房地產行業(yè)審計關注的重點

1、房地產企業(yè)會計報表審計重點： 開發(fā)成本審計：應該嚴格按照開發(fā)產品的用途經行分類，按成本核算法確定開發(fā)產品成 本核算對象。一般審計的類容應包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施 費、建筑安裝工程費、公共配套設施和開發(fā)間接費用等，要弄清費用的發(fā)生、歸集和分 配的真實情況 （1） 1、 土地征用應交的出讓金是否按照合同、協(xié)議已經交清（含轉讓時按規(guī)定應繳政府 的有關土地費、稅 ）。根據調閱的土地使用權出讓合同的規(guī)定，欠繳的要進行預 提，還有超過動工開發(fā)期限的，按規(guī)定還需要繳交土地閑置費等等。征用的土 地范圍內必須動遷、安置的建筑物以及墳墓、果、雜樹、青苗等，已經動遷的 是否已按規(guī)定支付補償費

2、及安置費用，有無應付未付 開發(fā)和待開發(fā)土地成本如何分配 ?等等 前期工程費 （含規(guī)劃、設計、可行性研究及水文地質勘察、 基礎設施 （含道路修建、供水、供電、通訊、排污、排洪、 設施配套費 （含開發(fā)小區(qū)內開發(fā)不能有償性轉讓的公共配套設施費和開發(fā)項目外 為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等沒有投資來源不能 有償轉讓的大配套設施以及應繳交政府部門的城市建設配套費、抗震、人防等 費用）要根據政府有關規(guī)定和有關合同、協(xié)議以及工程預、結算書查核已支付和 未支付情況。 建筑安裝工程費 （含建筑工程費、設備購置費、安裝工程費等）要根據工程合同、 工程預算書、施工企業(yè)開出的“工程價款結算賬單”

3、，以及工程實際進度情況、 設備到場和安裝情況，進行查核已付、未付工程款情況。對工程進度的核實， 必要時還要聘請相關工程師到現(xiàn)場勘察、測實。因為房地產開發(fā)企業(yè)在獲得較 好的投資經濟效益情況下，為減少資金存量，較可能在建筑工程費用上虛增成 本。 ?待開發(fā)土地還有多少 測繪、場地平整等 供氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等 ?已 ）； ）； 4、 2、 3、 庫存開發(fā)產品情況，包括已完開發(fā)項目的土地、房屋、配套設施和代建工程等。要根據 相關資料合適已結轉成本是否正確、及時，各項應負擔的成本、費用是否均已預提、結 轉，尤其應關注配套設施費的預提和攤銷；還要弄清開發(fā)產品是滯銷、積壓、還是處于 熱銷之中；弄清已出租的土地、

4、房屋，用于安置的房屋期末是否還未轉出而在本科目反 映；弄清用于本企業(yè)從事營業(yè)性的配套設施是否及時轉入固定資產；弄清已辦理商品房 移交手續(xù)的房屋是否還在本科目反映， 是否根據經營收入與其相關的成本費用配比的原 則及時結轉產品相關的銷售成本。在審計時，審計人員應通過盤點或抽查盤點核實開發(fā) 產品數(shù)量，通過對“開發(fā)成本”審計核實開發(fā)產品金額，通過對企業(yè)“主營業(yè)務收入” 審計、核對售房部銷售報表、銷售合同，從而核實開發(fā)產品期末實際庫存量 費用支出情況，包括營業(yè)費用、管理費用和財務費用支出。關注董事會經費、應酬費支 付是否合理；關注工程完工前的融資利息支出是否計入“開發(fā)間接費用” ，已完工程之 間融資利息

