優(yōu)秀實習報告

1、優(yōu)秀實習報告 善意第三人審判委員會 序 首先，我想向所有為我的實習提供幫助和指導的四平 市中級人民法院的工作人員和我的指導老師致謝, 感謝你們 為我的順利實習所作的幫助和努力。 我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。 通過實習，我在我的第二專業(yè)法學領域獲得了實際的工作經(jīng) 驗，鞏固并檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間， 我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程 , 在一些案件的審 理中還擔任了書記員的工作 , 并且對部分參與案件提出了自 己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法 對程序問題有了更深的理解 , 將理論與實踐有機結(jié)合起來。 我的工作得到了實習單位充分的肯定和

2、較好的評價。 實習期間我主要對關于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公 司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹 杰買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的 全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下： 一、案件的由來和審理經(jīng)過 郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、中興建筑公司、中興房地產(chǎn) 開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院 20 xx 年 4 月 29 日作出 (20 xx) 四西民二初字第 349 號民 事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于 20 xx 年 7 月 4 日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行 了審理，上訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，

3、被上訴人四平 市中興經(jīng)貿(mào)有限公司 （以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司 ） 委托代理人胡振儒， 被上訴人四平市中興建筑公司 （ 以下簡稱建筑公司 ） 委托代理 人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司 （ 以下簡稱開發(fā) 公司） 委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法 到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 二、當事人和其他訴訟參加人情況 上訴人 （原審原告 ） ：郭繼魁委托代 理人：蓋如濤。 被上訴人 （ 原審被告 ） ：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。 法定代表人：劉連貴 委托代理人：胡振儒 被上訴人 （ 原審被告 ） ：中興建筑公司 法定代表人：劉連貴委托代理人：蘇 軍， 被上訴人 （ 原審被告 ） ：中興房地產(chǎn)開發(fā)

4、公司 法定代表人：吳孝貴 委托代理人：付佳賓， 被上訴人 （ 原審第三人 ） 尹杰， 委托代理人：竇樹法 三、原判要點和上訴的主要內(nèi)容 原告郭繼魁訴稱： 20 xx 年 6 月 7 日原告與被告四平市 中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程-， 2/0A-B 軸約 86 平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定交 房款 30 萬元，后又于 20 xx 年 9 月 26 日、 9 月 30 日分 兩筆交增面積款 13 萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司至 今未履行合同，交付房屋。此房于 20 xx 年 5 月被被告四平 市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是重復買賣，這種行 為是無效的?，F(xiàn)

5、原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限 公司履行合同交付房屋，并承擔訴訟費。 被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司 （以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司 ） 辯稱： 原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合 同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人， 交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產(chǎn) 開發(fā)公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)重復 出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支 付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了 20 萬元房款，是無效合同，經(jīng) 貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。 被告四平市中興建筑公司 （ 以下簡稱建筑公司 ） 辯稱：被 告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法

6、有效，原告已按合同 約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司 簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。 被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（ 以下簡稱開發(fā)公司 ） 在法定期限內(nèi)未做答辯。 第三人尹杰訴稱：第三人于 XX 年 4 月 6 日與被告 開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào) 公司已確認了第三人的買賣關系 ; 他們之間是惡意串通，損 害了第三人的利益。 原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售 房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售房屋 的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告 與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上

7、，故不存在 初始買受權問題，原告與被告建筑公司簽訂的購房協(xié)議書 無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽 訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣給 原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被告的行為對 原告是一種欺詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有商品房出售許可 證為由，愿將爭議房屋賣給原告，但許可證是在 20 xx 年 7 月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā) 現(xiàn)該商網(wǎng)重復出售后，于 20 xx 年 9 月 6 日向第三人發(fā)出通 知，因無權出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于 20 xx 年 5 月 17 日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù) 的行為就

8、是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思 表示，解除合同是單方行為，是無效的。 因此，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。 依照中華人民共和國合同法第六十條、中華人民共和 國消費者權益保護法第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平 市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效， 其買賣關系成立 ; 被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽 訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律 效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款 43 萬元，并給予房 款 43 萬元一倍的賠償損失，兩項合計 86 萬元。被告四平 市中興經(jīng)貿(mào)有限公司承擔連帶責任。 上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重

