維修部管理手冊(cè)

1、元弘物業(yè)誠(chéng)信服務(wù)每一刻鄭州元弘物業(yè)管理有限公司維修部工作手冊(cè)3第一部分組織機(jī)構(gòu)第二部分 崗位職責(zé)第三部分 工作流程第四部分管理制度第五部分考核檢查內(nèi)容第六部分保養(yǎng)計(jì)劃維修部崗位設(shè)置岡位人數(shù)主管1人助理1人電工1人水工1人綜合維修工2人7 崗位：維修部主管 上級(jí)：物業(yè)總經(jīng)理 下級(jí)：維修部成員崗位職責(zé)：1、執(zhí)行大廈總經(jīng)理指示，對(duì)維修部直接負(fù)責(zé)，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行是維修部主管的首要任務(wù)， 對(duì)下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)全面的管理責(zé)任， 要求每天工作內(nèi)容如下： 大廈主要設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，隱患分析原因及時(shí)組織維修，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施處于良好的技術(shù)狀態(tài)，設(shè)備發(fā)生故障、

2、突發(fā)事件造成不能正常運(yùn)行時(shí)，迅速到現(xiàn)場(chǎng)組織處理, 并及時(shí)向物業(yè)部經(jīng)理報(bào)告（包括：供電、供水、排水、消防、電梯系統(tǒng)及房屋、墻體、公共道路配套設(shè)施等） 檢查下屬上崗紀(jì)律的精神狀態(tài)（語言、行為、工作規(guī)范）發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及改造工程施工，控制工程質(zhì)量與進(jìn)度。 實(shí)際考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取措施予以糾正。 審閱運(yùn)行報(bào)表，掌握大廈所屬管理范圍當(dāng)月能耗狀況，在確保設(shè)施安全運(yùn)行的前提下，采取有效的措施降低費(fèi)用，杜絕浪費(fèi)，降低大廈的運(yùn)營(yíng)成本。 負(fù)責(zé)制定大廈能源節(jié)約計(jì)劃并落實(shí)執(zhí)行情況。2、負(fù)責(zé)對(duì)所轄物業(yè)的供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯、弱電系統(tǒng)等的運(yùn)行方式及

3、房屋修繕方案的制定和組織落實(shí)。3、負(fù)責(zé)對(duì)大廈原有設(shè)備、設(shè)施的改造方案的制定和落實(shí)。4、負(fù)責(zé)制定大廈所管系統(tǒng)的年度、季、月度的日常大中修計(jì)劃、維修、保養(yǎng)、工作計(jì)劃。并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬、保證工作質(zhì)量、提高工作效率。5、負(fù)責(zé)定期填報(bào)“大廈電表抄報(bào)匯總表”、 “大廈水表抄報(bào)匯總表” 、協(xié)助財(cái)務(wù)部做好收費(fèi)工作。6、切實(shí)執(zhí)行總經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備保養(yǎng)制度，做到“三凈” （設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈） ， “四不漏” （不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣） ， “五良好” （使用性能良好、密封良好

4、、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好） ，嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬。7、 針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況， 編制培訓(xùn)考核計(jì)劃 （職業(yè)道德、 物業(yè)的服務(wù)意識(shí)、專業(yè)技術(shù)知識(shí)及操作規(guī)范） ，編制崗位專業(yè)人員錄用標(biāo)準(zhǔn)。8、 熟練掌握大廈硬件配置的品牌、 規(guī)格、 性能、 容量、 數(shù)量等技術(shù)參數(shù)， 掌握大廈供電 （高低壓） 、供水、消防、的運(yùn)行原理，負(fù)責(zé)編制操作流程等安全檢查工作。對(duì)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中存在的問題提前進(jìn)行預(yù)防工作，對(duì)不合理的配置、布局、操作提出改進(jìn)方案，在上報(bào)公司審核后，組織實(shí)施。9、負(fù)責(zé)同大廈功能配置運(yùn)行相關(guān)的主管部門的協(xié)調(diào)配合工作， （供電局、自來水公司、網(wǎng)絡(luò)公司、 電梯維保公司、 大廈的承建商、 裝修公司

5、） 確保在大廈運(yùn)營(yíng)中得到支持和配合。10、負(fù)責(zé)參與組織突發(fā)事件應(yīng)急方案（停水、停電、火災(zāi)、地震、冰雹）的編制工作。并負(fù)責(zé)組織設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行失控狀況下的應(yīng)急措施的培訓(xùn)、演練及實(shí)施。11、完成上級(jí)交給的其他工作。責(zé)任：1、對(duì)維修部所管轄物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的安全運(yùn)行檢查操作負(fù)責(zé)。2、對(duì)維修部的工作目標(biāo)及完成質(zhì)量、效率負(fù)責(zé)。3、對(duì)本部門下屬員工的語言規(guī)范、行為規(guī)范、操作規(guī)范的達(dá)標(biāo)情況負(fù)責(zé)。4、對(duì)突發(fā)事件組織及結(jié)果負(fù)責(zé)。5、對(duì)本部門專業(yè)人員的職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)的培養(yǎng)、培訓(xùn)負(fù)責(zé)。6、對(duì)大廈營(yíng)運(yùn)中出現(xiàn)故障負(fù)管理責(zé)任，做到提前預(yù)防、果斷排除，科學(xué)有序的組織。7、對(duì)本部門工作秩序和監(jiān)督檢查的規(guī)章制度，實(shí)施細(xì)則的執(zhí)行

6、情況負(fù)責(zé)。8、對(duì)大廈硬件出現(xiàn)故障同主管部門的及時(shí)協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)。9、對(duì)客戶投訴的維修項(xiàng)目返修不得超過二次負(fù)責(zé)。10、對(duì)本部門維修費(fèi)用的審報(bào)、控制、落實(shí)負(fù)責(zé)。11、對(duì)報(bào)表中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、上報(bào)日期及時(shí)負(fù)責(zé)。權(quán)力：1、對(duì)直接下屬員工及各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作有指導(dǎo)、組織管理權(quán)。2、對(duì)直接下屬的工作有監(jiān)督、檢查、考核、資金分配權(quán)。3、對(duì)下級(jí)崗位調(diào)配有建議和任用提名權(quán)。4、對(duì)新錄用員工有專業(yè)技術(shù)考核權(quán)。5、有向物業(yè)總經(jīng)理報(bào)告權(quán)、建議權(quán)。值班電工崗位職責(zé) 崗位名稱：配電值班電工 直接上級(jí)：維修部主管崗位職責(zé)：1、嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從主管工作安排。2、熟練掌握大廈供配電系統(tǒng)設(shè)備的配置及運(yùn)行原理、操作流程

7、。3、堅(jiān)守崗位，定期巡視配電機(jī)房、發(fā)電機(jī)房等設(shè)施的完好狀況。密切監(jiān)視各儀表的工作情況，準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)及填寫報(bào)表，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。4、做好供配電機(jī)房、發(fā)電機(jī)房的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。5、嚴(yán)格安全操作程序、報(bào)告制度。發(fā)現(xiàn)事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程安全排除故障，并及時(shí)填寫事故報(bào)告及時(shí)向上級(jí)主管匯報(bào)。6、嚴(yán)格交接班記律，事故不排除不允許進(jìn)行交接，應(yīng)上下兩班協(xié)調(diào)工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交待清楚并做好記錄，配電設(shè)備發(fā)生事故時(shí)不得離崗。7、及時(shí)接收核銷工作單，確保工作完成及時(shí)、達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。8、如供電局停電，負(fù)責(zé)及時(shí)同供電局聯(lián)系，做好登記工作，并及時(shí)按操作規(guī)定啟動(dòng)發(fā)電設(shè)備