5、的分配情況，檢查借款合同，驗算應付利息計算的正確性；注意期間費用各 項目發(fā)生額與前期比較，是否存在較大波動并查明原因。 債權、債務情況，包括應收款，應付款和借款等。關注金額大、賬齡大的應收賬款，審 查企業(yè)銷售合同和發(fā)函詢證在核實的基礎上查明原因， 考慮可能造成壞賬損失的風險程 度，檢查提取壞賬準備和沖銷應收賬款是否符合規(guī)定；關注其他應收款，企業(yè)為粉飾會 計報表合理性。有的會虛減貨幣資金庫存量、虛增其他應收款，因抽逃資本而虛增其他 應收款；關注預付賬款，這里往往是調節(jié)建筑工程成本的地方；檢查借款合同、查明借 款性質、利率、償還期限、限制和擔保條件，有無到期應還未還的借款、應付未付的利 息。審查時

6、，審計人員還要關注企業(yè)是否有意調減短期借款、長期借款，相應調減資產 精選文庫 或增加所有者權益、降低負債額，人為地把企業(yè)財務風險設定在最佳位置。 5、企業(yè)銷售收入情況，包括預收帳款和主營業(yè)務收入。由于房地產開發(fā)企業(yè)經營周期長， 售房收入又相對集中于各期開發(fā)項目的前期，而稅務部門征收稅金是以每月售房收入實 際金額為依據按比例征收(包括預征所得稅)，所以造成許多企業(yè)為緩減集中繳納稅金的 問題將收入分期人賬。銷售前期大量的庫存資金閑置，也會造成股東抽逃注冊資本挪用 資金的可能。審檢中審計人員要查看企業(yè)的銷售合同、銷售月報表、至憎房部了解實際 售房情況審查企業(yè)售房收入是否按時入賬、尤其是采用按揭貸款銷

7、售商品房的，是否將 預收房款列入“預收賬款”核算，有無弄虛作假、將預收房款列入“長期借款”核算。 審查是否按時申報稅收、按開發(fā)產品經營收入確認條件及時結轉銷售收入等情況。 營改增：企業(yè)財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務的處理和稅務 核算的轉化等難題 十二五規(guī)劃把營改增作為經濟改革的重要方向，“營改增”是繼1994年分稅制后又一次重大 的稅制改革，它從制度上解決了營業(yè)稅制下“道道征收，全額征稅”導致的重復征稅問題， 實現(xiàn)了增值稅稅制下的“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”。從2012年1月1日“營改增”試點工作開 始，截止目前，僅剩房地產業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)幾個行業(yè)未納入試點。按

8、照十 二五期間(2011-2015)完成“營改增”改革任務的要求，房地產業(yè)將于2015年實現(xiàn)“營改 增”改革。一旦將房地產業(yè)納入“營改增”試點范圍，房地產企業(yè)將面臨稅負進一步加重、 企業(yè)的賬務處理難度增加、發(fā)票風險進一步加大等諸多風險。因此，專家認為，正確應對“營 改增”帶來的風險，盡早制定完善應對策略，對房地產企業(yè)而言意義重大。 、全面做好“營改增”財務核算準備工作 “營改增”對房地產企業(yè)的賬務處理提出了新要求，企業(yè)財務人員將面臨新舊稅制的銜 接、稅收政策的變化、具體業(yè)務的處理和稅務核算的轉化等難題。為了有效應對“營改增” 帶來的難題，房地產企業(yè)應充分學習相關政策，做好“營改增”財務核算準備

9、工作 1、調整會計賬戶的設置 “未交增值稅”等明細科目， 明細科目。在“應交增值稅” 、“轉出未交增值稅”等專欄, 等專欄. 房地產企業(yè)應該在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅” 輔導期管理的應在“應交稅費”科目下增設“待抵扣進項稅額” 明細賬中，借方應設置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款” 貸方應設置“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅” “進項稅額”專欄，記錄企業(yè)購入貨物或接受應稅勞務和應稅服務而支付的、準予從銷 項稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購入貨物或接受應稅勞務和應稅服務支付的進項稅額，用藍 字登記。 “減免稅款”專欄, 用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應納稅額。 7

