房產(chǎn)金融講義-抵押貸款的運作

1、第三章第三章抵押貸款的運作抵押貸款的運作 杠桿原理杠桿原理 抵押貸款的償還抵押貸款的償還 抵押貸款的運行過程抵押貸款的運行過程 抵押房屋的使用和管理抵押房屋的使用和管理 利率變化對還款額的影響利率變化對還款額的影響 期前還款的處理期前還款的處理 其他抵押貸款類型其他抵押貸款類型 第一節(jié)第一節(jié)杠桿原理杠桿原理 杠桿原理杠桿原理是靜態(tài)地分析房地產(chǎn) 投資收益的會計工具，是基于現(xiàn)金現(xiàn)金 流流會計準則的分析方法，在房地產(chǎn) 金融和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營中具有非 常重要的作用。 一、杠桿原理的特性一、杠桿原理的特性 1.1.基本概念基本概念 資產(chǎn)總額資產(chǎn)總額V：在房地產(chǎn)經(jīng)濟中是特指某項房地產(chǎn)投資的市場價格市場價格

2、 ，即買入價，即買入價。 負債負債M：特指購買該項房地產(chǎn)而借入的資金借入的資金。 股東權益股東權益E：特指在該項房地產(chǎn)投資中投資者所投入的自有資金自有資金 。 三者的關系是：V=M+E M/V為負債比率負債比率，在投資的初始期即為按揭成數(shù)（貸款比率）按揭成數(shù)（貸款比率） E/V為權益比率權益比率，在投資的初始期即為首付成數(shù)（首付比率）首付成數(shù)（首付比率）。 收益收益CF：指在房地產(chǎn)經(jīng)營中每年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流，即每年經(jīng) 營收入減去經(jīng)營費用的差值。在房地產(chǎn)經(jīng)營中，凈營業(yè)收益凈營業(yè)收益 的分配為兩部分：的分配為兩部分：a付給銀行貸款利息，付給銀行貸款利息，b股東收益股東收益。 即:CF=M*

3、i+股東收益股東收益 資產(chǎn)收益率：資產(chǎn)收益率：R=CF/V=CF/（M+E） 股東收益收益率：股東收益收益率：Y=股東收益股東收益/股東權益股東權益=（CF-M*i）/E 2.原理與計算公式原理與計算公式 由資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率公式 R=CF/V=CF/（M+E）可以得到： R=CF/V=（M*i+Y*E）/V=M/V*i+E/V*Y， 即資產(chǎn)收益率等于負債比率與利率的積同股東權益比率與股東資產(chǎn)收益率等于負債比率與利率的積同股東權益比率與股東 收益率的積之和收益率的積之和。 由此，我們還可以得到： Y=（VR-M*i）/E=（VR-M*i）/（V-M）=i+（R-i）V/（V-M） 這里，我們

4、記（R-i）為D，即資產(chǎn)收益率與貸款利率的差資產(chǎn)收益率與貸款利率的差； 記V/（V-M）為L，即權益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子權益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子。則 Y=i+D*L 上述分析是基于現(xiàn)金流現(xiàn)金流和普通會計準則普通會計準則的財務分析，其 結(jié)果就像普通物理學的“杠桿原理杠桿原理”一樣，所以，我們把通通 過適當?shù)慕杩顏硖岣吖蓶|權益收益率的方法稱為過適當?shù)慕杩顏硖岣吖蓶|權益收益率的方法稱為“財務杠桿財務杠桿 ”法法，怎樣的杠桿因子才適當呢？ 3.計算實例計算實例 我們通過幾個簡單的實例來說明杠桿原理的 作用，分三種情況來計算。 杠桿效應杠桿效應 有一幢公寓價值2000萬元，投資者的自有資 金足以

5、購買，也可向銀行貸款（最高比例為90%） ，貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為 300萬元。則不同的貸款比例所帶來的股東權益收 益率是有明顯差異的。 不同貸款比率股東權益收益率差不同貸款比率股東權益收益率差 貸款比例貸款比例/% 經(jīng)營收入經(jīng)營收入/萬元萬元 負債成本（貸款年利息）負債成本（貸款年利息）/萬元萬元 權益收入權益收入/萬元萬元 權益資本（投入的自有資金）權益資本（投入的自有資金）/萬元萬元 負債（貸款額）負債（貸款額）/萬元萬元 權益收益率權益收益率/% 資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率/% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差資產(chǎn)收益率與貸款利率差D 杠桿因子杠桿因子L 0 300 0 300 2

