簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)注意的法律問(wèn)題及其解決

1、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)注意的法律問(wèn)題及其解決2009-10-16一、關(guān)于計(jì)價(jià)方式二、面積確認(rèn)及面積差異處理方式三、付款方式和期限四、關(guān)于交付期限五、關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任六、關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更七、房產(chǎn)交接中的法律問(wèn)題2000 年 10 月，建設(shè)部公布了商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本 （下簡(jiǎn)示范文本 ） ，自2001 年 4 月 1 日開(kāi)始執(zhí)行； 2001 年 4 月又頒布了商品房銷(xiāo)售管理辦法 （下稱(chēng)銷(xiāo)售辦法 ） ，以規(guī)范商品房交易雙方的行為。與以往的房屋買(mǎi)賣(mài)合同相比， 示范文本增加了不少內(nèi)容，其中將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需獲得的一系列證件， 詳細(xì)列入了合同之中。 以前， 有許多購(gòu)房者由于缺乏房地產(chǎn)開(kāi)

2、發(fā)方面的基本知識(shí)， 不知道要審查所購(gòu)項(xiàng)目的手續(xù)是否齊全， 為交易埋下了隱患。 現(xiàn)在的做法則在無(wú)形之間， 就使購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)程中自然而然地了解到所購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目是否具有合法的手續(xù)，為保障購(gòu)房者的權(quán)益起到一定作用。一、關(guān)于房屋計(jì)價(jià)方式這是房屋買(mǎi)賣(mài)合同中最重要的條款之一。 房屋的價(jià)款一般都是購(gòu)房者和銷(xiāo)售者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前就已經(jīng)協(xié)商完畢的， 在簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)只需要核對(duì)一下價(jià)款是否一致即可。付款方式則關(guān)系到價(jià)款折扣，以及購(gòu)房者的承受能力，甚至購(gòu)買(mǎi)意向。目前的個(gè)人商品房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中，有80% 以上的人是選擇自行支付一部分房?jī)r(jià)款，其余部分以申請(qǐng)銀行個(gè)人住房抵押貸款（即通常人們所說(shuō)的“按

3、揭” ）的方式支付。這樣，是否能夠申請(qǐng)到銀行貸款，成為許多購(gòu)房者購(gòu)房行為的前提。示范文本中給出了 3 種計(jì)價(jià)方式，同時(shí)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在此之外還自行約定其也有一些開(kāi)發(fā)商采用按套計(jì)價(jià)他方式。 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的計(jì)價(jià)方式通常為按建筑面積計(jì)，的方式，但多用于尾房銷(xiāo)售。這里有必要談一下在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的幾個(gè)面積概念的差別。 建筑面積， 包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e（下稱(chēng)“公用分?jǐn)偯娣e” ）兩部分。套內(nèi)建筑面積， 即購(gòu)房者獨(dú)自使用的建筑面積， 由套內(nèi)使用面積、 套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分構(gòu)成。 而普通購(gòu)房者通常所關(guān)心的使用面積實(shí)際上就是套內(nèi)使用面積， 與開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋

4、時(shí)告知您的套內(nèi)建筑面積是兩回事， 并且是少于套內(nèi)建筑面積的。 通常購(gòu)房者所計(jì)算的使用率是指套內(nèi)使用面積與建筑面積的比例。 因此， 當(dāng)購(gòu)房者向銷(xiāo)售人員咨詢使用率是多少時(shí)，一定要明確雙方使用的是否為同一計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。否則，購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，一套所謂“使用率”達(dá)到 80 以上的房屋，在刨除了套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之后，也許就只有75 左右了。另外一點(diǎn)需要購(gòu)房者注意的是， 目前的房屋基本上都具有各種各樣的陽(yáng)臺(tái)， 有時(shí)， 銷(xiāo)售人員會(huì)指出， “我們的陽(yáng)臺(tái)是只計(jì)算一半面積的” ； 但實(shí)際上， 陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算也是根據(jù)不同的樣式有不同的標(biāo)準(zhǔn)。 對(duì)于封閉式陽(yáng)臺(tái)， 是按其外圍水平投影面積計(jì)算， 可以理解為全部陽(yáng)臺(tái)面積都

