【廣告策劃PPT】株洲首動(dòng)漫節(jié)活動(dòng)策劃方案

1、株洲首屆 前言 活動(dòng)背景及意義 活動(dòng)其他概述 目 錄 活動(dòng)流程 執(zhí)行計(jì)劃表 活動(dòng)預(yù)算 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)在美國、英國、韓國等國家已經(jīng)成為他們的重 要支柱產(chǎn)業(yè)，它利潤高，而且能促進(jìn)如網(wǎng)絡(luò)業(yè)、影視、it等其 他行業(yè)發(fā)展。一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，雖然我國動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)近年來發(fā) 展迅猛，但依然存在著產(chǎn)業(yè)鏈條不完整，商業(yè)模式不清晰等制 約產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題。與其他國家相比仍有許多不足。 前 言 chinaventure根據(jù)根據(jù)iresearch艾瑞市場(chǎng)咨詢數(shù)據(jù)整理顯示，艾瑞市場(chǎng)咨詢數(shù)據(jù)整理顯示，2006年中國年中國 網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫市場(chǎng)規(guī)模已突破網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫市場(chǎng)規(guī)模已突破0.10億元，相比億元，相比2005年市場(chǎng)規(guī)模增長年市場(chǎng)規(guī)模增長25。

2、根據(jù)數(shù)。根據(jù)數(shù) 據(jù)預(yù)測(cè)，據(jù)預(yù)測(cè)，2007年中國網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到年中國網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到0.25億元，增長率高達(dá)億元，增長率高達(dá)150。 2010年中國網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫市場(chǎng)規(guī)模將突破一億元，整個(gè)市場(chǎng)即將步入爆發(fā)期。年中國網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫市場(chǎng)規(guī)模將突破一億元，整個(gè)市場(chǎng)即將步入爆發(fā)期。 （注：網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫市場(chǎng)規(guī)模指網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫企業(yè)或個(gè)人通過運(yùn)營動(dòng)漫網(wǎng)站獲得的直接（注：網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫市場(chǎng)規(guī)模指網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫企業(yè)或個(gè)人通過運(yùn)營動(dòng)漫網(wǎng)站獲得的直接 與間接收入規(guī)模。）與間接收入規(guī)模。） 活動(dòng)背景及意義 株洲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速， 當(dāng)前正在興起新一輪的發(fā)展高潮。盡 管如此，株洲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與株洲 市民不斷增長的精神文化需要和不斷

3、發(fā)展的市場(chǎng)需求之間仍存在很大差距。 為了挖掘株洲市動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)人才，推動(dòng) 株洲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展，為動(dòng)漫 產(chǎn)品創(chuàng)造出巨大的市場(chǎng)需求，擴(kuò)大動(dòng) 漫產(chǎn)業(yè)的影響力，株洲廣播電視臺(tái)節(jié) 目制作中心聯(lián)合株洲文化局，決定在 2011年舉辦 “株洲首屆動(dòng)漫節(jié)”。 活動(dòng)對(duì)象 zzzzzzzzz 活動(dòng)主題：“動(dòng)”力無限，“漫”無止境 2011年4月28日 2011年5月15日 活動(dòng)時(shí)間 株洲炎帝廣場(chǎng) 活動(dòng)地點(diǎn) 活動(dòng)其他概述 株洲市內(nèi)外各 年齡階段的動(dòng) 漫愛好者 | 活動(dòng)流程 活動(dòng)前期 一、招商 招商工作分為 株洲首屆動(dòng)漫節(jié)總冠名招商方案.doc 株洲首屆動(dòng)漫節(jié)酷賣街招商方案.doc 株洲首屆動(dòng)漫節(jié)合作商家招商方案.d

4、oc 二、宣傳 1、依托集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)電視頻道。 從4月28日起，集團(tuán)所有電視頻道、廣播頻率及時(shí)播 放動(dòng)漫節(jié)的各類訊息。各支持欄目通過設(shè)置小版塊、 小專欄等多種形式,跟蹤報(bào)道動(dòng)漫節(jié)的工作動(dòng)態(tài)及相關(guān) 活動(dòng)。 1 節(jié)目報(bào)道 株洲新聞綜合頻道的19:34 分的株洲新聞聯(lián)播 株洲企業(yè)頻道的新干線 每周一至周六晚21：40-22：00、 株洲公共民生頻道第1現(xiàn)場(chǎng) 商務(wù)頻道商務(wù)直通車、時(shí)尚生活每一天 節(jié)目中心生活1+1 于以上節(jié)目中進(jìn)行對(duì)動(dòng)漫節(jié)的持續(xù)跟蹤報(bào)道 2宣傳片播放： 將制作出的動(dòng)漫節(jié)電視宣傳片在各頻道廣告時(shí)間播放，在各個(gè) 頻道每天播放四次。各縣電視臺(tái)同步播出。 3活動(dòng)欄目： 在生活1+1增加一個(gè)欄目

5、動(dòng)漫株洲，動(dòng)漫節(jié)的宣傳 片在每次動(dòng)漫株洲開始時(shí)播放，節(jié)目中心全程報(bào)道動(dòng)漫節(jié) 的前期的招商，宣傳，中期的活動(dòng)，后期的巡展等活動(dòng)。 滾動(dòng)信息播報(bào)： 株洲公共民生頻道的生活劇場(chǎng)在電視劇中進(jìn)行動(dòng)漫 節(jié)滾動(dòng)信息播報(bào)，每天至少滾動(dòng)三次。 4廣播宣傳 株洲廣播新聞?lì)l道fm101.2直播株洲節(jié)目，交通頻道 fm8.4廣播動(dòng)漫節(jié)目相關(guān)宣傳 2、公交移動(dòng)電視 主要投放于有炎帝站點(diǎn)的t2路 t17路t28路t30路t35路t42路 t49路t59路線路上。讓人們隨時(shí)隨地都能感受到動(dòng)漫節(jié)的濃厚氣 氛。 3、紙媒宣傳 4月28日，聯(lián)合株洲報(bào)業(yè)集團(tuán)，充分發(fā)揮其資源覆蓋優(yōu)勢(shì)，借助 株洲日?qǐng)?bào)、株洲晚報(bào)的新聞，投放一定數(shù)量的平

