易居----2010年5月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)

1、2010年5月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)2010年5月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu) 2010年5月此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。 報(bào)告說(shuō)明統(tǒng)計(jì)范圍說(shuō)明：數(shù)據(jù)覆蓋范圍為：成都主城區(qū)：城東、城南、城西、城北、城中；近郊區(qū)：雙流、龍泉、新都、郫縣、溫江統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明： 供應(yīng)：以當(dāng)月批準(zhǔn)預(yù)售的商品房房源作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（拆遷安置房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房房源不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)），由于數(shù)據(jù)來(lái)源問(wèn)題，當(dāng)月供應(yīng)數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計(jì)到5月20日；成交：以當(dāng)月實(shí)際成交（即簽訂合同）的商品房房源備案

2、信息作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（拆遷安置房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房房源不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)）。目 錄本月導(dǎo)讀5易居視點(diǎn)6數(shù)字樓市7第一篇 市場(chǎng)背景9第一章 政策資訊9一、全國(guó)政策概覽9二、成都政策法規(guī)11三、市政動(dòng)態(tài)12四、市場(chǎng)資訊13第二篇 市場(chǎng)分析16第一章 商品房市場(chǎng)16一、市場(chǎng)特征16二、供求繼續(xù)呈現(xiàn)供過(guò)于求局面16三、供應(yīng)量小幅下降17四、成交量有所下降18五、成交價(jià)持續(xù)上漲19第二章 土地市場(chǎng)21一、土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)21二、本月土地供應(yīng)分析22三、土地成交分析25四、熱點(diǎn)地塊成交分析29第三章 住宅市場(chǎng)34一、市場(chǎng)綜述34二、供求態(tài)勢(shì)35三、新增供應(yīng)大幅回落35四、成交量再度回落43五、供求對(duì)比

3、分析46六、成交均價(jià)繼續(xù)上升47七、熱點(diǎn)區(qū)域板塊49八、成都市場(chǎng)解析51第四章 商業(yè)市場(chǎng)52一、市場(chǎng)綜述52二、供求關(guān)系52三、供應(yīng)量分析53四、成交量分析54五、成交價(jià)格分析55六、個(gè)案分析57第五章 辦公市場(chǎng)59一、市場(chǎng)綜述59二、供求關(guān)系分析59三、供應(yīng)量分析60四、成交量分析61五、成交價(jià)格分析63六、個(gè)案分析63第六章 產(chǎn)品分析65一、產(chǎn)品綜述65二、案例分析72第七章 營(yíng)銷媒體分析77一、媒體投放分析77二、營(yíng)銷分析84第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)90一、城東區(qū)域90二、城北區(qū)域91三、城南區(qū)域92四、城西區(qū)域93五、城中區(qū)域94六、龍泉區(qū)域95七、郫縣區(qū)域96八、雙流區(qū)域97九、溫江區(qū)域98

4、十、新都區(qū)域99附件列表100一、供應(yīng)土地列表100二、成交土地列102三、優(yōu)惠情況匯總列表104本月導(dǎo)讀存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)5月2日晚間，中國(guó)人民銀行發(fā)布消息：從5月10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。詳情請(qǐng)見p910 成都將加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管成都市房管局透露將要采取的一些措施：捂盤惜售樓盤將關(guān)閉其網(wǎng)簽系統(tǒng)；房源銷售價(jià)格抄報(bào)稅務(wù)部門；簽虛假買賣合同將受嚴(yán)厲處理；中心城區(qū)建100萬(wàn)平方米保障性住房。詳情請(qǐng)見p1112成都至都江堰高速鐵路正式開通5月12日上午，四川省災(zāi)后恢復(fù)重建第一個(gè)鐵路重大項(xiàng)目成都至都江堰高速鐵路正式開通，成都

5、鐵路集裝箱中心站同時(shí)開通。詳情請(qǐng)見p1213本月商品房銷售出現(xiàn)回落，市場(chǎng)現(xiàn)調(diào)整跡象5月份成都市住宅新增供應(yīng)面積196.29萬(wàn)，成交量大幅回落，環(huán)比下降33.07%，住宅成交價(jià)格仍未松動(dòng)，本月均價(jià)6138元/，環(huán)比漲幅2.83%。詳情請(qǐng)見p3451 本月熱銷產(chǎn)品：保利金香檳保利地產(chǎn)今年加大了對(duì)成都市場(chǎng)的投入，而金香檳項(xiàng)目定位于剛需首置購(gòu)房群和改善型住房購(gòu)房群體，受到熱烈歡迎，同時(shí)也反映出在市場(chǎng)環(huán)境低迷的情況下，開發(fā)商的品牌效應(yīng)是促使消費(fèi)者做出購(gòu)買決定的一個(gè)重要因素。 詳情請(qǐng)見p6576易居視點(diǎn)雖然房交會(huì)前開發(fā)商均紛紛寄托于可利用房交會(huì)促動(dòng)市場(chǎng)銷售，但實(shí)際情況卻越加反映出消費(fèi)者趨于理性，本屆房交會(huì)

6、上不但人頭攢動(dòng)的場(chǎng)景不在，參加房交會(huì)的消費(fèi)者也多持觀望態(tài)勢(shì)。雖然市場(chǎng)遇冷，總體成交量有所下降，但高端產(chǎn)品線并未受到劇烈沖擊，本月高端住宅如別墅及城市豪宅銷售情況較普通住宅良好，拉高了整體市場(chǎng)價(jià)格。成都至都江堰高鐵的開通進(jìn)一步拉近了遠(yuǎn)郊與城中心的距離，而雙流部分街道劃歸高新區(qū)的利好消息也刺激了熱點(diǎn)區(qū)塊。隨著樓市版圖的擴(kuò)大，成都市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)向上趨勢(shì)。數(shù)字樓市市場(chǎng)5月新增供應(yīng)面積（萬(wàn)）5月成交面積（萬(wàn)）5月成交均價(jià)（元/）商品房222.36171.826401住宅196.29149.706243商業(yè)17.6012.727211辦公8.489.407817數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)數(shù)

7、據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)n 2010年5月成都全市商品住宅成交排行榜排名項(xiàng)目名稱成交面積（）1金沙鷺島46999.092保利公園19843469.493南湖國(guó)際社區(qū)25491.734瑞升望江橡樹林23171.095龍錦灣20990.936果殼里的城19946.277恒大城18702.458楠香山18147.479萬(wàn)景峰17530.9510南陽(yáng)盛世16969.96按成交面積排名 排名項(xiàng)目名稱成交金額（萬(wàn)元）1麓山國(guó)際社區(qū)24402.52 2保利公園19823357.56 3金沙鷺島21462

8、.26 4瑞升望江橡樹林21395.95 5中海國(guó)際社區(qū)16986.31 6南湖國(guó)際社區(qū)15573.61 7譽(yù)峰12882.24 8龍湖北城天街12265.52 9華宇蓉國(guó)府11555.73 10世豪天府豪庭11250.17 按成交金額排名 排名項(xiàng)目名稱成交均價(jià)（元/）1譽(yù)峰22574 2麓山國(guó)際社區(qū)17376 3中海城南一號(hào)16678 4時(shí)代豪庭16473 5泊景灣15961 6華僑城15531 7四海逸家15468 8紫檀14955 9蔚藍(lán)卡地亞14538 10朗御大廈14420 按成交均價(jià)排名數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)第一篇 市場(chǎng)背景第一章 政策資訊一、全國(guó)政策概覽1.

