Z物業(yè)管理公司物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(DOC)

1、【精品文檔】物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程房地產(chǎn) E 網(wǎng) / 物業(yè)經(jīng)理人 http:/房地產(chǎn) E 網(wǎng) /中海申能物業(yè)管理有限公司2006年10月倍訊易 /一、目的1、規(guī)范物業(yè)接管驗(yàn)收工作，確保接管驗(yàn)收工作的質(zhì)量合格。2、為了嚴(yán)把物業(yè)接管驗(yàn)收質(zhì)量，從業(yè)主的角度去驗(yàn)收，防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題、被業(yè)主投訴而采取的替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效 力的政府評價(jià)行為。確保業(yè)主交收樓入伙工作順利開展，為物業(yè)管理日 常運(yùn)作打好良好基礎(chǔ)（對物業(yè)工程的了解）。3、完成與開發(fā)商權(quán)屬的過渡之后過渡給業(yè)主。是

2、房地產(chǎn)從生產(chǎn)進(jìn)入流通環(huán) 節(jié)的標(biāo)志。參與人是開發(fā)商與物業(yè)管理公司。養(yǎng)殖之家 /4、是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和房屋、配套功能、設(shè)備為主 要內(nèi)容的再驗(yàn)收 。便于發(fā)現(xiàn)存在的隱患，特別是隱蔽工程的和復(fù)雜項(xiàng) 目、設(shè)備的安裝調(diào)試等，以確保及早發(fā)現(xiàn)并解決。二、適用范圍1、適用于物業(yè)公司對物業(yè)接管驗(yàn)收工作。三、職責(zé)1、物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同開發(fā)商具體辦理物業(yè)的接管手 續(xù)。2、接管驗(yàn)收小組組長負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。3、接管驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。4、成立驗(yàn)收小組，確定責(zé)任人、步驟、驗(yàn)收項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度。5、主動與開發(fā)商/項(xiàng)目

3、公司/售房部、施工單位聯(lián)系、協(xié)商、解決：樓宇問題、設(shè)備的安裝調(diào)試、熟悉設(shè)備的性能 /構(gòu)造/產(chǎn)地/供貨商/使用/運(yùn)行/保養(yǎng)的方法/ ;電/水/氣管道鋪設(shè)位置及走向；6、與開發(fā)商協(xié)商驗(yàn)收的注意事項(xiàng)，協(xié)商制定驗(yàn)收的方案，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確定交接的日期，解決遺留問題。7、各類資料的移交，并對照圖冊、設(shè)備清單驗(yàn)收；8、負(fù)責(zé)圖紙資料的建檔、造冊、設(shè)備試運(yùn)行。四、程序要點(diǎn)1、接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件、要求。1）建設(shè)項(xiàng)目按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求 /各有關(guān)專業(yè)管理要求已建成，并有相關(guān) 部門驗(yàn) 收合格的證明（竣工驗(yàn)收備案）；資料齊全。2）道路名稱標(biāo)志清楚，樓宇/棟號戶號牌編號準(zhǔn)確經(jīng)公安部門確認(rèn)。3）本體物業(yè)接通水、電、氣。4） 區(qū)

4、內(nèi)場地平整，施工現(xiàn)場清理完畢（在建采取圍護(hù)措施），無建筑垃 圾/泥土侵占路面；道路能通汽車。綠化、小品已經(jīng)完工。5）排水管正常使用，疏通無阻。6）物業(yè)公司有固定辦公場地。2、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。1）在物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組，對所接 管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保物業(yè)基本合格，達(dá)到售 房合同及相關(guān)規(guī)劃要求、業(yè)主要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2）成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組。A、小組由公司工程部、行政部、客戶服務(wù)中心相關(guān)人員組成：B、由行政部負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作。C、由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作。D由工程部負(fù)責(zé)具體的物業(yè)本體、公

5、共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。3）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備。A、與開發(fā)商聯(lián)系好接管驗(yàn)收的的事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。B、由工程部進(jìn)行現(xiàn)場技術(shù)摸底，制定接管驗(yàn)收計(jì)劃。C、 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：a、單項(xiàng)項(xiàng)目驗(yàn)收單/表b、房屋本體接管驗(yàn)收表c、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表d、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表e、驗(yàn)收交接記錄f、接管驗(yàn)收問題整改表g、圖紙、資料移交清單h、機(jī)電設(shè)備移交清單i、鑰匙移交清單3、接管驗(yàn)收的工作程序。（流程圖見支持文件）A、驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，形成物業(yè)單項(xiàng)項(xiàng)目驗(yàn)收單、驗(yàn)收交接記錄表、圖紙資料移交清單、設(shè)備移交清單、房屋接管驗(yàn)收

6、檢查 記錄表、鑰匙清單；并由責(zé)任人簽名。B、對驗(yàn)收過程中不符合設(shè)計(jì)、安裝、移交清單的，提出書面驗(yàn)收不合格整改報(bào)告，確定整改時(shí)限，返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。C、對不影響結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，也可采用費(fèi)用補(bǔ)償辦法。中記D對整改項(xiàng)目由施工方整改落實(shí)后 ，予以復(fù)查，并在驗(yàn)收不合格整改報(bào)告 錄結(jié)果，合格后進(jìn)行正式移交。E、對保修期內(nèi)因施工、安裝、設(shè)備因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，物業(yè)公司促請相關(guān)單位限期解決，按照保修期工程維修管理細(xì)則對工程維修加以監(jiān)管，并建立 施工保修單位檔案、聯(lián)系表。F、移交雙方必須有雙方簽名辦理移交手續(xù)。4、資料的接管驗(yàn)收。（發(fā)展商向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料）1物

