濱海開(kāi)發(fā)三城記：海居時(shí)代踏浪舶來(lái)城市規(guī)劃師考試

1、作為濱海旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互碰撞聯(lián)姻的新生兒、旅游地產(chǎn)的一個(gè)分支，濱海地產(chǎn)是一個(gè)漂洋過(guò)海而來(lái)的漂流 物，最早出現(xiàn)于地中海沿岸。 在上世紀(jì)初，地中海沿岸開(kāi) 發(fā)了大量海濱別墅，在地中海風(fēng)情的感召下，歐洲、北美 的貴族、富商蜂擁而至，讓地中海一時(shí)之間成為歐洲的度 假中心，這就是以后濱海地產(chǎn)的初期形式。此后，隨著一 批地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)的介入，濱海地產(chǎn)的發(fā) 展得到不斷的豐富和創(chuàng)新。 高回報(bào)率的經(jīng)濟(jì)行為具有極強(qiáng) 的擴(kuò)張力，濱海地產(chǎn)攜帶資本的魅力，很快從歐洲席卷東 南亞，并在上世紀(jì) 90 年代初悄然登陸我國(guó)沿海地區(qū)。從 此，以黃土文明著稱的民族開(kāi)始張開(kāi)雙臂迎接一個(gè)全新海 居時(shí)代的到來(lái)。 深圳：經(jīng)

2、驗(yàn)與教訓(xùn)并存 在中國(guó)過(guò)去 15 年 的濱海開(kāi)發(fā)歷程中，城市化與城市擴(kuò)張呈燎原之勢(shì)，一些 濱海城市發(fā)展模式和規(guī)劃急噪冒進(jìn)，城市擴(kuò)展前景和生態(tài) 安全憂患期待具有戰(zhàn)略眼光的城市決策者。 緊鄰大鵬灣和 深圳灣，擁有 260 公里海岸線的深圳就是一個(gè)最好的例 子。今天的深圳已經(jīng)成就為一個(gè)富有特色的濱海城市的身 份象征。 深圳濱海開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)首先在于，深圳在濱海建設(shè) 上瞄準(zhǔn)國(guó)際水準(zhǔn)，高起點(diǎn)做好城市規(guī)劃，高品位選擇旅游 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)旅游景點(diǎn)，對(duì)旅游開(kāi)發(fā)商實(shí)行高門 檻進(jìn)入。 其次，堅(jiān)持岸線利用的公共性和親水性。西部濱 海建設(shè)強(qiáng)調(diào)與城市的融合，以建設(shè)大型親水型濱海廣場(chǎng)和 濱海休閑長(zhǎng)廊為主，城市建筑業(yè)要體現(xiàn)

3、濱海城市的風(fēng)格。 東部濱海以建設(shè)高檔休閑度假旅游中心為主。 再者，堅(jiān)持 遞進(jìn)化策略，重點(diǎn)建設(shè)一兩個(gè)區(qū)域，帶動(dòng)全局發(fā)展。東部 岸線從西到東（從城區(qū)到大鵬半島西沖），旅游度假產(chǎn)品 的檔次升高，依次為大眾、中檔、高檔、極品產(chǎn)品。西部 岸線城市中心區(qū)段，城市廣場(chǎng)的規(guī)模、現(xiàn)代化氣魄宏偉，往北，產(chǎn)品的自然性、歷史性、樸實(shí)性特征增強(qiáng)。建設(shè)一 批標(biāo)準(zhǔn)型旅游度假設(shè)施。 不過(guò)，深圳濱海開(kāi)發(fā)之路并非一 帆風(fēng)順。在深圳東部濱海開(kāi)發(fā)中有過(guò)不少經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 首當(dāng) 其沖的問(wèn)題是大鵬半島由于處在三個(gè)處級(jí)建制鎮(zhèn)，在規(guī)劃 和建設(shè)上各鎮(zhèn)存在各自為政、謀取短期利益、重復(fù)建設(shè)等 弊端，造成巨大的資源浪費(fèi)，而且低水平的重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目 為以后

4、的高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)造成很大的障礙。 造成 的結(jié)局是，美麗的海濱城市被包圍在漫無(wú)邊際的、雜亂而 粗陋的灰色混凝土建筑群中，這些建筑是近 100 年來(lái)隨著 城市迅猛膨脹而匆忙建設(shè)起來(lái)的，毫無(wú)美感可言。 不合理 的建筑不僅破壞了整個(gè)城市布局、自然環(huán)境、沙灘海景， 同時(shí)還帶來(lái)一個(gè)原有建筑、文化的保護(hù)問(wèn)題。 青島：歷史 與現(xiàn)代交織下的躍進(jìn) 青島市近年來(lái)確立了以濱海風(fēng)光、嶗 山名勝、歷史名城、休閑度假為主題，統(tǒng)一規(guī)劃，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高品位、有特色有序開(kāi)發(fā)濱海旅游資源的開(kāi)發(fā)策略。其基本的思路是以膠州灣兩翼沿海濱海帶為主體，以濱海公路為串聯(lián)紐帶，以濱海城市風(fēng)貌、旅游景區(qū)、度假 區(qū)為重點(diǎn)，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置

