《房產(chǎn)營銷XX別墅營銷推廣方案》【稀缺資源路過別錯過】

1、1 xx別墅營銷推廣方別墅營銷推廣方 案案 2 目錄目錄 一、一、where?（我們在哪？）我們在哪？） 二、二、why?（為什么我們在這？）為什么我們在這？） 三、三、target（我們要去哪？）我們要去哪？） 四、四、how?（我們怎么去？）我們怎么去？） 五、五、do?（我們怎么做？）我們怎么做？） 六、附件六、附件 3 一、我們在哪？一、我們在哪？ where?where? 4 一、我們在哪？一、我們在哪？ 有一個很大的建筑群在一個比較遠(yuǎn)的地方有一個很大的建筑群在一個比較遠(yuǎn)的地方 以歐式建筑為特征，很國際的，是一個很以歐式建筑為特征，很國際的，是一個很 大的城大的城 已經(jīng)賣了一年多，不

2、知道賣得好不好已經(jīng)賣了一年多，不知道賣得好不好 1-1. 1-1. 在消費者印象方面在消費者印象方面： 5 一、我們在哪？一、我們在哪？ 一期銷售的一期銷售的8 8號地有雙拼號地有雙拼townhousetownhouse、疊拼疊拼 的花園洋房、的花園洋房、8 8層電梯洋房、層電梯洋房、11111414層板樓，層板樓， 產(chǎn)品形式多樣產(chǎn)品形式多樣 至今銷售狀況不是太好，主推產(chǎn)品為疊拼至今銷售狀況不是太好，主推產(chǎn)品為疊拼 銷售節(jié)奏把握難度大：賣疊拼，走多層難；銷售節(jié)奏把握難度大：賣疊拼，走多層難； 賣多層，會影響疊拼的品質(zhì)，價格上拉難賣多層，會影響疊拼的品質(zhì)，價格上拉難 客戶有普遍的觀望心理客戶有普

3、遍的觀望心理 1-2. 1-2. 在產(chǎn)品銷售方面：在產(chǎn)品銷售方面： 6 一、我們在哪？一、我們在哪？ 有較高知名度，完成了第一個階段的規(guī)定動有較高知名度，完成了第一個階段的規(guī)定動 作，在京城有一定的知名度作，在京城有一定的知名度 定位：多元歐洲文化城；泊來歐洲的閑定位：多元歐洲文化城；泊來歐洲的閑 sloganslogan：我的世界，我的城我的世界，我的城 口號：京城首席國際生活城口號：京城首席國際生活城 工地包裝基本形成工地包裝基本形成 推廣力度較大，但沖擊性與整合力不強(qiáng)推廣力度較大，但沖擊性與整合力不強(qiáng) 1-3. 1-3. 在推廣方面：在推廣方面： 7 一、我們在哪？一、我們在哪？ 有了完

4、整的會所有了完整的會所具備了銷售條件具備了銷售條件 一期一期8 8號地剛剛動工號地剛剛動工 工地圍擋完成，但檔次不夠工地圍擋完成，但檔次不夠 8 8、9 9號地拆遷接近尾聲，處在施工準(zhǔn)備階段，號地拆遷接近尾聲，處在施工準(zhǔn)備階段， 環(huán)境形象較差環(huán)境形象較差 1-4. 1-4. 在工程形象方面在工程形象方面： 8 二、為什么我們在這二、為什么我們在這？ （讓我們來思考幾個問題）（讓我們來思考幾個問題） why?why? 9 二、為什么？二、為什么？ 2-2. 2-2. “城城”是什么？代表了一種什么樣的是什么？代表了一種什么樣的 生生 活與居住狀態(tài)活與居住狀態(tài) 2-1. 2-1. 一個人每天開半個

5、小時的車，至少花一個人每天開半個小時的車，至少花 20 20元的高速費及更多的油費、車輛磨元的高速費及更多的油費、車輛磨 損費到這里來住，圖的是什么？損費到這里來住，圖的是什么？ 2-3. 2-3. 什么樣的人，在什么條件下會居住什么樣的人，在什么條件下會居住 在城里？在城里？ 10 二、為什么？二、為什么？ 地多人少，田園風(fēng)光，自然氣息，密度低地多人少，田園風(fēng)光，自然氣息，密度低 配套設(shè)施完善，生活方便配套設(shè)施完善，生活方便 家家有花園（房），有露臺家家有花園（房），有露臺 有大（天）窗有大（天）窗 錯層，空間趣味性強(qiáng)錯層，空間趣味性強(qiáng) 環(huán)保，滋潤環(huán)保，滋潤 2-4. 2-4. 我們的產(chǎn)品有

6、什么特點與感覺我們的產(chǎn)品有什么特點與感覺？ 沒有傳統(tǒng)意義上城的概念和感覺！沒有傳統(tǒng)意義上城的概念和感覺！ 11 二、為什么？二、為什么？ a. 疊拼：疊拼： 年齡較大，以年齡較大，以3345歲為主歲為主 私企老板、企業(yè)骨干、傳媒人員私企老板、企業(yè)骨干、傳媒人員 三代或二代同堂，部分丁克家庭三代或二代同堂，部分丁克家庭 二次或三次置業(yè)，很理性，有較強(qiáng)的判斷力二次或三次置業(yè)，很理性，有較強(qiáng)的判斷力 行為謹(jǐn)慎，做事周密，不想冒太大的風(fēng)險行為謹(jǐn)慎，做事周密，不想冒太大的風(fēng)險 喜歡被人尊重，但不擺架子喜歡被人尊重，但不擺架子 喜歡心平氣和的交流方式喜歡心平氣和的交流方式 2-5. 買我們房的人有什么特征

7、？買我們房的人有什么特征？ 12 二、為什么？二、為什么？ 更喜歡田園風(fēng)光更喜歡田園風(fēng)光 更喜歡感悟人生哲理更喜歡感悟人生哲理 更喜歡參照年齡較大的、成功人士的舉止更喜歡參照年齡較大的、成功人士的舉止 更喜歡優(yōu)雅的聚會（酒吧）以及休閑運動更喜歡優(yōu)雅的聚會（酒吧）以及休閑運動 不太熱衷于平庸的酷，嘈雜的環(huán)境（蹦迪）不太熱衷于平庸的酷，嘈雜的環(huán)境（蹦迪） 希望離城市近一些希望離城市近一些 2-5. 買我們房的人有什么特征？買我們房的人有什么特征？ b. 平層：平層： 年齡在年齡在2532歲，學(xué)歷較高，為企業(yè)骨干，歲，學(xué)歷較高，為企業(yè)骨干， 與周邊及城郊其他項目的消費群重合，但他與周邊及城郊其他項目