6、000 0 15 15 3 1 30 300 72 228 1400 600 16 15 3 1.43 60 300 144 156 800 1200 19.5 15 3 2.5 90 300 216 84 200 1800 42 15 3 10 財務風險財務風險 有一幢公寓價值2000萬元，投資者 的自有資金足以購買，也可向銀行貸款 （最高比例為90%），貸款的年利率為 12%，公寓出租的年凈收益為200萬元， 則不同的貸款比例所帶來的股東權益收 益率是有明顯差異的，有時還會具有較 大的風險。 財務風險比較財務風險比較 貸款比例貸款比例/% 經(jīng)營收入經(jīng)營收入/萬元萬元 負債成本（貸款年利息）

7、負債成本（貸款年利息）/萬元萬元 權益收入權益收入/萬元萬元 權益資本（投入的自有資金）權益資本（投入的自有資金）/萬元萬元 負債（貸款額）負債（貸款額）/萬元萬元 權益收益率權益收益率/% 資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率/% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差資產(chǎn)收益率與貸款利率差D 杠桿因子杠桿因子L 0 200 0 200 2000 0 10 10 -2 1 30 200 72 128 1400 600 9 10 -2 1.43 60 200 144 56 800 1200 7 10 -2 2.5 90 200 216 -16 200 1800 -8 10 -2 10 貸款不同利率水平對權益收益率的影響貸款不

8、同利率水平對權益收益率的影響 有一幢公寓價值2000萬元，投資者因 為自有資金不足，向銀行貸款（比例為70% ），公寓出租的年凈收益為300萬元，請比 較貸款的年利率分別為8%，10%，12%， 14%，20%，25%時的權益收益率。 不同貸款利率水平的權益收益率不同貸款利率水平的權益收益率 經(jīng)營收益經(jīng)營收益/ /萬元萬元 貸款利率貸款利率/%/% 貸款數(shù)量貸款數(shù)量/ /萬元萬元 貸款成本貸款成本/ /萬元萬元 自有資金投入自有資金投入/ /萬元萬元 權益收益權益收益/ /萬元萬元 資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率/%/% 權益收益率權益收益率/%/% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差資產(chǎn)收益率與貸款利率差D D

9、杠桿因子杠桿因子L L 300 8 1400 112 600 188 15 31.33 7 3.33 300 10 1400 140 600 160 15 26.67 5 3.33 300 12 1400 168 600 132 15 22 3 3.33 300 14 1400 196 600 104 15 17.33 1 3.33 300 20 1400 280 600 20 15 3.33 -5 3.33 300 25 1400 350 600 -50 15 -8.33 -10 3.33 二、杠桿作用的形式二、杠桿作用的形式 通過上述實例的計算分析，可以得到這樣的結(jié)論：杠桿 作用包括正作用

10、、中性作用、負作用正作用、中性作用、負作用。其具體影響如下： 杠桿正作用杠桿正作用 當資產(chǎn)收益率大于貸款利率時（即資產(chǎn)收益率大于貸款利率時（即D0），形成正的杠桿作 用，使權益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。D越越 大則作用越強，提高貸款比率越有利。大則作用越強，提高貸款比率越有利。L越大越好！越大越好！ 杠桿中性作用杠桿中性作用 當資產(chǎn)收益率等于貸款利率時（即資產(chǎn)收益率等于貸款利率時（即D=0），形成中性杠桿作 用，權益收益率不受影響權益收益率不受影響。貸款對于擴大經(jīng)營規(guī)模，提高企 業(yè)的影響力有重要作用，同時也產(chǎn)生了一定的潛在風險。 杠桿負作用杠桿負作用 當資產(chǎn)收益率小于貸款利率時（即

