專題研究之酒店式公寓（23頁(yè)）

1、專題研究之酒店式公寓 集團(tuán)專業(yè)市場(chǎng)部 酒店組 一、基本概念定義 1、定義 “酒店式公寓”，也稱服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是在亞洲興起 的一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體 的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長(zhǎng)期住宅。 簡(jiǎn)單定義其概念歸結(jié)為三點(diǎn)： 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 售后回租 完整產(chǎn)權(quán) 特 點(diǎn) 酒店式公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能； 酒店式公寓是一種長(zhǎng)期居所（相對(duì)于酒店而言）的物業(yè)； 酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù)； 酒店式公寓必須具有居家的氛圍； 相對(duì)于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 一、基本概念特點(diǎn) 與傳統(tǒng)酒店、住

2、宅的區(qū)別？與傳統(tǒng)酒店、住宅的區(qū)別？ 2、特點(diǎn) 商住產(chǎn)權(quán) “酒店式公寓” 只租不售 “酒店式公寓” 住宅產(chǎn)權(quán) “酒店式公寓” 其特征是“商住”性質(zhì)產(chǎn) 權(quán)?？蓪?duì)小業(yè)主出售，售 后統(tǒng)一或非統(tǒng)一進(jìn)行“酒 店”經(jīng)營(yíng)。一般可簽定比 例、年限不等的返租合同。 其首付比例、貸款、稅率 與住宅比較有不同。 其特征是并不對(duì)外出售 產(chǎn)權(quán)。一般由水準(zhǔn)較高 的跨國(guó)酒店管理集團(tuán)統(tǒng) 一經(jīng)營(yíng)。稱其為“公寓 式酒店”更為合適，是 各類產(chǎn)品中綜合品質(zhì)及 管理水準(zhǔn)最高的。 本質(zhì)“住宅”產(chǎn)權(quán)，準(zhǔn)確 說(shuō)是“酒店式服務(wù)公寓”， 以比一般住宅物業(yè)更為完 善、全面的酒店式服務(wù)來(lái) 吸引客戶。其付款方式、 貸款形式、交易手續(xù)與普 通住宅相同。

3、一、基本概念分類 3、分類：按“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”分為：只租不售、商住產(chǎn)權(quán)、住宅產(chǎn)權(quán)。 其相關(guān)業(yè)態(tài)有：服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年soho、青年客棧等等 v酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。酒 店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質(zhì)上仍是住宅，屬于限購(gòu)范圍。 v公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅（賓）館，土地使用年限為40 年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進(jìn)行設(shè)計(jì)建造，但其本質(zhì)上仍是酒店，不 屬于住宅，按照相關(guān)規(guī)定不得分套銷售。 v公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公

4、，如土地用途按照商業(yè)用 地出讓的，土地使用年限為40年；如土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年限為50年，具體以 土地出讓合同為準(zhǔn)。公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結(jié)構(gòu)上是按公寓式或者單元式進(jìn)行劃分、有獨(dú) 立衛(wèi)生設(shè)備，適合向小型企業(yè)出租、出售，但其本質(zhì)上仍是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購(gòu)范圍 。 一、基礎(chǔ)概念概念辨析 一、基礎(chǔ)概念概念辨析 l20世紀(jì)中期，最早起源于歐洲 l 1980s,在美國(guó)得到迅速發(fā)展 l 1990s，開(kāi)始引入中國(guó) l2003年，小戶型公寓發(fā)展 一、基本概念發(fā)展歷程 l2005年起，酒店式公寓發(fā)展 l2006年起，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 l服務(wù)式公寓酒店產(chǎn)權(quán)自持性物業(yè)， 公建立項(xiàng)，以外

