北京市住宅小區(qū)車位管理調(diào)研分析

1、北京城市學(xué)院2014屆畢業(yè)論文北京市住宅小區(qū)車位管理調(diào)研分析學(xué)生姓名：徐瑞增學(xué) 號(hào)：班 級(jí)：工商管理(涉外物業(yè)管理)專 業(yè)：涉外物業(yè)管理學(xué) 部：經(jīng)濟(jì)管理指導(dǎo)教師：程存峰二零一四年四月北京市住宅小區(qū)車位管理調(diào)研分析The Beijing residential area parking management research analysis學(xué)生： 徐瑞增 班級(jí) 工商管理（涉外物業(yè)管理） 學(xué)號(hào)： 學(xué)部： 經(jīng)濟(jì)管理 專業(yè)： 工商管理（涉外物業(yè)管理） 指導(dǎo)教師： 程存峰 職稱： 工作單位： 畢業(yè)論文完成時(shí)間： 自 2013 年 09 月 至 2014 年 04 月摘 要21世紀(jì)在人民生活水平的不斷提

2、高，汽車制造業(yè)的逐漸成熟和公路網(wǎng)的不斷完善下使得許多人嘗到了擁有私家車的甜頭，更多的人擁有了購(gòu)買私家車和養(yǎng)護(hù)私家車的能力。在這一大背景下，私家車數(shù)量急劇上升。但是一般已建成的小區(qū)的停車位的數(shù)量是很難有較大的改變的，這也就造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理小區(qū)停車位時(shí)會(huì)出現(xiàn)很多新的問題。簡(jiǎn)單的以北京市為例，根據(jù)法制晚報(bào)2012年2月份的一次調(diào)查，北京市機(jī)動(dòng)車保守估計(jì)已經(jīng)突破500萬大關(guān)。然而，同年北京市公布備案的停車位連80萬都不到。如果機(jī)動(dòng)車和停車位的配比按1:0.7進(jìn)行計(jì)算的話，根據(jù)北京市第六次人口普查報(bào)告，北京市小區(qū)大約可以提供230萬左右的停車位。如果按照這個(gè)計(jì)算的話北京市500萬輛機(jī)動(dòng)車大概只有

3、300萬個(gè)左右的停車位，至少有200萬輛車沒有停車位供給他們停車。而作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，盡我們最大的可能幫助業(yè)主是我們應(yīng)該做的。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的我寫這篇論文的目的就在于希望可以為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理停車位上盡自己的微薄之力。這篇論文的目的在于對(duì)業(yè)主盡最大努力，發(fā)揮每一個(gè)停車位最大作用，利用有限的空間，開發(fā)出更多的停車位。利用所學(xué)到的停車位服務(wù)管理知識(shí)，使更多的業(yè)主對(duì)我們的工作滿意。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；停車位管理；業(yè)主滿意度；業(yè)主停車位模型體系；停車位盈利方案AbstractIn the 21st century in the continuous improvement of peoples li

4、ving standards, the continuous improvement of the auto industry gradually mature and road network under the left many people reap the benefits of having a private cars, more people have buying private cars and curing the ability of private cars. In this context, a sharp rise in the number of private

5、 cars. But in general the number of completed residential parking space is hard to have bigger change, this also caused the realty service enterprise in the management of parking Spaces will be a lot of new problems. Simple in Beijing as an example, according to the legal evening news in February 20

6、12, a survey of the Beijing motor vehicle hit the 5 million mark a conservative estimate has. In the same year, however, Beijing announced record even less than parking Spaces. If the ratio of motor vehicles and parking Spaces by 1:0. 7 to calculate, according to the sixth census report in Beijing,

7、Beijing area can provide about 2.3 million parking Spaces. If calculated according to the Beijing 5 million vehicles probably only about 3 million parking Spaces, at least 2 million car parking supply they stop. As a realty service enterprise, do our utmost to help the owner is what we should do. As

8、 I write this essay of realty service enterprise is hope can for the purpose of the realty service enterprise in the management of parking Spaces on do little of their own power. The purpose of this paper is to try our best to owners and give play to the role of each parking space biggest, use of li

