青島某樓盤全程策劃方案

1、全程策劃的建議建設(shè)項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括： 項目投資策劃 項目規(guī)劃設(shè)計策劃 項目質(zhì)量工期策劃 項目形象策劃 項目推廣策劃 項目顧問、銷售代理 項目服務(wù)策劃 項目二次策劃研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項目上作試點(diǎn)，試圖將整個開發(fā)項目理念 系統(tǒng)化，并加強(qiáng)成本控制，為以后的開發(fā)總結(jié)經(jīng)驗，提供依據(jù)。這個框架是研發(fā) 中心借鑒理整其他公司開發(fā)項目的框架， 可能個別地方不太適合或繁瑣，在以后 的工作中可以修正和調(diào)整完善，力爭形成一個標(biāo)準(zhǔn)格式報告文件。案頭工作階段第一章“某項目”投資策劃第一節(jié) 項目投資策劃的含

2、義項目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)， 這個過程操作好了，就意味 著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以未雨綢 繆。通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析， 以項目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng) 濟(jì)環(huán)境、萊西房地產(chǎn)市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進(jìn) 行調(diào)研分析，再結(jié)合項目進(jìn)行 SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對項目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn) 確的市場定位和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對某項目進(jìn)行定價模擬 和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，并對開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。第二節(jié)某項目投資策劃的具體內(nèi)容項目用地周邊環(huán)境分析1. 項目土地性質(zhì)調(diào)查地理位置地質(zhì)地貌狀況

3、土地面積及其紅線圖七通一平現(xiàn)狀2. 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊的建筑物綠化景觀自然景觀歷史人文景觀環(huán)境污染狀況3. 地塊交通條件調(diào)查-地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃項目對外水、陸、空交通狀況-地塊周邊市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4. 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查購物場所文化教育-醫(yī)療衛(wèi)生金融服務(wù)-郵政服務(wù)-娛樂、餐飲、運(yùn)動生活服務(wù)游樂休憩設(shè)施周邊可能存在的對項目不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢1. 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2. 萊西房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)3. 萊西房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀4. 萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異5. 萊西商品住宅平均價格走

4、勢及市場價值發(fā)現(xiàn)6. 萊西商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析三、土地SWOT分析1. 項目地塊的優(yōu)勢2. 項目地塊的劣勢3. 項目地塊的機(jī)會點(diǎn)4. 項目地塊的威脅及困難點(diǎn)四、項目市場地位1. 類比競爭樓盤調(diào)研2. 項目定位：市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）功能定位建筑風(fēng)格定位五、項目價值分析1. 商品住宅項目價值分析的基本方法和概念商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法 a選擇可類比項目b確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各種要素及其在價值實現(xiàn)中的權(quán)重c分析可類比項目價值實現(xiàn)的要素的對比值d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值e根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價類比土地價值決定因素a

5、類比土地價值：地段資源差異市政交通及直入交通的便利性的差異 項目周邊環(huán)境的差異，包括周邊自然和綠化景觀的差異教育、人文景觀的差異各種污染程度的差異 周邊社區(qū)素質(zhì)的差異周邊市政配套便利性的差異b項目可提升價值判斷單體戶型設(shè)計小區(qū)配套和物業(yè)管理發(fā)展商品牌和實力建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計形象包裝和營銷策劃c價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素政策因素2. 項目可實現(xiàn)價值分析類比樓盤分析與評價項目價值類比分析a價值提升和實現(xiàn)要素對比分析b項目類比價值計算六、項目定價模擬1. 均價的確定2. 項目中具體單位的定價模擬七、項目投入產(chǎn)出分析1. 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)首期經(jīng)濟(jì)技