9、新判決郭繼 魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買 受權。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此 房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用 于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于 20 xx 年 7 月取得商品房 銷（預）售許可證后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。 郭繼魁買房是 20 xx 年 6 月 7 日，尹杰重復買該房合同是二 年后的 20 xx 年 5 月，同尹杰算帳“換據(jù)”是 20 xx 年 6 月，均在經(jīng)貿(mào)公司 20 xx 年 7 月取得商品房銷 （預） 售許可證之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明 廢止，而對上訴人購房協(xié)議，賣房人在取得商品房

10、銷（ 預） 售許可證后又予確認。據(jù)此應認定初始購房合同有效， 此后重復購房合同無效。 被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對上訴人的 上訴請求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)定賠償?shù)谌?人的損失。 被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應予維持。上訴 人郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通 損害第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合 同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經(jīng) 貿(mào)公司以開具購房款收據(jù)的形式予以確認，因而尹杰的合 法權益應受到保護。 四、對事實和證據(jù)的分析及認定 1996 年 9 月四平市計劃委員會批準開發(fā)建設座落于四平 市鐵西區(qū)英雄大街 20 號： 020

11、4-39 的站前批發(fā)市場項目。項 目開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公司， 建筑施工是建筑公司。工程于 1998 年 6 月開工。 20 xx 年 6 月 7 日郭繼魁與建筑公司簽訂了購房協(xié) 議書 （ 建筑公司對外銷售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司委托） ，郭繼 魁購買中興在建二期工程一層商網(wǎng)-， 2/0A-B 軸，建筑 面積約 86 平方米，交付房款 30 萬元，同年 9 月 26 日、 9 月 30 日又交增面積款 13 萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程 未完工，未能交付使用。 20 xx 年 4 月 25 日尹杰與開發(fā)公司簽訂了商品房銷 （ 預） 售合同，尹杰購買中興在建二期工程一層商網(wǎng)-

12、， 2/0A-B ，軸建筑面積平方米，按合同約定交付房款萬元，建 筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。該建 筑面積與郭繼魁購買的建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房屋。 起訴前，尹杰在未取得進戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下， 對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。 20 xx 年 9 月 25 日，在吉林揚信律師事務所律師 （ 經(jīng) 貿(mào)公司法律顧問 ） 胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團有限責 任公司、經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公司三家相互關聯(lián)、又具有獨立 法人資格的企業(yè)法人代表，對站前批發(fā)市場新建樓房（ 中興 二期工程建筑樓房 ） 的所有權進行了確認。三方協(xié)商一致， 確認該新建批發(fā)市場樓房為經(jīng)貿(mào)公司所有，

13、該公司對此批 發(fā)市場樓房享有占有、使用、收益和處分權。 20 xx 年 7 月 29 日經(jīng)貿(mào)公司取得商品房銷 （預） 售許可證后，對 過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽 訂的購房協(xié)議再一次進行確認。 20 xx 年 9 月 6 日開發(fā)公 司以無權出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達了解除商品房銷 售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強行占有了 合同約定房屋， 20 xx 年 10 月 23 日郭繼魁向鐵西區(qū)法院 提起訴訟，要求取得協(xié)議約定商品房。 證據(jù)： 1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協(xié)議書及建筑公司出 具的購房款收據(jù)。 2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司 出具的購房

14、款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。 3、批發(fā)市場新建樓所有權確認書。 4、商品房預售申報表和商品房銷 （ 預）售許可證。 5、開發(fā)公司給尹杰送達的通知。 6、經(jīng)貿(mào)公司確認書。 7、國有土地使用證。 8、產(chǎn)權確認書及移交收據(jù)。 9、施巍證言材料。 10、王金榮的證言材料。 11、其它相關證據(jù)材料。 五、解決糾紛的意見和理由 根據(jù)原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的 答辯，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的 房屋買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同， 哪一個合同有效，買賣關系應受法律保護。 經(jīng)二審開庭審理合議庭評議認為： 1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，其 買賣關系