6、面。 4、校園宣傳 制作一定數(shù)量的宣傳海報(bào)、pop宣傳畫，4月28日起在各大、中院校 以及初高中學(xué)校進(jìn)行校園宣傳，擴(kuò)大本次動(dòng)漫節(jié)的影響力。 5、網(wǎng)絡(luò)媒體宣傳 4月28日，株洲傳媒網(wǎng)、 株洲在線 、搜狐焦點(diǎn) 、紅網(wǎng)傳媒建立的本次動(dòng)漫節(jié)專 題頻道正式開通，為本次動(dòng)漫節(jié)所舉辦的各項(xiàng)大賽、活動(dòng)開辟宣傳專區(qū)，進(jìn)行全程 跟蹤報(bào)道，并進(jìn)行推廣宣傳，鼓勵(lì)、吸引動(dòng)漫愛好者積極參加各項(xiàng)活動(dòng)。 6、戶外廣告媒體 各個(gè)公交站點(diǎn)、公交車體、公交車靠背和燈箱廣告、路旗廣告、市中心株百頂 樓和led顯示屏、株洲樓宇液晶電視、天元大橋廣告牌和炎帝廣場(chǎng)已有的熒屏 中心廣場(chǎng)布置一個(gè)簡(jiǎn)易舞臺(tái)展示動(dòng)漫節(jié)部分工作。 在紅旗廣場(chǎng)、向陽廣

7、場(chǎng)、步步高超市周圍的建筑物上懸掛動(dòng)漫節(jié)宣傳海報(bào)。 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)廣告牌、活動(dòng)宣傳手冊(cè)（海報(bào)）、賽事門票廣告、參賽選手服飾廣告 等。 （三）義工招募 制作義工招募英雄帖，在以上宣傳方 式中提及。制作海報(bào)，4月28日起在各大 院校，及社區(qū)張貼。 中期活動(dòng)中期活動(dòng) 活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)內(nèi)容： (一)新聞發(fā)布會(huì) 5月12日上午9點(diǎn)，在炎帝廣場(chǎng)舉行新聞發(fā)布會(huì)，株洲廣電和株洲報(bào)業(yè) 及時(shí)進(jìn)行媒體報(bào)道，宣布動(dòng)漫節(jié)于5月13日正式開始。 （二）現(xiàn)場(chǎng)涂鴉 活動(dòng)內(nèi)容：到場(chǎng)動(dòng)漫愛好者和市民進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)涂鴉 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)搭建一個(gè)很大涂鴉墻，墻邊有義工為觀眾服務(wù)，由油漆的贊助 企業(yè)提供油漆等涂鴉工具。涂鴉墻活動(dòng)于5月12日啟動(dòng)。 “涂鴉墻

8、”是發(fā)展動(dòng)漫文化中的一個(gè)舉措，一面旗幟，一個(gè)窗口。讓居民、 企業(yè)從內(nèi)心感受到動(dòng)漫文化的氣氛和渲染，增加互動(dòng)。 （本次動(dòng)漫創(chuàng)意大賽的限制較少，涉及動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的各個(gè)方面，讓 動(dòng)漫愛好者可以全方位的體會(huì)動(dòng)漫、接觸動(dòng)漫、享受動(dòng)漫。 (三）動(dòng)漫創(chuàng)意大賽： 1、大賽簡(jiǎn)介：不論你是 專業(yè)學(xué)生，還是一般愛 好者；不論你喜歡繪畫， 還是喜歡文字。只要你 喜歡動(dòng)漫，只要你有創(chuàng) 意，都可以參與其中， 充分享受動(dòng)漫帶來的樂 趣。 （四）cosplay的角斗場(chǎng) 為所有愛好cos表演的團(tuán)隊(duì)提供了一次交 流和提升的機(jī)會(huì)。 1比賽內(nèi)容：由選手自行選擇主題，可模 仿動(dòng)漫場(chǎng)景，可表演原創(chuàng)場(chǎng)景 2參賽形式：組隊(duì)參與(組隊(duì)人數(shù)不能超

9、過10人)，參賽者不能同時(shí)參與兩個(gè)組別。 3比賽時(shí)間：5月14日上午9：30-5月14 日上午11：30，每組810分鐘 4評(píng)比方式：由專業(yè)評(píng)審團(tuán)和現(xiàn)場(chǎng)觀眾投 票共同決定。 5獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：設(shè)冠亞季軍，最佳表演、最 佳服飾道具、最佳劇情等一系列單項(xiàng)獎(jiǎng)。 以贊助商提供的動(dòng)漫產(chǎn)品作為最終獎(jiǎng)品。 （五）酷賣街：商家動(dòng)漫產(chǎn)品展 1背景與目的：隨著整個(gè)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，動(dòng)畫、漫畫、游戲 等與動(dòng)漫相關(guān)的衍生產(chǎn)品也開始火熱。本次“動(dòng)漫節(jié)”跟隨市 場(chǎng)潮流，特別設(shè)立了“動(dòng)漫”精品主題展，給匯集實(shí)力雄厚的 周邊產(chǎn)品銷售商提供商業(yè)機(jī)遇，為“動(dòng)漫潮人”們開辟出一塊 屬于他們的空間，帶來眾多制作精良的動(dòng)漫衍生產(chǎn)品，一決高 下

10、，為株洲市發(fā)燒級(jí)的動(dòng)漫愛好者提供一個(gè)高質(zhì)量的平臺(tái)，以 便他們選擇、購買心中的寶物，這里當(dāng)然也將是所有“漫迷” 們不容錯(cuò)過的夢(mèng)想之地 2時(shí)間：5月135月15日 3酷賣品：動(dòng)漫實(shí)體產(chǎn)品，動(dòng)漫書籍，原創(chuàng)展，食品等 (六) 動(dòng)漫游戲體驗(yàn)區(qū) 1 兒童填涂大賽 本次兒童填涂大賽集娛樂性、互動(dòng)性融合于一體，讓父母和孩子 共同參與，讓父母在忙碌的工作中抽出時(shí)間與孩子共同完成這樣的比 賽，促進(jìn)父母與孩子之間和諧關(guān)系。 兒童現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名參加填涂比賽，兒童是主力填涂手，父母負(fù)責(zé)打下 手。填涂的工具等由贊助商提供。 每組選手都評(píng)出最快速獎(jiǎng)，最開心將等，獎(jiǎng)品由贊助商提供。 2其他各類動(dòng)漫小游戲 (七）創(chuàng)意大賽成果現(xiàn)場(chǎng)展覽

11、 在炎帝廣場(chǎng)開設(shè)一塊展區(qū)，將本次創(chuàng)意大賽的獲獎(jiǎng)作品、優(yōu)秀作品、 最具人氣作品展覽，供動(dòng)漫愛好者及市民欣賞 (八）電子競(jìng)技大賽 1活動(dòng)背景：電子競(jìng)技是一項(xiàng)集競(jìng)技、科技、娛樂、時(shí)尚于一體的新興體 育項(xiàng)目，是信息時(shí)代有益于培養(yǎng)德智體全面發(fā)展的健康運(yùn)動(dòng)。電子競(jìng)技成 為競(jìng)技項(xiàng)目時(shí)間不長，卻迅速風(fēng)靡全球，各類頂尖賽事層出不窮。 2活動(dòng)目的：本次比賽以動(dòng)漫節(jié)這一強(qiáng)勢(shì)平臺(tái)作為基礎(chǔ)，同步在電視平臺(tái) 上進(jìn)行專題報(bào)道。決賽將于展會(huì)同期舉行，整合電子競(jìng)技相關(guān)產(chǎn)業(yè)及資源， 為電子行業(yè)營造一個(gè)良好的市場(chǎng)平臺(tái)，從而推進(jìn)這一新欣行業(yè)健康、持續(xù)、 快速的發(fā)展。 同時(shí)給電子競(jìng)技愛好者們一個(gè)交流的平臺(tái)，使活動(dòng)滿足更多人 群的需求。