5、要計(jì)人銷(xiāo)售面積，如果這時(shí)只計(jì)一半的話，那才真的是讓利了。對(duì)于挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）則是按其底板水平投影面積的一半計(jì)算，凹陽(yáng)臺(tái)則是按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算， 均可以理解為陽(yáng)臺(tái)面積只有一半可計(jì)入銷(xiāo)售面積。 購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照自己購(gòu)置房屋的陽(yáng)臺(tái)樣式確認(rèn)陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。二、房屋面積確認(rèn)及面積差異處理方式面積差異是目前房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生糾紛的一大因由。 因?yàn)槟壳暗姆课蒌N(xiāo)售主要是以預(yù)售方式為主，一是對(duì)開(kāi)發(fā)商的投入要求較小，二則購(gòu)房者通?？梢韵硎艿捷^大的優(yōu)惠。但是，預(yù)售時(shí)的面積是在圖紙上測(cè)出來(lái)的， 與實(shí)際完工的房屋面積肯定會(huì)存在誤差。 大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都會(huì)盡量準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，在施工過(guò)程中盡力控制誤差大小，但

6、也有個(gè)別開(kāi)發(fā)商出于某種目的，利用這種誤差為自己謀取不當(dāng)利益。 對(duì)于購(gòu)房者而言， 對(duì)房?jī)r(jià)款的承受能力、 對(duì)房屋的使用規(guī)劃等都是以房屋面積為基礎(chǔ)的， 面積的變動(dòng)有可能導(dǎo)致超出購(gòu)房者的承受能力， 或是使原先的使用規(guī)劃落空。 那么如何在實(shí)際存在的誤差與購(gòu)房者的合法利益之間選擇一個(gè)中間道路呢？對(duì)于開(kāi)發(fā)商， 首先應(yīng)在圖紙預(yù)測(cè)時(shí)盡量準(zhǔn)確， 在施工過(guò)程中盡力控制， 使誤差的產(chǎn)生降到最低程度。對(duì)于購(gòu)房者，如果想避免面積誤差，最好的方法莫過(guò)于購(gòu)買(mǎi)（準(zhǔn)）現(xiàn)房，實(shí)地的考察是勝于任何口頭承諾和憑空想象的。 如果購(gòu)房者仍然要選擇期房， 則只能是與開(kāi)發(fā)商就此問(wèn)題進(jìn)行事先約定。示范文本的一大特色就是傾向于保護(hù)購(gòu)房者的利益，

7、示范文本第5 條關(guān)于“面積確認(rèn)及面積差異處理”的規(guī)定就極大地體現(xiàn)了這一特色。該條第 2 款明確將面積誤差比以 3 為分界線，3% 以內(nèi)的，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；超出的，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房，不退房的， 規(guī)定了于購(gòu)房者相對(duì)有利的處理方式。 當(dāng)然， 買(mǎi)賣(mài)雙方也可以選擇不采用 示范文本中給出的處理方式而自行進(jìn)行約定。 這樣， 開(kāi)發(fā)商就被推人了一個(gè)為難的境地。 如果選擇 示范文本給出的處理方式，自然是心有不甘，尤其是對(duì)于其中面積縮水時(shí)要將少于3 的部分雙倍返還買(mǎi)受人的規(guī)定， 更是感到不可接受。 可是， 購(gòu)房者在看到這樣一種于自己有利的處理方式時(shí)，自然是要堅(jiān)持以此為準(zhǔn)。雙方就容易產(chǎn)生矛盾， 對(duì)房屋的銷(xiāo)售必然