8、的消費群重合，但他 們一定有不一樣的地方：們一定有不一樣的地方： 13 二、為什么？二、為什么？ 綜合綜合a、b兩類人，他們是有共性的：兩類人，他們是有共性的： 更有品質(zhì)與面子的生活，更有品質(zhì)與面子的生活， 更為舒適優(yōu)雅的居住空間更為舒適優(yōu)雅的居住空間 更為全新與體貼的產(chǎn)品更為全新與體貼的產(chǎn)品 2-5. 2-5. 買我們房的人有什么特征？買我們房的人有什么特征？ 14 三、我們要去哪？三、我們要去哪？ target? 15 三、我們要去哪？三、我們要去哪？ 3-2. 3-2. 整合項目形象，確保品牌長期的發(fā)整合項目形象，確保品牌長期的發(fā) 展性（展性（100100萬平米的大社區(qū)需要品萬平米的大社

9、區(qū)需要品 牌的有力支持）牌的有力支持） 3-1. 123-1. 12月底前完成近月底前完成近4 4億的銷售目標(biāo)億的銷售目標(biāo) 3-3. 3-3. 使各種形式的產(chǎn)品能整合到統(tǒng)一的使各種形式的產(chǎn)品能整合到統(tǒng)一的 品牌形象下進(jìn)行持續(xù)的推廣和銷售品牌形象下進(jìn)行持續(xù)的推廣和銷售 16 （我們怎么去？）我們怎么去？） 四、我們的策略四、我們的策略 how?how? 17 四、我們的策略四、我們的策略 4-4. 以客戶為中心強(qiáng)化服務(wù)措施以客戶為中心強(qiáng)化服務(wù)措施 4-1. 819，三步走，三級跳，三步走，三級跳 4-2. 形象拉高，樹立霸主地位形象拉高，樹立霸主地位 4-3. 銷售做實，距離縮短銷售做實，距離縮

10、短 18 （我們怎么做我們怎么做？）？） 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 do?do? 19 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 宗旨：聚人氣、宗旨：聚人氣、 聚財氣、聚財氣、 聚底氣、聚底氣、 聚勢氣聚勢氣 5-1. 819，三步走，三級跳，三步走，三級跳 20 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 8號地已經(jīng)動工，年底可封頂甚至入住，號地已經(jīng)動工，年底可封頂甚至入住， 在非常時期更有非常殺傷力，能形成高品在非常時期更有非常殺傷力，能形成高品 質(zhì)與低價格的剪刀差質(zhì)與低價格的剪刀差 以多層產(chǎn)品聚集人氣，速度制勝以多層產(chǎn)品聚集人氣，速度制勝 快速造血，提供后續(xù)開發(fā)動力快速造血，提供后續(xù)開發(fā)動力 5-1-1. 一步走，一級跳

11、一步走，一級跳8號地造血號地造血 21 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 1號地的會所、廣場、配套使項目的高貴號地的會所、廣場、配套使項目的高貴 血統(tǒng)之身盡情展現(xiàn)血統(tǒng)之身盡情展現(xiàn) 有有town的的house才有底氣，才敢于與京城才有底氣，才敢于與京城 各項目叫板各項目叫板 5-1-2. 二步走，二級跳二步走，二級跳1號地造號地造town 22 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 在成熟之中的在成熟之中的9號地，在號地，在8號、號、1號地的基號地的基 礎(chǔ)上前程似錦，身價倍增礎(chǔ)上前程似錦，身價倍增 完成社區(qū)總體品質(zhì)的提升與價格的提升，完成社區(qū)總體品質(zhì)的提升與價格的提升， 讓前期業(yè)主享受到增值的回報，從而為大讓前期業(yè)

12、主享受到增值的回報，從而為大 盤的銷售奠定堅實的基礎(chǔ)盤的銷售奠定堅實的基礎(chǔ) 5-1-3. 三步走，三級跳三步走，三級跳9號地借勢上揚號地借勢上揚 23 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 宗旨：單一低端產(chǎn)品的推廣不能以影響大盤的宗旨：單一低端產(chǎn)品的推廣不能以影響大盤的 整體形象為代價，應(yīng)將項目形象定位到整體形象為代價，應(yīng)將項目形象定位到 大盤最終高價之上的檔位，從而樹立花大盤最終高價之上的檔位，從而樹立花 園洋房專家的霸主形象園洋房專家的霸主形象 5-2. 形象拉高，樹立霸主地位形象拉高，樹立霸主地位 24 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 b. 品牌定位品牌定位： 京城首席私享家京城首席私享家 a.產(chǎn)品定位產(chǎn)

13、品定位： 超大規(guī)模，低密度，花園洋房超大規(guī)模，低密度，花園洋房 社區(qū)社區(qū) 5-2-1. 關(guān)于品牌形象的塑造關(guān)于品牌形象的塑造 25 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 c. 品牌個性品牌個性： 自由、休閑、安逸、優(yōu)雅自由、休閑、安逸、優(yōu)雅 自然，健康，閑適自然，健康，閑適 私密、特權(quán)、國際、現(xiàn)代私密、特權(quán)、國際、現(xiàn)代 5-2-1. 關(guān)于品牌形象的塑造關(guān)于品牌形象的塑造 26 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 d. 品牌利益品牌利益： 物質(zhì)利益：物質(zhì)利益：低密度花園洋房建筑，超低密度花園洋房建筑，超 大規(guī)模生態(tài)社區(qū)大規(guī)模生態(tài)社區(qū) 精神利益：精神利益：自然、休閑、優(yōu)雅、舒適、自然、休閑、優(yōu)雅、舒適、 私密的健康生活

14、私密的健康生活 5-2-1. 關(guān)于品牌形象的塑造關(guān)于品牌形象的塑造 27 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 e. 案名修改建議案名修改建議： 珠江國際花園珠江國際花園 珠江國際花（園）城珠江國際花（園）城 珠江國際城珠江國際城 巴黎春天巴黎春天 珠江國際城珠江國際城 橡樹莊園橡樹莊園 5-2-1. 關(guān)于品牌形象的塑造關(guān)于品牌形象的塑造 f.格調(diào)與色調(diào)格調(diào)與色調(diào): 優(yōu)雅，輕聲細(xì)語優(yōu)雅，輕聲細(xì)語 中黃，明黃中黃，明黃 淡米黃，深紅淡米黃，深紅 28 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 g. slogan：新洋屋運動新洋屋運動 運動一：社區(qū)全效生態(tài)新風(fēng)系統(tǒng)運動一：社區(qū)全效生態(tài)新風(fēng)系統(tǒng) 運動二：大氣環(huán)流濕島效應(yīng)運動二：