12、另外，主辦方還策劃了“提倡健康競(jìng)技，反對(duì)沉迷網(wǎng)游” 簽名活動(dòng)和參賽學(xué)校主題圖文展活動(dòng)兩個(gè)子項(xiàng)目，以引導(dǎo)健康的全面 的電子競(jìng)技娛樂文化氛圍。 1競(jìng)賽地點(diǎn)： 株洲市象牙塔網(wǎng)吧 2競(jìng)賽項(xiàng)目 ：反恐精英1.6、魔獸爭(zhēng)霸3冰封王座，分為4個(gè)賽區(qū)，其 中天元區(qū)為決賽。 3競(jìng)賽時(shí)間： 1、線上初賽 時(shí)間：4月28日-5月13日 2、總決賽 時(shí)間：5月15日上午 地點(diǎn)：象牙塔網(wǎng)絡(luò)會(huì)所 (九）動(dòng)漫人才招聘會(huì) 時(shí)間：5月15日下午 目的及意義：此次動(dòng)漫節(jié)為廣大動(dòng)漫愛好者中，臥虎藏龍的設(shè)計(jì)、制作 高手制造一個(gè)與廠家面對(duì)面的機(jī)會(huì)，在動(dòng)漫節(jié)三天室外活動(dòng)即將結(jié)束之 際，特開設(shè)動(dòng)漫人才招聘會(huì)。有志于從事動(dòng)漫職業(yè)的應(yīng)屆畢業(yè)生

13、、社會(huì) 從業(yè)人員和在校相關(guān)專業(yè)學(xué)生不要錯(cuò)過這個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)。借此機(jī)會(huì)， 既提高就業(yè)率，也為玩具廠家提供了一個(gè)直接的吸納人才的端口。 讓你的愛好變成你的工作吧！ （十）執(zhí)行計(jì)劃表 株洲首屆動(dòng)漫節(jié)執(zhí)行計(jì)劃表.doc （十一）動(dòng)漫節(jié)項(xiàng)目預(yù)算表 株洲首屆動(dòng)漫節(jié)項(xiàng)目預(yù)算表.doc （十二） 附錄 關(guān)于中國動(dòng)漫的問卷調(diào)查.doc 湖南工業(yè)大學(xué)湖南工業(yè)大學(xué) 文新學(xué)院文新學(xué)院 2008級(jí)廣告班級(jí)廣告班 商業(yè)地產(chǎn)策劃 基礎(chǔ)培訓(xùn) 本期培訓(xùn)綱要 第一部分 商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋 第二部分 策劃主要工作內(nèi)容 第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分 各類策劃報(bào)告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡(jiǎn)析 商業(yè)地產(chǎn)是什麼？ 商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)地產(chǎn)（commer

14、cial property）的概念最早出現(xiàn)在中國是）的概念最早出現(xiàn)在中國是2000年，年， 首先從北京、上海、廣州幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)地區(qū)開始，并逐步蔓延到全首先從北京、上海、廣州幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)地區(qū)開始，并逐步蔓延到全 國?，F(xiàn)階段，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)并沒有一個(gè)完整、準(zhǔn)確的定義。國?，F(xiàn)階段，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)并沒有一個(gè)完整、準(zhǔn)確的定義。 簡(jiǎn)單地說，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)合業(yè)務(wù)模式，是一個(gè)簡(jiǎn)單地說，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)合業(yè)務(wù)模式，是一個(gè) 具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和 商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上

15、的房地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。 什么是策劃？ 策劃是思想 策劃是點(diǎn)子 策劃是告訴對(duì)方： 做什么，怎么做？（論點(diǎn)） 為什么這樣做，這樣做的結(jié)果？（論據(jù)，論證） 策劃是把以上內(nèi)容用文字表達(dá)，形成專業(yè)報(bào)告，讓對(duì)方了解并認(rèn)可的集思 想、文字及表達(dá)于一體的具體工作。 商業(yè)地產(chǎn)策劃定義 商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩方面的概念。商業(yè)地產(chǎn)策劃就是指商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩方面的概念。商業(yè)地產(chǎn)策劃就是指商業(yè)房地產(chǎn) 開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行商業(yè)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行商業(yè) 活動(dòng)的載體?；顒?dòng)的載體。 商業(yè)地產(chǎn)策劃包括

16、批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、娛樂休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市商業(yè)地產(chǎn)策劃包括批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、娛樂休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市 場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。 商業(yè)地產(chǎn)全程操作流程 第一階段第一階段 項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃 第二第二階段階段 招商管理招商管理 第三第三階段階段 營銷營銷/銷售管理銷售管理 第四第四階段階段 經(jīng)營管理經(jīng)營管理 我們的工作我們的工作 第一階段：項(xiàng)目的初步判斷及定位第一階段：項(xiàng)目的初步判斷及定位 研究項(xiàng)目相關(guān)資料研究項(xiàng)目相關(guān)資料 選取所需的調(diào)查項(xiàng)目選取所需的調(diào)查項(xiàng)目 對(duì)所選市場(chǎng)進(jìn)行初步調(diào)研對(duì)所選市場(chǎng)進(jìn)行

17、初步調(diào)研 整理分析數(shù)據(jù)得出結(jié)論整理分析數(shù)據(jù)得出結(jié)論 結(jié)合調(diào)研對(duì)項(xiàng)目做出初步定位結(jié)合調(diào)研對(duì)項(xiàng)目做出初步定位 一般項(xiàng)目策劃流程 第二階段：全面深入研究分析及檢討初步定位設(shè)想第二階段：全面深入研究分析及檢討初步定位設(shè)想 全面市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究工作全面市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究工作 可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 客觀分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件客觀分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件 接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家 一般項(xiàng)目策劃流程 一般項(xiàng)目策劃流程 （一）全面市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究工作（一）全面市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究工作 市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究是確定項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)。市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究是確定項(xiàng)目定位

18、的基礎(chǔ)。 l 研究項(xiàng)目相關(guān)資料研究項(xiàng)目相關(guān)資料 l 選取所需的調(diào)查項(xiàng)目選取所需的調(diào)查項(xiàng)目 l 展開全面市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究展開全面市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究 l 整理分析數(shù)據(jù)及得出結(jié)論整理分析數(shù)據(jù)及得出結(jié)論 一般項(xiàng)目策劃流程 （二）（二） 可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 l 可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研 l 可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 l 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒對(duì)本項(xiàng)目的借鑒 （三）（三） 客觀分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件客觀分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件 l 對(duì)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)的研究分析對(duì)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)的研究分析 l 對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙的研究分析對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙的研究分析 l 項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析 知己知彼，百戰(zhàn)不

