的服務(wù)， 維護(hù)小區(qū)內(nèi)業(yè) 主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。由于其管理存在不足，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊事件，因此 應(yīng)酌情減免劉某該交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 據(jù)此法院判決劉某給付物業(yè)公司物業(yè)服 務(wù)費(fèi)6000元。案例二：2003年4月，楊女士

13、等人購買了豐臺區(qū)某小區(qū)的房屋，并與小區(qū)的開發(fā) 公司簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。2004年7月1日，開發(fā)公司與某物業(yè) 公司簽訂物業(yè)管理委托合同，委托其對小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。該合同對 物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)作了約定，其中包括小區(qū)整體形象安全舒適， 環(huán)境衛(wèi)生干 凈、利落，保潔工作高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、無死角，房屋的公共樓梯、扶手、走廊、 地下室等部位保持清潔，無隨意堆放雜物和被占用現(xiàn)象，花草樹木長勢良好、 無病蟲災(zāi)、無死枝、無死株和干枝，達(dá)到四季常青、三季有花。當(dāng)年，物業(yè)公 司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。之后，楊女士等人只向物業(yè)公司交納了2003年4月3日以前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1240元，但此后至今的6950元物業(yè)

14、服務(wù)費(fèi)一直 未付。于是，物業(yè)公司起訴到法院要求楊女士立即交納拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。豐臺法院經(jīng)審理后認(rèn)為，自2002年物業(yè)公司向業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)， 且楊女士等人也實(shí)際享受到了物業(yè)公司提供的服務(wù)，故應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。根據(jù)楊女士等人提供的照片及物業(yè)管理滿意度調(diào)查問卷，可以認(rèn)定該小區(qū)存在著部分公共設(shè)施不整潔且損壞、樹木枯黃、草地光禿、草地上留有糞便、停車 秩序混亂等問題，物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存有一定的瑕疵，故應(yīng)當(dāng)對其訴求的物業(yè)服務(wù)費(fèi)予以一定比例的扣減，扣減的比例根據(jù)物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況 確定為30%案例三：秦某，系上海某小區(qū)的一名業(yè)主，而上海某物業(yè)管理有限公司是該小區(qū)的 物業(yè)服務(wù)公司。2005

15、年1月1日該物業(yè)管理有限公司與該小區(qū)業(yè)主大會(huì)簽訂 了物業(yè)管理服務(wù)合同。2005年6月1日，該物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù) 合同開始對該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理服務(wù)合同約定，委托管理期 限為：自2005年6月1日起至2009年5月31日。該合同約定：商品房的物 業(yè)服務(wù)費(fèi)為每平方米每月1.40元；合同還約定：“對業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交 納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用千分之三加收滯納金?！北桓鎻?009年1月起至2009年5月未支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)人民幣 980.70元，故該物 業(yè)公司向法院提起訴訟。秦某認(rèn)為，該物業(yè)管理有限公司在對小區(qū)實(shí)施物業(yè)管 理過程中存在服務(wù)質(zhì)量瑕疵，如有賬目不清等問題，并且

16、就此事宜與該物業(yè)公 司及有關(guān)房地局信訪部門進(jìn)行了交涉。 此外，該物業(yè)公司在物業(yè)管理期間存在 拖欠公共部位的電費(fèi)，致供電部門多次發(fā)函通知停電。 因此，秦某決定暫緩繳 納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。法院認(rèn)為，該物業(yè)管理服務(wù)有限公司是該小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)公司，已按照其與該小區(qū)業(yè)主大會(huì)簽訂的 物業(yè)管理服務(wù)合同履行了物業(yè)管理職責(zé)，秦 某作為該小區(qū)的一名業(yè)主也接受了該物業(yè)管理服務(wù)有限公司的物業(yè)管理服務(wù)， 應(yīng)當(dāng)按照合同約定向該物業(yè)管理有限公司支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對于該物業(yè)公司在物業(yè)管理過程中如有賬目不清等問題， 可以由全體業(yè)主選舉出的業(yè)主大會(huì)提出訴訟，而不能借此作為拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由。 此外，該物業(yè)管理服務(wù) 公司在管理