9、mited space, to develop more parking Spaces. Using the learned knowledge of parking service management, make the owner of more satisfied with our work. Keywords：The property management Parking management The owner satisfaction The owner parking space model system Parking space profit plan 目 錄緒論1一、綜合

10、調(diào)研信息分析11.調(diào)研時(shí)間（成果在附錄二中）12.調(diào)研成果23.小區(qū)類型分析24.數(shù)據(jù)表中小區(qū)地理位置分布35.小區(qū)停車位配比36.小區(qū)停車位緊張狀況3二、從調(diào)研成果看北京市很多地方停車位不足的原因分析4（一）住宅小區(qū)規(guī)劃的停車位不足4（二）有車一族的急劇增加4（三）停車位資源利用的不充分4三、調(diào)研住宅小區(qū)過程中發(fā)現(xiàn)的停車位不足帶來的隱患5(一)汽車刮蹭事故增加5(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管項(xiàng)目的消防通道被占用5(三)業(yè)主隨意停車引起糾紛5(四)案例說明停車位管理不善帶來的問題61.停車場(chǎng)設(shè)施問題62.停車位管理回訪電話存在不及時(shí)或沒有63.停車位管理及其附近監(jiān)視器不足和損壞的問題7四、引入馬斯洛的

11、需要層次模型分析物業(yè)車位管理的良性循環(huán)7五、解決停車位管理的一些方法81.量化收費(fèi)指標(biāo)82.停車位資源共享93.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和交管部門溝通后允許部分地區(qū)占道停車94.現(xiàn)在存在很多地方停車有時(shí)間性9六、利用停車位信息管理系統(tǒng)解決北京市住宅小區(qū)停車位管理上的難題9(一)北京市住宅小區(qū)停車位信息管理系統(tǒng)9(二)按以下步驟進(jìn)行設(shè)計(jì)工作10參考文獻(xiàn)14致謝15附錄116附錄223附錄324附錄425緒論我寫的這篇論文題目為北京市住宅小區(qū)車位管理調(diào)研分析。本篇論文的主要意義是為了在北京市一些停車位比較緊張的地方通過良好的物業(yè)管理使得停車位的利用率得到提高，進(jìn)而減少一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的糾紛，使得物業(yè)可以

12、更好的為業(yè)主提供服務(wù)。同時(shí)，通過物業(yè)良好的管理，有利于提高所服務(wù)對(duì)象的舒適度和滿意度。這有利于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)繳費(fèi)率，有利于提高物業(yè)企業(yè)的盈利。這篇論文的主要目的在于通過我自己的努力和我本身對(duì)物業(yè)行業(yè)的認(rèn)知,對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)停車位的管理提出自己的方案，同時(shí)盡可能的提出一些我個(gè)人認(rèn)為比較新穎的解決的辦法，希望在理論上可以解決一些存在停車位不足的地方的停車位不足的為題.同時(shí)我還會(huì)實(shí)地調(diào)研物業(yè)項(xiàng)目，匯總調(diào)研數(shù)據(jù)，分析調(diào)研資料。配合一些分析模型解決問題。最后，我盡可能利用淺顯的利用大學(xué)時(shí)學(xué)過的管理信息系統(tǒng)的知識(shí)，做出一個(gè)停車位管理信息系統(tǒng)的一個(gè)簡(jiǎn)單的流程圖。簡(jiǎn)單的弄清楚物業(yè)管理停車場(chǎng)的簡(jiǎn)單的流程

13、和模式。其次我還會(huì)通過信息管理系統(tǒng)簡(jiǎn)單的列出物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主和停車場(chǎng)三者之間的關(guān)系，以便于更好的解釋物業(yè)管理停車位管理信息系統(tǒng)的流程圖。一、綜合調(diào)研信息分析1.調(diào)研時(shí)間（成果在附錄二中）日程安排時(shí) 間地 點(diǎn)活動(dòng)內(nèi)容 2013年9月-2014年2月各個(gè)具有代表性地方實(shí)地調(diào)研停車位實(shí)地調(diào)研車位與住戶配比等信息2013年9月-2014年2月網(wǎng)上調(diào)查自己去不了的地方停車位情況梳理調(diào)研資料2013年9月-2014年2月寫論文電話訪談物業(yè)公司人員，、網(wǎng)上資料收集。2013年11月-2014年3月國(guó)家圖書館查閱相關(guān)資料、學(xué)校請(qǐng)指導(dǎo)老師指導(dǎo)閱讀物業(yè),停車場(chǎng)有聯(lián)系的文獻(xiàn)，總結(jié)提煉2.調(diào)研成果小區(qū)項(xiàng)目名稱業(yè)主戶