8、有影響。筆者認(rèn)為， 該種方式比起以前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商自行設(shè)定的處理方式自然是對(duì)購(gòu)房者給予了更多的保護(hù)， 但是，對(duì)于開(kāi)發(fā)商也有些過(guò)于苛刻，尤其是上述的雙倍返還的規(guī)定， 實(shí)際上是缺乏法律依據(jù)的。同時(shí)，該條規(guī)定中也有一些不全面的地方。在此，筆者提出自己認(rèn)為雙方相對(duì)較容易接受的處理方式供大家參考：（一）面積誤差比絕對(duì)值在 3%/4% 以內(nèi)（含 3%/4% ，該 3 或 4% 由雙方協(xié)商確定，均是較為公平的，下同）時(shí)，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算。如產(chǎn)權(quán)登記面積小于房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積，則出賣(mài)人應(yīng)于收到具有國(guó)家認(rèn)可房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積結(jié)果（即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同）文件之日起30 日內(nèi)向買(mǎi)受人退還有關(guān)面積差價(jià)款；如產(chǎn)

9、權(quán)登記面積大于房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積， 則買(mǎi)受人應(yīng)于出賣(mài)人向其出示具有國(guó)家認(rèn)可房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積結(jié)果（即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同）文件之日起30 日內(nèi)向出賣(mài)人補(bǔ)交面積差價(jià)款。逾期支付面積差價(jià)款的， 違約方每逾期 1 日向?qū)Ψ街Ц稇?yīng)付差價(jià)款萬(wàn)分之3 至萬(wàn)分之5（違約金的具體比例由雙方協(xié)商確定）的違約金。（二）當(dāng)該房屋的面積誤差絕對(duì)值超出 3%/4% 時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，應(yīng)自出賣(mài)人向買(mǎi)受人出示具有國(guó)家認(rèn)可房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積結(jié)果 （即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同）文件之日起15 日內(nèi)將解除本契約的書(shū)面通知送達(dá)出賣(mài)人，出賣(mài)人自接到該解除契約通知之日起30 日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還

10、給買(mǎi)受人， 并按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率給付相應(yīng)利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積的，面積誤差比在 3%/4%以內(nèi)（含 3%/4% ）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出 3%/4% 部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，相應(yīng)面積的產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積的， 面積誤差部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人。如買(mǎi)受人未在上述期限內(nèi)將解除本契約的書(shū)面通知送達(dá)出賣(mài)人，則視為買(mǎi)受人不退房，處理方式同上。面積差價(jià)款的支付方式和違約金的計(jì)算同上文（一）所述方式。產(chǎn)權(quán)登記面積- 合同約定面積面積誤差比 =合同約定面積三、房屋付款方式和期限在房屋的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中， 開(kāi)發(fā)商最重要的義務(wù)

11、就是保質(zhì)保時(shí)地完成房屋建設(shè)， 購(gòu)房者最重要的義務(wù)就是按照約定支付房?jī)r(jià)款。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，支付方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款3 種。無(wú)論是何種支付方式，對(duì)于購(gòu)房者而言最重要的一點(diǎn)就是及時(shí)按照約定支付應(yīng)付款，否則，就是違反了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定，要承擔(dān)違約責(zé)任。其中尤其值得一提的是按揭付款方式。 隨著人民消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)觀念的變化， 以向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款， 即通常所說(shuō)的 “按揭貸款”支付部分房?jī)r(jià)款的方式，現(xiàn)已成為許多購(gòu)房者的選擇， 不少開(kāi)發(fā)商還以優(yōu)惠的貸款條件來(lái)作為促銷(xiāo)手段。 而開(kāi)發(fā)商為了盡快回款， 在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中通常會(huì)與購(gòu)房者約定， 購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后若干日內(nèi)