8、。9、檢查大廈配置的儀表、儀器運(yùn)行情況，確保準(zhǔn)確無誤，按規(guī)定定期抄表（準(zhǔn)確及時(shí)報(bào)主管核對(duì)） 。10、嚴(yán)格按照大廈設(shè)備、設(shè)施控制管理規(guī)定執(zhí)行，厲行節(jié)約，杜絕浪費(fèi)能源。11、完成上級(jí)交給的其他工作。9維修電工崗位職責(zé) 崗位名稱：維修電工 直接上級(jí)：部門主管 崗位職責(zé)：1、嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從主管工作安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃的承擔(dān)其他工作任務(wù)。2、熟悉并掌握大廈電器設(shè)備的性能、線路走向、開關(guān)控制范圍。3、有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)水平及處理緊急事故、排除故障的能力，協(xié)助主管進(jìn)行工作。4、及時(shí)完成客戶提出的報(bào)修要求，不得無故拖單。5、認(rèn)真檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，做好設(shè)備維修保養(yǎng)工作，并認(rèn)

9、真填寫保養(yǎng)記錄。6、自覺遵守大廈的各種規(guī)章制度、安全操作規(guī)定。7、在對(duì)突發(fā)事故有科學(xué)系統(tǒng)的應(yīng)急方案（停電、電梯困人、火災(zāi)等），并能及時(shí)、沉著、有序排除故障。8、有較強(qiáng)的維修技術(shù)能力，不斷地學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技能，不斷掌握新技術(shù)的推廣和應(yīng)用。9、認(rèn)真進(jìn)行巡視檢查，消除事故隱患，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)排除、上報(bào)。10、積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時(shí)無條件的聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指揮與維修。12、完成上級(jí)安排的其他工作。#水工崗位職責(zé) 崗位名稱：維修水工 直接上級(jí)：維修部主管 崗位職責(zé)：1、嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從主管工作安排。2、熟悉大廈的給排水系統(tǒng)，并保證正常供給，排水暢通，保證在火災(zāi)、供水、排水設(shè)備設(shè)施

10、失靈等應(yīng)急狀況下， 準(zhǔn)確采用果斷處理措施， 并負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急狀況下的安全操作培訓(xùn)。3、負(fù)責(zé)對(duì)大廈內(nèi)的給排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查、維修及保養(yǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)水計(jì)劃，杜絕跑、冒、漏、滲現(xiàn)象。4、當(dāng)班期間定時(shí)巡視檢查供排水系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施，并做好巡檢記錄。5、有計(jì)劃地對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行維修、維護(hù)、保養(yǎng)。6、負(fù)責(zé)處理客戶報(bào)修的給排水故障。7、巡檢消防設(shè)施，確保消防、供水設(shè)施處于良好狀態(tài)。8、負(fù)責(zé)專業(yè)維修公司對(duì)設(shè)施維修、保養(yǎng)的監(jiān)管工作。9、做好應(yīng)急（滲水、漏水、污水外益等）搶修工作，接到應(yīng)急報(bào)告迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)進(jìn)行搶修。10、積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。11、每月負(fù)責(zé)對(duì)安裝計(jì)量表的用戶定期抄表并上

11、報(bào)主管。12、負(fù)責(zé)完成上級(jí)交給的其他工作。11綜合維修工崗位職責(zé) 崗位名稱：綜合維修工 直接上級(jí)：維修部主管 崗位職責(zé)：1、嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從主管工作安排。2、全面負(fù)責(zé)大廈房屋及公共區(qū)域、墻面、門窗、樓梯扶手、地面磚、防水等修繕工作，保持房屋及公共區(qū)域處于良好狀態(tài)。3、根據(jù)客服部的派工單及時(shí)安排好施工順序，不得無故拖單。4、在保證修繕工程質(zhì)量的前提下，修舊利廢，進(jìn)行更新改造。5、熟悉施工前所用材料的使用性能，準(zhǔn)確的預(yù)算施工耗材，準(zhǔn)備所需工具設(shè)備。6、定期檢查大廈涉及的墻面、門窗及公共區(qū)域完好狀況。對(duì)墻面、地板的空鼓、裂縫、脫落現(xiàn)象進(jìn)行預(yù)防和修繕。7、對(duì)空置房屋及時(shí)修補(bǔ)完善

12、，對(duì)退房客戶遺留的裝修工程組織拆除工作。8、局部修補(bǔ)時(shí)，對(duì)其余部位采取保護(hù)性措施，防止任意堆物、堆料損傷完好部位。9、對(duì)所管的房屋及公共區(qū)域的修繕，嚴(yán)格按照計(jì)劃（年、季、月）進(jìn)行，確保工程質(zhì)量及進(jìn)度。10、熟練掌握學(xué)習(xí)新型技術(shù)和新型材料的推廣應(yīng)用。11、完成上級(jí)交辦的其他工作。#第三部分 工作流程維修工作單服務(wù)流程1、客服部接到報(bào)修后，須在 5 分鐘內(nèi)通知維修人員，如遇緊急情況，時(shí)間應(yīng)控制在3 分鐘內(nèi)。2、報(bào)單人須將房間號(hào)、電話、維修內(nèi)容向維修人員敘述清楚和完整。3、在5 分鐘內(nèi)客服部與維修人員聯(lián)系未果，客服人員應(yīng)聯(lián)系維修主管進(jìn)行處理。4、維修人員接到報(bào)修后，應(yīng)在10 分鐘內(nèi)趕到客戶處。特殊情

13、況可延至30 分鐘。5、維修人員接到報(bào)修后，如遇特殊原因迫使維修停止，須及時(shí)向維修主管匯報(bào)，并與客服報(bào)修人員聯(lián)系，說明原因。6、維修部在客戶區(qū)域進(jìn)行維修時(shí)，如遇困難，應(yīng)在客戶同意的時(shí)限內(nèi)完成工作；在公共區(qū)域的維修中，如遇困難，應(yīng)向上級(jí)匯報(bào)，在上級(jí)批準(zhǔn)的時(shí)限內(nèi)完成工作。7、維修主管應(yīng)保證維修部常用維修工具和備料齊全。8、工作結(jié)束后，維修人員應(yīng)向客服部如實(shí)反饋完成情況。9、客服人員及時(shí)對(duì)維修事項(xiàng)進(jìn)行回訪，不得出現(xiàn)不回訪、晚回訪、假回訪等現(xiàn)象。日常維修操作的實(shí)際細(xì)則一、維修部主管責(zé)任：1、接到綜合服務(wù)部工作單，立即安排，保證 5 分鐘內(nèi)維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。2、如果同時(shí)接到多個(gè)工作單，應(yīng)分輕、重、緩、急

14、合理安排，同時(shí)2 分鐘內(nèi)通知綜合服務(wù)部。對(duì)暫緩維修的工作單（ 20 分鐘內(nèi)可到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的）反饋給客戶并承諾到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間。主管應(yīng)合理安排，保證在承諾時(shí)間內(nèi)進(jìn)行工作。3、及時(shí)詢問，檢查完單的情況，對(duì)反饋的意見進(jìn)行分析、記錄，如出現(xiàn)以下情況應(yīng)及時(shí)采取措施并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映。 維修人員無法及時(shí)完單（分幾種情況） ；a、需設(shè)備、設(shè)施廠家或商家配合共同完成的工作（空調(diào)、寬帶、 ip、電信、供電部門故障） ；措施：立即同廠家、商家取得聯(lián)系，并繼續(xù)尋找原因，爭(zhēng)取以最快的時(shí)間進(jìn)行解決，立即向總經(jīng)理匯報(bào)，并配合客服向客戶解釋，取得客戶的理解與配合。b、維修人員的技術(shù)能力無法達(dá)到：措施：主管立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)處理詳細(xì)記

