個(gè)人住房假按揭貸款的特征及現(xiàn)場檢查技巧

1、個(gè)人住房假按揭貸款是指不以真實(shí)的購買住房為目的，開發(fā)商以本單 位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售（購買）方 式，套取銀行貸款的行為。在監(jiān)管工作中，筆者發(fā)現(xiàn)，個(gè)人住房假按 揭貸款存在以下一個(gè)或多個(gè)特征。 一、借款主體的表現(xiàn)特征 （一）借款人為相關(guān)聯(lián)人。 一 是一個(gè)家庭的多數(shù)成員購房。開發(fā)商 以自身或其他家庭的成員、親戚朋友作為購房人申請貸款，如父母、 妻子、兒女。表現(xiàn)在一開發(fā)商申請的房屋貸款中多個(gè)借款人 姓氏相 同，或一個(gè)家庭夫婦雙方分別購房。二是同一公司內(nèi)較多員工購房。 即開發(fā)商以公司員工或員工家屬名義作為購房人申請貸款，借款人填 寫的工作單位往往為 房地產(chǎn)開發(fā)公司或關(guān)聯(lián)公司。

2、三是開發(fā)商以本 人名義購房申貸。股份公司則以各股東購房為由申請貸款。 （二）無關(guān)聯(lián)散戶按揭。為規(guī)避貸款銀行和監(jiān)管部門對貸款檔案的現(xiàn) 場檢查，開發(fā)商造假手段和水平不斷變化并逐步提高。無關(guān)聯(lián)散戶假 按揭貸款主體特征較為隱藏。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司存在花錢雇社會(huì)人 員申請假按揭貸款的現(xiàn)象，如我們在檢查中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商給虛假購房人 每戶 300 元申貸報(bào)酬的現(xiàn)象。 二、申貸客體的表現(xiàn)特征 （一）客體真實(shí)，申貸虛假。 這 是假按揭貸款最普遍的形式，該類 假按揭房屋真實(shí)存在，但購房人虛假。具體有： 一是用已售房申貸。 開發(fā)商利用已售出但真實(shí)購房人全額交付現(xiàn)金不需辦理按揭的 房屋 申請貸款。二是滯銷房申貸。因開發(fā)樓

3、盤或商鋪滯銷，開發(fā)商為融通 資金，將未售出房以假購房人名義申請貸款。三是一房多貸。有時(shí)銀 行貸款檔案中出現(xiàn)同一 套房屋有兩個(gè)借款人按揭的情況。有的是因 開發(fā)商造假疏忽出現(xiàn)兩筆假按揭貸款，有的是開發(fā)商將未售房辦理假 按揭后，出現(xiàn)真實(shí)購房人購該套房辦理按揭。 （二）客體虛假。該類假按揭是開發(fā)商為套取銀行資金，虛擬房號(hào)騙 貸，性質(zhì)較為惡劣。形成原因或是銀行貸款經(jīng)辦人員與開發(fā)商內(nèi)外勾 結(jié)，或是信貸人員調(diào)查失職。在現(xiàn)場檢查中，我們發(fā)現(xiàn)某開發(fā)商辦理 5 筆該類假按揭貸款 37.8 萬元。 三、申貸資料的表現(xiàn)特征 開發(fā)商對虛假銷售或購買，在申貸時(shí)偽造很多憑證、資料。檢查人員 可以從其他檔案資料中查找線索，如

4、收入證明、銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款專 用收據(jù)、回租協(xié)議等。 （一）購房價(jià)格不真實(shí)。為套取資金，開發(fā)商提供的購房協(xié)議中的價(jià) 格多數(shù)高于正常銷售價(jià)。在實(shí)際操作中，價(jià)格偏高的占到90%以上。 （二）收入證明虛假。 這 是假按揭貸款的共性。表現(xiàn)在一是私刻公 章，擬造單位開具；二是借款人非開具單位員工。開具單位真實(shí)存在， 但被證明人并不是該單位員工，其中，存在大量房地 產(chǎn)開發(fā)商為假 購房人開具收入證明的情況；三是開具工資偏高。假按揭貸款的工資 收入多數(shù)高于正常水平。如對轄內(nèi)某行個(gè)貸進(jìn)行檢查發(fā)現(xiàn)，收入證明 高達(dá) 3000-4000 的隨處可見，而實(shí)際當(dāng)?shù)匾话闫髽I(yè)員工平均工資收入 僅在 1000 元左右。 三）首付