10、“已交稅金”專欄, 記錄企業(yè)已繳納的增值稅額，企業(yè)已繳納的增值稅額用藍字登記。 專欄，記錄企業(yè)月末轉出應交未交的增值稅。企業(yè)轉出當月發(fā)生的 “轉出未交增值稅” 應交未交的增值稅額用藍字登記。 “銷項稅額”專欄，記錄企業(yè)銷售不動產或提供應稅服務應收取的增值稅額。企業(yè)銷售 不動產或提供應稅服務應收取的銷項稅額，用藍字登記；發(fā)生銷售退回或按照稅法規(guī)定允許 扣減的增值稅額應沖減銷項稅額，用紅字或負數(shù)登記。 按規(guī)定轉出的進 “進項稅額轉出”專欄，記錄由于各類原因而不應從銷項稅額中抵扣, 項稅額。 “轉出多交增值稅”專欄，記錄企業(yè)月末轉出多交的增值稅。企業(yè)轉出當月發(fā)生的多交 的增值稅額用藍字登記。 “未交

11、增值稅”明細科目，核算企業(yè)月末轉入的應交未交增值稅額，轉入多交的增值稅 也在本明細科目核算。 “待抵扣進項稅額” 明細科目，核算企業(yè)按稅法規(guī)定不符合抵扣條件，暫不予在本期申 報抵扣的進項稅額。 2、正確進行會計處理 第一，取得過渡性財政扶持資金的會計處理。 房地產企業(yè)“營改增”轉換期間因實際稅 負增加的，將有可能向財稅部門申請取得財政扶持資金， 期末有確鑿證據表明企業(yè)能夠符合 財政扶持政策規(guī)定的相關條件且預計能夠收到財政扶持資金時， 按應收的金額確認營業(yè)外收 入 第二，增值稅稅控系統(tǒng)專用設備和技術維護費用抵減增值稅額的會計處理。按稅法有關 規(guī)定，房地產企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設備支付的費

12、用以及繳納的技術維護費允許 在增值稅應納稅額中全額抵減的，應在“應交稅費一一應交增值稅” 科目下增設“減免稅款” 專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應納稅額。 3、完善企業(yè)內部財務、稅務控制制度 良好的企業(yè)財務、稅務控制制度是控制企業(yè)稅務風險的重要手段之一。尤其在“營改增” 后，賬務處理復雜化、增值稅專用發(fā)票風險凸顯，企業(yè)更應該注意以下財稅內控制度的建立 和執(zhí)行： 第一，采購環(huán)節(jié)盡可能取得進項發(fā)票后支付款項?！盃I改增”后，房地產企業(yè)增值稅稅 負的大小很大程度上是由其進項稅額決定的，企業(yè)在采購過程中， 應及時取得進項發(fā)票， 否 則，在支付款項后，可能由于市場或物品原因發(fā)生糾紛，無法取得進項發(fā)

13、票，不能進行抵扣 第二，采購貨物以及向服務方付款應通過開戶銀行等途徑。 許多中小型房地產開發(fā)企業(yè)， 服務方中涉及大量的個體戶、 自然人等情形，不乏有使用現(xiàn)金、 單位小金庫等方式付款的行 為，此種行為不僅違反財務管理制度， 還會涉嫌偷逃稅嫌疑， 應通過開戶銀行支付相關款項。 尤其應 第三，加強房地產開發(fā)過程中的成本管理。房地產開發(fā)過程是成本產生的過程, 還是企業(yè)所得稅 加強各項成本發(fā)生憑據的管理，因為相關憑證不僅是企業(yè)賬務處理的依據, 土地增值稅成本扣除的基本依據。 常常會使用各種 第四，關注銷售合同涉稅條款的擬定。房地產企業(yè)在銷售開發(fā)產品中， 促銷手段，商業(yè)折扣還是現(xiàn)金折扣，財稅處理有差異，需

