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文檔簡介

1、武漢漢正街項目下一步工作方案 泛華集團(tuán)泛華集團(tuán) 20112011年年1010月月 目目 錄錄 一、目標(biāo)控制一、目標(biāo)控制 二、問題梳理二、問題梳理 三、項目簡介(附件)三、項目簡介(附件) 一、目標(biāo)控制一、目標(biāo)控制 1 1、目標(biāo)、目標(biāo)節(jié)點控制節(jié)點控制 開展預(yù)調(diào)研,重點了解開展預(yù)調(diào)研,重點了解能否成立中外合資公司能否成立中外合資公司及成立所需條件;及成立所需條件; 若成立合資公司可行,取得漢正街項目的意向書及有關(guān)項目的若成立合資公司可行,取得漢正街項目的意向書及有關(guān)項目的投投 資分析概算,便于計算資金投入的時間及規(guī)模資分析概算,便于計算資金投入的時間及規(guī)模; 做成立項目公司前的準(zhǔn)備工作:與摩根大通

2、簽署協(xié)議、確定合作做成立項目公司前的準(zhǔn)備工作:與摩根大通簽署協(xié)議、確定合作 模式,共同組建工作班子,并爭取前期費用,開展深入調(diào)研;模式,共同組建工作班子,并爭取前期費用,開展深入調(diào)研; 若項目條件滿足摩根投資標(biāo)準(zhǔn),與武漢市及項目所在區(qū)政府簽訂若項目條件滿足摩根投資標(biāo)準(zhǔn),與武漢市及項目所在區(qū)政府簽訂 相關(guān)協(xié)議,鎖定特許權(quán)及優(yōu)惠政策;相關(guān)協(xié)議,鎖定特許權(quán)及優(yōu)惠政策; 成立中外合資公司,制定開發(fā)、建設(shè)及最終退出方案并落實。成立中外合資公司,制定開發(fā)、建設(shè)及最終退出方案并落實。 二、問題梳理二、問題梳理 1、泛華參與開發(fā)的方式,聯(lián)合開發(fā),合作主體是誰;獨立開發(fā)、泛華參與開發(fā)的方式,聯(lián)合開發(fā),合作主體是

3、誰;獨立開發(fā) 是否接受外資,成立中外合資公司的可行性,了解當(dāng)?shù)氐恼呤欠窠邮芡赓Y,成立中外合資公司的可行性,了解當(dāng)?shù)氐恼?要求,如注冊、立項、結(jié)匯、資本金比例、稅收等要求,如注冊、立項、結(jié)匯、資本金比例、稅收等 已掌握信息:已掌握信息: 漢正街項目接收外資進(jìn)入,但省內(nèi)漢正街項目接收外資進(jìn)入,但省內(nèi)審批權(quán)限是審批權(quán)限是3億美金;億美金; 項目具體操作層面的權(quán)利已經(jīng)下放至硚口區(qū)和江漢區(qū);項目具體操作層面的權(quán)利已經(jīng)下放至硚口區(qū)和江漢區(qū); 項目運作要簽兩個協(xié)議:市里與投資人簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,并負(fù)項目運作要簽兩個協(xié)議:市里與投資人簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,并負(fù) 責(zé)協(xié)調(diào)投資人與區(qū)里對接;區(qū)里與投資人簽署項目合作

4、協(xié)議并確定責(zé)協(xié)調(diào)投資人與區(qū)里對接;區(qū)里與投資人簽署項目合作協(xié)議并確定 一二級聯(lián)動細(xì)節(jié);一二級聯(lián)動細(xì)節(jié); 此次調(diào)研之前需要發(fā)函確認(rèn)。此次調(diào)研之前需要發(fā)函確認(rèn)。 二、問題梳理二、問題梳理 2 2、政府可接受的開發(fā)方式,如果可以政府可接受的開發(fā)方式,如果可以將將項目分拆,項目分拆,請請政府推薦政府推薦具具 體體地塊地塊并并確定開發(fā)范圍、內(nèi)容、進(jìn)度、成本、投資回報及方式確定開發(fā)范圍、內(nèi)容、進(jìn)度、成本、投資回報及方式 已掌握信息:已掌握信息: 漢正街項漢正街項目目可以分拆,希望控制在可以分拆,希望控制在2-3家投資人;家投資人; 可以一二級聯(lián)動,孵化項目,帶方案招標(biāo),重大可以一二級聯(lián)動,孵化項目,帶方案

