房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式(整理)

1、房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式1 . 2房地產(chǎn)的概念建筑密度 %=建筑基底總面積 X 100%建筑用地面積容積率=總建筑面積建筑用地面積總建筑面積=土地總面積X建筑密度X建筑層數(shù)容積率=建筑密度X建筑層數(shù)套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e2. 3房地產(chǎn)的供求與價格供給量=存量一拆毀量一轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量+其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量 彈性=作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化作為自變房地產(chǎn)需求的價格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比消費(fèi)者收入量變化的百分

2、比房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比人口數(shù)量變化的百分比房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性=一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比房地產(chǎn)需求的價格預(yù)期彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比預(yù)期的房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)供給的價格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比要素價格變化的百分比2. 4房地產(chǎn)價值和價格的種類一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格基準(zhǔn)地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè) 等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)

3、區(qū)域平均價格。標(biāo)定價格：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價期日的土地使用權(quán)價格， 它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。房屋重置價格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要 的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。房地價格=土地價格+建筑物價格土地價格=房地價格一建筑物價格建筑物價格=房地價格一土地價格 樓面地價=土地總價總建筑面積.樓面地價 =土地總價X 土地總面積 =土地單價總建筑面積土地總面積容積率期房目前的價格=現(xiàn)房價格一（預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房岀租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險補(bǔ)償-補(bǔ)地價=改變后的地價一改變前的

4、地價-補(bǔ)地價（單價）=現(xiàn)樓面地價X現(xiàn)容積率一原樓面地價X原容積率-補(bǔ)地價（總價）=補(bǔ)地價（單價）X土地總面積-補(bǔ)地價（單價）=原樓面地價X（現(xiàn)容積率一原容積率）套內(nèi)建筑面積建筑面積-補(bǔ)地價（單價）=原容積率下的土地單價X（現(xiàn)容積率一原容積率） 原容積率4. 4建立價格可比基礎(chǔ)建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格X建筑面積下的價格=使用面積下的價格X使用面積建筑面積套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積下的價格X使用面積套內(nèi)使用面積 1公頃=10000平方米 1畝=666.67平方米 1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米平方米下的價格二公頃下的價格-10000平方米下的價

5、格二畝下的價格代66.67平方米下的價格二平方英尺下的價格-0.09290304平方米下的價格二坪下的價格-3.305794. 5交易情況修正采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價格X交易情況修正系數(shù)二可比實(shí)例正常市場價格可比實(shí)例成交價格X1二可比實(shí)例正常市場價格1 士 S% 或者：可比實(shí)例成交價格X100二可比實(shí)例正常市場價格100 士 S%上式中,1 或 100是交易情況修正系數(shù)1 士 S% 100 士 S%采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價格士交易情況修正數(shù)額二可比實(shí)例正常市場價格正常成交價格 一應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)二賣方實(shí)際得到的價格正常成交價格+應(yīng)

6、有買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)際付岀的價格應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價格X賣方繳納稅率應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價格X買方繳納稅率正常成交價格=賣方實(shí)際得到的價格1賣方繳納稅率正常成交價格=買方實(shí)際付岀的價格1+買方繳納稅率4. 6交易日期調(diào)整可比實(shí)例在成交日期時的價格X(1寸戶可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格可比實(shí)例在成交日期時的價格X(100 r)/100二可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格采用定基價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時的價格X估價時點(diǎn)時的價格指數(shù)=可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格成交日期時的價格指數(shù)采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時的價格X成交日期的

7、下一時期的價格指數(shù)X再下一時期的價格指數(shù)XX估價時點(diǎn)時的 價格指數(shù)二可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時的價格X(1 士價格變動率)期數(shù)二可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時的價格X(1 士價格變動率X期數(shù))二可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格4. 7房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)二可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 或者：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X1二可比實(shí)例在估價對象房

8、地產(chǎn)狀況下的價格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X-可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X-可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X1 士 R%100二可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格100 士 R100/ ()=可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格100/ ()X()/100二可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 注：上式（）為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分4. 8求取比準(zhǔn)價格百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式：估價對象價格=可比實(shí)例成交價格x交易情況修正系數(shù)x交易日期調(diào)整系數(shù)x房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)估價對象價格x （1 士 s%） x （1 士 R%）二可比實(shí)例成交價格X （1 士 T%）或

9、者：估價對象價格=可比實(shí)例成交價格x1 x （1 士 T%） x 1 或者：1 士 S% 1 士 R%估價對象價格二可比實(shí)例成交價格x100 x 100 士 T x 100100 士 S 100100 士 R百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式：估價對象價格=可比實(shí)例成交價格x（1 +交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）估價對象價格x （1 士 S% 士 R%）=可比實(shí)例成交價格x（1 士 T%）或者：估價對象價格=可比實(shí)例成交價格x1士T% 或者：1 士 S% 士 R%估價對象價格 =可比實(shí)例成交價格x100 士 T100 士 S 士 R差額法下的公式：估價對象價格=可比實(shí)

