畢業(yè)論文：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資控制研究

1、論文摘要隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。在這樣的條件下,投資控制研究成為房地產(chǎn)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所必須考慮的核心問(wèn)題之一。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,結(jié)合個(gè)人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要成本形成的分析以及如何進(jìn)行投資控制問(wèn)題等，來(lái)保證投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)從而提高項(xiàng)目的利潤(rùn)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 投資控制目 錄1.緒論01.1.研究背景01.2.目的與意義01.3.內(nèi)容與方法02.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資基本理論12.1.項(xiàng)目12.2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)12.3.投 資22.4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資組成22.4.1.開(kāi)發(fā)成本22.4.2.開(kāi)發(fā)費(fèi)用42.5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

2、投資特點(diǎn)52.5.1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資額度巨大52.5.2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資差異明顯52.5.3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資需單獨(dú)計(jì)算52.5.4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資確定依據(jù)復(fù)雜63.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制中的現(xiàn)狀及問(wèn)題63.1.目前現(xiàn)狀63.2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制中存在的問(wèn)題73.2.1.項(xiàng)目投資決策階段目前存在的問(wèn)題73.2.2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段目前存在的問(wèn)題83.2.3.招投標(biāo)階段存在的問(wèn)題83.2.4.施工階段存在的問(wèn)題93.2.5.竣工結(jié)算階段目前存在問(wèn)題94.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制中所遇問(wèn)題對(duì)策94.1.決策階段的投資控制94.1.1.確定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的資金來(lái)源104.1.2.選擇資

3、金籌集方法104.2.設(shè)計(jì)階段的投資控制114.2.1.設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)分析114.2.2.設(shè)計(jì)概算的編審124.2.3.限額設(shè)計(jì)124.3.施工招投標(biāo)階段的投資控制134.3.1.合理劃分標(biāo)段134.3.2.編制工程量清單和招標(biāo)控制價(jià)144.3.3.分析投標(biāo)報(bào)價(jià)，協(xié)助合同價(jià)格談判144.3.4.結(jié)合投標(biāo)報(bào)價(jià)，分析施工方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)的合理性144.4.施工階段的投資控制154.4.1.分解投資目標(biāo)，合理編制資金使用計(jì)劃154.5.竣工結(jié)算階段的投資控制154.5.1.核對(duì)合同條款154.5.2.檢查隱蔽驗(yàn)收記錄164.5.3.落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證164.5.4.認(rèn)真核實(shí)工程量、綜合單價(jià)和各項(xiàng)取費(fèi)165

4、.結(jié)論16房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資控制研究1. 緒論1.1. 研究背景在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，如何有效地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的重要組成部分。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的投資控制，而往往把控制項(xiàng)目投資的主要精力放在施工階段，把控制工程造價(jià)僅放在施工圖預(yù)算、結(jié)算的審查上。雖然審計(jì)人員一絲不茍地嚴(yán)把工程造價(jià)審計(jì)關(guān)，對(duì)控制工程造價(jià)，節(jié)省建設(shè)資金也發(fā)揮了巨大的作用，但是，控制工程造價(jià)的方式存在明顯的缺陷，使工程造價(jià)審計(jì)仍處于被動(dòng)狀態(tài)。為解決這一問(wèn)題，應(yīng)實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制。1.2. 目的與意義在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，投資活動(dòng)起了相當(dāng)重要的作用。如何合理

5、確定項(xiàng)目投資、有效控制項(xiàng)目投資成本、保障業(yè)主的利益，實(shí)現(xiàn)提高投資效益、規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)、確保工程質(zhì)量和工期的目標(biāo)，是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重要技術(shù)工作。由于工程造價(jià)始終貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，按階段可分為：投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和結(jié)算階段。要?jiǎng)討B(tài)、有效地控制好工程造價(jià)，就必須在上述幾個(gè)階段的每一步都加強(qiáng)控制。1.3. 內(nèi)容與方法本文從項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算等五個(gè)階段分析工程造價(jià)控制中存在的問(wèn)題，并相應(yīng)地提出了工程造價(jià)控制的對(duì)策。在投資決策階段應(yīng)做好基礎(chǔ)資料的收集；認(rèn)真做好市場(chǎng)研究；做好方案優(yōu)化；合理確定評(píng)價(jià)價(jià)格和基準(zhǔn)參數(shù)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段應(yīng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)