15、大氣環(huán)流濕島效應(yīng) 運動三：全陽光房運動三：全陽光房 運動四：有機(jī)生態(tài)建筑運動四：有機(jī)生態(tài)建筑 運動五：生態(tài)節(jié)能環(huán)保園林運動五：生態(tài)節(jié)能環(huán)保園林 運動六：自有私家庭院和花園洋房的庭院式生活運動六：自有私家庭院和花園洋房的庭院式生活 運動七：精裝修運動七：精裝修+“管家婆管家婆”服務(wù)服務(wù) 運動八：城市運營商運動八：城市運營商 運動九：融洽和諧的鄰里關(guān)系，積極進(jìn)取的社區(qū)文化運動九：融洽和諧的鄰里關(guān)系，積極進(jìn)取的社區(qū)文化 5-2-1. 關(guān)于品牌形象的塑造關(guān)于品牌形象的塑造 29 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 “新洋屋運動新洋屋運動”詮釋：詮釋： 1.以科技服務(wù)于居住，倡導(dǎo)庭院式的生活方式以科技服務(wù)于居住，

16、倡導(dǎo)庭院式的生活方式 與親密無間的鄰里溝通關(guān)系；與親密無間的鄰里溝通關(guān)系； 2.將居住的舒適度與生態(tài)化從建筑本體擴(kuò)大到將居住的舒適度與生態(tài)化從建筑本體擴(kuò)大到 整個社區(qū)，形成立體的、四季平衡的、可以整個社區(qū)，形成立體的、四季平衡的、可以 自我循環(huán)，并與自然生息相融的生活空間；自我循環(huán)，并與自然生息相融的生活空間； 3.建筑形式多樣，規(guī)模龐大，滿足不同客戶的建筑形式多樣，規(guī)模龐大，滿足不同客戶的 需求需求 5-2-1. 關(guān)于品牌形象的塑造關(guān)于品牌形象的塑造 30 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 b. 平面表現(xiàn)與創(chuàng)意平面表現(xiàn)與創(chuàng)意： （由創(chuàng)意總監(jiān)講解）（由創(chuàng)意總監(jiān)講解） 5-2-2. 關(guān)于形象拉高關(guān)于形象

17、拉高 a. 有壓力的井噴式媒介投放有壓力的井噴式媒介投放： 投放連續(xù)版面（投放連續(xù)版面（58個整版）的廣告?zhèn)€整版）的廣告 在目標(biāo)人群集中地投放戶外廣告在目標(biāo)人群集中地投放戶外廣告 有格調(diào)與品味的工地圍擋包裝有格調(diào)與品味的工地圍擋包裝 31 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 a. 第一張牌第一張牌：新洋屋運動之：新洋屋運動之“花園洋房花園洋房 標(biāo)準(zhǔn)的開拓者與執(zhí)行者標(biāo)準(zhǔn)的開拓者與執(zhí)行者” 制訂制訂“花園洋房的花園洋房的10大標(biāo)準(zhǔn)大標(biāo)準(zhǔn)” 開展開展“花園洋房標(biāo)準(zhǔn)花園洋房標(biāo)準(zhǔn)”專家論壇活動專家論壇活動 5-2-3. 關(guān)于霸主地位：三張牌關(guān)于霸主地位：三張牌 （專家說、業(yè)主說：我最好專家說、業(yè)主說：我最好） 3

18、2 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 b. 第二張牌第二張牌：新洋屋運動之：新洋屋運動之“首創(chuàng)全情景首創(chuàng)全情景 式生活樣板間試住活動式生活樣板間試住活動” 招募試住，引起社會關(guān)注招募試住，引起社會關(guān)注 全新購房理念，消除客戶疑慮全新購房理念，消除客戶疑慮 全新體驗，感受美好生活全新體驗，感受美好生活 現(xiàn)身說法，真憑實據(jù)現(xiàn)身說法，真憑實據(jù) 5-2-3. 關(guān)于霸主地位：三張牌關(guān)于霸主地位：三張牌 33 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 c. 第三張牌第三張牌：新洋屋運動之：新洋屋運動之“情景生活一情景生活一 周周 日記（日記（dv紀(jì)錄片拍攝）紀(jì)錄片拍攝）” 以試住活動為基礎(chǔ)，全程紀(jì)錄試住過程以試住活動為基礎(chǔ)，全程

19、紀(jì)錄試住過程 以以“第三只眼第三只眼” 的方法，將產(chǎn)品與消費者的方法，將產(chǎn)品與消費者 的生活完全融合，以情動人，求得心靈深的生活完全融合，以情動人，求得心靈深 處的共鳴處的共鳴 客戶自演，真實紀(jì)錄，分紅、黃、藍(lán)三個客戶自演，真實紀(jì)錄，分紅、黃、藍(lán)三個 主題，由三個家庭演繹主題，由三個家庭演繹 5-2-3. 關(guān)于霸主地位：三張牌關(guān)于霸主地位：三張牌 34 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 宗旨宗旨： 強(qiáng)化渠道作用強(qiáng)化渠道作用 強(qiáng)化促銷活動強(qiáng)化促銷活動 強(qiáng)調(diào)主推產(chǎn)品的現(xiàn)場截殺強(qiáng)調(diào)主推產(chǎn)品的現(xiàn)場截殺 強(qiáng)調(diào)主力產(chǎn)品在小眾營銷上的對位性強(qiáng)調(diào)主力產(chǎn)品在小眾營銷上的對位性 5-3. 銷售做實，距離縮短銷售做實，距離

20、縮短 四條建議，三張牌四條建議，三張牌 35 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 選擇市內(nèi)具有目標(biāo)對象聚集，具有選擇市內(nèi)具有目標(biāo)對象聚集，具有 賣相的場所設(shè)立賣場，對目標(biāo)客戶賣相的場所設(shè)立賣場，對目標(biāo)客戶 有效截殺有效截殺 在賣場周圍建立顯著的標(biāo)志性設(shè)施：在賣場周圍建立顯著的標(biāo)志性設(shè)施： 建議地點建議地點1：金世紀(jì)大酒店 建議地點建議地點2 2：光華路清華美術(shù)學(xué)院附近 建議地點建議地點3 3：大望路現(xiàn)代城附近 5-3-1. 第一條建議第一條建議：設(shè)立市內(nèi)大賣場：設(shè)立市內(nèi)大賣場 36 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 車輛豪華，舒適，數(shù)量車輛豪華，舒適，數(shù)量34輛輛 包裝漂亮包裝漂亮 在在cbd區(qū)域內(nèi)不斷游動，持

