房地產(chǎn)專業(yè)知識

1、 1.1.房產(chǎn)：房產(chǎn)： 是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系， 在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或 作其它用途的房屋。 2.2.地產(chǎn)地產(chǎn) ： 是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn) 包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也 就是有無權(quán)屬關(guān)系。 3.3.房地產(chǎn)房地產(chǎn) ： 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的 人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、 管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。 4.4.房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè) ： 是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn) 開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服 務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 5.5.房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) ：

2、是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用 性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。 6.6.土地開發(fā)土地開發(fā) ： 是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。 7.7.土地的使用年限是如何確定的？土地的使用年限是如何確定的？ ： 凡與省市規(guī)劃國土簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年 限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、 文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或 者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 8.8.房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？ ： 房屋一經(jīng)購

3、買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的 限制，但對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外， 均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的 土地使用時間為70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地 使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使 用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。 9.9.合作建房合作建房 ： 是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資 金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。 10.10.土地所有權(quán)土地所有權(quán) ： 土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土 地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和

4、處分的權(quán)能。 11.11.土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓 ： 指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定 年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使 用權(quán)出讓金的行為。轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出售、交 換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 12.12.土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥 ： 是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期 限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政 府及土地管理部門同意，交補交出讓金后方可進行轉(zhuǎn)讓、 出租和抵押。 13.13.什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？ ： 我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念

5、。它是指 土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查與登記， 包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講， 是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資 料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料 的總稱。 14.14.生地生地 ： 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。 15.15.熟地熟地 ： 指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。 16.16.宗地宗地 ： 三通一平：是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路 通、場地平整。 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、 煤氣通、電通、熱力通、場地平整。 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地

6、塊。 17.17.宗地圖：宗地圖： 是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反 映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址 點位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān) 系等。 18.18.證書附圖：證書附圖： 即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部 分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn) 所在宗地情況。 19.19.樓花：樓花： 一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）， 另一說法即指未正式交付之前的商品房。 20.20.毛坯房：毛坯房： 房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做 基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。 21.21.成品房：成品房： 是指對墻面、天花、門套

7、、地板實行裝修（一般 是）： （1）內(nèi)墻面為普通涂料 （2）客廳房間地 板為普通瓷磚 （3）普通鋁合金窗 （4）普通膠合 板門 22.22.空置商品房：空置商品房： 空置商品住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)， 并符合出售條件，自竣工驗收之日起已超過一 年，尚未出售或出租的新建住宅。 23.23.經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房 ： 經(jīng)濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適 用、經(jīng)濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合 城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要。 24.24.安居房分為哪幾種？：安居房分為哪幾種？： 安居房包括按規(guī)定出售出租給國家機關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè) 單位職工的準成本房

8、、全成本房、全成本微利房和社會微 利房。 25.25.房屋的所有權(quán)房屋的所有權(quán) ： 是指對房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、 使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的 四項基本內(nèi)容。 26.26.房屋的占有權(quán)房屋的占有權(quán) ： 通常由所有權(quán)人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使 用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。 27.27.房屋的使用權(quán)房屋的使用權(quán) ： 是對房屋的實際利用權(quán)利。通過一定法律契約，非房屋所有 權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。 28.28.房屋的收益權(quán)房屋的收益權(quán) ： 是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。 29.29.房屋的處分權(quán)房屋的處分權(quán) ： 是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能

9、。房屋的處分權(quán)由房主行使。 有時房屋處分權(quán)也受到一定的限制。 30.30.住宅的住宅的“全部產(chǎn)權(quán)全部產(chǎn)權(quán)” ： 是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全 部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。 31.31.住宅的住宅的“部分產(chǎn)權(quán)部分產(chǎn)權(quán)” ： 是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的 住房面積之內(nèi)，職工按標準價購房后只擁有部分產(chǎn) 權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先 購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和 單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。 32.32.建筑物建筑物 ： 是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地 層、樓梯、門窗基礎(chǔ)。 33.33.構(gòu)筑物構(gòu)筑物 ： 是指建筑物中除房屋

