順天大廈項目可行性研究報告可研報告(優(yōu)秀可研報告）

1、目目 錄錄 1 總總 論論.4 1.1項目概況.4 1.2項目建設(shè)的必要性.4 1.3可行性研究報告編制依據(jù).5 1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)與研究結(jié)論.6 2 項目選址及建設(shè)條件項目選址及建設(shè)條件.7 2.1項目所處區(qū)域.7 2.2項目建設(shè)地點.9 2.3建設(shè)條件.11 3 市場分析市場分析.12 3.1沈陽市寫字樓市場現(xiàn)狀.12 3.2沈陽市寫字樓市場分類研究.13 3.3項目影響因素分析.14 3.4項目 stwo 分析.17 4 營銷方案設(shè)計營銷方案設(shè)計.22 4.1項目名稱及產(chǎn)品定位.22 4.2目標(biāo)客戶.23 4.3管理方案設(shè)計.25 4.4定價策略.26 4.5銷售安排.27 5 項目

2、建設(shè)方案項目建設(shè)方案.29 5.1建筑設(shè)計方案.29 5.2結(jié)構(gòu)設(shè)計方案.32 5.3公用設(shè)施方案.33 6 專篇設(shè)計專篇設(shè)計.38 6.1消防.38 6.2節(jié)能.41 6.3防雷.42 6.4智能配套方案.43 7 環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價.46 7.1項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響.46 7.2環(huán)境保護(hù)措施.49 7.3環(huán)境保護(hù)措施實施評價.51 8 項目組織機構(gòu)與進(jìn)度計劃項目組織機構(gòu)與進(jìn)度計劃.52 8.1組織機構(gòu)與人力資源.52 8.2項目招投標(biāo)管理.52 8.3項目實施進(jìn)度安排.54 9 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.57 9.1投資估算的依據(jù)及說明.57 9.2總投資估算.58

3、 9.3資金籌措方案.59 10 經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析.61 10.1 項目銷售計劃.61 10.2 盈利能力分析.62 10.3 清償能力分析.63 10.4 不確定分析.63 11 風(fēng)險分析及對策風(fēng)險分析及對策.66 11.1 政策風(fēng)險.66 11.2 市場風(fēng)險.66 11.3 經(jīng)營管理風(fēng)險.67 11.4 財務(wù)風(fēng)險.68 12 結(jié)論與建議結(jié)論與建議.70 12.1 結(jié)論.70 12.2 建議.70 1 1總總 論論 1.1項目概況項目概況 1.1.1項目情況項目情況 項目名稱：順天大廈 項目地址：沈陽市大東區(qū) 總建筑面積：19160 平方米。其中：公寓及寫字間約 11369 平方米，

4、商鋪約為 5091 平方米，地下停車場及設(shè)備用房約 2660 平方米。 建筑高度：15 層（含地下一層） 1.1.2建設(shè)單位情況建設(shè)單位情況 建設(shè)單位：沈陽市宏建房屋開發(fā)有限公司 法人代表：王立祥 資質(zhì)等級：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)三級 公司地址：遼寧省沈陽市沈河區(qū)彩塔街 11 號 1.2項目建設(shè)的必要性項目建設(shè)的必要性 1.2.1實踐大東區(qū)實踐大東區(qū)“十一五十一五”發(fā)展規(guī)劃的需要發(fā)展規(guī)劃的需要 在沈陽市大東區(qū)“十一五”經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃中指出：結(jié)合市府大路沿線餐 飲業(yè)較發(fā)達(dá)、東陵西路汽車貿(mào)易漸成規(guī)模和地鐵 1 號線出口處的潛在商業(yè)資源優(yōu)勢， 規(guī)劃發(fā)展具有商務(wù)休閑、金融中介、特色餐飲、購物娛樂、汽車

5、品牌貿(mào)易為特色的 商業(yè)功能“東擴軸” 。本項目處于地鐵 1 號線出口和內(nèi)環(huán)線交匯口，項目的實施實 現(xiàn)了相關(guān)規(guī)劃的建設(shè)要求 1.2.2協(xié)調(diào)大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要協(xié)調(diào)大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要 大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛 機發(fā)動機、機械設(shè)計制造、生物制藥、儀器儀表和其他機械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn) 業(yè)群，是中國著名的航空發(fā)動機制造基地、數(shù)控機床生產(chǎn)基地、輕型汽車生產(chǎn)基地。 但是，大東區(qū)產(chǎn)業(yè)主要以制造業(yè)為主，而經(jīng)濟的發(fā)展趨勢是第三產(chǎn)業(yè)漸成主流，本 項目的建設(shè)對于協(xié)調(diào)大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要的意義。 1.2.3實現(xiàn)大東區(qū)實現(xiàn)大東區(qū)“一帶三圈一帶三圈”規(guī)劃目標(biāo)的需要規(guī)劃目標(biāo)的

6、需要 隨著沈陽地鐵一號線進(jìn)入大東區(qū)，圍繞在這里設(shè)立的 3 個站位，大東區(qū)將推出 “一帶三圈”的地鐵經(jīng)濟發(fā)展框架。其中“一帶”指大東區(qū)新的經(jīng)濟隆起帶。 “三 圈”指，在地鐵一號線津橋站、滂江站、黎明文化宮站站口的周邊，半徑 500700 米的范圍內(nèi)，打造 3 個經(jīng)濟圈。本項目處于滂江站，依托一環(huán)路靠近城市中心區(qū)， 商業(yè)較發(fā)達(dá)、居民密度較大、收入層次較高和交通便利的優(yōu)勢，重點發(fā)展以行政辦 公、金融保險、信息產(chǎn)業(yè)、商務(wù)和商貿(mào)為主的、具有高科技含量的現(xiàn)代城市集群商 業(yè)帶，拉動和提升城市居民的生活消費水平和消費能級。 1.3可行性研究報告編制依據(jù)可行性研究報告編制依據(jù) 1）投資項目可行性研究指南 ，20

