【商業(yè)地產(chǎn)】過冬南昌宏道顧問策略提案89PPT

1、弘道顧問1 過冬過冬 南昌弘道顧問策略提案南昌弘道顧問策略提案 弘道顧問2 前言前言 從狂熱到寒冷， 從信心空前到冷峻觀望， 短短的幾個月時間， 開發(fā)商經(jīng)歷了一場冰火兩重天的苦旅。 冬天來臨，是該準(zhǔn)備棉被了！ 弘道顧問3 弘道顧問4 弘道顧問5 核心思想：核心思想： 如何挺過這個冬天？如何挺過這個冬天？ 弘道顧問6 第一部分：第一部分： 感受冬天感受冬天 弘道顧問7 “幸福的日子真的過去了嗎？” 20082008年年 大家大家見面開始互相打探對市場走勢的判斷見面開始互相打探對市場走勢的判斷 大家實(shí)在太懷念大家實(shí)在太懷念前前兩年舒服的日子了兩年舒服的日子了 弘道顧問8 弘道顧問9 2007年我國

2、的房地產(chǎn)市場 是令不少買房人失望的， 人們本以為 經(jīng)過2006年的“國六條”、 9部委的15條意見的調(diào)控， 以及中紀(jì)委、監(jiān)察部、發(fā)改委等 強(qiáng)勢部門的介入， 特別是90/70 政策的強(qiáng)制執(zhí)行， 還有給黨的十七大獻(xiàn)禮的機(jī)會。 2007年的房市應(yīng)該是一個 輕松、祥和、夢想變現(xiàn)實(shí)的氣氛。 弘道顧問10 但是事與愿違，2007年的房市 對各項政策依然具有極強(qiáng)的免疫力， 房價的上漲速度甚至超過了以往所有 的年度，另外還制造了 地王頻出、 瘋狂圈地 的歷史性風(fēng)潮。 當(dāng)時間當(dāng)時間進(jìn)入進(jìn)入9 9、1010月份，從深圳、廣州等地區(qū)蔓延過來的寒流月份，從深圳、廣州等地區(qū)蔓延過來的寒流 讓全國的房地產(chǎn)市場開始趨冷讓全

3、國的房地產(chǎn)市場開始趨冷- - - 弘道顧問11 小結(jié)小結(jié) 這次這次的市場的市場 變化當(dāng)然與房地產(chǎn)市場變化當(dāng)然與房地產(chǎn)市場 上上一年的走向嚴(yán)重背離一年的走向嚴(yán)重背離 了市場規(guī)律有關(guān)，但是了市場規(guī)律有關(guān)，但是 更重要的直接原因，應(yīng)更重要的直接原因，應(yīng) 該是央行提出的提高第該是央行提出的提高第 二套房的首付比例二套房的首付比例 和和去去年年6 6次提高房貸次提高房貸 利率政策，利率政策， 直接沖擊了人們直接沖擊了人們 對房地產(chǎn)對房地產(chǎn) 市場的預(yù)期。市場的預(yù)期。 弘道顧問12 正視正視20082008 弘道顧問13 為落實(shí)從緊的貨幣政策，中國人民銀行為落實(shí)從緊的貨幣政策，中國人民銀行20082008年

4、年1 1月月 1616日宣布，從日宣布，從1 1月月2525日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣 存款準(zhǔn)備金率存款準(zhǔn)備金率0 05 5個百分點(diǎn)。這是央行個百分點(diǎn)。這是央行20082008年首次動年首次動 用這一貨幣政策工具。用這一貨幣政策工具。 弘道顧問14 按照按照20072007年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工 作會議部署，作會議部署，20082008年我國實(shí)施從緊的年我國實(shí)施從緊的 貨幣政策，從而取代先前實(shí)施十年之貨幣政策，從而取代先前實(shí)施十年之 久的久的“穩(wěn)健的貨幣政策穩(wěn)健的貨幣政策”。 這是一個非常強(qiáng)烈的市場信號這是一個非常強(qiáng)烈的市場信號 弘道顧問15

5、 和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得 相對理性。房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜 購等現(xiàn)象，供求矛盾已現(xiàn)僵局。 20082008年，住房保障政策年，住房保障政策將將進(jìn)一步進(jìn)一步 落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價 位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、 投資、資金、項目開工投資、資金、項目開工 及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例進(jìn)一步進(jìn)一步 增加。另一方面，由于預(yù)期增加。另一方面，由于預(yù)期 改變，投資（投機(jī)）需求改變，投資（投機(jī)）需求 弘道顧問16 高度賣方市場高度賣方市場正正逐步被逐步被 甚

