2017年陜西省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)權(quán)益因素模擬試題

1、精品文檔2017 年陜西省房地產(chǎn)估價師理論與方法 ：房地產(chǎn)權(quán)益因素模擬試題本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分100 分， 60分及格。一、單項選擇題（共25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有1 個事最符合題意）1、作為房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料的房地產(chǎn)圖是。 （2008 年試題）a:宗地圖b：房產(chǎn)分幅圖c:房產(chǎn)分丘圖d:房產(chǎn)分戶圖e ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是_。a.建設貸款b. 土地開發(fā)貸款c. 土地購置貸款d. 土地儲備貸款3、賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評估的價值為。a:清算價值b:在用價值c:快速變現(xiàn)

2、價值d:市場價值e ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、按間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2%；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。a.估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高 7%b.可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低 7%c.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071d.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.9335、任何單位和個人需要拆除房屋，必須持有國家規(guī)定的批準文件等，向房屋拆遷主管部門提出申請， 經(jīng)批準并發(fā)給房屋拆遷許可證后， 方可拆遷。 下列不能發(fā)房屋拆遷許可證的部門

3、是_。a.國務院b.省級人民政府c.市級人民政府d 鄉(xiāng)級人民政府6、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用進行估價。a:比較法b：成本法c:假設開發(fā)法d:長期趨勢法e ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、對于收益性物業(yè)投資而言，衡量其獲利能力大小的標準就是_。a.經(jīng)營收入水平b .凈經(jīng)營收入水平c.租金水平d 出租率水平8、某塊臨街深度30248m臨街寬度20m的矩形土地，總價為125萬元，現(xiàn)有一 相鄰矩形土地，臨街寬度為25m,根據(jù)四三二一法則，其土地的總價為一 萬元。a 88b 121c 109d 1569、某宗房地產(chǎn)未設立法定

4、優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為600 萬元，法定優(yōu)先受償款為 50 萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為_萬元。a 370b 385c 420d 55010、下列關于控制性詳細規(guī)劃的主要任務，表述錯誤的是。a:指導修建性詳細規(guī)劃的編制b：指導城市分區(qū)規(guī)劃的編制c:強化城市規(guī)劃的控制功能d:詳細規(guī)定建設用地的各項控制性指標和其他規(guī)劃管理要求e:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、 以出讓等有償方式取得建設用地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地， 超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設用地使用權(quán)。a： 1b： 2c： 3d： 4e ：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章12、 國務院辦公廳國辦發(fā)

5、 (2005)26 號文件， 對個人銷售住房免征營業(yè)稅的是_。a.單套建筑面積在120m2以下的住房轉(zhuǎn)手交易時，免征營業(yè)稅b.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上的住房轉(zhuǎn)手交易時，免征營業(yè)稅c.實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下的住房轉(zhuǎn)手交易的，免征營業(yè)稅d 個人購買普通住房超過2 年 ( 含2 年) 轉(zhuǎn)手交易的，免征營業(yè)稅13、房地產(chǎn)投資的特點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。a:相對較高的收益水平b：易于獲得金融機構(gòu)的支持c:能抵消通貨膨脹的影響d:提高投資者的資信等級e:借款合同14、 隨著自然周期運動通過_， 投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高，部分投

6、資者開始小心翼翼地回到市場當中來。a.第一階段b.第二階段c.第三階段d 第四階段15、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為_。a. 土地取得成本+開發(fā)成本b. 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用c. 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用d 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值16、房地產(chǎn)價格與一般物品價格的表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的獨特之處。a:等值b:不等值c:相同d:不相同e ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、拆遷估價時點一般為_之日。a.接受估價委托b.實地現(xiàn)場勘察c.開始實施拆遷d 房屋拆遷許可證頒發(fā)18、管理中心運作住房公積金的基本要求是_。a.效益性b.安全性c.流動性d 風險性19、 按間接比較的

7、判定， 某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況， 價格低2；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高5。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)的情形。a:估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高7%b:可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低7%c:可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1. 071d:可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0. 933e ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值=。a:房屋重置價格-房屋年折舊額b:房屋重置價格x房屋成新度c:房屋重置價格-年折舊額x耐用年限d:房屋重置價格-年折舊額x尚可使用年限e ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價

8、格21、某臨街深度30.48m（即100英尺），臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50英尺），臨街寬度25m的3歡迎下載 。精品文檔矩形土地的總價為_。a 53.34 萬元b 85.34 萬元c 106.68 萬元d 213.36 萬元22、 _是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。a.網(wǎng)絡圖法b.坐標系數(shù)c.橫道圖法d.表格法23、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30 萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價時點剩余的使用權(quán)年限為 40 年，則該宗房地產(chǎn)的

9、收益價格為 【 2003 年考題】a： 180 萬元b： 196 萬元c： 200 萬元d： 300 萬元e ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平，這是房地產(chǎn)市場的自然周期的 _。a.第一階段b.第二階段c.第三階段d.第四階段25、 是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。a:資產(chǎn)b:負債c:所有者權(quán)益d:收入e:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有2 個或 2 個以上符合題意， 至少有 1 個錯項。 錯選， 本題不得分； 少選， 所選的每個選項得0