17、過程中并未受到相關(guān)行政機(jī)關(guān)的處罰，因此無法認(rèn)定其物業(yè)服務(wù)存 在重大瑕疵。該物業(yè)公司對拖欠該小區(qū)公共部位的電費(fèi)，負(fù)有一定的管理責(zé)任。 法院最后認(rèn)為，根據(jù)原告已經(jīng)履行的物業(yè)管理服務(wù)以及其在諸如未繳納公共部 位電費(fèi)以及相關(guān)部門的信訪處理意見書中涉及的物業(yè)管理方面存在的問題，對秦某應(yīng)當(dāng)支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)酌情予以減少，減少比例為0.3%。幾點(diǎn)思考：法院裁判案件“以事實(shí)為依據(jù)，以法院為準(zhǔn)繩”，對這類案件法院的事實(shí) 依據(jù)和法律依據(jù)分別是什么，在此筆者一一分析，以助讀者更好地理解法院的 判決。從事實(shí)方面講，三起案件無一例外地認(rèn)定物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位，有 瑕疵，但在認(rèn)定的證據(jù)方面有一定的差別。 案例一中法院認(rèn)定

18、物業(yè)管理服務(wù)不 到位主要是“小區(qū)有多起失竊案件”，故認(rèn)定物業(yè)服務(wù)公司在管理方面有不足。 案例二主要是根據(jù)業(yè)委會(huì)與開發(fā)商的 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 中服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的 約定，主要是保潔和綠化，物業(yè)服務(wù)公司未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)， 故法院認(rèn)定 物業(yè)公司服務(wù)不到位，法院認(rèn)定的證據(jù)主要是一些保潔、 綠化的照片，還有業(yè) 主的滿意度調(diào)查問卷。案例三中法院認(rèn)定的證據(jù)主要是物業(yè)公司拖欠公共部位 的電費(fèi)和房地產(chǎn)主管部門對管理瑕疵（房地辦對服務(wù)不到位的情況有一個(gè)書面 的材料，認(rèn)定了物業(yè)公司服務(wù)不到位）的認(rèn)定。從法院認(rèn)定的證據(jù)看，物業(yè)服 務(wù)公司如果想避免服務(wù)費(fèi)打折的情況，提供全面的、符合合同約定的服務(wù)是最 為關(guān)鍵的因素。從法

19、律上講，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主委托或開發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)公司為小區(qū)提供 物業(yè)管理服務(wù)，雙方是合同關(guān)系。按照合同法第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、 采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。故一審法院認(rèn)定物業(yè)公司服務(wù)不到 位，就有權(quán)裁判物業(yè)服務(wù)費(fèi)打折，以此方式讓物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任。 對于這 一法律問題，2009年5月1日生效的最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛 案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第三條規(guī)定更為明確：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不 履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī) 范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)

20、企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、 采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！彼詮哪壳暗姆梢罁?jù)講，法院判決物業(yè)管理費(fèi)打折有法律依據(jù)。二、物業(yè)管理公司在簽約與履約中應(yīng)注意的問題不管是開發(fā)商委托，還是業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主委托，均要與物業(yè)服務(wù)公司 簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同?，F(xiàn)在的合同大都是示范文本，大部分物業(yè)服務(wù) 企業(yè)認(rèn)為基本不需要改動(dòng)，直接簽約就好了。這一做法往往會(huì)將物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在合同的履行過程中置于不利的地位。 那么，簽約中到底應(yīng)注意什么問題呢？ 筆者認(rèn)為應(yīng)注意兩個(gè)方面的問題：一是合同中物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)條款應(yīng)約定 清楚，標(biāo)準(zhǔn)明確，量力而行。合同中有部分內(nèi)容為“委托管理服務(wù)事項(xiàng)”，這部分一般

21、是規(guī)定物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)， 其應(yīng)當(dāng)明確具體，比如說應(yīng)明確車輛管 理不是車輛保管、保潔的具體部位等等。這一部分不能有“兜底”條款，就是 不能在明確服務(wù)范圍的基礎(chǔ)上，再約定“其它公共部位、公共設(shè)施的管理”，因?yàn)檫@樣約定就意味所有公共部位、 公共設(shè)施出了問題都可以找物業(yè)公司。 所 以，在約定這部分內(nèi)容時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)量力而行，做不到就不應(yīng)寫進(jìn)合同，否 則，完不成就是違約。二是關(guān)于物業(yè)公司是否服務(wù)到位， 可以在合同中明確物 業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)是否達(dá)到了合同約定， 應(yīng)以多數(shù)業(yè)主的書面意見或業(yè)主大會(huì) 的意見為準(zhǔn)，不能以個(gè)別業(yè)主的陳述為準(zhǔn)。在履行合同過程中，物業(yè)服務(wù)公司的內(nèi)部管理制度應(yīng)與實(shí)際提供服務(wù)的能 力相適