6、至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。 弘道顧問17 舉例南昌舉例南昌 弘道顧問18 弘道顧問19 讓我們先看一組數(shù)字：讓我們先看一組數(shù)字： 年份（年）年份（年）20012001200220022003200320042004200520052006200620072007 南昌市區(qū)商品房價格南昌市區(qū)商品房價格 （元（元/ /） 18141814225022502722272228072807308530853600360044004400 弘道顧問20 從上從上表表我們可以看出，南昌我們可以看出，南昌 的的 樓市一直處于快速發(fā)展的階段，從樓市一直處于快速發(fā)

7、展的階段，從 20042004年起，加快了增長的速度，在這年起，加快了增長的速度，在這 里，我們想強(qiáng)調(diào)一下里，我們想強(qiáng)調(diào)一下20062006年至年至20072007年年 1010月的市場變化，這些變化主要表現(xiàn)月的市場變化，這些變化主要表現(xiàn) 為以下幾點(diǎn)：為以下幾點(diǎn)： 弘道顧問21 弘道顧問22 弘道顧問23 讓我們再看一組數(shù)字：讓我們再看一組數(shù)字： （20072007年年9 9月至月至20082008年年3 3月成交量對比月成交量對比） 9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月 新房面積新房面積 （萬平米）（萬平米） 45.0026.9622.5129.081

8、0.655.6010.68 二手房面積二手房面積 （萬平米）（萬平米） 14.0810.0011.4512.274.812.207.86 弘道顧問24 弘道顧問25 從上圖中我們可以看出，從上圖中我們可以看出， 自去年自去年9 9月底宏觀調(diào)控出臺以來，月底宏觀調(diào)控出臺以來， 南昌樓市成交量一路下滑，南昌樓市成交量一路下滑， 樓市中的黃金十月樓市中的黃金十月 并未出現(xiàn)并未出現(xiàn)， 南昌南昌樓市開始遭遇寒潮樓市開始遭遇寒潮 弘道顧問26 面對著蕭條的市場表現(xiàn)，面對著蕭條的市場表現(xiàn)， 南昌各個樓盤都在南昌各個樓盤都在 進(jìn)行促俏活動，進(jìn)行促俏活動， 大部分的樓盤大部分的樓盤 都有著降價的現(xiàn)象，都有著降價

9、的現(xiàn)象， 但效果并不明顯但效果并不明顯. .今年今年3 3月，月， 南昌的地產(chǎn)大鱷奧園南昌的地產(chǎn)大鱷奧園 以以8.58.5折的降價折的降價 拉開了南昌房地產(chǎn)降價的序幕拉開了南昌房地產(chǎn)降價的序幕 弘道顧問27 吉安氣候吉安氣候 弘道顧問28 吉安房地產(chǎn)市場自吉安房地產(chǎn)市場自20082008年開初以來，年開初以來， 房產(chǎn)交易量急劇下滑，持續(xù)十天半個月無單可下的房產(chǎn)交易量急劇下滑，持續(xù)十天半個月無單可下的 盤比比皆是，盤比比皆是， 目前目前在該市在該市地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā) 較為集中的四較為集中的四個區(qū)域城南片區(qū)個區(qū)域城南片區(qū)、 吉州大道吉州大道、城北片區(qū)以及、城北片區(qū)以及青原區(qū)青原區(qū)。 消費(fèi)者與開發(fā)商的

10、僵持消費(fèi)者與開發(fā)商的僵持 或者說是博弈氛圍異常濃厚。或者說是博弈氛圍異常濃厚。 穗華名郡穗華名郡、恒源泰水岸綠洲恒源泰水岸綠洲、 仁達(dá)濱江豪園仁達(dá)濱江豪園等樓盤在多次市場試探后遲遲等樓盤在多次市場試探后遲遲 不敢開盤，尤其是不敢開盤，尤其是穗華名郡穗華名郡表現(xiàn)的是異常明顯，表現(xiàn)的是異常明顯， 產(chǎn)品已近現(xiàn)房竟依然還在進(jìn)行客戶積累。產(chǎn)品已近現(xiàn)房竟依然還在進(jìn)行客戶積累。 是他們在捂盤惜售么？非也！是消費(fèi)者在捂幣惜購。是他們在捂盤惜售么？非也！是消費(fèi)者在捂幣惜購。 僵持、僵持、還是僵持，吉安地產(chǎn)的現(xiàn)狀！僵持、僵持、還是僵持，吉安地產(chǎn)的現(xiàn)狀！ 弘道顧問29 年份年份 （年）（年） 20052005200