10、以外的東西，人們一般直接在 內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋 梁等。 34.34.商品房的結(jié)構(gòu)商品房的結(jié)構(gòu) ： 房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土 結(jié)構(gòu)。 35.35.框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu) ： 即框架+剪力墻結(jié)構(gòu)，一般見于高層建筑。也屬于鋼 混結(jié)構(gòu)。 36.36.住宅的開間住宅的開間 、住宅的進深 、住宅的層高 、住宅的凈高 ： 商鋪的凈高商鋪的凈高 ： 地板到消防噴淋頭的距離。 37.37.居住小區(qū)總用地居住小區(qū)總用地 ： 是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、 廣場用地、庭院、綠化用地的總和。 38.38.住宅總用地住宅總用地 ： 指低層、多層、中高層、高層以及住宅

11、用地面積的 總和。 39.39.道路、廣場用地道路、廣場用地 ： 指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬 度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地 面的場地面積之和。 40.40.住宅的建筑面積住宅的建筑面積 ： 亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各 層平面面積之和。它是表示一個建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟指 標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 41.41.結(jié)構(gòu)面積：結(jié)構(gòu)面積： 是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積 的總和。 42.42.使用面積：使用面積： 是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈 面積的總和。 43.43.使用面積：使用面積：

12、指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、 儲藏室、陽臺等。 44.44.公用面積：公用面積： 是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交通、生活而 設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和， 并按棟或單元戶數(shù)按比率分攤。 45.45.套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積： 房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元） 門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用 面積、墻體面積及陽臺面積。 46.46.套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積： 是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占 的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以 及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入 套內(nèi)墻體面積

13、。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻 體面積。 47.47.公用建筑面積公用建筑面積 ： 各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積， 指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割 的建筑面積。 48.48.哪些公用面積應分攤？哪些公用面積應分攤？ ： 應分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公 共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、 空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以 及突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。 49.49.哪些公用面積不能分攤？哪些公用面積不能分攤？ ： 不能分攤的公用面積為底層架空層

14、中作為公共使用的機動車庫、非機動車 庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑 面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地 面車庫、地下設(shè)備用房等。 50.50.建筑密度：建筑密度： 即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之 和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 51.51.人口毛密度：人口毛密度： 小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積（公 頃）。 使用面積系數(shù)使用面積系數(shù)k1k1（% %） = =總使用面積（平方米）總使用面積（平方米）/ /總建筑面積（平方米）總建筑面積（平方米）100% 100% 居住面積系數(shù)居住面積系數(shù)k2k2（% %） = =總居住面積（

15、平方米）總居住面積（平方米）/ /總建筑面積（平方米）總建筑面積（平方米）100%100% 結(jié)構(gòu)面積系數(shù)結(jié)構(gòu)面積系數(shù)k3k3（% %） = =總結(jié)構(gòu)面積（平方米）總結(jié)構(gòu)面積（平方米）/ /總建筑面積（平方米）總建筑面積（平方米）100% 100% 52.52.規(guī)劃形態(tài)：規(guī)劃形態(tài)： 是指這一項目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個項目一 共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么， 單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的 具體用途是什么。 53.53.單元式住宅：單元式住宅： 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式； 通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺 直接進入分戶門，所以每個樓梯的控制面積又

16、稱為一個居住單元。 54.54.住宅組團：住宅組團： 是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。 55.55.面積配比：面積配比： 指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中 各自所占比例的多少。 56.56.格局配比：格局配比： 是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓 盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。 57.57.商住住宅：商住住宅： 是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于 住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其 是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事 商業(yè)活動的住宅形式。 58.58.別墅別墅 ： 是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住 宅。其中三戶

17、或三戶以上連體的別墅為連棟別墅 （聯(lián)排別墅），二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓 獨棟的則為獨棟別墅。 59.59.聯(lián)排別墅：聯(lián)排別墅： 正確的譯法應該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其 原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高 綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。 60. shopping mall60. shopping mall ： 直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營 效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公 共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計，廣 納周邊人氣，相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人 流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應。 61.

18、61.躍層式商品房：躍層式商品房： 是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚 房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋通風、 采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用 面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散。 62.62.復式商品房：復式商品房： 是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型房屋，是在層高的一 層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實際層 高要大大低于躍層式住宅。復式住宅下層供起居、餐飲、洗 浴用，上層供休息、儲藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。 63.63.錯層式住宅：錯層式住宅： 是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。 64.64.契稅契稅 ： 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契 約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅 收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。 65.65