14、數(shù)停車位數(shù)量停車位占比小區(qū)劃分類型北京存在位置停車位需求情況華潤(rùn)下屬鳳凰城207119101:0.9新建高檔三環(huán)充足御景園小區(qū)4304051:0.8新建公寓三環(huán)緊張六里橋北里9003481:0.4老舊小區(qū)四環(huán)非常緊張金隅萬科城19429241:0.5新建普通六環(huán)非常緊張魯谷新嵐大廈社區(qū)23244001:0.2老舊小區(qū)四環(huán)非常緊張琥珀郡10008601:0.9新建普通六環(huán)較充足時(shí)代之光5165321:1新建高檔二環(huán)較緊張華清嘉園234610521:0.4新建普通四環(huán)較緊張峻峰華亭2982531;0.8新建高檔三環(huán)較充足芳群園16977021:0.4老舊小區(qū)二環(huán)非常緊張金融街3004611:1.6

15、新建高檔二環(huán)充足遠(yuǎn)洋沁山水19009901:0.5新建普通六環(huán)緊張西馬金潤(rùn)小區(qū)600017001:0.3新建普通六環(huán)非常緊張新華聯(lián)運(yùn)河灣112411201:1新建普通五環(huán)緊張泛海國(guó)際花園200040001:2新建高檔四環(huán)充足 3.小區(qū)類型分析調(diào)研小組獲取的數(shù)據(jù)中將住房按房齡劃分：老舊小區(qū)房齡10年以上,新建小區(qū)指房齡在10年以下，新建小區(qū)從房?jī)r(jià)和房屋品質(zhì)又分成新建普通住宅、新建高檔住宅，公寓只做比較，別墅普遍有自家車庫(kù)，不再本論題研究之列。從圖表看來老舊小區(qū)3例、新建普通住宅6例、新建高檔小區(qū)5例，所采數(shù)據(jù)中符合北京住宅的構(gòu)成，能夠反映北京停車狀況。4.數(shù)據(jù)表中小區(qū)地理位置分布從調(diào)研的小區(qū)住宅

16、項(xiàng)目的地理分布上看，涵蓋了北京的幾個(gè)有代表性的居住地的情況，調(diào)研小區(qū)分布較為合理。5.小區(qū)停車位配比停車位配比指的是小區(qū)所住業(yè)主戶數(shù)與停車位總數(shù)比值，從小區(qū)情況一覽表及柱狀圖中可以發(fā)現(xiàn)，有兩個(gè)高峰值，第一個(gè)高峰值基本是老舊小區(qū)，其停車位配比小于1：0.5，停車位數(shù)量上先天不足。第二個(gè)高峰值基本是新建普通小區(qū)或中高檔小區(qū)，其停車位數(shù)量項(xiàng)目明顯有所增加。6.小區(qū)停車位緊張狀況從所采集的數(shù)據(jù)看到，停車位充足或較充足的小區(qū)包括公寓僅有5個(gè)，而停車位緊張或非常緊張的小區(qū)卻占到了10個(gè)，可以肯定地說北京小區(qū)多數(shù)的停車狀況處于緊張和十分緊張的狀態(tài)，這就印證了小區(qū)問題和矛盾的很大部分在于停車管理，處理好停車問

17、題，相當(dāng)于消防隱患、小區(qū)秩序、鄰里關(guān)系等等物業(yè)管理的問題就迎刃而解。二、從調(diào)研成果看北京市很多地方停車位不足的原因分析（一）住宅小區(qū)規(guī)劃的停車位不足最近一次北京市提高住宅小區(qū)以及改建小區(qū)停車位配套標(biāo)準(zhǔn)是1999年。北京市通過行政規(guī)定,北京市三環(huán)以外的普通住宅小區(qū)可以按規(guī)定享受每?jī)蓱魮碛?個(gè)停車位的配置.如果是政府定義的中高檔的住宅小區(qū)的話,每戶可以享受一個(gè)停車位的標(biāo)準(zhǔn)配置，高檔公寓和別墅每戶才只能享受1.3個(gè)停車位標(biāo)準(zhǔn)配置。近15年以來這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)一直都沒有更改。雖然很多開發(fā)商為了提高經(jīng)濟(jì)效益自發(fā)的在一些樓盤提高了每戶的標(biāo)準(zhǔn)配置?？墒且恍┠晗薇容^長(zhǎng)的小區(qū)和一些先天不足未提高的小區(qū)的停車位嚴(yán)重不足是