11、620062007200720082008 年銷售均價年銷售均價 （元（元/ /） 1 13 3676719261926197819782 25 58585 弘道顧問30 從上表中我們可以看出，吉安樓市從上表中我們可以看出，吉安樓市 近年來的發(fā)展屬于跳躍式的，近年來的發(fā)展屬于跳躍式的， 這種超常規(guī)的這種超常規(guī)的 跳躍式發(fā)展跳躍式發(fā)展 曾經(jīng)讓當(dāng)?shù)亻_發(fā)商驚喜不已，曾經(jīng)讓當(dāng)?shù)亻_發(fā)商驚喜不已， 但在中國樓市風(fēng)云變幻的今天，但在中國樓市風(fēng)云變幻的今天， 這就是一種泡沫，這就是一種泡沫， 因?yàn)樗拇嬖跊]有成交量的支撐因?yàn)樗拇嬖跊]有成交量的支撐 弘道顧問31 時時 間間 銷售套數(shù)銷售套數(shù) （套）（套） 銷

12、售面積銷售面積 （平方米）（平方米） 20072007年年1010月月22222221314.7821314.78 20072007年年1111月月51516036.16036.1 20072007年年1212月月23723729241.3929241.39 20082008年年1 1月月1021021404514045 20082008年年2 2月月424246204620 20082008年年3 3月月74747402.587402.58 20082008年年4 4月月47475170.365170.36 弘道顧問32 很明顯，當(dāng)?shù)厝司杖氲脑鲩L比例無法支撐當(dāng)很明顯，當(dāng)?shù)厝司杖氲脑鲩L比例

13、無法支撐當(dāng) 地樓市價格上漲幅度。這在樓市全線飄紅的時代根地樓市價格上漲幅度。這在樓市全線飄紅的時代根 本不用考慮，但當(dāng)逆市臨近，我們卻不得不考慮本不用考慮，但當(dāng)逆市臨近，我們卻不得不考慮 （注：06、07、08年的數(shù)據(jù)因無可靠來源故未列述） 讓我們再看一下上面的這組數(shù)字：讓我們再看一下上面的這組數(shù)字： 弘道顧問33 讓我們來關(guān)注一下土地放量：讓我們來關(guān)注一下土地放量： 來源政府信息，自來源政府信息，自20072007年年5 5月至月至20082008年年5 5月吉月吉 安土地放量高達(dá)安土地放量高達(dá)16411641畝畝, ,這個數(shù)字是一個什么概這個數(shù)字是一個什么概 念呢？念呢？ 假定，這些土地的

14、平均容積率是假定，這些土地的平均容積率是2.0,2.0,那么那么 它的商品房供應(yīng)量將是它的商品房供應(yīng)量將是219219萬方萬方, ,這個數(shù)字又是這個數(shù)字又是 一個什么概念呢一個什么概念呢? ? 吉安每年的商品房供應(yīng)計劃是吉安每年的商品房供應(yīng)計劃是4040萬方萬方, ,那么那么 它可以滿足吉安它可以滿足吉安5 5年的市場容量年的市場容量, ,這又這又 是一個什么概念呢是一個什么概念呢? ? 試問是試問是5 5年內(nèi)政府不再出售土地了年內(nèi)政府不再出售土地了, ,還是還是219219 萬方的供應(yīng)量能在一兩年內(nèi)迅速去化萬方的供應(yīng)量能在一兩年內(nèi)迅速去化? ?都不是都不是! ! 而是市場已經(jīng)供大于求而是市場

15、已經(jīng)供大于求, ,吉安市場未來形勢吉安市場未來形勢 將非常嚴(yán)峻將非常嚴(yán)峻, ,泡沫的破裂、嚴(yán)寒的臨近，未來市泡沫的破裂、嚴(yán)寒的臨近，未來市 場價格的調(diào)整將有可能在下一秒鐘出現(xiàn)。場價格的調(diào)整將有可能在下一秒鐘出現(xiàn)。 弘道顧問34 沒有成交量支撐的價格是虛的，沒有成交量支撐的價格是虛的， 那是泡沫顯象；那是泡沫顯象； 當(dāng)成交量急劇下滑時候，當(dāng)成交量急劇下滑時候， 泡沫的破裂顯得無限可能泡沫的破裂顯得無限可能 吉安樓市正處在泡沫破裂的前夜吉安樓市正處在泡沫破裂的前夜 弘道顧問35 小結(jié)：小結(jié)： 吉安市場的僵持現(xiàn)狀吉安市場的僵持現(xiàn)狀 一定是以開發(fā)商的降價為一定是以開發(fā)商的降價為 終結(jié)，當(dāng)漲價的終結(jié)，當(dāng)

16、漲價的 壓力不在，消費(fèi)者的等待壓力不在，消費(fèi)者的等待 將不受時間控制，將不受時間控制， 開發(fā)商日益緊繃的資開發(fā)商日益緊繃的資 金鏈直接導(dǎo)致的結(jié)果將會金鏈直接導(dǎo)致的結(jié)果將會 是箭在弦上而不得不發(fā)，是箭在弦上而不得不發(fā)， 吉安后期的土地放量將會吉安后期的土地放量將會 把該市在售樓盤推到降價把該市在售樓盤推到降價 求售的懸崖邊緣。求售的懸崖邊緣。 弘道顧問36 本章總結(jié)：本章總結(jié)： 全線飄紅的時代已經(jīng)一去不復(fù)返，全線飄紅的時代已經(jīng)一去不復(fù)返， 高度賣方市場高度賣方市場正正逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為 買方市場或相對均衡市場。買方市場或相對均衡市場。 一線降了，二線降了，一線降