10、例成交價格士交易情況修正系數(shù)士交易日期調(diào)整系數(shù)士房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額5. 2房地產(chǎn)價格的構(gòu)成開發(fā)利潤二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一土地取得成本 一開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，即：直接成本利潤率 =開發(fā)利潤/ （土地取得成本+開發(fā)成本）計算基數(shù)二土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用：投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）計算基數(shù)二土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為 成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/ （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）計算基數(shù)二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售

11、價），相應(yīng)的利潤率可稱為 銷售利潤率，即:銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值5. 3成本法的基本公式成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價格=重新購建價格一折舊新開發(fā)土地價格二取得待開發(fā)土地的成本+ 土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā) 利潤 上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率二開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積x 100%新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得該用地的總代價+ 土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤）/（用地總面積x開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率）x用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單

12、價的過程如下：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價埒肖售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率得岀：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=（取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息）1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息（1 銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率）x可轉(zhuǎn)讓熟地面積=（取得該荒地的總代價+十地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十

13、總投資利息）（1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率）x可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率 x該荒地總面積新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤舊房地價格=土地的重新取得價格+建筑物的重新購建價格一建筑物重新購建價格舊建筑物價格二建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊5. 5建筑物的折舊建筑物的折舊=建筑物重新購建價格一建筑物市場價值剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù)直線法的年折舊計算公式：Di = D = C S/N=C(1 R)/N上式中：D 第i年的折舊額。D是一個

14、常數(shù)；C建筑物的重新購建價格；S建筑物的凈殘值N建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；R建筑物的凈殘值率；(C S)稱為折舊基數(shù)；年折舊率 d=D/C x 100 % =(C S)/(C x N) x 100 % =(1 R)/N x 100 %有效經(jīng)過年數(shù)為 t年的建筑物 折舊總額Et=D x t= (C S)t/N = C(1 R)t/ N直線法折舊下的 建筑物現(xiàn)值 的計算公式為：V=C Et = C (C S)t/ N = c1 (1 R)t/N上式中：Et 建筑物的折舊總額；V 建筑物的現(xiàn)值；(C S)稱為折舊基數(shù)；成新折扣法V=C + q式中：V建筑物的現(xiàn)值；C建筑物的重新購建價格；q建筑物的成新率()

15、；用直線法計算成新率的公式為：q= 1 (1 R)t/ N x 100%當(dāng) R = 0 時，q= (1 t/ N) x 100%=1 (1 R)N n/N x 100%= t/N x 100%=1 (1 R)t/t + n x 100%= n/t + nx 100%建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年折舊率修復(fù)所必需的費(fèi)用w修復(fù)后的房地產(chǎn)價值一修復(fù)前的房地產(chǎn)價值扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本一超額持有成本扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本一(無效成本+超額持有成本)5. 6成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定年折舊額=原價x(1 殘值率”耐用年限6. 1收益法的基本原理地價=年地租x購買年地價=地租/利

16、息率某筆資金x利率=房地產(chǎn)的凈收益房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)的凈收益/利率6. 2報酬資本化法的公式 n A V=A/1 +Y + 陽(1 + Y1) x (1 + Y + An/(1 + Y1) x (1 + Y)-x (1 + Yn)g(1 + Yj)n(1 Y)-V=A 1/1 + Y + A2/(1 + Y)2+ A3/(1 + 丫)3+ An/(1 + Y)n 八，id-A 末=A 初(1 + 丫)-V=A/Y1 1/(1 + Y)n-V=A/Y -Kn=1 1/(1 + Y)n=(1 + Y)n1/(1 + Y)-V70=Vx K70 -V50=Vx K50 g =V50/K50 V40=

17、V40x K40/K50 Vn=V n x Kn/K n=VN x (1 + Y ) N * x (1 + Y)n 1/(1 + Y )N 1 Vn=A/Yn 1 1/(1 +Yn )n或 VN=A/YN 1 1/(1 + YN) N以上幾個公式中：V房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；n收益年限；A1, AA第n期凈收益；Y1, 丫2Yn第丫期報酬率(折現(xiàn)率)t AA1收益期限為有限年的公式：V汀1匸式中t為凈收益有變化的期限匚(1+丫)Y(1+Y) (1 + Y)AA收益期限為無限年的公式：V廠Jl+Y)丫(1+丫)七凈收益按一定數(shù)額遞增有限年V=(A/Y+b/ Y2) x 1 1/(1+ Y)n b