5、招標(biāo),重大投資投資項目可以成本項目可以成本 價拿地;價拿地; 投資人可以表明意愿,希望選取哪個片區(qū)進(jìn)行合作。投資人可以表明意愿,希望選取哪個片區(qū)進(jìn)行合作。 二、問題梳理二、問題梳理 3 3、推薦地塊內(nèi)一級開發(fā)的總推薦地塊內(nèi)一級開發(fā)的總體體資金需求(拆遷、安置、補(bǔ)償、資金需求(拆遷、安置、補(bǔ)償、 大市政、公建)及分期實施計劃(開發(fā)時序)、土地收儲及供大市政、公建)及分期實施計劃(開發(fā)時序)、土地收儲及供 應(yīng)計劃、投入產(chǎn)出測算應(yīng)計劃、投入產(chǎn)出測算等等 已掌握信息:已掌握信息: 已經(jīng)編制了已經(jīng)編制了漢正街區(qū)域的漢正街區(qū)域的概念性規(guī)劃,其中對投資概念性規(guī)劃,其中對投資時序時序及資金有及資金有 一個大致

6、的安排,但詳盡的成本及收益測算正在編制中。一個大致的安排,但詳盡的成本及收益測算正在編制中。 二、問題梳理二、問題梳理 4、政府已經(jīng)及擬出臺的相關(guān)政策、政府已經(jīng)及擬出臺的相關(guān)政策 已掌握信息:已掌握信息: 企業(yè)參與整理的財務(wù)成本高出銀行同期貸款利息的部分計入土地儲備成本;企業(yè)參與整理的財務(wù)成本高出銀行同期貸款利息的部分計入土地儲備成本; 企業(yè)參與整理地塊在土地交易過程中所產(chǎn)生的企業(yè)參與整理地塊在土地交易過程中所產(chǎn)生的溢價部分按一定比例分享溢價部分按一定比例分享; 企業(yè)參與整理過程中同步建成的基礎(chǔ)設(shè)施,按決算成本企業(yè)參與整理過程中同步建成的基礎(chǔ)設(shè)施,按決算成本8%的利潤率的利潤率予以認(rèn)定予以認(rèn)定

7、 ,并計入土地整理成本,并計入土地整理成本; 土地增值收益返還。土地增值收益返還。對納入漢正街改造項目資金平衡方案的地塊,其土地增對納入漢正街改造項目資金平衡方案的地塊,其土地增 值收益按國家規(guī)定扣除值收益按國家規(guī)定扣除各項各項專項資金后,剩余部分全額返還硚口、江漢兩區(qū)專項資金后,剩余部分全額返還硚口、江漢兩區(qū) 用于漢正街項目收儲和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用于漢正街項目收儲和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè); 稅收實得返還。稅收實得返還。將將2011年起若干年內(nèi)漢正街新建項目實現(xiàn)稅收的市級實得部年起若干年內(nèi)漢正街新建項目實現(xiàn)稅收的市級實得部 分,全額返還硚口、江漢兩區(qū),專門用于彌補(bǔ)漢正街整治改造的資金缺口,分,全額返還硚口、

8、江漢兩區(qū),專門用于彌補(bǔ)漢正街整治改造的資金缺口, 直至資金缺口總體平衡。直至資金缺口總體平衡。 二、問題梳理二、問題梳理 5、推薦地塊推薦地塊的規(guī)劃條件,的規(guī)劃條件,政府的開發(fā)思路,對區(qū)域定位、形象政府的開發(fā)思路,對區(qū)域定位、形象 、進(jìn)度等具體要求,回遷安置實施方案及進(jìn)展、進(jìn)度等具體要求,回遷安置實施方案及進(jìn)展 已掌握信息:見附件。已掌握信息:見附件。 6、推薦地塊內(nèi)政府已經(jīng)落實的投資方情況,資金需求與缺口。推薦地塊內(nèi)政府已經(jīng)落實的投資方情況,資金需求與缺口。 已投入資金及在建項目,哪些屬于保留、哪些需要改造提升、已投入資金及在建項目,哪些屬于保留、哪些需要改造提升、 哪些需要重建哪些需要重建

9、 7、最新概念性規(guī)劃及控制性規(guī)劃(是否獲批,根據(jù)投資方修改最新概念性規(guī)劃及控制性規(guī)劃(是否獲批,根據(jù)投資方修改 的可能性)的可能性) 8、政府主導(dǎo)、市場參與下合作方式及投融資模式,探討集合各政府主導(dǎo)、市場參與下合作方式及投融資模式,探討集合各 方資金發(fā)起漢正街改造建設(shè)基金或依托城投公司發(fā)行城投債的方資金發(fā)起漢正街改造建設(shè)基金或依托城投公司發(fā)行城投債的 可行性可行性 三、武漢漢正街項目簡介(附件) 一、項目背景資料一、項目背景資料 漢正街區(qū)位漢正街區(qū)位 圖:漢正街在武漢位置圖:漢正街在武漢位置 一、項目背景資料一、項目背景資料 漢正街區(qū)域漢正街區(qū)域 圖:漢正街四至圖圖:漢正街四至圖 2.62.6