21、之以恒區(qū)域內(nèi)不斷游動，持之以恒 定時定點定時定點 5-3-2. 第二條建議第二條建議：開通看房班車：開通看房班車 37 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 休閑性強(qiáng)休閑性強(qiáng) 功能多功能多 具有周末雙休日的聚集性具有周末雙休日的聚集性 5-3-3. 第三條建議第三條建議：“售樓處廣場改造售樓處廣場改造” 38 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 保證品牌形象的完整性保證品牌形象的完整性 對品牌廣告與主推產(chǎn)品之間的空檔進(jìn)行補(bǔ)位對品牌廣告與主推產(chǎn)品之間的空檔進(jìn)行補(bǔ)位 強(qiáng)化主推產(chǎn)品（平層）的促銷力度強(qiáng)化主推產(chǎn)品（平層）的促銷力度 保證直投或定向廣告與主推產(chǎn)品之間的對位保證直投或定向廣告與主推產(chǎn)品之間的對位 溝通（低端客戶

22、）溝通（低端客戶） 強(qiáng)化銷售工具中平層產(chǎn)品的訴求力度強(qiáng)化銷售工具中平層產(chǎn)品的訴求力度 5-3-4. 第四條建議第四條建議：直投、定向廣告、賣場：直投、定向廣告、賣場 氛圍及銷售道具補(bǔ)位氛圍及銷售道具補(bǔ)位 39 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 是試住活動的深化是試住活動的深化 家庭成員及物業(yè)服務(wù)人員由銷售部聘請或安家庭成員及物業(yè)服務(wù)人員由銷售部聘請或安 排扮演，并進(jìn)行統(tǒng)一管理排扮演，并進(jìn)行統(tǒng)一管理 現(xiàn)身說法，平等溝通現(xiàn)身說法，平等溝通 5-3-5. 第一張牌第一張牌：新洋屋運動之：新洋屋運動之“全情景式全情景式 生活樣板間生活樣板間”銷售方式銷售方式 40 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 優(yōu)惠購車優(yōu)惠購車

23、車房同售車房同售 二手車服務(wù)，以舊換新二手車服務(wù)，以舊換新 抽車（抽車（polo）促銷促銷 汽車（大眾）產(chǎn)品全線展示汽車（大眾）產(chǎn)品全線展示 試駕試乘試駕試乘 5-3-6. 第二張牌第二張牌：新洋屋運動之：新洋屋運動之“珠江國際珠江國際 城城 與大眾汽車一條龍服務(wù)大聯(lián)盟與大眾汽車一條龍服務(wù)大聯(lián)盟” 41 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 網(wǎng)上社區(qū)生活模擬，戶型、物業(yè)服務(wù)、配套網(wǎng)上社區(qū)生活模擬，戶型、物業(yè)服務(wù)、配套 設(shè)施等介紹設(shè)施等介紹 對位聊天室與產(chǎn)品緊密結(jié)合，并增強(qiáng)業(yè)主與對位聊天室與產(chǎn)品緊密結(jié)合，并增強(qiáng)業(yè)主與 開發(fā)商之間的互動性開發(fā)商之間的互動性 網(wǎng)絡(luò)售房小姐正式上崗，在線問答網(wǎng)絡(luò)售房小姐正式上崗，

24、在線問答 在線地產(chǎn)課堂，地產(chǎn)經(jīng)營游戲在線地產(chǎn)課堂，地產(chǎn)經(jīng)營游戲 在線報名參加社區(qū)活動在線報名參加社區(qū)活動 5-3-7. 第三張牌第三張牌：新洋屋運動之：新洋屋運動之“網(wǎng)絡(luò)概網(wǎng)絡(luò)概 念念 社區(qū)社區(qū)” 42 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 宗旨宗旨： 不僅產(chǎn)品好，服務(wù)要更好不僅產(chǎn)品好，服務(wù)要更好 不僅是今天好，明天會更好不僅是今天好，明天會更好 三張牌，一條建議三張牌，一條建議 5-4. 以客戶為中心，樹立業(yè)主尊貴概念以客戶為中心，樹立業(yè)主尊貴概念 43 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 建設(shè)網(wǎng)絡(luò)化的交通平臺，為業(yè)主提供全方位立體建設(shè)網(wǎng)絡(luò)化的交通平臺，為業(yè)主提供全方位立體 化的交通出行方式化的交通出行方式 網(wǎng)上

25、約車，網(wǎng)上配對出行，網(wǎng)上速配網(wǎng)上約車，網(wǎng)上配對出行，網(wǎng)上速配“的士的士”班班 車車 對預(yù)約車輛進(jìn)行統(tǒng)一管理，公開車輛運行狀況，對預(yù)約車輛進(jìn)行統(tǒng)一管理，公開車輛運行狀況， 每日檢查消毒每日檢查消毒 宗旨宗旨：網(wǎng)絡(luò)化交通平臺，將：網(wǎng)絡(luò)化交通平臺，將cbd和通和通 州一擔(dān)挑州一擔(dān)挑 5-4-1. 第一張牌第一張牌：新洋屋運動之：新洋屋運動之“巴士革命巴士革命” 44 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 試住者對產(chǎn)品進(jìn)行價格評估，然后按一般商品的試住者對產(chǎn)品進(jìn)行價格評估，然后按一般商品的 價格策略定價（以疊拼、雙拼為主）價格策略定價（以疊拼、雙拼為主） 對試住客戶評定的價格進(jìn)行大公開，充分體現(xiàn)物對試住客戶評定的

26、價格進(jìn)行大公開，充分體現(xiàn)物 有所值的概念，讓項目與周邊相比較的高價格成有所值的概念，讓項目與周邊相比較的高價格成 為亮點和更高生活品質(zhì)的象征為亮點和更高生活品質(zhì)的象征 積累客戶對平層進(jìn)行統(tǒng)一放號積累客戶對平層進(jìn)行統(tǒng)一放號 5-4-2. 第二張牌第二張牌：新洋屋運動之：新洋屋運動之“客戶定價，集客戶定價，集 中銷售，蓄水放閘中銷售，蓄水放閘” 宗旨宗旨：快速啟動：快速啟動8號地建設(shè)，力爭號地建設(shè)，力爭7月份封頂，從而利月份封頂，從而利 用產(chǎn)品、價位的剪刀差，制造焦點效應(yīng)，強(qiáng)銷用產(chǎn)品、價位的剪刀差，制造焦點效應(yīng)，強(qiáng)銷 平層平層 45 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 廣場風(fēng)箏節(jié)廣場風(fēng)箏節(jié) 騎馬俱樂部騎馬俱