18、/Y x n/(1+ Y)n未來第n年為A十(n 1)b收益年限為無限年V=A/Y+b/YX/(1+Y)-凈收益按一定數(shù)額遞減有限年V=(A/Y b/Y2) X1 1/(1+Y) n+b/Y未來第n年為A (n 1)bn A/b+1凈收益按一定比率遞增有限年V=A/(Y g) X1 (1+g)/(1+Y) n未來第n年為A(1+g)n 1無限年V=A/(Y g)凈收益按一定比率遞減有限年V=A/(Y+g) X 1 (1 g)/(1+Y) n未來第n年為A(1 g)n 1無限年V=A/Y+g以上幾個公式中：V房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；b凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額；g 凈收益逐年遞減的比率；凈收益為

19、有效毛收入減運(yùn)營費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公式為：V=I/(Y gI) X 1 (1 + gI)/(1 + Y)n E/Y gEX1 (1 + gE)/(1 + Y)n上式中：I 有效毛收入；E運(yùn)營費(fèi)用；gI 逐年遞增的比率；gE 逐年遞增的比率；-預(yù)知未來若干年后的價格的公式:Vt7V=N (1 Y)-如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為:V=A/Y1 (1 + Y) t + V/(1 + 丫亍-如果凈收益按一定數(shù)額遞增，則公式為：V=(A/Y+ b/Y 2)1 1/(1 + 丫力一b/Y x t/(1 + Y) t+ Vt/ (1+

20、 丫)七-如果凈收益按一定數(shù)額遞減，則公式為：V=(A/Y b/Y 2)1 (1 + g/1 + 丫) t + b/Y x t/(1+ Y)七 + V/ (1+ 丫) t-如果凈收益按一定比率遞增，則公式為：V=A/Y g1 (1 + g/1 + Y)t + V/(1 + 丫亍-如果凈收益按一定比率遞減，則公式為：V=A/Y+ g1 (1 + g/1 + Y)t + V/ (1 + Y)七-如果難以預(yù)測未來的價格公式為:V=A(1 + Y)t 1/Y(1 + Y)t(1 +)上式中：=A/Y X Y/(1 + Y) 1=A/Y aa償債基金系數(shù)；A凈收益；V房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；Y 報酬率(

21、折現(xiàn)率)；增值率;6. 3凈收益潛在毛收入(PGI) ； 有效毛收入(EGI) ； 凈運(yùn)營收益(NOI) ； 稅前現(xiàn)金流量(PTCF) ； 運(yùn)營費(fèi)用率(OER) 稅后現(xiàn)金流量(ATCF) ； 凈收益率(NIR)凈收益率二1運(yùn)營費(fèi)用率凈收益二潛在毛收入 一空置等造成的收入損失 一運(yùn)營費(fèi)用二有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用(運(yùn)營費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用 和所得稅)有租約限制下的價值二無租約限制下的價值一承租人權(quán)益的價值6. 4報酬率投資帶來的優(yōu)惠報酬率二無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償6. 5直接資本化法資本化率=年收益/價格V = NOI

22、/R上式中：V房地產(chǎn)價值；NOI 房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R 資本化率；收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：收益乘數(shù)二價格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價值二年收益X收益乘數(shù)房地產(chǎn)價值二毛租金X毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即：毛租金乘數(shù)二價格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的租售比價”) V = PGI X PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：PGIM=V/PGI V = EGI X EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=

23、V/EGI V = NOI X NIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即：NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即：V=NOI/RMeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM因為 NIR=1 OER 所以 Ro=(1 OER)/EGIM 上述公式的來源是：因為Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGI)得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro 綜合資本化率；OER 運(yùn)營費(fèi)用；V 房產(chǎn)價

24、格；NIR 凈收益率；EGIM 有效毛收入乘數(shù)；NOI 某一年的凈收益；在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y1 1/(1Y)nR=Y/1 1/(1Y)n在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y g在預(yù)知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y X Y/(1 + Y)t 1或R=Y X Y/(1 + Y)七16.6 投資組合和剩余技術(shù)式中：Ro 綜合資本化率；Rl 土地資本化率；Rb 建筑物資本化率； Vl 土地價值

25、；Vb建筑物價值；V 土地價值占房地價值的比率；B 建筑物價值占房地價值的比率，L + B = 100 %; Ro=V L X RL + VB X Rb/V L + Vb Rl = (V l + V b)Ro V B X rb/V l rb =(V l + vb)Ro VL X Rl/V b Ro = L X Rl + B X Rb Ro = L X Rl + (1 L)R b Ro= (1 B)R l + B X Rb抵押貸款常數(shù)的計算公式為：Ro=MX RM(1M)X RE在分期等額本息償還貸款的情況下 ,抵押貸款常數(shù)的計算公式為： RM=YMX(1YM)n/(1YM)n1 =YMYM/(