6、計(jì)圖紙質(zhì)量的審查；規(guī)范設(shè)計(jì)概算辦法；制訂設(shè)計(jì)獎(jiǎng)懲制度；制訂限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；推進(jìn)新成果在工程設(shè)計(jì)中的應(yīng)用。在招投標(biāo)階段應(yīng)堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)的監(jiān)督；不斷提高標(biāo)底的編制質(zhì)量和評(píng)標(biāo)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。在施工階段應(yīng)制定先進(jìn)合理的工程造價(jià)控制目標(biāo)；嚴(yán)格控制材料價(jià)格；優(yōu)選施工方案。在竣工階段應(yīng)精確計(jì)算確定整個(gè)項(xiàng)目從籌建到全部竣工的實(shí)際費(fèi)用。因此只有把房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以?xún)?nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中能取得較好的投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資基本理論2.1. 項(xiàng)目 項(xiàng)目是一種獨(dú)特的工作努力，即遵照某種規(guī)范及應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)

7、去導(dǎo)入或生產(chǎn)某種新產(chǎn)品或某項(xiàng)新服務(wù)。這種工作努力應(yīng)在限定的時(shí)間、,成本費(fèi)用、人力資源及資財(cái)?shù)软?xiàng)目參數(shù)內(nèi)完成。從嚴(yán)肅的意義上講,所謂項(xiàng)目是為取得某一終極產(chǎn)物而精心組織的某項(xiàng)進(jìn)程，該終極產(chǎn)物原先只有抽象的開(kāi)始，抽象的終結(jié)，抽象的交付物。 2.2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以城市土地資源為對(duì)象，在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遵照城市規(guī)劃的要求，通過(guò)投資在城市地域上建設(shè)起適合城市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，滿(mǎn)足用戶(hù)要求的房屋建設(shè)及其綜合配套設(shè)施，并以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，提高土地使用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的活動(dòng)。2.3. 投 資投資，一般是指經(jīng)濟(jì)主體為獲取投資效益而將貨幣資金或生產(chǎn)要

8、素轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)，形成生產(chǎn)能力或工作效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此，投資是維持社會(huì)再生產(chǎn)的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)的根本保證。適度的投資先創(chuàng)造需求，后提供供給，并借助社會(huì)大生產(chǎn)的鏈條雙向傳遞并呈一輪又一輪的勢(shì)態(tài)。2.4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資組成2.4.1. 開(kāi)發(fā)成本(1) 土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地

9、段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。(2) 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(3) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究

10、所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 “三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 (4) 建安工程它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估

11、算法以及類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。(5) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 它又稱(chēng)紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。 (6) 公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。(7) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3一5計(jì)算。(8) 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比

12、重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 2.4.2. 開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 (1) 管理費(fèi)用?？砂错?xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3左右計(jì)算。 (2) 銷(xiāo)售費(fèi)用。 它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。(3) 財(cái)務(wù)費(fèi)用指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失等）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資組成基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)前期工程費(fèi)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地使用權(quán)出讓金公共配套設(shè)施費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資組成示意圖2.

13、5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資特點(diǎn)2.5.1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資額度巨大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要耗費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，動(dòng)輒上千萬(wàn)，數(shù)十億。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資額度巨大的特點(diǎn)使它關(guān)系到國(guó)家、行業(yè)和地區(qū)的重大經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)國(guó)計(jì)民生也會(huì)產(chǎn)生重大的影響。從這一點(diǎn)也說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資管理的重要意義。2.5.2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資差異明顯每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都有其自身的特點(diǎn)，有著其特有的用途、功能、規(guī)模、環(huán)境，世界上找不到完全一樣的兩個(gè)項(xiàng)目。而每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)、空間分割、設(shè)備配置和內(nèi)外裝飾都有不同的要求，工程內(nèi)容和實(shí)物形態(tài)都有其差異性。同樣的工程處于不同的地區(qū)在人工、材料、機(jī)械

14、消耗上也有差異。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的差異十分明顯。2.5.3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資需單獨(dú)計(jì)算每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都有專(zhuān)門(mén)的用途，所以其結(jié)構(gòu)、面積、造型和裝飾也不盡相同。即使是用途相同的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，其技術(shù)水平、建筑等級(jí)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)環(huán)境等也有所差別。而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還必須在結(jié)構(gòu)、造型等方面適應(yīng)工程所在地的氣候、地質(zhì)、水文等自然條件，這就使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)物形態(tài)千差萬(wàn)別，再加上不同地區(qū)構(gòu)成投資費(fèi)用的各種要素的差異，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資的千差萬(wàn)別。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只能通過(guò)編制投資估算、概算、預(yù)算、合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、竣工結(jié)算、決算等，單獨(dú)計(jì)算其投資額度。2.5.4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