14、要在銷售合同中予以明確；同時, 不同的付款方式也會影響納稅義務的產生，企業(yè)在銷售過程中應該有專業(yè)稅務人士的指導。 第五，按時進行納稅申報，依法提交、留存各項財務、稅務材料?！盃I改增”后，主管 稅務機關由地稅變?yōu)閲?，同時，納稅申報時間、提交的材料也會發(fā)生一定的變化，企業(yè)應 按照國家法律、政策要求提交、留存各項企業(yè)資料。 二、全面提升增值稅專用發(fā)票管理水平 “營改增”后房地產企業(yè)需使用增值稅發(fā)票，由于增值稅發(fā)票歷來是發(fā)票管理的重點 對象，并且也是發(fā)生經濟違法案件較多的票種之一，因此，“營改增”的試行對房地產企業(yè) 發(fā)票管理的要求也大大提高。 應盡量選擇具有一般納稅 就能起到增值稅抵扣 從成本上擴大

15、到了費用和 對于比較 1、及時取得可以抵扣的專用發(fā)票 從而不斷 還 在實際操作過程中，企業(yè)為了獲取更豐厚的進項稅額的抵扣， 人身份的企業(yè)作為供應商，因為這些供應商能夠提供增值稅專用發(fā)票， 的作用。實行營業(yè)稅改增值稅之后， 進項稅額抵扣范圍稍有增大， 固定資產上，企業(yè)還應當考慮到油費、 人工費用等一些成本的支出情況來做選擇， 難獲得的油費增值稅發(fā)票，可以通過統(tǒng)一購進充值卡或者記賬月結或季度結算的方式來解 決。當然，由于“營改增”目前只在特定行業(yè)實施，由于地區(qū)和行業(yè)差異以及時間等因素都 會對試點企業(yè)的進項稅抵扣的獲得造成影響，這就將直接影響到企業(yè)的納稅額度了。因此， 企業(yè)在進行進項稅發(fā)票納稅籌劃時

16、，應該注意區(qū)分可抵扣與不可抵扣進項稅項目， 提高企業(yè)自身的納稅籌措能力與水平。而且，在分析完企業(yè)進項稅抵扣項目和金額之后， 要有效確保企業(yè)能夠及時獲取到增值稅專用發(fā)票，作為實現(xiàn)進項稅抵扣的重要依據，如果能 夠及時合法獲取增值稅專用發(fā)票就可以有效減輕稅負，如果不能及時獲取，則在申請稅項抵 扣時就會遇到困難，無法順利進行。 2、加強專用發(fā)票的認證管理 房地產企業(yè)存在取得增值稅專用發(fā)票無法抵扣的風險。因此，企業(yè)的財會人員應當充分 了解實踐中無法抵扣的增值稅專用發(fā)票的幾種類型：上游已定性為虛開的、經鑒定為偽造的、 被證明為非稅務機關出售的、通過金稅系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)的“失控”、“作廢”票，以及走逃企業(yè)開具 的未

17、報稅的增值稅專用發(fā)票等。因此，房地產企業(yè)應當仔細認證比對上述發(fā)票，否則可能出 現(xiàn)輕則不予抵扣進項稅款，重則以非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票、 逃稅等罪名論處的情形. 3、防范虛開增值稅專用發(fā)票 增值稅專用發(fā)票除了具有一般發(fā)票的銷售憑證作用外, 還具有抵扣稅額的作用。在利益 的驅使下，“營改增”后部分房地產企業(yè)會虛開增值稅專用發(fā)票，此外，大型房地產企業(yè)很 可能會虛開增值稅發(fā)票開給子公司或關聯(lián)公司，從而達到調節(jié)稅金、不繳或少交稅的目的。 這一點可在已進行的“營改增”試點中得到印證，試點行業(yè)尤其是交通運輸企業(yè)，虛開和接 受虛開的違法行為呈多發(fā)、高發(fā)態(tài)勢。根據中華人民共和國刑法第二百