7、02，國家計委以計辦投資200215 號文件， 中國電力出版社 2）建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版） ，2006，中國計劃出版社 3）沈陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 4）沈陽市城市總體規(guī)劃大綱（20002020 年） 5）國家、遼寧省及沈陽市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件 6）大東區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（“十五”及 2010 年） 7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 8）沈陽市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 9）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 10）其他有關(guān)依據(jù)資料 11）項目批復(fù)文件 1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)與研究結(jié)論主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)與研究結(jié)論 表表 1

8、.2 順天大廈項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表順天大廈項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 序號項目指標(biāo)單位 一建筑類 1 總建筑面積19160 2 占地面積6105.3 二投資類 1 項目投入總資金10175.08 萬元 1.1 土地取得費用3064.86 萬元 1.2 前期費用210.76 萬元 1.3 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費283.57 萬元 1.4 建筑安裝工程費4897.30 萬元 1.5 園區(qū)配套費574.80 萬元 1.6 管理費用135.47 萬元 1.7 銷售費用220.60 萬元 1.8 財務(wù)費用434.15 萬元 1.9 預(yù)備費353.57 萬元 2 資金籌措10175.08 萬元 2.1 項目資本

9、金4000.00 萬元 2.2 銀行借款5194.54 萬元 2.3 銷售收入投入964.91 萬元 三財務(wù)類 1 凈現(xiàn)值（稅后 ic=8%）669.15萬元 2 內(nèi)部收益率（稅后）14.84% % 3 靜態(tài)投資回收期（稅后）1.91年 4 借款償還期1.79年 “順天大廈”項目經(jīng)測算，預(yù)計總投資為 10175.08 萬元，預(yù)計總銷售收入為 13787.685 萬元，經(jīng)計算，該項目的盈利水平較高、償債能力較強，而且銷售收入 及建設(shè)投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項目可行，值得投資。 2 2項目選址及建設(shè)條件項目選址及建設(shè)條件 2.1項目所處區(qū)域項目所處區(qū)域 2.1.1沈陽市概況沈

10、陽市概況 沈陽是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心， 具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑 150 公里的范圍內(nèi)，分布著鋼鐵基地鞍 山、煤炭基地?fù)犴槨⒒w基地遼陽、煤鐵基地本溪、石油基地盤錦、煤糧基地鐵嶺、 電力基地阜新等 7 座百萬人口以上的大型工商業(yè)城市，構(gòu)成了經(jīng)濟聯(lián)系特別緊密、 市場容量巨大的城市群體，不僅可為工業(yè)企業(yè)提供豐富的礦產(chǎn)資源，而且還是一個 購買力極強的產(chǎn)品銷售市場。 沈陽市是中國交通最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，也是東北地區(qū)最大的交通樞紐。以沈陽 為中心，至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東高速公路網(wǎng)已經(jīng)建成。距營口港 200 公里，距大連港 400 公里，可與世

11、界 140 多個國家和地區(qū)的港口通航。連接山海關(guān)、 大連、丹東、長春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集于此，并且與朝鮮、蒙古、俄羅 斯直接相通。沈陽桃仙國際機場，是東北地區(qū)最大的樞紐機場，距大東區(qū) 20 公里。 沈陽東站坐落在區(qū)內(nèi)，101 條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達(dá)的貨運網(wǎng)絡(luò)。 圖圖 2.1 沈陽市在遼寧省的位置沈陽市在遼寧省的位置 2.1.2大東區(qū)概況大東區(qū)概況 大東區(qū)位于沈陽市東部，是沈陽市市內(nèi)五城區(qū)之一。面積 51.18 平方公里，人 口 63 萬，是沈陽市內(nèi)面積最大的城區(qū)。 一、一、交通條件交通條件 大東區(qū)所在地沈陽是中國交通最發(fā)達(dá)地區(qū)之一，也是東北地區(qū)最大的交通樞紐， 已形成陸海空立體交通網(wǎng)

12、絡(luò)。 公路：以沈陽為中心，沈陽至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東一環(huán)五射的高 速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。 鐵路：沈陽作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國首位。連結(jié)山海 關(guān)、大連、丹東、長春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集沈陽，并且與朝鮮、蒙古、 俄羅斯直接相通。 海運：從沈陽出發(fā)，2 小時可達(dá)營口港，4 小時可達(dá)大連港，可與世界 140 多 個國家和地區(qū)的港口通航。 空運：沈陽桃仙國際機場，是東北地區(qū)最大的樞紐機場。從沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范 區(qū)出發(fā)，25 分鐘可抵桃仙國際機場。以桃仙國際機場為基地的北方航空公司，已開 通國內(nèi)外航線 70 多條，可直達(dá)中國香港特別行政區(qū)和國內(nèi)各主要城市以及朝鮮、 俄羅斯

13、、日本、韓國等國家。 貨運：沈陽東站座落在大東區(qū)內(nèi)，101 條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達(dá)的貨運網(wǎng)絡(luò)。沈 陽一環(huán)路、大二環(huán)路橫穿全區(qū)，沈陽市東西快速干道 1/3 在大東區(qū)內(nèi)。 二、二、基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施 區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項投資所需的 水、煤氣等供應(yīng)充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于沈 陽市前列。 三、三、居住條件居住條件 大東區(qū)是沈陽市最適合于居住的城區(qū)之一，南北兩條運河流經(jīng)全區(qū)，沿岸花團 錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是正在建設(shè)的大東廣場， 是沈陽市最大的廣場，廣場周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保險、高檔寫字樓等商貿(mào)服務(wù) 設(shè)施。除

14、此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉儲及生活用地可供開發(fā)利用，房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?四、四、工業(yè)基礎(chǔ)工業(yè)基礎(chǔ) 大東區(qū)是當(dāng)前沈陽市最具競爭力的工業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢企業(yè)，如沈陽 金杯客車制造有限公司、沈陽黎明航發(fā)集團、沈陽華潤壓縮機有限公司、沈陽三洋 空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠 等。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶 馬汽車公司、日本三菱自動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克 公司、日本豐田通商株氏會社、三洋電機有限公司和美國吉列公司等。 大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形

