內(nèi)蒙古活力奧特萊斯商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略

1、內(nèi)蒙古活力奧特萊斯商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略 目的 提升奧特萊斯公司后期所有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與管理 促進(jìn)和保障公司項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)步發(fā)展 二 奧特萊斯商場(chǎng)的特點(diǎn) 1. 奧特萊斯為滿足不同的品牌消費(fèi)需求而實(shí)現(xiàn)的品牌折扣， 從而形成 的經(jīng)營(yíng)模式或者叫經(jīng)營(yíng)形態(tài)。 商場(chǎng)的整體功能性定位為呼和浩特市典 型的郊區(qū)型城市綜合體。 2. 由于地理位置的制約， 目標(biāo)客戶群的選擇上存在一定的局限性， 其 目標(biāo)消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)、 消費(fèi)能力以及消費(fèi)傾向會(huì)有所差別。 要想突破 這一局限性，奧特萊斯在以后的品牌推廣中必須找到自己的市場(chǎng)定位 及賣點(diǎn)，并且走多元化的經(jīng)營(yíng)模式， 才能夠獲得長(zhǎng)期的效益。 三 經(jīng)營(yíng)的定位 1. 提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心，

2、輔以適度的商業(yè)管理與顧客拉動(dòng) 通過(guò)積累管理經(jīng)驗(yàn)，完善管理模式，不斷提升管理水平，為公司其它 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供支持和服務(wù)。 并在品牌折扣經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功 的，可復(fù)制的模式。 2. 與公司短期目標(biāo)和長(zhǎng)期策略相結(jié)合 商場(chǎng)的發(fā)展是建立在奧特萊斯公司長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃的基礎(chǔ)上， 并且與中 短期目標(biāo)相結(jié)合。 公司戰(zhàn)略規(guī)劃意味著公司以后的發(fā)展方向， 決定的 著公司的成敗。 3. 三年后發(fā)展成為大學(xué)城地段“社區(qū)”購(gòu)物中心。 結(jié)合呼和浩特市城市發(fā)展規(guī)劃，以戰(zhàn)略眼光，采用集約化管理、連鎖 化經(jīng)營(yíng)、多元化營(yíng)銷的組織形式，對(duì)商場(chǎng)型態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念、購(gòu)物中心 的商圈規(guī)模、 商店群組合以及商品品種、 定價(jià)策劃等方面全面進(jìn)行思

3、考。 4. 多元化組合，營(yíng)造都市“生活樂(lè)園”。 除了設(shè)置品牌折扣店、百貨店、超市外，還應(yīng)設(shè)置快餐店、影院、服 務(wù)性店鋪等，為消費(fèi)者提供一個(gè)兼具購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、教育文化、 聚會(huì)社交等多重功能的園地。 將商品販賣延伸到非商品層次， 如多種 咨詢、旅游情報(bào)的提供、金融服務(wù)及多種體貼客人的附屬設(shè)施等，充 分展現(xiàn)購(gòu)物中心所營(yíng)造的“生活樂(lè)園”。 5. 團(tuán)購(gòu)的優(yōu)越性 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)與媒體聯(lián)合顧客上門團(tuán)購(gòu)相結(jié)合的形式。 四 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)策略管理 1. 確定公司組織架構(gòu) 為實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)與長(zhǎng)期發(fā)展， 首先要明確公司結(jié)構(gòu)及各部門具體工作 職責(zé)。購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)管理一般包括招商管理，服務(wù)管理、企劃管理三 個(gè)部門或三大塊內(nèi)容

4、， 其它部門配合運(yùn)營(yíng)。 營(yíng)運(yùn)中心是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng) 管理的核心，確保一個(gè)正常的運(yùn)營(yíng)環(huán)境還需要與工程管理和物業(yè)管理 的協(xié)同配合， 從價(jià)值鏈管理的角度出發(fā)， 正確處理好這三者之間的關(guān) 系，做到定位準(zhǔn)確，界面清晰，銜接順暢，有效監(jiān)督，各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào) 才能使運(yùn)營(yíng)管理的整體價(jià)值最大化。 2. 做好四大職能：市場(chǎng)、招商、銷售、管理 建議 : “神秘顧客”的應(yīng)用價(jià)值 “神秘顧客” 暗訪這種方式之所以能被企業(yè)的管理者所采用， 原因就 是“神秘顧客” 在購(gòu)買商品和消費(fèi)服務(wù)時(shí)，觀察到的是服務(wù)人員無(wú)意 識(shí)的表現(xiàn)。從心理和行為學(xué)角度，人在無(wú)意識(shí)時(shí)的表現(xiàn)是最真實(shí)的。 “神秘顧客”在消費(fèi)的同時(shí)，也和其它消費(fèi)者一樣，對(duì)商品和服務(wù)