6、術(shù)指標(biāo)2. 項目受期成本模擬成本模擬表及其說明3. 項目收益部分模擬銷售收入模擬a銷售均價假設(shè)b銷售收入模擬表利潤模擬及說明a模擬說明b利潤模擬表敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響b銷售價格變動時對利潤的影響八、投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示1. 項目風(fēng)險性評價價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性a項目的規(guī)劃和建筑設(shè)計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功2. 資金運(yùn)用的風(fēng)險性減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠3. 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化國家、地方相關(guān)

7、地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)計建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議1. 影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素地塊狀況因素-自己投放量及資金回收要求-市場供求因素政策法規(guī)因素發(fā)展商操作水平因素 銷售策略、銷售政策及價格控制因素上市時間要求2. 項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測項目開發(fā)步驟項目投入產(chǎn)出評估第二章某項目規(guī)劃設(shè)計策劃第一節(jié) 項目規(guī)劃設(shè)計策劃的含義（根據(jù)萬科研發(fā)中心經(jīng)驗，開發(fā)商引領(lǐng)設(shè)計單位完成設(shè)計）通過完整科學(xué)的 投資策劃分析，可以明確市場定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計階段。目前消費(fèi)者對房地 產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求愈來愈理性， 項目規(guī)劃設(shè)計策劃是以某項目的 市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)， 對項目地塊進(jìn)行總

8、體規(guī)劃布 局，確定建筑風(fēng)格和色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修 風(fēng)格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進(jìn)行充分提示。第二節(jié) 項目規(guī)劃設(shè)計策劃的具體內(nèi)容一、總體規(guī)劃1. 項目地塊概述項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀項目臨界四周狀況項目地貌狀況2. 項目地塊情況分析初步規(guī)劃及設(shè)想影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)3. 建筑空間布局總體平面規(guī)劃及其說明功能分區(qū)示意及說明4. 道路系統(tǒng)布局地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng)b道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r項目道路設(shè)置及其說明a主要出入口設(shè)置b主要干道設(shè)置c車輛分流情況說明d停車場布置5. 綠化系統(tǒng)

9、布局地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向項目環(huán)藝規(guī)劃及說明a綠化景觀系統(tǒng)分析b主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計6. 公建與配套系統(tǒng)周邊市政配套設(shè)施調(diào)查配套功能配置及安排公共建筑外立面設(shè)計提示a會所外立面設(shè)計提示b營銷中心外立面設(shè)計提示 c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示公共建筑平面設(shè)計提示公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計7. 分期開發(fā)分期開發(fā)思路首期開發(fā)思路8. 分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度二、建筑風(fēng)格定位、色彩計劃1. 總體建筑風(fēng)格及色彩計劃總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思建筑色彩計劃2. 建筑單體外立面設(shè)計提示商品住宅房

10、外立面設(shè)計提示a多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示b不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示d其它特殊設(shè)計提示商業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示三、主力戶型選擇1. 萊西同類樓盤戶型比較2. 業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例3. 主力戶型設(shè)計提示4. 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示1. 室內(nèi)空間布局提示2.公共空間主題 3.選擇庭院景觀提示五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示1. 周邊環(huán)境調(diào)查和分析2. 總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想地塊已有的自然環(huán)境利用項目人文環(huán)境的營造3. 各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計-組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計-組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示

11、組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4. 公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計主入口環(huán)境概念設(shè)計營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計針對本項目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計六、公共家具概念設(shè)計提示1. 周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)營銷中心大堂管理辦公室2. 公共家具概念設(shè)計提示七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)1. 周邊同類樓盤公共裝飾材料比較2. 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思3. 營銷示范單位裝修概念設(shè)計4. 住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八、燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)1. 燈光設(shè)計公共建筑外立面燈光設(shè)計公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計-室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計道路系統(tǒng)燈光設(shè)計2. 背景音樂指導(dǎo)-廣場音樂布置-室內(nèi)背景音樂布置九、小區(qū)