15、成以汽車、飛 機發(fā)動機、機械設(shè)備制造、生物制藥、儀器儀表和其它機械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn) 業(yè)群。是全國最大的機械加工區(qū)，其境內(nèi)所產(chǎn)輕型客車占全國的市場份額達(dá) 50%以 上，航空發(fā)動機占全國 60%以上。 大東區(qū)內(nèi)可置換的與需重新盤活的工業(yè)用地有 500 萬平方米，水、煤、氣、電 等工業(yè)用基礎(chǔ)設(shè)施完備，有相當(dāng)豐富的工業(yè)資源尚未得到充分利用。區(qū)內(nèi)有一所大 學(xué)、兩個國家級研究所以及眾多的工業(yè)企業(yè)，培養(yǎng)和儲備了大量專業(yè)技術(shù)人才，以 及一支專業(yè)素質(zhì)高、技術(shù)精湛的產(chǎn)業(yè)工人大軍。 五、五、人才資源人才資源 大東區(qū)的勞動力資源極為豐富，勞動人口近 40 萬，40 多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué) 校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強

16、的技術(shù)工人 7000 多名。擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 11 萬 余人，是沈陽市科技人員最為集中、科技力量最強的園區(qū)之一。 2.2項目建設(shè)地點項目建設(shè)地點 2.2.1項目位置項目位置 東：現(xiàn)狀住宅住宅 南：航空西路 西：傍江街 北：107 中學(xué) 項目位置 圖圖 2.2 項目在沈陽市大東區(qū)的位置項目在沈陽市大東區(qū)的位置 2.2.2周邊配套設(shè)施提高了項目的宜居性周邊配套設(shè)施提高了項目的宜居性 項目地塊所在地是城市中心次熱點區(qū)域，西臨城市內(nèi)環(huán)線交通干道的滂江街； 北為沈陽市重點初中 107 中學(xué)，正東為遼寧省重點中學(xué)沈陽市第一高級中學(xué)；周邊 有以“東逸花園”為首的等高檔生活社區(qū)；有“世紀(jì)聯(lián)華”大型商業(yè)賣場

17、；西南面 為距今已有百年歷史萬泉公園，園區(qū)內(nèi)水面面積為 5.23 公頃，草木繁茂。項目所在 地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。 2.2.3即將建成地鐵提高了項目未來的發(fā)展?jié)摿磳⒔ǔ傻罔F提高了項目未來的發(fā)展?jié)摿?項目地塊處于滂江街地鐵站南延長線上。目前，滂江街附近的星級賓館只有黎 明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號線和地鐵五號 線的交會點，未來的商流、客流量將十分巨大。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮?滂江商貿(mào)圈。 2.2.4沈陽發(fā)展規(guī)劃為項目提供了無限想象空間沈陽發(fā)展規(guī)劃為項目提供了無限想象空間 根據(jù)沈陽市的發(fā)展戰(zhàn)略，中捷友誼廠、礦山機械廠都將搬遷至鐵西新區(qū)，這就 為地

18、鐵滂江站提供了廣闊的空間。在這里將建設(shè)義烏沈陽國際商貿(mào)城，義烏的商品 將通過這里發(fā)往東北各地。同時，在地鐵滂江站東部將建設(shè)大型的商場、星級的賓 館、高檔的寫字樓，使這里成為新興的商貿(mào)圈。 2.3建設(shè)條件建設(shè)條件 2.3.1自然環(huán)境條件自然環(huán)境條件 大東區(qū)位于沈陽城區(qū)的東部和東北部，位于北溫帶亞洲季風(fēng)氣候區(qū)的北緣，屬 受季風(fēng)影響的溫帶半濕潤氣候。據(jù)氣象臺 1951 年至 1981 年累計，市內(nèi)區(qū)最高氣溫 年平均為 13.7，最低氣溫年平均為 2.6，全年平均溫度為 7.9，極端最高氣溫 32.3，極端最低氣溫-24.7。市內(nèi)平均降雨量為 734.5 毫米，最多年降水量 1055.3 毫米（195

19、3 年） ，最少為 445 毫米（1965 年） ，降水日數(shù)歷年平均是 92.8 天， 日最大降水量為 215.4 毫米（1973 年 8 月 21 日） ，霜期開始于 10 上旬，結(jié)束于 4 月下旬，平均 210 天左右，無霜期平均 155 天左右。其氣候主要特征是：冬寒時間 較長少雪，夏季時間較短多雨，春秋兩季氣溫變化迅速，春季多風(fēng)，秋季晴朗。 2.3.2工程地質(zhì)條件工程地質(zhì)條件 該地段地處渾河南岸二級沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力 較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 1.2 米。經(jīng)工程地質(zhì)初勘，地基巖土穩(wěn) 定、無不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設(shè)，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁

20、基礎(chǔ)。 2.3.3基礎(chǔ)設(shè)施條件基礎(chǔ)設(shè)施條件 隨著道路的改建、擴建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、 燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項目的建設(shè)開發(fā)、使用 經(jīng)營需要。 表表 2.1 項目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表項目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表 類別容量或管線直徑備注 電力10kv 和 6kv 線路可滿足二級符合要求 集中供熱惠天熱電 1500 供熱管線 給水沈陽東部水廠（李巴彥）供水管線 電訊可滿足 1000 中繼線 燃?xì)?00 的中壓和 500 低壓管線 3 3市場分析市場分析 3.1沈陽市寫字樓市場現(xiàn)狀沈陽市寫字樓市場現(xiàn)狀 隨著國家振興東北的提出，沈陽是東北地