9、 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)5月2日晚間，中國(guó)人民銀行發(fā)布消息：從5月10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。至此，大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已升至17%，中小金融機(jī)構(gòu)維持13.5%不變。這是中國(guó)央行年內(nèi)第三次上調(diào)準(zhǔn)備金率，距17.5%的歷史高位僅有一步之遙。易居視點(diǎn)： 自國(guó)務(wù)院公布針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的“新國(guó)十條”后，對(duì)房地產(chǎn)的貸款將受到嚴(yán)格控制，這使得銀行可以融出的資金將增加，此前央行已在公開市場(chǎng)連續(xù)10周實(shí)現(xiàn)凈回籠，累計(jì)凈回籠資金量已達(dá)11000億元。外匯占款持續(xù)上升，加上地產(chǎn)調(diào)控政策使資金從房地產(chǎn)行業(yè)流出，將加大央行資金回籠壓力，但

10、同時(shí)提高準(zhǔn)備金率也表示近期沒(méi)有加息的可能，金融緊縮政策來(lái)臨會(huì)推遲。2. 住建部等擬監(jiān)控預(yù)售款 將結(jié)束房企自由支配歷史據(jù)5月5日從權(quán)威渠道獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門擬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控。根據(jù)擬定的方案，今后房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售賬款將存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，并按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和工程資金所需“專款專用”。房地產(chǎn)企業(yè)只有在項(xiàng)目竣工交付及結(jié)算時(shí)，才能支配使用項(xiàng)目此前的預(yù)售賬款。易居視點(diǎn)： 業(yè)界人士指出相關(guān)部門監(jiān)控預(yù)售款，將對(duì)房企的資金鏈造成很大壓力。此舉可以防止房地產(chǎn)商動(dòng)用預(yù)售資金高價(jià)拿地，防止房地產(chǎn)商對(duì)建筑商工程款的拖欠，同時(shí)也將促使房地產(chǎn)商加速項(xiàng)目開發(fā)

11、。與預(yù)售制度相配合，對(duì)預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管在香港已實(shí)施多年；內(nèi)地出臺(tái)類似政策，目的是規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)用。3. 住建部：全裝修房不達(dá)標(biāo)購(gòu)房人有權(quán)索賠住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部5月10日下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知提出，如果住房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)法定檢測(cè)不符合驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，或者全裝修住房的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同約定，購(gòu)房人有權(quán)按照合同約定向建設(shè)單位索賠。易居視點(diǎn)： 目前在關(guān)于精裝房方面的法律法規(guī)比較少，現(xiàn)今市場(chǎng)上由于缺少相關(guān)文件約束，精裝房項(xiàng)目出現(xiàn)違規(guī)的事情較多，在通知下發(fā)以后，對(duì)市場(chǎng)規(guī)范起到積極作用。4. 發(fā)改委正醞釀樓市新政策5月中旬從相關(guān)人士處獲悉，國(guó)家發(fā)改委目前正在牽頭起草

12、一部“更嚴(yán)厲”的關(guān)于樓市調(diào)控政策的新文件，力度和范圍將大于不久前剛剛出臺(tái)的“國(guó)十條”。據(jù)了解，這份發(fā)改委新版樓市調(diào)控新政的出臺(tái)時(shí)間，將視此次樓市調(diào)控情況而定，“如果調(diào)控達(dá)不到預(yù)期，將會(huì)很快出臺(tái)”。易居視點(diǎn)： 據(jù)知情人士表示，發(fā)改委新版樓市調(diào)控新政將不同于“國(guó)十條”，其中將涉及政府在樓市中起到何種作用，以及政府投資比例的問(wèn)題。因此，在未來(lái)一段時(shí)間里，原活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將流向其他領(lǐng)域，資金規(guī)模至少在5000億元以上，如果市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，將會(huì)有更多資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域流出。5. 廣州樓市新政細(xì)則 “溫柔”出臺(tái)5月21日離“國(guó)十條”樓市調(diào)控新政出爐已一月有余,廣州新政細(xì)則終于在千呼萬(wàn)喚中浮出水面,從8

13、大方面提出24條措施（下稱“穗24條”）切實(shí)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。不過(guò)總體來(lái)看基本沒(méi)有嚴(yán)厲的政策,重點(diǎn)放在加強(qiáng)住房保障、增加有效供給等供應(yīng)端的調(diào)控上,較北京等地新政更為“溫柔”。易居視點(diǎn)： 隨著廣州樓市新政細(xì)則的出臺(tái)落地，一路高歌的廣州房?jī)r(jià)也沒(méi)有隨著新政而顯現(xiàn)出其明晰的走勢(shì)，依舊游移在妥協(xié)與堅(jiān)挺之間。而廣州房?jī)r(jià)走勢(shì)未來(lái)如何更多取決于政府、開發(fā)商、市場(chǎng)多方博弈力量。事實(shí)上，廣州新政出臺(tái)的過(guò)程也可以看出政府的“保大于壓”心態(tài)。據(jù)稱，成都市細(xì)則將于近期出臺(tái)，細(xì)則力度預(yù)計(jì)將會(huì)較為溫和。6. 周小川表示中國(guó)負(fù)利率已現(xiàn)5月24日，第二輪“中美戰(zhàn)略與經(jīng)濟(jì)對(duì)話”上，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川表示，由于中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)利

