水岸天際裙樓商業(yè)街招商方案61p

1、福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 水岸天際裙樓商業(yè)街招商方案 2011.03 2011.03 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 市場分析市場分析 項目定位項目定位 目錄目錄 項目概況項目概況 對手分析對手分析 招商策略招商策略 1.1 雨花區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 商圈領(lǐng)舞商圈領(lǐng)舞 財涌雨花財涌雨花 “湖南市場在長沙，長沙商業(yè)看雨花” ，這是廣大客商的心里話，更是 雨花區(qū)商業(yè)發(fā)展和商業(yè)繁榮的有力見證。雨花區(qū)的發(fā)展史也是一部商業(yè)繁 榮史，商業(yè)的發(fā)展迅速，極大地繁榮了經(jīng)濟，豐富了人民生活，消費能力 不斷提升，有效擴大了市場空間。 商業(yè)發(fā)展為“實力雨花，活力雨花，魅力雨花”添上了濃墨重

2、彩筆畫，描 繪了中部地區(qū)率先發(fā)展的現(xiàn)代化經(jīng)濟強區(qū)的美好藍(lán)圖。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 一、商賈云集，增強輻射能力，促進經(jīng)濟發(fā)展 雨花區(qū)商業(yè)的逐步繁榮，相繼打造了一批商業(yè)巨子。2005年末營業(yè)收入過億 元單位近30家，通程集團、家潤多、友誼商城等老商業(yè)單位英姿不減； 步步高、全洲醫(yī)藥等民營企業(yè)茁壯成長； 沃爾瑪、新一佳、國美電器等國際國內(nèi)知名商業(yè)巨頭紛紛搶灘； 本田雨花店、鵬馳等汽車4s店如雨后春筍般涌現(xiàn)； 知名品牌商業(yè)紛紛為雨花區(qū)商業(yè)發(fā)展注入了強大活力。 二、商業(yè)布局日趨合理，商業(yè)業(yè)態(tài)多元化發(fā)展 隨著人們生活水平提高，超市、百

3、貨、商場、4s店等全面興起，消費不斷擴 大，業(yè)態(tài)多元化發(fā)展，雨花區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)已是百花齊放，超級市場、連鎖經(jīng)營、專 賣店、便利店等紛紛出現(xiàn)。 現(xiàn)已形成以百貨商城和超級市場為骨架、各種專賣為補充、連鎖和便利店為 基石的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 三、優(yōu)勢突出，特色明顯，商業(yè)發(fā)展前景廣闊三、優(yōu)勢突出，特色明顯，商業(yè)發(fā)展前景廣闊 長沙商業(yè)競爭力在全國同類城市中一直排名靠前，2010年排名16位，相比去09 年28位上升12個名次，力壓大武漢。雨花區(qū)通過十多年的快速發(fā)展，已成為長沙 商業(yè)重地，商圈集聚，優(yōu)勢突出，商業(yè)強區(qū)地位逐漸形成。 雨花區(qū)各類大小市場林立，地區(qū)輻射和影響力

4、突出，商品齊全，熱點紛呈，新 興消費生機無限。 四、商業(yè)發(fā)展的良好機遇四、商業(yè)發(fā)展的良好機遇 雨花區(qū)在長沙市內(nèi)五區(qū)輻射能力有一定優(yōu)勢，一是雨花區(qū)地處以長株潭為中心 的“3+5”城市群建設(shè)前沿地帶，具有一定位置優(yōu)勢；雨花區(qū)市場發(fā)展基礎(chǔ)較好， 在中部及中南地區(qū)形成了一定影響力；加上武廣客運站及城市輕軌站落戶雨花區(qū)， 其交通樞紐作用大大加強，極大地增強了雨花區(qū)的輻射能力。 因此，雨花區(qū)輻射能力未來還有較大上升空間，為提高商業(yè)流通和輻射能力 提供了平臺。隨著雨花區(qū)大規(guī)模城市建設(shè)的率先完成，政府即將加快現(xiàn)代物流業(yè) 等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和完整，產(chǎn)業(yè)集群的培育和發(fā)展，將為雨花區(qū) 商業(yè)發(fā)展提供廣闊空

5、間，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的對接和融合，起到帶動和促進作用。 雨花區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃 商業(yè)體系規(guī)劃： 3個區(qū)域性商業(yè)中心即東塘商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心和黎托商業(yè)中心；7個社 區(qū)級商業(yè)中心； 構(gòu)建3條特色商業(yè)街： 大都市地下商業(yè)街、萬家麗路汽車展示街、鴻銘商業(yè)街； 大型批發(fā)市場規(guī)劃： 共規(guī)劃大型批發(fā)市場15處，經(jīng)營內(nèi)容以汽車配件、機電、食品、蔬菜、圖書 音像、農(nóng)資產(chǎn)品為主； 主要零售業(yè)態(tài)建設(shè)規(guī)劃為： 大型購物中心2座、百貨商場5處、倉儲式商場1處、大型綜合超市12個、超市 若干、專業(yè)商場32處、專賣店若干、便利店若干、生鮮超市50個； 物流配送中心規(guī)劃： 雨花區(qū)規(guī)劃專業(yè)物流區(qū)，即長株潭專業(yè)物流區(qū)，占地1.6平