18、顯而易見的。（二）有車一族的急劇增加21世紀(jì)在人民生活水平的不斷提高，汽車制造業(yè)的逐漸成熟和公路網(wǎng)的不斷完善下使得許多人嘗到了擁有私家車的甜頭和私家車帶給他們的方便快捷。經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得更多的人擁有了購(gòu)買私家車的能力和養(yǎng)護(hù)私家車的能力。在這一大背景下，私家車數(shù)量急劇上升。而且根據(jù)我的調(diào)研，近一些年來，許多家庭已經(jīng)不滿足于一家一車了，很多家庭因?yàn)楦鞣N各樣的原因已經(jīng)一家兩輛車，更有一些家庭環(huán)境比較好的家庭一家多車了。各式各樣的的政策也在一定程度上從而促進(jìn)了停車位的緊張。（三）停車位資源利用的不充分在北京，靠近城里的有六個(gè)區(qū)，統(tǒng)稱北京城六區(qū)。在城六區(qū)中有一部分的停車位出現(xiàn)白天沒地方停，晚上沒車放。很多住

19、宅小區(qū)也同樣面臨著這個(gè)問題。同樣，在很多停車位成規(guī)模的地方存在停車位的購(gòu)買停，車位的購(gòu)買使得每一個(gè)停車位都是有主的，這也就大大的限制了停車位的有效的利用率。進(jìn)而使得一部分停車位愈加的緊張。三、調(diào)研住宅小區(qū)過程中發(fā)現(xiàn)的停車位不足帶來的隱患小區(qū)內(nèi)停車位不足，業(yè)主只能見縫插針，哪里有地方就停在哪里。這樣做雖然方便，但是卻帶來諸多隱患，最終受害者依然是廣大的業(yè)主。(一)汽車刮蹭事故增加在我們調(diào)研的御景園小區(qū)就曾發(fā)生過這樣事情。因?yàn)榈缆穬蛇呁＼囂?，留給車通行的路過于狹窄，業(yè)主的車不小心剮蹭。該事件最終經(jīng)由物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，走車場(chǎng)保險(xiǎn)，事情得以解決。因?yàn)闆]有充足停車位，只能占道停車的小區(qū)不止御景園一個(gè)，在

20、我們調(diào)研的小區(qū)中還有石佛營(yíng)東里、芳群園一期，西馬金潤(rùn)等小區(qū)也發(fā)生過停車剮蹭問題。可見，因?yàn)橥＼囄痪o張而造成汽車剮蹭的問題已經(jīng)非常普遍。在走訪中，我們還了解到部分小區(qū)沒有完善的車場(chǎng)保險(xiǎn)制度，汽車發(fā)生刮蹭，如果找不到責(zé)任人，業(yè)主會(huì)怪罪于物業(yè)或只能自行修復(fù)。(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管項(xiàng)目的消防通道被占用在我調(diào)研北京市住宅小區(qū)的過程中曾經(jīng)聽一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作人員告訴我2012年5月份大概20號(hào)左右，在北京市昌平區(qū)水庫(kù)路隨緣小區(qū)9號(hào)樓9層一間住戶家中發(fā)生了爆炸，住戶所在房間的一間陽(yáng)臺(tái)發(fā)生塌落事件，旁邊居民根據(jù)住戶房間不斷冒出的火光判斷發(fā)生火災(zāi)事故。很多在周圍的居民紛紛打電話報(bào)警。根據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)的居民描述,消