15、錄，做為員工技術(shù)考評(píng)、培訓(xùn)的依據(jù)。c、施工的環(huán)境條件，不具備：（1、下雨時(shí)無法處理的墻體、窗戶滲水問題；2、工作時(shí)間內(nèi)無法進(jìn)行噪音、油漆操作； 3、客戶突然改變維修時(shí)間）措施： 同客戶約定具體施工的時(shí)間，準(zhǔn)備工作提前完成，按時(shí)操作及時(shí)反饋客服； 通過客服向客戶解釋無法立即施工的原因， 并約好當(dāng)日工作時(shí)間， 準(zhǔn)時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)； 當(dāng) 維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，客戶因有事突然改變維修時(shí)間時(shí)，應(yīng)讓客戶在工作單上簽定維修時(shí)間立即反饋客服，進(jìn)行詳細(xì)的記錄并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提前5 分鐘與客戶聯(lián)系，詢問是否能安排操作。（ 2）維修人員未按規(guī)定的時(shí)間完成工作：措施：詳細(xì)向維修人員了解工作過程，如屬操作不熟練，專業(yè)技術(shù)偏差，一方

16、面進(jìn)行考核記錄，另一方面針對(duì)性的培訓(xùn)，或提出人員調(diào)整報(bào)告。如屬工作態(tài)度消極，按公司的質(zhì)檢制度執(zhí)行。（ 3）維修人員服務(wù)態(tài)度、行為規(guī)范引起客戶管理人員投訴。措施：嚴(yán)格按公司質(zhì)檢制度處罰，并記入考核。經(jīng)培訓(xùn)仍達(dá)不到工作要求的按公司制度執(zhí)行。（ 4）弄虛作假、隱瞞實(shí)情（向客戶提出或暗示在工作單上填寫違背事實(shí)的意見，維修卡、工作單虛報(bào)材料消耗的，反饋假信息稱客戶不在的） 。措施：客服將安排拜訪客戶，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按公司制度嚴(yán)格處罰，對(duì)耗材維修卡管理、檢查不嚴(yán)造成的漏洞，維修主管將一同按公司制度處罰。4、負(fù)責(zé)準(zhǔn)確編制維修物品使用計(jì)劃，負(fù)責(zé)維修材料的合理儲(chǔ)備、管理、檢查。 因材料儲(chǔ)備不足出現(xiàn)短缺，造成工作無法正

17、常進(jìn)行（包括周六、周日） ； 管理混亂，造成工具物品丟失，帳卡與工作量不符。 發(fā)現(xiàn)問題未及時(shí)匯報(bào)、核對(duì)進(jìn)行包庇的。出現(xiàn)以上問題主管將按公司的規(guī)定處罰并應(yīng)反省糾正。5、負(fù)責(zé)檢查值班電工工作的合理安排、落實(shí)。 設(shè)備、設(shè)施的安全運(yùn)行，防范工作的檢查。 對(duì)大廈硬件運(yùn)行情況的巡查、記錄、匯報(bào)工作的規(guī)范操作進(jìn)行檢查。 對(duì)公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施檢查、維修落實(shí)情況及其完成狀態(tài)進(jìn)行檢查。 值班期間對(duì)客戶服務(wù)滿意度的情況進(jìn)行匯總分析。 同其他部門工作配合、協(xié)調(diào)狀況進(jìn)行檢查。 對(duì)大廈規(guī)定空調(diào)、燈光、供水管理進(jìn)行嚴(yán)格的檢查及時(shí)上報(bào)綜合辦。6、負(fù)責(zé)因設(shè)備、設(shè)施維修檢查造成停水、停電等后果的前期預(yù)防工作，提前三天以書面形式上

18、報(bào)總經(jīng)理，以便安排準(zhǔn)備工作。7、檢查維修人員修舊利廢，節(jié)約能源的工作情況、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正匯報(bào)。二、值班人員的責(zé)任1、服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的安排，按規(guī)章制度要求承擔(dān)以下責(zé)任； 每天 21： 00 時(shí)對(duì)大廈公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡查維護(hù)并詳細(xì)填寫巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)排除，做好記錄匯報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。 對(duì)設(shè)備、 設(shè)施的安全運(yùn)行及安全防范工作進(jìn)行檢查， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理， 進(jìn)行詳細(xì)記錄、匯報(bào)。 接到客服的報(bào)修電話，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修處理。 配合保潔、秩管等部門的工作。 掌握提高工作效率的工作技巧，一專多能的專業(yè)技能，檢查中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 如實(shí)認(rèn)真填寫工作單中的物耗品種、數(shù)量更換具體位置。2、每天下班前填寫“維

19、修工作登記表” （附后） 。三、維修人員的責(zé)任1、服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的工作安排，接到客服部報(bào)修后即時(shí)至客戶處維修；2、對(duì)無法完成的工作，應(yīng)一方面同客戶耐心解釋，認(rèn)真的工作，爭(zhēng)得客戶的理解，一方面加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的學(xué)習(xí)，掌握一專多能的工作技巧及技能。3、對(duì)設(shè)備、設(shè)施存在的隱患及時(shí)發(fā)現(xiàn)匯報(bào)，及時(shí)處理（對(duì)重大設(shè)備設(shè)施的檢修應(yīng)盡可能放至周六、周日，但事前應(yīng)報(bào)部門批準(zhǔn)） 。4、嚴(yán)格按照安全操作規(guī)程實(shí)施，對(duì)重大設(shè)備、設(shè)施的檢修應(yīng)提前編制，操作流程首先通過專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行審核，由主管簽字報(bào)物業(yè)部經(jīng)理同意后實(shí)施。消防控制室報(bào)修流程消防報(bào)警主機(jī)監(jiān)控實(shí)行 24小時(shí)晝夜運(yùn)行和值班，全面掌握監(jiān)視大廈消防安全狀況。正確操作消

20、防主機(jī)系統(tǒng)，使之經(jīng)常處于相應(yīng)的溫 度和濕度，并做好日常維護(hù)和定期測(cè)試檢查工作，使 設(shè)施處于良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，如有異常，立即報(bào)告部門 主管協(xié)調(diào)維修部進(jìn)行檢修，并做好記錄。系統(tǒng)維修保養(yǎng)以不影響大廈正常運(yùn)營(yíng)為原 則，對(duì)受影響用戶應(yīng)提前通知；要保證大 廈內(nèi)各報(bào)警按鈕、消防廣播、煙感、溫感 等消防設(shè)備工作正常。日常維修保養(yǎng)由維修部負(fù)責(zé)接到火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警，立即通知部門主管，并協(xié)調(diào)巡邏隊(duì)員趕到現(xiàn)場(chǎng)查明情況，如是 誤報(bào)，清除報(bào)警信號(hào)。如確實(shí)發(fā)生火情，應(yīng)即按 火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案程序辦理。如為大廈內(nèi)商戶連接的消防主機(jī)故障， 消防員需即時(shí) 將維修事項(xiàng)報(bào)至客服處，客服將填寫好的消防整改 通知單送至商戶處簽收，商戶須完整