21、區(qū)的經(jīng)濟中心，物資集散地，作為對 城市的經(jīng)濟活動反應(yīng)敏感的寫字樓市場近幾年有了很大的發(fā)展。沈陽市建設(shè)現(xiàn)代化 的區(qū)域中心城市的定位是寫字樓市場發(fā)展的源動力。 3.1.1寫字樓市場的區(qū)域特征逐漸形成寫字樓市場的區(qū)域特征逐漸形成 沈陽市寫字樓現(xiàn)有項目主要分布于三個區(qū)域，即太原街商業(yè)區(qū)周邊，如總統(tǒng)大 廈、中興商業(yè)大廈寫字樓、海潤國際等；市府廣場周邊，如方圓大廈、新基火炬大 廈、沈陽財富中心等；三好街及青年大街一帶，如華新國際大廈、中潤國際、百腦 匯資訊廣場等。也開始出現(xiàn)了一些至少在價格上可以與發(fā)達(dá)城市高檔寫字樓物業(yè)相 當(dāng)?shù)捻椖?，如總統(tǒng)大廈，方圓大廈等幾個沈陽市場上的頂級寫字樓，年租金己達(dá)到 1400

22、元/平米。而目前深圳市的頂級寫字樓華潤中心平均租金換算為年租金 1560 元/ 平方米，地標(biāo)性建筑地王大廈年租金也僅為 1200 元。當(dāng)然與全國幾個發(fā)達(dá)城市比 較的，沈陽的寫字樓市場還是不成熟的。從同價位產(chǎn)品質(zhì)量比較，所形成的商務(wù)中 心成熟度的比較，寫字樓物業(yè)管理水平的差異等方面，都可以看出與北京，上海， 深圳，廣州等城市的相對成熟的寫字樓市場的較大差距。當(dāng)然這是與沈陽的經(jīng)濟發(fā) 展水平相對應(yīng)的。 3.1.2寫字樓開發(fā)商大多都是本土企業(yè)寫字樓開發(fā)商大多都是本土企業(yè) 但是與北京上海等發(fā)達(dá)城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持 有不同的是，沈陽市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)基本由本地開發(fā)商持有，甚

23、至沈陽市寫 字樓市場上，包括高檔寫字樓市場，外地發(fā)展商較少，除上海昌鑫開發(fā)的昌鑫置地 廣場，新加坡華新國際開發(fā)的華新國際大廈等少數(shù)的幾個外地資本項目，其余均為 本地發(fā)展商開發(fā)，而本地的發(fā)展商大多具有工業(yè)企業(yè)集團資本背景。當(dāng)然這與沈陽 作為老工業(yè)基地的歷史經(jīng)濟背景聯(lián)系在一起。但是沈陽作為東北的經(jīng)濟中心，物資 流通中心，以及國家振興東北的大背景，沈陽寫字樓市場有很大的發(fā)展?jié)摿?。隨著 對沈陽經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進(jìn)一步完善，會有越來越多的 外地資本進(jìn)入沈陽的寫字樓市場，越來越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會進(jìn)入沈 陽市場，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的寫字樓物業(yè)。 3.1.3沈陽市寫字樓

24、市場上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。沈陽市寫字樓市場上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。 從寫字樓物業(yè)內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng) 然相應(yīng)的價格也存在較大的差異。這樣的差異由于沈陽寫字樓市場上存在的寫字樓 既有近幾年上市的引進(jìn)較先進(jìn)設(shè)計理念的高檔次寫字樓物業(yè)，也有大量的由非專業(yè) 的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)銷售或出租的質(zhì)量參差不齊的中低檔次的寫字樓。相應(yīng)的寫字 樓物業(yè)管理市場水平與發(fā)達(dá)城市市場也有較大差距。只有極少數(shù)的高檔次寫字樓物 業(yè)由專業(yè)的高素質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物 業(yè)管理公司或者市場上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。 3.1.4統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營統(tǒng)

25、一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營 可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動機。而統(tǒng)一 業(yè)權(quán)的寫字樓物業(yè)物業(yè)管理水平不顯著高于分散業(yè)權(quán)的寫字樓物業(yè)。實際上，在實 地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的寫字樓項目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公 司接管。如房地產(chǎn)大廈(金廈廣場)的金廈物業(yè)，瑪麗蘭總統(tǒng)大廈的瑪麗蘭物業(yè)(仲量 聯(lián)行為合作方)，東北電力開發(fā)的光明大廈的東電物業(yè)，以及世鴻地產(chǎn)的三個統(tǒng)一業(yè) 權(quán)寫字樓項目均由世鴻的鴻運物業(yè)接管。實際上沈陽市寫字樓物業(yè)管理市場上高質(zhì) 量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，除了地王國際的凱賓斯基酒店管理，匯寶國際的世邦 魏理士，以及商貿(mào)國際的戴德梁行等少數(shù)幾個知

26、名的寫字樓物業(yè)管理公司，其余的 都是沈陽市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差 不齊。隨著更專業(yè)的寫字樓開發(fā)商進(jìn)入沈陽市寫字樓市場，更多符合現(xiàn)代商務(wù)活動 要求的寫字樓也要求相應(yīng)的高水平的物業(yè)管理，將會有更多的專業(yè)的寫字樓物業(yè)管 理公司出現(xiàn)。 3.2沈陽市寫字樓市場分類研究沈陽市寫字樓市場分類研究 3.2.1酒店連體項目酒店連體項目 此類項目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時將部分物業(yè)作為 商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級酒店高登國際大酒 店的寫字樓項目，以及四星級酒店皇城酒店的寫字樓項目。 3.2.2開發(fā)商持有項目開發(fā)商持有項目 房