6、方公里。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 1.2 湘府東路紅星商圈發(fā)展現(xiàn)狀 紅星商圈紅星商圈 刷新湖湘商業(yè)地理刷新湖湘商業(yè)地理 紅星商圈正在捕捉長株潭一體化、省府南遷的機遇，隨著路網(wǎng)的暢達，基紅星商圈正在捕捉長株潭一體化、省府南遷的機遇，隨著路網(wǎng)的暢達，基 礎(chǔ)設(shè)施的完善，周邊人氣的聚合，一個以產(chǎn)業(yè)與流通為主導(dǎo)，內(nèi)供與外向礎(chǔ)設(shè)施的完善，周邊人氣的聚合，一個以產(chǎn)業(yè)與流通為主導(dǎo)，內(nèi)供與外向 結(jié)合，財富與人才齊聚的復(fù)合型現(xiàn)代商圈結(jié)合，財富與人才齊聚的復(fù)合型現(xiàn)代商圈“紅星商圈紅星商圈”以銳不可擋之以銳不可擋之 勢迅速崛起長沙城南，成為長株潭第一

7、商圈。勢迅速崛起長沙城南，成為長株潭第一商圈。 商圈內(nèi)約商圈內(nèi)約2020萬的湖南國際汽車城、萬的湖南國際汽車城、1212萬平方米的標(biāo)志長沙商務(wù)中心、長萬平方米的標(biāo)志長沙商務(wù)中心、長 沙奧林匹克花園約沙奧林匹克花園約6 6萬的購物公園、萬的購物公園、 總建筑面積約總建筑面積約50005000的托斯卡納商的托斯卡納商 業(yè)廣場業(yè)廣場近百萬平方米的紅星商業(yè)巨艦已轟然開動。近百萬平方米的紅星商業(yè)巨艦已轟然開動。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 市場分析市場分析 項目定位項目定位 項目概況項目概況 對手分析對手分析 招商策略招商策略 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 1.1 托斯

8、卡納商業(yè)廣場信息 托斯卡納商業(yè)廣場，總建筑面積約5000，是一個定位于“符合商品和服務(wù)的高檔 次，滿足目標(biāo)群體的消費需求”，集生活、美食、購物、休閑等主題為一體的大型 高端商業(yè)街區(qū)。 街內(nèi)商鋪獨立臨街，商鋪之間可自由分合，以280大型生活超市和982 m中西美食 廣場為核心業(yè)態(tài)，娛樂休閑吧、生活服務(wù)商店、前期居住配套商店等為輔助業(yè)態(tài)，以 服務(wù)托斯卡納社區(qū)及周邊傳統(tǒng)高檔住宅社區(qū)為宗旨，并與托斯卡納成熟的意大利風(fēng)情 社區(qū)氛圍融為一體，形成一個豐富、多元、高檔的商業(yè)投資環(huán)境和居民生活環(huán)境。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 1.2 1.2 標(biāo)志標(biāo)志長沙商務(wù)中心長沙商務(wù)中心 標(biāo)志長沙商務(wù)中

9、心是一座集商務(wù)辦公、商業(yè)、金融、賓館、公寓為一體的新 型城市cbd商務(wù)中心，標(biāo)志廣場由一棟16層五星級賓館和辦公樓綜合體（a座）、 一棟3層商業(yè)樓（b座）、一棟18層公寓（c座）以及一棟18層辦公樓（d座）組成， 總用地面積為 30015，總建筑面積為82559。 它采取目前國際上先進的一種商業(yè)模式“豪布斯卡”概念是hotel（酒 店）、office（辦公樓）、parking（停車場）、shopping（購物）、 convention（集會）、artment（公寓），即擁有現(xiàn)代化、多功能、綜合性等 特征的商業(yè)街區(qū)，包含了酒店、辦公樓、停車場、購物空間、娛樂空間、公寓等 多項商業(yè)組合的開發(fā)模式。

10、 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 1.3 奧林匹克花園湘天廣場 長沙奧林匹克花園“商業(yè)航母”湘天置業(yè)廣場，項目定位奧林匹 克城市綜合體購物中心，打造長株潭地區(qū)首家集合購物、休閑娛樂、餐飲、 奧林匹克文化運動中心、五星級酒店等多元功能為一體的奧林匹克文化體 驗式主題購物公園，業(yè)態(tài)經(jīng)營主要為主題百貨、廠商直營商店與購物街的 建設(shè)。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 綜上可見，紅星商圈領(lǐng)域已被各大龍頭商業(yè)快速占 領(lǐng)，自天心橫跨至雨花，從湘府中路延及東路地段，商 業(yè)業(yè)態(tài)層出不窮，市場趨勢發(fā)展難分勝算。 橫瞰宏觀大環(huán)境，區(qū)域的商業(yè)發(fā)展迅速；縱觀捕捉 競爭對手瞬息萬變的動態(tài)，對我

11、們的決策都是至關(guān)重要 的信息，我們將要選擇一條什么樣的路來走，是解決招 商的當(dāng)務(wù)之急！ 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 本案如何能在這艘百萬平方米商業(yè)巨艦上熠熠發(fā)光，閃耀屬 于它的輝芒？ 當(dāng)周圍充斥著集生活、美食、購物、休閑等主題為一體的大 型高端商業(yè)街區(qū)時，如何從傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)領(lǐng)域這一重圍突圍而出？ 答案只有一個：答案只有一個：走一條特色的，與眾不同的路！走一條特色的，與眾不同的路！ 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 市場分析市場分析 項目定位項目定位 項目概況項目概況 對手分析對手分析 招商策略招商策略 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 1.1 項目概況