15、項(xiàng)目投資確定依據(jù)復(fù)雜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有單一性的特征，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、長(zhǎng)期性、巨額性又決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資確定依據(jù)的復(fù)雜性。在不同的建設(shè)階段，其投資控制額度的確定依據(jù)各不相同，但有互為基礎(chǔ)和指導(dǎo)、互相影響。如估算指標(biāo)是編制投資估算的依據(jù)，適用于可行性研究階段；概算定額（指標(biāo)）用于設(shè)計(jì)階段，用來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的概算，控制和指導(dǎo)設(shè)計(jì)，同時(shí)概算定額（指標(biāo)）又是編制估算指標(biāo)的基礎(chǔ)和依據(jù)；預(yù)算定額用于施工圖階段，是編制概算定額（指標(biāo)）的基礎(chǔ)。間接費(fèi)以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，二者共同構(gòu)成了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資的內(nèi)容等等，這都說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資確定依據(jù)的復(fù)雜性3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制中的現(xiàn)狀及

16、問(wèn)題3.1. 目前現(xiàn)狀房地產(chǎn)在目前的中國(guó)乃至世界，都是一個(gè)非常熱門(mén)的話(huà)題，它不僅僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的意義，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤(rùn)?？刂坪梅康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本是非常有意義。前期就要做好充分的論證，包括可行性研究和設(shè)計(jì)階段。大家可能會(huì)有疑慮，這樣的話(huà)不就加大了前期的成本了嗎？不錯(cuò)，是加大了前期的成本，但是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來(lái)考慮，現(xiàn)在的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺(jué)去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。我們對(duì)消費(fèi)者的心理沒(méi)有充分地掌握，對(duì)市場(chǎng)的容量沒(méi)有準(zhǔn)確地估計(jì)，一切完美的銷(xiāo)

17、售計(jì)劃都是空中樓角，海市蜃樓。 設(shè)計(jì)階段一般分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。然而現(xiàn)在的設(shè)計(jì)太浮躁，主要責(zé)任在開(kāi)發(fā)商。由于現(xiàn)在設(shè)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，開(kāi)發(fā)商完全不按照標(biāo)準(zhǔn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)，把設(shè)計(jì)費(fèi)用壓得很低，更不可思議的是現(xiàn)在一般的單體設(shè)計(jì)周期都在一周左右，有的甚至5天出施工圖，這么短的時(shí)間畫(huà)圖都畫(huà)不出來(lái)，更別提什么設(shè)計(jì)思想，什么風(fēng)格。大多都是復(fù)制拷貝過(guò)來(lái)的東西。所以現(xiàn)在都在說(shuō)站在大街上你就分不清是在哪里，因?yàn)槿珖?guó)的建筑都是千篇一律的，一個(gè)地區(qū)，一個(gè)城市乃至一個(gè)單體建筑，都沒(méi)有自己的風(fēng)格。大家都在尖銳批評(píng)設(shè)計(jì)師時(shí)，也想想他們的為難之處吧，因?yàn)榻?jīng)典的誕生不是偶然的，是要付出大量的心血的。同時(shí)我們也可想象，就這樣出

18、來(lái)的設(shè)計(jì)能保證經(jīng)濟(jì)適用的原則嗎？開(kāi)發(fā)商最容易犯的毛病就是：不注意建筑比例、勻稱(chēng)，亂上造型，造成頭重腳輕，不協(xié)調(diào)，不適用，更不經(jīng)濟(jì)。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的這些情況，必須對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過(guò)程有效的成本控制，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會(huì)效益。3.2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制中存在的問(wèn)題 目前，我國(guó)工程造價(jià)管理出現(xiàn)了一些新問(wèn)題，如何采取有效措施，使工程造價(jià)管理盡快納入規(guī)范化、系統(tǒng)化、法制化軌道，已是當(dāng)務(wù)之急。3.2.1. 項(xiàng)目投資決策階段目前存在的問(wèn)題（1）在項(xiàng)目建議書(shū)階段，通常由建設(shè)單位向公司投資計(jì)劃部提出投資估算，內(nèi)容相當(dāng)簡(jiǎn)單，往往造成漏項(xiàng)。 （2）在可行