27、地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括華新國際開發(fā)的華新國際 大廈，瑪麗蘭房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的總統(tǒng)大廈等。另外還包括由世鴻地產(chǎn)開發(fā)的并 統(tǒng)一持有的三個中檔寫字樓物業(yè)鴻洋大廈，東祥大廈，鴻運大廈等。 3.2.3非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項目非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項目 這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓 項目，比較具有代表性的是建筑面積 7.3 萬平米的房產(chǎn)局開發(fā)的房地產(chǎn)大廈(金廈廣 場)，以及東北電力開發(fā)的光明大廈。 3.3項目影響因素分析項目影響因素分析 由于寫字樓市場的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對其進(jìn)行歸納和分類。本 文主要從影響寫字樓需求及價

28、值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和 個別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需 求量影響因素體系。 3.3.1一般因素一般因素 一般因素是指對房地產(chǎn)需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。 這類影響因素對房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是 一個地區(qū)、一個國家乃至全球。顯然，這類影響因素對于具體某一宗房地產(chǎn)而言并 不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價值及其趨勢的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。一般因素中， 主要有行政因素、經(jīng)濟因素、社會因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級 因素。 一、一、行政因素行政因素 行政因素是指國家政策、法律、

29、法規(guī)和行政法令對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)需求的 影響和干預(yù)。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、信貸政策、 城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費 水平等因子。 二、二、經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素 房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟情況的直接反映。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn) 業(yè)鏈長，其發(fā)展將直接影響和帶動機械、建材、鋼鐵、水泥、運輸、金融、裝潢等 相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 經(jīng)濟因素中，主要有經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水 平、物價與利率水平、儲蓄與投資水平、社會消費品零售額等因子。 三、三、社會因素社會因素

30、 社會因素是指一個國家或地區(qū)的社會狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，其影響 因子主要有政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機等。 四、四、人口因素人口因素 人口因素是一個國家或地區(qū)的人口狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，主要有人 口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。 五、五、心理因素心理因素 房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價值的形成則是由 人這一主體完成的。在這一過程中，人的心理因素對房地產(chǎn)需求和價值的影響是不 可忽視的。 影響房地產(chǎn)需求和價值的心理因素主要有購買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費時 尚、攀比心理、價值觀念等因子。 六、六、國際因素國際因素 房地產(chǎn)市場的

31、發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。國際政治環(huán)境、國際經(jīng)濟狀 況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競爭狀況等，都將明顯影響我國的房地產(chǎn)市 場需求和房地產(chǎn)價值，隨著全球經(jīng)濟一體化，這些影響因素將更直接更明顯。 3.3.2區(qū)域因素區(qū)域因素 區(qū)域因素是指寫字樓所在市場和地區(qū)的特性對房地產(chǎn)需求量和價值水平的影響 因素。相對于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個城市或城 市的一部分，也可能影響到多個城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。影響 寫字樓需求和價值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。 一、一、商圈規(guī)模商圈規(guī)模 自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。

32、商圈規(guī)模的大小 將直接影響商務(wù)客流量的大小，進(jìn)而影響其價值。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非 常重要的一個環(huán)節(jié)。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級別、總體規(guī)劃、 發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費水平、人口數(shù)量等。 二、二、商服繁華程度商服繁華程度 商服繁華程度是指一個城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對周圍環(huán)境的影 響程度。商服繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平等 直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在 地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價值。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路類型、所有商 店的總營業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營業(yè)態(tài)、大型購物中心的

33、個數(shù)、名 特商店的家數(shù)、金融機構(gòu)數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。 三、三、交通條件交通條件 交通條件是指一個城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城 市人流、物流的通達(dá)性及其交通運輸成本(包括交通時間)，明顯影響人們的出行， 從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價值。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點密 度、公交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。 3.3.3個別因素個別因素 個別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價值的影響因素。這類因素對房地產(chǎn)市 場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。 影響寫字樓需求和價值水平的個別因素包括物理因素和交通便捷度。 一

34、、一、資源因素資源因素 資源因素是寫字樓宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨 街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、 基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。 二、二、交通便捷度交通便捷度 交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗寫字樓地產(chǎn)的交 通便利程度。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點的距離及便捷程度。 3.4項目項目 stwo 分析分析 3.4.1stwo 分析簡介分析簡介 swot 是一種分析方法，用來確定項目本身的競爭優(yōu)勢（strength） ，競爭劣勢 （weakness） ，機會(opportunity)和威脅（threat） ，從而

35、將項目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、 外部環(huán)境有機結(jié)合。因此，清楚的確定項目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項目所面臨的 機會和挑戰(zhàn)，對于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。 其中，s、w 是內(nèi)部因素，o、t 是外部因素。按照項目競爭戰(zhàn)略的完整概念， 戰(zhàn)略應(yīng)是一個項目“能夠做的” （即組織的強項和弱項）和“可能做的” （即環(huán)境的 機會和威脅）之間的有機組合。 swot 分析的步驟： 1、羅列項目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機會與威脅。 2、優(yōu)勢、劣勢與機會、威脅相組合，形成 so、st、wo、wt 策略。 3、對 so、st、wo、wt 策略進(jìn)行甄別和選擇，確定項目目前應(yīng)該采取的具 體戰(zhàn)略與策略。 圖圖 3.1 sw

36、ot 分析步驟分析步驟 3.4.2優(yōu)勢優(yōu)勢 項目地塊正處于滂江街地鐵站南延長線上。目前，滂江街附近的星級賓館只有 黎明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號線和地鐵五 號線的交會點，未來的商流、客流量將十分巨大。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮?的滂江商貿(mào)圈。 一、一、地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越 “順天大廈”位于滂江街上，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。 該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中街”的邊緣，是城市中心次熱點的地理位置，又 處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ匿杞稚藤Q(mào)圈的上游， “依繁華存在，享都市寧靜” 。 二、二、綠化與景觀綠化與景觀 “順天大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢，但

37、大廈正處于萬 泉公園北面，登高遠(yuǎn)眺，密集而有序的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。 三、三、成熟的環(huán)境配套成熟的環(huán)境配套 “順天大廈”的周邊過去是老城區(qū)的傳統(tǒng)小商業(yè)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開 發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的重點學(xué)校、專 業(yè)醫(yī)院、國家重點研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸 積聚和發(fā)展起來。深厚的文化積淀、雄厚的科技實力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多 方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。 四、四、市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃 在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是沈陽市東部的新興商貿(mào)圈，是沈陽市的又一個 商業(yè)集散地。大東區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出

