房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題(模擬試題1)

1、四川大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院模擬考試試題1單選題（每題2分，20小題，共40分）1 .下列哪些因素或措施可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降（）。a .提高抵押貸款利率b.降低抵押貸款利率c .降低首期付款比例d.通貨膨脹率上升2 .下列房地產(chǎn)經(jīng)營活動可能發(fā)生在房地產(chǎn)二級市場的是（）。a .國有土地使用權(quán)的協(xié)議出讓b .國有土地使用權(quán)的拍賣出讓c .新建房地產(chǎn)的買賣 d .征用集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有3 .某投資者花費(fèi)80萬元購一商業(yè)店鋪，出租后，每月凈租金收入1 . 583萬元，考慮月投資收益率 0. 8%,則（）幾個(gè)月可收回投資。a. 50. 5b. 60c. 65d. 754 .建筑容積率是項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地

2、范圍內(nèi)全部建筑面積與（）之比。a .規(guī)劃建設(shè)用地面積b.居住區(qū)總用地面積c .居住建筑用地面積d.獲取土地使用權(quán)面積5 .投資收益率是指開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí)，項(xiàng)目年凈收益與（）之比。a.總開發(fā)成本b.項(xiàng)目投資的資本價(jià)值c.總投資d.總開發(fā)價(jià)值6 .獲取土地使用權(quán)，進(jìn)行征地、搬遷、安置、補(bǔ)償是（）階段的主要工作。a .投資機(jī)會選擇與決策分析b .前期工作c .建設(shè)階段d.租售階段7 .房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為（）四個(gè)階段。a .投資機(jī)會選擇、決策分析、建設(shè)、物業(yè)管理8 .投資機(jī)會選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理c .決策分析、前期工作、施工與竣工、租售d .投資機(jī)會選擇與決策分析、前期

3、工作、建設(shè)、租售8 .新城區(qū)環(huán)境幽靜舒適，空氣清新潔凈，四周寬敞空曠，適合建造（）。a .商業(yè)中心b.娛樂用房c.高級住宅、公寓d .廉租房9 .對于投資型物業(yè)購買者而言，（）往往決定了其愿意支付的價(jià)格水平。a .自身支付能力b.擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益大小c .市場供求狀況d.區(qū)域因素10 .在商品住宅市場，多層住宅價(jià)格的迅速上升會使居民對高層住宅的需求（）。a .增加b.減少c.改變d.不變11 .對于房地產(chǎn)市場來說，由于短期內(nèi)房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量不能得到充分的調(diào)整，所以短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的租金 和售價(jià)是由（）決定。a .建造技術(shù)b.需求c.供求關(guān)系d.開發(fā)成本12 . 土地使用權(quán)受讓人須持

4、有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書及其附圖的土地出讓合同，方可辦理（）及其土地使用權(quán)權(quán)屬證明。a.建設(shè)工程規(guī)劃許可證b .開工許可證c.勘測設(shè)計(jì)許可證d .建設(shè)用地規(guī)劃許可證13 .寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽訂了20年的租賃合同，租金 400元/ m2年，則其面臨（）。a .幣場供求風(fēng)險(xiǎn)b .周期風(fēng)險(xiǎn)c.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)d.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)本題共3頁，本頁為第1頁注：試題一律做在答題紙上（答題紙另發(fā)）14.初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)（）。a 5%b. 10%c. 20%d. 30%15.房地產(chǎn)投資具有保值、增值性，源于房地產(chǎn)本身的（）。a.多樣性b.固定性c.稀缺性d.體積大、消耗材料多16.影響市場內(nèi)所有投資項(xiàng)