27、樂部 廣場汽車電影院廣場汽車電影院 業(yè)主生日晚會業(yè)主生日晚會 秋季時裝表演秋季時裝表演 意大利美食品嘗意大利美食品嘗 爵士音樂會爵士音樂會 撒野公園游園活動撒野公園游園活動 露天輕音樂會露天輕音樂會 5-4-3. 第三張牌第三張牌：新洋屋運動之：新洋屋運動之“激情周末激情周末 廣廣 場活動日場活動日” 宗旨宗旨：充分利用現(xiàn)有資源，激發(fā)消費者對近郊：充分利用現(xiàn)有資源，激發(fā)消費者對近郊 生生活狀態(tài)的欲望，給消費者了解項目的機(jī)會活狀態(tài)的欲望，給消費者了解項目的機(jī)會 46 五、對應(yīng)措施五、對應(yīng)措施 在售樓現(xiàn)場標(biāo)明消毒字樣的同時注明消毒的具體在售樓現(xiàn)場標(biāo)明消毒字樣的同時注明消毒的具體 時間時間 合理安排

28、到訪人員，解除業(yè)主的緊張心理合理安排到訪人員，解除業(yè)主的緊張心理 在出入口處設(shè)置消毒墊在出入口處設(shè)置消毒墊 所有物業(yè)人員及銷售人員不得戴口罩所有物業(yè)人員及銷售人員不得戴口罩 向下定的客戶贈送保健食品，另加美好的祝愿和向下定的客戶贈送保健食品，另加美好的祝愿和 賀詞賀詞 5-4-4. 一條建議一條建議：非常時期，非常方案：非常時期，非常方案 宗旨宗旨：在非典時期，體現(xiàn)本項目的健康概念與：在非典時期，體現(xiàn)本項目的健康概念與 安全服務(wù)措施安全服務(wù)措施 47 綜上所述，我們制訂了四個策略，綜上所述，我們制訂了四個策略， 細(xì)化了細(xì)化了“九張牌，五條建議九張牌，五條建議”，認(rèn)為，認(rèn)為 完全有把握實現(xiàn)預(yù)定的

29、目標(biāo)完全有把握實現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo) 但是這還不夠但是這還不夠 48 次序感：次序感： 1、6、7、8月月（導(dǎo)入期）：（導(dǎo)入期）： a. 明晰明晰“新洋屋運動新洋屋運動”的內(nèi)涵與主旨；的內(nèi)涵與主旨； b. 把國際城是什么說清楚（花園洋房、會把國際城是什么說清楚（花園洋房、會 所、科技等）；所、科技等）； c. 配合體驗?zāi)Ｊ剑焖偬岣咧扰浜象w驗?zāi)Ｊ?，快速提高知名?2、9、10、11月月（強(qiáng)銷期）：（強(qiáng)銷期）： a. 強(qiáng)銷平層；強(qiáng)銷平層； b. 推動產(chǎn)品的全面銷售推動產(chǎn)品的全面銷售 特別補(bǔ)充特別補(bǔ)充 49 1. 好的想法，需要專業(yè)的執(zhí)行與監(jiān)控好的想法，需要專業(yè)的執(zhí)行與監(jiān)控 2. 加大前期廣告投放力量

30、，確保能把項加大前期廣告投放力量，確保能把項 目形象拉高到預(yù)定高度，將為后期的目形象拉高到預(yù)定高度，將為后期的 推廣節(jié)省大量的資金，且事半功倍推廣節(jié)省大量的資金，且事半功倍 3. 嚴(yán)格按計劃執(zhí)行，靈活進(jìn)行調(diào)整嚴(yán)格按計劃執(zhí)行，靈活進(jìn)行調(diào)整 特別補(bǔ)充特別補(bǔ)充 50 壹準(zhǔn)大業(yè)是整合傳播公司壹準(zhǔn)大業(yè)是整合傳播公司 希望客戶能感受到這一點，認(rèn)可這希望客戶能感受到這一點，認(rèn)可這 一點，承認(rèn)我們的價值。一點，承認(rèn)我們的價值。 最后，關(guān)于我們：最后，關(guān)于我們： 51 更高效率更高效率 更優(yōu)組合更優(yōu)組合 更佳業(yè)績更佳業(yè)績 讓我們一起走向成功！讓我們一起走向成功！ 52 謝謝 謝！謝！ thanks thanks

31、！ 53 六 附件附件 目目 錄錄 1- 1- 項目分析項目分析 2- 2- 市場分析市場分析 3- 3- 競爭項目分析競爭項目分析 4- 4- 目標(biāo)消費群分析目標(biāo)消費群分析 54 附件附件1-1-項目分析項目分析 55 1-1.1-1.項目基本情況分析項目基本情況分析 區(qū)位：區(qū)位：位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，距通州衛(wèi)星城3公里，是未 來通州地區(qū)重點開發(fā)的永順河?xùn)|新城核心地帶 交通：交通：南距京哈高速公路700米，西距通順路2公里， 東距六環(huán)1公里，距國貿(mào)22公里（車程20分鐘） 環(huán)境：環(huán)境：目前周邊環(huán)境較差。周邊有月亮灣等高檔渡假 村、中加雙語學(xué)校、大型加油站等配套。東南 西三面均為防護(hù)綠地，并有大片

32、農(nóng)田及生態(tài)綠地。 周邊規(guī)劃：周邊規(guī)劃：西側(cè)為永順新城商業(yè)金融街，集中了行政 辦公、金融商業(yè)、文化娛樂設(shè)施。東北部緊鄰醫(yī) 療中心、體育中心。 56 1-1.1-1.項目基本情況分析項目基本情況分析 社區(qū)規(guī)模：社區(qū)規(guī)模：占地133萬平方米，總建筑面積100萬平方 米。其中一期8號地11萬平方米。 社區(qū)規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃：立體的綠化空間，花木與建筑完美結(jié)合，成 為密度、低容積率的綠色環(huán)保生態(tài)小區(qū) 建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：歐式建筑 建筑形式：建筑形式：花園洋房（平層、疊拼、躍層、townhouse） 配套設(shè)施：配套設(shè)施：配套成熟，醫(yī)院、學(xué)校、購物、交通一應(yīng)俱 全，并有功能完備的大型會所 57 1-2. 1-2