5、籍租客為主要服務(wù)對(duì)象。 l小戶型公寓住宅立項(xiàng)，普遍帶裝修。 以年輕人自住、家庭投資為主要購(gòu)買群體。 l酒店式公寓公建或住宅立項(xiàng)，對(duì)配套 服務(wù)要求高，單價(jià)高，后期生活費(fèi)用較高。 l產(chǎn)權(quán)式酒店純投資性產(chǎn)品，對(duì)選址、客群、 運(yùn)營(yíng)有較高要求。 4、發(fā)展歷程 酒店式公寓在一個(gè)城市的產(chǎn)生和發(fā)展,牽制的根本 原因就是這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度。 因?yàn)榫频晔焦⒌男枨笳吆拖M(fèi)者一般都是生活 在這個(gè)城市高級(jí)商務(wù)人士。這些消費(fèi)者一般都能 承受價(jià)格不菲的租金。 一個(gè)城市只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，高端住宅消 費(fèi)能力的消費(fèi)者才會(huì)形成一定的規(guī)模。 一、基本概念發(fā)展動(dòng)因 以上所指的酒店式公寓是特指服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓 5、發(fā)展動(dòng)

6、因 酒店式公寓市場(chǎng)分析 分布選址 戶型配比 供應(yīng)體量 裝修標(biāo)準(zhǔn) 建筑形式 客群定位 容積率 產(chǎn)權(quán)用地 二、酒店式公寓市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 酒店式公寓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析 二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分布選址 酒店式公寓分布受選址因素影響，一般來(lái)說(shuō)酒店式公寓選址考慮三類位置： u城市商務(wù)cbd區(qū)，如重慶解放碑、廣州珠江新城，具體標(biāo)準(zhǔn)如地鐵口，面向商務(wù)白領(lǐng)客群。 u外國(guó)人聚集區(qū)，如深圳蛇口，面向外國(guó)客戶 u高新區(qū)，外商投資比較多，如武漢光谷，面向商務(wù)白領(lǐng)和外國(guó)客戶 總的來(lái)說(shuō)，考慮城市消費(fèi)力、外國(guó)人比重、外商投資比重、地段等因素。 1、分布選址 當(dāng)前，我國(guó)酒店式公寓發(fā)展比較成熟的區(qū)域有：香港、深圳、廣州、北京、上海 二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)供應(yīng)體

7、量 以北京為例，從項(xiàng)目供應(yīng)體量上來(lái)看，有以下特征： u 70%的建筑面積在10萬(wàn)以下，其中5萬(wàn)以下占據(jù)了 42%，5-10萬(wàn)占32%。 u建筑面積在10方以上的占據(jù)30%以下的比重。 二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)建筑形式 u 建筑形式上，基本是高層塔樓的形式，且外立面多為具 有公建特征的玻璃幕墻。 二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)容積率 從容積率來(lái)看，酒店式公寓的容積率70%都在4以上，這與酒店式公寓地段位置規(guī)劃有直接關(guān)系，強(qiáng)調(diào)回報(bào)， 不強(qiáng)調(diào)舒適性。還有一些比較高端，強(qiáng)調(diào)舒適性的容積率相對(duì)較低。 二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)戶型配比 以北京區(qū)域范圍來(lái)看，其主力戶型集中在50-80，一室一廳。 1、小戶型公寓 u 單間公寓：以單身人士為主要客群，

8、平面類似于普通酒店標(biāo)準(zhǔn) 間，面寬一般在4-5m,進(jìn)深6m-10m,套內(nèi)面積約30-50。由開(kāi) 放式廚房、洗手間、房間三個(gè)功能部分組成。 u 復(fù)式公寓：利用較高的層高在房間內(nèi)設(shè)置夾層，層高一般在 4.5m左右，部分設(shè)置夾層，一般會(huì)把夾層或者夾層下的層高設(shè) 計(jì)為2.2m,這樣層高在2.2m以下的部分便可以不計(jì)入建筑面積， 這一點(diǎn)是小戶型復(fù)式公寓最大的賣點(diǎn)，即讓買家認(rèn)為可以用相同 的價(jià)錢獲得更大的使用面積，缺點(diǎn)是夾層部分層較矮，感覺(jué)壓抑 二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)戶型配比 2、大戶型公寓 u 面向高端客群，平面布局相對(duì)自由，具體戶型要視產(chǎn)品定位 而言。既有100多的三房單位，也有200多的兩房單位。更 接近中國(guó)人