5、目，投資者無法控制的風(fēng)險(xiǎn)是（）。a.未來經(jīng)營費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)b.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)c.持有期風(fēng)險(xiǎn)d.非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)17.位置對于（）具有特殊的重要性。a.居住物業(yè)b.工業(yè)物業(yè)c.商業(yè)物業(yè)d.特殊用途物業(yè)18.供給增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升， 這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）。a. a階段b.第二階段c.第三階段d.第四階段19.（）屬于購買者導(dǎo)向定價(jià)方法。a.隨行就市定價(jià)法b.目標(biāo)定價(jià)法c.價(jià)值定價(jià)法d.商談定價(jià)法20.杲開發(fā)商通過發(fā)行債券建成一商業(yè)物業(yè)，并出租給零售商經(jīng)營。對購買債券的投資人及開發(fā)商來說，其房地產(chǎn)投資形式分別為（）。a.開發(fā)投資、直接投資b.直接投資、置業(yè)投資c.間接

6、投資、開發(fā)投資d.間接投資、置業(yè)投資、多選題（每題2分，10小題，共20分）1 .對房地產(chǎn)投資者而言，購買熟地比購買生地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，有（）特點(diǎn)。a . 土地費(fèi)用高b.投資風(fēng)險(xiǎn)減少c.投資風(fēng)險(xiǎn)增加d.開發(fā)周期縮短e.投資收益較高2 .與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)有（）。a .能夠得到稅收方面的好處b .能抵消通貨膨脹的影響c .自然壽命周期長d .變現(xiàn)容易e .提高投資者的資信等級3 .房地產(chǎn)市場狀況分析一般從（）方面進(jìn)行。a .競爭性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩rb.房地產(chǎn)市場宏觀因素c.各類物業(yè)的供求關(guān)系d.房地產(chǎn)售價(jià)和租金水平e. 土地批租數(shù)量和分布4 .開發(fā)企業(yè)向銀行申請開發(fā)建設(shè)貸款時(shí)，銀行要審核（

7、）等內(nèi)容。a .項(xiàng)目評估報(bào)告b.與開發(fā)商合作的承包商c.抵押或擔(dān)保條件d .企業(yè)資信等級e.貸款的期限與數(shù)量5 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在（）。a .選址定點(diǎn)審批b.核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”c .核發(fā)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”d .核發(fā)開工許可證e.參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收注：試題一律做在答題紙上（答題紙另發(fā)）本題共 3頁，本頁為第 2頁6.在市場經(jīng)濟(jì)條件下，基礎(chǔ)利率的高低主要取決于（）。a.社會平均利潤率b風(fēng)險(xiǎn)因素7ce*.資本供求狀況d.通貨膨脹率.國家宏觀信貸政策對于置業(yè)投資而言，投資的經(jīng)濟(jì)效果表現(xiàn)為（）。8a .銷售收入bc.減少納稅de.租金.規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的方法有（.物業(yè)增值

8、股權(quán)增加）。9a*.產(chǎn)權(quán)登記bc.建立房地產(chǎn)價(jià)格評估制度e.規(guī)范交易行為房地產(chǎn)可以視為（）.資質(zhì)審查d .城市規(guī)劃指導(dǎo)的結(jié)合。ace10.土地b.權(quán)益d.附屬設(shè)施及設(shè)備 房地產(chǎn)市場的特征功（.實(shí)物.區(qū)位）。ace.權(quán)益的轉(zhuǎn)讓市場b.政府調(diào)控的市場d.專業(yè)化市場.易于出現(xiàn)不均衡和壟斷.分散的地區(qū)性市場三、計(jì)算題（20分）某家庭貸款20萬元購置商品住宅，商定貸款在20年內(nèi)按月等額還本付息，貸款利率為6%。問第三年年末的貸款余額是多少？如該家庭還款三年后，于第四年年初提前還款 5萬元，問從第四年開始的月等額還本付息額為多少？四、計(jì)算題（20分）某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為2000 m2,容積率2.5