22、應(yīng)，做不到就不要建立相關(guān)制度。按照最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服 務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第三條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 可見，物業(yè)服務(wù)公司的內(nèi)部管理制度如果不能執(zhí)行到位的話，也視為合同約定部分的內(nèi)容不能完成，也存在對業(yè)主違約，進(jìn)而可能會(huì)造成物業(yè)服務(wù)費(fèi)“打折” 的情況。在提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，物業(yè)公司還應(yīng)注意一個(gè)問題，就是服務(wù)的具 體內(nèi)容應(yīng)該落實(shí)到書面記錄上，比如說維修要有記錄、保安巡邏要有記錄、清 潔衛(wèi)生要有記錄等等。一旦小區(qū)發(fā)生物業(yè)服務(wù)費(fèi)打折的判決，其對物業(yè)公司管理的負(fù)面影響是非 常大的，甚至面臨已交費(fèi)業(yè)主退費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)

23、， 所以，物業(yè)公司應(yīng)盡最大努力避免 出現(xiàn)這樣的情況。如果從審判過程看，法院對案件傾向于打折的，物業(yè)公司應(yīng) 采取調(diào)解結(jié)案的訴訟技巧，因?yàn)?，調(diào)解結(jié)案不管打折與否，對今后的再訴訟的 案件是都沒有影響的。三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)“打折”案件的理論討論從目前司法實(shí)踐看，物業(yè)服務(wù)費(fèi)“打折”的情況是非常少見的，由于物業(yè) 管理行為的特殊性，收費(fèi)“打折”短期內(nèi)也不可能成為普遍現(xiàn)象。值得注意的 是，法院不輕易判決物業(yè)服務(wù)費(fèi)“打折”，根本原因在于其并沒有足夠的理論 支撐其判決。針對法院的這類判決，筆者提出三點(diǎn)疑問，供各位讀者討論：個(gè)別業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)不到位，法院是否應(yīng)當(dāng)采信？物業(yè)管理服務(wù)是一種 “群體消費(fèi)”，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面

24、對全體業(yè)主提供的服務(wù)， 受益者是全體業(yè)主， 其不能等同于家庭請“保姆”或是一對一的“管家”。保姆干活不好，可以扣工資，是這個(gè)家庭說了算，但由于物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的特點(diǎn)，不能說個(gè)別業(yè)主說物 業(yè)服務(wù)不到位，法院就作認(rèn)定。認(rèn)定物業(yè)服務(wù)是否達(dá)到合同的約定， 應(yīng)當(dāng)以大 部分業(yè)主的意見為準(zhǔn)，案例二中楊女士提供的調(diào)查問卷如果超過小區(qū)半數(shù)以上 業(yè)主均認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不達(dá)合同約定標(biāo)準(zhǔn)，法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)不到位是沒問題的， 故案例一中的證據(jù)就顯得相對粗糙。 所以，筆者認(rèn)為，物業(yè)管理服務(wù)是特殊的 群體消費(fèi)，個(gè)別業(yè)主有意見認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位是正常的，處理這一類案件的關(guān)鍵應(yīng)以大部分業(yè)主的意見為準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)管理的具體情況進(jìn)行認(rèn)定。法

25、院直接裁量物業(yè)費(fèi)打折是否合理？三個(gè)案件中，都涉及到物業(yè)管理不到 位，但打折的幅度完全不一樣，比如說，案例二法院打了七折，案例三法院打 了九點(diǎn)七折。對于這一問題，筆者認(rèn)為，在一定條件下法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)不到 位是可以的，但定量的問題一一服務(wù)不到位該扣多少錢，法院實(shí)際上是無法裁 決的也無權(quán)利直接裁決，原因在于法院沒有專業(yè)能力來確定打折的幅度。從事法律職業(yè)的人都知道，在司法鑒定中的一類鑒定稱司法審價(jià)， 比如說工程量是 多少要審價(jià)，維修需要多少費(fèi)用要審價(jià)，因?yàn)檫@些問題法院都沒有能力來定量， 所以，筆者認(rèn)為法院在認(rèn)定物業(yè)服務(wù)不到位的基礎(chǔ)上， 應(yīng)當(dāng)具體請第三方一一 審價(jià)機(jī)構(gòu)來認(rèn)定物業(yè)費(fèi)的打折幅度。在酬金制收