14、率，加息與否的重要考慮之一就是國(guó)際因素，即加息可能導(dǎo)致熱錢加速流入。因此業(yè)界有分析認(rèn)為，周小川的此番表態(tài)意味著中國(guó)加息或許已經(jīng)在政策的考慮之內(nèi)。易居視點(diǎn)： 4月居民消費(fèi)價(jià)格（cpi）同比上漲2.8%，創(chuàng)下自2008年11月以來(lái)的新高，從而引發(fā)了加息預(yù)期的再度走強(qiáng)。某金融機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，中國(guó)物價(jià)持續(xù)上漲，通脹壓力進(jìn)一步增大，初步預(yù)測(cè)，4、5、6月份中國(guó)的cpi上漲呈不斷加速態(tài)勢(shì)。如果未來(lái)物價(jià)走勢(shì)滿足預(yù)測(cè)，那么中國(guó)加息的可能性就非常大。二、成都政策法規(guī)2010年5月房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時(shí)間來(lái)源政策名稱主要內(nèi)容5月6日成都市房管局成都將加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管據(jù)成都市房管局透露將要采取的一些措施（實(shí)施時(shí)間暫未明確

15、）：捂盤惜售樓盤將關(guān)閉其網(wǎng)簽系統(tǒng)；房源銷售價(jià)格抄報(bào)稅務(wù)部門；簽虛假買賣合同將受嚴(yán)厲處理；中心城區(qū)建100萬(wàn)平方米保障性住房。5月11日四川省統(tǒng)計(jì)局2010年4月四川房地產(chǎn)投資同比增加180億5月11日，來(lái)自四川省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2010年4月，四川省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資561.88億元，同比增長(zhǎng)47.2%。與全國(guó)普遍現(xiàn)象相同，四川4月也出現(xiàn)了投資速度大增的局面。5月12日四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉小產(chǎn)權(quán)處理辦法年內(nèi)或出臺(tái)日前，從四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉，目前相關(guān)部委正在做小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)研，并要求各省相關(guān)部門上報(bào)處理意見，有望2010年年內(nèi)出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房的處理方案。5月27日四川省人大常委會(huì)成都買

16、房合同有格式條款需提前30天備案5月27日，四川省合同監(jiān)督條例（草案）第二次提請(qǐng)省人大常委會(huì)審議。在第一次審議的基礎(chǔ)上，草案二審稿明確，當(dāng)事人可以使用合同示范文本訂立合同，也可以參照范本訂立合同。草案還規(guī)定，房屋買賣、中介物業(yè)合同文本等8種情況，格式條款提供方應(yīng)在首次使用前30天，報(bào)所在地縣級(jí)以上工商行政管理部門備案，變更備案的則需提前15天。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)三、市政動(dòng)態(tài)1. 成灌鐵路將于5月中旬通車成灌鐵路已經(jīng)進(jìn)入通車倒計(jì)時(shí)階段，將于5月中旬通車。成灌鐵路從3月3日起開始調(diào)試，起初由df4機(jī)車+接觸網(wǎng)檢測(cè)車+軌道檢測(cè)車以最高運(yùn)行速度100公里每小時(shí)往返來(lái)回跑。隨后

17、又采用了df11機(jī)車+電務(wù)檢測(cè)車+接觸網(wǎng)檢測(cè)車+軌道檢測(cè)車，將檢測(cè)的速度提高到120碼及140碼，最高達(dá)到160碼往返運(yùn)行。2. 成都東區(qū)數(shù)字音樂(lè)公園預(yù)計(jì)2010年底開園5月3日，成華區(qū)依托以音樂(lè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為靈魂的“成都東區(qū)數(shù)字音樂(lè)公園”打造“都市旅游創(chuàng)意村綜合體”，構(gòu)筑新成華大道創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)工程啟動(dòng)。按照規(guī)劃，“都市旅游創(chuàng)意村綜合體”將依托成都東區(qū)數(shù)字音樂(lè)公園，按照建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市“九化”的標(biāo)準(zhǔn)劃分多個(gè)配套功能區(qū)，引進(jìn)開發(fā)企業(yè)配套建設(shè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、shoh住宅、智慧型住宅、研發(fā)機(jī)構(gòu)、休閑場(chǎng)所、商業(yè)零售智慧型建筑，形成多元文化元素有機(jī)結(jié)合的“自由與文化創(chuàng)意建筑”集聚區(qū)。3. 成都地

18、鐵3號(hào)線最快2011年開建5月4日，成都地鐵公司首次公布了成都地鐵3號(hào)線一期工程環(huán)境影響報(bào)告書簡(jiǎn)本，不僅詳細(xì)介紹了成都地鐵3號(hào)線一期工程的概況，還首次詳盡公布了沿線各站點(diǎn)的設(shè)置。據(jù)悉，地鐵3號(hào)線的建設(shè)2010年就會(huì)上報(bào)國(guó)家相關(guān)部門批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)最快將在2011年動(dòng)工興建。4. 成都至都江堰高速鐵路正式開通5月12日，是“512”汶川特大地震發(fā)生兩周年的日子，當(dāng)天上午，四川省災(zāi)后恢復(fù)重建第一個(gè)鐵路重大項(xiàng)目成都至都江堰高速鐵路正式開通，成都鐵路集裝箱中心站同時(shí)開通。5. 成都四中七中新校區(qū)今秋投入使用石室中學(xué)北湖校區(qū)2010年9月將正式投入使用，據(jù)介紹，石室中學(xué)北湖校區(qū)位于北三環(huán)內(nèi)側(cè)龍?zhí)读⒔慌浴３啥计?/p>

19、中擴(kuò)建的高新校區(qū)也將于2010年9月正式投入使用，成都七中高新校區(qū)建在新會(huì)展中心西面約2公里的劍南大道西側(cè)。6. 線路增至10條成都地鐵網(wǎng)有望2015年建成據(jù)成都地鐵票價(jià)聽證方案中獲悉，未來(lái)幾年成都地鐵建設(shè)規(guī)劃將由10條線路組成。此外，地鐵運(yùn)營(yíng)后，地面公交也許會(huì)有所改變。7. 成都城區(qū)新增10處綠地5月24日，成都市建委公布10處成都市2010年內(nèi)啟動(dòng)建設(shè)的綠地具體位置。錦江區(qū)三處，分別位于青石橋街10號(hào)、二環(huán)路東五段萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)面以及三圣洪河片區(qū)紅豆樹街與相思樹街頭位置；成華區(qū)內(nèi)一處，位于動(dòng)物園入口處；武侯區(qū)兩處，分別位于核桃村和武侯大道與晉吉南路交匯的西側(cè)；金牛區(qū)兩處，一處選址沙河源街辦轄區(qū)