11、資產(chǎn)收益率小于貸款利率時（即D0），形成杠桿的負作 用，權益收益率不僅不能提高，反而會下降。這時，貸款比貸款比 率越大，杠桿因子越大，權益收益率受到的影響也越大，負率越大，杠桿因子越大，權益收益率受到的影響也越大，負 債經(jīng)營的風險就越突出。債經(jīng)營的風險就越突出。L越大越不好！越大越不好！ 第二節(jié)第二節(jié) 抵押貸款的償還抵押貸款的償還 房地產(chǎn)抵押貸款期限一般都較長， 為了保障借貸雙方的利益，標準的標準的還貸還貸 安排安排是按一定的時間間隔等額地償還按一定的時間間隔等額地償還。 最經(jīng)常采用的時間間隔就是月，即每月 借款人按一定的等額數(shù)量償還其所欠款 項（包括本金和利息）。 一、月還款額一、月還款額

12、還款安排還款安排是房地產(chǎn)抵押貸款合同 的重要內(nèi)容，按照雙方的約定來嚴格 執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提 ，誰違約誰就要負相應的責任。 在具體的還貸安排中，一般有2 種標準的約定，即“本息均還本息均還”和“ 先息后本先息后本”。 1.本息均還法本息均還法 本息均還法本息均還法是將貸款的本金和利息平均分攤到每個月 來還款的辦法，即在每個月相等的還款中包含相同的本金和在每個月相等的還款中包含相同的本金和 相同的利息相同的利息。 其計算公式如下： 每月攤還本金每月攤還本金=貸款額貸款額/貸款期限（月數(shù)）貸款期限（月數(shù)）=M/n 每月攤還利息每月攤還利息=（n+1）*M*i/2n 每月還款額每月還款額

13、=每月攤還本金每月攤還本金+每月攤還利息每月攤還利息 =M/n+（n+1）*M*i/2n 這里，M為貸款額，為貸款額，n為貸款月數(shù)，為貸款月數(shù)，i為貸款的月利率為貸款的月利率。 例如例如：某人向銀行抵押貸款10萬元，約定按本息均還法分60個 月（5年）等額還貸，月利率為6.3，請計算每月的還款額 。 每月應還每月應還本金本金=M/n=100000/60=1666.67（元）（元） 每月應還每月應還利息利息=（n+1）*M*i/2n =（60+1）1000006.3(260)=320.25（ 元）元） 月還款額月還款額=1666.67+320.25=1986.92（元）（元） 2.先息后本法先息

14、后本法 先息后本法先息后本法是嚴格按照貸款資金的實際 占用時間來計算利息，每次還款后本金降低 ，下期還款中的應計利息為剩余本金（貸款 余額）的利息。 計算公式為： 月還款額月還款額=M=M* *i i* *(1+i)(1+i)n n/(1+i)/(1+i)n n11 如上例，其計算如下： 月還款額月還款額=M=M* *i i* *(1+i)(1+i)n n/(1+i)/(1+i)n n11 =1000000.00631.006360(1.0063601) =2006.66（元） 3.本息均還法與先息后本法的差異本息均還法與先息后本法的差異 通過公式比較和實際計算，可以看出兩者 是有著重要差異的

15、，包括： 二者的月還款額不同；二者的月還款額不同； 每月還款額中本金、利息所占比重不同；每月還款額中本金、利息所占比重不同； 兩種還款方式中利息總額不同；兩種還款方式中利息總額不同； 在發(fā)生提前還清債務時，剩余本金不同，產(chǎn)生在發(fā)生提前還清債務時，剩余本金不同，產(chǎn)生 的后果也有重要差別。的后果也有重要差別。 二、月本利和因子表二、月本利和因子表 在實際業(yè)務活動過程中，銀行經(jīng)常 還編制不同不同利率水平利率水平對應不同貸款期限對應不同貸款期限 的表格的表格，被稱為“月本利和因子月本利和因子”表表， 以幫助借款人快捷地計算。 1.月本利和因子表的結(jié)構(gòu)月本利和因子表的結(jié)構(gòu) 月本利和因子表月本利和因子表包