10、平方公里平方公里 1 1、改造項目情況、改造項目情況 (1 1)漢正街規(guī)劃)漢正街規(guī)劃(改造區(qū)域規(guī)劃為金融及居住用地為主)(改造區(qū)域規(guī)劃為金融及居住用地為主) 一、項目背景資料一、項目背景資料 一、項目背景資料一、項目背景資料 1 1、改造項目情況、改造項目情況 (2 2)漢正街區(qū)域占地:)漢正街區(qū)域占地:2.62.6平方公里,其中改造區(qū)域平方公里,其中改造區(qū)域 1 1、改造項目情況、改造項目情況 (3 3) “9+8=179+8=17”片區(qū)片區(qū) 區(qū)位區(qū)位片區(qū)數(shù)量片區(qū)數(shù)量占地面積占地面積征收面積征收面積征收戶數(shù)征收戶數(shù)拆遷資金拆遷資金成本單價成本單價 區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi) 9大改造片大改造片 區(qū)區(qū) 1

11、085畝畝189萬平米萬平米2.2萬戶萬戶295億元億元1.6萬萬/平米平米 區(qū)域外區(qū)域外 8大配套安大配套安 置房源片區(qū)置房源片區(qū) 463畝畝66萬平米萬平米56億元億元0.8萬萬/平米平米 合計合計171548畝畝255萬平米萬平米351億元億元1.4萬萬/平米平米 一、項目背景資料一、項目背景資料 表:表:1717片區(qū)基本情況片區(qū)基本情況 1 1、改造項目情況、改造項目情況 (3 3) “9+8=179+8=17”片區(qū)片區(qū) 1 1 2 2 3 3 4 4 5 56 6 7 7 8 8 1 1 2 2 9大片區(qū)大片區(qū)中中1、2號號長長 江食品片、三特片江食品片、三特片屬屬 于于已完成交易已

12、完成交易及及正實正實 施拆遷施拆遷片區(qū)。片區(qū)。 一、項目背景資料一、項目背景資料 3 3 4 4 9大片區(qū)大片區(qū)中中3、4號號 紅燕和竹牌片區(qū)為紅燕和竹牌片區(qū)為 就地安置區(qū)域,其就地安置區(qū)域,其 余余5片區(qū)被拆遷戶片區(qū)被拆遷戶 近一半就近安置在近一半就近安置在 區(qū)外區(qū)外8片區(qū)。片區(qū)。 6 67 7 8 8 4 4 9 9 5 5 采取漢正街核心區(qū)內(nèi)采取漢正街核心區(qū)內(nèi)9個個開發(fā)地塊與核心區(qū)外開發(fā)地塊與核心區(qū)外8個個安置地塊相對應(yīng)的模式整體打包安置地塊相對應(yīng)的模式整體打包。 2 2、市場基本情況市場基本情況 漢正街現(xiàn)有漢正街現(xiàn)有69個市場個市場,經(jīng)營服裝針織、布匹輔料、皮具箱包、鞋帽,經(jīng)營服裝針織

13、、布匹輔料、皮具箱包、鞋帽 制品、家用電器、副食品、工藝禮品、文體用品、日用小商品、塑料制品、家用電器、副食品、工藝禮品、文體用品、日用小商品、塑料 制品、兒童玩具、床上用品、日化用品等制品、兒童玩具、床上用品、日化用品等12大類商品。大類商品。 改造區(qū)域內(nèi)需要搬遷服裝輔料、鞋帽制品、副食品和塑料制品改造區(qū)域內(nèi)需要搬遷服裝輔料、鞋帽制品、副食品和塑料制品4大大 類類23個市場個市場,市場搬遷總面積達(dá),市場搬遷總面積達(dá)55.6萬平方米。其中:萬平方米。其中: l 服裝輔料市場服裝輔料市場12個,個,39萬方;萬方; l 鞋帽制品市場鞋帽制品市場3個,個,6萬方;萬方; l 副食品市場副食品市場7

14、個,個,10.1萬方;萬方; l 塑料制品市場塑料制品市場1個,個,0.5萬方。萬方。 一、項目背景資料一、項目背景資料 3 3、客運、物流企業(yè)情況客運、物流企業(yè)情況 漢正街區(qū)域內(nèi)物流企業(yè)漢正街區(qū)域內(nèi)物流企業(yè)304304戶(其中有工商營業(yè)執(zhí)照戶(其中有工商營業(yè)執(zhí)照218218戶,無工商營戶,無工商營 業(yè)執(zhí)照業(yè)執(zhí)照8686戶);客運站點戶);客運站點2 2個(其中二級站點個(其中二級站點1 1個,三級站點個,三級站點1 1個)。個)。 一、項目背景資料一、項目背景資料 4 4、改造區(qū)域內(nèi)企業(yè)基本情況改造區(qū)域內(nèi)企業(yè)基本情況 企業(yè)企業(yè)8686家家,其中市屬,其中市屬4 4家、區(qū)屬家、區(qū)屬7373家、