33、. 花園洋房花園洋房1010大標(biāo)準(zhǔn)大標(biāo)準(zhǔn) 1. 全效生態(tài)新風(fēng)系統(tǒng)全效生態(tài)新風(fēng)系統(tǒng)：國際城利用計算機(jī)數(shù)值模擬技 術(shù)，分析和優(yōu)化社區(qū)與室內(nèi)通風(fēng)環(huán)境，既滿足有效的 空氣流通，消除大氣污染和補(bǔ)充高質(zhì)量的新風(fēng)；同時 根據(jù)北京四季的氣候特點，創(chuàng)造性協(xié)調(diào)解決了因冬季 和夏季風(fēng)向不同所形成的通風(fēng)漩渦和通風(fēng)死角的缺點， 讓社區(qū)的每一棟樓、每一間房都能夠在四季呼吸到新 鮮清新的空氣。 2.2. 大氣環(huán)流濕島效應(yīng)大氣環(huán)流濕島效應(yīng)：空氣保持一定濕度，有利于身 體健康，這在較為干旱的北京尤其重要。珠江國際花 園利用濕島效應(yīng)，科學(xué)圍合建筑、精確控制樓體的高 低錯落，使大氣在流動過程中，濕度上升，社區(qū)小氣 候明顯優(yōu)越于其他

34、地區(qū)。 58 1-2. 1-2. 花園洋房花園洋房1010大標(biāo)準(zhǔn)大標(biāo)準(zhǔn) 3.3.生態(tài)節(jié)能環(huán)保園林生態(tài)節(jié)能環(huán)保園林：珠江國際花園365天雨水 灌溉園林，首先倡導(dǎo)生態(tài)灌溉技術(shù)，建造地下 蓄水池，積蓄雨水灌溉草木，取代人造水，有 利于社區(qū)保持健康的生態(tài)環(huán)境。 4.4.有機(jī)綠色建筑有機(jī)綠色建筑：建筑與綠化合二為一，建筑體 本身擁有立體的綠化空間，花草樹木與樓房完 美結(jié)合，渾然一體，成為有機(jī)建筑。 59 1-2. 1-2. 花園洋房花園洋房1010大標(biāo)準(zhǔn)大標(biāo)準(zhǔn) 5.5.全陽光房全陽光房：無論townhouse、雙拼、疊拼 或板樓，都是大面寬、短進(jìn)深的全陽光房。 6.6.自 有 私 家 庭 院 和 花 園

35、 洋 房自 有 私 家 庭 院 和 花 園 洋 房 ： 無 論 townhouse、雙拼、疊拼或板樓，都有私 人庭院。 7.7.超低密度、超低容積率超低密度、超低容積率：綠色環(huán)保生態(tài)小區(qū) 的又一重要指標(biāo)，高于一般水平數(shù)倍的人均 綠化率，可以保證空氣質(zhì)量達(dá)到全優(yōu)。 60 1-2. 1-2. 花園洋房花園洋房1010大標(biāo)準(zhǔn)大標(biāo)準(zhǔn) 8.8.生活配套樣樣齊備生活配套樣樣齊備：醫(yī)院、學(xué)校、購物、交 通必須呼之即來，并有功能完備的大型會所。 這是新花園洋房與孤立、功能單一老花園洋 房的重大區(qū)別； 9.9.精裝修精裝修+ +“管家婆管家婆”服務(wù)服務(wù)：一流貼心周到物 業(yè)管理，為業(yè)主提供365天全天候服務(wù)； 1

36、0.10. 社區(qū)文化內(nèi)涵豐富社區(qū)文化內(nèi)涵豐富：社區(qū)必須具備一流的、 積極向上的、蓬勃而有朝氣的文化內(nèi)涵，讓 業(yè)主擁有一個引以為豪的生活文化空間 61 1-3.1-3.8 8號地基本狀況號地基本狀況 總建筑面積總建筑面積1111萬平米萬平米 總?cè)莘e率總?cè)莘e率1.31.3 共共582582套套 建筑形式有疊拼類（疊拼、躍層、建筑形式有疊拼類（疊拼、躍層、townhousetownhouse ）和）和8 8 層、層、1111層板樓。平層與其他建筑形式的套數(shù)比例約層板樓。平層與其他建筑形式的套數(shù)比例約1 1：1 1 園內(nèi)有循環(huán)水系園內(nèi)有循環(huán)水系 車位比例車位比例1 1：1 1 物業(yè)費用：帶電梯不超過物

37、業(yè)費用：帶電梯不超過2.52.5元元/ /平米平米 不帶電梯不超過不帶電梯不超過2 2元元/ /平米平米 目前售價：平層目前售價：平層41004100元元/ /平米平米 躍層躍層46004600元元/ /平米平米 ttownhouse5000 ttownhouse5000元元/ /平米平米 62 1-4.1-4.8 8號地賣點分析號地賣點分析 容積率容積率1.3%1.3% 全全效生態(tài)新風(fēng)系統(tǒng)，利用科技創(chuàng)造良好的社區(qū)通風(fēng)系效生態(tài)新風(fēng)系統(tǒng)，利用科技創(chuàng)造良好的社區(qū)通風(fēng)系 統(tǒng)，一年四季提供高質(zhì)量的空氣統(tǒng)，一年四季提供高質(zhì)量的空氣 大氣環(huán)流濕導(dǎo)效應(yīng)，錯落圍合建筑使?jié)穸壬仙?，改善大氣環(huán)流濕導(dǎo)效應(yīng)，錯落圍合

38、建筑使?jié)穸壬仙?，改?社區(qū)小氣候。社區(qū)小氣候。 綠色生態(tài)節(jié)能環(huán)保園林，利用地勢的低洼，在房屋下綠色生態(tài)節(jié)能環(huán)保園林，利用地勢的低洼，在房屋下 建造蓄水池，積蓄雨水，灌溉草木，節(jié)省墊地的成本建造蓄水池，積蓄雨水，灌溉草木，節(jié)省墊地的成本 和長期使用的水源。和長期使用的水源。 綠化率綠化率40%40% 1200012000平米大會所，平米大會所，80008000平米大超市平米大超市 循環(huán)水系園林設(shè)計循環(huán)水系園林設(shè)計 “撒野公園撒野公園” 63 1-5.1-5.8 8號地號地平層平層賣點分析賣點分析 8 8層帶電梯層帶電梯 使用率使用率95.6%95.6% 一梯兩戶一梯兩戶 電梯直接入戶電梯直接入戶

39、 有有1212平米的陽光花房平米的陽光花房 有兩個彈性空間有兩個彈性空間 榮獲國際金獎的戶型設(shè)計榮獲國際金獎的戶型設(shè)計 大面寬，窄進(jìn)深，全陽光房大面寬，窄進(jìn)深，全陽光房 超薄板樓超薄板樓 戶型內(nèi)部的小錯層，將動靜區(qū)戶型內(nèi)部的小錯層，將動靜區(qū) 分隔分隔 精裝修精裝修 64 1-6.1-6.8 8號地號地疊拼類疊拼類賣點分析賣點分析 南北兩個朝向的私人庭院南北兩個朝向的私人庭院 戶型贈送南北朝向的大露臺戶型贈送南北朝向的大露臺 部分戶型有天窗部分戶型有天窗 錯層戶型中，錯層戶型中，3 3層的高度，實現(xiàn)層的高度，實現(xiàn) 5 5層的立體生活空間層的立體生活空間 花草不僅僅在庭院里，更在房花草不僅僅在庭院