16、括7列，其中第第1列為借款列為借款 期限（一般為年）期限（一般為年）；第第2列為復利值（即列為復利值（即1元借款的元借款的 最終值）最終值）；第第3列為累積復利值列為累積復利值；第第4列是第列是第3列的列的 倒數(shù)倒數(shù)；第第5列為貼現(xiàn)因子列為貼現(xiàn)因子；第第6列為累積貼現(xiàn)值，即列為累積貼現(xiàn)值，即 本利和因子本利和因子；第第7列為月償還因子列為月償還因子，實際上是第6列 的倒數(shù)。 貸款利率為10%的月本利和因子見P55。我們也可以 構(gòu)造一個貸款年利率為9%（即月利率為0.75%）的 月本利和因子表。 月本利和因子表的基本關系中最重要、最有用的是月本利和因子表的基本關系中最重要、最有用的是： 貸款額貸

17、款額=月還款額月還款額1元錢累積貼現(xiàn)值元錢累積貼現(xiàn)值 貸款年利率為貸款年利率為9%的本利和因子表的本利和因子表 月月 數(shù)數(shù) 復利值復利值累積復利值累積復利值累積復利值累積復利值 倒數(shù)倒數(shù) 貼現(xiàn)因子貼現(xiàn)因子累積現(xiàn)值累積現(xiàn)值月償還因子月償還因子 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 1.0075 1.01505625 1.022669172 1.030339191 1.038066735 1.045852235 1.053696127 1.061598848 1.069560839 1.077582545 1.085664415 1.093806898 0 1 2.0075

18、 3.02255625 4.045225422 5.075564613 6.113631347 7.159483582 8.213179709 9.274778557 10.3443394 11.42192194 12.50758636 1 0.498132005 0.330845787 0.247205012 0.197022416 0.163568907 0.139674879 0.121755524 0.107819286 0.096671229 0.08755094 0.079951477 0.07352188 1 0.992555831 0.985167078 0.977833328

19、 0.970554172 0.963329203 0.956158018 0.949040216 0.941975401 0.934963177 0.928003153 0.921094941 0.914238155 0 0.992555831 1.977722909 2.955556238 3.92611041 4.889439612 5.84559763 6.794637846 7.736613247 8.671576424 9.599579577 10.52067452 11.43491267 1.0075 0.505632005 0.338345787 0.254705012 0.20

20、4522416 0.171068907 0.147174879 0.129255524 0.115319286 0.104171229 0.09505094 0.087451477 2.應用舉例應用舉例 還款額的計算還款額的計算 借款50萬，分25年還清（即300個月），貸款的年利率 為10%，每月的還款額是多少？ 月還款額月還款額=借款額借款額/1元錢的累積貼現(xiàn)值元錢的累積貼現(xiàn)值 =500000/110.047230=4543.50（元） 或者：月還款額=借款額月償還因子 =5000000.009087=4543.50（元） 借款額的計算借款額的計算 計劃每月還款3000元，借款期限是30年

21、（即360個月） ，年利率是10%，可以借款多少？ 貸款額貸款額=月還款額月還款額1元錢累積貼現(xiàn)值元錢累積貼現(xiàn)值 =3000113.950820=341852.46（元） 如果每月還款5000元呢？ 貸款額=5000113.950820=569754.1（元） 如果期限為25年（300個月），月還款4500元，可借款多少 ？ 貸款額=4500110.047230=495212.54（元） 三、償還清單三、償還清單 1.基本概念基本概念 本金本金principal 本金是借款人所欠銀行債務總額本金是借款人所欠銀行債務總額，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借 貸總數(shù)額。 手續(xù)費（手續(xù)費（costo

22、fadministration） 手續(xù)費就是銀行收取的經(jīng)營費用，一般在放款時收取，或者加入到貸款總 額中去即實際用于購房的資金等于貸款總數(shù)減去手續(xù)費。但現(xiàn)在銀行 通常不收取手續(xù)費。 與手續(xù)費不同，貸款利率貸款利率是對貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本是對貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本 金的百分數(shù)（以年計）或千分數(shù)（以月計）金的百分數(shù)（以年計）或千分數(shù)（以月計）。 貸款期限貸款期限 貸款期限就是放款日到最后還款日的時間間隔，一般以年計，但也可以月 計。 分攤系數(shù)分攤系數(shù) 在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內(nèi)按照一定的期段（通常是一個月 ）償還一定的本金，即把所有的本金分攤到整個借款期