12、 項目地處三市融城的核心央?yún)^(qū)，不僅享有省府、區(qū)府的配套利好，同時雙享優(yōu)項目地處三市融城的核心央?yún)^(qū)，不僅享有省府、區(qū)府的配套利好，同時雙享優(yōu) 越的自然景觀。緊鄰越的自然景觀。緊鄰140140公頃森林形成的天然氧吧公頃森林形成的天然氧吧天際嶺國家森林公園天際嶺國家森林公園; ;同時與長同時與長 沙的唯一的沙的唯一的200200米內(nèi)陸河風(fēng)光帶米內(nèi)陸河風(fēng)光帶圭塘河相伴。項目地處長沙高鐵片區(qū)內(nèi)兩條重要圭塘河相伴。項目地處長沙高鐵片區(qū)內(nèi)兩條重要 道路之一的湘府東路，隨著湘府東路的通車，高鐵片區(qū)內(nèi)道路之一的湘府東路，隨著湘府東路的通車，高鐵片區(qū)內(nèi)“四橫兩縱一軸一環(huán)四橫兩縱一軸一環(huán)”道道 路方格網(wǎng)體系中最重要

13、的一路方格網(wǎng)體系中最重要的一“橫橫”將勾畫圓滿，由京廣高鐵、滬昆高鐵進出長沙將將勾畫圓滿，由京廣高鐵、滬昆高鐵進出長沙將 變得更為便捷。變得更為便捷。 圭塘河生態(tài)景觀效果圖 天際嶺國家森林公園 此外，項目還緊鄰位于湖南省森林植物園的文景高爾夫球此外，項目還緊鄰位于湖南省森林植物園的文景高爾夫球 場場場場, ,毗鄰鬧市毗鄰鬧市, ,曲徑通幽。曲徑通幽。 得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，加上無可比擬的外部條得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，加上無可比擬的外部條 件，把本項目打造成與之相匹配的高檔休閑商業(yè)有件，把本項目打造成與之相匹配的高檔休閑商業(yè)有 了可能。了可能。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 1f：主樓

14、主樓998平方米平方米 裙樓裙樓1225.88平方米平方米 2f：主樓主樓1394.58平方米平方米 裙樓裙樓1071.60平方米平方米 3f：主樓主樓1556.63平方米平方米 裙樓裙樓1045.23平方米平方米 本案商業(yè)裙樓共三層，1-3f的商業(yè)面積分別為2223.88、2466.19 、2601.86，是集倉儲、體驗、展示于一體、能滿足多方位需求的 多功能物業(yè)。 本案物業(yè)最大的特點在于一站式功能齊全，適合本案物業(yè)最大的特點在于一站式功能齊全，適合 投入運作于頗具規(guī)模的大型陳列、展示類消費行業(yè)投入運作于頗具規(guī)模的大型陳列、展示類消費行業(yè)。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 從項

15、目概況得知，本案1-3f的商業(yè)裙樓是集倉儲、體驗、展示于一體， 能滿足多方位需求、一站式功能齊全的物業(yè)，特別適合運作具有規(guī)模 性、專業(yè)性的消費市場。 項目1#棟商業(yè)裙樓的面積分別為2223.88、2466.19、2601.86，我 們建議將每層每間商鋪的入口取消，以層為單位，在一樓設(shè)立可直達 三樓的入口，形成一至三層的所有商鋪，統(tǒng)一從1f直接入口的設(shè)計。 1.2 規(guī)劃建議 劍有所指，如魚得水，方能意氣風(fēng)發(fā)！ 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 放眼星城的商業(yè)經(jīng)濟，建材、家居等市場已日趨成熟，相應(yīng)的市場份額也接近 飽和，尋找一條怎樣的出路決定了市場運作得以壯大的根本保證。 根據(jù)市調(diào)，本

16、案立足于打造一個全新的獨特、個性化的商業(yè)，結(jié)合項目集倉儲、 體驗、展示于一體的物業(yè)特色，將其做成一個專業(yè)性與規(guī)模性并重的特色主題 商業(yè)市場，前景遠(yuǎn)為可觀。 眾觀天下，我們發(fā)現(xiàn)：把項目打造成長沙最浪漫的、眾觀天下，我們發(fā)現(xiàn)：把項目打造成長沙最浪漫的、 最具潛力的紅酒消費街區(qū)是項目的必然使命。項目也有能最具潛力的紅酒消費街區(qū)是項目的必然使命。項目也有能 力、有實力承載起這個使命。力、有實力承載起這個使命。 中國即將成為第六大葡萄酒消費國中國即將成為第六大葡萄酒消費國 中國葡萄酒銷量從2005年到2009年翻了一番，并有望與2014年前再 增長一20%。 據(jù)葡萄酒及烈酒展覽會統(tǒng)計，2009年中國內(nèi)地

17、和香港地區(qū)共計消費 11.56億瓶葡萄酒，比2005年增加了104%。 該展覽會的統(tǒng)計指出，香港和中國內(nèi)地葡萄酒市場的規(guī)模將持續(xù)擴 大，到2014年市場總量將躍至全贈31.5%，達到60億美元。 一切數(shù)據(jù)表明：中國是一個巨大的紅酒消費市場，而且正在實現(xiàn)爆一切數(shù)據(jù)表明：中國是一個巨大的紅酒消費市場，而且正在實現(xiàn)爆 炸式的增長，同時也將改變?nèi)蛳M市場的結(jié)構(gòu)。炸式的增長，同時也將改變?nèi)蛳M市場的結(jié)構(gòu)。 1.3 紅酒市場環(huán)境分析 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 在多數(shù)人眼中，紅酒一直是浪漫、高貴的代名詞，如今更是平常百姓即可享受 到的生活高度。隨著生活品質(zhì)的日益提高，人們對紅酒的消費