40、里，更在房 上，和房屋融為一體，為有機(jī)上，和房屋融為一體，為有機(jī) 建筑建筑 贈送車位，車位比例贈送車位，車位比例1 1：1 1 大面寬，窄進(jìn)深，全陽光房大面寬，窄進(jìn)深，全陽光房 獨立入戶門獨立入戶門 精裝修精裝修 65 附件附件2-2-市場分析市場分析 66 市場分析市場分析 北部：北部： 北部地區(qū)是北京北部地區(qū)是北京townhouse類產(chǎn)品發(fā)展相對較早，較類產(chǎn)品發(fā)展相對較早，較 密集和成熟的區(qū)域，受亞運概念、奧運概念的拉動，密集和成熟的區(qū)域，受亞運概念、奧運概念的拉動， 同時伴隨北部地區(qū)在交通、配套等方面的支持，清河同時伴隨北部地區(qū)在交通、配套等方面的支持，清河 地區(qū)、小湯山地區(qū)、昌平地區(qū)聚

41、集了大量的地區(qū)、小湯山地區(qū)、昌平地區(qū)聚集了大量的 townhouse類產(chǎn)品，產(chǎn)品形態(tài)多樣，客戶群體相對分類產(chǎn)品，產(chǎn)品形態(tài)多樣，客戶群體相對分 散，高、中、低檔產(chǎn)品呈階梯狀分布，滿足了各類人散，高、中、低檔產(chǎn)品呈階梯狀分布，滿足了各類人 群的需求，銷售狀況良好，部分產(chǎn)品出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)群的需求，銷售狀況良好，部分產(chǎn)品出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn) 象，如：回龍觀附近的龍澤苑項目均價在象，如：回龍觀附近的龍澤苑項目均價在4500左右，左右， 一期一期1300戶已經(jīng)全面入住；二期戶已經(jīng)全面入??；二期1600戶即將售罄；戶即將售罄； 代表項目：代表項目：龍澤苑、森林大第、雪梨澳鄉(xiāng)、亞運新新龍澤苑、森林大第、雪梨澳鄉(xiāng)、亞

42、運新新 家園等家園等 67 市場分析市場分析 西部西部 西部香山地區(qū)已經(jīng)成為眾多開發(fā)商聚焦的熱點地區(qū)，西部香山地區(qū)已經(jīng)成為眾多開發(fā)商聚焦的熱點地區(qū)， 由于其天然優(yōu)越的地理環(huán)境和政策的限制，別墅已經(jīng)由于其天然優(yōu)越的地理環(huán)境和政策的限制，別墅已經(jīng) 成為這個地區(qū)的專寵和標(biāo)志。這個地區(qū)的項目不多，成為這個地區(qū)的專寵和標(biāo)志。這個地區(qū)的項目不多， 但特色鮮明，檔次較高，價格較貴，客戶群也相對較但特色鮮明，檔次較高，價格較貴，客戶群也相對較 為集中。為集中。 代表項目：代表項目：半山楓林、陽光半山楓林、陽光100100香山別墅、香山藝墅、香山別墅、香山藝墅、 西山美墅館等西山美墅館等 68 市場分析市場分析

43、 南部南部 與市區(qū)內(nèi)普通項目不同，南部地區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)與市區(qū)內(nèi)普通項目不同，南部地區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū)與京開高速路沿線大興區(qū)內(nèi)的區(qū)與京開高速路沿線大興區(qū)內(nèi)的townhouse類產(chǎn)品成為類產(chǎn)品成為 南部地產(chǎn)的亮點和熱點地區(qū)，這些區(qū)域發(fā)展相對比較南部地產(chǎn)的亮點和熱點地區(qū)，這些區(qū)域發(fā)展相對比較 成熟，周邊配套比較完善，人文環(huán)境也相對較好，特成熟，周邊配套比較完善，人文環(huán)境也相對較好，特 別是亦莊地區(qū)有發(fā)展成為高級白領(lǐng)專屬區(qū)域的態(tài)勢。別是亦莊地區(qū)有發(fā)展成為高級白領(lǐng)專屬區(qū)域的態(tài)勢。 本地區(qū)的產(chǎn)品檔次以中等偏上項目為主，價格相對較本地區(qū)的產(chǎn)品檔次以中等偏上項目為主，價格相對較 低，銷售走勢較為平穩(wěn)，

44、如：金地低，銷售走勢較為平穩(wěn)，如：金地格林小鎮(zhèn)項目的一格林小鎮(zhèn)項目的一 期、二期項目以均價期、二期項目以均價4600元元/平米的價格，吸引了眾多平米的價格，吸引了眾多 客戶的關(guān)注，銷售狀況一直呈現(xiàn)平穩(wěn)良好發(fā)展趨勢。客戶的關(guān)注，銷售狀況一直呈現(xiàn)平穩(wěn)良好發(fā)展趨勢。 代表項目：代表項目：翡翠城、上林苑、金地翡翠城、上林苑、金地格林小鎮(zhèn)格林小鎮(zhèn) 69 市場分析市場分析 東部：東部： 該地區(qū)的該地區(qū)的townhouse類產(chǎn)品主要集中在朝陽路與京通類產(chǎn)品主要集中在朝陽路與京通 快速路沿線，由于受到快速路沿線，由于受到cbd核心區(qū)及周邊輻射區(qū)域高核心區(qū)及周邊輻射區(qū)域高 檔住宅項目的壓制和影響，本地區(qū)的檔住宅

45、項目的壓制和影響，本地區(qū)的townhouse產(chǎn)品產(chǎn)品 始終處于市場補(bǔ)缺的位置，產(chǎn)品檔次一般，周邊配套始終處于市場補(bǔ)缺的位置，產(chǎn)品檔次一般，周邊配套 和環(huán)境較差，價格較低，缺乏明顯特色和優(yōu)勢，缺少和環(huán)境較差，價格較低，缺乏明顯特色和優(yōu)勢，缺少 市場競爭力和影響力。市場競爭力和影響力。 代表項目：代表項目：萬科青青家園、康城、北京奧林匹克花園萬科青青家園、康城、北京奧林匹克花園 等等 70 市場分析市場分析 通州區(qū)：通州區(qū)： 通州區(qū)版塊目前通州區(qū)版塊目前townhouse類產(chǎn)品項目還處在墾荒期，類產(chǎn)品項目還處在墾荒期， 還沒有知名度較高、形象較好的名牌項目；但本地區(qū)還沒有知名度較高、形象較好的名牌