19、性研究階段，建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)單位、勘察設(shè)計(jì)單位編制可行性研究報(bào)告，并編制投資估算，該投資估算經(jīng)審批后將作為此項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額。但由于本階段以經(jīng)濟(jì)分析和方案為主，工程量不明確，所以設(shè)計(jì)院本階段的投資估算，準(zhǔn)確性較差，同時(shí)由于建設(shè)單位通常不是投資估算和造價(jià)控制的內(nèi)行，而且對(duì)工藝流程和方案缺乏認(rèn)真研究；有時(shí)建設(shè)單位為了所報(bào)項(xiàng)目能被批準(zhǔn)，要求設(shè)計(jì)單位在投資估算時(shí)有意低估，增加了估算的不準(zhǔn)確性。3.2.2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段目前存在的問(wèn)題 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段應(yīng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量的審查；規(guī)范設(shè)計(jì)概算辦法；制訂設(shè)計(jì)獎(jiǎng)懲制度；制訂限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；推進(jìn)新成果在工程設(shè)計(jì)中的應(yīng)用。（1）技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的結(jié)合不夠。在

20、實(shí)際工作中，一般都是設(shè)計(jì)人員根據(jù)設(shè)計(jì)委托進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，選擇方案，進(jìn)行設(shè)計(jì)，不同階段向造價(jià)人員提供條件，進(jìn)行估價(jià)或預(yù)算。造價(jià)人員對(duì)工程概況、現(xiàn)場(chǎng)情況了解很少，無(wú)法將各種影響因素考慮全面。 （2）設(shè)計(jì)中成本控制認(rèn)識(shí)不足，影響競(jìng)爭(zhēng)能力。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)中一般都比較注重設(shè)計(jì)產(chǎn)品安全實(shí)用，技術(shù)先進(jìn)，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的產(chǎn)值，而對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性不夠重視，不抓設(shè)計(jì)中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和成本控制工作。 3.2.3. 招投標(biāo)階段存在的問(wèn)題 在招投標(biāo)階段應(yīng)堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)的監(jiān)督；不斷提高標(biāo)底的編制質(zhì)量和評(píng)標(biāo)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。（1）當(dāng)前在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中存在著不合理的競(jìng)爭(zhēng)。一些少數(shù)有權(quán)威的人士，將工程建設(shè)項(xiàng)目以不

21、公正的手段進(jìn)行交易，工程指定關(guān)系戶(hù)、人情工程，工程造價(jià)難以控制，施工單位為了自己企業(yè)的利益，一味要求追加工程費(fèi)用，所以這種不符合工程的招投標(biāo)，指定的承包商給國(guó)家?guī)?lái)巨大的損失，也是工程造價(jià)超額的隱患。（2）在招標(biāo)工程中任意壓價(jià)，導(dǎo)致工程造價(jià)嚴(yán)重失真。一些建設(shè)單位為了減少建設(shè)資金，利用僧多粥少這一現(xiàn)象，使得個(gè)別施工單位通過(guò)低價(jià)中標(biāo)；而在施工過(guò)程中想方設(shè)法增加現(xiàn)場(chǎng)簽證及技術(shù)變更，以獲得額外收入，或干脆偷工減料，在材料上以次充好來(lái)蒙混過(guò)關(guān)，留下質(zhì)量隱患。3.2.4. 施工階段存在的問(wèn)題 在施工階段應(yīng)制定先進(jìn)合理的工程造價(jià)控制目標(biāo)；嚴(yán)格控制材料價(jià)格；優(yōu)選施工方案。（1）施工單位建設(shè)工程造價(jià)的控制目標(biāo)制

22、定不合理，缺乏科學(xué)性和先進(jìn)性； （2）材料價(jià)格管理方法落后，材料采購(gòu)、儲(chǔ)存量計(jì)算不科學(xué)，不能很好地掌握采購(gòu)時(shí)機(jī)，由于建設(shè)市場(chǎng)目前還比較混亂，材料采購(gòu)價(jià)格失真，不法分子從中漁利，也使得占建安工程成本6070的材料費(fèi)用失去控制。 （3）在施工組織方面，多數(shù)施工企業(yè)還一直沿用老辦法，現(xiàn)有的人、財(cái)、物沒(méi)能得到合理配置與利用，造成大量浪費(fèi)，從而導(dǎo)致工程造價(jià)提高。 （4）施工單位從自身利益出發(fā)，通過(guò)設(shè)計(jì)變更，增加工程量或追求較高利潤(rùn)。 3.2.5. 竣工結(jié)算階段目前存在問(wèn)題在竣工階段應(yīng)精確計(jì)算確定整個(gè)項(xiàng)目從籌建到全部竣工的實(shí)際費(fèi)用。施工單位編制工程結(jié)算書(shū)普遍存在冒算多算、高套定額單價(jià)、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等提高工