19、殆。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。 一般項(xiàng)目策劃流程 （四）接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家（四）接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家 l 訪談主力商家及進(jìn)行接洽談判訪談主力商家及進(jìn)行接洽談判 l 訪談目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家及進(jìn)行接洽談判訪談目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家及進(jìn)行接洽談判 l 對(duì)商家意見進(jìn)行綜合分析對(duì)商家意見進(jìn)行綜合分析 商家是商業(yè)項(xiàng)目定位的落腳點(diǎn)。商家是商業(yè)項(xiàng)目定位的落腳點(diǎn)。 第三階段：綜合各方面的數(shù)據(jù)及因素，結(jié)合多年豐第三階段：綜合各方面的數(shù)據(jù)及因素，結(jié)合多年豐 富之實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通過多方面的探討及驗(yàn)證，客觀的富之實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通過多方面的探討及驗(yàn)證，客觀的 建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位。建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位。 綜合市場(chǎng)調(diào)研及消

20、費(fèi)者研究結(jié)果綜合市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究結(jié)果 綜合商家訪談的具體反饋綜合商家訪談的具體反饋 綜合業(yè)內(nèi)人士訪談、小組會(huì)談的成果綜合業(yè)內(nèi)人士訪談、小組會(huì)談的成果 綜合項(xiàng)目自身?xiàng)l件的要求綜合項(xiàng)目自身?xiàng)l件的要求 一般項(xiàng)目策劃流程 本期培訓(xùn)綱要 第一部分 商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋 第二部分 策劃主要工作內(nèi)容 第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分 各類策劃報(bào)告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡(jiǎn)析 策劃主要工作內(nèi)容 l 市場(chǎng)調(diào)研 l 消費(fèi)者問卷調(diào)查 l 商家訪談 l 策劃定位 l 其他 市場(chǎng)調(diào)研 （一）市場(chǎng)調(diào)研的意義 （二）市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)則（原則） （三）市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) （四）市場(chǎng)調(diào)研的方法 （五）市場(chǎng)調(diào)研的工作程序 （六）市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 什么

21、是市場(chǎng)調(diào)研？ l 市場(chǎng)調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地搜集、整理和分析有 關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，為決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。 l 市場(chǎng)調(diào)研要確定說明問題所需的信息，設(shè)計(jì)搜集信息的方法，監(jiān)測(cè)和 執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結(jié)果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供給 客戶。 歸根結(jié)底： 市場(chǎng)調(diào)研就是讓自己說話有底氣，讓自己 有發(fā)言權(quán)！ 市場(chǎng)調(diào)研的意義 1、市場(chǎng)調(diào)研對(duì)策劃的意義 l 為項(xiàng)目定位提供依據(jù) l 為商業(yè)規(guī)劃提供依據(jù) l 為營銷推廣提供依據(jù) 2、市場(chǎng)調(diào)研對(duì)銷售的意義 l 為制定租金/售價(jià)提供依據(jù) l 為現(xiàn)場(chǎng)說辭提供依據(jù) （及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，增加現(xiàn)場(chǎng)工作人員的信息量，增強(qiáng)說服力） 市場(chǎng)調(diào)研的

22、準(zhǔn)則 1、真實(shí)性 保證調(diào)研內(nèi)容的真實(shí)性是對(duì)調(diào)研人員的最基本要求?！皩幙扇?，也不 能 假”，這就要求每位調(diào)研者加強(qiáng)自身的責(zé)任心，對(duì)調(diào)研工作有清醒的認(rèn)識(shí)。 2、客觀性 客觀性要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度去尋求 反映事物真實(shí)狀態(tài)的準(zhǔn)確信息，正視事實(shí)，接受調(diào)研的結(jié)果。從事調(diào)研活動(dòng) 不允許帶有任何個(gè)人主觀的意愿或偏見，也不應(yīng)受任何個(gè)人或管理部門的影 響或“壓力”。 3、科學(xué)性 科學(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計(jì)方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和 分析數(shù) 據(jù)，從中提取有效的、相關(guān)的、準(zhǔn)確的、可靠的、有代表性的當(dāng)前的信 息資料。 4、適用性 市場(chǎng)調(diào)研是有的放矢的工作，每一項(xiàng)調(diào)研都應(yīng)結(jié)合調(diào)研目的

23、而展開，也 就是“你要獲得什么，你打算如何去做”的問題。 市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)則 市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) 1、市場(chǎng)調(diào)研具有很強(qiáng)的針對(duì)性； 2、市場(chǎng)調(diào)研的方法是多樣的； 3、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的； 4、市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果具有一定的局限。 當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)查主要存在的問題： 1、調(diào)查目的不明確； 2、調(diào)查準(zhǔn)備不充分； 3、調(diào)查遺漏內(nèi)容較多； 4、調(diào)查很難與人溝通； 5、調(diào)查有心理障礙； 6、調(diào)查結(jié)束后仍然是一團(tuán)謎霧，不知所云。 市場(chǎng)調(diào)研的方法 市場(chǎng)調(diào)研的方法有很多種，每個(gè)人應(yīng)根據(jù)自身的特質(zhì)采用不同的方法。比如根據(jù) 自己的外形、性格、知識(shí)面而扮演不同的角色，自由發(fā)揮?？傊褪亲尡徽{(diào)查者能夠 接受你，愿意與你溝通，最終能夠獲得

24、真實(shí)的信息。 具體方法如下： 1、以不同身份介入調(diào)查 （投資者、社會(huì)調(diào)查工作者、記者、夫妻、家人、朋友、同行等） 2 、使用不同的提問技巧 單刀直入：遇到比較干脆的調(diào)查對(duì)象，單刀直入是最好的溝通方式。 側(cè)面探尋：對(duì)配合度不高或?qū)υ掝}敏感的調(diào)查對(duì)象要側(cè)面切入，巧妙試探引 導(dǎo)。 市場(chǎng)調(diào)研的方法 3、建立同行間的友誼 讓自己成為“順風(fēng)耳”的最簡(jiǎn)單方法就是與同行間建立友誼，使 了 解的信息有一定真實(shí)性與及時(shí)性。經(jīng)常維護(hù)及擴(kuò)大你的朋友圈將會(huì)你的 工作事半功倍。（深入到敵人內(nèi)部，獲取一線資料。如：以客戶身份參 加認(rèn)籌解籌） 4、發(fā)揮電話的功能進(jìn)行調(diào)查 事先準(zhǔn)備好提問的內(nèi)容提綱，在電話連線時(shí)能夠有條不紊地與

