萬科集團責任成本管理體系指引

1、、任 n作人仁1 .目的為提高集團成本管理水平，形成分工負責、有機協調的成本管理體系， 特制定本管理指引。2 .范圍本管理指引旨在為集團所屬各地產公司建立責任成本體系，適用于萬科集團所屬各地產公司。3 .職責3.1 萬科集團總部財務管理部成本審算中心負責本管理指引的制訂、修改、指導、解釋與檢查落實，并負責有關具體對接事宜。3.2 萬科集團所屬各地產公司負責貫徹實施本管理指引。4 .方法與過程控制4.1 責任成本體系釋義4.1.1 房地產業(yè)務操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程，各個專業(yè)過程所確定、形成的經濟支出的迭加構成了房地產成本。4.1.2 房地產成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作，房地

2、產成本管理依賴于各環(huán)節(jié)之間有機協調與配合。4.1.3 萬科責任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。4.1.4 萬科責任成本體系旨在加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協調的責任成本體系。4.2 責任成本體系組成要素4.2.1 責任主體：以公司設計、工程、項目經理部、銷售等職能部門為責任主體，在各業(yè)務環(huán)節(jié)區(qū)分主導部門和配合部門。4.2.2 責任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門， 建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。4.2.3 責任目標：按公司成本管理宗旨：以經濟合理性最大的成本提升產品的 競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢

3、。各個責任范圍內成本管理目標應以經濟 合理性、產品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標。4.2.4 反饋指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數值反映項目成本特性，單一反饋指標高低并不能如實反映成本理性。4.2.5 評價部門：及時計算并提供反饋指標。在各部門發(fā)表自我評價的基礎上，、任 n作人仁就各責任成本管理結果是否經濟合理， 是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評 價意見，并形成系統的項目責任成本分析報告。4.2.6萬科責任成本體系之要素概括表責任范圍責任主體配合部門評價部門士地、報批報建費項目發(fā)展部財務部建造成本責1、建造內容、建筑形式合理化設計部銷售部成本部任2、結構指標合理化及施工圖質量設計部工程部成本

4、部目3、獲取競爭性的合理低價工程部成本部項目經理部招標領導小組4、現場成本管理、施工質量與效標 率項目經理部工程部工程部銷售費用銷售部財務部卜理費用各職能部門財務部4.3 責任成本體系的范例萬科集團房地產有限公司責任成本體系表主導部門配合部門反饋指標考核部門土地獲得成本項目發(fā)展部銷售部每平米地價 土地獲得時間財務管理部開發(fā)前期準備費-報批報建費-設抽-三通及臨時設施費項目發(fā)展部 設計部 工程部辦公室 工程部 設計部報建費用節(jié)減率 每平米設抽財務管理部 成本管理部主體建造成本 （主體建筑工程費、主體安裝工程費）社區(qū)建造成本（社區(qū)管網工程費、園林環(huán)境費、配套設施費） :規(guī)劃設計設計部銷售部 項目部

5、規(guī)劃設計周期成本管理部結構、安裝設計工程部 設計部每平米鋼筋含量 每平米含碎量成本管理部 成本管理部招標及簽約工程部成本部項目經理部招標比率最低價定標比率成本管理部 成本管理部、任 n作人仁材料采購工程部成本部項目經理部甲定材料占造價 比率統購材料購買率成本管理部設計變更設計部工程部變更比率成本管理部工程簽證項目經理部工程部簽證比率成本管理部工程結算成本部工程部項目部結算錯漏率工程管理部發(fā)問接費-工程管理費-利息-營銷支持費用項目經理部 財務管理部 銷售部工程管理部客戶事務部每平米管理費每平米營銷費財務管理部“理費用各部門人均行政費用 每平米管理費用 人均銷售收入財務管理部“售費用銷售部客戶事