26、1 YM)n1式中：Rm 抵押貸款常數(shù)；Ym 抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率(i); n抵押貸款期限；房地產(chǎn)的價格=抵押貸款金額+自有資金額房地產(chǎn)凈收益二抵押貸款收益+自有資金收益 直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式為:VL=AOVBX RB/RL直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為:VB=AOVLX RL/RB上式中：Vl 土地價值；Ao 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；Vb 建筑物價值；Rb 建筑物資本化率；RL 土地資本化率；直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為:VE=A OVMX RM/RE直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為:VM=AOVEX RE/RM上式中：Ve 自有資金權(quán)益價值；A

27、o房地產(chǎn)凈收益；Vm 抵押貸款金額；Rm 抵押貸款常數(shù)；RE 自有資金資本化率；6.7 凈收益與資本化率的匹配 由土地收益求取土地價格：土地價格=土地凈收益/土地資本化率 由建筑物收益求取建筑物價格：建筑物價格=建筑物凈收益/建筑物資本化率 由房地收益求取房地價格：房地價格=房地凈收益/綜合資本化率 由房地收益單獨(dú)求取土地價格：土地價格 =房地凈收益建筑物凈收益 /土地資本化率土地價格=房地凈收益一建筑物價格X建筑物資本化率/ 土地資本化率土地價格 =房地凈收益 /綜合資本化率建筑物價格 由房地收益單獨(dú)求取建筑物價格：建筑物價格 =房地凈收益土地凈收益 /建筑物資本化率建筑物價格=房地凈收益一

28、土地價格X土地資本化率/建筑物資本化率建筑物價格 =房地凈收益 /綜合資本化率土地價格72 假設(shè)開發(fā)法的基本公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價值二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)生地價值二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由生地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤 買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)生地價值二開發(fā)完成后的熟地價值一由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)土地開發(fā)利潤 買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)毛地價值二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由毛地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷

29、售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤 買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)毛地價值二開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅 費(fèi)一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)熟地價值二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)在建工程價值二續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資 利潤一買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)舊房價值二裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修 改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)適用于開

30、發(fā)完成后岀售的公式：V = Vpc適用于開發(fā)完成后岀租、營業(yè)的公式：V = Vr c上式中:V 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；V p用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；Vc 應(yīng)扣除項目Vr 用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；7. 4假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取利率二單位時間內(nèi)的利息/本金X 100%-I = P X i X n F= P(1 + i X n)復(fù)利的本利和計算公式為：F= P(1 + i)n復(fù)利的總利息計算公式為：1 = P(1十i)n 1在名義利率下的本利和為：F= P(1 + r/ m)nXm在名義利率下的一年末本利和為：F= P(1 + r / m)m假設(shè)實(shí)際年利率為

31、i則在實(shí)際利率下的一年末本利的為：F = P(1 + i)令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等，即P(1 + i)=P(1 + r/m) m得岀i = (1 + r/m) m 1名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計算公式得岀，即i=(F P)/P=P(1 + r/m)mP/p=(1 + r/m)m 1上7.4式中：i 利率;n 計息周期數(shù)；1 總利息；F計息期末的本利和 丁一名義年利率；m年中計息 m次； r/ m每次計息的利率;P本金;8. 2數(shù)學(xué)曲線似合法-Y = a+ bG-a=(EY bxE G)/N-b=(N xE GY EG xE Y)/N xE G2 (EG)2當(dāng)E G

32、=0 時， a=E Y/N - b= E GY/ E G2上式中：丫一各期的房地產(chǎn)價格;G 時間;a, b為末知參數(shù);N 時間序列的項數(shù)；8. 3平均增減量法-Vi = Po 十 d x i-d = (P1 Po) + (P2 P1)+ + (Pi Pi 1)+ + (Pn Pn 1)/n = (P n Po)/n上式中：Vi 第i期房地產(chǎn)價格的趨勢值；i 時期序數(shù)；Po基期增減量的平均數(shù);d 逐期增減量的平均數(shù)； Pi第i期房地產(chǎn)價格的實(shí)際值；8. 4平均發(fā)展速度法-Vi = px ti - t=(P1/Px P2/P1x P3/P2 x Pi/Pi 1x x Pn/Pn “(Pn/Po)上

33、式中：t平均發(fā)展速度；8. 6指數(shù)修勻法下式中：Vi 第i期的預(yù)測值；Pi 第i期的實(shí)測值；Vi+1 第i + 1期的預(yù)測值；a修勻常數(shù)，0W a 1公式為： Vi+1 =vi + a(Pi Vi)=aPi + (1 a)Vi Vi+1 =aPi + (1 a)Vi - Vi+1 =vi + a(R Vi)9. 1路線價法臨街深度價格修正率的形式臨街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法則()403020109876單獨(dú)深度價格修正率()403020109876累計深度價格修正率()407090100109117124130平均深度價格修正率()160140120100