23、限來進行還款，這 個過程稱為“攤還攤還”amortization，或者“分期償還分期償還”。每一期攤還的本每一期攤還的本 金額占本金的百分數(shù)稱為金額占本金的百分數(shù)稱為分攤系數(shù)分攤系數(shù)，記作，記作K K，它是由本金、利率、期限和 攤還方式?jīng)Q定，是銀行對借款人綜合還貸能力的重要考察指標之一。 2.償還清單的計算償還清單的計算 這里的計算是根據(jù)本利和因子表本利和因子表來進行，主要是計算 還本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。 剩余本金剩余本金 借款的剩余本金額應等于今后還款額的貼現(xiàn)值借款的剩余本金額應等于今后還款額的貼現(xiàn)值，即剩余本 金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。即： 剩余本金剩余本金=月還款額月還款額月累積

24、貼現(xiàn)值月累積貼現(xiàn)值 例如：一筆抵押貸款期限為30年，利率為10%，貸款額為 10萬元，現(xiàn)在已按規(guī)定償還了5年，剩余本金是多少？ 剩余本金=月還款額月累積貼現(xiàn)值 =877.57110.047230=96574（元） 說明經(jīng)過5年的還款，10萬元的借款的剩余本金還有96574 元，即5年償還的本金僅僅3426元。 年付利息額年付利息額 年付利息額年付利息額=年還款額剩余本金減少額年還款額剩余本金減少額 =月還款額月還款額12（上年剩余本金今年剩余本金）（上年剩余本金今年剩余本金） 償還清單償還清單 按照上述辦法，可以計算出每一年的償還 本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成 表格，這就是所謂的

25、償還清單。 例如：貸款額為300000元，期限為10年（120個 月），年利率為9%（即月利率為0.75%），其 償還清單如下： 償還清單償還清單 我們用Excel來解釋。 四、抵押貸款的幾個指標四、抵押貸款的幾個指標 1.有效利率有效利率 對借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財務杠桿 作用明顯的借款利率，即使自己的權益收益率保持合理水平的 借款利率，當然是希望越低越好。 對貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲 得合理回報（扣除了通漲、風險補償?shù)龋┑睦仕?，當然?望是越高越好。雙方通過不斷的談判，最終就達成抵押貸款合 同所確認的利率。 2.貸款比率貸款比率 貸款比

26、率是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購買價格）的比率，也稱為 貸價比貸價比（ratioofmortgagetovalue），可以反映財務杠桿 作用的大小。 3.還貸常數(shù)還貸常數(shù) 還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即： 還貸常數(shù)還貸常數(shù)=年還款額年還款額/總借款額總借款額 一般地：借款額一定，還款期限越長，還貸常數(shù)越低；還款期 限一定，借款利率越高，還貸常數(shù)越高。 第三節(jié)第三節(jié)抵押貸款的運作過程抵押貸款的運作過程 一、抵押貸款的參與人一、抵押貸款的參與人 1.抵押貸款的參與人抵押貸款的參與人 借款人借款人 抵押貸款的借款人在住房貸款中就是購房人，也是抵押人。 放款人放款人 放款人就是向借款人貸款的銀行或其

27、他金融機構(gòu)，也是抵押 權人。 房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商就是向購房者銷售房屋的機構(gòu)，是房地產(chǎn)買賣 中的市場供給者。 房地產(chǎn)保險公司房地產(chǎn)保險公司 房地產(chǎn)保險公司是為購房者提供人壽和財產(chǎn)保險的機構(gòu)，其 服務也是對貸款人的一種重要保障。 2.抵押貸款參與人之間的關系抵押貸款參與人之間的關系 借款人、放款人、房地產(chǎn)開發(fā)商的關系借款人、放款人、房地產(chǎn)開發(fā)商的關系 借款人、放款人與房地產(chǎn)開發(fā)商的關系是在購房過程中建立 起來的，相互之間的關系是資金、權益和實物的交換關系， 房地產(chǎn)開發(fā)商與借款人和貸款人的關系隨著房屋實際使用權 、房屋實物、購房資金的相互轉(zhuǎn)換完成而結(jié)束。在這里，放 款人是由房地產(chǎn)