5、款憑證虛假。開發(fā)商對銀行要求的首付款收據(jù)造假有兩種 方式，對未售出房采用在空白房地產(chǎn)銷售款專用收據(jù)上直接填寫，對 購房人已現(xiàn)金 交全款的房采用將銷售收據(jù)貼去真實(shí)購房人名字復(fù)印 后填上假購房人名字再復(fù)印遞交銀行的方式。 （四）回租協(xié)議虛假。有的商用房因?yàn)橘J款金額大，收入證明不能證 明借款人的還款能力。開發(fā)商往往找物業(yè)管理公司開具店鋪回租協(xié)議, 開具較高的月租賃額，使月還款額達(dá)到收入占比。 四、貸款時(shí)點(diǎn)的表現(xiàn)特征 開發(fā)商往往辦理一次假按揭貸款就是幾筆或上十筆，辦理時(shí)點(diǎn)較為集 中。在檢查中，如發(fā)現(xiàn)一筆假按揭，可以此為線索重點(diǎn)核查近一天或 兩天的該公司申請的貸款，往往能夠有所收獲。 有銀行明知該借款人

6、未購買房屋，但由于要還公司類貸款，而與開發(fā) 商商量辦理假按揭的情況，這種情況在貸款審批表中往往會(huì)表明。 有的貸款，或者貸款審批表配偶欄中填的是開發(fā)商，或從戶口簿復(fù)印 件中能看出借款人是開發(fā)商的家人；這類貸款的特征是一家多貸的假 按揭貸款，檢查人員要注意從借款人身份特征等檔案資料中尋找線索。 有的貸款要從收入證明、職業(yè)等資料中查找線索。 有的貸款的線索難以查找，假按揭貸款多是違約貸款，該類貸款往往 出現(xiàn)在違約貸款中。 在現(xiàn)場檢查中，檢查同一個(gè)樓盤的貸款時(shí)，要注意檢查所申貸房屋住 房號(hào)有無重復(fù)，有的房地產(chǎn)銷售款專用收據(jù)有涂改痕跡。 、假按揭類型 （一）從購房合同載明的交易標(biāo)的類型劃分 假按揭包括一

7、手房假按揭和二手房假按揭，又可分為個(gè)人住房假按揭 和個(gè)人商業(yè)用房假按揭。 （二）從假按揭制造主體劃分 假按揭包括房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)交易中介、借款人、銀行內(nèi)部員工 和其他主體制造的假按揭。 （三）從假按揭具體形式劃分 假按揭包括以下幾種情況： 1、借款人資料和簽名真實(shí)，但所購房產(chǎn)不存在或被重復(fù)銷售或被重 復(fù)抵押（真人假房）； 2、借款人資料和簽名真實(shí)，所購房產(chǎn)存在，但沒有真實(shí)購房行為 （真人真房）； 3、所購房產(chǎn)存在，但借款人資料或簽名虛假，沒有真實(shí)購房行為（假 人真房）； 4、借款人資料或簽名虛假，所購房產(chǎn)不存在或被重復(fù)銷售或被重復(fù) 抵押（假人假房）。 5、有資料和交易行為均為、真實(shí)，但價(jià)格