18、需求逐漸增強。 近幾年，市面上的進口紅酒也越來越多。 2006年底，葡園紅酒坊現(xiàn)身長沙，兼售國產(chǎn)、進口紅酒； 2007年9月，艾華酒匯也隨之加入，專售進口紅酒。 然而，它們的存在似乎并不能滿足整個市場的需求。 2009年4月，中糧君頂入駐長沙，開啟其在長沙乃至全國的第一家酒坊。 長沙，走在內(nèi)地紅酒消費的最前沿長沙，走在內(nèi)地紅酒消費的最前沿 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 據(jù)了解，葡園紅酒坊所賣的進口紅酒有200多種，而君頂手筆更大，進口紅酒 的品種是葡園的兩倍以上，有來自16個不同國家的六七百多種進口紅酒，并且 價格選擇的余地也更大，既有50多塊錢的低端品牌，也有高達2萬多元的拉

19、菲 等高端品牌。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，長沙一年消費的酒類銷售額近72億，其中紅酒比例占到20%- 30%，而且進口紅酒的市場越來越大。據(jù)葡園相關(guān)人員介紹，自開業(yè)以來，所 引進的進口紅酒的數(shù)量每年以10%-20%的份額上升，其中法國紅酒最受紅酒 “粉絲”青睞，銷量占到近60%。 長沙市場份額近長沙市場份額近2020億億 長沙，走在內(nèi)地紅酒消費的最前沿長沙，走在內(nèi)地紅酒消費的最前沿 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 進口紅酒與張裕、長城等國產(chǎn)紅酒同時出現(xiàn)在專賣店，這之間的競爭是不言而喻的， 國內(nèi)紅酒市場也一度出現(xiàn)“狼來了”的威脅論。和進口紅酒相比，國產(chǎn)紅酒起步很晚。 法國、意大利、智利等國

20、有成百上千年的傳統(tǒng)，每個國家、每個莊園出產(chǎn)的酒風(fēng)格又 完全不一樣，它們的進入極大地豐富了國內(nèi)紅酒市場，消費者也會有更廣泛的選擇余 地。 放眼長沙，喜來登、皇冠、豪廷、小天鵝等國際化酒店營造的大都市氛圍，香格里拉、 希爾頓和美國溫德姆等亦將落戶長沙。它們給長沙帶來的不僅僅是一種象征，而是在 潛移默化中影響著這里的生活方式、消費品位。一種更現(xiàn)代、更時尚的品位標(biāo)準(zhǔn)隨之 建立，這對我們開拓、引導(dǎo)紅酒高端市場是非常有利的。 這個時候需要一股牽引力量出頭，整合資源、規(guī)劃行業(yè)、統(tǒng)一市場，無論是進口紅酒這個時候需要一股牽引力量出頭，整合資源、規(guī)劃行業(yè)、統(tǒng)一市場，無論是進口紅酒 還是國產(chǎn)紅酒，將其品牌競爭最小化

21、、行業(yè)利益最大化，在紅酒這片廣袤的市場上獲還是國產(chǎn)紅酒，將其品牌競爭最小化、行業(yè)利益最大化，在紅酒這片廣袤的市場上獲 得最終勝利。得最終勝利。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 1.4 紅酒消費者習(xí)慣 在現(xiàn)階段，個體消費是最主要的消費群體。 據(jù)了解，類似君頂華悅美酒薈這樣的酒坊都是通過最簡單的渠道直接與 經(jīng)銷商合作，減少了代理商、酒店進場等中間加價環(huán)節(jié)，所以在價格上 占很大的優(yōu)勢。 自08年以來，長沙已三次榮膺“中國最具幸福感城市”，居住在此，生 活的質(zhì)感與日俱增。長沙的消費意識也很超前，每逢過節(jié)日的時候，紅 酒銷量更會突飛猛漲，有買去送禮的也有請客的，送紅酒已經(jīng)成為一種 身份檔次

22、的體現(xiàn)。 經(jīng)調(diào)查，價格在150元之間的紅酒銷量最好。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 僅僅幾年前，長沙紅酒的銷售渠道還只有超市和酒店兩種。超市主打低 廉的國產(chǎn)紅酒；而在各大星級飯店、酒店，賣的就是“面子”，一瓶動 輒上千元。于是，紅酒市場逐漸演變成了兩種極端。 長沙地區(qū)現(xiàn)有的紅酒行，看重的就是這兩個極端的中間市場，但是相比 城市發(fā)展的速度對于紅酒市場的強大需求，這還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 紅酒行業(yè)是一個仍有巨大發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，無論是國產(chǎn)品牌還是進口品 牌，都吃不完這塊大蛋糕。有消息透露，中糧集團旗下的君頂酒業(yè)預(yù)計 近兩年在湖南開到10家左右，在全國開啟300家左右的紅酒直營店。 我們的使

23、命也就應(yīng)運而生我們的使命也就應(yīng)運而生 開拓打造一個獨一無二的、品質(zhì)與品位并重的專業(yè)開拓打造一個獨一無二的、品質(zhì)與品位并重的專業(yè)“紅酒紅酒 商業(yè)街商業(yè)街”，更是刻不容緩，長沙的紅酒市場即將迎來一個，更是刻不容緩，長沙的紅酒市場即將迎來一個 全新的消費格局！全新的消費格局！ 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 2.1 項目swot分析 優(yōu)勢（優(yōu)勢（s)s)劣勢（劣勢（w)w) 地處三市融城的核心央?yún)^(qū)，享有省府、 區(qū)府的配套利好 周邊均為大中型高檔社區(qū)，輻射20萬 人口，人氣旺盛 項目開發(fā)是全省乃至全國市場首例個 性化、規(guī)?；?、系統(tǒng)化的特色商業(yè)街 開發(fā)商公司資金實力雄厚，信譽良好 目前周邊