5、進(jìn) 行評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題與其它消費(fèi)者有同樣的感受。 3. 如何吸引顧客是經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)的主要任務(wù) 巨大的人流造就旺盛的人氣， 旺盛的人氣匯聚強(qiáng)勁的商機(jī)， 人流是商 場(chǎng)旺場(chǎng)的前提和基礎(chǔ)，因此，如何吸引巨大的人流、將其它商圈的人 流帶過(guò)來(lái)是經(jīng)營(yíng)管理公司重點(diǎn)要解決的問(wèn)題， 也是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后其重要 的工作目標(biāo)。 將人流帶過(guò)來(lái)，并通過(guò)科學(xué)的人流導(dǎo)向設(shè)置或采取有效的人流導(dǎo)向措 施，增加人流在商場(chǎng)停留的時(shí)間， 這是經(jīng)營(yíng)管理公司主要的職責(zé)和任 務(wù)。 目前建議： A. DM宣傳單的發(fā)放； B. 促銷活動(dòng)的策劃； C. 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易的平臺(tái)，實(shí)行網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)； D. 與新聞媒體的聯(lián)合，將顧客帶進(jìn)店里進(jìn)行團(tuán)購(gòu)； E. VI

6、P 會(huì)員卡的發(fā)放，帶動(dòng)顧客消費(fèi)； F. 其他途徑。 4. 做好兩大指標(biāo)：經(jīng)營(yíng)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 由決策部門確定商場(chǎng)兩年或三年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)與三至五年內(nèi) 公司主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)，并由相關(guān)部門根據(jù)指標(biāo)監(jiān)督執(zhí)行。 5. 強(qiáng)力塑造和保持大型購(gòu)物中心領(lǐng)先、時(shí)尚的品牌形象 根據(jù)商場(chǎng)及奧特萊斯公司目前所經(jīng)營(yíng)的情況及中短期目標(biāo)進(jìn)行適當(dāng) 的媒體推廣活動(dòng)，并作出相應(yīng)的方案與后期效益預(yù)測(cè)， 6. 調(diào)整商場(chǎng)布局 從一樓至高樓層 , 商品檔次逐漸降低。低樓層以承擔(dān)租金能力強(qiáng)的零 售業(yè)態(tài)為主 , 適量配置配套服務(wù)業(yè)態(tài) ; 高樓層以承擔(dān)租金能力較低但 能夠吸引大量客流為主，適量配置零售業(yè)態(tài)和配套服務(wù)業(yè)態(tài)。休閑、 娛樂(lè)業(yè)態(tài)過(guò)多

7、分布于低樓層不但會(huì)影響和動(dòng)搖購(gòu)物中心的整體定位 及形象 , 也會(huì)拉低項(xiàng)目的租金回報(bào)。 7. 多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)管理 A. 互補(bǔ)原則。多種經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，一定是對(duì)常規(guī)業(yè)態(tài)的拾遺補(bǔ)缺，而不 是形成惡意競(jìng)爭(zhēng)。 B. 時(shí)尚潮流。一般情況下，多種經(jīng)營(yíng)的商品，基本定位都是年輕化、 時(shí)尚、前衛(wèi)。大眾化的商品不適宜作為多種經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)選擇。 C. 維護(hù)商場(chǎng)整體形象原則。 多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位的布局， 要以不破壞商場(chǎng)的 整體形象為前提。尤其不能破壞物業(yè)的完整性，損壞其形象和品質(zhì)。 D. 審美原則。 多種經(jīng)營(yíng)既是一種業(yè)態(tài)的補(bǔ)充， 又是商場(chǎng)的公共空間的 美化。在其外觀、形象和品味上都要有嚴(yán)格的定義和管理。 8. 市場(chǎng)調(diào)研分析后調(diào)整階段