20、內(nèi)新橋一組地段，另一處位于五福村一組沙河北湖凝翠公園新建區(qū)域；青羊區(qū)內(nèi)兩處，分別位于金沙片區(qū)龍嘴七組蜀輝路的帶狀公共綠地，蘇坡鄉(xiāng)培風(fēng)村和萬(wàn)家灣村處的光華新區(qū)市政公園。四、市場(chǎng)資訊1. 一季度銷售增速回落 四川樓市現(xiàn)調(diào)整跡象四川房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年經(jīng)歷了從低迷到開始回暖之后，2010年迎來(lái)了恢復(fù)性增長(zhǎng)。四川省統(tǒng)計(jì)局5月4日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)向上，投資強(qiáng)度明顯加大，再創(chuàng)自2009年以來(lái)的新高；商品房銷售速度繼續(xù)回落，商品房?jī)r(jià)格較上月也開始回落。易居視點(diǎn)：據(jù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四川平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整跡象，初步判斷，房地產(chǎn)開發(fā)投資短期還將維持較高增長(zhǎng)，但增速將逐步回落，房屋銷售也

21、將因市場(chǎng)觀望出現(xiàn)減少，但銷售價(jià)格短期不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，降價(jià)潮的將會(huì)是在開發(fā)商資金鏈普遍出現(xiàn)緊繃的情況下出現(xiàn),或是龍頭企業(yè)。2. 大房企首擎降價(jià)大旗權(quán)威消息人士透露，從5月5日起，恒大地產(chǎn)全國(guó)約40個(gè)樓盤同時(shí)推出8.5折促銷讓利活動(dòng)。這是新一輪樓市調(diào)控背景下，第一個(gè)擎起降價(jià)大旗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，標(biāo)志著高房?jī)r(jià)開始松動(dòng)。分析人士稱，8.5折優(yōu)惠意味著房?jī)r(jià)下跌15，或許，恒大地產(chǎn)推倒的是樓市降價(jià)的第一張“多米諾骨牌”。易居視點(diǎn)：內(nèi)部人士表示恒大此舉一方面要在新政環(huán)境下快速搶占市場(chǎng)份額，保證公司現(xiàn)金流階段性安全，另一方面也為下一輪地產(chǎn)企業(yè)洗牌積累并購(gòu)資金。3. 成都房交會(huì)9日閉幕5月9日，為期5天的

22、第35屆成都房地產(chǎn)交易會(huì)（2010春季）圓滿落下帷幕。在國(guó)家樓市調(diào)控新政之后舉行的本屆展會(huì)，其政策作用逐漸顯現(xiàn)，不少購(gòu)房者都流露出觀望情緒，但盡管如此，購(gòu)房的剛性需求依然存在，中小戶型成為了主流。易居視點(diǎn)：房交會(huì)期間買賣雙方都采取被動(dòng)觀望，開發(fā)商沒(méi)有在營(yíng)銷活動(dòng)上有大的動(dòng)作，優(yōu)惠力度不大；購(gòu)房者更是采取觀望態(tài)度，即使出手，也是相中中小戶型，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種膠著狀態(tài)，不確定性加大。4. 房?jī)r(jià)多米諾骨牌第一波 中小房企將率先降價(jià)樓市在買賣雙方僵持、觀望中度過(guò)了國(guó)十條出臺(tái)后的第一個(gè)月。業(yè)內(nèi)外似乎都在屏息等待房地產(chǎn)業(yè)中倒下的第一塊多米諾骨牌。就目前情形看，中小房企仍將首當(dāng)其沖。易居視點(diǎn)：大房企此輪房?jī)r(jià)抗跌

23、性很強(qiáng)，其原因是2009年巨額的銷售回款支撐，加上此前融資儲(chǔ)備的充裕。相反，中小城市中小房企的資金壓力正逐漸加大，據(jù)中小企業(yè)坦言，就是銀行的門難登，購(gòu)房者又不買賬！降價(jià)，已成必由之路。5. 部分開發(fā)商四處找錢準(zhǔn)備過(guò)冬“糧食”新政一個(gè)月，各地成交量大幅下滑。雖然在中國(guó)地產(chǎn)界有“大嘴”之稱的任志強(qiáng)認(rèn)為，如果開發(fā)商縮減投資量，以目前的資金狀況來(lái)說(shuō)，堅(jiān)持一年沒(méi)有問(wèn)題。事實(shí)上，大部分企業(yè)并不這樣樂(lè)觀，部分企業(yè)已經(jīng)開始未雨綢繆，到處抓錢，準(zhǔn)備過(guò)冬的糧食。易居視點(diǎn)：造成這一現(xiàn)象主要原因是，對(duì)政策持續(xù)時(shí)間不明朗。因?yàn)椴恢勒{(diào)控政策的期限。在2008年吃了虧的開發(fā)商們已經(jīng)懂得未雨綢繆，提前準(zhǔn)備。等到這個(gè)行業(yè)資金

24、都吃緊，再布局已經(jīng)晚了，導(dǎo)致部分企業(yè)開始提前行動(dòng)。6. 新政下成都代理行業(yè)面臨“洗牌”隨著市場(chǎng)進(jìn)一步回歸理性，越來(lái)越多的代理公司在主流媒體刊出合作廣告，很明顯，新一輪市場(chǎng)調(diào)控，再次讓開發(fā)商意識(shí)到成熟代理公司的價(jià)值，成都代理面臨新一輪洗牌和機(jī)會(huì)。易居視點(diǎn)：2009年市場(chǎng)大賣時(shí)，只要是房子都能賣掉，很多開發(fā)商不愿意找代理公司，即使找代理公司也不需要篩選，只要名氣大的代理公司都會(huì)獲得機(jī)會(huì)，這讓一些在執(zhí)行層面具有不俗能力的中小代理公司機(jī)會(huì)不大。新一輪宏觀調(diào)控，則有可能改變這種現(xiàn)象。代理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)，可能會(huì)從單純比稿，發(fā)展到現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行力比拼。不排除一些開發(fā)商會(huì)同時(shí)讓兩三家代理公司入場(chǎng)，最終選擇更有實(shí)戰(zhàn)能

25、力的代理公司。第二篇 市場(chǎng)分析第一章 商品房市場(chǎng)一、市場(chǎng)特征5月商品房市場(chǎng)整體供應(yīng)量和成交量均有大幅的下降。本月新增供應(yīng)量約222.36萬(wàn)，較上月下跌 15.92%，但與去年同期相比上漲36.89%；成交方面，本月商品房總成交量為171.82萬(wàn)，較上月下降29.29%，同比下降54.31%；本月供求比為1：0.77，市場(chǎng)上出現(xiàn)持續(xù)的供過(guò)于求局面；成交均價(jià)繼續(xù)上漲，本月成交均價(jià)達(dá)到6401元/，上漲3.63%，較上月上漲約224元/。成都市2010年5月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2010年4月2010年5月環(huán)比增長(zhǎng)（%）同比增長(zhǎng)（%）供求比1：0.921：0.77/供應(yīng)量（萬(wàn)m2）264.4722