10、.5 分）1、保險合同的當事人有。a:被保險人b:受益人c:保險人d:投保人e ：保險代理人2、 某投資市場的平均收益率為15%， 銀行貸款利率為 5.6%， 國債收益率為 4.5%，房地產(chǎn)投資市場的風險相關系數(shù)為 0.5 。那么，當前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為 _。a 10.3%b 7.17%c 9.75%d 8.59%3、房地產(chǎn)開發(fā)策劃的主要內(nèi)容有。a:開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇b:評價方案構(gòu)造c:區(qū)位分析與選擇d:開發(fā)時機的分析與選擇e ：融資方式的分析與選擇4、下列關于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述，不正確的是。a:定額計價方式實行全國統(tǒng)一的編碼，項目編碼采用十二位阿拉伯數(shù)字表示

11、； 工程量清單計價方式的項目編碼不統(tǒng)一，各省、市采用的定額子目并不相同b:對定額計價投標，一般采用百分制評分法；而對工程量清單計價投標，一般 采用合理低報價中標法，既要對總價進行評分，還要對綜合單價進行分析評分c： 定額計價方式是在發(fā)出招標文件后（ 招標與投標人同時編制或投標人編制在前招標人編制在后 ） 編制工程量清單；工程量清單計價方式要求必須在發(fā)出招標文件前編制工程量清單d:定額計價方式的合同價調(diào)整方式主要是索賠；工程量清單計價方式的合同價 調(diào)整方式有變更簽證、定額解釋、政策性調(diào)整e:定額計價方式由各投標單位各自計算工程量，計算的工程量結(jié)果不一致；工程量清單計價方式由各投標單位都按統(tǒng)一的工

12、程量清單報價， 達到了投標計算口徑的統(tǒng)一5、評價會計信息質(zhì)量的標準主要有等。a:重要性b:客觀性c:相關性d:可比性e ：明晰性6、合法原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行估價活動，合法權(quán)益應包括_等方面。a.合法交易b.合法產(chǎn)權(quán)c.合法使用d.合法處分e 合法區(qū)位7、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括等，a:建筑高度b:建筑結(jié)構(gòu)c:容積率d: 土地使用權(quán)來源e ：土地用途8、甲公司在某建制鎮(zhèn)的營業(yè)用房以 200 萬元的價格出售，其應繳納的城市維護建設稅為_元。a 1000b 5000c 7000d 100009、以下可以提取現(xiàn)金的銀行存款賬戶是_。a. 一股存款賬戶b.基本

13、存款賬戶c.臨時存款賬戶d.專用存款賬戶e 特別存款賬戶10、表明對物質(zhì)資料具有某種權(quán)利的有價證券屬于_。a,貨幣證券b.信用證券c.商品證券d.資本證券11、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有。a:位置b:房地產(chǎn)規(guī)模c:環(huán)境景觀d:外部基礎設施完備程度e ：朝向、樓層12、在統(tǒng)計調(diào)查中，下列哪些選項既能作為調(diào)查單位，又能作為報告單位？（）a. 土地使用權(quán)出讓b.派出所c.商品房銷售d.學校e 工廠13、下列關于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的表述中，正確的有。a:房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀 人這種特殊的制度安排來降低信息成本b:大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意

14、委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行物業(yè)租售c:依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代 理d:房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，提供服務并 獲取收益e:無論采用哪種代理形式，都應在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及早介入 14、對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補充條款中，風險最大的是_。a.固定總價合同，采用按日計價的增價條款b.固定總價合同，采用重大增價條款調(diào)整c.固定總價合同，采用延期增價條款d 成本加浮動酬金合同15、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般_來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。a.使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格b.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導價格c.使

15、用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格d 依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值7歡迎下載 。精品文檔16、橫道圖法用于項目建設階段的。（2009 年試題 ）a:質(zhì)量控制b:進度控制c:成本控制d:合同管理e ：借款合同17、 運用路線價法估價， 遇有 _等臨街土地價值的計算，需進行加價或減價修正a. 一面臨街的矩形土地b.前后兩面臨街的矩形土地c. 一面臨街的三角形土地d.梯形土地e 街角地18、下列指標中，屬于控制性詳細規(guī)劃中規(guī)定性指標的有_。a.建筑密度b.建筑控制高度c.建筑色彩d.建筑紅線后退距離e 容積率19、根據(jù)國務院令第483 號國務院關于修改（ 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例

16、 ） 的決定 ，土地使用稅每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次，即。a:大城市1. 530元b:大城市1. 224元c:中等城市1. 224元d:小城市0. 918元e:縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0. 612元20、房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息查詢對查詢機構(gòu)的要求包括_。a.建立房屋權(quán)屬登記信息查詢制度b.更新查詢信息c.及時提供查詢d.指定專人負責查詢工作e 不得擅自擴大查詢范圍21、經(jīng)有關主管部門批準，可以對下列建設工程的勘察、設計直接發(fā)包。a:采用特定專利的b：采用專有技術(shù)的c:建筑藝術(shù)造型有特殊要求的d:國務院規(guī)定的其他建設工程的勘察、設計e ：一般建設工程的勘察、設計業(yè)務22、下列屬于農(nóng)民集體土地范圍的包括。a:村農(nóng)民集體的土地b:村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體的土地c