15、應受到法律保護。 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律若干問題的解釋第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房 預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定 無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定 有效”。又根據(jù)合同法第五十一條規(guī)定：“無處分權的 人處分他人財產(chǎn)經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后 取得處分權的，該合同有效”。依據(jù)上述法律規(guī)定，當時建 筑公司作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的委托與買方簽訂的 商品房買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開發(fā)公司作為 項目開發(fā)方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或 效力待定狀態(tài)。它需要這一項目明確產(chǎn)權所有人，并由產(chǎn)權

16、所有人申領商品房銷 （ 預） 售許可證后，對這些合同進行 確認，才能生效。因而郭繼魁與建筑公司當時簽訂協(xié)議時， 其效力并未確定。但后來項目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權所有 人，并取得了商品房銷 （預） 售許可證，他對建筑公司與 郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議再次進行了確認，使該協(xié)議由 效力待定狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當 事人的買賣關系受法律保護，因而，商品房理應由郭繼魁所 有。 2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰 受到的損失按規(guī)定應得到賠償。 尹杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同時，由于產(chǎn)權所有 人沒有確定，商品房銷 （預） 售許可證尚未取得，因而其 合同效力也處于待定狀態(tài)。

17、但項目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權 所有人，取得商品房銷 （預） 售許可證后，沒有對開發(fā)公 司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認，依據(jù)最高人民法 院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 解釋第二條的規(guī)定，這一合同的性質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的變化， 由效力待定狀態(tài)，成為無效合同。雖然當時簽合同時的收款 人是建筑公司，后來還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公 司當時既不是產(chǎn)權所有人，也不是商品房銷（ 預） 售許可證 持有人，其換據(jù)行為只能是屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司 成為所有權人，取得商品房銷 （ 預） 售許可證后，開發(fā)公 司向尹杰下發(fā)了解除合同通知。而且，開發(fā)公司與尹杰簽訂 的合同，發(fā)生在建筑公司與

18、郭繼魁簽訂的協(xié)議兩年之后，依 中華人民共和國合同法的規(guī)定也屬侵害了初始買受人郭 繼魁的合法權益，郭繼魁的初始買受權也理應受到法律的保 護。 合議庭評議時還認為，造成尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品 房銷售合同無效，其責任完全在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建 筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽訂合同時，購房款由建筑公司收 取并出具發(fā)票，后來又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購房款收據(jù)，因而 這三家企業(yè)對房屋重復出售是明知的。而尹杰對開發(fā)公司的 重復出售行為當時是不知道的，買受行為是善意的，所以， 其所受到的損失理應按照相關規(guī)定予以賠償。最高人民法院 關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解 釋第九條第一款三項規(guī)定：“出賣人訂

19、立商品房買賣合 同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解 除的，買賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失， 并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： (三) 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償 安置房屋的事實”。依據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)公司應返還尹杰 購房款 345, 元，并給予購房款一倍的賠償損失。經(jīng)貿(mào)公司、 建筑公司承擔連帶給付責任。 由于案件牽涉關系復雜合議庭將該案提交審判委員會， 其中包括我個人的意見在內(nèi)的合議庭意見一并提交。審判委 員會對合議庭意見大部分予以支持，但由于對于法律條文理 解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經(jīng)激烈討 論采取了其他觀點

20、，即由于尹杰在本案中沒有向法院請求返 還和賠償，應另求法律途徑予以解決。 綜上，二審法院認為，原審判決有誤，適用法律不當， 上訴人郭繼魁上訴有理，應予支持。經(jīng)四平市中級人民法院 20 xx 年第 39 次審判委員會討論決定，依據(jù)中華人民共 和國民事訴訟法第一百五十三條第一款二、三項的規(guī)定， 判決： 一、撤銷四平市鐵西區(qū)人民法院 (20 xx) 四西民二初字第 349 號民事判決 ; 二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議有效， 買賣關系成立 ; 三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合 同無效。 一、二審案件受理費 22, 元，由中興房地產(chǎn)開發(fā)公司、 中興經(jīng)貿(mào)公司、中興建筑公司負擔。 通過對本案的深入研究 , 我認為四平市中院 , 認定事實清 楚, 適用法律正確 , 判決公正。但是 ,其中對于第三人尹杰的 賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的意見 :1 第二審案件 的審理應當圍繞當事人上訴