17、了，二線降了， 三線還會遙遠(yuǎn)嗎？三線還會遙遠(yuǎn)嗎？ 不要再有期待，不要再有期待， 不要再有僥幸。不要再有僥幸。 產(chǎn)品制勝，現(xiàn)金為王的時代已經(jīng)來臨。產(chǎn)品制勝，現(xiàn)金為王的時代已經(jīng)來臨。 弘道顧問37 第二部分：第二部分： 探究項目探究項目 弘道顧問38 地處吉安市青原區(qū)新政府行地處吉安市青原區(qū)新政府行 政區(qū)，山頂公園近在咫尺，政區(qū)，山頂公園近在咫尺，500500 米外是吉安火車站，距正籌建的米外是吉安火車站，距正籌建的 水庫風(fēng)景區(qū)水庫風(fēng)景區(qū)3 3公里。公里。 弘道顧問39 聚焦嘉福庭苑聚焦嘉福庭苑 恒鵬實(shí)業(yè)吉安青原區(qū)地塊恒鵬實(shí)業(yè)吉安青原區(qū)地塊 弘道顧問40 闡述項目： 嘉福庭苑項目位于吉安市嘉福庭苑

18、項目位于吉安市 青原區(qū)政府新行政中心，青原區(qū)政府新行政中心， 東至山頂公園、東至山頂公園、 南至山頂公園、西至正氣路、南至山頂公園、西至正氣路、 北至贛江大道北至贛江大道青原區(qū)消防大隊青原區(qū)消防大隊， 小區(qū)依山頂公園而建，與青原小區(qū)依山頂公園而建，與青原 區(qū)政府僅有一街之隔。區(qū)政府僅有一街之隔。 目前本項目所處的贛江大道、正氣路目前本項目所處的贛江大道、正氣路 區(qū)域生活配套匱乏，出行交通線路較少，區(qū)域生活配套匱乏，出行交通線路較少， 但項目生活環(huán)境優(yōu)越，地段升值潛力巨但項目生活環(huán)境優(yōu)越，地段升值潛力巨 大。大。 弘道顧問41 項目基本參數(shù)：項目基本參數(shù)： 占地面積：占地面積： 4040畝畝 容

19、積率：容積率： 1.8371.837 建筑面積建筑面積： 5500055000 多層：多層： 3300033000 小高層：小高層： 90009000 車庫：車庫： 46004600 商鋪：商鋪： 33503350 綠地率：綠地率： 35%35% 建筑密度：建筑密度： 26.74%26.74% 弘道顧問42 描述一下：描述一下： 產(chǎn)品主要以多層為主，產(chǎn)品主要以多層為主， 兩棟小高層為輔，局部建有兩棟小高層為輔，局部建有 一些商鋪和車庫。一些商鋪和車庫。 產(chǎn)品的規(guī)劃規(guī)矩而平淡產(chǎn)品的規(guī)劃規(guī)矩而平淡 弘道顧問43 小結(jié)：小結(jié)： 盡管風(fēng)景這邊獨(dú)好，盡管風(fēng)景這邊獨(dú)好， 但人氣蕭條所襯托的是區(qū)域的荒涼。但

20、人氣蕭條所襯托的是區(qū)域的荒涼。 樓市的今天已不再是房子就能賣的時代了。樓市的今天已不再是房子就能賣的時代了。 但產(chǎn)品已成定局但產(chǎn)品已成定局 我們要做的只能是接受我們要做的只能是接受 弘道顧問44 項目項目swotswot分析分析 弘道顧問45 挖掘優(yōu)勢：挖掘優(yōu)勢： 1 1、毗鄰政府新區(qū)、毗鄰政府新區(qū) 2 2、緊靠山頂公園、緊靠山頂公園 弘道顧問46 正視弱勢：正視弱勢： 1、地處偏遠(yuǎn)，人氣蕭條、地處偏遠(yuǎn)，人氣蕭條 2、規(guī)劃平淡，產(chǎn)品毫無競爭力、規(guī)劃平淡，產(chǎn)品毫無競爭力 3、生活配套極不完善、生活配套極不完善 4、當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣始終認(rèn)為、當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣始終認(rèn)為 青原區(qū)是鄉(xiāng)下青原區(qū)是鄉(xiāng)下 弘道顧問