38、“一帶三圈”的規(guī)劃，滂江街站口的商貿(mào)圈， 將建設(shè)大型的商場、星級賓館、高檔寫字樓，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里 成為現(xiàn)代商貿(mào)圈。 “順天大廈”的開發(fā)建設(shè)必將成為這里的亮點。 五、五、項目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境項目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境 發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾恚冗M(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè) 計，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。 3.4.3劣勢劣勢 一、一、沒有形成規(guī)模效應(yīng)沒有形成規(guī)模效應(yīng) 項目建筑面積不足 2 萬平方米，規(guī)模較小。 二、二、臨時停車受到限制臨時停車受到限制 由于臨近一線馬路，臨時停車量有一定局限。 三、三、商住氛圍不明顯商住氛圍不明顯

39、 目前項目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點。 四、四、公交線路較少公交線路較少 大廈前的公共交通線路僅有兩條，而其他公共交通線路距大廈有超過步行五分 鐘以上的距離，對商住有一定影響。 3.4.4機會機會 一、一、地理位置具有發(fā)展?jié)摿Φ乩砦恢镁哂邪l(fā)展?jié)摿?“順天大廈”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。 二、二、項目順應(yīng)建筑潮流項目順應(yīng)建筑潮流 “順天大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。 三、三、項目適應(yīng)辦公居住需求項目適應(yīng)辦公居住需求 “順天大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間 隔，以適應(yīng)不同買家的規(guī)模需要；

40、單元內(nèi)可適應(yīng) soho 族的家居“多功能化” ，辦 公、居住、廚、衛(wèi)可自主分隔和組合。 “順天大廈”是“區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功 能愜意”的建筑。 四、四、提出提出“整合型商務(wù)樓整合型商務(wù)樓”概念概念 隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的 理念，更具市場競爭優(yōu)勢。寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資 源的共享， “三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“順天大廈”確 立了項目的整合優(yōu)勢。 3.4.5威脅威脅 一、一、周邊有類似銷售項目周邊有類似銷售項目 項目對面是正在銷售中的商務(wù)公寓（東逸花園商務(wù)公寓） 。 二、二、商住樓有集中趨勢商住樓有集中

41、趨勢 全市的行政辦公樓盤、商務(wù)公寓樓盤項目大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富 的狀態(tài)。 三、三、缺乏商務(wù)氛圍缺乏商務(wù)氛圍 區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍，寫字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集 中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢。 四、四、商業(yè)貸款政策調(diào)整商業(yè)貸款政策調(diào)整 項目的公建屬性，給銷售過程中的銀行按揭?guī)砭窒?，不利于銷售。 3.4.6項目項目 swot 的綜合分析的綜合分析 通過以上 swot 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利 的因素。特別在劣勢威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項目的 硬傷。其他幾點只能根據(jù)市場及項目實施進(jìn)行修正。所以從理論上來看，只要方法 到位，本

42、項目是完全可以成功的。 表表 3.1 swotswot 綜合分析表綜合分析表 競爭優(yōu)勢（strength）競爭劣勢（weakness） 略（參間 3.3.2）略（參間 3.3.3） 機會 (opportunity) so 戰(zhàn)略wo 戰(zhàn)略 略 （參間 3.3.4） 1、項目應(yīng)盡快動工，以趕在 2009 年 前全盤推向市場，以合理利用下一個需 求高峰； 2、充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢，宣傳 以寫字樓供應(yīng)為主，提高項目的知名度。 1、物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類似高質(zhì)量 的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理； 2、學(xué)習(xí)、借鑒成功經(jīng)驗，對國際知名 品碑的統(tǒng)一招商、管理等； 3、把握機會做好宣傳，提高影響，突 出該項目樓

43、盤的優(yōu)勢，以降低競爭對手 給予的寫字樓的租售壓力。 威脅 （threat） st 戰(zhàn)略wt 戰(zhàn)略 略 （參間 3.3.5） 1、營銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度， 促進(jìn)租售及資金回籠； 2、做好融資相關(guān)工作，保證項目按規(guī) 定進(jìn)度進(jìn)行； 3、盡量提升使用價值； 4、為弱化不確定因素帶來的影響，按 月進(jìn)行滾動預(yù)算，不段修正項目管理的 細(xì)部。 1、注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級寫字樓的 標(biāo)準(zhǔn)； 2、密切關(guān)注寫字樓市場的供需、價格 等情況； 3、保證資金鏈的連續(xù)性； 4、注意宏微觀及區(qū)域市場的定期和不 定期分析，以降低風(fēng)險。 綜合以上分析，可以得到 swot 綜合分析表。 從市場消化能力來看，銷售、租賃都會有一

44、定的空間。但從資金回籠的角度看， 則應(yīng)利用好優(yōu)勢，引入新的主題概念和賣點，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。 作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項目品牌 相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實質(zhì)性投資，以滿足使用功能為 主，客戶群對高檔寫字樓外形象提升的要求。 “順天大廈”作為公建立項的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時機，力爭各 大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險。 同時要特別關(guān)注地緣甲級寫字樓與周邊商住客群，關(guān)注周邊科研單位的購買力， 有意識從區(qū)域周邊各項目分流買家。 4 4營銷方案設(shè)計營銷方案設(shè)計 4.1項目名稱及產(chǎn)品定位