23、程造價(jià)的現(xiàn)象，調(diào)查資料顯示，對(duì)施工單位的結(jié)算審查核減率一般在15%25。4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制中所遇問(wèn)題對(duì)策4.1. 決策階段的投資控制 項(xiàng)目決策階段指參加土地投標(biāo)、中標(biāo)至項(xiàng)目立項(xiàng)的過(guò)程。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目決策階段的投資控制，主要從整體上把握項(xiàng)目的投資，分析確定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資的主要影響因素，編制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資估算，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，考察房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目決策階段的不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理等。正確決策是項(xiàng)目投資的前提，也是控制投資的基礎(chǔ)。要達(dá)到項(xiàng)目投資的合理性。首先，要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，由公司總設(shè)計(jì)師

24、室配合土地投標(biāo)的主控部門(mén)對(duì)地塊進(jìn)行實(shí)地考察，并結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，然后根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、調(diào)研、計(jì)算和論證，形成項(xiàng)目建議書(shū)，為最高決策者提供決策依據(jù)。 其次，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的內(nèi)部評(píng)審。根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場(chǎng)分析的指標(biāo)，認(rèn)真比較項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模(總建筑形式和面積、公建配套設(shè)施面積、綠化面積、車(chē)位數(shù)量等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo))和開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，并確認(rèn)其可行性。在決策階段，其控制投資的主要工作內(nèi)容和方法是：4.1.1. 確定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的資金來(lái)源目前，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的資金來(lái)源有多種渠道，一般從國(guó)內(nèi)資金和國(guó)外資金兩大渠道來(lái)籌集。國(guó)內(nèi)資金來(lái)源一般包括國(guó)內(nèi)貸款、國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)籌集、國(guó)內(nèi)外匯

25、資金和其他投資等。國(guó)外資金來(lái)源一般包括國(guó)外直接投資、國(guó)外貸款、融資性貿(mào)易、國(guó)外證券市場(chǎng)籌集等。不同的資金來(lái)源其籌集資金的成本不同，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況和所處環(huán)境選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金來(lái)源。4.1.2. 選擇資金籌集方法從全社會(huì)來(lái)看，籌資方法主要有利用財(cái)政預(yù)算投資、利用自籌資金安排的投資、利用銀行貸款安排的投資、利用外資、利用債券和股票等資金籌集方法。各種籌資方法的籌資成本不盡相同，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資均有影響，應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)膸追N籌資方法進(jìn)行組合，使得房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的資金籌集不僅可行，而且經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)建設(shè)資金來(lái)源國(guó)內(nèi)資金國(guó)內(nèi)資金國(guó)內(nèi)貸款國(guó)內(nèi)資金國(guó)內(nèi)證劵市場(chǎng)籌資國(guó)內(nèi)資金國(guó)內(nèi)外匯資金和其他投資其他投

26、資國(guó)外資金國(guó)外直接投資國(guó)外貸款國(guó)外證券市場(chǎng)融資性貿(mào)易4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源組成4.2. 設(shè)計(jì)階段的投資控制 設(shè)計(jì)階段是指方案設(shè)計(jì)至施工圖交底的過(guò)程。設(shè)計(jì)將在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上對(duì)擬建項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全面的安排。設(shè)計(jì)方案對(duì)工程造價(jià)的影響度占75左右。方案設(shè)計(jì)應(yīng)按照規(guī)模大小，逐步深入，多方案比較與評(píng)估。為控制好項(xiàng)目投資，在這一階段，應(yīng)做好設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)分析與對(duì)比、合理確定設(shè)計(jì)概算和材料設(shè)備價(jià)格分析與選型等工作，其控制投資的主要工作內(nèi)容和方法是：4.2.1. 設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)分析一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，不但要求建筑外觀美、結(jié)構(gòu)安全、布局合理、功能齊全、質(zhì)量高，而且還有一項(xiàng)重要的指標(biāo)，就是投資要合理。同時(shí)建筑物的