12、應(yīng)向銀行指定的機(jī)構(gòu) （一般為律師事務(wù)所） 提交申請(qǐng)資料和費(fèi)用， 甚至應(yīng)在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后若干日內(nèi)申請(qǐng)下來(lái)銀行貸款（以該筆貸款進(jìn)人開(kāi)發(fā)商之賬戶為準(zhǔn)） ，否則，購(gòu)房者要承擔(dān)違約責(zé)任。 作為購(gòu)房者而言， 尤其是在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)， 由于支付房?jī)r(jià)款時(shí)所購(gòu)房屋可能還根本沒(méi)有實(shí)際出現(xiàn)，總是希望盡量晚一點(diǎn)再申請(qǐng)銀行貸款，似乎這樣對(duì)自己的權(quán)益有更大的保護(hù)；并且認(rèn)為即使自己晚些日子， 開(kāi)發(fā)商也不會(huì)真的向自己追索違約金。 實(shí)際上， 如果購(gòu)房者與 開(kāi)發(fā)商在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)此進(jìn)行了明確的約定， 購(gòu)房者就有確實(shí)的義務(wù)按照約定履行， 否則， 必然要承擔(dān)違約責(zé)任。 但是， 要求購(gòu)房者在一段時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)下來(lái)銀行貸款的做法也是有失公

13、允的， 因?yàn)橘J款的最后審批權(quán)掌握在銀行， 且申請(qǐng)過(guò)程中經(jīng)辦機(jī)構(gòu)和銀行都可能出現(xiàn)拖延的情況， 甚至還會(huì)出現(xiàn)申請(qǐng)條件的變化， 讓購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)是不合理的。 筆者認(rèn)為較好的方式是， 開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者約定， 自雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之日起日內(nèi)， 購(gòu)房者應(yīng)向相應(yīng)貸款銀行的指定機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)貸款所需的全部文件資料和費(fèi)用， 否則， 應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。 如果因貸款銀行改變貸款條件而致使購(gòu)房者無(wú)法成功申請(qǐng)銀行貸款的， 購(gòu)房者最好在補(bǔ)充協(xié)議中約定處理方式， 以免當(dāng)該種特殊情況出現(xiàn)時(shí)使自己陷人被動(dòng)境地。在雙方就此問(wèn)題達(dá)成一致后，購(gòu)房者應(yīng)按照約定履行付款義務(wù)。應(yīng)當(dāng)提醒購(gòu)房者注意的是， 由于近期各銀行均對(duì)自身的

14、貸款條件進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)貸款申請(qǐng)的審查較以往嚴(yán)格， 同時(shí)， 對(duì)貸款發(fā)放的比例也因申請(qǐng)人狀況的不同而有所變化。 以北京為例， 建設(shè)銀行以往對(duì)外籍人、 外地人和北京人發(fā)放貸款的條件和比例是基本一致的， 普遍為最高限度可達(dá)8 成、 20 年；然而，從去年年底開(kāi)始，對(duì)外籍人和外地人的發(fā)放條件明顯提高，比例則一般控制在6 成、 10 年。這就對(duì)外籍人和外地人購(gòu)買(mǎi)由建設(shè)銀行提供貸款服務(wù)的項(xiàng)目提高了要求。如此一來(lái)， 如果是一位非北京本地居民， 在京購(gòu)買(mǎi)商品房并且選擇以銀行貸款方式支付部分房?jī)r(jià)款的， 在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前最好是先向?yàn)樵擁?xiàng)目提供貸款服務(wù)的銀行咨詢， 明確以自身的條件大致可以申請(qǐng)到多少貸款， 結(jié)合