9、 ,樓面地價(jià)為1500元/ m2。建造成本3000元/ m2,預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后售價(jià)為 8000元/ m2,假定開發(fā)周期為 2年，土地開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)初期一次性投入，建造成本在開發(fā)期 內(nèi)均勻投入，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的10% ,管理費(fèi)用為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用之和的 5%,貸款利息為10%,融資費(fèi)用為貸款利息的10%,銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為總銷售收入的3.5%、6.5% ,問該項(xiàng)目開發(fā)商成本利潤率是多少？補(bǔ)充題.某房地產(chǎn)開發(fā)商通過出讓方式以6000萬元購買了一宗住宅用地70年的使用權(quán)。已知該地塊規(guī)劃建筑用地面積為30000平方米，建筑容積率為 1.8,建造成本為2400元/平方米，專業(yè)

10、人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的5 %,年貸款利率為 6 %,按年付息。開發(fā)期為 2年半（其中準(zhǔn)備期6個(gè)月，建造期24個(gè)月），土地成本在項(xiàng)目開始時(shí)一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入。如果項(xiàng)目建成后的市場銷售價(jià)格為5200元/平方米，銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的3 %和6.5%。試求該項(xiàng)目開發(fā)商成本利潤率。（20分）答案：模擬題1一、1a 2c 3c 4a 5b 6b 7d 8c 9b 10a 11b 12a 13d 14c 15c 16b 17c 18c 19c 20d二、1ad2abe 3acde4acde 5abc

11、e 6acde 7bcde 8abce 9bcd 10abde三、1041.31 元四、23.52 %注：試題一律做在答題紙上（答題紙另發(fā)）本題共 3 頁，本頁為第 3頁合同管理制度1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了龍騰公司合同管理工作的管理機(jī)構(gòu)、職責(zé)、合同的授權(quán)委托、洽談、承辦、會簽、訂r閱、履行和變更、終止及爭議處理和合同管理的處罰、獎(jiǎng)勵(lì)；本標(biāo)準(zhǔn)適用于龍騰公司項(xiàng)目建設(shè)期間的各類合同管理工作，廠內(nèi)各類合同的管理，廠內(nèi)所屬各具法人資格的部門，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2規(guī)范性引用中華人民共和國合同法龍騰公司合同管理辦法3定義、符號、縮契略語無4職責(zé)4.1 總經(jīng)理：龍騰公司經(jīng)營管理的法定代表人。負(fù)責(zé)對廠內(nèi)各類合同管理工作

12、實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。以法人代表名義或授權(quán)委托他人簽訂各類合法合同，并對電廠負(fù)責(zé)。4.2 工程部：是發(fā)電廠建設(shè)施工安裝等工程合同簽訂管理部門；負(fù)責(zé)簽訂管理基建、安裝、人工技術(shù)的工程合同。4.3 經(jīng)營部：是合同簽訂管理部門，負(fù)責(zé)管理設(shè)備、材料、物資的訂購合同。4.5 合同管理部門履行以下職責(zé)：4.5.1 建立健全合同管理辦法并逐步完善規(guī)范；4.5.2 參與合同的洽談、起草、審查、簽約、變更、解除以及合同的簽證、公證、調(diào)解、訴訟等活動，全程跟蹤和檢查合同的履行質(zhì)量；4.5.3 審查、登記合同對方單位代表資格及單位資質(zhì)，包括營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、技術(shù)裝備、信譽(yù)、越區(qū)域經(jīng)營許可等證件及履約能力（必要時(shí)要求對方提供擔(dān)保），檢查合同的履行情況；4.5.4 保管法人代表授權(quán)委托書、合同專用章，并按編號歸口使用；4.5.5 建立合同管理臺帳，對合同文本資料進(jìn)行編號統(tǒng)計(jì)管理；4.5.6 組織對法規(guī)、制度的學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行，定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門報(bào)告工作；4.5.7 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技術(shù)部：專職合同管理員及材料、燃料供應(yīng)部兼職合同管理員履行以下職責(zé)：4.6.1 在主任領(lǐng)導(dǎo)下，做好本部門負(fù)責(zé)的各項(xiàng)合同的管理工作，負(fù)責(zé)保管“法人授權(quán)委托書”；4.6.2 簽