21、填寫通知單所有維修、保養(yǎng)操作均應(yīng)在值班記錄上作詳細(xì)的記錄。電動(dòng)設(shè)備的日常檢修電動(dòng)設(shè)備的日常檢修一、電動(dòng)設(shè)備的使用與檢查使用電動(dòng)設(shè)備，應(yīng)做好以下檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即采取措施排除：1、 操作前應(yīng)先觀察三相電源電壓是否偏低， 三相電壓是否一致。 要檢查禁錮螺栓有無松動(dòng)，傳動(dòng)部分有無卡阻，損壞或磨損現(xiàn)象。2、 在操作中應(yīng)注意觀察電流的變化， 在起動(dòng)中和運(yùn)轉(zhuǎn)后的電動(dòng)機(jī)具、 聲響和震動(dòng)是否正常，要檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉的工作情況是否良好。3、開始正常運(yùn)轉(zhuǎn)后要觀察電流是否正常，電動(dòng)機(jī)及其起動(dòng)設(shè)施等有無過熱和焦臭氣味，應(yīng)檢查各部軸承有無過熱現(xiàn)象。二、電動(dòng)設(shè)備的日常檢修1、磁力起動(dòng)器、交流接觸器、減壓起動(dòng)補(bǔ)償器、空氣開關(guān)

22、等的靜觸電和動(dòng)觸片由于經(jīng)常離合而產(chǎn)生火花燒毛， 容易出現(xiàn)接觸不良而過熱致使觸點(diǎn)燒毀和動(dòng)觸壓力片變軟、 無彈性。因此對(duì)于動(dòng)作觸點(diǎn)應(yīng)經(jīng)常檢查、研磨、除垢，對(duì)由于動(dòng)觸片過熱而出現(xiàn)膠質(zhì)壓 電木燙焦起泡現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)及時(shí)修磨，以防動(dòng)作遲滯。損壞的零件應(yīng)及時(shí)更換，選用熱繼電器作為過載保護(hù)的設(shè)備，應(yīng)做到有計(jì)劃的進(jìn)行檢測(cè)。2、經(jīng)常檢查電氣儀表有無失效現(xiàn)象，操作開關(guān)及保險(xiǎn)器具的零部件是否完好。動(dòng)觸導(dǎo)電體有無過熱變質(zhì)現(xiàn)象。電氣電機(jī)設(shè)施的金屬外殼，接地保護(hù)是否完好。選用的保險(xiǎn)絲是否正確，壓合是否妥當(dāng)，發(fā)現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)及時(shí)修好，保證設(shè)備正常運(yùn)用。3、軸承室有無進(jìn)水或缺油，有無過熱或噪音，傳動(dòng)部分是否良好，如聯(lián)軸器，金屬鏈條和

23、齒輪有無磨損現(xiàn)象，以及電動(dòng)機(jī)或機(jī)具的禁錮螺釘是否齊全，有無松動(dòng)不合現(xiàn)象，要檢查水泵有無漏水，泵輪和風(fēng)輪有無磨殼現(xiàn)象，并分別針對(duì)產(chǎn)生的原因進(jìn)行修理。給排水系統(tǒng)的維護(hù)與管理一、給水系統(tǒng)的維護(hù)與管理1、室內(nèi)給水系統(tǒng)的管理范圍以總計(jì)費(fèi)表為界， 界線以為 （含計(jì)費(fèi)水表） 的供水管線及設(shè)備由供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理，界線以內(nèi)至用戶的供水管線及管線上設(shè)置的地下消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防槍等，由物業(yè)部負(fù)責(zé)維護(hù)管理，并接受公安消防部門的檢查。2、室內(nèi)給水系統(tǒng)的管理內(nèi)容 防止二次供水系統(tǒng)的污染，對(duì)水池、水箱定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。 對(duì)供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全

24、。 發(fā)生漏水、停水故障，應(yīng)及時(shí)搶修。 保持消防水系統(tǒng)的正常工作，并應(yīng)將系統(tǒng)檢查報(bào)告送交當(dāng)?shù)叵啦块T備案。 室外空間的管道及設(shè)備，須定期進(jìn)行檢查和刷防腐涂料，以延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，寒冷地區(qū)還應(yīng)注意冬季防凍。 對(duì)于臨時(shí)停用設(shè)備和備用設(shè)備， 要按規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行使用試驗(yàn)， 使設(shè)備經(jīng)常處于備用狀態(tài)。 檢查水泵、電機(jī)有無異常聲響，如發(fā)現(xiàn)情況要及時(shí)處理。對(duì)使用到期或過期的殘舊設(shè)備應(yīng)及時(shí)更換，防止重大事故發(fā)生。二、室內(nèi)給水系統(tǒng)的管理要求1、加強(qiáng)配水管網(wǎng)的管理，做好管網(wǎng)的壓強(qiáng)，流量測(cè)量工作，搞好平差計(jì)算和管網(wǎng)分析，全面掌握管網(wǎng)負(fù)荷，壓力和完好程度。有計(jì)劃地調(diào)整和更新不合理的管道，充分發(fā)揮管網(wǎng)的配水能力。2、狠抓

25、節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、滲。大力宣傳節(jié)約用水，努力提高水的利用效率；做好供水的計(jì)量和收費(fèi)，定期進(jìn)行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和分析，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)處理；建立責(zé)任制，由專人負(fù)責(zé)日常供水、用水的監(jiān)督檢查，做好巡視工作，保證供水的安全進(jìn)行，防止大面積跑水事故的發(fā)生。3、搞好供水設(shè)備和設(shè)施的維護(hù)，制定管理辦法。明確規(guī)定各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的維修周期、技術(shù)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施的檢修、改造、更新，定期進(jìn)行性能測(cè)定，保證設(shè)備效率。三、室內(nèi)給水系統(tǒng)的維護(hù)（一）給水管道的養(yǎng)護(hù)及維修1、給水管道養(yǎng)護(hù) 給水管的檢查， 維修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)對(duì)給水系統(tǒng)十分熟悉， 經(jīng)常檢查給水管道及閥門 （地上、地下及屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r經(jīng)常注

26、意地下有無漏水、滲水、積水等異常情況，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。 給水管的保溫防凍工作。在每年冬季來臨之前，維修人員注意做好室內(nèi)外管道，閥門消防栓等防凍保溫工作。2、給水管道的維修 管道漏水漏水是給水管道及配件常見的主要問題。明裝管道可沿管線檢查，即可發(fā)現(xiàn)滲漏部分，對(duì)于埋地直管，首先進(jìn)行觀察，對(duì)地面長(zhǎng)期潮濕、積水和冒水的管段進(jìn)行檢漏，同時(shí)參考原設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)有的閥門位置，準(zhǔn)確確定滲漏位置，進(jìn)行開挖修理。 管道凍裂對(duì)發(fā)生冰凍的上水管道，宜采用澆溫水逐步升溫或包保溫材料的方法，讓其自然化凍，對(duì)已凍裂的水管，對(duì)根據(jù)具體情況采取補(bǔ)焊或換管的方法處理。（二）給水水池、水箱的維護(hù)與管理1、貯水池的情

27、況根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水池水質(zhì)，每季度應(yīng)對(duì)水池清理一次，操作要求如下： 準(zhǔn)備工作關(guān)閉水池進(jìn)水閥，安排臨時(shí)排風(fēng)設(shè)施，臨時(shí)水源，打開水池井口蓋。 清洗操作當(dāng)水位降低到 1/3 時(shí)，關(guān)閉出水閥，打開底部排污閥，清洗人員從進(jìn)口處沿梯子下至水池底部，用潔布將水池墻壁和底部擦洗干凈、用清水反復(fù)沖洗干凈，水池頂上要有一名監(jiān)護(hù)人員，負(fù)責(zé)向水池內(nèi)送新風(fēng)，防止清掃人員中毒。 結(jié)束工作清洗結(jié)束后關(guān)閉排污閥，打開進(jìn)水閥，打開出水閥，收好清洗工具，將水池進(jìn)水蓋蓋上并上鎖并做好清洗記錄。2、高位水箱的清洗消毒高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锴秩攵斐伤|(zhì)污染， 從而達(dá)不到生活用水標(biāo)準(zhǔn)， 應(yīng)半年進(jìn)行一次水箱清洗