45、項目名稱及產(chǎn)品定位 4.1.1項目名稱理念項目名稱理念 整體建筑群命名為“順天大廈。 “順天”取自孟子離婁上 “順天者存” 。所謂“順天者存”就是順應(yīng)天命 就會存在，而天命就是一種有益于人類繁衍生息的偉大而神奇的力量。 項目開發(fā)主題“順應(yīng)天意、聯(lián)合創(chuàng)利” 。 “順天大廈”定位為“整合型商住樓” ，提倡“資源共享，商住空間、soho 一族”的理念。項目的結(jié)構(gòu)形式，同時加入廚、衛(wèi)功能，兼顧生活所需。在整體設(shè) 計上充分考慮商住的需求，在樓層面的空間劃分上保證分隔和組合的靈活性。 4.1.2定位闡述定位闡述 1）位置、地段和未來升值是商務(wù)廣場宇租、售行為重要因素， “順天大廈”在 該方面具有一定的優(yōu)勢

46、，而完美的外觀設(shè)計，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā) 購買和入主的沖動。 2）綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項目的先天 優(yōu)勢，買家對這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。 3）大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而 且更具個性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨特的賣點” 。 4）市區(qū)兩級政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克 市場觀望心理的唯一出路。這里，針對兩種的心理： 5）引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營模式，準(zhǔn)確針對目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣 泛有效的溝通，達(dá)成發(fā)展商與買家雙贏的局面。新經(jīng)營思路（整合型商務(wù)樓）的引 入

47、更可提高投資者探究的渴求，增強投資信心。保值、升值是作為樓盤入市的必要 條件。 綜上所述，本定位的目標(biāo)是結(jié)合項目先天后天優(yōu)勢，發(fā)掘新亮點；在市場上贏 取美譽并得到經(jīng)濟利益回報。 4.2目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 4.2.1客戶類型分類客戶類型分類 一、一、初創(chuàng)業(yè)者初創(chuàng)業(yè)者 有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時機在選擇尋找中，微有急 進(jìn)心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。具有相當(dāng)?shù)奈Α?二、二、一般投資者一般投資者 偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時有優(yōu)選及備選、保底三種計劃。投資分析思 路經(jīng)常是“如果就，退而求其次也，再惡劣也”模式的填空思維。 規(guī)劃的優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策。 三、三、

48、中小企業(yè)主中小企業(yè)主 需要一定的面積，開間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場成績，所以，資金的 投入會集中在硬件（包括場地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上。 四、四、跨國公司或大型公司代表處跨國公司或大型公司代表處 實力強大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整 的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。對于買、租辦公樓時會考量長期的運營成本和投 資益，往往選擇前者。 五、五、風(fēng)險投資者風(fēng)險投資者 一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚 重，但對項目出路的分析能力很強。 經(jīng)分析， “順天大廈”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可 充分迎合目標(biāo)客戶需

49、求。 4.2.2客戶屬性分析客戶屬性分析 一、一、行業(yè)屬性行業(yè)屬性 取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。 a 類傳媒機構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計 公司、印刷公司、公關(guān)活動公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機構(gòu)、 圖書機構(gòu)、家具設(shè)計公司、雜志社等； b 類貿(mào)易公司、旅游公司、貨運代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、 照明等）公司； c 類投資管理公司、咨詢服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、駐沈代表 處（辦事處） 、中介服務(wù)公司、顧問公司、環(huán)保類公司。 d 類服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機構(gòu)； e 類電子

50、商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司； f 類證券金融系統(tǒng)、商會組織、出國留學(xué)組織等； g 類裝修公司、裝飾公司及其他。 二、二、職業(yè)性職業(yè)性 國有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營、民營、三資企業(yè)主為主，兼顧少 部分外籍服務(wù)型公司。 三、三、文化文化/年齡年齡 大學(xué)專科程度居高，其次是大專文化與大學(xué)本科不分上下；28-35 歲為主，35- 45 歲為輔。 四、四、收入水平收入水平 公司每月純利潤在 5 萬-80 萬之間，其中以 10-15 萬元居多。 五、五、購房情況購房情況 絕大多數(shù)為首次置業(yè)購買商務(wù)樓，60%以上將在一個月內(nèi)購買本項目；20%以 上 1-3 個月決定購買。交通位置

51、是購房首要因素，第二是物業(yè)形象與戶型大小合理， 第三是價位低（包括首付/月供/物業(yè)費） ，第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車位/員工 餐廳/空調(diào)） ，第五技術(shù)指標(biāo)（使用率/層高）及物業(yè)管理。以上五個因素實際的比例 相差甚微，可以作為同層面同時考慮的五大因素。 六、六、區(qū)域分布區(qū)域分布 工作區(qū)域在大東區(qū)將占到 50%左右，沈河區(qū)占 30%左右，其他城區(qū) 20%。 七、七、支付能力支付能力 首付 10-30 萬元將會過半，其中以 20 余萬者居多；月還款能力在 6000-1 萬元 為主。 八、八、購房目的購房目的 70%以上為自己辦公；另有部分投資客購買后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。 4.3管理方案設(shè)計管理方案設(shè)計

52、4.3.1商住功能配套商住功能配套 設(shè)立 24 小時行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。主要職能： 1）負(fù)責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)； 2）負(fù)責(zé)駐廈機構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)； 3）負(fù)責(zé)大中小型會議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度； 4）負(fù)責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理； 5）負(fù)責(zé)大廈整體形象的展示等。 4.3.2項目項目 24 小時全天候的物業(yè)管理小時全天候的物業(yè)管理 物業(yè)管理應(yīng)對業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務(wù)。 順天物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心 的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心” 。 一、一、整體樓宇的營銷推廣整體樓宇的營銷推廣 面對“順天大

53、廈”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強，整體物業(yè)管理 把營銷推廣作為一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務(wù)的代租、聯(lián)絡(luò)、 談判、簽約以及業(yè)主與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)。同時對“順天大廈”進(jìn)行整體形象塑造、 宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。 二、二、駐廈業(yè)主的整體前臺服務(wù)駐廈業(yè)主的整體前臺服務(wù) “順天大廈”的前臺管理提供：基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，報刊、雜志訂閱 服務(wù)；客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；信件報刊收發(fā)、分 揀、遞送服務(wù)；個人行李搬運、寄存服務(wù)；出租汽車預(yù)約服務(wù)；提供旅游活動安排 服務(wù)；航空機票訂購和確認(rèn)、酒店預(yù)定、餐飲預(yù)定、文化體育節(jié)目票務(wù)安排等服