25、對(duì)方交流 ，并同時(shí)記錄。 市場(chǎng)調(diào)研的方法 市場(chǎng)調(diào)查工作人員需注意事項(xiàng) 1、市場(chǎng)調(diào)查人員的素質(zhì) 好的心態(tài)（市場(chǎng)調(diào)查是一個(gè)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，是增長見識(shí)的過程，是一 份愉快的工作）； 認(rèn)真、細(xì)致的態(tài)度； 吃苦耐勞的精神； 市場(chǎng)調(diào)查是集溝通、分析、總結(jié)于一體的工作 2、讓人愿意與你交談 彬彬有禮 保持微笑 虛心傾聽 巧妙提問 收買人心（在小店略加消費(fèi)） 市場(chǎng)調(diào)查工作人員需注意事項(xiàng) 3、讓談話內(nèi)容有實(shí)質(zhì)意義 充實(shí)自身，讓對(duì)方尊重你的知識(shí)面，不隨便提供無效信息 評(píng)估被調(diào)查人交談內(nèi)容的真實(shí)性 盡快切入主題 從對(duì)方口中探尋更多你想知曉的信息 市場(chǎng)調(diào)查工作人員需注意事項(xiàng) 市場(chǎng)調(diào)研的工作程序 1、確立調(diào)查目的 明確你要

26、獲取什么信息，得出什么結(jié)論。 2、確定調(diào)查范圍 包括調(diào)查主題、調(diào)查地域、被調(diào)查人。 3、確定調(diào)查方式 包括問卷、訪談、電話采訪、上門拜訪等形式。 4、確定調(diào)查人員 明確調(diào)查人員，提前做好準(zhǔn)備。 5、學(xué)習(xí)調(diào)查主題的相關(guān)知識(shí) 采用的調(diào)查工具（筆、筆記本、卷尺、太陽傘、防曬霜、休閑裝 、地圖、 相機(jī)、測(cè)距儀、錄音筆）、必備的調(diào)查提綱（提前備好，以防遺漏）、表格； 了解不同的調(diào)查方法(步子丈量法、數(shù)地磚法、目測(cè)法等)； 掃街法、抽查法（畫地圖） 6、展開調(diào)查 進(jìn)入實(shí)質(zhì)工作，有很多靈活性，隨時(shí)與組員溝通，及時(shí)調(diào)整工作方法，力 爭(zhēng)獲取有效信息。 市場(chǎng)調(diào)研的工作程序 7、分析與研究 對(duì)調(diào)查工作進(jìn)行分類、分析

27、和總結(jié)。 注意事項(xiàng)：及時(shí)整理調(diào)查數(shù)據(jù)，查漏補(bǔ)缺；每日一 清，減少工作量； 避免時(shí) 間太長，有所遺忘。 8、提出報(bào)告 根據(jù)不同的調(diào)查前提，提交對(duì)應(yīng)的調(diào)查報(bào)告 注意事項(xiàng)：報(bào)告一定有理有據(jù)，層次分明，結(jié)論要有支撐。 市場(chǎng)調(diào)研的工作程序 市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 （1）不同商業(yè)形態(tài)的調(diào)研內(nèi)容：）不同商業(yè)形態(tài)的調(diào)研內(nèi)容： 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng) 大賣場(chǎng)大賣場(chǎng) 市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 （2）對(duì)于特定對(duì)象的調(diào)研內(nèi)容：）對(duì)于特定對(duì)象的調(diào)研內(nèi)容： 商圈商圈 人口人口 交通交通 人車流人車流 租金租金 特定業(yè)態(tài)特定業(yè)態(tài) 消費(fèi)者問卷調(diào)查 1.消費(fèi)者問卷調(diào)查的意義 2.消費(fèi)者問卷的設(shè)計(jì) 3.調(diào)查地點(diǎn)與目標(biāo)人群確定 4.禮品

28、的選擇、購買與贈(zèng)送 5.調(diào)查達(dá)成的技巧 6.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析 商家訪談 1.商家訪談的意義 2.商家訪談問卷制定 3.商家訪談對(duì)象范圍的確定 4.訪談對(duì)象的聯(lián)系與約定 5.面談技巧與核心信息搜集 6.訪談報(bào)告的撰寫 項(xiàng)目策劃定位 （1） 項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析： 分析原則分析原則 分析依據(jù)分析依據(jù) 分析方法分析方法 分析內(nèi)容分析內(nèi)容 項(xiàng)目策劃定位 （2） 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位： 項(xiàng)目定位的原則項(xiàng)目定位的原則 項(xiàng)目定位的依據(jù)項(xiàng)目定位的依據(jù) 項(xiàng)目定位的主要內(nèi)容項(xiàng)目定位的主要內(nèi)容 功能布局建議功能布局建議 租賃營銷方案建議租賃營銷方案建議 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣建議項(xiàng)目市場(chǎng)推廣建議 其他主要工作內(nèi)容 l 理論研究理論研

29、究 案例研究案例研究 專題研究專題研究 l 與發(fā)展商的工作溝通與發(fā)展商的工作溝通 l 其他其他 本期培訓(xùn)綱要 第一部分 商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋 第二部分 策劃主要工作內(nèi)容 第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分 各類策劃報(bào)告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡(jiǎn)析 當(dāng)一個(gè)國家和地區(qū)的當(dāng)一個(gè)國家和地區(qū)的gdp在在1100美元以下，城市化水平在美元以下，城市化水平在25%以下時(shí)，商業(yè)處以下時(shí)，商業(yè)處 于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)； 當(dāng)人均當(dāng)人均gdp從從1100到到2000美元，城市化在美元，城市化在45%以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次 升級(jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)取代了

30、農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)?、升?jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)偂?集貿(mào)市場(chǎng)，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；集貿(mào)市場(chǎng)，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 當(dāng)人均當(dāng)人均gdp從從2000到到4400美元時(shí)，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)美元時(shí)，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī) ?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等； 當(dāng)人均當(dāng)人均gdp在在4400美元以上，城市化美元以上，城市化70%以上，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如以上，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如 shopping

31、 mall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè) 成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。 按照所處商業(yè)發(fā)展階段劃分： （即按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均（即按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均gdp的關(guān)系）：的關(guān)系）： 按照所處區(qū)域劃分： 第一類：位于城市中心商圈的商業(yè)物業(yè)，第一類：位于城市中心商圈的商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)擁有地理位置的優(yōu)勢(shì)，交通此類物業(yè)擁有地理位置的優(yōu)勢(shì)，交通 十分便捷，位于城市傳統(tǒng)之中心商業(yè)區(qū)，例如：北京王府井大街、西單等。其十分便捷，位于城市傳統(tǒng)之中心商業(yè)區(qū)，例如：北京王

