房屋評估方法和標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋評估方法和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋評估，主要是針對房屋的坐落地點(diǎn)、環(huán)境景觀、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、房齡、房型、面積、樓層、朝向、權(quán)屬狀況、內(nèi)部裝修等等一些因素進(jìn)行估價。主要參照全國十余 年來房地產(chǎn)宏觀、微觀信息以及系統(tǒng)內(nèi)部每日20余萬條房地產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)為依托而進(jìn)行評估。一般而言，房屋評估的方法有以下幾種：1、市場比較法在房屋評估價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項(xiàng)房屋和它周邊的房地產(chǎn)價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價的參照系。購房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住 宅中選取效用最高的， 或者在效用相近的住宅中選擇價格

2、最便宜的， 從中挑選出自己最中意 的一個。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。2、收益還原法按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié) 上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價估計(jì)法。 收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超 過其成本。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益+收益還原利率。3、成本估價法采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是房價。成 本估價法特別適用于房地產(chǎn)交易較少， 無法采用市場比

3、較法的情況， 非盈利建筑物由于很少 有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價法。對于新建造的住宅來說，這個計(jì)算方法 簡單明了，直接了當(dāng)?？墒?，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個成本估價法，因?yàn)楸患訑?shù)中有兩項(xiàng)見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行賄成本，如果說房價的構(gòu)成很復(fù)雜， 也主要是這個原因。4、假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本（利息），稅金等，最后扣除地價，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤。倘若這個利潤是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會積極投入這個項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會

4、接手這個項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房價，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。5、基準(zhǔn)地價法針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整， 最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這 種方法有一定的政策性。除了以上的五種方法，還有剩余法以及路線價法也是常用的方法。以上就是房屋評估的一些相關(guān)知識，小編在搜集資料的時候也發(fā)現(xiàn)，一些地方對房屋評價也做了一些調(diào)整，拿寧波來說，寧波市國有土地上房屋征收評估管理暫行辦法9月起開始施行，辦法中提到若是被征收戶對房屋評估結(jié)果有異議，可以向房屋征收評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。復(fù)合評估后，若是對復(fù)合結(jié)果仍有疑問，可以向評估專家委員申請鑒定。房屋評估對交易雙方來說都十分重要，除了要了解房屋周邊情況，房屋的質(zhì)量等等一些問題之外，小編