24、淡薄的商業(yè)氛圍，影響投資者 對片區(qū)商業(yè)的信心 項目定位高端，總價和價格必然偏高， 需用一定時間去引導(dǎo)客戶，讓其認(rèn)同 體量較小, 商業(yè)規(guī)劃的空間有限 機會（機會（o)o)威脅（威脅（t) t) 周邊居民陸續(xù)入住，消費力將逐步體 現(xiàn) 同類市場暫處于虛位階段，項目可填 補市場空白，競爭少，消費分流小，市 場前景遠(yuǎn)大 同等價位的比較，市區(qū)中心商業(yè)性價比 的直接威脅 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 分析總結(jié)：分析總結(jié)： 附近已有成熟的商業(yè)街區(qū)，地理位置最近威脅最大的托斯卡納商業(yè)廣場是集附近已有成熟的商業(yè)街區(qū)，地理位置最近威脅最大的托斯卡納商業(yè)廣場是集 生活、美食、購物、休閑等主題為一體的大

25、型商業(yè)街區(qū)，再加之項目本身體生活、美食、購物、休閑等主題為一體的大型商業(yè)街區(qū)，再加之項目本身體 量及結(jié)構(gòu)限制，局限業(yè)態(tài)的取向。通過針對紅酒市場的深入調(diào)查，與期望中量及結(jié)構(gòu)限制，局限業(yè)態(tài)的取向。通過針對紅酒市場的深入調(diào)查，與期望中 商業(yè)形態(tài)不謀而合，我們要做就做商業(yè)形態(tài)不謀而合，我們要做就做無可比肩的、前所未有的高端特色商業(yè)街無可比肩的、前所未有的高端特色商業(yè)街 區(qū)區(qū)，這也是目前最可行的出路！，這也是目前最可行的出路！ 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 世界上很多成功的商業(yè)項目如美國的第五大道、世界上很多成功的商業(yè)項目如美國的第五大道、faneuil hillfaneuil hill

26、、 倫敦的倫敦的convent gardenconvent garden等，都具備一些優(yōu)越的條件，如等，都具備一些優(yōu)越的條件，如核心的地核心的地 理位置理位置、高標(biāo)準(zhǔn)的定位高標(biāo)準(zhǔn)的定位、創(chuàng)新的設(shè)計理念創(chuàng)新的設(shè)計理念、強大的消費力支撐和強大的消費力支撐和 商業(yè)輻射商業(yè)輻射，水岸天際商業(yè)裙樓同樣具備這些條件，并且更加充滿，水岸天際商業(yè)裙樓同樣具備這些條件，并且更加充滿 活力和特色活力和特色。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 通過上述分析說明，本案的市場首例獨特性優(yōu)勢明顯，通過科學(xué)的市場 定位、合理的規(guī)劃設(shè)計揚長避短，并制定強有效的營銷策略，選擇恰當(dāng) 的入市時機，采用整合營銷傳播策略，

27、建立個性化的品牌形象，迅速建 立認(rèn)同感，同時運用熟練的售技巧和方式打動目標(biāo)客戶，促成招商，必 將確保項目做旺做強。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 市場分析市場分析 項目定位項目定位 項目概況項目概況 對手分析對手分析 招商策略招商策略 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 1.1 項目產(chǎn)品定位 基于對產(chǎn)品定位之開發(fā)模式思考，結(jié)合市場環(huán)境分析，本著 實現(xiàn)價值最大化、樹立品牌形象、營造市場亮點的原則，項 目的產(chǎn)品定位方向為： 集紅酒館藏、選購、品鑒、陳列于一體的宜居社區(qū)集紅酒館藏、選購、品鑒、陳列于一體的宜居社區(qū) 法蘭西波爾多風(fēng)情紅酒奢享商業(yè)街法蘭西波爾多風(fēng)情紅酒奢享商業(yè)街

28、 福鑫營銷福鑫營銷紅酒商業(yè)街招商方案紅酒商業(yè)街招商方案 深海魅影深海魅影醇醇 街街 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 法蘭西風(fēng)情紅酒商業(yè)街的建設(shè)，爭取成為市級紅酒消費中心， 搶占商業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營的制高點。項目具有長沙的唯一性、權(quán)威性 及不可復(fù)制性。建成以后將輻射長株潭三市1小時范圍居住人 群，成為長株潭地區(qū)最具特色的區(qū)域商業(yè)中心。 恢宏鉅制 奢華尊享 異國情調(diào) 不同凡響 法蘭西波爾多風(fēng)情紅酒商業(yè)街法蘭西波爾多風(fēng)情紅酒商業(yè)街 項目獨具匠心打造全城開創(chuàng)性的集紅酒館藏、選購、品鑒、陳列 于一體的法式風(fēng)情紅酒街區(qū)，將營造以法式街道為主題的商業(yè)街，并

29、 全部以法式風(fēng)格進行情景再現(xiàn)，包括建筑外檐、品牌街區(qū)、主題街區(qū)、 雕塑物、街區(qū)路燈等，呈現(xiàn)法式建筑原汁原味的風(fēng)貌，使其成為蘊涵 濃郁法式風(fēng)情的紅酒商務(wù)街區(qū)。整個街區(qū)以充滿異國情調(diào)的建筑形式 及業(yè)態(tài)功能分布，形成獨具特色且相互映襯的法式主題風(fēng)情區(qū)。 將現(xiàn)今龐大的、無序的紅酒消費市場統(tǒng)一吸納， 在專屬樓層引進紅酒中高檔品牌、國內(nèi)外品牌的進 駐，酒窖、酒吧、專賣、vip俱樂部、私人會所商務(wù) 休閑等功能一應(yīng)俱全。商于此，共享優(yōu)化資源，專 屬頂尖的交際舞臺，全新的空間商務(wù)洽談概念，豐 富的視野景觀，品位奢享的時尚生活圈。 法蘭西波爾多風(fēng)情紅酒商業(yè)街法蘭西波爾多風(fēng)情紅酒商業(yè)街 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方