28、開發(fā)商拉進來的，其與借款人的關系隨著借 款人清償完所有債務而結(jié)束。 借款人、放款人、保險公司的關系借款人、放款人、保險公司的關系 借款人、放款人、保險公司的關系是在整個抵押貸款運行過 程中建立，在出現(xiàn)保險標的事故時得到強化，在保險事故的 理賠完成或者借款人清償了所有債務后，他們之間的關系結(jié) 束。在這里，保險公司是放款人拉進來的，主要是為借款人 的生命和抵押物可能遭遇的風險提供保障，以避免或降低貸 款人所單獨承擔的風險，也是金融市場風險轉(zhuǎn)移的重要方式 。由于住房抵押貸款的期限一般都比較長，借款人、放款人 和保險公司的關系延續(xù)的時間也比較長。 上述的復雜關系可參見圖上述的復雜關系可參見圖33。 抵

29、押貸款各參與人之間的關系抵押貸款各參與人之間的關系 借款人借款人 債務人債務人 抵押人抵押人 放款人放款人 債權人債權人 抵押權人抵押權人 保險公司保險公司 房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)商 保險費 保險事故賠付 超過債務部分的賠費 房屋 的居 住權 和使 用權 房屋 的抵 押權 30%購房款 70%購房款 30%購房款購房款 70%購房款購房款 房屋產(chǎn)權房屋產(chǎn)權 二、抵押貸款的運行過程二、抵押貸款的運行過程 抵押貸款的運行過程實際上就是抵 押貸款合同生效到借款人的債務全部清償 完畢的全過程，是債權、債務關系變化、 產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的過程。 （參見圖34） 抵押貸款運行過程抵押貸款運行過程 借款人借款人 債務

30、人債務人 抵押人抵押人 購房者購房者 放款人放款人 債權人債權人 抵押權人抵押權人 （金融機構(gòu)）（金融機構(gòu)） 拍賣公司 貸款貸款 還貸還貸 抵押權抵押權 房屋產(chǎn)權房屋產(chǎn)權 違約違約 超過債務的資金 債債 務務 委托委托 委托委托 三、再抵押三、再抵押 1.1.概念概念 抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向 銀行申請抵押貸款的行為稱為再抵押。一般地， 向原抵押貸款銀行申請再次抵押稱為再抵押，向 其他銀行申請再次抵押稱為二次抵押。 2.2.再抵押的運行再抵押的運行 再抵押的運作其實很簡單，其前提是借款人必須 首先清償了原債務，否則承接再抵押的銀行就會 因自己是第二順位抵押權人而承擔太大的風險

31、， 所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務重組而 已。 第四節(jié)第四節(jié)抵押房屋的使用和管理抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理一、抵押房屋的使用管理 在抵押貸款中，抵押物的實際控制權實際控制權 和使用和使用都還是在抵押人抵押人方面，抵押權人對抵 押物并沒有任何的實際控制，但為了保證自 己的相關權益，抵押權人對抵押房屋如何使 用和管理還是具有一定的請求權的。而抵押 人雖然實際占用著抵押房屋，但涉及到對抵涉及到對抵 押房屋任何改變（包括實體和權益）的事項押房屋任何改變（包括實體和權益）的事項 都不能單方面作出決定，必須與抵押權人取都不能單方面作出決定，必須與抵押權人取 得聯(lián)系、溝通和一致得聯(lián)系

32、、溝通和一致。 1.抵押房屋的使用管理抵押房屋的使用管理 在抵押貸款中，抵押物是由抵押人實際控制、 使用和管理的，在這個過程中，他必須遵守以下基必須遵守以下基 本約定本約定： 必須保證所占管房屋的安全性安全性； 必須保證所占管房屋的完整性完整性； 有隨時接受抵押權人檢查的義務，不得有損害不得有損害所占 管房屋的功能或降低其價值的行為，否則必須承擔 相應的責任，直至由放款人收回部分或全部貸款， 并由抵押人承擔違約責任； 需向放款人認可的保險機構(gòu)投保并支付保險費投保并支付保險費，抵 押權人應為保險事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒?，保單正?由抵押權人保管 2.抵押房屋的出租、轉(zhuǎn)讓抵押房屋的出租、轉(zhuǎn)讓 在抵押期