32、府井大街、西單等。其 消費(fèi)群體包含本地居民、游客及短期居住者等，可以說是能包容各個(gè)層次的消消費(fèi)群體包含本地居民、游客及短期居住者等，可以說是能包容各個(gè)層次的消 費(fèi)者；費(fèi)者； 第二類：位于城市居住區(qū)的商業(yè)物業(yè)，第二類：位于城市居住區(qū)的商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)位于居住人口較綢密的居民區(qū)，此類物業(yè)位于居住人口較綢密的居民區(qū)， 其消費(fèi)群體主要由本區(qū)居民及交通網(wǎng)覆蓋地區(qū)之消費(fèi)者組成；其消費(fèi)群體主要由本區(qū)居民及交通網(wǎng)覆蓋地區(qū)之消費(fèi)者組成； 第三類：第三類：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市規(guī)模擴(kuò)大，消費(fèi)者生活觀念及消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市規(guī)模擴(kuò)大，消費(fèi)者生活觀念及消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變， 以及不同城市的歷史、文化背景及經(jīng)濟(jì)狀

33、況的差異，也出現(xiàn)了一類以及不同城市的歷史、文化背景及經(jīng)濟(jì)狀況的差異，也出現(xiàn)了一類與傳統(tǒng)商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè) 物業(yè)有所不同的新型商業(yè)物業(yè)，物業(yè)有所不同的新型商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)的特色是結(jié)合文化藝術(shù)、觀光旅游、此類物業(yè)的特色是結(jié)合文化藝術(shù)、觀光旅游、 建筑藝術(shù)、消閑娛樂、特色商品購物，以鮮明的特色，在傳統(tǒng)商業(yè)以外的地方建筑藝術(shù)、消閑娛樂、特色商品購物，以鮮明的特色，在傳統(tǒng)商業(yè)以外的地方 或領(lǐng)域，塑造一個(gè)全新的具有新鮮消費(fèi)模式的商業(yè)圈，力求達(dá)到引領(lǐng)潮流，吸或領(lǐng)域，塑造一個(gè)全新的具有新鮮消費(fèi)模式的商業(yè)圈，力求達(dá)到引領(lǐng)潮流，吸 引更多優(yōu)質(zhì)消費(fèi)層次的客源的目的。例如：上海引更多優(yōu)質(zhì)消費(fèi)層次的客源的目的。例如：上海

34、“新天地。新天地。 按照市場(chǎng)形式分類： 大型百貨；大型百貨； 專業(yè)市場(chǎng)；專業(yè)市場(chǎng)； 批發(fā)中心；批發(fā)中心； 社區(qū)商業(yè)；社區(qū)商業(yè)； 餐館酒樓；餐館酒樓； 等等。等等。 按照建筑形態(tài)分類： 大型商廈（購物中心）；大型商廈（購物中心）； 塔樓配套裙房；塔樓配套裙房； 沿街商鋪；沿街商鋪； 步行商業(yè)街；步行商業(yè)街； 地下商場(chǎng)；地下商場(chǎng)； 零星商鋪；零星商鋪； 等等。等等。 按市場(chǎng)功能和建筑形態(tài)來劃分： 底商、裙樓（商場(chǎng)）、社區(qū)臨街底商、裙樓（商場(chǎng)）、社區(qū)臨街 商鋪商鋪 專業(yè)市場(chǎng)、專業(yè)商場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)、專業(yè)商場(chǎng) 整合性復(fù)合性的商業(yè)樓整合性復(fù)合性的商業(yè)樓 寫字樓寫字樓 步行街步行街 地下商業(yè)城（街）地下商業(yè)城（

35、街） 購物中心（購物中心（shopping mall） 酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店）酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店） 會(huì)展中心、會(huì)館、會(huì)所會(huì)展中心、會(huì)館、會(huì)所 文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（電影院、娛樂城）文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（電影院、娛樂城） 衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（藥房、診療所）衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（藥房、診療所） 教育產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（校園商業(yè)廣場(chǎng)）教育產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（校園商業(yè)廣場(chǎng)） 工業(yè)園區(qū)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)園區(qū)商業(yè)地產(chǎn) 旅游商業(yè)地產(chǎn)旅游商業(yè)地產(chǎn) 本期培訓(xùn)綱要 第一部分 商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋 第二部分 策劃中心主要工作內(nèi)容 第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分 各類策劃報(bào)告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡(jiǎn)析 房地產(chǎn)海量資料免費(fèi)下載 http:/ 商業(yè)地產(chǎn)策劃 基礎(chǔ)培訓(xùn) 本

36、期培訓(xùn)綱要 第一部分 商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋 第二部分 策劃主要工作內(nèi)容 第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分 各類策劃報(bào)告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡(jiǎn)析 商業(yè)地產(chǎn)是什麼？ 商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)地產(chǎn)（commercial property）的概念最早出現(xiàn)在中國是）的概念最早出現(xiàn)在中國是2000年，年， 首先從北京、上海、廣州幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)地區(qū)開始，并逐步蔓延到全首先從北京、上海、廣州幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)地區(qū)開始，并逐步蔓延到全 國。現(xiàn)階段，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)并沒有一個(gè)完整、準(zhǔn)確的定義。國?，F(xiàn)階段，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)并沒有一個(gè)完整、準(zhǔn)確的定義。 簡(jiǎn)單地說，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)合業(yè)務(wù)模式，是一個(gè)簡(jiǎn)單地說，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)經(jīng)營與房

37、地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)合業(yè)務(wù)模式，是一個(gè) 具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和 商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。 什么是策劃？ 策劃是思想 策劃是點(diǎn)子 策劃是告訴對(duì)方： 做什么，怎么做？（論點(diǎn)） 為什么這樣做，這樣做的結(jié)果？（論據(jù)，論證） 策劃是把以上內(nèi)容用文字表達(dá)，形成專業(yè)報(bào)告，讓對(duì)方了解并認(rèn)可的集思 想、文字及表達(dá)于一體的具體工作。 商業(yè)地產(chǎn)策劃定義 商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩方面的概念。商業(yè)地產(chǎn)策劃就是指商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩方面的概念。商業(yè)地產(chǎn)策劃就是指商

38、業(yè)房地產(chǎn) 開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行商業(yè)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行商業(yè) 活動(dòng)的載體?；顒?dòng)的載體。 商業(yè)地產(chǎn)策劃包括批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、娛樂休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市商業(yè)地產(chǎn)策劃包括批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、娛樂休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市 場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。 商業(yè)地產(chǎn)全程操作流程 第一階段第一階段 項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃 第二第二階段階段 招商管理招商管理 第三第三階段階段 營銷營銷/銷售管理銷售管理 第四第四階段階段 經(jīng)營管理經(jīng)營管理 我們的工作

39、我們的工作 第一階段：項(xiàng)目的初步判斷及定位第一階段：項(xiàng)目的初步判斷及定位 研究項(xiàng)目相關(guān)資料研究項(xiàng)目相關(guān)資料 選取所需的調(diào)查項(xiàng)目選取所需的調(diào)查項(xiàng)目 對(duì)所選市場(chǎng)進(jìn)行初步調(diào)研對(duì)所選市場(chǎng)進(jìn)行初步調(diào)研 整理分析數(shù)據(jù)得出結(jié)論整理分析數(shù)據(jù)得出結(jié)論 結(jié)合調(diào)研對(duì)項(xiàng)目做出初步定位結(jié)合調(diào)研對(duì)項(xiàng)目做出初步定位 一般項(xiàng)目策劃流程 第二階段：全面深入研究分析及檢討初步定位設(shè)想第二階段：全面深入研究分析及檢討初步定位設(shè)想 全面市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究工作全面市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究工作 可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 客觀分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件客觀分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件 接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家