28、工作，每1 年進(jìn)行一次消毒工作。3、高位水箱滲漏及浮球閥的維修水箱滲漏的主要原因是產(chǎn)生裂縫，修復(fù)裂縫的方法是向裂縫中灌注環(huán)氧樹脂。浮球閥關(guān)不住的原因主要是膠皮磨損，維修時(shí)應(yīng)更換膠皮墊。浮球閥不出水的原因主要是挑桿銹蝕，水眼被堵，維修時(shí)應(yīng)除銹眼。（三）水泵房的管理水泵房的管理規(guī)定 值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏。 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換一次， 消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作一次， 確保消防泵在事故狀態(tài)下正常起動(dòng)。 泵房每星期由分管負(fù)責(zé)人員

29、打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。 按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。 保證水泵房的通風(fēng)，照明及應(yīng)急燈的正常使用。室外給水管道的維護(hù)與管理一、室外給水管道的維護(hù)與管理 熟悉室外給水管道的位置及基本布置情況。 檢查閥門井的井蓋是否嚴(yán)密，防止雜物落入，給修理工作造成麻煩。 每年冬季到來之前，要做好室外管道及設(shè)備的防寒保溫工作。對(duì)蓋不嚴(yán)的閥門井、水表井、消火栓井都應(yīng)該在井中填以干稻草或其它保溫材料，以防將閥門，水表，消火栓等凍給，對(duì)設(shè)在室外的水龍頭，水箱也應(yīng)保溫。二、室外給水系統(tǒng)的維護(hù) 埋設(shè)給水管道的地面上下不允許堆放重物，不允許大量放置對(duì)水質(zhì)有嚴(yán)重污染的物質(zhì)，不允許在地面上蓋永久性建筑，

30、作溝渠。 給水系統(tǒng)的閥門井、水表井、消火栓井、接合井等定期檢查。閥件要定期試水和給轉(zhuǎn)動(dòng)桿件加潤(rùn)滑油，以保持開關(guān)靈活。閥門、儀表和井梯外表要經(jīng)常進(jìn)行除污、除銹處理。墊片、螺栓、手輪、壓蓋、井蓋、井體等如有損壞應(yīng)及時(shí)修理。 消火栓要按消防部門的規(guī)定定期試水以保持其狀態(tài)完好。 室外用消防器材必須放置在具有明顯標(biāo)志的消防箱內(nèi)，消防水龍帶要保持干燥無損，試水后必須晾曬，各種移動(dòng)式消防滅火器要設(shè)置在明顯的地方，定期檢查滅火劑是否有效。三、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理范圍和管理要求1、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理范圍室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)部負(fù)責(zé)，市政排水設(shè)施的管理分界如下：以 3.5m路寬為界，凡道 路寬在3.5m以上的，具埋設(shè)在

31、道路下的市政排水設(shè)施由市政工程負(fù)責(zé)，3.5m以下的由物業(yè)部負(fù)責(zé)，小區(qū)內(nèi)各種地下設(shè)施的檢查，井蓋的維護(hù)，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也委托物管公司負(fù)責(zé)。2、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理要求物業(yè)設(shè)備管理部門應(yīng)重視排水設(shè)施的管理工作，保證室內(nèi)排水系統(tǒng)的通暢。 建立巡視工作制度，一般在物管公司的指導(dǎo)下，配備有一定業(yè)務(wù)能力和經(jīng)驗(yàn)的工人，對(duì)排水管經(jīng)理、排水設(shè)備進(jìn)行巡視。外巡人員以“巡”為中心，以預(yù)防為主，要求及時(shí)發(fā)現(xiàn)，解決或上報(bào)各種違章問題。內(nèi)巡人員以“查”為中心，要求及時(shí)，準(zhǔn)確地為養(yǎng)護(hù)工作提供原始資料依據(jù)。 配合其他部門做好排水工作，物業(yè)不是孤立，它總是和其它市政工程、其它物業(yè)聯(lián)系在一起，物業(yè)部要

32、配合市政部門做好排水工作，既要保證污水的順利排放，又要保證排放的污水符合排放標(biāo)準(zhǔn)，不污染環(huán)境。 建立健全的排水設(shè)施檔案，物業(yè)部要配合排水設(shè)施檔案資料員，建立檔案資料袋，做到有設(shè)施就有檔案，對(duì)各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施的使用情況，都要記錄在案。 做好宣傳教育工作，教育用戶愛惜各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施、不要向下水道內(nèi)倒雜物，以免堵塞管道， 也不要隨意改變管道的線路， 對(duì)于破壞排水設(shè)備設(shè)施的行為或現(xiàn)象， 一定要杜絕，對(duì)于有關(guān)責(zé)任人要追究責(zé)任。 加強(qiáng)排水設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)，對(duì)排水設(shè)備的檢查和維護(hù)是維持設(shè)備正常使用的保證。其中一項(xiàng)做得不好，就會(huì)使其它工作陷入忙亂和被動(dòng)狀態(tài)。四、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理內(nèi)容1、定期對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)清

33、通。2、教育客戶不要把雜物投入下水道。3、定期檢查排水管道閥門是否生銹或滲漏，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理。4、定期檢查和清掃室外排水溝渠，清除淤泥和雜物。5、檢查樓頂、墻壁、地面等處有無滴水、涸水、積水等異?，F(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)管道確有漏水情況，應(yīng)及時(shí)修理，以防損傷建筑物和有礙環(huán)境衛(wèi)生。6、廁所、盥洗室是衛(wèi)生設(shè)施比較集中和管道布置密集的地方，應(yīng)作為檢查的重點(diǎn)，且每次檢查時(shí)間間隔以不超過一周為宜。檢查時(shí)要注意廁所，盥洗室的地面是否干凈，大小便池是否經(jīng)常進(jìn)行沖洗，還要注意管道的防腐涂料是否完好。五、室內(nèi)排水系統(tǒng)的維護(hù)室內(nèi)排水管道最常見的問題是室內(nèi)排水管道堵塞，排水管道的堵塞會(huì)造成流水不暢，排泄不通，嚴(yán)重的會(huì)在地漏、

34、水池、馬桶等處外溢。造成堵塞的原因多為使用不當(dāng)，如硬雜物進(jìn)入管道，停留在管道中部、拐彎處、排水管末端，有的是在施工過程中，磚塊、木塊、沙漿等進(jìn)入管中。修理時(shí)，可根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置；在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣孔等處，采用人工或機(jī)械清通，如無效時(shí)可采用尖鏨剔洞清通或采用開天窗的方法進(jìn)行大開挖、排除、堵塞物。六、室外排水系統(tǒng)的維護(hù)與管理1、室外排水系統(tǒng)的管理內(nèi)容 熟悉排水管線的位置及基本布置情況。 檢查井的井蓋是否嚴(yán)密，防止雜物落入，給修理工作造成麻煩。 檢查雨水井及其附件是否完好，重點(diǎn)檢查雨水井附近有無堆放石灰，砂石、碎磚等建筑材料，以防雨水將這些東西沖入雨水管道，造成管道被堵塞。

35、2、室外排水系統(tǒng)的維護(hù)室外排水管道最常見的問題是管道堵塞， 排水不暢通， 造成不暢通的原因有檢查井蓋不嚴(yán)，砂石、雜土和樹葉等雜物進(jìn)入排水管道，或樹根從管道接口、裂縫處進(jìn)入管道內(nèi)吸取養(yǎng)分，在排水管內(nèi)生成圓節(jié)狀根系使管道堵塞，另一造成排水管道損壞的因素是管道的塌陷。這主要是因?yàn)楣芑虏康耐临|(zhì)松軟或軟硬不均，施工時(shí)沒有處理好。此外，也可能是由于管道上方的地面上堆放重物，或重型車輛碾壓所致。夏季在暴雨過后要檢查和清理排水管各水管內(nèi)的淤泥雜物。消防系統(tǒng)的維護(hù)與管理一、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)的維護(hù)消火栓應(yīng)經(jīng)常保持清潔、干燥、防止銹蝕、碰傷或其它損壞，每半年至少進(jìn)行一次全面的檢查維修，檢查要求為：1、消火栓和消