5、和有機(jī)整合，形成 “一線、 兩翼、二十區(qū) ”的旅游資源開(kāi)發(fā)格局。 隨著北京奧運(yùn)會(huì)的 臨近，青島以籌辦 2008 年奧運(yùn)會(huì)帆船項(xiàng)目比賽為契機(jī)，通過(guò)建設(shè)奧運(yùn)會(huì)海上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目場(chǎng)館和比賽基礎(chǔ)設(shè)施、國(guó)際豪 華郵船碼頭、海洋廣場(chǎng)和常年對(duì)游客開(kāi)放的旅游商業(yè)設(shè) 施，進(jìn)一步提升了自身的國(guó)際影響力和服務(wù)水平。 作為我 國(guó)重要的軍港，青島也正在修建以海軍歷史為主題的特色 文化旅游。擴(kuò)建的海軍博物館以現(xiàn)館為藍(lán)圖，通過(guò)對(duì)附近 區(qū)域的綜合規(guī)劃，新建海軍廣場(chǎng)、海軍戰(zhàn)史和英模紀(jì)念雕 塑，進(jìn)而完善旅游功能，增加趣味性、參與性項(xiàng)目和仿真 項(xiàng)目，把中國(guó)海軍博物館建成世界一流的國(guó)家級(jí)專業(yè)軍事博物館和文化旅游精品。青島豐富的人文歷史底蘊(yùn)

6、，成為其濱海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要依托。青島修建中的中山路旅游商 貿(mào)區(qū)，以旅游商貿(mào)為街區(qū)經(jīng)濟(jì)特色，以歐陸建筑風(fēng)情為文 化特色，保護(hù)城市歷史文脈和歷史風(fēng)貌，開(kāi)辟小型酒吧、 咖啡吧、畫廊、文化沙龍、工藝品和古董店為主要特色的 旅游步行街和文化市場(chǎng)，成為老城區(qū)的旅游中心。而且，青島還在重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)諸如基地海洋世界主題公園、海濱 及溫泉旅游度假設(shè)施、海上觀光、運(yùn)動(dòng)休閑等對(duì)城市旅游 發(fā)展起到關(guān)鍵作用的特色項(xiàng)目和基礎(chǔ)項(xiàng)目。在舊城改造計(jì)劃實(shí)施中，青島很多老城區(qū)被列入了拆遷范圍。盡管現(xiàn)在 還不能給這些房子一個(gè)明確的價(jià)值認(rèn)定，但是，拆得太快 了，來(lái)不及思考，可能一些寶貴的東西就失去不能再?gòu)?fù)得 了。拆了這些房子，凝結(jié)于其

7、上的和諧的人際關(guān)系也就消 失了，也就意味著青島的歷史見(jiàn)證被抹殺了很大一部分。濱海開(kāi)發(fā)理性和協(xié)調(diào)的城市，不是可以迅疾效仿的現(xiàn)成榜 樣，地是為我們提供了思考的環(huán)境和氛圍，而其中的教訓(xùn) 則讓我們少走彎路。 三亞：中國(guó)濱海形象代言 從濱海城 市開(kāi)發(fā)歷史與全局視野看來(lái)，以青島、深圳等城市開(kāi)發(fā)的 教訓(xùn)為鑒，經(jīng)驗(yàn)為指引，三亞的開(kāi)發(fā)無(wú)疑有著一個(gè)更為廣 闊的明天。 一個(gè)濱海地產(chǎn)的大時(shí)代序幕正在漸漸開(kāi)啟，一 種嶄新的海居生活方式由此誕生。 普遍的一個(gè)格局是北方 的一批富人選擇在大連、青島、秦皇島等地清掃大都市的 疲憊和塵埃，南方的財(cái)富人群則紛紛在深圳、珠海等地過(guò) 濾市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的喧囂和煩躁，而全國(guó)的財(cái)智精英則不約而同

8、 地選擇沐浴在海南三亞的椰風(fēng)海韻之中。 選擇三亞的理由 在于，優(yōu)越的氣候資源和濱海資源。這個(gè)中國(guó)惟一的熱帶 濱海旅游度假城市，在 209.4 公里長(zhǎng)的海岸線上分布著 19 個(gè)港灣、 40 多個(gè)島嶼，匯集了陽(yáng)光、海水、沙灘、森林、 溫泉、巖洞、田園，被譽(yù)為 “中國(guó)乃至世界熱帶海洋旅游資 源最豐富、最密集的地區(qū)之一 ”。 獨(dú)特的濱海旅游資源讓 這個(gè)中國(guó)的南大門在 20 世紀(jì) 90 年代成為濱海地產(chǎn)的發(fā)源 地。如今的三亞已然成為中國(guó)成功人士理想的第二居所。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前海南的濱海地產(chǎn)約占全國(guó)市場(chǎng)份額的 40% ， 三亞亞龍灣、博鰲特別規(guī)劃區(qū)等已成為國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)的 重要項(xiàng)目， 2007 年接待過(guò)夜游

9、客 454.90 萬(wàn)人次，旅游收 入達(dá)到 65.40 億元。 真正成就三亞開(kāi)啟中國(guó)濱海時(shí)代的領(lǐng) 航者身份的不僅僅是自然資源，而是三亞整個(gè)城市的良好 包裝和推介。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近 10 年，三亞先后舉辦了 70 余項(xiàng)大型活動(dòng)，從天涯海角國(guó)際婚慶節(jié)、新絲路中國(guó)模 特總決賽，到世界小姐總決賽，一系列的節(jié)慶、賽事相繼 在三亞隆重舉辦，三亞的美麗、健康、時(shí)尚、浪漫的形象 漸入人心。 三亞的名片在不停地以創(chuàng)新的姿態(tài)亮相。去年6 月，為了改變游客對(duì)三亞夏季的傳統(tǒng)印象，突顯夏日三亞 的精彩，三亞風(fēng)情在全國(guó)范圍推介，主題為 “清涼一夏、三 亞度假 ”。在 2008 年奧運(yùn)年之際，三亞市政府與世界小姐 機(jī)構(gòu)聯(lián)合宣布成立世界小姐 “奧運(yùn)助威團(tuán) ”，世界小姐將以 “三亞美麗使者 ”和 “世界和平使者 ”的雙重身份，參與北京 奧運(yùn)會(huì)的各項(xiàng)推介活動(dòng)。 前不久