40、一般項(xiàng)目策劃流程 一般項(xiàng)目策劃流程 （一）全面市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究工作（一）全面市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究工作 市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究是確定項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)。市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究是確定項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)。 l 研究項(xiàng)目相關(guān)資料研究項(xiàng)目相關(guān)資料 l 選取所需的調(diào)查項(xiàng)目選取所需的調(diào)查項(xiàng)目 l 展開全面市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究展開全面市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究 l 整理分析數(shù)據(jù)及得出結(jié)論整理分析數(shù)據(jù)及得出結(jié)論 一般項(xiàng)目策劃流程 （二）（二） 可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 l 可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研 l 可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析可比性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 l 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒對(duì)本項(xiàng)目的借鑒 （三）（三） 客觀分析項(xiàng)目自

41、身?xiàng)l件客觀分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件 l 對(duì)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)的研究分析對(duì)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)的研究分析 l 對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙的研究分析對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙的研究分析 l 項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析 知己知彼，百戰(zhàn)不殆。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。 一般項(xiàng)目策劃流程 （四）接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家（四）接洽主力商家及目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家 l 訪談主力商家及進(jìn)行接洽談判訪談主力商家及進(jìn)行接洽談判 l 訪談目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家及進(jìn)行接洽談判訪談目標(biāo)業(yè)態(tài)代表性商家及進(jìn)行接洽談判 l 對(duì)商家意見進(jìn)行綜合分析對(duì)商家意見進(jìn)行綜合分析 商家是商業(yè)項(xiàng)目定位的落腳點(diǎn)。商家是商業(yè)項(xiàng)目定位的落腳點(diǎn)。 第三階段：綜合各方面的數(shù)據(jù)及因素，結(jié)合多年豐第三階段

42、：綜合各方面的數(shù)據(jù)及因素，結(jié)合多年豐 富之實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通過多方面的探討及驗(yàn)證，客觀的富之實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通過多方面的探討及驗(yàn)證，客觀的 建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位。建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位。 綜合市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究結(jié)果綜合市場(chǎng)調(diào)研及消費(fèi)者研究結(jié)果 綜合商家訪談的具體反饋綜合商家訪談的具體反饋 綜合業(yè)內(nèi)人士訪談、小組會(huì)談的成果綜合業(yè)內(nèi)人士訪談、小組會(huì)談的成果 綜合項(xiàng)目自身?xiàng)l件的要求綜合項(xiàng)目自身?xiàng)l件的要求 一般項(xiàng)目策劃流程 本期培訓(xùn)綱要 第一部分 商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋 第二部分 策劃主要工作內(nèi)容 第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分 各類策劃報(bào)告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡(jiǎn)析 策劃主要工作內(nèi)容 l 市場(chǎng)調(diào)研 l 消費(fèi)者問卷調(diào)查 l 商家訪談

43、l 策劃定位 l 其他 市場(chǎng)調(diào)研 （一）市場(chǎng)調(diào)研的意義 （二）市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)則（原則） （三）市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) （四）市場(chǎng)調(diào)研的方法 （五）市場(chǎng)調(diào)研的工作程序 （六）市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 什么是市場(chǎng)調(diào)研？ l 市場(chǎng)調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地搜集、整理和分析有 關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，為決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。 l 市場(chǎng)調(diào)研要確定說明問題所需的信息，設(shè)計(jì)搜集信息的方法，監(jiān)測(cè)和 執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結(jié)果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供給 客戶。 歸根結(jié)底： 市場(chǎng)調(diào)研就是讓自己說話有底氣，讓自己 有發(fā)言權(quán)！ 市場(chǎng)調(diào)研的意義 1、市場(chǎng)調(diào)研對(duì)策劃的意義 l 為項(xiàng)目定位提供依據(jù) l 為商業(yè)規(guī)劃提

44、供依據(jù) l 為營銷推廣提供依據(jù) 2、市場(chǎng)調(diào)研對(duì)銷售的意義 l 為制定租金/售價(jià)提供依據(jù) l 為現(xiàn)場(chǎng)說辭提供依據(jù) （及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，增加現(xiàn)場(chǎng)工作人員的信息量，增強(qiáng)說服力） 市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)則 1、真實(shí)性 保證調(diào)研內(nèi)容的真實(shí)性是對(duì)調(diào)研人員的最基本要求。“寧可缺，也不 能 假”，這就要求每位調(diào)研者加強(qiáng)自身的責(zé)任心，對(duì)調(diào)研工作有清醒的認(rèn)識(shí)。 2、客觀性 客觀性要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度去尋求 反映事物真實(shí)狀態(tài)的準(zhǔn)確信息，正視事實(shí)，接受調(diào)研的結(jié)果。從事調(diào)研活動(dòng) 不允許帶有任何個(gè)人主觀的意愿或偏見，也不應(yīng)受任何個(gè)人或管理部門的影 響或“壓力”。 3、科學(xué)性 科學(xué)性要求采用科學(xué)的方

45、法去設(shè)計(jì)方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和 分析數(shù) 據(jù)，從中提取有效的、相關(guān)的、準(zhǔn)確的、可靠的、有代表性的當(dāng)前的信 息資料。 4、適用性 市場(chǎng)調(diào)研是有的放矢的工作，每一項(xiàng)調(diào)研都應(yīng)結(jié)合調(diào)研目的而展開，也 就是“你要獲得什么，你打算如何去做”的問題。 市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)則 市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) 1、市場(chǎng)調(diào)研具有很強(qiáng)的針對(duì)性； 2、市場(chǎng)調(diào)研的方法是多樣的； 3、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的； 4、市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果具有一定的局限。 當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)查主要存在的問題： 1、調(diào)查目的不明確； 2、調(diào)查準(zhǔn)備不充分； 3、調(diào)查遺漏內(nèi)容較多； 4、調(diào)查很難與人溝通； 5、調(diào)查有心理障礙； 6、調(diào)查結(jié)束后仍然是一團(tuán)謎霧，不知所云。 市場(chǎng)調(diào)研的方法