30、案商業(yè)街招商方案 1.2 1.2 項目形象定位項目形象定位 紅酒風(fēng)情商業(yè)街作為填補長沙紅酒消費聚集市場空白的商業(yè)； 地處融城核心央?yún)^(qū)，高鐵片區(qū)內(nèi)重要道路之一的湘府東路； 臨近山水熙園、托斯卡納等大型宜居社區(qū)； 本身就具有了前所未有、獨一無二等自身優(yōu)勢； 同時其龐大的資金投入和個性化的物業(yè)構(gòu)成也決定了它的核心地位； 讓法蘭西波爾多紅酒風(fēng)情商業(yè)街成為引領(lǐng)星城生活風(fēng)尚的讓法蘭西波爾多紅酒風(fēng)情商業(yè)街成為引領(lǐng)星城生活風(fēng)尚的第第 一街一街，是我們對于項目的責(zé)任和使命，是我們的必然選擇。，是我們對于項目的責(zé)任和使命，是我們的必然選擇。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 拔高品牌調(diào)性拔高品牌調(diào)性

31、拔高項目調(diào)性，更能突出項目的特色與招商優(yōu)惠政策！拔高項目調(diào)性，更能突出項目的特色與招商優(yōu)惠政策！“稀缺的，才使稀缺的，才使 人感覺好。人感覺好?！?規(guī)模宏大、定位高端規(guī)模宏大、定位高端 打造法式氛圍風(fēng)情街區(qū)，異國情調(diào)彰示品位非凡。打造法式氛圍風(fēng)情街區(qū)，異國情調(diào)彰示品位非凡。 規(guī)劃超前、國際視野規(guī)劃超前、國際視野 理念先進，突破傳統(tǒng)，以國際的視野和高度運作項目。理念先進，突破傳統(tǒng)，以國際的視野和高度運作項目。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 1、創(chuàng)建“核心區(qū)的風(fēng)尚中心” 本案地處三市融城的核心央?yún)^(qū)，地理位置優(yōu)越，規(guī)劃前景更是不可估量。本案地處三市融城的核心央?yún)^(qū)，地理位置優(yōu)越，規(guī)劃前

32、景更是不可估量。 而相比起時尚和潮流，風(fēng)尚是在社會中流行的風(fēng)氣和習(xí)慣，它更是個包羅萬而相比起時尚和潮流，風(fēng)尚是在社會中流行的風(fēng)氣和習(xí)慣，它更是個包羅萬 象的概念，紅酒風(fēng)情商業(yè)街也立志于此。紅酒更意味著是一種習(xí)慣。紅酒風(fēng)象的概念，紅酒風(fēng)情商業(yè)街也立志于此。紅酒更意味著是一種習(xí)慣。紅酒風(fēng) 尚帶給人們的更是一種愉悅的心情與不凡的感受，更能體現(xiàn)人們不凡的生活尚帶給人們的更是一種愉悅的心情與不凡的感受，更能體現(xiàn)人們不凡的生活 品位，展露個性。品位，展露個性。 長沙的潮流在美美百貨，在友誼名店，在金色家族；在王府井，在平和堂，長沙的潮流在美美百貨，在友誼名店，在金色家族；在王府井，在平和堂， 在即將開幕的

33、樂活城在即將開幕的樂活城lohaslohas 而長沙的風(fēng)尚中心在哪里？而長沙的風(fēng)尚中心在哪里？ 它必須能：它必須能：充分表達社會當(dāng)代生活特征，體現(xiàn)品位與價值，彰顯實力，比潮充分表達社會當(dāng)代生活特征，體現(xiàn)品位與價值，彰顯實力，比潮 流更耐經(jīng)時間的沉淀流更耐經(jīng)時間的沉淀內(nèi)涵與底蘊在此體現(xiàn)，這就是內(nèi)涵與底蘊在此體現(xiàn)，這就是“核心區(qū)風(fēng)尚中心核心區(qū)風(fēng)尚中心” 所能帶來的。所能帶來的。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 2、打造城市地標(biāo)式“奢享街區(qū)” 于長沙城市繁華商圈打造視野天際線，形成城市風(fēng)光最浪漫、最尊貴、最優(yōu) 雅的視線走廊。這個將成為我們下一步著重需要打造的概念，這也將成為本 案價格重

34、要的支撐點之一。 法蘭西風(fēng)情紅酒主題街的落成，對拉動星城乃至省級及全國紅酒市場的消費， 將起到不容小覷的強勁力量，它集中猛力吸納紅酒的館藏、消費、陳列于一 體的無可比擬的優(yōu)勢，即將成為長沙城商業(yè)街新一輪的地理標(biāo)識。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 3 3、實現(xiàn)贏利，外樹形象，創(chuàng)造雙贏、實現(xiàn)贏利，外樹形象，創(chuàng)造雙贏 這是本案的企業(yè)目標(biāo)。這是本案的企業(yè)目標(biāo)。 在長沙雨花區(qū)標(biāo)志性的區(qū)段上開發(fā)如此標(biāo)志性的項目，在長沙雨花區(qū)標(biāo)志性的區(qū)段上開發(fā)如此標(biāo)志性的項目， 務(wù)必肩負(fù)著前瞻超越、振興片區(qū)商業(yè)，繁華社區(qū)的重大使命。務(wù)必肩負(fù)著前瞻超越、振興片區(qū)商業(yè)，繁華社區(qū)的重大使命。 可以想象：可以想象：

