連鎖酒店加盟之連鎖酒店的特許加盟

1、連鎖酒店加盟之連鎖酒店的特許加盟特許加盟之物業(yè)目前，從物業(yè)角度而言，比較常見(jiàn)的加盟經(jīng)濟(jì)型酒店的方式有兩種，一為長(zhǎng)期租賃房產(chǎn)，并對(duì)其進(jìn)行改造從而達(dá)到加盟品牌的統(tǒng)一要求；二為按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物業(yè)。不管是何種方式，特許方都對(duì)加盟者的物業(yè)提出了一定的量化要求(見(jiàn)表一)。品牌物業(yè)要求如家快捷建筑面積30006000錦江之星建筑面積5000平方米都市118建筑面積：1400-5000平米,40-130個(gè)房間速860200個(gè)房間，建筑面積大約在300010000豪泰格林80150個(gè)房間，建筑面積大約在40006000如果按照目前在經(jīng)濟(jì)型酒店中常見(jiàn)的平均每個(gè)客房25平方米計(jì)算。從這些數(shù)據(jù)分

2、析，各特許商對(duì)于物業(yè)的要求差別并不是十分明顯。但對(duì)于投資者而言，可以根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行挑選，所持物業(yè)建筑面積足夠大的投資者相對(duì)而言選擇面更為充分一些。.除對(duì)物業(yè)面積上的要求之外，各特許商對(duì)于物業(yè)所處的地理位置都有一套判定標(biāo)準(zhǔn)。單從這一條而言，各家的取舍十分統(tǒng)一，概括言之，無(wú)非是如下兩種：位于城市的市級(jí)商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會(huì)展中心、物貿(mào)交易中心、大型游樂(lè)中心、中高檔(大型)居民住宅區(qū)等商業(yè)成熟區(qū)域；或靠近火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、碼頭、長(zhǎng)途汽車(chē)站、高速公路客運(yùn)中心區(qū)域、地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心等交通要塞。它們所共同具備的條件是交通流動(dòng)性好，進(jìn)出口便利、寬敞，并且有良

3、好的可視性和可進(jìn)入性。從以上兩種選址傾向而言，在入住率可以維持在一定高度的情況下，不過(guò)分追求黃金地段，但是交通便利非常必要。特許加盟之投資與很多可供加盟的特許項(xiàng)目相比，經(jīng)濟(jì)型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步，很重要的一個(gè)原因就是它有著較高的準(zhǔn)入門(mén)檻(見(jiàn)表二)。品牌前期項(xiàng)目投資總額如家快捷至少594.5萬(wàn)元錦江之星750萬(wàn)1250萬(wàn)元（以建筑面積5000平方面，每平方米投資2000計(jì)算，包括土建改造、裝修、設(shè)備及營(yíng)運(yùn)物資準(zhǔn)備）1750萬(wàn)元 （在空地上新建，不含土地費(fèi)用）都市118約150萬(wàn)元速8300538萬(wàn)元間（以100間房，每間房改造費(fèi)用35萬(wàn)元計(jì)算，加上38萬(wàn)元加盟費(fèi)）豪泰格林至少5

4、00萬(wàn)以上計(jì)算都是以改造現(xiàn)有物業(yè)為準(zhǔn)，如新建物業(yè)，前期投資額需增加一倍左右。在一次性支付數(shù)額較大的前期投入之后，作為連鎖體系中的一員，享受品牌、管理、銷(xiāo)售、培訓(xùn)等方方面面支持的同時(shí)，加盟者每月也需支付一定的費(fèi)用于連鎖體系。從目前了解的情況，各品牌在每月收取管理等費(fèi)用的比例上也有不少出入(見(jiàn)表三)。品牌每月上繳支出如家快捷收取酒店總收入的3為特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)，收取酒店的3作為特許經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)錦江之星加盟管理費(fèi)為年?duì)I業(yè)收入的3都市118年?duì)I業(yè)收入的3.5速8年?duì)I業(yè)收入的5.6，每年變化豪泰格林-不難看出，每月統(tǒng)稱加盟管理費(fèi)的收取主要分為固定和浮動(dòng)兩種。浮動(dòng)的加盟管理費(fèi)收取方式對(duì)于投資者而言，就像一把雙

5、刃劍，在經(jīng)營(yíng)狀況不佳的情況下，有理由向總部提出要求下??；但在供銷(xiāo)兩旺的情景之下，也就必須接受特許方提高管理費(fèi)的要求。特許加盟之投資回報(bào)作為一項(xiàng)高額支出的加盟行為，投資者最為關(guān)心的便是資金風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)率的問(wèn)題。“都市118”連鎖酒店系山東星輝盈聯(lián)酒店投資有限公司旗下全國(guó)連鎖商務(wù)酒店品牌，致力于在全國(guó)二、三線城市發(fā)展高品質(zhì)、低價(jià)位的精致連鎖酒店。本著投資少、回饋快的原則，“都市118”以先進(jìn)的管理理念、人性化的服務(wù)準(zhǔn)則，為每位顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 在品牌上，山東星輝盈聯(lián)酒店投資服務(wù)有限公司目前傾力打造都市118連鎖酒店、都市花園、都市迷你三大品牌，以此細(xì)分市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率和品牌適應(yīng)性。其中，