6、務部每平米銷售費用 每平米廣告費用 人均銷售員面積財務管理部1 兌金財務部實際交納稅率集團財務部業(yè)經營損益物業(yè)管理公 司物業(yè)實際盈虧額財務管理部上表供各公司建立責任成本體系參考用，其中：責任成本范圍至少應包括上述劃分范圍，但可作更明細的劃分。4.4 責任成本體系建立程序4.4.1 由公司總經理牽頭，成本管理部具體組織，按本指引劃分責任成本范圍，確定責任主體和配合部門，并進一步細分職責；4.4.2 各公司可可根據本指引選擇、調整具體反饋指標，可自行協商確定反饋指標的合理區(qū)間。4.4.3 經各部門討論、總經理批準，整理形成適用于本公司的“責任成本管理辦法”，報總部備案；并在公司內作普及宣傳和具體執(zhí)

7、行；4.4.4 根據本公司管理能力和項目情況，制定適用于本公司的階段性目標，譬如:招標金額定價比例90犯上設計變更占造價的比例3%z下鋼筋含量的合理控制比率90犯上每平米質量維修成本5元/平米規(guī)模經濟成本優(yōu)勢50元/平米、任 n作人仁每平米售后物業(yè)凈支出0元/平米銷售費用占銷售收入比率2.50%公司司成本管理部會同財務管理部按項目定期公布“責任成本考核報 告”，并抄報萬科集團總部財務管理部成本審算中心。5. 支持文件vkcw03-23-f1成本指標明細表4歡在下載精品文檔反饋指標單位計算公式備注地獲得成本每平米地價元/平米=土地獲得成本/總建筑面積與聽證會通過時的指標相比 較土地獲得時間天從購

8、地簽約到土地按約定使用功能落實到萬科名 下時為止。與聽證會通過時的指標相比 較“發(fā)前期準備費-報批報建費報建費用節(jié)減率%=（按政策應繳納報批報建費-實際交納報批報建費）/按政策應交納費用報批報建費可用廣義概念， 將土地出讓金等包括在內。-設計費每平米設計費元/平米=設計費總額/總建筑面積可分類計算每平米規(guī)劃設計 費、施工圖設計費、景觀設 mt-三通及臨時設施費每平米三通費用元/平米=三通費用總額/總面積數每平米臨時設施費元/平米=臨時設施費用總額/總建筑面積主體建造成本（主體建筑工程費、主體安裝工程費 ）社區(qū)建造成本（社區(qū)管網工程費、園林環(huán)境費、配套設施費）：規(guī)劃設計規(guī)劃設計周期天自土地協議簽

9、署日（或上一期動工之日）至施工圖 完畢之日可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方 案實施周期結構安裝設計每平米鋼筋含量公斤/平米=鋼筋總用量/總建筑面積可分類計算基礎、上部結構、 屋面的鋼含量每平米含碎量立方/平米=碎總用量/總建筑面積可分類計算基礎、上部結構、 屋面的硅含量，注明碎稱號。招標及簽約招標比率%=通過招標定價的合約總額/造價總金額也可按合同次數來統計。最低價定標比率%=最低價中標的招標合同總額/招標合同總金額材料米購甲定材料占造價比率%=甲供、甲限及三方合同材料總額/主體建筑工程成本總額統購材料購買率%=參與集團統購的材料金額/統購品種的材料總額設計變更變更比率%=設計變更造價總額/工程造價總額可分類計算設計錯漏、市場 變更、客戶要求的變更比率工程簽證簽證比率%=現場簽證的成本總額/工程造價總額工程結算結算錯漏率%=（甲乙方結算價格-審核后結算價格）/審核后結 算價格開發(fā)間接費-工程管理費每平米管理費元/平米=項目工程管理費總額/項目建設總面積-利息-營銷支持費用每平米營銷費元/平米=項目營銷費用總額/項目建設總面積管理費用人均行政費用元/人=行政費用總額/當年加權總人數每平米管理費用元/平米=管理費用總額/當年結算面積人均銷售收入元/人=銷售收入總額/當年加權總人數肖售費用每