26、2.3699.30%15.85%成交量（萬(wàn)m2）242.99171.8229.00%23.94%成交均價(jià)（元/ m2）617764010.78%19.87%成交總額（億元）150.10109.9830.01%45.02% 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)二、供求繼續(xù)呈現(xiàn)供過(guò)于求局面5月的供求比為1：0.77，商品房市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面。本月供應(yīng)量及成交量均有所下降，本月新增供應(yīng)量約222.36萬(wàn)，較上月下跌 15.92%，而成交量持續(xù)下降，本月成交量為171.82萬(wàn)，降幅達(dá)到229.29%。受宏觀調(diào)控營(yíng)銷，購(gòu)房者觀望情緒加重，開發(fā)商也逐漸放緩?fù)剖酃?jié)奏，成都樓市熱度下降。數(shù)據(jù)來(lái)

27、源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)三、供應(yīng)量小幅下降 整體市場(chǎng)新增供應(yīng)量分析本月，成都商品房新增供應(yīng)量（批準(zhǔn)預(yù)售）222.36萬(wàn)。其中，商品住宅新增供應(yīng)196.29萬(wàn)，約占總供應(yīng)量的88.280%；商業(yè)用房新增供應(yīng)量17.60萬(wàn)，占總供應(yīng)量的7.92%，銷售型辦公用房本月新增供應(yīng)量為8.48萬(wàn)，占總供應(yīng)量的3.81%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu) 主城區(qū)與郊區(qū)市場(chǎng)新增供應(yīng)量對(duì)比本月主城區(qū)新增供應(yīng)量大幅下降，而郊區(qū)供應(yīng)量較上月上漲6.27%，達(dá)到162.82萬(wàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)四、成交量有所下降 整體市場(chǎng)成交量分析本月成都市商品房市場(chǎng)成交量較4月

28、有所下降，本月成交量為171.82萬(wàn)，環(huán)比下降29.29%，本月商品住宅成交量為224.05萬(wàn)，環(huán)比下降33.18%；商業(yè)用房成交12.72萬(wàn)，環(huán)比上漲16.48%；銷售型辦公成交9.40萬(wàn)，環(huán)比上漲12.17%。本月政府宏觀調(diào)控力度加大，成都樓市觀望氣氛日漸蔓延，住宅市場(chǎng)交易冷淡，而這時(shí)商業(yè)與辦公用房反而獲得投資客親睞，成交量上漲數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu) 主城區(qū)與郊區(qū)成交量對(duì)比本月主城區(qū)成交量為65.93萬(wàn)，較上月下降28.70%；郊區(qū)成交量為105.88萬(wàn)，下降29.66%。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)五、成交價(jià)持續(xù)上漲 整體市場(chǎng)成交價(jià)分析5月，成都市商

29、品房成交價(jià)為6401元/，較上月上漲3.63%，漲幅達(dá)到224元/。本月商品住宅成交價(jià)為6243元/，較上月上漲1.71%，漲幅達(dá)到105元/；商業(yè)類用房成交均價(jià)為7211元/，環(huán)比上漲14.26%；銷售型辦公物業(yè)成交均價(jià)為7817元/，環(huán)比上漲11.10%。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu) 主城區(qū)與郊區(qū)成交價(jià)對(duì)比主城區(qū)均價(jià)上漲2.17%，漲幅為164元/，達(dá)到7733元/；郊區(qū)均價(jià)略有下降。本月郊區(qū)成交均價(jià)為5227元/，環(huán)比下降1.79%，降幅為95元/。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)第二章 土地市場(chǎng)一、土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)1. 中小地塊爭(zhēng)得兇 大宗土地有點(diǎn)冷2010年以

30、來(lái)，部分地區(qū)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)開始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。廣西、河南、廈門等地稅務(wù)部門紛紛出臺(tái)文件，提高土地增值稅預(yù)征率、將核定征收改為查賬征收，并且更嚴(yán)格地要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行土地增值稅的清算。易居視點(diǎn)：這次拍賣會(huì)上房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)還是很理性的,在調(diào)控期拿地而后在市場(chǎng)恢復(fù)后形成項(xiàng)目銷售，這是不少未來(lái)有較好預(yù)期開發(fā)商的市場(chǎng)戰(zhàn)略。房地產(chǎn)專家楊健鷹表示，在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和新“國(guó)十條”出臺(tái)等系列宏觀調(diào)控政策背景下，成都首次土地拍賣中開發(fā)商的表現(xiàn)是正常和理性的。2. 土地市場(chǎng)降溫 上市公司地王悉數(shù)被套房產(chǎn)新政后，上海首場(chǎng)土地拍賣結(jié)果顯示樓面地價(jià)降溫明顯，已較今年的最高點(diǎn)下降20%-4

31、0%。萬(wàn)科、招商地產(chǎn)和中國(guó)建筑旗下中建地產(chǎn)等前期高價(jià)拿地的各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛被套。易居視點(diǎn)：新政后，市場(chǎng)快速變臉，購(gòu)房者采取觀望態(tài)度，而炒房客開始甩賣房源，造成多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)明顯下滑，土地市場(chǎng)也隨之出現(xiàn)降溫，前期市場(chǎng)偏熱時(shí)獲取地塊，在調(diào)整的此時(shí)承擔(dān)了部分價(jià)格折損。3. 4月全國(guó)地價(jià)繼續(xù)回落4月份受國(guó)土資源部“各地在公布今年供地計(jì)劃前，暫停出讓住房用地”政策的影響，全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)量和成交量均出現(xiàn)回落，土地市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。4月份全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市共推出面積4228萬(wàn)平方米，環(huán)比減少35%，同比增加14%；4月土地市場(chǎng)交易量銳減，全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地面積2947萬(wàn)平方

32、米，環(huán)比減少55%，同比增加5%。易居視點(diǎn)：4月份政府密集出臺(tái)調(diào)控措施，對(duì)開發(fā)企業(yè)拿地預(yù)期產(chǎn)生較大影響，成交地塊溢價(jià)水平普遍降低，土地調(diào)控政策的效果已日漸顯露。4. 國(guó)家稅務(wù)總局明確土地增值稅清算相關(guān)問(wèn)題為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，國(guó)家稅務(wù)總局5月26日下發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知，土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除等若干計(jì)稅問(wèn)題。具體內(nèi)容為：一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題；二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題；三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題；四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除；五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅

33、的扣除問(wèn)題；六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題；七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題；八、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題。易居視點(diǎn)：土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低等原因，一直沒(méi)能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。在06年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高漲，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知，要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅，但隨后金融危機(jī)爆發(fā)，這一政策沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行。此次下發(fā)的通知可以說(shuō)是對(duì)2006年底發(fā)布的通知的補(bǔ)充，2006年國(guó)稅下發(fā)的通知至今仍然適用。二、本月土地供應(yīng)分析1. 本月公告土地概述2010年5月，成都市土地供應(yīng)共

34、13宗，總凈用地面積約77.16萬(wàn)，合計(jì)約1158畝。公告土地中，商住混合用地有6宗，凈用地面積約40.87萬(wàn)，合計(jì)約614畝；純商業(yè)用地1宗，凈用地面積約6萬(wàn)，合計(jì)約90畝；工業(yè)地塊6宗，凈用地面積30.29萬(wàn)，合計(jì)約455畝。本月土地供應(yīng)面積較上月下跌65.79%，在上月反彈后出現(xiàn)一個(gè)急速下跌。本月土地供應(yīng)以區(qū)域來(lái)看，郊縣地區(qū)和主城區(qū)公告土地面積比為5.017：1，其中主城區(qū)共有2宗土地公告，公告凈用地面積約為193畝,郊縣公告土地共11宗，凈用地面積約為966畝，郊縣土地供應(yīng)量遠(yuǎn)大于主城區(qū)。2. 本月公告地塊分析n 地塊供應(yīng)走勢(shì)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)成都市本月僅

35、有13宗公告土地，土地面積為77.16萬(wàn)。這是至2009年以來(lái)，供應(yīng)最少的月份之一（09年2月公告面積為13.27萬(wàn)）。本月供應(yīng)面積同比2009年5月下降89%，環(huán)比2010年4月下降66%。同比下降幅度之大主要是由于去年5月的土地供應(yīng)為歷史高位，達(dá)到722.87萬(wàn)，而環(huán)比下降主要由于近期政策的影響，導(dǎo)致政府在土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)趨于謹(jǐn)慎。從近半年的供應(yīng)走勢(shì)來(lái)看，2010年2、3月為階段性調(diào)整，4月達(dá)到平均水平，5月大幅下跌，值得特別說(shuō)明的是，上月成都市國(guó)土資源局連續(xù)發(fā)布公告從即日起至5月中旬，成都將向市場(chǎng)供應(yīng)1600余畝地?？梢钥闯鲆患?jí)市場(chǎng)的供應(yīng)量將在政策持續(xù)打壓的情況下處于低位試探階段，而何

36、時(shí)加大供應(yīng)量，將取決于土地成交狀況和政策的雙重影響。n 供應(yīng)地塊結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)本月公告土地中工業(yè)地塊供應(yīng)宗數(shù)最多，有6宗，占總宗數(shù)比達(dá)到46%，供應(yīng)土地總凈用地面積約為30.28萬(wàn)；商住混合用地有5宗，供應(yīng)面積約為37.7萬(wàn)；純商業(yè)用地供應(yīng)數(shù)目為2宗，供應(yīng)面積約為9.17萬(wàn)。本月工業(yè)用地的供應(yīng)宗數(shù)超過(guò)住宅用地，達(dá)到總數(shù)的48%，將近半數(shù)，而住宅用地僅有5宗，這在一級(jí)市場(chǎng)尚屬罕見?？梢钥闯觯驹虏粌H在供應(yīng)面積上有較大調(diào)整，且在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上也較以往有較大改變。n 供應(yīng)土地區(qū)域結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)5月公告土地以供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，龍泉

37、供應(yīng)6宗，土地供應(yīng)面積約為454畝，占總供應(yīng)宗數(shù)的46%；郫縣為4宗，排名第二，土地供應(yīng)面積約為476畝；主城區(qū)共有2宗土地供應(yīng)，城東、城西各占1宗。由于本月供應(yīng)總量的較少，土地供應(yīng)的區(qū)域結(jié)構(gòu)也較為單一。值得關(guān)注的是，龍泉的6宗土地均為工業(yè)用地，無(wú)住宅土地的供應(yīng)，且土地的熱點(diǎn)區(qū)域雙流本月無(wú)土地供應(yīng)。n 供應(yīng)土地面積結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)5月公告土地中以5-10萬(wàn)土地宗數(shù)居首，占到總宗數(shù)的54%，公告宗數(shù)為7宗； 1-5萬(wàn)占地總宗數(shù)的38%，公告宗數(shù)為5綜；10-50萬(wàn)有1宗。本月公告土地平均單宗規(guī)模約為5.94萬(wàn)，約合89.03畝/宗；本月公告最大地塊編號(hào)為lgg20

38、10-17(dm06)，該地塊位于龍泉大面街辦經(jīng)開新區(qū)六線以東、十二線以北，該宗地塊凈用地面積約10.58萬(wàn)，合計(jì)約158.75畝，為工業(yè)用地。經(jīng)營(yíng)性地塊最大地塊編號(hào)為px07(211/252):2010-49，郫縣犀浦鎮(zhèn)萬(wàn)福村4、5社，面積約為142.21畝，該地塊的土地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地（兼容住宅20%)、二類住宅用地(兼容商業(yè)10%)、廣場(chǎng)用地。n 供應(yīng)土地容積率結(jié)構(gòu)（非工業(yè)土地）數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)5月份公告土地中以容積率2-4的地塊宗數(shù)最多，占到總數(shù)的71%，公告宗數(shù)為5宗；容積率4，宗數(shù)占比29%，公告宗數(shù)為2宗。本月容積率最大為6，土地編號(hào)為xd07(2

39、11):2010-48，新都區(qū)馬超東路北側(cè)、靜安路東側(cè)，占地約35.20畝，土地性質(zhì)為商業(yè)用地。（注：其中國(guó)土局暫未公告容積率的地塊，容積率處理為規(guī)劃建筑面積于凈用地面積相除所得）三、土地成交分析1、成交土地概述5月份共成交了土地25宗，成交土地總凈用地面積約為179.98萬(wàn)，合計(jì)約2700畝，預(yù)計(jì)未來(lái)可上市建筑面積約為623.93萬(wàn)。本月成交土地中體量最大是商住混合地塊，共有17宗成交，成交地塊凈用地面積約153.07萬(wàn)，合計(jì)約2296畝，成交單價(jià)的平均值約為227萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)均值為999元/；其次純商業(yè)地塊，共成交了6宗，成交總凈用地面積約10.87萬(wàn)，合計(jì)約164畝；工業(yè)兼容住宅地