26、費(fèi)模式下，法院判令打折是否合適？物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式有兩種： 包干制和酬金制。所謂包干制，指的是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。 實(shí)行包干制的，物業(yè)服 務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、 額定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 所謂酬金 制，指的是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中， 按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支 付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出， 結(jié)余或者不足均 由業(yè)主享有或者承擔(dān)。在物業(yè)服務(wù)實(shí)行酬金制收費(fèi)的情況下， 收取的物業(yè)管理 費(fèi)屬于代收代付性質(zhì)，是全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，這種情況下，法院判令打折就會(huì)與 酬金制收費(fèi)模式產(chǎn)生矛盾，充其量法院只能裁

27、定減少物業(yè)公司的酬金， 而不能 減少業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。案例某投資公司將車牌號碼粵 Y01354的小型客車配給職員鄧某使用，鄧某居住 在同華東小區(qū)，因此使用同華東小區(qū)停車場東側(cè) 011號固定車位，每月繳納 150元停車費(fèi)。2007年7月1日，鄧某一次交納半年的停車費(fèi)，共計(jì) 900元。某物業(yè)公司開出機(jī)動(dòng)車輛存放保管洗車及配套服務(wù)定額發(fā)票，同時(shí)出具編號為0000686號小區(qū)停車證給鄧某。2007年9月13日晚上9時(shí)左右，鄧某的丈夫陳某駕駛該車搭載鄧某出去。9月14日3時(shí)，陳某到派出所報(bào)案稱粵 Y01354號小型客車停放在同華東小區(qū) 停車場被盜，并出示停車證。隨后，投資公司向人民法院提起訴訟，要求物

28、業(yè) 公司賠償車輛損失70500元。法院在審理此案中，雙方爭議辯論的焦點(diǎn)：投資公司主張雙方之間為保管合同關(guān)系， 其向物業(yè)公司繳納了停車費(fèi)，車 輛進(jìn)入停車場發(fā)放了停車證，物業(yè)公司負(fù)有對車輛的保管責(zé)任， 車輛丟失，物 業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償。而物業(yè)公司則辯稱，其所提供的車輛停放服務(wù)費(fèi)并不包含車 輛保管服務(wù)，雙方之間不存在保管合同關(guān)系，理由是：1、客觀上雙方未訂立書面保管合同，也沒有口頭上的保管約定。2、主觀上雙方?jīng)]有訂立車輛保管合同的意思表示。在小區(qū)停車證及同華東小區(qū)停車場管理規(guī)則中，物業(yè)公司明確提示對車輛“只供停放，不 作保管”，證明其沒有保管車輛的意思表示，并且，車輛使用人停車后，從未 將車鑰匙交付物業(yè)

29、公司保管，致使其無從對車輛實(shí)行控制，證明投資公司的車 輛使用人也沒有將車輛交付保管的主觀意思表示。3、收費(fèi)發(fā)票不能證明雙方保管關(guān)系的存在。 物業(yè)公司的收費(fèi)是基于提供 車位停放，而非基于車輛保管，此費(fèi)用的性質(zhì)是停車費(fèi)而不是保管費(fèi)。法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司與投資公司之間存在保管合同關(guān)系，物業(yè)公 司未充分履行其保管義務(wù)，致使車輛丟失，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，故判決物業(yè)公司賠 償投資公司車輛損失70500兀。判決后，物業(yè)公司不服，向法院提起上訴。法 院經(jīng)審理后駁回物業(yè)公司的上訴，維持原判。法律評析：業(yè)主車輛在停車場停放被盜或損壞向物業(yè)公司索賠是常見的法律糾紛，法院審理判決的依據(jù)主要是認(rèn)定業(yè)主 （車主）與物業(yè)公司