15、私企家、私企8 8家、外區(qū)企業(yè)家、外區(qū)企業(yè)1 1家。目前家。目前 仍有仍有1818家區(qū)屬企業(yè)未改制家區(qū)屬企業(yè)未改制,其資產(chǎn)總額,其資產(chǎn)總額3670.83670.8萬元;總負(fù)債萬元;總負(fù)債4718.54718.5萬萬 元(其中金融機(jī)構(gòu)貸款元(其中金融機(jī)構(gòu)貸款2319.42319.4萬元,含本金萬元,含本金879.82879.82萬元,利息萬元,利息1313.61313.6 萬元),萬元),凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)-1047.7-1047.7萬元萬元,企業(yè)欠社保,企業(yè)欠社保563.75563.75萬元,未交稅金萬元,未交稅金 235.37235.37萬元,企業(yè)欠職工醫(yī)藥費、生活費、工資福利等萬元,企業(yè)欠職工醫(yī)

16、藥費、生活費、工資福利等16001600萬元。萬元。 1818家未改制企業(yè)土地面積共約家未改制企業(yè)土地面積共約9237.869237.86,房產(chǎn)面積,房產(chǎn)面積23307.5323307.53平方米,平方米, 在職員工人數(shù)在職員工人數(shù)854854人,總工齡人,總工齡25622562年,經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償總額年,經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償總額38433843萬元,離退萬元,離退 休人員總?cè)藬?shù)休人員總?cè)藬?shù)13381338人,其中離休人,其中離休9595人,退休人,退休13191319人。人。 一、項目背景資料一、項目背景資料 5 5、片區(qū)道路情況片區(qū)道路情況 由于歷史原因,漢正街區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施十分薄弱,欠帳較多,片區(qū)道由于歷史

17、原因,漢正街區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施十分薄弱,欠帳較多,片區(qū)道 路陳舊,破損較嚴(yán)重,漢正街、長堤街、大夾街等路陳舊,破損較嚴(yán)重,漢正街、長堤街、大夾街等1414條道路尚未按規(guī)條道路尚未按規(guī) 劃形成劃形成,嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量。,嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量。 一、項目背景資料一、項目背景資料 二、甲方實施方案二、甲方實施方案 1 1、區(qū)域內(nèi)拆遷量、區(qū)域內(nèi)拆遷量 剔除已完成交易、正實施拆遷的長江食品片、三特片項目后,需征收剔除已完成交易、正實施拆遷的長江食品片、三特片項目后,需征收: p住宅面積住宅面積106106萬平方米萬平方米(1563315633戶戶): n4545平方米以下平方米以下76587658戶戶

18、n4545平方米以上平方米以上8585平方米以下平方米以下55355535戶戶 n8585平方米以上平方米以上24402440戶戶 p非住宅面積非住宅面積5555萬平方米萬平方米(30283028戶戶)。 2 2、投資測算、投資測算 表:包內(nèi)項目表:包內(nèi)項目9 9片區(qū)投資測算片區(qū)投資測算 序號序號地塊名稱地塊名稱 用地面積用地面積 (畝)(畝) 拆遷面積拆遷面積 (萬)(萬) 拆遷戶數(shù)拆遷戶數(shù) 擬建面積擬建面積 (萬)(萬) 拆遷資金(億元)拆遷資金(億元) 1漢正街東片漢正街東片282.243555182.00 86.07 2 銀豐片銀豐片77.415.7296827.20 22.96 新安

19、片新安片7711.89171324.96 21.92 3九如片九如片509.314879.35 13.68 4 寶善片寶善片11824.8292743.32 52.17 紅燕片紅燕片7011.34171025.60 21.54 5石碼正巷石碼正巷38.86.5771012.939.83 6工業(yè)學(xué)院片工業(yè)學(xué)院片12317.08118041.17 25.78 7躍進(jìn)片躍進(jìn)片8818.5197629.30 37.13 8 三特三特454.882015 竹牌片竹牌片17.72.84396.493.47 9長江食品廠長江食品廠9823250622 小計小計1085.1188.821987339.3229

20、4.55 二、甲方實施方案二、甲方實施方案 2 2、投資測算、投資測算 序號序號地塊名稱地塊名稱 用地面積用地面積 (畝)(畝) 拆遷面積拆遷面積 (萬)(萬) 拆遷戶數(shù)拆遷戶數(shù) 擬建面積擬建面積 (萬)(萬) 拆遷資金(億元)拆遷資金(億元) 1站鄰街片站鄰街片29.13.959.73.25 2玉帶一村片玉帶一村片528.969.595.52 3弘玉二期弘玉二期22.1873.00 4硚口路片硚口路片548.5970189.26 5皮子街片皮子街片2003658.722.17 6寶康片寶康片263.89.543.13 7一職教東區(qū)片一職教東區(qū)片21.41.65.941.49 8利濟(jì)電子商場片