15、自身的資金狀況， 再來(lái)決定是否購(gòu)買(mǎi)。 以免在簽訂完畢房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后， 發(fā)現(xiàn)自己無(wú)法取得足夠的銀行貸款， 自己的實(shí)際情況又不允許再以現(xiàn)金支付部分房?jī)r(jià)款， 將會(huì)使自己陷人一個(gè)兩難境地， 要在此時(shí)提出退房就將要承擔(dān)違約責(zé)任。 或者， 在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)是否可以取得足夠貸款的情形進(jìn)行事先約定， 以免陷人被動(dòng)局面。另需提醒購(gòu)房者注意的是， 2001 年中國(guó)人民銀行為了規(guī)范個(gè)人住房貸款市場(chǎng)，已專(zhuān)門(mén)下發(fā)文件， 對(duì)外籍人和港澳臺(tái)人士貸款作出限制性規(guī)定， 停止向外籍人士與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)人 士發(fā)放個(gè)人住房貸款， 對(duì)于港澳人士則比照外地人標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 這一政策的出臺(tái)， 將極大的限 制外籍與我國(guó)臺(tái)灣人士購(gòu)置房產(chǎn)之行為，

16、 尤其是對(duì)于北京等地的高檔外銷(xiāo)樓盤(pán)銷(xiāo)售具有相當(dāng) 大的影響。 中國(guó)人民銀行這樣做的意圖目前仍不明確， 但這顯然是與加人世界貿(mào)易組織后所要求的國(guó)民待遇原則相違背的， 該政策之執(zhí)行方向仍有待研究。 但在該政策執(zhí)行期間， 外籍人士和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)人士購(gòu)房時(shí)就更應(yīng)周詳?shù)乜紤]付款方式問(wèn)題。四、關(guān)于房屋交付期限交付期限是購(gòu)房者最為關(guān)心的問(wèn)題之一，也是購(gòu)房過(guò)程中最容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)之一。是否可以交付并非由開(kāi)發(fā)商一家說(shuō)了算，而是要符合有關(guān)政府規(guī)定， 示范文本第8 條中就根據(jù)各地之不同情況給出了四種交付條件， 并可由雙方約定交付條件。 當(dāng)然， 雖然是在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有明確這一條件， 但并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商可以自說(shuō)自話，

17、 而是必須要符合國(guó)家有關(guān)工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定， 該等規(guī)定在各地不盡相同。 以北京市為例， 商品房的交付條件為開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)取得銷(xiāo)售房產(chǎn)之質(zhì)量竣工驗(yàn)收備案表。由于房屋的建設(shè)需要一定的過(guò)程， 期間難免會(huì)遭遇一些特殊情況致使開(kāi)發(fā)商的建設(shè)計(jì)劃受到阻礙， 導(dǎo)致的后果就是可能延期交付。因此， 在關(guān)于交付期限的規(guī)定中，也允許雙方就可據(jù)實(shí)順延交付日期的事項(xiàng)進(jìn)行約定。 最普遍的理由就是不可抗力的出現(xiàn)。 所謂不可抗力在法律上就是指不能預(yù)見(jiàn)、 不能避免并不能克服的客觀情況， 因出現(xiàn)不可抗力而給予開(kāi)發(fā)商延期的權(quán)利是有明確法律依據(jù)的。 在現(xiàn)實(shí)生活中， 有些開(kāi)發(fā)商將惡劣天氣和政府部門(mén)的原因也通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議約定歸為“不可抗力”之類(lèi)

18、，筆者認(rèn)為這樣一概而論是不妥的。但應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，有些時(shí)候惡劣天氣和政府部門(mén)的特殊原因的確會(huì)造成開(kāi)發(fā)商工期上的延誤， 同時(shí)， 很難將該種延誤歸結(jié)于開(kāi)發(fā)商的過(guò)失。因此， 為避免雙方因該等事項(xiàng)的出現(xiàn)是否可成為合法延期之理由產(chǎn)生糾紛， 建議雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中作出明確約定。 筆者在此提出自己的建議： 對(duì)于政府部門(mén)的原因造成工期延誤的， 有時(shí)是某種特殊情勢(shì)的出現(xiàn)， 有時(shí)是市政建設(shè)方面的原因， 可約定在該等事項(xiàng)發(fā)生之日起日內(nèi)開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者發(fā)出通知，書(shū)面說(shuō)明該等事項(xiàng)，并于事后提供有關(guān)政府部門(mén)的證明文件或是公證機(jī)關(guān)出具的公證文書(shū)。 對(duì)于惡劣天氣， 筆者認(rèn)為不應(yīng)成為開(kāi)發(fā)商延期交付的合法理由， 因?yàn)樵谶M(jìn)行工期推算時(shí)