21、防車、警車、救護(hù)車大約在20分鐘左右到達(dá)的小區(qū)外.但是發(fā)現(xiàn)消防車無法進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部。因?yàn)殡S緣小區(qū)在大門正中間跟許多小區(qū)一樣違規(guī)設(shè)立了一個(gè)小型的收費(fèi)亭，大型車輛例如救火車根本無法過去。因此耽誤了整個(gè)消防大概1個(gè)多小時(shí)的時(shí)間 安全大于天。如果不是消防通道被占用，就不可能造成隨緣的慘劇。在調(diào)研過程中我們親眼看到不少小區(qū)，有不同程度的消防通道被占用的問題，這也為我們敲響了警鐘，小區(qū)停車位再緊張，也不能占用應(yīng)急通道，也不能拿生命開玩笑，可見在停車位異常緊張的北京做好停車管理是多么重要。(三)業(yè)主隨意停車引起糾紛昌平金隅萬科城停車位配比為2:1，小區(qū)入住率非常高，加之部分業(yè)主家里擁有兩輛車或以上，停車位顯得

22、異常不足，曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事情，園區(qū)內(nèi)一業(yè)主午夜回家，轉(zhuǎn)了一大圈沒找到車位，一氣之下將車停在園區(qū)機(jī)動(dòng)車道路中間，保安見狀急忙上前勸阻，讓其離開道路，該業(yè)主堅(jiān)持只有安排到停車位才開走，對(duì)于物業(yè)公司的保安人員來說這是一場(chǎng)非常艱難的談判，在園區(qū)內(nèi)造成了極大影響。我在調(diào)研中也聽到這樣的一個(gè)真實(shí)的事例，有一個(gè)項(xiàng)目業(yè)主的地下車位過于緊張，實(shí)在是找不到停車位。自家車無法停車入位，聯(lián)系物業(yè)解決問題，物業(yè)沒能及時(shí)聯(lián)系到可以停放的車位，急切的業(yè)主找朋友開來多部車將小區(qū)各大門堵塞，以表抗議，同時(shí)引起了物業(yè)與業(yè)主之間，業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾。雖然該業(yè)主的做法欠妥，但如何提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)于業(yè)主的水平，切實(shí)做好停車管理

23、是刻不容緩的事情。 (四)案例說明停車位管理不善帶來的問題(1)項(xiàng)目介紹：遠(yuǎn)洋沁山水位于北京市較為中心的地帶，周圍建設(shè)有地鐵站玉泉路站，根據(jù)調(diào)研其總建筑面積約為32萬平方千米。作為一個(gè)建成年代比較新的中高檔的住宅小區(qū)，他擁有比較良好的物業(yè)管理公司。遠(yuǎn)洋沁山水物業(yè)服務(wù)中心的很多物業(yè)服務(wù)人員很多都是來自于中國(guó)物業(yè)的無冕之王-萬科物業(yè)。該住宅小區(qū)曾于2010年其間競(jìng)選過北京市五星級(jí)小區(qū)評(píng)比范圍。我有幸在實(shí)習(xí)期參與過其中一部分評(píng)選北京市五星級(jí)小區(qū)的工作。當(dāng)時(shí)競(jìng)選時(shí)主要的難題之一就是住宅小區(qū)停車位管理的相關(guān)問題。例如停車位存在不足的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)停車位管理時(shí)間太短，很多工作還未做好。部分兩期，三期的

24、停車位正在施工，工期很緊等等諸如此類的問題。(2)問題介紹遠(yuǎn)洋沁山水小區(qū)的停車位存在很多的問題，其中一些問題難以避免，但是還是有許多問題是物業(yè)公司可以解決的。1.停車場(chǎng)設(shè)施問題停車場(chǎng)有些地方的設(shè)施因?yàn)槿藶槠茐幕蛘呤鞘褂脮r(shí)間過長(zhǎng)存在著一部分損壞的現(xiàn)象，其中大部分問題并沒有引起物業(yè)相關(guān)巡視人員的重視。造成的結(jié)果就是問題沒有及時(shí)的上報(bào)從而導(dǎo)致問題沒有得到及時(shí)的處理。雖然巡視人員在巡視過程中解決了一些問題，但是有一些問題因?yàn)槭切栴}或者是問題過于隱蔽而被巡視人員忽視。也不僅僅造成了租戶在工作和生活過程中的不便，同時(shí)這些問題還有可能變成安全隱患。這些安全隱患如果造成了一些安全事故的話，很有可能會(huì)非常的嚴(yán)