12、未來生活方式的指導(dǎo)1. 建筑規(guī)劃組團(tuán)評價2. 營造和引導(dǎo)未來生活方式-社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計住戶特征描述第三章項目質(zhì)量工期策劃第一節(jié)質(zhì)量工期策劃的含義近幾年來，房地產(chǎn)市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點(diǎn)。房屋滴漏、墻皮 裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用 日期的現(xiàn)象也時有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴(yán)引起損害消費(fèi)者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。第二節(jié)質(zhì)量工期策劃的具體內(nèi)容一、建筑材料選用提示1. 萊西市場競爭性樓盤建筑材料選用類比2. 新型建筑裝飾材料提示3. 建筑材料選用提示施工工藝流程指引1 .工程施工規(guī)范手冊2.施工工藝特殊流程

13、提示三、質(zhì)量控制1.項目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示2.文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四、工期控制五、1. 開發(fā)進(jìn)度提示2 .施工組織與管理造價控制1.建筑成本預(yù)算提示2.建筑流動資金安排提示六、安全管理1 .項目現(xiàn)場管理方案2 .安全施工條例第四章項目形象策劃第一節(jié)項目形象策劃的含義項目形象策劃包括某項目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、企業(yè)行為形象策劃、員工形象策劃以及項目視覺形象策劃等主要內(nèi)容。項目視覺形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項目的具有良好識別功能的同意視覺表現(xiàn)。其內(nèi)容主要包括項目視覺識別系統(tǒng)工程核心部分及延展運(yùn)用部分。其核心部分包括項目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字體。第二節(jié) 項目形象策劃的具體內(nèi)

14、容一、項目視覺識別部分系統(tǒng)核心部分1. 名稱-項目名-道路名-建筑名-組團(tuán)名2. 標(biāo)志3. 標(biāo)準(zhǔn)色4. 標(biāo)準(zhǔn)字體、延展及運(yùn)動部分1. 工地環(huán)境包裝視覺建筑物主體主路網(wǎng)及參觀路線2. 營銷中心包裝設(shè)計營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計營銷中心大門橫眉設(shè)計臺面標(biāo)牌營銷中心導(dǎo)視牌銷售用品系列設(shè)計示范單位樣板房說明牌3. 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計-工地圍墻-環(huán)境綠化營銷中心功能分區(qū)提示營銷中心形象墻設(shè)計展板設(shè)計銷售人員服裝設(shè)計提示示范單位導(dǎo)視牌第五章 項目營銷推廣策劃第一節(jié) 項目營銷推廣策劃的含義對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是很有必要 的。項目營銷推廣策劃提供關(guān)于某項目營銷推廣的未來

15、方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)計的營銷推廣措施， 其內(nèi)容是在項目投資分析 的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對項目強(qiáng)、弱進(jìn)行分析，并得出正確的處理方法。同時，通過對 項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及采用相應(yīng)宣傳推 廣策略策劃并提出對整個營銷推廣的效果進(jìn)行有效監(jiān)控和評估的方法，以達(dá)到預(yù)期的營銷效果。項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲， 是營銷策劃水平與銷售技巧 的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作第二節(jié)項目營銷推廣策劃的具體內(nèi)容、區(qū)域市場實態(tài)分析1 .萊西房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀2. 項目周邊競爭性樓盤調(diào)查項目概況市場定位售樓價格銷售政策措施廣告推廣手法主要媒體應(yīng)用及投

16、入頻率公關(guān)促銷活動其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段3. 結(jié)論.項目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析與對策1.項目主要賣點(diǎn)薈萃2.項目強(qiáng)勢、弱勢分析與對策三. 目標(biāo)客戶群定位分析1. 萊西人口總量及地塊分布情況2. 萊西經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情況3. 萊西家庭情況分析家庭成員結(jié)構(gòu)家庭收入情況住房要求、生活習(xí)慣4. 項目客戶群定位目標(biāo)市場a目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定b市場調(diào)查資料匯總、研究 c目標(biāo)市場特征描述-目標(biāo)客戶a目標(biāo)客戶細(xì)分b目標(biāo)客戶特征描述c目標(biāo)客戶資料四、價格定位及策略1. 項目單方成本2. 項目利潤目標(biāo)3. 可類比項目市場價格4. 價格策略5. 價格分期策略五、入市時機(jī)規(guī)劃1. 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析2