7、業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：A、項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告商品房建設(shè)立項(xiàng)。B、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。C、國有土地使用權(quán)證D建設(shè)用地規(guī)劃許可證。E、商品房準(zhǔn)建證。F、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。G建設(shè)工程施工許可證。H、商品房預(yù)售許可證。I、 命名資料。J、其他售樓的資料（預(yù)售合冋、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等相關(guān)資料）。K、用地紅線圖。2）綜合竣工驗(yàn)收資料:A、竣工圖。B、建筑執(zhí)照。C、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。D人防驗(yàn)收意見。E、消防驗(yàn)收意見及同意使用意見書。F、質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收意見。G環(huán)保驗(yàn)收意見書。H、開工、竣工報(bào)告。I、公共配套綜合驗(yàn)收合格證。J、供水合同。K、供電協(xié)議書、許可證。L、供氣協(xié)議書、許可證。MN、有線電視合格證。通信設(shè)施合格

8、證。O電梯準(zhǔn)用證。3）施工設(shè)計(jì)資料:A、地質(zhì)報(bào)告書。B、全套設(shè)計(jì)圖紙。C、圖紙會審記錄。D設(shè)計(jì)變更通知書/書，技術(shù)核定單（包括工程質(zhì)量事故記錄）；。E、工程預(yù)決算報(bào)告書。F、重要施工會議記錄。G 隱蔽工程驗(yàn)收記錄。H、 沉降觀測記錄，建筑物沉降和變形位移監(jiān)測記錄/永久性水準(zhǔn)點(diǎn)位置和基礎(chǔ)性深埋；。I、鋼材、水泥、主要材料的質(zhì)量保證書、驗(yàn)收記錄；新材料、配件的簽定合格 證書；砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；J、水、電、氣、衛(wèi)生潔具、電梯、消防等設(shè)備檢驗(yàn)合格證書，如消防驗(yàn)收及 同意使用意見書、電梯準(zhǔn)用證、電梯運(yùn)行許可證；K、自動儀表的調(diào)試記錄；出廠合格證明；L、管道系統(tǒng)：供水、供氣、消防的試壓或試漏檢查記

9、錄報(bào)告；M園林綠化圖紙、清樣、品種、數(shù)量、養(yǎng)護(hù)注意事項(xiàng)；N、 其他資料。4）機(jī)電設(shè)備資料：A、機(jī)電設(shè)備出廠合格證。B、設(shè)備清單：名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)、隨機(jī)工具、備件設(shè)備清單、（及其配件/工具）、安裝高度記錄、試運(yùn)行記錄、C、機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）。D機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告。E、機(jī)電設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。F、機(jī)電設(shè)備清單。G機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商、施工單位資料。5）業(yè)主/租戶資料:A、已購房的業(yè)主/已簽租賃合同的租戶的姓名、位置、物業(yè)名稱、面積、聯(lián)系 電話等資料。B、 已購房的業(yè)主/已簽租賃合同的租戶的購房合同 /租鋪合同及交樓標(biāo)準(zhǔn)。C、已購房的業(yè)主/已簽租賃合同的租戶的付款情

10、況或付款方式等。5、接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法。1建設(shè)部物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2）業(yè)主生活工作的合理要求。3）售房合同/租賃合同的交樓標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等要求。4）新建小區(qū)驗(yàn)收暫行辦法。5）建筑裝飾裝修工程質(zhì)理驗(yàn)收規(guī)范。6）建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)。7）主要以觀感驗(yàn)收法、使用驗(yàn)收法、對照驗(yàn)收法。如對照開發(fā)商提供的設(shè)備清單、資料清單等項(xiàng)目逐項(xiàng)對照、驗(yàn)收，并將實(shí)際情況寫明在相關(guān)表格，并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字認(rèn)可。6、樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收（詳見物業(yè)接管驗(yàn)收程序標(biāo)準(zhǔn)方法）。7、接管驗(yàn)收的遺留問題處理。1遺留問題的登記確認(rèn)。A、對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的

11、資料不全，不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將 問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表中，交開發(fā)商相關(guān)人員簽 字確認(rèn)。B、 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題遺留問題登記表中，交開發(fā)商相關(guān)人 員簽字確認(rèn)。2）對資料遺留問題。接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商補(bǔ)齊相關(guān)資料。3）物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題。A、一般問題要求開發(fā)商在一周內(nèi)解決。B、重大冋題要求開發(fā)商在一個(gè)月內(nèi)解決。C、必要時(shí)經(jīng)理予以協(xié)助處理。4）長期解決不了、勢必影響物業(yè)管理的問題。以備忘錄的形式將問題登 記后交開發(fā)商進(jìn)行備錄。5）按開發(fā)商、施工單位簽署相關(guān)保修書及相關(guān)法規(guī)運(yùn)作在保修期的維修 事宜。8、保存：接管驗(yàn)收遺留問題登記表和備忘錄由公司行政部歸檔長期保 存。五、記錄1、接管驗(yàn)收遺留問題登記表2、單項(xiàng)項(xiàng)目驗(yàn)收單/表3、房屋本體接管驗(yàn)收表4、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表5、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表6、驗(yàn)收交接記錄7、接管驗(yàn)收問題整改表8、圖紙、資料移交清單9、機(jī)電設(shè)備移交清單10、鑰匙移交清單六、支持文件1、物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方法2、物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程七、移交書樣本物業(yè)移交書經(jīng)雙方接管驗(yàn)收合格，位于（）市（）區(qū)（ ）街（）號（）本移交書一式兩（蓋章處）房地產(chǎn)公司經(jīng)辦人：（蓋章處）物業(yè)管