2021年合同約定不能退房開發(fā)商違約怎么辦？這則案例告訴你！1

1、you must do what others dont want to do today, so that tomorrow you can have things that others cant.勤學(xué)樂觀天天向上（word文檔/a4打印/可編輯/頁眉可刪）合同約定不能退房，開發(fā)商違約怎么辦？這則案例告訴你！ 20_年7月，周某與山東一置業(yè)公司簽訂了兩份商品房買賣合同，約定周某購買該置業(yè)公司開發(fā)的2套商品房，總價款為人民幣340多萬元。合同約定了交房期限、交房標準、辦證期限等情況，同時還約定了周某在因置業(yè)公司的原因?qū)е缕洳荒茉谝?guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的情況下不退房。但是，在周某足額付

2、清購房款后，置業(yè)公司未將符合交房標準的房屋按約定期限交付房屋。20_年12月，周某訴至法院要求解除商品房買賣合同并返還購房款，另要求給付逾期交房違約金及逾期辦證違約金并賠償已付購房款一倍的損失。原被告簽訂的商品房買賣合同是否應(yīng)當(dāng)予以解除、商品房買賣合同約定的違約金是否應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整、被告是否應(yīng)當(dāng)賠償已付購房款一倍的損失成為本案的爭議焦點。到底能不能退房?乳山法院經(jīng)過審理認為，本案中，原告按期足額繳納購房款，被告在收取原告周某購房款后應(yīng)當(dāng)按商品房買賣合同約定于20_年12月31日前向原告交付經(jīng)驗收合格的房屋，并應(yīng)當(dāng)于20_年9月18日前協(xié)助周某辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。被告存在逾期交

3、房和逾期辦證的違約行為。雖然原、被告簽訂的合同中存在周某不退房的約定，但根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十九條：商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該約定剝奪了周某作為買受人享有的法定解除權(quán)，同時減輕甚至免除了被告作為房地產(chǎn)開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)和責(zé)任，故上述約定不能排除和否定周某依據(jù)司法解釋的規(guī)定所享有的法定解除權(quán)。截至原告周某起訴之日即20_年12月，商品房買賣合同所約定的辦理房屋所有權(quán)登記

4、的期限屆滿后均已超過一年，由于被告置業(yè)公司逾期交房和逾期辦證的違約行為，導(dǎo)致原告周某無法辦理房屋所有權(quán)登記，故原告周某要求解除商品房買賣合同并要求被告置業(yè)公司返還已付購房款人民幣340多萬元的訴訟請求，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持。是否應(yīng)該雙倍賠償?另外，被告于20_年5月13日將其開發(fā)建設(shè)的涉案房屋所使用的國有土地使用權(quán)抵押給某銀行并辦理了抵押登記，現(xiàn)原告按照中華人民共和國物權(quán)法第一百八十二條“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押”之規(guī)定，主張被告將建設(shè)用地使用權(quán)抵

5、押應(yīng)視為該土地上建筑物一并抵押，即涉案兩套商品房應(yīng)視為已經(jīng)抵押給第三人且被告故意隱瞞該抵押的事實。法院認為，中華人民共和國物權(quán)法第一款第五項規(guī)定正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押，但根據(jù)第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！敝?guī)定，現(xiàn)被告將涉案房屋所使用的建設(shè)用地使用權(quán)抵押給第三人，但僅就建設(shè)用地使用權(quán)辦理了抵押登記，未就該土地上正在建造的建筑物辦理抵押登記，抵押權(quán)并未設(shè)立，故原告所主張的涉案兩套房屋已經(jīng)抵押給第三人，于法無據(jù)，不予采信。因此，原告要求被告承擔(dān)已付購房款一倍賠償責(zé)任的訴

6、訟請求，不符合最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條、第九條所規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)那樾?，法院不予支持。最終，乳山法院判決解除原告周某與被告置業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同，被告于判決生效之日起十日內(nèi)返還原告周某購房款人民幣340多萬元及違約金。法官說法本案爭議焦點在于原、被告簽訂的商品房買賣合同是否應(yīng)當(dāng)予以解除、逾期交房違約金是否應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整、約定逾期辦證不退房的合同約定條款能否排除原告方所享有的法定解除權(quán)、商品房買賣合同中懲罰性賠償條款的適用條件應(yīng)如何把握。上述爭議焦點是商品房買賣合同糾紛案件中普遍存在的問題。商品房買賣合同對逾期交房、辦證的違約行為及所產(chǎn)生的違約責(zé)任均有明確約定，但上述約定不能減輕甚至免除房地產(chǎn)開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)和責(zé)任，即不能排除和否定房屋買受人依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定所享有的法定權(quán)利，故即便商品房買賣合同中約定有購房者在開發(fā)商存在根本違約行為時不能退房的條款，購房者也可以依據(jù)法律規(guī)定通過訴訟主張其所享有的法定解除權(quán)。另外，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條、第九條嚴