27、形狀、尺寸、層高、層數(shù)、建筑面積等設(shè)計(jì)參數(shù)和材料設(shè)備選型等因素又直接影響到房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資的大小，所以需對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析與對(duì)比，優(yōu)選技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)參數(shù)。對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)評(píng)審，主要考慮的因素有：功能適應(yīng)性對(duì)比。對(duì)比業(yè)主的功能需求，選擇能滿(mǎn)足功能要求的方案；（1）結(jié)構(gòu)類(lèi)型優(yōu)選。根據(jù)地質(zhì)條件及建筑造型等，在滿(mǎn)足使用要求的前提下，通過(guò)對(duì)比和分析房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目投資，優(yōu)先選擇較經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)類(lèi)型；（2）材料設(shè)備比選。在滿(mǎn)足各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)要求的前提下，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、詢(xún)價(jià)，推薦選用經(jīng)濟(jì)合理、性能穩(wěn)定、符合環(huán)保要求的材料和設(shè)備；（3）建筑外立面優(yōu)選 。通過(guò)建筑外立面?zhèn)溥x方案的經(jīng)濟(jì)分

28、析和對(duì)比，選用經(jīng)濟(jì)合理的建筑外立面，并在滿(mǎn)足外觀要求的情況下，盡量減少建筑物的線條，避免過(guò)于追求標(biāo)新立異，以節(jié)省項(xiàng)目投資。4.2.2. 設(shè)計(jì)概算的編審設(shè)計(jì)概算分為三級(jí)概算，即單位工程概算、單項(xiàng)工程綜合概算、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目總概算。由于不同專(zhuān)業(yè)工程的設(shè)計(jì)深度要求不同，所以應(yīng)采用不同的方法編制各專(zhuān)業(yè)工程設(shè)計(jì)概算。設(shè)計(jì)概算的審查，主要包括下列內(nèi)容：（1）審查編制依據(jù)：包括審查編制依據(jù)的合法性、時(shí)效性和適用范圍等。（2）審查編制深度：包括審查編制說(shuō)明、編制要求和編制范圍等。（3）審查編制內(nèi)容：包括審查編制方法、計(jì)價(jià)依據(jù)是否符合相關(guān)規(guī)定；審查工程量和定價(jià)是否正確；審核材料設(shè)備規(guī)格、數(shù)量和配置是否符合設(shè)計(jì)要

29、求；等等。4.2.3. 限額設(shè)計(jì)按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，并把設(shè)計(jì)參數(shù)與項(xiàng)目投資進(jìn)行分析，列舉多組數(shù)據(jù)，讓設(shè)計(jì)人員直觀明了地掌握設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目投資的相互影響，如建筑物的層高每降低0.1m，可降低項(xiàng)目投資的1.0%1.5%等，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資的限額設(shè)計(jì)。4.3. 施工招投標(biāo)階段的投資控制 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)階段是業(yè)主通過(guò)招標(biāo)活動(dòng)確定建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)者（即承包商），并簽訂承包合同的過(guò)程。在這一階段，需要完成項(xiàng)目的招標(biāo)、投標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)和合同的談判、簽訂等工作，這些工作對(duì)項(xiàng)目投資影響很大。在此階段，投資控制的主要工作內(nèi)容和方法有：4.3.1. 合

30、理劃分標(biāo)段招標(biāo)標(biāo)段的劃分對(duì)投資控制有一定的影響，這種影響是由多方面因素造成的，其中最直接影響的是由管理費(fèi)的變化引起的。一般情況下，一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)作為整體進(jìn)行招標(biāo)，這樣有利于建設(shè)實(shí)施過(guò)程的統(tǒng)一管理，人工、機(jī)械設(shè)備、臨時(shí)設(shè)施等可以統(tǒng)一使用，可降低相應(yīng)費(fèi)用，但承包商可能需要進(jìn)行分包。在這種情況下，業(yè)主付與承包商分包給分包商的價(jià)格一般會(huì)比業(yè)主直接發(fā)包給承包商（即前述的分包商）的相應(yīng)價(jià)格高，所以項(xiàng)目整體招標(biāo)的總投資一般會(huì)比劃分標(biāo)段招標(biāo)累加的總投資高。反之，若業(yè)主直接發(fā)包，當(dāng)出現(xiàn)各個(gè)獨(dú)立的承包商之間的協(xié)調(diào)十分困難時(shí)，會(huì)造成工期的延長(zhǎng)和投資的增加，所以應(yīng)具體分析房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的情況，合理劃分招標(biāo)標(biāo)段