30、是保管關(guān)系、租賃關(guān)系 還是停車場僅提供有償使用服務(wù)，此類案件，國內(nèi)法院大多數(shù)案例是按保管合 同關(guān)系判決的。結(jié)合本案，應(yīng)從以下幾個(gè)方面分析物業(yè)公司與業(yè)主（車主）之 間的法律關(guān)系和法律責(zé)任。一、法律關(guān)系的認(rèn)定及保管合同的成1、界定法律關(guān)系，首先要看雙方是否簽訂車輛保管合同或租賃合同， 或停車管理服務(wù)合同（協(xié)議），按合同中權(quán)利主體和義務(wù)主體及雙方的責(zé)任約 定進(jìn)行識別。2、通過停車管理的服務(wù)事實(shí)來認(rèn)定。合同法的第三百六十七條規(guī)定保管合同自保管物交付時(shí)成立；第三百六十八條規(guī)定寄存人交付保管物品， 保管 人應(yīng)給付保管憑證。因此，“交付”和“給付憑證”是保管合同成立的條件和 法律依據(jù)，保管合同為實(shí)踐合同，在

31、車場停車管理中，如果業(yè)主車子開進(jìn)停車 場，物業(yè)公司發(fā)放了停車證、車?？ǖ缺９軕{證，就可以認(rèn)定保管合同成立。3、依據(jù)停車場或停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬和經(jīng)營性質(zhì)，推定停車費(fèi)是泊位服務(wù) 費(fèi)、租賃費(fèi)還是保管費(fèi)，以認(rèn)定車輛管理中業(yè)主與物業(yè)公司的法律關(guān)系。實(shí)踐中，停車位歸屬的劃分：一是小區(qū)路面的公共停車位，產(chǎn)權(quán)歸全體 業(yè)主所有，車位停車應(yīng)交的是泊位服務(wù)費(fèi)；二是小區(qū)的車位或車庫由業(yè)主私人 購買，業(yè)主享有所有權(quán)（私家車庫）或使用權(quán)（專用車位），業(yè)主繳納的是物業(yè)服務(wù)費(fèi)（私家車庫）或車位管理服務(wù)費(fèi)（專用車位）；三是停車場產(chǎn)權(quán)歸開 發(fā)商所有，開發(fā)商委托物業(yè)公司專屬經(jīng)營，業(yè)主繳納的是保管費(fèi)，或業(yè)主與物 業(yè)公司簽訂車位租賃服務(wù)

32、合同（協(xié)議），繳納租賃費(fèi)；四是屬于公建設(shè)施的停 車場，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，由業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)公司經(jīng)營，收繳的費(fèi)用主要 用于彌補(bǔ)維修資金的不足，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用， 此類停車費(fèi)用一 般為保管費(fèi)，或依據(jù)車位租賃服務(wù)合同（協(xié)議）交納租賃費(fèi)。車輛停泊服務(wù)費(fèi)， 主要是用于場地維修及養(yǎng)護(hù)，不具備經(jīng)營性質(zhì)，而保管費(fèi)、租賃費(fèi)具有經(jīng)營性 質(zhì)，其費(fèi)用含有物業(yè)公司停車場的的管理收益。4、車輛鑰匙及行駛證是否能作為保管合同交付的依據(jù)。保管合同是以標(biāo)的物交付為成立要件， 對于車輛保管合同來說，業(yè)主（車 主）是否應(yīng)將可以控制車輛的鑰匙、行駛證等交給停車場才算完成車輛的交付 呢？本人認(rèn)為，只要業(yè)主（車主）按照物業(yè)

33、公司停車場管理人員的指示，將車 開進(jìn)停車場并停放在指定的位置， 交付就已完成，保管合同就成立了。在車輛 保管合同中，停車場是對車輛這一標(biāo)的物進(jìn)行“保管”而非對車輛進(jìn)行使用， 也就是說，只要停車場具有控制車輛能否進(jìn)出停車場的權(quán)利，業(yè)主（車主）按 規(guī)定將車子開進(jìn)停車場，就是實(shí)際控制了存放的車輛，“憑證放行”便是停車場控制車輛這一事物的體現(xiàn)。車鑰匙、行駛證是車輛使用權(quán)的象征，保管合同 只轉(zhuǎn)移保管物的占有權(quán)，不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)或使用權(quán)、收益權(quán)。因此，車 輛保管合同的成立，不是以交付車鑰匙、行駛證為標(biāo)準(zhǔn)，而只以車輛控制權(quán)的 轉(zhuǎn)移為要件。二、格式條款及免責(zé)聲明的效力物業(yè)公司在停車場公示的停車管理規(guī)定及出