9、的生活方式，與普通住宅相比，會(huì)比較少設(shè)置大陽(yáng)臺(tái)。 二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 裝修方面： u一般裝修標(biāo)準(zhǔn)都在2000元/平方米以上； u地面鋪設(shè)木地板或高檔地毯； u窗戶采用中空隔音玻璃； u墻身采用墻紙或者高檔乳膠漆； u廚房附送冰箱、爐灶等全部烹飪?cè)O(shè)備； u洗手間附送高檔潔具。 設(shè)備方面： u電梯：承載量一般至少1150kg,部分電梯廳會(huì)安裝空調(diào)； u空調(diào)：小戶型單位多采用和普通住宅一樣的分體式空調(diào)，大戶型多采用中央空調(diào)； u用電：采用專變雙路高壓進(jìn)線，保證安全、穩(wěn)定的供電； u消防：標(biāo)準(zhǔn)層面積一般超過(guò)1000，安裝自動(dòng)報(bào)警消防系統(tǒng)，戶內(nèi)每個(gè)房間都需安裝自動(dòng)報(bào)警器和自動(dòng) 噴淋。 酒店式公寓的

10、客戶基本可以分為投資型和自住型兩類。 u對(duì)于投資型的客戶來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的就是投資回報(bào)率。由于小戶型可以用相對(duì)較低的投入獲得相對(duì)較 高的投資回報(bào)，往往易受投資者的親睞。 u相對(duì)于投資型客戶，自住型客戶看重的就是將其作為一個(gè)過(guò)渡型的產(chǎn)品。若干年后，有了更大、更 舒服的房子后，小戶型或租或售，也能得到較好的投資回報(bào)。 二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)客群定位 用地性質(zhì)是指城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對(duì)某宗具體用地所規(guī)定的用途。 城市建設(shè)用地分為8大類： u居住用地r （住宅用地） u公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地a （公共用地） u商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地b（商服用地） u工業(yè)用地m（工業(yè)用地） u物流倉(cāng)儲(chǔ)用地w（物流

11、用地） u道路與交通設(shè)施用地s （道路交通用地） u公用設(shè)施用地u u綠地與廣場(chǎng)用地g 酒店式公寓用地性質(zhì)屬于居住用地，而公寓式酒店用地性質(zhì)屬于商服用地。 二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)權(quán)用地 建筑使用年限根據(jù)不同的土地性質(zhì)來(lái)決定，根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行 條例第十二行規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： u居住用地70年； u工業(yè)用地50年； u教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； u商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年； u綜合或者其他用地50年。” 酒店式公寓為居住用地，產(chǎn)權(quán)為70年，公寓式酒店為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)為40年。 目前市場(chǎng)上在售酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)年限主要分為三種： u

12、 絕大部分是住宅立項(xiàng)的70年產(chǎn)權(quán) u 少部分是工業(yè)立項(xiàng)的50年產(chǎn)權(quán) u少部分是商業(yè)立項(xiàng)的40年產(chǎn)權(quán) 二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)權(quán)用地 酒店式公寓經(jīng)營(yíng)管理 一個(gè)酒店式公寓的成長(zhǎng)期大概需要兩三年的時(shí)間，甚至能否最后成功，還要看以下五個(gè)方面： u位置：是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?，高檔酒店式公寓的出租率直接受物業(yè)所在區(qū)域，板塊的商務(wù)活 動(dòng)活躍程度的影響； u品質(zhì)：建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等是否符合客戶個(gè)性化需求； u經(jīng)營(yíng)：是否聘請(qǐng)知名的專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，酒店式公寓項(xiàng)目是一個(gè)投資和自住兼顧的項(xiàng)目， 進(jìn)入租務(wù)市場(chǎng)中，客戶的去留很大程度上取決于經(jīng)營(yíng)的定位和服務(wù)的質(zhì)量； u推廣：注重品牌效應(yīng)，持續(xù)、穩(wěn)定的市場(chǎng)傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)； u區(qū)域：區(qū)域市場(chǎng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 三、經(jīng)營(yíng)管理關(guān)鍵因素