21、利濟(jì)電子商場片58.63.5635819.548.68 小計小計463.28 66.37 1328138.01 56.50 表:包外項目表:包外項目8 8片區(qū)投資測算片區(qū)投資測算 二、甲方實施方案二、甲方實施方案 3 3、安置補(bǔ)償方案、安置補(bǔ)償方案 需安置對象分類需安置對象分類安置方案安置方案被安置區(qū)域被安置區(qū)域 市場市場 (55.6萬萬 平方米)平方米) 非住宅面積非住宅面積55萬平方萬平方 米米3028戶戶 l采取全貨幣補(bǔ)償方式安采取全貨幣補(bǔ)償方式安 置一批置一批 l市場異地還建安置一批市場異地還建安置一批 l企業(yè)改制分流一批。結(jié)企業(yè)改制分流一批。結(jié) 合國有、集體企業(yè)的改合國有、集體企業(yè)的

22、改 制工作,收購儲備一批制工作,收購儲備一批 l漢口北市場漢口北市場 住宅住宅20% (21.18萬萬 方平方米)方平方米) 85平方米以上平方米以上 2440戶戶 l產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換 l就地安置就地安置(用于漢正街用于漢正街 東片約東片約40%住宅的對口住宅的對口 安置安置) l紅燕片規(guī)劃建設(shè)安置房紅燕片規(guī)劃建設(shè)安置房15.5萬平方米,萬平方米,1720 戶戶 l竹牌片規(guī)劃建設(shè)安置房竹牌片規(guī)劃建設(shè)安置房6.5萬平方米,萬平方米,720戶戶) 住宅住宅30% (約(約32萬萬 平方米)平方米) 45平方米以下平方米以下 7658戶戶 l貨幣貨幣安置安置 l異地還建異地還建 l需要在全市范圍內(nèi)調(diào)

23、劑經(jīng)濟(jì)適用房等保障性房需要在全市范圍內(nèi)調(diào)劑經(jīng)濟(jì)適用房等保障性房 源源8000套套 住宅住宅50% (約(約53萬萬 平方米)平方米) 45平方米以上平方米以上85平平 方米以下方米以下5535戶戶 l區(qū)外區(qū)外8片區(qū)片區(qū)限價房就近限價房就近 安置安置 l在漢正街區(qū)域周邊選取站鄰街片、寶康片、玉在漢正街區(qū)域周邊選取站鄰街片、寶康片、玉 帶一村片、弘玉二期、硚口路片、皮子街片、帶一村片、弘玉二期、硚口路片、皮子街片、 一職教東片、利濟(jì)電子市場片等一職教東片、利濟(jì)電子市場片等8片共計片共計463畝畝 的項目的項目 l8片區(qū)片區(qū)用于與漢正街區(qū)域改造打包,平衡項目用于與漢正街區(qū)域改造打包,平衡項目 資金,

24、共可提供約資金,共可提供約83萬平方米、萬平方米、10850套套安置安置 房源房源 表:包內(nèi)項目表:包內(nèi)項目9 9片區(qū)安置補(bǔ)償方案片區(qū)安置補(bǔ)償方案 二、甲方實施方案二、甲方實施方案 1 1、總體原則、總體原則 三、甲方進(jìn)度計劃三、甲方進(jìn)度計劃 l還建先行還建先行 l順序推進(jìn)順序推進(jìn) l滾動實施滾動實施 2 2、“四同步四同步”原則原則 l同步征收同步征收 l同步規(guī)劃同步規(guī)劃 l同步設(shè)計同步設(shè)計 l同步審核同步審核 3 3、開發(fā)時序、開發(fā)時序 三、甲方進(jìn)度計劃三、甲方進(jìn)度計劃 漢正街項目計劃漢正街項目計劃實施兩年半時間實施兩年半時間。以下方案可根據(jù)開發(fā)地塊與安置地。以下方案可根據(jù)開發(fā)地塊與安置地

25、 塊相對應(yīng)的方式同步推進(jìn)實施。塊相對應(yīng)的方式同步推進(jìn)實施。 序號序號片區(qū)片區(qū)開發(fā)時序開發(fā)時序備注備注 1弘玉二期弘玉二期2011年年6月份前供地月份前供地為竹牌巷、紅燕片提供為竹牌巷、紅燕片提供900套安置房源套安置房源 2竹牌巷片、紅燕片竹牌巷片、紅燕片 同步推動該地塊房屋征收工作,同步推動該地塊房屋征收工作, 爭取爭取2011年年底供地年年底供地 新增限價安置商品房新增限價安置商品房22萬平方米,提供安置房萬平方米,提供安置房 約約2440套,用于漢正街東片約套,用于漢正街東片約40%住宅的對住宅的對 口安置口安置 3長江食品廠片、三特片長江食品廠片、三特片 力爭力爭2011年內(nèi)完成拆遷,