35、 項目商業(yè)部分開業(yè)對于整個片區(qū)的影響力何其巨大，獲得利潤固然項目商業(yè)部分開業(yè)對于整個片區(qū)的影響力何其巨大，獲得利潤固然 重要，而能夠持續(xù)經(jīng)營、長久運營才是項目立足的根本。重要，而能夠持續(xù)經(jīng)營、長久運營才是項目立足的根本。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 項目形象：項目形象：國際規(guī)模、長沙頂尖的特色商業(yè)國際規(guī)模、長沙頂尖的特色商業(yè) 體現(xiàn)主題：體現(xiàn)主題：代表長沙城市，融合國際商務(wù)，湘府路上的標(biāo)志、震撼性的代表長沙城市，融合國際商務(wù)，湘府路上的標(biāo)志、震撼性的 產(chǎn)品引領(lǐng)城市視野產(chǎn)品引領(lǐng)城市視野 思思 路：路：核心地段，尊貴奢華，為巨大的紅酒消費獨辟出專業(yè)、高端、核心地段，尊貴奢華，為巨大

36、的紅酒消費獨辟出專業(yè)、高端、 領(lǐng)先的商務(wù)市場，并足以讓城市相信其頂尖的地位和創(chuàng)新勇氣。領(lǐng)先的商務(wù)市場，并足以讓城市相信其頂尖的地位和創(chuàng)新勇氣。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 1.3 形象包裝思路 以主打紅酒消費為鮮明特色的商業(yè)是商業(yè)街的亮點，商業(yè)街須作為一以主打紅酒消費為鮮明特色的商業(yè)是商業(yè)街的亮點，商業(yè)街須作為一 個整體來規(guī)劃、使用、經(jīng)營。個整體來規(guī)劃、使用、經(jīng)營。 按照按照“統(tǒng)一規(guī)劃、品牌高端、品質(zhì)高端統(tǒng)一規(guī)劃、品牌高端、品質(zhì)高端”的原則制定明確的規(guī)劃，所的原則制定明確的規(guī)劃，所 有的業(yè)態(tài)都是為了打造法蘭西風(fēng)情紅酒商業(yè)街而服務(wù)。有的業(yè)態(tài)都是為了打造法蘭西風(fēng)情紅酒商業(yè)街而服務(wù)

37、。 盡快完善現(xiàn)場包裝、引入商業(yè)配套、繁榮商業(yè)氛圍、為銷售提供支撐。盡快完善現(xiàn)場包裝、引入商業(yè)配套、繁榮商業(yè)氛圍、為銷售提供支撐。 對商業(yè)街現(xiàn)場進行包裝，整體設(shè)計、規(guī)劃為法式風(fēng)格，將商業(yè)打造為充滿對商業(yè)街現(xiàn)場進行包裝，整體設(shè)計、規(guī)劃為法式風(fēng)格，將商業(yè)打造為充滿 異國情調(diào)的風(fēng)情街，以體驗式營銷方式繁榮現(xiàn)場人氣，創(chuàng)造商業(yè)氛圍，為異國情調(diào)的風(fēng)情街，以體驗式營銷方式繁榮現(xiàn)場人氣，創(chuàng)造商業(yè)氛圍，為 項目的整體營銷提供支持。項目的整體營銷提供支持。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 商業(yè)街風(fēng)格：充滿異國情調(diào)的法蘭西波爾多風(fēng)情 整體規(guī)劃設(shè)計：法式風(fēng)情波爾多建筑設(shè)計 商鋪包裝：原汁原味的法式風(fēng)格裝修

38、 其他包裝： 建筑外檐、品牌街區(qū)、主題街區(qū)、雕塑物、街區(qū)路燈 整條街區(qū)呈現(xiàn)風(fēng)情、氣派、浪漫、品味的格調(diào)，將本案 的高端性在包裝上體現(xiàn)得淋漓盡致。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 1.4 業(yè)態(tài)規(guī)劃 樓層： 1f：展示區(qū)紅酒（國際、國內(nèi)）品牌專賣，主題紅酒吧、會所等； 2f：體驗區(qū)主題紅酒吧、會所等； 3f：倉儲區(qū)紅酒（國際、國內(nèi)）品牌館藏。 對于紅酒商家進駐，招商側(cè)重在于中高檔的知名品牌和國際對于紅酒商家進駐，招商側(cè)重在于中高檔的知名品牌和國際 品牌。以會所、沙龍、俱樂部等高端模式入駐為主；娛樂休品牌。以會所、沙龍、俱樂部等高端模式入駐為主；娛樂休 閑模式入駐為輔。閑模式入駐為輔。

39、 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 1.5 賣點整合 賣點一：交通便利四通八達，享有省府配套利好賣點一：交通便利四通八達，享有省府配套利好 地處融城央?yún)^(qū)，地理位置絕佳，商圈發(fā)展不能脫離地利這個優(yōu)勢，本案位 于雨花區(qū)的繁榮地段，構(gòu)成了其最大的地段價值體系。這里有四通八達的 交通，有規(guī)劃在建的地鐵，有五花八門的商業(yè)，有形形色色的文化，有人 氣聚集的居住區(qū)等，更得天獨厚享有省府、市府的配套利好。 賣點二：商業(yè)特色獨一無二，無可比擬賣點二：商業(yè)特色獨一無二，無可比擬 本案獨具全城首例的特色商業(yè)思路，在本質(zhì)上決定了俯瞰同類等市場中， 暫無法比擬的競爭對手，在市場份額的占領(lǐng)上雄勢先行，商業(yè)建設(shè)