19、， 應(yīng)當(dāng)已將惡劣天氣因素考慮在內(nèi)； 而且如果該種惡劣天氣極為嚴(yán)重， 則可能已構(gòu)成法律含義的不可抗力，無(wú)需另行規(guī)定。同時(shí)，應(yīng)約定如發(fā)生不可抗力或政府部門(mén)原因致使工期延誤的， 開(kāi)發(fā)商應(yīng)依合同約定履行通知義務(wù)， 如開(kāi)發(fā)商不履行或未及時(shí)履行通知義務(wù)的，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房。五、關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任如果開(kāi)發(fā)商未能按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同之約定交房， 且沒(méi)有依約可免責(zé)的延期理由， 則應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。 逾期交房是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)糾紛最多的問(wèn)題之一， 也是購(gòu)買(mǎi)期房者最為擔(dān)心出現(xiàn)的問(wèn)題。 逾期交房時(shí)， 開(kāi)發(fā)商應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任就成為房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)注意的重點(diǎn)事項(xiàng)。逾期交房的違約責(zé)任在前后兩種房屋買(mǎi)賣(mài)合同文

20、本中有著較大的不同。在示范文本中，規(guī)定開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任就是支付違約金，而在原使用的買(mǎi)賣(mài)契約中， 則規(guī)定有雙倍返還定金和支付違約金兩種方式， 對(duì)此， 不同時(shí)期購(gòu)房的客戶在處理逾期交房時(shí)的方式是有所不同的。示范文本 的處理方式是由開(kāi)發(fā)商根據(jù)不同情況向購(gòu)房者支付相應(yīng)的違約金。 筆者認(rèn)為， 這種處理方式是可行的。 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)極為復(fù)雜的過(guò)程， 在逾期交房期限上給予開(kāi)發(fā)商一定的寬限期是具有合理性的，現(xiàn)在的項(xiàng)目多將該寬限期定為 60 日至 120 日不等。在此期限內(nèi)， 開(kāi)發(fā)商按日按比例向購(gòu)房者支付違約金； 如果超出其期限則購(gòu)房者享有解約權(quán)，有權(quán)選擇是否繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同， 如繼續(xù)履行， 則

21、由開(kāi)發(fā)商按日按比例向購(gòu)房者支付違約金、 等待交房； 如決定不再購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)， 購(gòu)房者應(yīng)在一定期限內(nèi)書(shū)面通知開(kāi)發(fā)商解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同， 開(kāi)發(fā)商則應(yīng)自收到解約通知之日起日內(nèi)退還購(gòu)房者的已付款， 并按照約定比例向購(gòu)房者支付違約金。 應(yīng)提醒購(gòu)房者注意的是， 此處違約金的比例應(yīng)與購(gòu)房者逾期付款所支付的違約金比例相對(duì)應(yīng)， 以體現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方之平等地位； 同時(shí)， 這一違約金的計(jì)算基數(shù)為購(gòu)房者之已付房款， 如果是以銀行按揭貸款方式支付、 違約時(shí)該貸款已進(jìn)人開(kāi)發(fā)商賬戶的， 則銀行貸款部分也應(yīng)包括在內(nèi)（雙方有特殊約定的應(yīng)除外） 。在原使用的房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本中， 逾期交房的違約責(zé)任方式因購(gòu)房者處理方式的不同而不同。 如果購(gòu)