17、. 萊西房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析3. 入市時機(jī)的確定及安排六、廣告策略1. 廣告總體策略及廣告的階段性劃分廣告總體策略廣告的階段性劃分2.廣告主題3.廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4.廣告效果監(jiān)控、評估及修正5.入市前印刷品的設(shè)計、制作-宣傳海報、折頁認(rèn)購書-正式合同交房標(biāo)準(zhǔn)-物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理公約七、媒介策略1 .媒體總策略及媒體選擇2 .媒體總策略3 .媒體選擇5 .軟性新聞主題7.投放頻率及規(guī)模八、推廣費(fèi)用計劃1.現(xiàn)場包裝3.媒介投放九、公關(guān)活動策劃及現(xiàn)場包裝4.媒體創(chuàng)新使用6 .媒介組合8.費(fèi)用估算2.印刷品4.公關(guān)活動十、營銷推廣效果的監(jiān)控、評估及修正1.效果測評形式進(jìn)行性測評-結(jié)論性測評2

18、.實施效果測評的主要指標(biāo)銷售收入市場占有率-企業(yè)利潤-品牌形象和企業(yè)形象實施階段第六章項目銷售顧問、銷售代理第一節(jié) 總論在經(jīng)過前面一系列的工作流程后， 進(jìn)入到項目的銷售階段, 也是檢驗前面幾個方面的策劃工作是否到位。第二節(jié)項目銷售顧問、銷售代理的具體內(nèi)容這個階段的成果、銷售周期劃分即控制1. 銷售策略-營銷思想：全面策劃-銷售網(wǎng)絡(luò)銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶-政策促銷-銷售時段-銷售活動-銷售承諾2. 銷售過程模擬-銷售實施-銷售合同執(zhí)行監(jiān)控、各銷售階段營銷推廣執(zhí)行方案實施三、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施四、售前資料準(zhǔn)備1、批文及銷售資料批文樓宇說明書價格體系合同文本2、人員組建銷售輔

19、導(dǎo)銷售代理3、制定銷售工作進(jìn)度總表4、銷售控制與銷售進(jìn)度模擬銷售控制表銷售收入預(yù)算表5、銷售費(fèi)用預(yù)算表總費(fèi)用預(yù)算分項開支邊際費(fèi)用6、財務(wù)策略信貸付款方式按揭合伙股東7、商業(yè)合作關(guān)系雙方關(guān)系二方關(guān)系多方關(guān)系&工作協(xié)調(diào)配合-甲方主要負(fù)責(zé)人-直接合作人-財務(wù)部-物業(yè)管理公司五、銷售培訓(xùn)1. 銷售部人員培訓(xùn)詳細(xì)介紹公司情況物業(yè)詳情a項目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件c該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對物業(yè)的影響情況d項目特點(diǎn)項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率等平面設(shè)計內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面 積、戶內(nèi)面積組合、戶型

20、優(yōu)缺點(diǎn)、進(jìn)深、面寬、層高等項目的優(yōu)劣分析項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、e競爭對手優(yōu)劣分析及對策業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程a國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定b房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識：房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的理解房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的理解建筑識圖計算戶型面積c心理學(xué)基礎(chǔ)d銀行的按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用e國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢f公司制度、架構(gòu)和財務(wù)制度-銷售技巧-簽訂買賣合同的程序-物業(yè)管理課程-銷售模擬-實地參觀他人展銷現(xiàn)場2. 銷售手冊-樓宇說明書價格體系-客戶資料表-銷售基本知識與技巧-銷售部管理架構(gòu)批文合同文本3. 客戶管理系統(tǒng)4. 銷售