36、防卷盤供水閘不應(yīng)有滲露現(xiàn)象。2、消防水槍、水帶、消防卷盤及全部附件應(yīng)齊全良好，卷盤轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。3、報(bào)警按鈕、指示燈及控制線路功能正常、無故障。4、消火栓箱及箱內(nèi)配裝的消防部件的外觀無破損，涂層無脫落，箱門玻璃完好無缺。5、消火槍、供水閥門及消防卷盤等所有轉(zhuǎn)動(dòng)部位應(yīng)定期加注潤(rùn)滑油，箱門玻璃完好。二、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的維護(hù)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)必須有日常監(jiān)督、檢測(cè)、維護(hù)制度、保證系統(tǒng)處于良好的工作狀態(tài)。1、負(fù)責(zé)系統(tǒng)維護(hù)管理的專職人員必須熟識(shí)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的原理、性能、操作維護(hù)規(guī)程，并具有消防管理培訓(xùn)合格證。2、管理人員必須每天巡檢責(zé)任區(qū)內(nèi)一切供水總控制閥，報(bào)警控制閥及其配件，進(jìn)行外觀檢查，保證系統(tǒng)處于無

37、故障狀態(tài)。3、所供水源必須保證要求的水量和水壓，每年對(duì)水源供水能力進(jìn)行一次測(cè)定。貯存消防用水的水池、消防水箱，每月檢查一次，核對(duì)水位，以及消防用水泵使用的技術(shù)措施，發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)進(jìn)行修理，消防水池、消防水箱的水需要更換時(shí)，應(yīng)通知消防監(jiān)督部門，臨場(chǎng)監(jiān)督消防用水的水溫不應(yīng)低于5，且應(yīng)防止結(jié)冰現(xiàn)象。4、每?jī)赡陮?duì)貯水設(shè)備進(jìn)行一次維修。5、消防水泵應(yīng)每月運(yùn)行一次，若采用自動(dòng)控制時(shí)，應(yīng)模擬自動(dòng)控制參數(shù)進(jìn)行啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，每次運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間宜為 5 秒，每月應(yīng)用報(bào)警控制閥旁的泄放試驗(yàn)閥進(jìn)行一次供水試驗(yàn)，驗(yàn)證系統(tǒng)供水能力。6、一切控制閥門應(yīng)用鉛封固定在開啟或規(guī)定的狀態(tài)，且閥門應(yīng)編號(hào)，掛上標(biāo)牌，保證閥門不被關(guān)閉，使供水管路

38、暢通，室外閥門井中的控制閥，應(yīng)每月檢查一次，保證閥門處于開啟狀態(tài)。7、水泵接合器的接口及附件，應(yīng)每月檢查一次，保證接口完好，無滲漏。8、每?jī)蓚€(gè)月對(duì)水流指示器試驗(yàn)一次，利用末端的水閥排水，檢查其能否及時(shí)報(bào)警。9、每月檢查一次噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)不正常噴頭應(yīng)及時(shí)更換各種噴頭應(yīng)保持一定的備用量，建筑物內(nèi)噴頭數(shù)量小于300個(gè)時(shí)，噴頭備用量不少于 6個(gè)；裝有 3001000 個(gè)時(shí)，不少于12 個(gè)，裝有 1000 個(gè)以上時(shí)，不少于24 個(gè)，噴頭的更換或安裝應(yīng)用專用扳手。10、發(fā)現(xiàn)故障，需停水進(jìn)行修理時(shí)，應(yīng)向主管報(bào)告，并取得維修專業(yè)人員的同意，且親臨現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，才能動(dòng)工。11、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)每年進(jìn)行一次可靠性評(píng)價(jià)

39、，并對(duì)施工驗(yàn)收，日常管理維護(hù)，修理情況進(jìn)行總結(jié)。12、報(bào)警閥附件應(yīng)齊全，水壓表應(yīng)經(jīng)校核保持標(biāo)準(zhǔn)壓力，準(zhǔn)確無誤，水流指示器和報(bào)警控制閥應(yīng)能正常報(bào)警。為了保證自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的正常工作，對(duì)系統(tǒng)需進(jìn)行定期檢查，主要包括日常檢查和定期檢查。1、日常檢查系統(tǒng)使用中，應(yīng)每日檢查： （ 1 ）水源的水量和水壓； （ 2）消防泵動(dòng)力； （ 3）報(bào)警閥各 部件的工作狀態(tài)。2、定期檢查 除日常檢查外，尚應(yīng)每季度或半年對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次定期檢查，內(nèi)容包括：1）噴頭 噴頭外表應(yīng)清潔，尤其是感溫原件部分，對(duì)輕質(zhì)粉塵可用空氣吹除或用軟布擦凈，對(duì) 含油污垢的噴頭應(yīng)將其分批拆換，集中清理。2）報(bào)警閥對(duì)報(bào)警閥進(jìn)行開閥試驗(yàn)，觀察閥門

40、開啟性能和密封性能，以及水力警鈴、延遲器的性能，此試驗(yàn)可通過末端試驗(yàn)裝置進(jìn)行。如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不通暢或密封不嚴(yán)，可拆開閥門檢 查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，對(duì)安裝的壓力表要定期檢驗(yàn)。3）管路 檢查系統(tǒng)管路有無腐蝕滲漏，濕式系統(tǒng)管路內(nèi)的水應(yīng)定期排空、沖洗。4）水源 檢查消防泵的啟動(dòng)、吸水、流量和揚(yáng)程消防水池，高位水池的工作狀態(tài)。三、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保證火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的連續(xù)正常運(yùn)行和可靠性對(duì)建筑物的消防安全是十分重要的，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)必須經(jīng)當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格后方可使用，任何單位和個(gè)人不得擅自決定使用，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)管理應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、應(yīng)有專人負(fù)責(zé)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的管理、操作和

41、維護(hù)，無關(guān)人員不得隨意觸動(dòng)。系 統(tǒng)的操作維護(hù)人員應(yīng)專門培訓(xùn)，并由消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)組織組織考試合格的專門人員擔(dān)任。值 班人員要熟練掌握本系統(tǒng)的工作原理及操作規(guī)程，應(yīng)清楚了解建筑物報(bào)警區(qū)域和探測(cè)區(qū)域 的劃分以及火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的報(bào)警部位號(hào)。2、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)保持連續(xù)正常運(yùn)行，不得隨意中斷運(yùn)行，如一旦中斷，必須及 時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)。3、為了保證火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的正常運(yùn)行和可靠性，應(yīng)根據(jù)建筑物的具體情況制定出 具體的定期檢查試驗(yàn)程序，并依據(jù)程序?qū)ο到y(tǒng)進(jìn)行定期的檢查試驗(yàn)，在任何試驗(yàn)中，都要 做好準(zhǔn)備以防出現(xiàn)不應(yīng)有的損失?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)進(jìn)行以下定期檢查和試驗(yàn)：使用單位每日應(yīng)檢查集中報(bào)警控制器和區(qū)域