21、47 尋找機(jī)會點(diǎn)：尋找機(jī)會點(diǎn)： 1 1、政府搬遷在即、政府搬遷在即 2 2、公園立項籌建、公園立項籌建 弘道顧問48 預(yù)測威脅：預(yù)測威脅： 1 1、政府的已放量和將放量土地、政府的已放量和將放量土地 讓本已僵持的市場變的更加撲朔迷離。讓本已僵持的市場變的更加撲朔迷離。 2 2、風(fēng)雨飄搖的吉安樓市價格、風(fēng)雨飄搖的吉安樓市價格 讓項目的價格定位危險重重。讓項目的價格定位危險重重。 3 3、嚴(yán)峻的市場形勢讓入市時機(jī)的抉擇、嚴(yán)峻的市場形勢讓入市時機(jī)的抉擇 變的舉步惟艱。變的舉步惟艱。 弘道顧問49 小結(jié)：小結(jié)： 公園之上，政要之側(cè)是我公園之上，政要之側(cè)是我 們的優(yōu)勢；偏遠(yuǎn)的地理位置，們的優(yōu)勢；偏遠(yuǎn)的地

22、理位置， 平淡的產(chǎn)品設(shè)計是我們的弱勢；平淡的產(chǎn)品設(shè)計是我們的弱勢； 政府的搬遷，公園的籌建給了政府的搬遷，公園的籌建給了 我們機(jī)會；但時間是我們最大我們機(jī)會；但時間是我們最大 的威脅。的威脅。 本盤的環(huán)境優(yōu)勢，在平淡本盤的環(huán)境優(yōu)勢，在平淡 的產(chǎn)品淡化下，顯得有些蒼白，的產(chǎn)品淡化下，顯得有些蒼白， 追求居住環(huán)境的客戶必然追求追求居住環(huán)境的客戶必然追求 產(chǎn)品的品質(zhì)，對產(chǎn)品要求不高產(chǎn)品的品質(zhì)，對產(chǎn)品要求不高 的客戶必然無所謂環(huán)境。的客戶必然無所謂環(huán)境。 弘道顧問50 本章總結(jié)：本章總結(jié)： 通過對項目多角度、通過對項目多角度、 多方位進(jìn)行矩陣組合比多方位進(jìn)行矩陣組合比 較分析，較分析， 可以讓我們可以

23、讓我們 比較清晰的認(rèn)識本項目。比較清晰的認(rèn)識本項目。 從而進(jìn)一步吃透項目，從而進(jìn)一步吃透項目， 對比市場、摸準(zhǔn)方向，對比市場、摸準(zhǔn)方向， 尋找切合本項目的解決尋找切合本項目的解決 方案。方案。 弘道顧問51 第三部分：第三部分： 營銷策略營銷策略 弘道顧問52 面對如此嚴(yán)峻的市場形勢，面對如此嚴(yán)峻的市場形勢， 欲從中脫穎而出，欲從中脫穎而出， 尋找逆市飄紅的機(jī)會，尋找逆市飄紅的機(jī)會， 那我們就必須要走一條差異化營銷之道。那我們就必須要走一條差異化營銷之道。 弘道顧問53 探詢上帝的心探詢上帝的心 弘道顧問54 弘道顧問55 c：受國家政策打壓， 房價近幾年不會再漲， 近期會逐漸下跌，投資風(fēng)險太

24、大。 d d：央行近日有漲利息的舉動，：央行近日有漲利息的舉動， 以租養(yǎng)房以租養(yǎng)房 虧損的虧損的 可能可能 非常大非常大 弘道顧問56 e：買漲不買跌心態(tài)，近期房價滯漲， 投資者不敢再介入房地產(chǎn)。 f：地產(chǎn)市場不規(guī)范， 個人再次出售非常困難。 g g：限制期房買賣使炒房族無法短時間抽：限制期房買賣使炒房族無法短時間抽 回資金，短期炒房變成長期投資?；刭Y金，短期炒房變成長期投資。 迫使炒房族退出房地產(chǎn)。迫使炒房族退出房地產(chǎn)。 弘道顧問57 中國人的從眾消費(fèi)心理中國人的從眾消費(fèi)心理 當(dāng)二線當(dāng)二線. .三線城市的房價還在低位徘徊時，三線城市的房價還在低位徘徊時， 一線城市的房價已經(jīng)開始竄升。引來了二

25、線一線城市的房價已經(jīng)開始竄升。引來了二線 城市開發(fā)商的紛紛效仿，城市開發(fā)商的紛紛效仿， 房價也相繼大幅上漲，最后房價也相繼大幅上漲，最后 三線城市開發(fā)商繼續(xù)跟進(jìn)漲價，形成三線城市開發(fā)商繼續(xù)跟進(jìn)漲價，形成 全國房價普漲的局面。老百姓的從眾消費(fèi)心理全國房價普漲的局面。老百姓的從眾消費(fèi)心理 更是明顯，老百姓紛紛跟進(jìn)買房，更是明顯，老百姓紛紛跟進(jìn)買房， 進(jìn)一步拉抬了房價，也就形成房價快速上漲的局面。進(jìn)一步拉抬了房價，也就形成房價快速上漲的局面。 國家的宏觀調(diào)控政策相繼出臺后，深圳國家的宏觀調(diào)控政策相繼出臺后，深圳. .廣州這些一線廣州這些一線 城市開始降價銷售，從眾心理再次顯現(xiàn)，北京城市開始降價銷售，