26、年內(nèi)完成拆遷, 2012年上半年供地年上半年供地 如何解決安置問題待調(diào)研落實如何解決安置問題待調(diào)研落實 4 皮子街片、硚口路片、寶皮子街片、硚口路片、寶 康片、站鄰街片、玉帶一康片、站鄰街片、玉帶一 村片村片 力爭力爭2011年年6月份啟動征收月份啟動征收 工作,年內(nèi)完成征收和規(guī)劃。工作,年內(nèi)完成征收和規(guī)劃。 2012年上半年供地年上半年供地以帶設(shè)計以帶設(shè)計 方案方式實現(xiàn)掛牌供地方案方式實現(xiàn)掛牌供地 上述項目除對接一職教東片、利濟(jì)電子市場片上述項目除對接一職教東片、利濟(jì)電子市場片 的安置以外,預(yù)計還可提供約的安置以外,預(yù)計還可提供約50萬平方米、萬平方米、 6400套安置房用于漢正街東片、銀豐

27、新安片套安置房用于漢正街東片、銀豐新安片 等商業(yè)開發(fā)地塊的就近安置等商業(yè)開發(fā)地塊的就近安置 5 一職教東片、利濟(jì)電子市一職教東片、利濟(jì)電子市 場片場片 與皮子街片等安置房項目對接,與皮子街片等安置房項目對接, 完成地塊整理,完成地塊整理,2012年年底年年底 供地供地 建設(shè)限價安置商品房,對漢正街東片、銀豐新建設(shè)限價安置商品房,對漢正街東片、銀豐新 安片、寶善片、九如片、工業(yè)學(xué)院片、躍進(jìn)片安片、寶善片、九如片、工業(yè)學(xué)院片、躍進(jìn)片 等商業(yè)開發(fā)地塊提供約等商業(yè)開發(fā)地塊提供約32萬平方米、萬平方米、3550套套 安置房源安置房源 6 石碼正巷片、銀豐片、新石碼正巷片、銀豐片、新 安片、躍進(jìn)片、寶善片

28、、安片、躍進(jìn)片、寶善片、 九如片、工業(yè)學(xué)院片九如片、工業(yè)學(xué)院片 2013年供地年供地 力爭力爭2011年內(nèi)啟動征收,年內(nèi)啟動征收,2012年完成征收補(bǔ)年完成征收補(bǔ) 償償 4 4、開發(fā)區(qū)片與安置區(qū)片對應(yīng)關(guān)系、開發(fā)區(qū)片與安置區(qū)片對應(yīng)關(guān)系 三、甲方進(jìn)度計劃三、甲方進(jìn)度計劃 2 2 2 2 1 1 2 2 2 22 2 3 3 3 3 0 0 0 0 1 1 1 1 2 2、3 3 3 3 2 2、3 3 3 3 2 2、3 3 3 3 3 3 3 3 安置片區(qū)安置片區(qū)開發(fā)區(qū)片開發(fā)區(qū)片 弘玉二期弘玉二期竹牌巷片、紅燕片竹牌巷片、紅燕片 竹牌巷片、紅燕片竹牌巷片、紅燕片漢正街東片漢正街東片 ?長江食品廠

29、片、三特片長江食品廠片、三特片 皮子街片、硚口路片、寶康片、皮子街片、硚口路片、寶康片、 站鄰街片、玉帶一村片站鄰街片、玉帶一村片 漢正街東片、銀豐片、新安片漢正街東片、銀豐片、新安片 皮子街片皮子街片一職教東片、利濟(jì)電子市場片一職教東片、利濟(jì)電子市場片 一職教東片、利濟(jì)電子市場片一職教東片、利濟(jì)電子市場片 漢正街東片、銀豐片漢正街東片、銀豐片、新安片新安片、寶善寶善 片、九如片、工業(yè)學(xué)院片、躍進(jìn)片片、九如片、工業(yè)學(xué)院片、躍進(jìn)片 四、甲方存在問題四、甲方存在問題 1、征收資金籌措問題、征收資金籌措問題 n受國家宏觀調(diào)控的影響,金融形勢異常嚴(yán)峻,目前融資成本高受國家宏觀調(diào)控的影響,金融形勢異常嚴(yán)

30、峻,目前融資成本高 、融資渠道窄、政策支持弱,難以籌集漢正街整體搬遷改造巨額、融資渠道窄、政策支持弱,難以籌集漢正街整體搬遷改造巨額 資金。資金。 2、市場搬遷的問題、市場搬遷的問題 n市場容量需要滿足漢正街市場市場容量需要滿足漢正街市場1:2的比例整體平移的需求;的比例整體平移的需求; n市場和限價商品房銷售價格需要作相應(yīng)控制。建議市場銷售價市場和限價商品房銷售價格需要作相應(yīng)控制。建議市場銷售價 不高于不高于10000元元/,商品房售價不高于商品房售價不高于4500元元/。 3、保障性安置房的問題、保障性安置房的問題 n由于漢正街改造范圍內(nèi)現(xiàn)有約由于漢正街改造范圍內(nèi)現(xiàn)有約8000戶小戶型住宅