22、房者選擇繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同， 則開(kāi)發(fā)商將按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定按日按比例支付違約金； 如果購(gòu)房者選擇解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同， 則開(kāi)發(fā)商將退還已付款并雙倍返還定金，如顧客此時(shí)已經(jīng)收取了部分違約金， 則應(yīng)從應(yīng)退還的已付款和雙倍定金中作相應(yīng)扣除。這是因?yàn)橹腥A人民共和國(guó)合同法）第 116 條的規(guī)定： “當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款” ，即定金與違約金作為兩種不同的違約責(zé)任方式，在一個(gè)民事關(guān)系中只能選擇一種適用。 個(gè)別業(yè)主在辦理因逾期交房而解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)程中， 既要收取違約金、 又要雙倍定金的做法是沒(méi)有法律依據(jù)的。六、關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更規(guī)劃、 設(shè)計(jì)變更也

23、是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中糾紛較多的問(wèn)題之一。 每個(gè)購(gòu)房者在選擇購(gòu)置的房產(chǎn)時(shí)，做出選擇的一大依據(jù)就是房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、小區(qū)整體的規(guī)劃。對(duì)于期房的選購(gòu)者而言，設(shè)計(jì)變更是一個(gè)令人極為頭痛的問(wèn)題。 于是在本次修改的 示范文本 中對(duì)此作出明確規(guī)定，即凡導(dǎo)致影響買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的設(shè)計(jì)變更、 規(guī)劃變更， 應(yīng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10 日內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人在15 日內(nèi)有權(quán)選擇是否退房。但緊接著又出現(xiàn)了新的問(wèn)題： 是否所有的規(guī)劃、 設(shè)計(jì)變更都需要通知買(mǎi)受人？如果不是， 那么如何判斷何種變更構(gòu)成對(duì)買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的影響？筆者認(rèn)為， 針對(duì)購(gòu)房者所購(gòu)置商品房本身進(jìn)行的設(shè)計(jì)變更， 如該商品房的結(jié)

24、構(gòu)形式、 戶型、 空間尺寸和朝向發(fā)生了變化， 應(yīng)當(dāng)屬于對(duì)商品房的使用功能產(chǎn)生了影響， 應(yīng)屬于書(shū)面通知購(gòu)房者的情形。 而其他方面的變更則應(yīng)視情況而定，在于購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的約定。筆者認(rèn)為在涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的問(wèn)題上購(gòu)房者可以注意以下幾個(gè)方面：（一）會(huì)所。會(huì)所是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商吸引購(gòu)房者的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，這種變更不是指會(huì)所的朝向、結(jié)構(gòu)形式一類(lèi)的內(nèi)容發(fā)生變化都要書(shū)面通知購(gòu)房者， 而是指原設(shè)計(jì)有會(huì)所而變更為沒(méi)有、 或是原設(shè)計(jì)會(huì)所面積、功能等較大的變更。（二）綠地。目前有些購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，注意的不僅是朝向，還有陽(yáng)臺(tái)或窗外的景致，這也是部分開(kāi)發(fā)商的賣(mài)點(diǎn)之一，即所謂“觀景住宅” ，這類(lèi)房產(chǎn)中購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)意向及房產(chǎn)的價(jià)格等與景致有著直接的關(guān)系。 筆者認(rèn)為， 如果您購(gòu)置的房產(chǎn)屬于這一類(lèi)的， 應(yīng)當(dāng)考慮將這些景致的設(shè)計(jì)變更列人通知范圍，給自己留下相對(duì)較大的選擇余地。值得注意的是， 目前有不少的樓盤(pán)是成片、分期開(kāi)發(fā)，在購(gòu)置其中某一期的房產(chǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)向購(gòu)房者介紹整個(gè)小區(qū)或樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)， 這種規(guī)劃會(huì)隨著市場(chǎng)的變化、 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念的改變而發(fā)生變更。那么，這種規(guī)劃變更是否應(yīng)屬于