26、從眾心理再次顯現(xiàn)，北京. .上海相上海相 繼入冬，二線城市有價無市的跡象越來越越明顯，并且繼入冬，二線城市有價無市的跡象越來越越明顯，并且 迅速向三線城市蔓延。迅速向三線城市蔓延。 這就是中國這就是中國人人的從眾心理的從眾心理 弘道顧問58 在任何市場中，無論是在任何市場中，無論是 房地產(chǎn)市場還是股票市場，房地產(chǎn)市場還是股票市場， 只要開始下跌，只要開始下跌， 成交量就會劇減，成交量就會劇減， 因?yàn)槿藗円欢〞幸环N預(yù)因?yàn)槿藗円欢〞幸环N預(yù) 期，覺得明天的價格期，覺得明天的價格 會比今天的價格低，會比今天的價格低， 為什么今天要去購買呢？為什么今天要去購買呢？ 小結(jié)：小結(jié)： 畢竟買漲不買跌嘛畢竟

27、買漲不買跌嘛 弘道顧問59 認(rèn)知認(rèn)知市場市場的嚴(yán)酷性的嚴(yán)酷性 弘道顧問60 近期近期，對深圳對深圳. .北京等北京等 一線城市房產(chǎn)相繼入冬的報道一線城市房產(chǎn)相繼入冬的報道 鋪天蓋地，還有觀點(diǎn)表示，只鋪天蓋地，還有觀點(diǎn)表示，只 有一線城市可能降價，有一線城市可能降價， 其他二線其他二線. .三線城市還有上漲三線城市還有上漲 空間，真的只有一線城市空間，真的只有一線城市 房產(chǎn)入冬了，房產(chǎn)入冬了， 其他城市還在堅挺嗎？其他城市還在堅挺嗎？ 弘道顧問61 弘道顧問62 弘道顧問63 弘道顧問64 當(dāng)當(dāng)現(xiàn)有市場交易現(xiàn)有市場交易量急劇量急劇委縮委縮 樓市價格的高與低樓市價格的高與低 顯得毫無意義顯得毫無意

28、義 因?yàn)橐驗(yàn)?沒有成交量沒有成交量支撐支撐的價格都是虛的價格都是虛的的 弘道顧問65 成交量不斷下降，成交量不斷下降， 市場的寒冷，市場的寒冷， 讓一向過慣好日子的讓一向過慣好日子的 開發(fā)商們有些迷茫，開發(fā)商們有些迷茫， 觀望成為了大多數(shù)開發(fā)觀望成為了大多數(shù)開發(fā) 商的習(xí)慣性動作。商的習(xí)慣性動作。 弘道顧問66 消費(fèi)者在觀望、開發(fā)商也在觀望。當(dāng)市場的兩大主消費(fèi)者在觀望、開發(fā)商也在觀望。當(dāng)市場的兩大主 體都在觀望的時刻，樓市似乎暫時停滯了體都在觀望的時刻，樓市似乎暫時停滯了- 但觀望并不是長久之計但觀望并不是長久之計 小結(jié)：小結(jié)： 弘道顧問67 思考如何過冬？思考如何過冬？ 弘道顧問68 產(chǎn)品制勝

29、產(chǎn)品制勝 現(xiàn)金為王現(xiàn)金為王 弘道顧問69 在這樣的背景之下，在這樣的背景之下， 開發(fā)商開發(fā)商 應(yīng)該應(yīng)該 開始調(diào)整心態(tài)，開始調(diào)整心態(tài)， 積極應(yīng)對。積極應(yīng)對。 弘道顧問70 天氣預(yù)報一般提前天氣預(yù)報一般提前7 7天預(yù)測，提前一天預(yù)告，天預(yù)測，提前一天預(yù)告， 以提示百姓、企事業(yè)、政府機(jī)關(guān)出行、應(yīng)對。以提示百姓、企事業(yè)、政府機(jī)關(guān)出行、應(yīng)對。 由于有先進(jìn)的氣象設(shè)備和技術(shù)，由于有先進(jìn)的氣象設(shè)備和技術(shù)， 一般這種天氣預(yù)報是準(zhǔn)的，一般這種天氣預(yù)報是準(zhǔn)的， 除了大型的超出常規(guī)的天氣外除了大型的超出常規(guī)的天氣外 （而這些恰恰是更需要準(zhǔn)確預(yù)測的，因?yàn)闆]有預(yù)測（而這些恰恰是更需要準(zhǔn)確預(yù)測的，因?yàn)闆]有預(yù)測 到或預(yù)測不準(zhǔn)