54、務(wù)； 業(yè)主個性化文娛活動安排及組織服務(wù)；提供公司、家庭“保姆”服務(wù)；設(shè)立方便業(yè) 主的物業(yè)報修點。 三、三、樓宇的設(shè)施設(shè)備管理樓宇的設(shè)施設(shè)備管理 “順天大廈”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等 活動；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。 四、四、樓宇的保安與消防管理樓宇的保安與消防管理 建立有效的保安體系，配備專門保安人員和保安設(shè)備（報警裝置、閉路電視監(jiān) 控器等） ，對樓宇內(nèi)部、外圍、停車場等進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證正常的安防秩序。 整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效 的消防體系。 五、五、清潔衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生管理 保持樓內(nèi)公共場所的清潔，提供全面的清潔

55、衛(wèi)生美化服務(wù)。 4.3.3共享管理共享管理 一、一、設(shè)備共享設(shè)備共享 樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機、投影儀、攝像機、電視 機； 二、二、辦公場所共享辦公場所共享 會議室、接待室、演示室、茶水間； 三、三、部門共享部門共享 秘書、接待員、外勤、行政（共享的部門全天候 24 小時輪班） ； 四、四、單元生活獨立單元生活獨立 滿足現(xiàn)代都市生活方式對公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi) 的簡單配備。 4.4定價策略定價策略 4.4.1定價原則定價原則 1）應(yīng)以支持實現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價格的前提； 2）以全程銷售期內(nèi)具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段； 3）以入市

56、形成較好的人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚的價格體系； 4）合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)， 確保各類物業(yè)的相對均衡出貨； 5）計劃底商類物業(yè)銷售適當(dāng)后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利 潤空間。 4.4.2價格定位價格定位 通過區(qū)域地緣性項目的價格可接受度調(diào)查，可行性市場定位價格： 1）寫字間全程均價 6150 元/平方米； 2）底商均價 12500 元/平方米； 3）“順天大廈”屬小高層商務(wù)樓，同一面積區(qū)間、同一位置差價不宜過大， 樓層差相對減小（建議位置差、樓層差 50-80 元/平方米） 。建議入市起價以 5800 元 /平方米左右價格起面市，先期以開盤

57、均價在 6000-6200 元/平方米控制，在銷售形 勢看好、銷售速度保障的前提下，逐漸提升價格至 6500 元/平方米； 4）具體價格方案包括各種戶型價差、開盤價格明細(xì)及銷控、后期價格調(diào)整， 在戶型設(shè)計方案確定后再做定案。 4.4.3價格定位說明價格定位說明 以上定價在分析了近沈陽市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。根據(jù)“低開高走” 的定價原則，如開盤均價 5800 元/平方米，經(jīng)過 1 個月的客群成交、市場摸底試探， 如反饋良好可以飆升 200 元/平方米左右，即均價 6000 元/平方米；經(jīng)過兩三個月的 熱銷反饋，再提升至 6500 元/平方米是有可能的。市場預(yù)期良好，爭取半年左右能 夠結(jié)案

58、，入住前均價將上浮至 6800 元/平方米左右。但認(rèn)購初期如果賣出項目的最 高價，會違背低開高走的原則。 4.5銷售安排銷售安排 4.5.1把握入市時機把握入市時機 市場上公建立項的商務(wù)廣場，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因為購買商 務(wù)廣場的客群不同于購買私宅，其選擇周期相對較長，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為 購買，存在租房公約的合同時間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計劃， 先期納入計劃就會盡早地批復(fù)用以決策。同時同類競品競爭面擴大，能夠先入為主 就能搶占 15%以上的客源。 4.5.2辦公、商鋪聯(lián)動銷售辦公、商鋪聯(lián)動銷售 體現(xiàn)辦公、商鋪的整體聯(lián)動，而不是割裂開來推廣；充分利用這兩類物

59、業(yè)各自 的優(yōu)勢，起到相互促進(jìn)的作用。 4.5.3盡量縮短工期盡量縮短工期 由于建筑工期尚未確定，建議盡量縮短工期，力爭在 2006 年 11 月進(jìn)行項目上 市前的預(yù)熱，2007 年 2 月進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購期，2007 年 3 月末正式開盤，避開 5 月住 宅上市的黃金季。 4.5.4把握銷售黃金周把握銷售黃金周 在上市推廣一個月后，對銷售情況進(jìn)行分析，把握五一國際勞動節(jié)放假長達(dá) 10 天的假期，爭取積累更多的準(zhǔn)客戶。 5 5項目建設(shè)方案項目建設(shè)方案 5.1建筑設(shè)計方案建筑設(shè)計方案 5.1.1建筑面積和內(nèi)容建筑面積和內(nèi)容 一、一、建筑面積建筑面積 總面積約 19，160 平方米，其中：公寓及寫字間約

60、 11，369 平方米，商鋪約為 5，091 平方米，地下停車場及設(shè)備用房約 2，660 平方米。 二、二、建筑高度建筑高度 共 14 層。 三、三、建筑群組成建筑群組成 包括：十四層的主體大廈、后四層的附樓、地下一層停車場、主建筑戶外停車 場及院落。 十四層主體樓規(guī)劃為：1-14 商務(wù)公寓，地下一層為停車場。 建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，車輛可以駛?cè)氪筇?，賓客再通過設(shè) 于大堂內(nèi)的前廳、寫字間前廳進(jìn)入各個功能。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè) 用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)。 5.1.2總體規(guī)劃設(shè)計總體規(guī)劃設(shè)計 一、一、總體平面布局總體平面布局 做為一座綜合的商業(yè)項目，