34、入證、停車證、車?？?上明示的條款應(yīng)認(rèn)定為能反復(fù)使用而預(yù)先約定的格式合同條款，是以格式合同的方式明確雙方的法律關(guān)系。免責(zé)聲明是物業(yè)公司停車場自我權(quán)益保護(hù)的一種 方式，公平性、合法性、合理性和業(yè)主（車主）明確表示接受該意思表示是其 有效的主要特征。合同法對格式條款的合法性有明確規(guī)定，如合同法第 40條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán) 利的，該條款無效”；消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第24條對免責(zé)聲明是否有效也作 出了強(qiáng)制性的規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式 作出對消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。格式合

35、同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容 的，其內(nèi)容無效”。因此，停車場的物業(yè)管理單位要遵循自愿、平等、公平、 誠實(shí)信用原則，訂立合法的格式條款和明示有效的免責(zé)聲明， 避免條款內(nèi)容的 無效而引起的爭議。三、物業(yè)公司或車輛管理單位承擔(dān)車輛賠償責(zé)任的過錯(cuò)行為按照民法、合同法的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司停車場因管理過錯(cuò)導(dǎo)致車輛被盜 或損壞，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主（或車主）交費(fèi)停車被盜或損壞后，向 法院提起訴訟，國內(nèi)法院通常根據(jù)雙方的保管合同關(guān)系， 在有證據(jù)證明停車場 的物業(yè)管理單位存在以下過錯(cuò)行為而判決其賠償：不按規(guī)定發(fā)放查驗(yàn)停放憑證 的；車輛在停車場保管看守期間丟失的； 停車場設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)不善的；停

36、車場 無人看守或看守人員脫離崗位的；發(fā)現(xiàn)他人損壞或者盜竊車輛，未采取相應(yīng)措 施阻止和報(bào)警的；未按公示的管理制度，提供車輛管理服務(wù)的；停車場、行駛 彎道及有障礙物的路面未設(shè)置警示標(biāo)志的； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民 事責(zé)任的行為。發(fā)生車輛被盜或損壞產(chǎn)生的法律案件， 物業(yè)公司必須舉證無上 述管理過錯(cuò)，才能免責(zé)。根據(jù)上述法律評析，判決本案某物業(yè)服務(wù)公司敗訴的理由：根據(jù)本案的實(shí)際情況，本人認(rèn)為法院按“保管論”判決物業(yè)公司賠償70500元，其理由：一是投資公司與物業(yè)公司雙方雖沒有明確的保管約定，但投資公司每月交付了 150元的停車費(fèi)，物業(yè)公司開給投資公司的發(fā)票是機(jī)動(dòng)車輛存放 保管洗車及配套服務(wù)定額發(fā)

37、票，證明物業(yè)公司所經(jīng)營的停車場是經(jīng)工商登記的 收費(fèi)停車場，經(jīng)營服務(wù)性項(xiàng)目及收費(fèi)許可均應(yīng)證明停車場包括車輛保管服務(wù)的 經(jīng)營范圍；物業(yè)公司發(fā)放停車證，車輛使用人將車輛開進(jìn)停車場，就應(yīng)認(rèn)定本 案雙方已達(dá)成停車位使用的口頭協(xié)議， 形成了事實(shí)上車輛保管合同關(guān)系；二是 物業(yè)公司稱其發(fā)放的小區(qū)停車證及同華東小區(qū)停車場管理規(guī)則中，作 出了 “車輛只供停放，不作保管”的聲明，但根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法及合 同法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)不具有實(shí)質(zhì)性的法律效力；并且物業(yè)公司作出的以上聲 明是免除其保管責(zé)任的單方意思，除非投資公司明確表示接受該意思表示， 否 則這種意思表示應(yīng)視為無效行為，不影響雙方保管關(guān)系的成立，本案投資公司 與物業(yè)公司無任何特別約定，雙方也沒有另行簽訂場地租賃合同， 交納停車費(fèi) 的行為不應(yīng)認(rèn)定為接受了物業(yè)公司的聲明。因此，物業(yè)公司在小區(qū)停車證 及同華東小區(qū)停車場管理規(guī)則上所作出的聲明是單方聲明，對投資公司不 發(fā)生法律效力；三是本案車鑰匙交付的法律問題。 保管合同為實(shí)踐合同同，以 標(biāo)的交付為合同成立要件，物業(yè)公司所經(jīng)營的停車場有專門保管人員控制車輛 進(jìn)出，因此當(dāng)鄧某將車停放在固定車位上，車輛的交付即視為已完成，是否交 付車鑰匙并不影響保