42、報(bào)警控制器的功能是否正常，檢查方法： 有自檢、巡檢功能的可通過扳動(dòng)自檢，巡檢開關(guān)來檢查其功能是否正常；沒有自檢、巡檢 功能的，可采用給一只探測(cè)器加煙（或加溫）的方法使探測(cè)器報(bào)警，來檢查集中報(bào)警控制器或區(qū)域報(bào)警控制器的功能是否正常。同時(shí)，在檢查復(fù)位、消音、故障報(bào)警的功能是否正常，如果發(fā)現(xiàn)不正常，應(yīng)在日登記表中記錄并及時(shí)處理。2、季度試驗(yàn)和檢查使用單位每季度對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的功能應(yīng)做下列試驗(yàn)和檢查：1）按生產(chǎn)廠家說明書的要求，用專用加煙（或加溫）等試驗(yàn)器分期分批試探測(cè)器的動(dòng)作是否正常，試驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)有故障或失效的探測(cè)器應(yīng)及時(shí)更換。2）檢驗(yàn)火災(zāi)警報(bào)裝置的聲、光顯示是否正常。試驗(yàn)時(shí)，可一次全部進(jìn)行試驗(yàn)，

43、也可部分進(jìn)行試驗(yàn)，試驗(yàn)前一定要做好妥善安排，以防造成不應(yīng)有的恐慌或混亂。3）對(duì)備用電源進(jìn)行12 次充放電試驗(yàn)，進(jìn)行13次主電源和備用電源自動(dòng)切換試驗(yàn)，檢查其功能是否正常。 具體試驗(yàn)方法： 切斷主電源， 看是否自動(dòng)的換到備用電源供電 4h 后，再恢復(fù)主電源供電，看是否自動(dòng)電備用電源切換到主電源供電。同時(shí)檢查備用電源是否正常充電。4） 有聯(lián)動(dòng)控制功能的系統(tǒng)，應(yīng)自動(dòng)或手動(dòng)檢查消防控制設(shè)備的控制顯示功能是否正常。5）檢查備品備件，專用工具及加煙、加溫試驗(yàn)器等是否齊備，并處于安全無損和適當(dāng)保護(hù)狀態(tài)，直觀檢查所有消防用電設(shè)備的動(dòng)力線、控制線、報(bào)警信號(hào)傳輸線、接地線、接線盒及設(shè)備等是否處于安全無損狀態(tài)。6）

44、巡視檢查探測(cè)器，手動(dòng)報(bào)警按鈕和指示裝置的位置是否準(zhǔn)確、有無缺漏、脫落和丟失。3、年度檢查試驗(yàn)使用單位每年對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的功能應(yīng)做全面檢查試驗(yàn)，并填寫年登記表。消防演練實(shí)施方案為了加強(qiáng)全體員工消防意識(shí)，使每位員工熟悉滅火程序。當(dāng)監(jiān)控中心或舉報(bào)火警時(shí)，由監(jiān)控中心通知義務(wù)消防員前往火警現(xiàn)場(chǎng)觀察，火警確認(rèn)后向管理部通報(bào)。一、在秩序管理部主管領(lǐng)導(dǎo)下，隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火。由一、二班消防隊(duì)員攜帶滅火器材如：消防斧、應(yīng)急燈、滅火器、防毒面具，在2 分鐘內(nèi)到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行滅火工作。二、大廈管理部總經(jīng)理負(fù)責(zé)滅火救人工作總指揮，如火情嚴(yán)重負(fù)責(zé)向 119 火警舉報(bào)。三、大廈管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)，人員疏散、物資搶救、具體由

45、四班、三班協(xié)助。四、大廈維修部主管負(fù)責(zé)關(guān)閉相應(yīng)的動(dòng)力、照明電源、電梯、啟動(dòng)消防泵。五、大廈清潔部主管負(fù)責(zé)，組織清潔人員輸送滅火器材，同時(shí)可以一協(xié)助管理部經(jīng)理搞好、疏散、物資搶救工作。六、火情嚴(yán)重時(shí)通過廣播，協(xié)助管理人員進(jìn)行疏散。七、注意事項(xiàng)：1 、當(dāng)火情較大，首先由維修人員斷掉電源，在沒有斷掉電源的情況下，不能用水進(jìn)行滅火。2 、在救火中應(yīng)注意自身安全。3 、疏散時(shí)沉著冷靜，防止人員擁擠，嚴(yán)禁乘坐電梯。4 、火災(zāi)過后應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，便于消防部進(jìn)行調(diào)查。停電應(yīng)急作業(yè)流程一、適用范圍：大面積停電（通知或未通知的） ，我大廈整體的電路檢修、電路故障等。二、要求：預(yù)先接通知，提前告之大廈所有出租單位，

46、做好停水、停電準(zhǔn)備工作，檢查應(yīng)急照明情況，做好預(yù)防工作，加強(qiáng)樓層巡視確保安全。三、具體內(nèi)容：1、維修部： 立刻檢查電梯，強(qiáng)行打開電梯門，放出困電梯內(nèi)的客戶或檢查電梯內(nèi)有無人員被困。 及時(shí)處理消防報(bào)警系統(tǒng)，檢查各個(gè)區(qū)域與樓層的應(yīng)急電源是否開放。 主管需立即派人到各層將動(dòng)力線支線全部切斷，直至電力全部恢復(fù)供應(yīng)。 電力全部恢復(fù)供應(yīng)后，必須測(cè)量電壓，檢查配合電柜工作情況，通知電工逐層打開各層動(dòng)力。 一經(jīng)發(fā)現(xiàn)停電，如非我方原因，維修部主管應(yīng)立即派人查出停電原因，并回復(fù)公司。市電備用電源倒閘操作程序大廈停電后，必須接到由主管簽字的工作單（節(jié)假日期間除外） ，節(jié)假日期間值班電工必須接到使用備用電源單位的操作

47、員，持有備用“電源使用、停止操作申請(qǐng)表” ，申請(qǐng)表中的內(nèi)容、簽字必須填寫清晰、準(zhǔn)確 .單位加蓋公司印章、操作人簽字，交大廈配電值班人員后） ，配電值班電工方可實(shí)施倒閘操作。倒閘操作必須嚴(yán)格按規(guī)定的程序進(jìn)行，發(fā)令人、操作起始時(shí)間及每一工作程序詳細(xì)記錄到“倒閘操作票”中。 具體的工作程序：一、 發(fā)現(xiàn)市電停電后， 立即卸下大廈的負(fù)荷開關(guān)。 （認(rèn)真核實(shí)， 尤其是使用備用電源的單位）二、正常工作日（周一至周五） ，由主管接到使用備用電源單位操作員，遞交填好的市備用電源使用、停止申請(qǐng)表，給大廈值班電工下達(dá)工作通知單。三、大廈值班電工操作倒閘開關(guān)，使其由市電位置轉(zhuǎn)換至備用電源位置。操作完畢，通知備用電源使用

48、單位操作員，可以啟動(dòng)備用電源。四、市電送來后，電壓表指示正常，指示燈亮，值班電工即時(shí)通知發(fā)電人員（使用備用電源單位的操作員）作好備用電源停電準(zhǔn)備。五、接到使用人， “備用電源使用、停止申請(qǐng)表”倒閘操作人員，確認(rèn)已卸下備用電源的負(fù)荷，拉下發(fā)電機(jī)主開關(guān)，發(fā)電機(jī)停止送電后，值班電工操作倒閘開關(guān)，使其由備用電源轉(zhuǎn)換至市電位置。六、值班電工操作道閘開關(guān)，使其由備用電源轉(zhuǎn)換至市電位置。七、觀察各種指示儀表正常后，逐個(gè)操作負(fù)荷，讓負(fù)荷投入。八、按倒閘操作票填寫要求，在監(jiān)護(hù)人、操作人欄簽字，一式三份（備用電源使用單位、維修部、管理部存檔各一份） 。31高低壓配電裝置運(yùn)作安全程序一、配電值班人員配電值班人員必須