30、都意味著可能形成災(zāi)難）。到或預(yù)測不準(zhǔn)都意味著可能形成災(zāi)難）。 弘道顧問71 不能穿透局面看清未來不能穿透局面看清未來 那就意味著一旦形勢急劇扭轉(zhuǎn)就會出現(xiàn)慌亂那就意味著一旦形勢急劇扭轉(zhuǎn)就會出現(xiàn)慌亂 弘道顧問72 其實(shí)冬天并不可怕，其實(shí)冬天并不可怕， 可怕的是那些拿冬天不當(dāng)回事的態(tài)度可怕的是那些拿冬天不當(dāng)回事的態(tài)度 永遠(yuǎn)沒有淡季的市場，只有淡季的企業(yè)。永遠(yuǎn)沒有淡季的市場，只有淡季的企業(yè)。 亂世的到來，正是群雄爭霸的開始。亂世的到來，正是群雄爭霸的開始。 弘道顧問73 熱熱vsvs冷冷 冷靜我們的腦袋冷靜我們的腦袋 放棄樓市依然將熱的幻想放棄樓市依然將熱的幻想 小結(jié)：小結(jié)： 弘道顧問74 如何在冬季

31、里綻放如何在冬季里綻放 弘道顧問75 時代的變革需要我們冷靜的思維時代的變革需要我們冷靜的思維 拋棄浮躁的心態(tài)拋棄浮躁的心態(tài) 退卻喧囂的塵埃退卻喧囂的塵埃 弘道顧問76 準(zhǔn)確的分析客戶的需求與心態(tài)準(zhǔn)確的分析客戶的需求與心態(tài) 申時咄勢申時咄勢 務(wù)實(shí)營銷務(wù)實(shí)營銷 弘道顧問77 不再套用歷史的方略不再套用歷史的方略 緊盯市場變化脈搏尋機(jī)出動緊盯市場變化脈搏尋機(jī)出動 小結(jié)：小結(jié)： 弘道顧問78 面對突如其來的樓市面對突如其來的樓市“倒春寒倒春寒” 如何如何逆市飄紅逆市飄紅？ 弘道顧問79 準(zhǔn)確把握上帝：準(zhǔn)確把握上帝： 1 1、青原區(qū)行政辦公人員、青原區(qū)行政辦公人員 2 2、在、在青原區(qū)做生意的鄉(xiāng)下人青

32、原區(qū)做生意的鄉(xiāng)下人 3 3、外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)者、外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)者 弘道顧問80 為什么是他們：為什么是他們： 1 1、懷揣著魚躍龍門的夢想外出務(wù)工的他們，、懷揣著魚躍龍門的夢想外出務(wù)工的他們， 經(jīng)過多年的打拼，已然具備一定的積蓄，經(jīng)過多年的打拼，已然具備一定的積蓄， 發(fā)達(dá)城市高額的房價以及發(fā)達(dá)城市高額的房價以及 鄉(xiāng)土情節(jié)的召喚，預(yù)示著他們回鄉(xiāng)置業(yè)成為現(xiàn)實(shí)的可能。鄉(xiāng)土情節(jié)的召喚，預(yù)示著他們回鄉(xiāng)置業(yè)成為現(xiàn)實(shí)的可能。 2 2、正所謂近水樓臺先得月，、正所謂近水樓臺先得月， 該群體的購房能力我們無庸質(zhì)疑，該群體的購房能力我們無庸質(zhì)疑， 他們是本盤體現(xiàn)便利性的最佳受眾，本盤的升值潛力他們是本盤體現(xiàn)便利

33、性的最佳受眾，本盤的升值潛力 該群體已是心如明鏡。該群體已是心如明鏡。 3 3、出身草根、小有積蓄、進(jìn)城創(chuàng)業(yè)的目的就是、出身草根、小有積蓄、進(jìn)城創(chuàng)業(yè)的目的就是 為了進(jìn)城置業(yè)，早出晚歸，披星戴月的疲憊，促使他們希為了進(jìn)城置業(yè)，早出晚歸，披星戴月的疲憊，促使他們希 望望 就近置業(yè)就近置業(yè)。 弘道顧問81 亮化賣點(diǎn)：亮化賣點(diǎn)： 1 1、襯托公園環(huán)境優(yōu)勢、襯托公園環(huán)境優(yōu)勢 重金打造園林情境渲染重金打造園林情境渲染 適時舉辦游園會適時舉辦游園會 2 2、烘托政府入遷、烘托政府入遷 舉辦項目奠基儀式舉辦項目奠基儀式 攀龍附鳳攀龍附鳳 適時舉辦新區(qū)發(fā)展品鑒會適時舉辦新區(qū)發(fā)展品鑒會 弘道顧問82 走出案場：走