8、嚴(yán)重高估。 三、假按揭主要特征 （一）一手房假按揭主要特征 1、借款人特征 （1）工作單位為擬購買房產(chǎn)的開發(fā)商、開發(fā)商母（子）公司、銷售代理 商、承建商、材料供應(yīng)商或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)； （2）收入證明上的聯(lián)系人、聯(lián)系電話為開發(fā)商或銷售代理公司工作人員、 聯(lián)系電話； （3）收入很高但不能提供證明材料，或其收入明顯高于所從事職業(yè)的平 均收入水平，或?qū)λ鶑氖碌穆殬I(yè)不熟悉； (4) 無正當(dāng)理由不能提供身份證件等重要資料的原件，或提供的資料明 顯虛假； (5) 簽名虛假或多處簽名不一致。 2、所購房產(chǎn)特征 (1) 事實(shí)上不存在該房產(chǎn)； (2) 房價(jià)明顯高于周邊相同或相近檔次樓盤； (3) 精裝修樓盤裝修部分

9、價(jià)款明顯高于市場裝修價(jià)格水平； (4) 開發(fā)商營銷策略或優(yōu)惠措施沒有大的改變，滯銷樓盤或尾盤突然熱 銷。 3、購房行為特征 (1) 一人購買多套房產(chǎn)，或同一單位多人購買同一樓盤； (2) 商品房買賣合同多項(xiàng)重要內(nèi)容空白； (3) 借款人不知曉購房事實(shí) ，或?qū)λ徺I房 產(chǎn)的位置 、小區(qū)名稱、樓號(hào)、 層數(shù)、朝向、房號(hào)、戶型、面積、價(jià)格、入住時(shí)間等基本情況不熟悉、 不關(guān)心； (4) 開發(fā)商委托銀行代收首付款的，借款人不能提供進(jìn)賬單或進(jìn)賬單顯 示首付款由開發(fā)商通過轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金方式代繳；由開發(fā)商自行收取首付 款的，開發(fā)商出具了借款人已繳納首付款的收據(jù)或發(fā)票，但賬務(wù)上沒 有收到款項(xiàng)的反映。 4、貸款行為特征

10、 (1) 借款人不出面，由開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)代辦所有貸款手續(xù)； (2) 多個(gè)借款人集中在同一天或相近幾天內(nèi)辦理貸款， 貸款金額、期限 相近，貸款成數(shù)達(dá)到或接近最高成數(shù)； (3) 借款人對貸款利率、月還款額等要素不關(guān)心，對借款合同內(nèi)容無所 謂或不知情； (4) 借款人選擇到期一次性還本付息方式。 5、開發(fā)商行為特征 (1) 不愿存入按揭貸款保證金； (2) 不愿接受資金監(jiān)管； (3) 房屋竣工后，遲遲不辦理房屋所有權(quán)證或抵押登記手續(xù)； (4) 將大量按揭貸款挪作他用，項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢或形成爛尾。 6、貸款償還特征 (1) 貸款償還日前由開發(fā)商通過轉(zhuǎn)賬方式往借款人還款賬戶內(nèi)存入與 月還款數(shù)相同或相近

11、金額的款項(xiàng)，或 以現(xiàn)金方式存入，但多個(gè)借款人 存款憑條上的簽名為同一人筆跡； (2) 同一樓盤多個(gè)借款人同時(shí)違約，違約期數(shù)相同或相近，且非因借款 人與開發(fā)商、物業(yè)管理公司或貸款銀行產(chǎn)生糾紛所致。 7、其他特征 (1) 達(dá)到入住條件后，借款人所購房產(chǎn)一直處于空置狀態(tài)； (2) 所購房產(chǎn)的使用人不是借款人且與借款人不存在租賃關(guān)系 (二) 二手房假按揭主要特征 1、借款人特征 (1) 為所購房產(chǎn)交易中介的內(nèi)部員工，或與售房人為直系親屬； (2) 無正當(dāng)理由不能提供身份證件等重要資料的原件，或提供的資料明 顯虛假； (3) 簽名虛假或多處簽名不一致。 2、所購房產(chǎn)特征 (1)事實(shí)上該房產(chǎn)不存在； (2