40、塊有2宗成交記錄，成交凈用地面積16.04萬(wàn)，合計(jì)約241畝；工業(yè)地塊成本月無(wú)成交。以成交區(qū)域來(lái)看，本月成交面積區(qū)域冠軍是新都，共成交6宗土地，成交凈用地面積約929畝。5月成交土地郊區(qū)與主城區(qū)比例為5.62：1。本土企業(yè)是成都市本月成交土地市場(chǎng)的主要角色。本月還出現(xiàn)了6宗土地流拍，其中兩宗為拍賣土地，其余4宗為掛牌土地，流拍率為19.35%。這是今年以來(lái)首次出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。從以往流拍數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，拍賣土地的流拍，在成都屬于罕見。結(jié)合拍賣現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)，現(xiàn)場(chǎng)人氣較上月也有較大下降，各開放商在舉牌時(shí)也更加謹(jǐn)慎，但熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈。2、成交土地分析n 地塊成交走勢(shì)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房

41、產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)5月份成都市土地成交宗數(shù)為25宗，成交面積約179.98萬(wàn)，成交金額60.07億元，平均單宗土地成交金額為2.4億元。本月地土地成交面積環(huán)比上月上漲209%，成交金額環(huán)比上漲10.12%，單宗地塊成交均價(jià)下跌42.86%。由于上月土地供應(yīng)量的大幅增加，導(dǎo)致本月的成交宗數(shù)、成交面積較上月有較大提成。但受政策影響和二級(jí)市場(chǎng)的不明朗，各開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎，且成交地塊整體面積較大，樓面地價(jià)較低，成交地塊溢價(jià)整體不高，導(dǎo)致單宗地塊成交價(jià)環(huán)比有較大的降幅。從近6個(gè)月的成交走勢(shì)來(lái)看，成都市土地成交狀況較為平穩(wěn)，成交和供應(yīng)保持著高度的協(xié)調(diào)性。由于本月土地供應(yīng)量的急劇減少和政策調(diào)控效

42、果的逐漸顯現(xiàn)，下月土地的成交狀況可能會(huì)創(chuàng)歷史新低。n 成交地塊用途結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)本月成交宗數(shù)商住混合型地塊，共有17宗該類土地成交，占到總數(shù)的68%，成交面積約為2296畝；商業(yè)用地，共成交6宗，宗數(shù)占比為24%，成交凈用地面積約為163畝； 商住工業(yè)地塊成交2宗，宗數(shù)占比為8%，成交凈用地面積約為241畝。本月，商住地塊依然占有絕對(duì)的比例，且單宗成交面積較大，約為135.06畝/宗，從市場(chǎng)來(lái)看，商品住宅依舊是中流砥，且供應(yīng)量的增加對(duì)于調(diào)節(jié)供求關(guān)系，穩(wěn)定區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)也有一定作用。商業(yè)地塊的成交宗數(shù)有較大提升，但單宗面積較小，約為27.17畝/宗。從市場(chǎng)來(lái)看，

43、主要由于成都市產(chǎn)業(yè)的不斷升級(jí)、城市規(guī)模的快速發(fā)展和區(qū)域地位的不斷提升，導(dǎo)致未來(lái)對(duì)商業(yè)、辦公等物業(yè)需求的擴(kuò)大，再加上近期密集的政策調(diào)控，讓市場(chǎng)對(duì)商業(yè)、辦公等物業(yè)有了重新的審視。n 成交地塊區(qū)域分析數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)5月由于土地上市結(jié)構(gòu)的豐富，導(dǎo)致幾乎各區(qū)域均有土地成交。雙流成交7宗土地，占總成交宗數(shù)的28%；新都成交6宗，排名第二，占總成交宗數(shù)的24%；主城區(qū)共成交6宗，城南、城西各兩宗，城北、城西各一宗。從成交區(qū)域來(lái)看，雙流區(qū)域依舊是土地成交的熱點(diǎn)區(qū)域，分析其用途結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地塊占成交宗數(shù)的70%以上。從市場(chǎng)來(lái)看，雙流區(qū)域的住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，以形成一

44、定規(guī)模，但相關(guān)的配套設(shè)施的建設(shè)還有待加強(qiáng)。加之該區(qū)域在最近3年內(nèi)將有大量房源交房，從而對(duì)于配套設(shè)施的需求以是迫在眉睫。n 成交地塊規(guī)模分析數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)本月成交土地以1-5萬(wàn)土地宗數(shù)較多，占總成交宗數(shù)的46%，成交宗數(shù)為10宗；其次5-10萬(wàn)和10-50萬(wàn)地塊，分別占占32%和20%；1萬(wàn)以下地塊有2宗成交；本月的平均單宗土地面積為7.2萬(wàn)，合計(jì)約107.98畝/宗。3、地塊流標(biāo)率分析2010年5月有6宗地塊流標(biāo)，流標(biāo)率為19.35%，其中一宗土地為競(jìng)買人未達(dá)到3家。本月是2010年以來(lái)首次出現(xiàn)流標(biāo)。從土地性質(zhì)來(lái)看，均為經(jīng)營(yíng)性地塊，商住和商業(yè)用地各占3宗；從區(qū)域來(lái)

45、看，雙流4宗，城北、城東各一宗；從占地面積來(lái)看，僅有1宗土地用地面積約為142畝，其余5宗地塊均在50畝以下。綜合來(lái)看，主要是由于近期密集的調(diào)控政策和二級(jí)市場(chǎng)后市的不確定性，導(dǎo)致各開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，對(duì)地塊各屬性的要求也隨之提升。但從長(zhǎng)期來(lái)看，如果土地市場(chǎng)至此步入下跌通道，那二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)量也將隨之減少，稍微得以緩解的供需矛盾也將再一次出現(xiàn)。4、成交地塊溢價(jià)率分析溢價(jià)率成交幅數(shù)比重0% 1456%0%-10%28%10%-100%624%100%-200%28%200%14%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)5月有14宗地塊以底價(jià)成交，占總數(shù)的56%。有一宗地塊溢價(jià)高于200%，該地