6、作為山東星輝盈聯(lián)酒店投資服務(wù)有限公司的主打品牌，都市118連鎖酒店是專為中國(guó)三線城市量身定制的中檔商務(wù)酒店品牌，客戶主要面向中國(guó)三線城市和發(fā)達(dá)縣市的商旅客人，打造高品質(zhì)、低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌。在裝修上，都市118連鎖酒店顏色明快、線條簡(jiǎn)潔、莊重而不失典雅，深得眾多客戶的喜愛(ài)，目前在全國(guó)已有分店近百家。就現(xiàn)階段而言，盡管資金門(mén)檻較高，但是較快的投資回收周期正是吸引投資者躍躍欲試的一個(gè)重要原因。都市118連鎖酒店必將會(huì)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為中國(guó)三線城市連鎖酒店的領(lǐng)軍企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)公司做現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)型酒店品牌的愿景，實(shí)現(xiàn)公司五年內(nèi)上市的近期目標(biāo)。 從我們所得到的數(shù)據(jù)來(lái)看，對(duì)于

7、非自建性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投資，一些地段上佳的單個(gè)門(mén)店，僅僅在開(kāi)張一年半的時(shí)間內(nèi)，就已將資金全部回收。同時(shí)，這也說(shuō)明，不同的地理位置對(duì)于投資回收的周期也有一定的影響。各個(gè)不同品牌的經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)于投資回報(bào)周期的得出，來(lái)源于他們對(duì)年投資收益率的估算。下表是以一家建筑面積3450平方米，100間客房，年平均出租率85%，平均房?jī)r(jià)170元，特許5年期為例的模擬收益。從房?jī)r(jià)和年平均出租率等數(shù)據(jù)來(lái)看，這一表格的計(jì)算比較保守(見(jiàn)表四)。項(xiàng)目主要費(fèi)用年均銷(xiāo)售收入100間客房85170元365天527.43萬(wàn)元年均經(jīng)營(yíng)毛利率（假設(shè)）55一次性品牌特許費(fèi)（按5年攤銷(xiāo)）30萬(wàn)/5年6萬(wàn)元

8、/年裝潢維修費(fèi)（10年攤消）350萬(wàn)/10年35萬(wàn)元/年設(shè)備購(gòu)置費(fèi)（按5年攤銷(xiāo)）100萬(wàn)/5年20萬(wàn)元/年特許經(jīng)營(yíng)主要費(fèi)用（管理費(fèi)和物業(yè)費(fèi)）527.43萬(wàn)元3527.43萬(wàn)元331.65萬(wàn)元房產(chǎn)年均折舊費(fèi)或租賃費(fèi)100萬(wàn)元/年（或3450平方米0.8元365100萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)290.08萬(wàn)元6萬(wàn)元35萬(wàn)元20萬(wàn)元31.65萬(wàn)元100萬(wàn)元97.44萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)所得稅金97.44萬(wàn)元3332.15萬(wàn)元稅后利潤(rùn)97.44萬(wàn)元32.15萬(wàn)元65.28萬(wàn)元年投資利潤(rùn)率65.28萬(wàn)元/（350萬(wàn)元100萬(wàn)元）15從各連鎖品牌對(duì)于投資回報(bào)周期的估算，加上前文對(duì)于前期投入的比較，投資者不難推算出各品牌經(jīng)濟(jì)型酒

9、店的平均年投資收益率。特許加盟之資金加盟經(jīng)濟(jì)型酒店前期的資金壓力不言而喻，為了吸引更多致力于此項(xiàng)事業(yè)的投資者，并快速擴(kuò)張門(mén)店數(shù)，去年國(guó)內(nèi)幾家知名經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店推出了一項(xiàng)助業(yè)計(jì)劃。在計(jì)劃中，這些酒店與銀行將聯(lián)合為加盟該酒店的業(yè)主提供資金服務(wù)。對(duì)于自有產(chǎn)權(quán)的加盟店，經(jīng)銀行評(píng)估后，將提供貸款以支持加盟店的投資需求，其中貸款不超過(guò)總投資的50%、最長(zhǎng)期限為5年；對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的加盟店，經(jīng)評(píng)估合格后，也可獲得總投資額的30%至50%、最長(zhǎng)期限為5年的貸款，錦江國(guó)際則為加盟者提供全額連帶責(zé)任擔(dān)保。但加盟店業(yè)主需將所擁有的股份權(quán)質(zhì)押給錦江國(guó)際，作為反擔(dān)保。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提示相對(duì)而言，經(jīng)濟(jì)型酒店的年收益是比較高的，但在高收益的同時(shí)也會(huì)存在高風(fēng)險(xiǎn)。主要有以下幾點(diǎn)：第一，投資人最好具備一定的酒店管理經(jīng)驗(yàn)，或者是酒店專業(yè)出身。以都市118連鎖酒店為例，它可以為加盟店分派店長(zhǎng)，幫助加盟店經(jīng)營(yíng)；如果加盟店，可以自己經(jīng)營(yíng)酒店，就可以撤走店長(zhǎng)。第二，因?yàn)橛泻芏嘤匈Y金實(shí)力的連鎖機(jī)構(gòu)都在積極進(jìn)入這一市場(chǎng)，投資者