18、零五條規(guī)定，虛 開增值稅專用發(fā)票構成犯罪的，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有 其他特別嚴重情節(jié)的， 處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰 金或者沒收財產。因此，“營改增”新形勢下，房地產企業(yè)應全面清理營業(yè)稅下的虛開發(fā)票 問題. 三、積極進行稅務籌劃，控制潛在上升的稅負率 根據最新官方披露的消息，2015年房地產營改增極有可能是適用11%的增值稅率，相 比較于營業(yè)稅制下的 5%的稅率，稅率大幅提升，房地產企業(yè)如果沒有足夠的可抵扣進項稅 額，必然面臨稅負大幅上升的風險。在此嚴峻的背景下，專家提出以下四種解決途徑： 1、梳理經營流程，積極進行稅務籌劃 對于

19、企業(yè)本身來說，要做到科學合理地實施稅收籌劃， 確保企業(yè)自身在營業(yè)稅改增值稅 的過程中實現(xiàn)減負效果， 需要企業(yè)及時準確的分析自身的稅務情況。通過研究比較，了解企 業(yè)可以依據進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目在總的支出中的比例高低，納入進行抵 扣的比例越高，則越有利于實現(xiàn)減輕稅負的目的，反之，則難以實現(xiàn)這一目的甚至會加大稅 務負擔。當前不少企業(yè)通過外包企業(yè)產品和項目來實現(xiàn)合理籌劃目的，這樣可以幫助企業(yè)有 效實現(xiàn)稅費轉移，對于無法解決進項稅抵扣的企業(yè)而言具有重要的現(xiàn)實意義。但是應當注意 的是，外包項目和產品時，應當保障企業(yè)的產品及服務質量。其次，除了產品外包之外，企 業(yè)也可以將自身的某職能部門外包

20、，以實現(xiàn)籌劃目的。通過外包財務、人士等，降低管理成 本，降低企業(yè)實際稅務負擔 . 2、審查目前享受的稅收優(yōu)惠政策，防范稅收優(yōu)惠政策被清理 2014年12月9日，國務院發(fā)布國務院關于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知（國發(fā) 201462號），文件是依據“黨的十八屆三中全會精神和國務院關于深化預算管理制度 改革的決定（國發(fā)201445號）要求”，目的是“嚴肅財經紀律，加快建設統(tǒng)一開放、 競爭有序的市場體系”，并明確要求，“各省級人民政府和有關部門應于2015年3月底前， 向財政部報送本?。▍^(qū)、 市）和本部門對稅收等優(yōu)惠政策的專項清理情況，由財政部匯總報 國務院?！痹谶@一背景下，華稅律師建議，企業(yè)應該全面

21、審查正在享受的各項稅收優(yōu)惠政策， 尤其是，部分通過利用西部地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策進行籌劃的房地產企業(yè)，面臨前所未有的政 策性風險。專家有兩點建議： 第一，與當?shù)卣块T協(xié)商重新簽署投資協(xié)議等文件。企業(yè)應在審查目前正享受的稅收 優(yōu)惠政策的基礎上， 對據此簽署的合同、 協(xié)議、備忘錄等的合規(guī)性予以高度重視。如果依據 的稅收優(yōu)惠政策屬于通知中無效的政策，應及時與政府部門協(xié)商，根據合法有效的稅收 優(yōu)惠政策，重新簽訂協(xié)議 第二，重塑企業(yè)運營架構， 繼續(xù)合法享受稅收優(yōu)惠政策。 企業(yè)可在稅法專業(yè)人士協(xié)助的 基礎上，調整自身的生產經營活動， 重新搭建自身的稅務架構， 確保自身的生產經營活動符 合合法稅收優(yōu)惠政策的具體規(guī)定要求， 具體可以通過注銷、遷址以及并購重組等方式調整集 團企業(yè)內部的稅務架構，向具有正當性和合法性的優(yōu)惠政策的產業(yè)及區(qū)域進行戰(zhàn)略性遷移。 按照之