46、塊土地編號(hào)為xd04(252/211):2010-034，地塊位于新都區(qū)龍橋鎮(zhèn)成彭路西側(cè)（渭水社區(qū)），宗地面積約為24.52畝，為二類住宅用地（可兼容商業(yè)10%），競(jìng)得單位為四川鑫怡置業(yè)有限公司。本月土地拍賣市場(chǎng)熱度大減，各開發(fā)商拿起更加謹(jǐn)慎。主要還是由于近期政策的影響，導(dǎo)致開發(fā)商必須預(yù)留足夠的現(xiàn)金流，以應(yīng)對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的不良情況。 四、熱點(diǎn)地塊成交分析本月成交的熱點(diǎn)地塊要屬2010年5月21日拍賣成交的南部新區(qū)仁和片區(qū)（高新區(qū)原清河村6組、7組）地塊，該地塊位于南部新區(qū)仁和片區(qū)（高新區(qū)原清河村6組、7組）。宗地凈用地面積120.4682畝，該地塊最終被中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以5100元/的價(jià)

47、格競(jìng)得，購(gòu)置代價(jià)為122877.54萬(wàn)元。1、地塊指標(biāo)分析成國(guó)土拍告(2010)06號(hào)宗地編號(hào)gx15(252/211):2010-41位置圖宗地位置南部新區(qū)仁和片區(qū)（高新區(qū)原清河村6組、7組）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件綠地率30%建筑高度100容積率3.0建筑密度40%；塔樓22%土地用途商住凈用地面積120.4682畝起始價(jià)3250元/成交價(jià)5100元/成交金額122877.54萬(wàn)元樓面地價(jià)5100元/竟得人中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司備注二類住宅用地可兼容20%商業(yè)；地塊以樓面地價(jià)進(jìn)行叫價(jià)注：以上內(nèi)容摘自官方土地公告數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)2、發(fā)展前景分析本次成交地塊周邊土地情況對(duì)比表周

48、邊土地成交情況列表宗地 位置土地使用性質(zhì)出讓方式凈用地面積（畝）成交時(shí)間樓面地價(jià)（元/）競(jìng)得單位南部新區(qū)仁和片區(qū)（高新區(qū)原仁和村3組、清和村8、9、10組）a：二類住宅用地 （禁設(shè)商業(yè)）,b：商業(yè)金融業(yè)用地兼容行政辦公用地、文化娛樂(lè)用地（禁設(shè)住宅，禁止設(shè)市場(chǎng)用房）拍賣2272007.4.273237中海興業(yè)(成都)發(fā)展有限公司高新區(qū)花蔭村九組、花蔭村十組、燈塔村八組（gx2007-1-7號(hào)地塊）二類住宅用地商住拍賣69.19642007.6.153000嘉里置業(yè)（成都）有限公司高新區(qū)花蔭村九組、花蔭村十組、燈塔村八組（gx2007-1-15號(hào)地塊）二類住宅用地（可兼容20%商業(yè)）拍賣57.92

49、682007.6.153036嘉里置業(yè)（成都）有限公司南部新區(qū)仁和片區(qū)30號(hào)（高新區(qū)原仁和村3、7、8組、清和村9組）a地塊：二類住宅用地（禁設(shè)商業(yè)）b地塊：商業(yè)金融業(yè)用地兼容行政辦公用地、文化娛樂(lè)用地（禁設(shè)住宅，禁止設(shè)市場(chǎng)用房）拍賣173.62422007.7.206289中天盈(香港)集團(tuán)有限公司南部新區(qū)仁和片區(qū)38號(hào)（高新區(qū)原仁和村2、3、8組）a地塊：二類住宅用地（禁設(shè)商業(yè)）b地塊：文化娛樂(lè)用地兼容行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地（禁設(shè)住宅，禁止設(shè)市場(chǎng)用房）拍賣106.43172007.7.206053中天盈(香港)集團(tuán)有限公司高新區(qū)雙河村三組、燈塔村八組、花蔭村九組、銅牌村十一組城鎮(zhèn)混和

50、住宅用地拍賣85.37472007.10.125083寰安有限公司高新區(qū)銅牌村三組、銅牌村十一組、雙河村三組城鎮(zhèn)混和住宅用地拍賣68.60472007.10.125000建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、廈門建發(fā)股份有限公司高新區(qū)天府大道以西，大成一街以南，府河以北商業(yè)用地兼容二類住宅（可兼容30%住宅）拍賣169.98142008.7.22600 四川西美投資有限公司（花樣年集團(tuán)）高新區(qū)雙河村二組、雙河村三組、銅牌村三組、銅牌村十一組城鎮(zhèn)混合住宅用地拍賣46.27832008.4.303333 成都高新置業(yè)有限公司高新區(qū)南部園區(qū)外環(huán)路以北，劍南大道以東，民悅西一街、民悅東街以南，濯錦南路以西的街坊內(nèi)地

51、塊1商業(yè)金融用地 文化娛樂(lè)用地拍賣7002008.9.26630成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心有限公司和成都國(guó)際會(huì)議展覽中心高新區(qū)南部園區(qū)外環(huán)路以北，劍南大道以東，民悅西一街、民悅東街以南，濯錦南路以西的街坊內(nèi)地塊2文化娛樂(lè)用地拍賣235.862008.9.26630成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心有限公司和成都國(guó)際會(huì)議展覽中心高新區(qū)大源組團(tuán)片區(qū)地塊3、地塊4二類住宅（可兼容商業(yè)10%）拍賣2002008.9.26175成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心有限公司和成都國(guó)際會(huì)議展覽中心高新區(qū)花蔭溝以東，盛華南路以西，瞻遠(yuǎn)西二街以南，德賽二街以北）二類住宅用地（可兼容商業(yè)）拍賣95.82032009.8.181667復(fù)地

52、（集團(tuán)）股份有限公司高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃f8-1地塊（gx2009-01-06）商業(yè)金融用地（兼容20%住宅）拍賣14.40782009.8.18706四川富潤(rùn)企業(yè)重組投資有限責(zé)任公司高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃c6、c7、c8地塊商業(yè)金融用地（可兼容平均容積率14%住宅）拍賣80.67312009.11.20469.78成都市瑞泰華實(shí)業(yè)有限公司高新區(qū)大源組團(tuán)內(nèi)，瞻遠(yuǎn)西三街以南，榮華南路以西，拓新西三街以北，西以欄桿堰西側(cè)規(guī)劃16米道路為界gx2009-01-14（1）、高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃a1、a2地塊gx2009-01-14（2）二類住宅用地（可兼容不超過(guò)20%的商業(yè)）、商業(yè)金融用地拍賣381.5486（其中二類住宅地塊199.4281畝；商業(yè)金融用地182.1205畝）2009.11.20其中住宅為785元/；商業(yè)金融用地為491元/（按照最大容積率計(jì)算）保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃c1、c2、c5、c3地塊商業(yè)金融用地（兼容平均容積率19.