49、嚴(yán)格遵守員工手冊(cè)和各項(xiàng)規(guī)章制度。二、值班人員值班人員必須持有合格技術(shù)證件， 熟練掌握本大廈供電運(yùn)行方式， 線路向及設(shè)備技術(shù)性能，并且具實(shí)際處理事故能力，方可上崗工作。三、正常運(yùn)行中的巡視規(guī)定1. 每?jī)尚r(shí)巡視一遍并做好列表記錄，包括有功電度表、無功電度表、電壓表、電流表讀數(shù)、直流電屏充電電壓、充電電流讀數(shù)，室內(nèi)溫度及變壓器相芯溫度。2. 定期巡視變壓器運(yùn)行狀況，從聲、味、溫等現(xiàn)象觀察變壓器是否正常。3. 制柜及總開關(guān)的外觀要清潔，巡視中留意柜內(nèi)是否有異常響聲，各指示燈是否完好。4. 直流電池柜內(nèi)電池組液體是否足夠，有無泄漏，充電情況是否良好。5. 各抽氣扇運(yùn)行是否正常，隔塵網(wǎng)應(yīng)定時(shí)清理。6.

50、室內(nèi)照明，緊急照明及衛(wèi)生情況應(yīng)良好。四、安全操作1. 必須執(zhí)行操作申請(qǐng)制度和停電檢修制度。2. 高壓制柜停送電操應(yīng)填寫好工作票， 操作并檢查各項(xiàng)操作機(jī)械完好， 嚴(yán)格執(zhí)行一人操作， 一人監(jiān)護(hù)安全工作制度，按工作票填寫程序進(jìn)行操作。3. 配電值班員應(yīng)熟悉配電房制柜的各項(xiàng)操作細(xì)則及工作程序，做到操作準(zhǔn)確無誤。4. 停電操作必須從低壓到高壓依次進(jìn)行，送電操作必須先從高壓側(cè)進(jìn)電，對(duì)變壓器或線路 充電，然后依次從高壓至低壓送電。5. 清潔、維修變壓器必須先穿戴好防護(hù)用品，試驗(yàn)專用電筆是否正常，然后切斷低壓側(cè)負(fù)荷及高壓側(cè)電源，驗(yàn)明無電后，用專用電棒逐相對(duì)地放電，再將三相短接；由兩人以上進(jìn)行工作，接拆專用地線

51、必須指定專人進(jìn)行。6. 低壓柜停電工作應(yīng)注意驗(yàn)明無電后對(duì)電容放電，完畢后用專用接地線對(duì)相線可靠接地，并兩人以上時(shí)方可進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)工作。五、事故處理1. 變壓器故障跳閘時(shí)，應(yīng)當(dāng)手動(dòng)判斷高低壓制操作開關(guān)，并把分閘制關(guān)上，保證其它設(shè)備正常供電，之后應(yīng)及時(shí)查明故障原因，并向上級(jí)匯報(bào)。2. 低壓總開關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)先把分開關(guān)斷開，檢查無異常后，試送總開關(guān)，再送各分開關(guān)。3. 低壓總開關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)先把各功能區(qū)分開關(guān)拉開，檢查無異常后先試分路開關(guān)，再試送各功能區(qū)分開關(guān)。4. 電梯、消防、清水泵、污水泵、雙電源故障時(shí)應(yīng)在檢查維修自投開關(guān)時(shí)，將雙電源刀閘拉開，驗(yàn)明無電時(shí)方可維修（盡快恢復(fù)供電）。5. 電容開關(guān)自動(dòng)跳閘時(shí)

52、，應(yīng)馬上退出運(yùn)行，檢查確認(rèn)無異常情況或短路后方可送電。六、高低壓配電室運(yùn)行交接程序（正常）1. 交班人需于交接班前檢查現(xiàn)有配電設(shè)備記錄當(dāng)班運(yùn)作事宜。2. 接班人需填寫接班時(shí)間，并閱讀上班運(yùn)作記要，以了解上班高低壓配電情況。3. 接班人需與交班人共同再檢查高低壓配電設(shè)備，雙方了解現(xiàn)有操作情況后，交接便作完成。七、高低壓配電緊急事故處理程序?yàn)楸Ｕ洗髲B供正常及統(tǒng)一處理配電事宜。 制定緊急事故處理程序， 能提高配電操作員的水平，主管或工程師需按時(shí)培訓(xùn)以上處理程序，以減少大廈配電事故發(fā)生，增強(qiáng)配電設(shè)備可靠性、達(dá)至高效率、低成本、高可靠性的服務(wù)。后備發(fā)電機(jī)管理市電停止時(shí)，本大廈仍能保持緊急配電，使電梯、消

53、防系統(tǒng)及給排水系統(tǒng)，能保持正常運(yùn)作，在發(fā)電機(jī)進(jìn)行每月操作時(shí)，技術(shù)員需記錄所有運(yùn)作資料，作為維修為保障本大廈緊急配電，技術(shù)員必須每月進(jìn)行后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行操作，以保障正常計(jì)劃及存盤資料。后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行表大廈：時(shí)間：記錄日期：室溫：運(yùn)行情況t己錄1.自動(dòng)起車及停車2.交換機(jī)3.發(fā)電機(jī)頻率4.記錄行車時(shí)間表5.輸出電壓及電流6.引擎避云支撐架7.電球絕緣自動(dòng)保護(hù)系統(tǒng)的測(cè)驗(yàn)后備發(fā)電機(jī)檢查表大廈：時(shí)間：記錄日期：室溫：后備發(fā)電機(jī)情況t己錄1.油漆喉及返水喉的漏滴2.除油缸沉淀物3.油隔4.偈油隔5.清潔風(fēng)隔網(wǎng)6.油水平7.水箱及潤(rùn)滑系統(tǒng)的漏滴8.調(diào)較水泵皮帶的張力及情況9.空氣隔塵網(wǎng)10.油壓表11.電池容

54、量、良好充電12.機(jī)房清潔13.機(jī)房通風(fēng)（機(jī)械/自然）14.機(jī)板清潔15.盤頂螺絲松緊倒閘操作票編號(hào)：停發(fā)令人（工作單或備用電源s作人）：發(fā)令時(shí)間：年 月曰 時(shí)分電操作人：操作時(shí)間：日 時(shí)分送發(fā)令人：發(fā)令時(shí)間：年 月 日 時(shí)分電操作人：操作時(shí)間：日時(shí) 分序號(hào)停電操作程序送電操作程序3注1、本操作票一律用鋼筆填寫，不得使用鉛!06,名稱、編號(hào)不得涂改。備用電源使用、停止操作申請(qǐng)表申請(qǐng)單位（簽章）：申請(qǐng)時(shí)間： 年 月 日 時(shí) 分一、使用備用電源前，申請(qǐng)方填寫：1、遞交申請(qǐng)表時(shí)，貴方負(fù)荷狀態(tài)：2、可以操作倒閘：將市電轉(zhuǎn)換至備用電源位置確認(rèn)：使用方操作方時(shí)間：年月時(shí)分二、將備用電源轉(zhuǎn)換為市電前，申請(qǐng)方填寫：1、通知大廈時(shí)（將備用電源轉(zhuǎn)換為市電）貴方負(fù)荷狀態(tài)：2、可以操作倒閘：將備用電源轉(zhuǎn)換至市電位置雙方：使用方操作方時(shí)間：年月時(shí) 分一式三份：申請(qǐng)單位（1）、維修部（1）、大廈管理部存檔（1）53電梯停運(yùn)應(yīng)急工作