關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題

1、中華人民共和國最高人民法院公告法釋 20098 號最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋已于 2009 年 4 月 20 日由最高人民法院審判委員會第 1466 次會議通過，現(xiàn)予公布，自 2009 年 10 月 1 日起施行。二九年五月十五日為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國民法通則、中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國合同法等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第一條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提

2、出抗辯的，人民法院不予支持。注解：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以通過招投標(biāo)或者經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。 只要前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效，其對業(yè)主即應(yīng)具有約束力。 物權(quán)法第七十六條規(guī)定， 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果， 全體業(yè)主都應(yīng)遵守。在實(shí)踐中，有些業(yè)主以不是合同當(dāng)事人為由， 不愿接受物業(yè)服務(wù)合同的約束，拒絕履行相應(yīng)義務(wù)并引發(fā)糾紛。業(yè)主雖然不是物業(yè)服務(wù)合同 （包括前期物業(yè)服務(wù)合同）形

3、式上的簽訂者， 但其是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的一方實(shí)際享有者和承擔(dān)者。從這個角度看， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會建立的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系。據(jù)此，司法解釋規(guī)定，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第二條符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)

4、合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。注解：實(shí)踐中，很多物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容并不十分詳細(xì)，而對物業(yè)服務(wù)管理行為的規(guī)范很多是通過法律、 法規(guī)規(guī)定或者相關(guān)行業(yè)規(guī)范來進(jìn)行的。除此以外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，往往對業(yè)主作出選聘決定具有重要作用。 為更好維護(hù)業(yè)主權(quán)益， 司法解釋依據(jù)合同默示條款理論，合理擴(kuò)充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明

5、示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第 2 條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，就其義務(wù)量而言，司法解釋對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)所做的規(guī)定并不會額外增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。第四條業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。注解：物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)就業(yè)主相關(guān)妨害物業(yè)服務(wù)秩序的行為提起訴訟。物

6、業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的委托關(guān)系具有一定的特殊性，其中很重要的一個方面就是全體業(yè)主將維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序的管理權(quán)交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該權(quán)利行使的主要途徑是對業(yè)主實(shí)施“人” 的管理。業(yè)主實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，既有可能是違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為，有時也可能是一種侵權(quán)行為。賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以相應(yīng)訴權(quán)，并未超出其對“人”管理權(quán)的行使邊界，而且可以及時有效地制止不法行為。 實(shí)際上在實(shí)踐中， 其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去制止妨害、 侵害行為，而不愿自己親力親為。 基于以上考慮， 司法解釋規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢

7、復(fù)原狀、停止侵害、 排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。注解：業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物

8、業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同， 是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果， 全體業(yè)主都應(yīng)遵守。實(shí)踐中，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應(yīng)義務(wù)的情況下，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)， 則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。否則，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的穩(wěn)定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定， 業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用，有損業(yè)主自治機(jī)制和物業(yè)服務(wù)秩序，所

9、以不應(yīng)得到支持。第七條業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。第八條業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。物權(quán)法第七十六條【第一款】下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：【第四項(xiàng)】（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；【第二款】 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

10、決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。注解：物權(quán)法第七十六條規(guī)定， 業(yè)主大會有權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。按照業(yè)主大會決定， 業(yè)主委員會代表業(yè)主， 應(yīng)有請求解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。業(yè)主委員會雖為物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人，但其既不是欠費(fèi)人又沒有責(zé)任財(cái)產(chǎn)，所以如果確實(shí)存在拖欠物業(yè)費(fèi)的情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同解除后，向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主提起訴訟。 對此，司法解釋明確規(guī)定， 如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在解除物業(yè)服務(wù)合同的訴訟中， 提出要求業(yè)主委員會支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的請求，法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。第九條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服

11、務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。第十條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。注解：實(shí)踐中，在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出而引發(fā)的糾紛不在少數(shù)。司法解釋明確規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)

12、當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，并以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的， 法院不予支持。 物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止的情形，主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續(xù)期等。第十一條本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。物權(quán)法第七十六條【第一款】下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：【第四項(xiàng)】（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；物權(quán)法 第八十一條 【第一款】業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者

13、其他管理人管理。【第二款】對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者 其他管理人 ，業(yè)主有權(quán)依法更換。物權(quán)法第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者 其他管理人 根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。第十二條因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。注解：實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)糾紛常常會涉及到房屋的承租人、借用人等物業(yè)使用人。該物業(yè)使用人雖然不是業(yè)主，但其居住生活在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，也應(yīng)當(dāng)受到物業(yè)服務(wù)合同、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的約束。從這個意義上說，司法解釋對物業(yè)服務(wù)糾紛的規(guī)定，

14、 應(yīng)當(dāng)同樣適用于因非業(yè)主的物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同、法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛案件的處理。對此，司法解釋明確作出了規(guī)定。第十三條本解釋自 2009年 10月1日起施行。本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。注解：為了在司法解釋正式施行之前，給各界預(yù)留一個宣傳學(xué)習(xí)的時間，也為了最大限度通過自律、 自糾的方式消化可能發(fā)生的糾紛案件，該司法解釋將于2009 年 10 月 1 日起正式施行。中華人民共和國最高人民法院公告法釋 20097 號最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋已于 2

15、009 年 3 月 23 日由最高人民法院審判委員會第1464 次會議通過， 現(xiàn)予公布， 自 2009年 10 月 1 日起施行。二 九年五月十四日為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。注解： “業(yè)主 ”在建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中被稱為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，明確業(yè)

16、主身份的界定標(biāo)準(zhǔn)， 對貫徹執(zhí)行物權(quán)法第六章規(guī)定具有重要意義。根據(jù)物權(quán)法第九條、第二十八條等規(guī)定， 司法解釋確定依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、 繼承或者受遺贈， 以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。 這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則。但在現(xiàn)實(shí)生活中， 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為， 房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，將與現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)生沖突，并有可能對前述人群應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權(quán)的行使需求更為強(qiáng)烈

17、，與其他業(yè)主之間的聯(lián)系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其 “業(yè)主身份” 問題進(jìn)行特別規(guī)定。為了更好地維護(hù)業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定， 根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定精神，司法解釋對這種情形下的業(yè)主身份認(rèn)定問題作出特別規(guī)定， 即可以認(rèn)定其為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評價標(biāo)準(zhǔn)， 也符合物權(quán)法的規(guī)定精神，適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活。同時，還可以引導(dǎo)這部分人及時辦理物權(quán)登記。第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、 攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特

18、定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。注解： 按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論通說認(rèn)為，界定專有部分的標(biāo)準(zhǔn)是“具有構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性 ”。此外，專有部分屬于不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)所有權(quán)的取得一般須經(jīng)登記。因此有必要把登記作為專有部分界定的標(biāo)準(zhǔn)之一。盡管目前還存在一些本應(yīng)屬于專有部分卻無法進(jìn)行登記的情況， 但隨著登記制度的不斷完善， 并不意味著日后不能辦理登記。所以，司法解釋將 “登記 ”表述為 “能夠登記 ”。除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等房屋外，司法解釋從現(xiàn)

19、實(shí)生活出發(fā)規(guī)定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。第三條除法律、 行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二） 其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。注解：根據(jù)物權(quán)法第六章的規(guī)定，法定共有部分包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于

20、城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個人的除外）、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位及電梯、水箱等。天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、 公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實(shí)踐中的糾紛。因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有 ”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。滿足下列兩個條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分： 1.不屬于業(yè)主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。第四條業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。 但違反法律、 法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。第五條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、 附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