21、作業(yè)指導(dǎo)書職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則項目概況六、銷售組織與日常管理1. 組織與激勵銷售部組織架構(gòu)銷售人員基本要求職責(zé)說明考核、激勵措施2. 工作流程銷售工作階段銷售業(yè)務(wù)流程（個案）銷售工作的內(nèi)容銷售部工作職責(zé)（工作流程）3. 規(guī)章制度概念指示第七章項目服務(wù)策劃第一節(jié)項目服務(wù)策劃的含義目前的房地產(chǎn)市場，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場，物業(yè)管理已愈來愈受買 家的重視和關(guān)心，來自市場的信號向發(fā)展商提出了物業(yè)管理高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，萬科開發(fā)的物業(yè)多年來一直深受市場的追捧， 在很大程度上與其手 上的王牌一一萬科開發(fā)的物業(yè)管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和制 造回頭客的有力保證。項目服務(wù)營銷的具體內(nèi)容一、

22、項目銷售過程所需物業(yè)管理資料1. 樓宇質(zhì)量保證書2.樓宇實用說明書3. 業(yè)主公約4.用戶手冊5. 樓宇交收流程6.入伙通知書8.收樓書7.入伙手續(xù)書9.承諾書10. 業(yè)主用戶聯(lián)系表11. 遺漏工程實用鑰匙授權(quán)書12 .遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表13 .裝修手冊和裝修申請表物業(yè)管理內(nèi)容策劃1. 工程、設(shè)計、管理的提前介入3. 綠化養(yǎng)護(hù)2.保潔服務(wù)4.安全及交通管理5. 三車及場地管理7.房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)9. 檔案及數(shù)據(jù)的管理11.家政服務(wù)6. 設(shè)備養(yǎng)護(hù)8房屋事務(wù)管理10. 智能化的服務(wù)12. 多種經(jīng)營和服務(wù)的開展14 .社區(qū)文化服務(wù)13. 與業(yè)主的日常溝通三、物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)1. 物

23、業(yè)公司人力資源的管理包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、 福利、晉級等環(huán)節(jié)2. 物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級組織機(jī)構(gòu)，明確各部門的職能、 責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道四、物業(yè)管理培訓(xùn)1 .物業(yè)交付使用前的培訓(xùn)2. 物業(yè)交付使用后的培訓(xùn)五、物業(yè)管理規(guī)章制度1.員工手冊2. 崗位職責(zé)及工作流程5. 員工考核標(biāo)準(zhǔn)7. 各配套功能管理規(guī)定9. 辦公設(shè)備使用制度11. 消防責(zé)任制13 .對外服務(wù)工作管理規(guī)定15.停車場管理規(guī)定17.出租車及暫住人員管理規(guī)定19 .商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定六、物業(yè)管理操作規(guī)程1. 樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程3. 消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程5.機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程7.停車場、

24、車庫操作規(guī)程9. 游泳池及其設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程10. 給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程12. 保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程6.業(yè)主委員會章程8.文件管理制度10.值班管理制度12.消防管理規(guī)定14.裝修工程隊安全責(zé)任書16.非機(jī)動車輛管理規(guī)定18.進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書2.綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程4.供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程6.動力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程8.停車場、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程11.公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程13 .照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程14. 通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程15. 管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程3.財務(wù)制度4. 采購及招標(biāo)程序16. 租賃管理工作規(guī)程七、物業(yè)管理的成本費(fèi)用1.管理員工支出2.維護(hù)及保養(yǎng)3.公共費(fèi)用4.行政費(fèi)用5.保險費(fèi)用6.其它7.管理者酬金8營業(yè)稅9.預(yù)留項目維護(hù)基金（物業(yè)的運(yùn)營為自負(fù)盈虧）八、物業(yè)管理IS09002提示1. 質(zhì)量手冊2