46、項目；但本地區(qū) 經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境、配套設(shè)施、居民素質(zhì)等發(fā)展較晚、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境、配套設(shè)施、居民素質(zhì)等發(fā)展較晚、 缺乏特色、明顯滯后，直接導(dǎo)致該地區(qū)整體缺乏競爭缺乏特色、明顯滯后，直接導(dǎo)致該地區(qū)整體缺乏競爭 力和吸引力，這也成為力和吸引力，這也成為townhouse類產(chǎn)品開發(fā)面臨的類產(chǎn)品開發(fā)面臨的 最明顯突出的劣勢。最明顯突出的劣勢。 代表項目：代表項目：暫無 71 總結(jié)：總結(jié)： 從北京整體市場來看，從北京整體市場來看，townhouse類產(chǎn)品已經(jīng)被廣大消類產(chǎn)品已經(jīng)被廣大消 費者所接受和認(rèn)同，市場銷售狀況比較平穩(wěn)，正處在一費者所接受和認(rèn)同，市場銷售狀況比較平穩(wěn)，正處在一 個良性的發(fā)展階段，伴隨

47、當(dāng)前消費者對健康住宅、低密個良性的發(fā)展階段，伴隨當(dāng)前消費者對健康住宅、低密 度住宅的關(guān)注和熱衷，度住宅的關(guān)注和熱衷， townhouse類產(chǎn)品有望在最近幾類產(chǎn)品有望在最近幾 年突圍并全面上揚，成為市場的佼佼者和熱點。年突圍并全面上揚，成為市場的佼佼者和熱點。 從區(qū)域市場來看，東部從區(qū)域市場來看，東部cbd及周邊區(qū)域雖然擁有龐大的及周邊區(qū)域雖然擁有龐大的 消費群體，但市場提供的消費群體，但市場提供的townhouse類產(chǎn)品相對單一和類產(chǎn)品相對單一和 匱乏，缺乏優(yōu)勢和特色，有待尋求突破，未來可能發(fā)展匱乏，缺乏優(yōu)勢和特色，有待尋求突破，未來可能發(fā)展 成為新的市場亮點。成為新的市場亮點。 從珠江國際城

48、來看，由于缺乏檔次和級別相似的直接競從珠江國際城來看，由于缺乏檔次和級別相似的直接競 爭對手，她完全有實力和機(jī)會發(fā)展成為東部地區(qū)爭對手，她完全有實力和機(jī)會發(fā)展成為東部地區(qū) townhouse類產(chǎn)品的地域標(biāo)志性項目，成為區(qū)域市場的類產(chǎn)品的地域標(biāo)志性項目，成為區(qū)域市場的 領(lǐng)軍人物。領(lǐng)軍人物。 72 附件附件3-3-競爭項目分析競爭項目分析 73 3-1. 3-1. 競爭對手聚焦競爭對手聚焦 從區(qū)域、建筑面積、項目定位、價格等尺度來衡量，可以得從區(qū)域、建筑面積、項目定位、價格等尺度來衡量，可以得 出以下主要競爭對手，而其中柏林愛樂、金地出以下主要競爭對手，而其中柏林愛樂、金地格林小鎮(zhèn)、格林小鎮(zhèn)、 萬

49、科青青家園是我們的重點競爭對手：萬科青青家園是我們的重點競爭對手： 朝陽路附近：柏林愛樂、綠島苑、美然動力街區(qū)朝陽路附近：柏林愛樂、綠島苑、美然動力街區(qū) 亦莊開發(fā)區(qū)：金地亦莊開發(fā)區(qū)：金地格林小鎮(zhèn)、上海沙龍、東晶格林小鎮(zhèn)、上海沙龍、東晶國際、星國際、星 島嘉園島嘉園 京通快速路沿線：萬科青青家園、雅舍京通快速路沿線：萬科青青家園、雅舍香橋、京城雅居香橋、京城雅居 74 珠江國際城珠江國際城金地格林小鎮(zhèn)金地格林小鎮(zhèn)萬科青青家園萬科青青家園伯林愛樂伯林愛樂 通州永順鎮(zhèn)亦莊京沈高速旁常營路 距六環(huán)1公里、京哈高速700米927、976、近鄰京津唐高速363路、近鄰京沈高速主干928、903、342、有

50、輕軌規(guī)劃 商業(yè)簡單配套超市、北京mall社區(qū)有配套華潤商場、常營新商圈（規(guī)劃） 娛樂月亮灣渡假村長新國際高爾夫球場周邊無周邊無 學(xué)校中加雙語學(xué)校亦莊中學(xué)、北京二中社區(qū)有幼兒園、小學(xué)科技大學(xué)分部、鑫兆學(xué)校 醫(yī)院醫(yī)療中心開發(fā)區(qū)醫(yī)院周邊無社區(qū)有醫(yī)院 景觀森林公園涼水河、五環(huán)綠化帶四環(huán)綠化帶無 占地面積2000畝24.56萬平方米25萬平方米33.5萬平方米 建筑面積100萬平方米30萬平方米30萬平方米60萬平方米 容積率11.251.1 1.79 商業(yè)功能商業(yè)街、商場、郵局等綜合配套4700平方米商業(yè)步行街商業(yè)街商場、郵電局等20多項 會所內(nèi)容5千平方米運動會所4500平方米1800平方米一萬平米

51、下沉式私密俱樂部會所 其他運動、休閑、藝術(shù)主題運動休閑為主題游泳館、健身房等幼兒園、托兒所、3萬平米學(xué)校 綠化率40%46%（6 千 平米淺水景觀）0.330.42 特色淺灘水景、柳蔭大道澳大利亞hassell景觀設(shè)計加拿大s+3m園林設(shè)計公司 隱藏式水流造景 形式花園洋房多層、聯(lián)體別墅多層小高層、塔樓 風(fēng)格歐式、中央空調(diào)荷蘭kcap設(shè)計、北歐風(fēng)格4-5層低密度德式風(fēng)格德國原裝、德國gmp馮.格康設(shè)計 1比11比11/0.7、地上150元/個/月1/1、5萬元/個 面積150-190平方米130-233平方米118-180平方米100-200平方米 特色私家花園健康住宅建設(shè)試點工程私家花園ceo尖端防盜科技、一梯二戶 精裝毛坯毛坯毛坯 珠江世紀(jì)物業(yè)金地物業(yè)萬科物業(yè)1.8元/平方米、正中方物業(yè) 寬帶網(wǎng)寬帶網(wǎng)10兆寬帶網(wǎng)100兆寬帶網(wǎng) 新新洋屋運動都市鄰居，美