31、。從投資控制角度來(lái)看，如果房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作能銜接、配合好，交叉少、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，責(zé)任清楚，則可考慮劃分標(biāo)段發(fā)包；反之，則應(yīng)考慮將房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目作為一個(gè)整體發(fā)包，因?yàn)橛梢粋€(gè)承包商進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理，比業(yè)主更容易做好銜接工作。如果采用分標(biāo)段進(jìn)行招標(biāo)，應(yīng)合理劃分各標(biāo)段的招標(biāo)范圍，明確各標(biāo)段合同包的工作界限和責(zé)任，確定總承包單位，制定總承包單位與分包單位的管理流程，達(dá)到控制投資和保證工期的目的。4.3.2. 編制工程量清單和招標(biāo)控制價(jià)工程量清單和招標(biāo)控制價(jià)是表現(xiàn)擬建工程的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目名稱(chēng)及其相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單和價(jià)格，是按照招標(biāo)文件、設(shè)計(jì)圖紙和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范（

32、以下簡(jiǎn)稱(chēng)“計(jì)價(jià)規(guī)范”）、省統(tǒng)一計(jì)價(jià)依據(jù)的要求，將擬招標(biāo)的全部項(xiàng)目和內(nèi)容編制成表格和文字說(shuō)明。工程量清單和招標(biāo)控制價(jià)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行編制，4.3.3. 分析投標(biāo)報(bào)價(jià)，協(xié)助合同價(jià)格談判承包商的投標(biāo)報(bào)價(jià)、合同價(jià)格的確定是否合理，直接關(guān)系到工程的施工質(zhì)量、工期和投資。而由于我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)政策規(guī)定而引起習(xí)慣性的評(píng)標(biāo)時(shí)間過(guò)短等原因，造成難以全面評(píng)審?fù)稑?biāo)報(bào)價(jià)的合理性，所以必須在中標(biāo)后對(duì)中標(biāo)單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，把投標(biāo)報(bào)價(jià)的疑難問(wèn)題匯總，編制出投標(biāo)報(bào)價(jià)分析報(bào)告，作為合同價(jià)格談判的參考依據(jù)，也可在開(kāi)工前修正承包商的不合理報(bào)價(jià)，避免施工過(guò)程索賠事件的發(fā)生，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。4.3.4. 結(jié)合投標(biāo)報(bào)價(jià)，分析施工

33、方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)的合理性施工方案的不同，不僅會(huì)影響工程工期和質(zhì)量，而且會(huì)影響項(xiàng)目投資。由于承發(fā)包雙方利益取向不同，通常承包商在確定施工方案或選擇施工技術(shù)措施時(shí)，有意使施工方案或施工技術(shù)措施復(fù)雜化，并努力得到業(yè)主的認(rèn)可，謀求在施工過(guò)程中創(chuàng)造條件提出索賠，所以應(yīng)認(rèn)真審查施工方案或選擇的施工技術(shù)措施。通過(guò)對(duì)擬定的若干施工方案或施工技術(shù)措施的技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析，并重點(diǎn)放在審查其平面布置、進(jìn)度計(jì)劃、施工方法（流水作業(yè)）、機(jī)械配置等經(jīng)濟(jì)合理性，同時(shí)結(jié)合投標(biāo)報(bào)價(jià)，選用最適宜的施工方案，減少因不合適的施工方案或不必要的施工技術(shù)措施而帶來(lái)的額外增加費(fèi)用。4.4. 施工階段的投資控制 施工階段是項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這

34、一階段中，需要投入大量的人力、物力和財(cái)力（資金），容易造成投資浪費(fèi)，所以施工階段投資控制極為重要，必須精心安排施工各時(shí)期、工程各分部的資金投入，實(shí)施科學(xué)有效的動(dòng)態(tài)控制，確保項(xiàng)目的順利完成和項(xiàng)目投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在此階段，投資控制的主要工作內(nèi)容和方法是：4.4.1. 分解投資目標(biāo)，合理編制資金使用計(jì)劃為合理使用建設(shè)資金，提高資金的利用率，應(yīng)合理編制資金使用計(jì)劃。要編制好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃，最重要的步驟就是要分解投資目標(biāo)，根據(jù)投資控制目標(biāo)和要求的不同，投資目標(biāo)可以分解為按項(xiàng)目構(gòu)成（如單位工程、分部工程等）、按費(fèi)用構(gòu)成（如建筑工程費(fèi)用、裝飾工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用等）、按時(shí)間構(gòu)成（如年、季