31、,需在全市范戶小戶型住宅,需在全市范 圍內(nèi)調(diào)劑安排不低于圍內(nèi)調(diào)劑安排不低于8000套保障性住房用于漢正街改造安置。套保障性住房用于漢正街改造安置。 四、甲方存在問題四、甲方存在問題 4、企業(yè)改制的資金問題、企業(yè)改制的資金問題 n針對需改制企業(yè)實際情況,結(jié)合漢正街的整體改造,力爭針對需改制企業(yè)實際情況,結(jié)合漢正街的整體改造,力爭 在今年內(nèi)完成企業(yè)的改制工作,改制所需資金由企業(yè)現(xiàn)有資在今年內(nèi)完成企業(yè)的改制工作,改制所需資金由企業(yè)現(xiàn)有資 產(chǎn)變現(xiàn)籌集,不足部分建議由相關(guān)債權(quán)金融機(jī)構(gòu)減免部分貸產(chǎn)變現(xiàn)籌集,不足部分建議由相關(guān)債權(quán)金融機(jī)構(gòu)減免部分貸 款本息解決。款本息解決。 5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的問題、基礎(chǔ)設(shè)施

32、建設(shè)的問題 n待建設(shè)、水務(wù)、園林、民防等部門提出綜合意見材料。待建設(shè)、水務(wù)、園林、民防等部門提出綜合意見材料。 五、甲方待落實政策五、甲方待落實政策 1、關(guān)于規(guī)劃定位關(guān)于規(guī)劃定位 n圍繞武漢建設(shè)國家中心城市和現(xiàn)代化國際性城市的戰(zhàn)略目標(biāo),對圍繞武漢建設(shè)國家中心城市和現(xiàn)代化國際性城市的戰(zhàn)略目標(biāo),對 漢正街地區(qū)進(jìn)行高水平的重新定位、整體規(guī)劃、徹底改造,建設(shè)輻漢正街地區(qū)進(jìn)行高水平的重新定位、整體規(guī)劃、徹底改造,建設(shè)輻 射中部地區(qū)的射中部地區(qū)的國際濱江商務(wù)旅游區(qū)國際濱江商務(wù)旅游區(qū)。 n優(yōu)化地下空間規(guī)劃。通過市級地下空間規(guī)劃的調(diào)整,優(yōu)化地下空間規(guī)劃。通過市級地下空間規(guī)劃的調(diào)整,提高漢正街提高漢正街 地區(qū)地

33、下空間開發(fā)利用的強(qiáng)度地區(qū)地下空間開發(fā)利用的強(qiáng)度,促進(jìn)各項目地下空間之間、尤其是,促進(jìn)各項目地下空間之間、尤其是 與地鐵站點的互聯(lián)互通,緩解地面交通組織的壓力,拓展產(chǎn)業(yè)立體與地鐵站點的互聯(lián)互通,緩解地面交通組織的壓力,拓展產(chǎn)業(yè)立體 布局的空間。布局的空間。 五、甲方待落實政策五、甲方待落實政策 2、關(guān)于市場搬遷關(guān)于市場搬遷 n明確搬遷承接主體。目前,黃陂區(qū)基礎(chǔ)條件較好、環(huán)境相對成熟明確搬遷承接主體。目前,黃陂區(qū)基礎(chǔ)條件較好、環(huán)境相對成熟 ,基本符合承接漢正街搬遷市場的要求,為此,明確黃陂區(qū)作為漢,基本符合承接漢正街搬遷市場的要求,為此,明確黃陂區(qū)作為漢 正街市場搬遷的主要承接區(qū)域,由該區(qū)與硚口、

34、江漢兩區(qū)深度對接正街市場搬遷的主要承接區(qū)域,由該區(qū)與硚口、江漢兩區(qū)深度對接 后,進(jìn)一步細(xì)化深化具體承接方案,迅速啟動各項對接工作。漢正后,進(jìn)一步細(xì)化深化具體承接方案,迅速啟動各項對接工作。漢正 街市場的整體搬遷將帶動漢口北市場的業(yè)態(tài)更新,同時在周邊形成街市場的整體搬遷將帶動漢口北市場的業(yè)態(tài)更新,同時在周邊形成 配套加工業(yè)園區(qū),促進(jìn)黃陂區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級、帶來區(qū)級財力的配套加工業(yè)園區(qū),促進(jìn)黃陂區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級、帶來區(qū)級財力的 增長。增長。 n強(qiáng)化承接相關(guān)政策。黃陂區(qū)制定針對性較強(qiáng)的承接方案,重點明強(qiáng)化承接相關(guān)政策。黃陂區(qū)制定針對性較強(qiáng)的承接方案,重點明 確對漢正街整體搬遷的大中型專業(yè)市場、組團(tuán)