33、間，抵押人可以對房屋進行處置， 包括預售、預租、出租、變賣、饋贈預售、預租、出租、變賣、饋贈等，但在必須 以辦妥如下手續(xù)為前提前提： 預售、預租或出租應征得抵押權人的書面同意，并 明確預售、預租、出租的全部收入存入放款人銀行 賬戶，明確預售、出租收入歸還貸款的比例； 變賣或饋贈應得到抵押權人的書面同意，并明確償 還抵押貸款本息的責任和方式，方可解除或變更抵 押協(xié)議； 新的所有權人，如受讓方、受贈人等要與貸款銀行 簽訂新的抵押貸款協(xié)議。 二、違約后抵押房屋的處理二、違約后抵押房屋的處理 1.1.違約的認定違約的認定 借款人違約違約，抵押權人有權請求或參與處置有權請求或參與處置抵 押物，包括如下情

34、形： 貸款合同到期，借款人未依約償還貸款本息； 借款人在貸款合同終止前就已經(jīng)宣告解散或破產(chǎn)； 借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設要求完成有關 建設項目； 當借款人在生產(chǎn)經(jīng)營、財務或其他事項方面發(fā)生重 大事件，可能會影響放抵押權人利益時。 2.處理程序處理程序 抵押權人對抵押房屋進行處理時，應按照如下 程序進行： 發(fā)現(xiàn)借款人違約后，抵押權人必須事先通知事先通知借款人 ，如果借款人未能給出有說服力的解釋，抵押權人 才能采取進一步的行動； 抵押權人可以與抵押人協(xié)商協(xié)商委托拍賣公司拍賣抵押 房屋來抵債，如果協(xié)商不成則可以要求司法機關強要求司法機關強 制執(zhí)行拍賣條款制執(zhí)行拍賣條款； 抵押權人是拍賣抵押房屋

35、的第一受益人，如果拍賣 所得不足償還貸款本息時，債權人有權繼續(xù)向借款 人追償，如果拍賣所得償還貸款本息和其他有關費 用后有剩余則余額應由抵押人收回； 對拍賣價格，借款人如認為偏低，可以提出理由阻 止。 3.無效行為與捆綁擔保無效行為與捆綁擔保 如果借款人在貸款期限內(nèi)擅自處理抵 押物，屬于無效行為無效行為，貸款人有權提前收 回貸款，并按違約日期處以違約罰金。 房屋抵押權抵押權不能與被擔保的債權分離不能與被擔保的債權分離 而為其他債權提供擔保而為其他債權提供擔保；但抵押權可以與但抵押權可以與 被擔保債權一起為其他債權提供擔保被擔保債權一起為其他債權提供擔保，當 然需要履行一定的法律手續(xù)。 第五節(jié)第

36、五節(jié)利率變化對還款額的影響利率變化對還款額的影響 一、等額還款一、等額還款 這里重要的是抵押人權益的變化是逐漸增加， 增加的速度有如下一些基本關系基本關系： 抵押人在抵押物中占有的權益的抵押人在抵押物中占有的權益的增加額增加額= =當年還本額當年還本額 抵押人的權益比重抵押人的權益比重= =抵押人占有權益額抵押人占有權益額/ /房屋購買價房屋購買價 = =（首期付款（首期付款+ +累積還本）累積還本）/ /（首付（首付+ +抵押貸款）抵押貸款） 其具體變化可參考表其具體變化可參考表3-63-6 二、貸款期限與月還款額二、貸款期限與月還款額 在等額還貸等額還貸安排中，月還款月還款是貸款數(shù)量、期限