34、出案場： 宣傳：宣傳： 農(nóng)村包圍城市，上山下鄉(xiāng)做宣傳，農(nóng)村包圍城市，上山下鄉(xiāng)做宣傳， 直接把信息傳遞至客戶眼前。直接把信息傳遞至客戶眼前。 團(tuán)購：團(tuán)購： 不再守株待兔，果斷主動出擊，不再守株待兔，果斷主動出擊， 直接把銷售主戰(zhàn)場推到客戶眼前。直接把銷售主戰(zhàn)場推到客戶眼前。 弘道顧問83 劍走偏鋒、劍走偏鋒、 路尋奇道，路尋奇道， 在不斷思索中尋找曙光、在不斷思索中尋找曙光、 在差異化中求得生存在差異化中求得生存。 小小 結(jié)：結(jié)： 弘道顧問84 本章總結(jié)：本章總結(jié)： 成功的取得永遠(yuǎn)不可能一蹴而就，成功的取得永遠(yuǎn)不可能一蹴而就， 在房地產(chǎn)的營銷里，我們需要深入的探在房地產(chǎn)的營銷里，我們需要深入的探

35、 詢客戶的心理。我們希望通過我們穿透詢客戶的心理。我們希望通過我們穿透 表象的分析，能夠讓開發(fā)商意識到市場表象的分析，能夠讓開發(fā)商意識到市場 的本質(zhì)，同時能夠正視市場的嚴(yán)酷的本質(zhì)，同時能夠正視市場的嚴(yán)酷 性。正確看待問題是正確工作的性。正確看待問題是正確工作的 開始，如果連方向都是錯的時候，結(jié)開始，如果連方向都是錯的時候，結(jié) 果必然和正確相背離。果必然和正確相背離。 產(chǎn)品的差異化和營銷方式的劍走偏產(chǎn)品的差異化和營銷方式的劍走偏 鋒的完美結(jié)合是逆市飄紅的有力保障。鋒的完美結(jié)合是逆市飄紅的有力保障。 弘道顧問85 弘道顧問弘道顧問 弘道顧問86 弘道顧問87 期待與您的合作期待與您的合作 弘道顧問

36、88 提報完畢提報完畢 弘道顧問89 弘道顧問90 購物中心調(diào)整、提升的必要性和 實(shí)施策略 演講嘉賓演講嘉賓邱志東邱志東 先生先生 弘道顧問91 1、購物中心調(diào)整和提升的目的、購物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略、購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略 目錄目錄 弘道顧問92 一、購物中心調(diào)整和提升的目的 弘道顧問93 購物中心調(diào)整和提升的目的購物中心調(diào)整和提升的目的 1、完善購物中心定位、完善購物中心定位 2、增強(qiáng)市場競爭力、增強(qiáng)

37、市場競爭力 3、滿足消費(fèi)者需求、滿足消費(fèi)者需求 4、提升租值、提升租值 弘道顧問94 二、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)二、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào) 整和提升整和提升 弘道顧問95 1、部分經(jīng)營項目面積偏大，同類型品牌重疊、部分經(jīng)營項目面積偏大，同類型品牌重疊 2、部分經(jīng)營項目原先定位逐漸與項目的整體定位產(chǎn)生偏差、部分經(jīng)營項目原先定位逐漸與項目的整體定位產(chǎn)生偏差 3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴(yán)重租情況比較嚴(yán)重 什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 弘道顧問96 4、部分經(jīng)營項目設(shè)置的樓層

38、與周邊其他經(jīng)營項目不能有、部分經(jīng)營項目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營項目不能有 效產(chǎn)生互動效產(chǎn)生互動 5、需要增加其他種類的經(jīng)營項目，以完善配套功能、需要增加其他種類的經(jīng)營項目，以完善配套功能或或 商品結(jié)構(gòu)商品結(jié)構(gòu) 6、更高級別的品牌進(jìn)駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓、更高級別的品牌進(jìn)駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓層層 的換位調(diào)整的換位調(diào)整 什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 弘道顧問97 7、同行之間的競爭而引發(fā)的錯位經(jīng)營需要、同行之間的競爭而引發(fā)的錯位經(jīng)營需要 8、經(jīng)營項目業(yè)績增長有較大市場空間、經(jīng)營項目業(yè)績增長有較大市場空間 9、項目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整、項目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整 什么情況下購物中心什么情況下購物中心 必須進(jìn)行經(jīng)營項目的調(diào)整和提升必須進(jìn)行經(jīng)營項目的調(diào)整和提升 弘道顧問98 三、購物中心調(diào)整提升前必須考 量的內(nèi)容 弘道顧問99 購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容購物中心調(diào)整提升前必