8、 每季度及時(shí)作出商鋪銷售情況分析報(bào)告及每月商場(chǎng)客流情況分析報(bào) 告，并及時(shí)提出整改方案和整改計(jì)劃。 9. 做好商場(chǎng)“四個(gè)”統(tǒng)一原則 “統(tǒng)一”一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容： 統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷（推廣）、 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理 又是后面三個(gè)統(tǒng) 一工作的基礎(chǔ)和起源。 這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了前期的規(guī)劃是 否成功，而且決定著后期購(gòu)物商場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。 統(tǒng)一招商的“管理 要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù) 包含統(tǒng)一的營(yíng)銷（推廣）服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指 導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的商場(chǎng)事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè) “統(tǒng)一服務(wù) 不但要體現(xiàn)在思想上和招

9、商合約中，更要體現(xiàn)到后期的 管理行動(dòng)中。這個(gè) “統(tǒng)一服務(wù) 就是要求“服務(wù) 出購(gòu)物商場(chǎng)的品牌與 特色來(lái)。 10. 做到“放水養(yǎng)魚” 正常情況下，一個(gè)商場(chǎng)的成功營(yíng)運(yùn)需要最少半年至三年的市場(chǎng)培育 期，而在此期間內(nèi)，商戶的經(jīng)營(yíng)也將普遍面臨較大的壓力，而商戶的 經(jīng)營(yíng)狀況則與商場(chǎng)的租金收入息息相關(guān)，從商場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)角度考慮， 在此期間對(duì)真正經(jīng)營(yíng)有困難的商戶應(yīng)給予適當(dāng)?shù)姆龀峙c優(yōu)惠， 采用合 理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，減輕其經(jīng)營(yíng)壓力，讓其渡過(guò)難關(guān)，與商場(chǎng)共 同成長(zhǎng)。待整個(gè)商場(chǎng)做熱做旺后，再根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整 租金。這樣，商場(chǎng)與商戶才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚可以理解為“先做 人氣，再做生意的原則。 11. 未雨

10、綢繆，迎戰(zhàn)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的三個(gè)重要時(shí)期 一般來(lái)說(shuō)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后普遍會(huì)面臨三個(gè)重要的階段： 開(kāi)業(yè)后頭三個(gè) 月、半年、一年。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，一年站穩(wěn)非常關(guān)鍵，而頭三個(gè)月、半 年、一年則是三個(gè)非常重要的“門檻 ”，這三個(gè)階段商場(chǎng)將面臨諸 多的問(wèn)題和壓力，如商家生意難做、商場(chǎng)人氣下滑、經(jīng)營(yíng)不善的商戶 拖欠租金、管理費(fèi)，商場(chǎng)面臨銷售淡季等等。針對(duì)這三個(gè)階段，奧特 萊斯公司應(yīng)提前做好充足的準(zhǔn)備，在經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、問(wèn)題預(yù)見(jiàn)、應(yīng)對(duì)措施、 人員培訓(xùn)、推廣方案等方面應(yīng)及早安排好預(yù)防措施。 12. 奧特萊斯商廈最終的發(fā)展方向?yàn)?賓恃慕斷茍場(chǎng)及卿邊功能汪示意圖 五.關(guān)于企劃部經(jīng)營(yíng)管理的幾點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) 1. 目的一一 企劃部是針對(duì)公司的項(xiàng)目定位、市場(chǎng)推廣、形象宣傳以及企業(yè)文化研究等各項(xiàng)工作的“智囊” 機(jī)構(gòu)，承擔(dān)著推動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的重大責(zé)任。制定本管理辦法的目的是為了能促 進(jìn)企劃部各個(gè)環(huán)節(jié)的工作能標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，對(duì)未來(lái)子公司成立企劃部提供標(biāo)準(zhǔn)樣，達(dá)到復(fù) 制經(jīng)驗(yàn)，快速發(fā)展的目的。 2. 定位 企劃部最終要成為給企業(yè)提供產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略支持、品牌形象推廣、對(duì)外公共關(guān)系維護(hù)等 企業(yè)內(nèi)部服務(wù)的“后勤部”，企劃部是企業(yè)內(nèi)部各職能部門開(kāi)展業(yè)務(wù)工作的保