37、貸款數(shù)量、期限 和利率利率水平水平的函數(shù)。即 PMT=f（PV，n，i） 一般地一般地: 在借款額一定時，月還款額取決于期限和利率； 在利率水平一定時，月還款額取決于貸款數(shù)額與期限 ； 在期限一定時，月還款額取決于貸款數(shù)額與利率水平 。 三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計算三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計算 因為住房抵押貸款的期限都特別期限都特別 長，一般安排為非固定利率貸款長，一般安排為非固定利率貸款，即 貸款利率可能隨著市場和政策的調(diào)整 而出現(xiàn)調(diào)整，還款安排自然也應隨著 利率的調(diào)整而調(diào)整。由于攤還方式不 同，具體的還款安排也不同，則利率 調(diào)整后的還款清單自然也就不同。 1.本息均還法本息均還法 當借款人

38、還款還款n1個月后個月后，利率由利率由r變?yōu)樽優(yōu)閞 則此時剩余本金剩余本金為 P=Pn1m=Pn1*P/n=P(1-n1/n)=(n-n1)P/n 此時銀行可以采取兩種處理方法兩種處理方法，對余下期限 （nnn1）的還款作出適當安排： 固定還款期限，改變還款額固定還款期限，改變還款額 此時，月還本金月還本金是：m=P/（n-n1）=(n-n1)P/n/（n-n1=P/n 與利率變動沒有關系，而月還利息月還利息為： N=(n+1)*P*r/2*n=(n-n1+1)P*r/2n T=m+N=2P+(n-n1+1)P*r/2n 例如：某客戶借款10萬元，期限為120月，月利率為1%，還款3 個月后，

39、利率調(diào)整為1.0833%，則其還貸變化為： 前前3個月的還貸安排個月的還貸安排為：m=P/n=100000/120=833.33（元）（元） N=（n+1）P*r/2n=504.17（元）（元） T=m+N=833.33+504.17=1337.50（元）（元） 后面的還貸安排后面的還貸安排為：m=m=P/n=100000/120=833.33（元）（元） N=(n-n1+1)P*r/2n=(120-3+1)*100000*0.010833/240 =816.99（元）（元） T=m+N2P+(n-n1+1)P*r/2n=1650.32（元） 每月還貸額增加每月還貸額增加了1650.32133

40、7.50=312.82（元）（元），總共則總共則 需多還款需多還款312.82*117=36599.94（元）（元） 固定還款額，改變還款期限固定還款額，改變還款期限 由于每月還款額不變每月還款額不變，即T=T，因此m+N=m+N （P/n）+（n+1）P*r/2n=P/n+（n+1）P*r/2n 通過變換后得： n=（n-n1）（）（2+r）2+（n+1）*r-（n-n1）*r 例如：某客戶借款10萬元，期限為120月，月利率為1%，還 款3個月后，利率調(diào)整為1.0833%，則其還貸變化為： 前前3個月的還貸個月的還貸為：m=P/n=100000/120=833.33（元）（元） N=（n+

41、1）P*i/2n=504.17（元）（元） T=m+N=833.33+504.17=1337.50（元）（元） 剩下的還款期限剩下的還款期限為： n=（n-n1）（）（2+r）/2+（n+1）*r-（n-n1）*r =（120-3）(2+0.010833)/2+(120+1)*0.01-(120- 3)*0.010833 =121.11（個月）（個月） 即比原來多還款（比原來多還款（121.11-117）=4.11個月個月，多還款額為多還款額為 1337.50*4.11=5497.13（元）（元），顯然要比第一種安排對借顯然要比第一種安排對借 款人有利?？钊擞欣?。 2.先息后本法先息后本法 先息后本法先息后本法的計算要方便得多，因為經(jīng)過一段時 間的還款后，剩余本金剩余本金是很容易計算得到，從而余 下期限的還貸安排就可以方便進行。具體計算如下 ： 在期限n1時已還本金已還本金為 P1=m(1+r)n1-1/r=P(1+r)n1-1*(1+r)n/(1+r)n-1 剩余本金剩余本金為 P=P(1+r)n1-P1=P(1+r)n+(1+r)n1/(1+r)n-1 如果此時利率發(fā)生變化，銀行可以有兩種處理辦法有兩種處理辦法： 固定期限，調(diào)整還款額固定期限，調(diào)整還款額 在剩余期限n=nn1，月還款額月還款