12、)售房人不能提供房屋所有權(quán)證或其他合法產(chǎn)權(quán)證明的原件； (3) 簽訂房屋買賣合同之前借款人就已是所購房產(chǎn)的所有權(quán)人； (4) 借款人擬購房產(chǎn)建成時(shí)間較早，成新度較低，正常市場上難以成交； (5) 評估價(jià)格明顯偏高 3、購房行為特征 (1)借款人不知曉購房事實(shí)，或?qū)λ徺I房產(chǎn)的位置、小區(qū)名稱、樓號(hào)、 層數(shù)、朝向、房號(hào)、戶型、面積、價(jià)格等基本情況不熟悉、不關(guān)心； (2)購房合同多項(xiàng)重要內(nèi)容空白； (3) 借款人未按規(guī)定將首付款交到指定賬戶，而是由售房人直接收取但 難以證明借款人已支付首付款。 4、貸款行為特征 (1)借款人不出面，所有貸款手續(xù)委托房地產(chǎn)交易中介、某一機(jī)構(gòu)或某 個(gè)人代辦； (2)借款

13、人一次或分次以現(xiàn)金方式提取貸款或以轉(zhuǎn)賬方式將貸款轉(zhuǎn)入 另外一個(gè)與購房行為不相關(guān)的賬戶。 四、重大假按揭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 符合下列條件之一的個(gè)人住房貸款或個(gè)人商業(yè)用房貸款（或兩種貸款 之和），可以認(rèn)定為重大假按揭： （一）對某行發(fā)放按揭貸款在 5000 萬元以下的同一樓盤（含集資建 房 ），有超過 20 筆（含 20 筆）或發(fā)放額超過 1000 萬元（含 1000 萬元）的貸款具備下列條件之一的；或者對某行發(fā)放按揭貸款在 5000 萬元以上（含 5000 萬元）的同一樓盤，有超過 20（含 20） 筆數(shù)或發(fā)放額超過 2000 萬元（含 2000 萬元）的貸款具備下列條件之 一的，可以認(rèn)定為重大假按揭：

14、1、借款人沒有真實(shí)繳納首付款或首付款由開發(fā)商統(tǒng)一支付； 2、貸款申請表、借款合同等文書上的簽名非借款人本人或被授權(quán)人 簽名，或同一人多處簽名筆跡不一致； 3、借款人對所購買房產(chǎn)的基本情況不清楚，或所購買的房產(chǎn)不存在， 或房管部門登記的房屋所有權(quán)人不是借款人（另有規(guī)定的貸款品種除 外）； 4、無特殊合理理由，借款人月還款全部或部分由開發(fā)商統(tǒng)一支付（因 開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任銀行直接從開發(fā)商賬戶上扣劃的除外） ； 5、經(jīng)房管部門確認(rèn)不能以購房人名義取得房屋所有權(quán)證。 （二）同一年度由同一房地產(chǎn)交易中介（以下簡稱交易中介）推介或 同一律師事務(wù)所初審、并在某行發(fā)放的二手房貸款中，有超過20 筆 （含 20 筆）或發(fā)放額超過 1000 萬元（含 1000 萬元）的貸款具備下 列條件之一的，可以認(rèn)定為重大假按揭： 1、貸款申請表、借款合同等文書上的簽名非借款人本人或被授權(quán)人 簽名，或同一人多處簽名筆跡不一致； 2、借款人對所購買房產(chǎn)的基本情況不清楚，或所購買的房產(chǎn)不存在， 或房管部門登記的房屋所有權(quán)人不是借款人（總行另有規(guī)定的貸款品 種除外）； 3、無特殊合理理由，借款人月還款全部或部分由交易中介統(tǒng)一支付 （因交易中介承擔(dān)階段性保證責(zé)任銀行直接從交易中介賬戶上扣劃 的除外）。 （三）購買同一樓盤、由同一交易中介推介或由同一律師事務(wù)所初 審并在某行發(fā)放按揭貸款的借款人中，在