35、、月等）三種類(lèi)型。4.5. 竣工結(jié)算階段的投資控制 我認(rèn)為，做好竣工結(jié)算階段的投資控制率先必須認(rèn)真做好核對(duì)合同條款，審核竣工結(jié)算編制范圍（即編制工程竣工結(jié)算的工程及費(fèi)用范圍）；審核竣工內(nèi)容是否符合合同要求、驗(yàn)收是否合格；審核結(jié)算方法、計(jì)價(jià)方法、優(yōu)惠條款是否符合合同要求；根據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等文本資料，并按國(guó)家規(guī)定的計(jì)算規(guī)則逐項(xiàng)審核工程量；嚴(yán)格遵循事先約定的計(jì)價(jià)依據(jù)與計(jì)價(jià)方法審查設(shè)計(jì)變更簽證等幾項(xiàng)工作。4.5.1. 核對(duì)合同條款 首先，應(yīng)審查竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗(yàn)收合格，只有按合同要求完成全部工程內(nèi)容并驗(yàn)收合格的項(xiàng)目才能列入竣工結(jié)算審核。其次，應(yīng)按合同約定的結(jié)

36、算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等，對(duì)竣工工程進(jìn)行結(jié)算審核。若發(fā)現(xiàn)合同開(kāi)口或漏洞，應(yīng)及時(shí)提請(qǐng)建設(shè)單位與施工單位認(rèn)真研究，明確結(jié)算辦法。4.5.2. 檢查隱蔽驗(yàn)收記錄 所有隱蔽工程均須進(jìn)行驗(yàn)收，并需兩人以上簽證；實(shí)行工程監(jiān)理的項(xiàng)目應(yīng)經(jīng)監(jiān)理工程師簽證確認(rèn)?？⒐そY(jié)算審核時(shí)應(yīng)對(duì)隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行認(rèn)真復(fù)核，手續(xù)完整、工程量與竣工圖一致的方可列入結(jié)算。4.5.3. 落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證 設(shè)計(jì)修改、變更應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)修改、變更通知和修改圖紙，設(shè)計(jì)、校核人員簽字并加蓋公章，建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意并簽證；重大設(shè)計(jì)變更應(yīng)經(jīng)原審批部門(mén)審批。否則不應(yīng)列入結(jié)算。4.5.4. 認(rèn)真核實(shí)

37、工程量、綜合單價(jià)和各項(xiàng)取費(fèi) 竣工結(jié)算的工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行核算，并按國(guó)家統(tǒng)一的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。結(jié)算綜合單價(jià)應(yīng)按投標(biāo)單價(jià)以及合同約定的計(jì)價(jià)原則和計(jì)價(jià)方法確定。各項(xiàng)取費(fèi)應(yīng)按合同約定以及項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價(jià)定額配套使用的項(xiàng)目屬地政府有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。5. 結(jié)論通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資因素的分析，以分階段投資控制的技術(shù)手段，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資得到有效控制，從而獲得更大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。隨著房地產(chǎn)業(yè)不斷的健康持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)土地市場(chǎng)的規(guī)范，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)管理水平要求越來(lái)越高。提高技術(shù)含量、降低投資成本也成為了房地產(chǎn)企業(yè)迫切緊要的管理任務(wù)。這就要

38、求所有的房地產(chǎn)企業(yè)必須正視投資成本的管理控制，從而提升企業(yè)真正的競(jìng)爭(zhēng)能力。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會(huì)出效益。參考文獻(xiàn)1. 張建坤.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理.東南大學(xué)出版社(書(shū)為文獻(xiàn))2. 張目明.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā).化學(xué)工業(yè)出版社(書(shū)為文獻(xiàn))3. 張建平,蔣智生.招標(biāo)投標(biāo)與工程造價(jià)的合理控制.工程造價(jià)管理.2003.6 (書(shū)為文獻(xiàn))4. 曲頤勝,金陽(yáng).工程造價(jià)管理的信息影響與分析.建筑與預(yù)算2003.2 (書(shū)為文獻(xiàn))5. 關(guān)志一.關(guān)于工程造價(jià)咨詢(xún)業(yè)發(fā)展的思考.工程造價(jià)管理20

39、03.3(書(shū)為文獻(xiàn))賴(lài)銘華.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資控制技術(shù)整體方案.房地產(chǎn)投資控制.（網(wǎng)絡(luò)文章為文獻(xiàn)） 螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿

40、膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿

41、腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇

42、膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈

43、芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆

44、芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆

45、莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇

46、莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊

47、莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆

48、蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆

49、肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖

50、肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅

51、膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅

52、膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃

53、膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄

54、芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄

55、芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂

56、莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀莄罿袁膀薀裊袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇羈肄莁薃羇膆薇袂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃肂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄裊莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