46、市場(chǎng)調(diào)研的方法有很多種，每個(gè)人應(yīng)根據(jù)自身的特質(zhì)采用不同的方法。比如根據(jù) 自己的外形、性格、知識(shí)面而扮演不同的角色，自由發(fā)揮?？傊褪亲尡徽{(diào)查者能夠 接受你，愿意與你溝通，最終能夠獲得真實(shí)的信息。 具體方法如下： 1、以不同身份介入調(diào)查 （投資者、社會(huì)調(diào)查工作者、記者、夫妻、家人、朋友、同行等） 2 、使用不同的提問技巧 單刀直入：遇到比較干脆的調(diào)查對(duì)象，單刀直入是最好的溝通方式。 側(cè)面探尋：對(duì)配合度不高或?qū)υ掝}敏感的調(diào)查對(duì)象要側(cè)面切入，巧妙試探引 導(dǎo)。 市場(chǎng)調(diào)研的方法 3、建立同行間的友誼 讓自己成為“順風(fēng)耳”的最簡(jiǎn)單方法就是與同行間建立友誼，使 了 解的信息有一定真實(shí)性與及時(shí)性。經(jīng)常維護(hù)及擴(kuò)

47、大你的朋友圈將會(huì)你的 工作事半功倍。（深入到敵人內(nèi)部，獲取一線資料。如：以客戶身份參 加認(rèn)籌解籌） 4、發(fā)揮電話的功能進(jìn)行調(diào)查 事先準(zhǔn)備好提問的內(nèi)容提綱，在電話連線時(shí)能夠有條不紊地與對(duì)方交流 ，并同時(shí)記錄。 市場(chǎng)調(diào)研的方法 市場(chǎng)調(diào)查工作人員需注意事項(xiàng) 1、市場(chǎng)調(diào)查人員的素質(zhì) 好的心態(tài)（市場(chǎng)調(diào)查是一個(gè)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，是增長見識(shí)的過程，是一 份愉快的工作）； 認(rèn)真、細(xì)致的態(tài)度； 吃苦耐勞的精神； 市場(chǎng)調(diào)查是集溝通、分析、總結(jié)于一體的工作 2、讓人愿意與你交談 彬彬有禮 保持微笑 虛心傾聽 巧妙提問 收買人心（在小店略加消費(fèi)） 市場(chǎng)調(diào)查工作人員需注意事項(xiàng) 3、讓談話內(nèi)容有實(shí)質(zhì)意義 充實(shí)自身，讓對(duì)方尊重你

48、的知識(shí)面，不隨便提供無效信息 評(píng)估被調(diào)查人交談內(nèi)容的真實(shí)性 盡快切入主題 從對(duì)方口中探尋更多你想知曉的信息 市場(chǎng)調(diào)查工作人員需注意事項(xiàng) 市場(chǎng)調(diào)研的工作程序 1、確立調(diào)查目的 明確你要獲取什么信息，得出什么結(jié)論。 2、確定調(diào)查范圍 包括調(diào)查主題、調(diào)查地域、被調(diào)查人。 3、確定調(diào)查方式 包括問卷、訪談、電話采訪、上門拜訪等形式。 4、確定調(diào)查人員 明確調(diào)查人員，提前做好準(zhǔn)備。 5、學(xué)習(xí)調(diào)查主題的相關(guān)知識(shí) 采用的調(diào)查工具（筆、筆記本、卷尺、太陽傘、防曬霜、休閑裝 、地圖、 相機(jī)、測(cè)距儀、錄音筆）、必備的調(diào)查提綱（提前備好，以防遺漏）、表格； 了解不同的調(diào)查方法(步子丈量法、數(shù)地磚法、目測(cè)法等)； 掃

49、街法、抽查法（畫地圖） 6、展開調(diào)查 進(jìn)入實(shí)質(zhì)工作，有很多靈活性，隨時(shí)與組員溝通，及時(shí)調(diào)整工作方法，力 爭(zhēng)獲取有效信息。 市場(chǎng)調(diào)研的工作程序 7、分析與研究 對(duì)調(diào)查工作進(jìn)行分類、分析和總結(jié)。 注意事項(xiàng)：及時(shí)整理調(diào)查數(shù)據(jù)，查漏補(bǔ)缺；每日一 清，減少工作量； 避免時(shí) 間太長，有所遺忘。 8、提出報(bào)告 根據(jù)不同的調(diào)查前提，提交對(duì)應(yīng)的調(diào)查報(bào)告 注意事項(xiàng)：報(bào)告一定有理有據(jù)，層次分明，結(jié)論要有支撐。 市場(chǎng)調(diào)研的工作程序 市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 （1）不同商業(yè)形態(tài)的調(diào)研內(nèi)容：）不同商業(yè)形態(tài)的調(diào)研內(nèi)容： 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng) 大賣場(chǎng)大賣場(chǎng) 市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 （2）對(duì)于特定對(duì)象的調(diào)研內(nèi)容：）對(duì)于特定對(duì)象的調(diào)

50、研內(nèi)容： 商圈商圈 人口人口 交通交通 人車流人車流 租金租金 特定業(yè)態(tài)特定業(yè)態(tài) 消費(fèi)者問卷調(diào)查 1.消費(fèi)者問卷調(diào)查的意義 2.消費(fèi)者問卷的設(shè)計(jì) 3.調(diào)查地點(diǎn)與目標(biāo)人群確定 4.禮品的選擇、購買與贈(zèng)送 5.調(diào)查達(dá)成的技巧 6.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析 商家訪談 1.商家訪談的意義 2.商家訪談問卷制定 3.商家訪談對(duì)象范圍的確定 4.訪談對(duì)象的聯(lián)系與約定 5.面談技巧與核心信息搜集 6.訪談報(bào)告的撰寫 項(xiàng)目策劃定位 （1） 項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析： 分析原則分析原則 分析依據(jù)分析依據(jù) 分析方法分析方法 分析內(nèi)容分析內(nèi)容 項(xiàng)目策劃定位 （2） 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位： 項(xiàng)目定位的原則項(xiàng)目定位的原則 項(xiàng)目定位的依據(jù)項(xiàng)

51、目定位的依據(jù) 項(xiàng)目定位的主要內(nèi)容項(xiàng)目定位的主要內(nèi)容 功能布局建議功能布局建議 租賃營銷方案建議租賃營銷方案建議 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣建議項(xiàng)目市場(chǎng)推廣建議 其他主要工作內(nèi)容 l 理論研究理論研究 案例研究案例研究 專題研究專題研究 l 與發(fā)展商的工作溝通與發(fā)展商的工作溝通 l 其他其他 本期培訓(xùn)綱要 第一部分 商業(yè)地產(chǎn)策劃闡釋 第二部分 策劃主要工作內(nèi)容 第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分 各類策劃報(bào)告?zhèn)戎攸c(diǎn)簡(jiǎn)析 當(dāng)一個(gè)國家和地區(qū)的當(dāng)一個(gè)國家和地區(qū)的gdp在在1100美元以下，城市化水平在美元以下，城市化水平在25%以下時(shí)，商業(yè)處以下時(shí)，商業(yè)處 于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)； 當(dāng)人均當(dāng)人均gdp從從1100到到2000美元，城市化在美元，城市化在45%以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次 升級(jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)?、升?jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)偂?集貿(mào)市場(chǎng)，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保