40、后續(xù)發(fā) 展緊跟其上，穩(wěn)健的奠定了項目獨一無二、大好優(yōu)勢的開創(chuàng)局面。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 賣點三：雨花商區(qū)集中火力，共同升級核心商業(yè)圈賣點三：雨花商區(qū)集中火力，共同升級核心商業(yè)圈 本案即將為紅星商圈及雨花區(qū)域的商業(yè)發(fā)展再次帶來騰飛的引擎，成為雨花 商圈升級的發(fā)令槍，成為整個長沙的商業(yè)地標(biāo)。 賣點四：產(chǎn)品創(chuàng)新高端，奢華尊享區(qū)域，盡顯格調(diào)賣點四：產(chǎn)品創(chuàng)新高端，奢華尊享區(qū)域，盡顯格調(diào) 本案精準(zhǔn)的紅酒商業(yè)區(qū)域劃分，從館藏區(qū)到體驗區(qū)，滿足不同層次的客戶需 求，商鋪設(shè)計理念先進，法式風(fēng)情濃郁，締造一個國際的、一流的現(xiàn)代消費 空間。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 賣點

41、五：絕佳的財智投資、高額的投資回報率、觸手可及的保值與增值賣點五：絕佳的財智投資、高額的投資回報率、觸手可及的保值與增值 由于沿海產(chǎn)業(yè)向湖南轉(zhuǎn)移，以及武廣高鐵的開通，縮短了長沙與廣東、武漢的時空 距離，越來越多的人將來長沙工作、生活、置業(yè)。許多外來的和本地的投資客在目 前一線城市房價高得離譜、股市低迷的情況之下，將目光投向長沙，本項目將是他 們的首選。 賣點六：樓市新政賣點六：樓市新政“商品房第二套首付不低于商品房第二套首付不低于60%” 一面是宏觀調(diào)控政策越來越嚴(yán)格的住宅地產(chǎn)，一面是在政策調(diào)控范圍之外的商業(yè)地 產(chǎn)，可謂一半是海水，一半是火焰。 調(diào)控政策對于商業(yè)地產(chǎn)而言無疑是一個利好，個人二套

42、房按揭貸款首付比例提高到 五成，貸款利率也上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍，購買第二套住宅的首付款和利率已經(jīng)等 同于買商鋪。眾多的投資者將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了全線飄紅的商業(yè)地產(chǎn)市場，商鋪進而成為 投資新契機。住宅限貸限購又提首付，買房不如投資買鋪，本案也將吸引更多的投 資目光聚集。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 商業(yè)地產(chǎn)的成功運作，不能僅僅以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的成功運作，不能僅僅以開發(fā) 商地產(chǎn)開發(fā)收益和租金高低為衡量標(biāo)準(zhǔn)，更商地產(chǎn)開發(fā)收益和租金高低為衡量標(biāo)準(zhǔn)，更 要以要以商業(yè)的準(zhǔn)確定位、成功入市以及可持續(xù)商業(yè)的準(zhǔn)確定位、成功入市以及可持續(xù) 穩(wěn)健經(jīng)營穩(wěn)健經(jīng)營為核心目標(biāo)。這也是我們?yōu)榧t酒街為核心目標(biāo)。這也

43、是我們?yōu)榧t酒街 區(qū)注入的管理模式和經(jīng)營理念。區(qū)注入的管理模式和經(jīng)營理念。 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 市場分析市場分析 項目定位項目定位 項目概況項目概況 對手分析對手分析 招商策略招商策略 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 一個能夠推動行業(yè)變革的主題性商業(yè)： 其宣傳造勢，必須高屋建瓴，高瞻遠(yuǎn)矚，跳出項目推項目。 本案是即將引爆紅酒市場引擎發(fā)展的巨型航母，是帶領(lǐng)紅酒消費迅本案是即將引爆紅酒市場引擎發(fā)展的巨型航母，是帶領(lǐng)紅酒消費迅 速走上飛速道路的主題商業(yè)街，整個紅酒市必將迎來新的突破！速走上飛速道路的主題商業(yè)街，整個紅酒市必將迎來新的突破！ 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街

44、招商方案商業(yè)街招商方案 以形象定位理念為宗旨，進行一系列的整合推廣，遵循以形象定位理念為宗旨，進行一系列的整合推廣，遵循adaisadais原理：原理： attention attention 吸引注意，吸引注意， desire desire 產(chǎn)生欲望，產(chǎn)生欲望， action action 促使購買行為，促使購買行為， introduce introduce 轉(zhuǎn)介紹給行業(yè)其他客戶，轉(zhuǎn)介紹給行業(yè)其他客戶， satisfactionsatisfaction達到滿意。達到滿意。 通過整合傳播，保持整個營銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把通過整合傳播，保持整個營銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐

45、步把 銷售活動推向高潮，并在推廣的同時樹立起自己的品牌。銷售活動推向高潮，并在推廣的同時樹立起自己的品牌。 （1 1）強化商業(yè)主題形象，以項目價值和無限升值前景為核心賣點；）強化商業(yè)主題形象，以項目價值和無限升值前景為核心賣點； （2 2）突出本案優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢；）突出本案優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢； （3 3）本案以天縱之姿出世，更應(yīng)該以雷霆之勢從市場脫穎而出。）本案以天縱之姿出世，更應(yīng)該以雷霆之勢從市場脫穎而出。 1.1 營銷總策略營銷總策略 福鑫營銷福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街招商方案 1.2 營銷目標(biāo)營銷目標(biāo) 本案捆綁行業(yè)價值、城市價值、商圈價值，拔高形象，并轟動性實現(xiàn)形象價值突圍； 提煉不可類比概念，強化升值概念，進行行業(yè)概念、集中市場式營銷推廣， 形成熱銷局面； 發(fā)布各個時間節(jié)點信息（包含活動、優(yōu)惠、認(rèn)籌、開盤等）； 制造行業(yè)話題，引導(dǎo)輿論，讓項目始終處于動態(tài)新聞之中