35、外遷的同業(yè)經(jīng)營戶的確對漢正街整體搬遷的大中型專業(yè)市場、組團(tuán)外遷的同業(yè)經(jīng)營戶的 優(yōu)惠政策,明確:安置上確保有限價市場、倉儲物流用房和優(yōu)惠商優(yōu)惠政策,明確:安置上確保有限價市場、倉儲物流用房和優(yōu)惠商 品房足量供應(yīng);招商上確保有租金和物業(yè)管理費減免等方面的具體品房足量供應(yīng);招商上確保有租金和物業(yè)管理費減免等方面的具體 政策。政策。 五、甲方待落實政策五、甲方待落實政策 3、關(guān)于項目實施關(guān)于項目實施 n遵循遵循“還建先行、順序推進(jìn)、滾動實施還建先行、順序推進(jìn)、滾動實施”的原則,的原則,采取漢正街核采取漢正街核 心區(qū)內(nèi)開發(fā)地塊與核心區(qū)外安置地塊相對應(yīng)的模式整體打包心區(qū)內(nèi)開發(fā)地塊與核心區(qū)外安置地塊相對應(yīng)的

36、模式整體打包,即選,即選 取漢正街核心區(qū)內(nèi)取漢正街核心區(qū)內(nèi)9片開發(fā)地塊和核心區(qū)域外片開發(fā)地塊和核心區(qū)域外8片安置地塊,以整體片安置地塊,以整體 打包的形式實施改造,形成打包的形式實施改造,形成“9+8”地塊整體模式,通過建筑總量平地塊整體模式,通過建筑總量平 衡達(dá)到漢正街整體改造的目的。衡達(dá)到漢正街整體改造的目的。 n按照漢正街總體規(guī)劃定位和資金平衡需要,合理確定開發(fā)地塊和按照漢正街總體規(guī)劃定位和資金平衡需要,合理確定開發(fā)地塊和 安置地塊的用地條件安置地塊的用地條件; n對配套漢正街改造的對配套漢正街改造的安置地塊,采用安置地塊,采用“區(qū)級審批、市級備案區(qū)級審批、市級備案”的的 方式方式,加快

37、審批推進(jìn)速度;此外,加快審批推進(jìn)速度;此外,同意從全市其他區(qū)域調(diào)劑安置房同意從全市其他區(qū)域調(diào)劑安置房 源源8000套,優(yōu)先滿足漢正街地區(qū)外遷安置的需求套,優(yōu)先滿足漢正街地區(qū)外遷安置的需求。 n對重要節(jié)點地塊,采取帶方案掛牌或招標(biāo)方式供地對重要節(jié)點地塊,采取帶方案掛牌或招標(biāo)方式供地。 五、甲方待落實政策五、甲方待落實政策 3、關(guān)于項目實施關(guān)于項目實施 n支持企業(yè)參與土地一級整理。制定政策鼓勵有實力的社會企業(yè)參支持企業(yè)參與土地一級整理。制定政策鼓勵有實力的社會企業(yè)參 與漢正街土地一級整理,明確:與漢正街土地一級整理,明確:企業(yè)參與整理的財務(wù)成本高出銀行企業(yè)參與整理的財務(wù)成本高出銀行 同期貸款利息的

38、部分計入土地儲備成本同期貸款利息的部分計入土地儲備成本;整理地塊在土地交易過程整理地塊在土地交易過程 中所產(chǎn)生的溢價部分按一定比例分享中所產(chǎn)生的溢價部分按一定比例分享;對整理過程中同步建成的基對整理過程中同步建成的基 礎(chǔ)設(shè)施,按決算成本礎(chǔ)設(shè)施,按決算成本8%的利潤率予以認(rèn)定,并計入土地整理成本的利潤率予以認(rèn)定,并計入土地整理成本。 五、甲方待落實政策五、甲方待落實政策 4、關(guān)于改造融資關(guān)于改造融資 n盡快制定市政府關(guān)于漢正街整體搬遷改造的政策性支持文件;盡快制定市政府關(guān)于漢正街整體搬遷改造的政策性支持文件; n賦予硚口區(qū)融資平臺市級融資平臺相應(yīng)政策待遇和一級土地開發(fā)賦予硚口區(qū)融資平臺市級融資平臺相應(yīng)政策待遇和一級土地開發(fā) 資格;資格; 5、關(guān)于企業(yè)改制關(guān)于企業(yè)改制 n這次改制的這次改制的18家集體企業(yè)大多數(shù)是創(chuàng)建在五至六十年代,歷史債家集體企業(yè)大多數(shù)是創(chuàng)建在五至六十年代,歷史債 務(wù)大,包袱重,其中有務(wù)大,包袱重,其中有8家企業(yè)兩證抵押到銀行或資產(chǎn)經(jīng)營公司,請家企業(yè)兩證抵押到銀行

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