25、重。并且這個(gè)項(xiàng)目有一些特殊的地方，他僅僅一期項(xiàng)目竣工，所以這個(gè)項(xiàng)目和地產(chǎn)方面的聯(lián)系非常的緊密。如果改進(jìn)設(shè)施的時(shí)間比較早的話可以與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的人員進(jìn)行溝通，獲得他們的支持，由他們解決一部分的費(fèi)用，甚至費(fèi)用有可能由他們?nèi)拷鉀Q。2.停車位管理回訪電話存在不及時(shí)或沒有在北京遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司下屬遠(yuǎn)洋沁山水物業(yè)的一份停車位調(diào)查報(bào)告中指出遠(yuǎn)洋沁山水小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人員在處理完問題后并沒有達(dá)到對(duì)租戶100%的回訪電話。同時(shí)也存在少量的回訪電話未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)及時(shí)反饋給租戶。這也就容易造成住戶與物業(yè)的矛盾。3.停車位管理及其附近監(jiān)視器不足和損壞的問題遠(yuǎn)洋沁山水小區(qū)物業(yè)實(shí)時(shí)監(jiān)控的攝像頭僅有不足40個(gè)。大部分

26、攝像頭監(jiān)視的是主要電梯，各主要門口，路口。這就使得監(jiān)視器的數(shù)量越發(fā)的顯得不夠。遠(yuǎn)洋沁山水小區(qū)擁有一些內(nèi)部的監(jiān)視器，對(duì)小區(qū)的安保并沒有多大的貢獻(xiàn)。使得這部分監(jiān)視器經(jīng)常做無用功。監(jiān)視器的不足會(huì)倒是很多的問題，首先就是園區(qū)的監(jiān)視存在許多的死角。遇到下雨，刮風(fēng)等自然災(zāi)害，再加上人為損壞使得監(jiān)視器難以全年保持全開。從而造成更多的死角。這同樣會(huì)造成一些安全隱患。4.遠(yuǎn)洋沁山水小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員停車位管理工作存在無作為的現(xiàn)象的問題：遠(yuǎn)洋沁山水小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)人員在工作中因?yàn)楣ぷ鳑]有明確的標(biāo)準(zhǔn)，流程，并且沒有經(jīng)歷過系統(tǒng)的，完善的，長(zhǎng)時(shí)間的上崗前培訓(xùn)。導(dǎo)致住戶、物業(yè)各自都對(duì)物業(yè)服務(wù)應(yīng)該達(dá)到的水準(zhǔn)都有自己的描述。

27、這也間接導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)人員工作允許存在無作為的現(xiàn)象。租戶與物業(yè)雙方的溝通存在巨大地差距。久而久之，小矛盾累積成大的矛盾，使得矛盾難以調(diào)和。四、引入馬斯洛的需要層次模型分析物業(yè)車位管理的良性循環(huán)這篇論文我采用美國(guó)的心理學(xué)家馬斯洛的需要層次模型來解釋停車位問題的解決會(huì)為物業(yè)管理進(jìn)入良性的循環(huán)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。面對(duì)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的需求不斷變化。業(yè)主的法律意識(shí)不斷地增強(qiáng)。物業(yè)服務(wù)方面法律、法規(guī)的相繼出臺(tái)和完善。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在物業(yè)服務(wù)管理過程中正不斷地朝著法制化、規(guī)范化、業(yè)主需求細(xì)化的方向發(fā)展，這有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不斷地發(fā)展。同時(shí)也有利于業(yè)主權(quán)益的保障。然而，這為了物業(yè)服務(wù)企業(yè)更多的，更準(zhǔn)確的把握業(yè)

28、主的需求提出了挑戰(zhàn)。根據(jù)馬斯洛需求層次模型的原理，結(jié)合當(dāng)前物業(yè)停車位管理的特點(diǎn)，我們認(rèn)為，我改變的馬斯洛需求層次模型使得新的物業(yè)服務(wù)可以更加的貼近的客戶需求。（1）首先，滿足住戶最基本的要求，也就是滿足客戶對(duì)物業(yè)企業(yè)最簡(jiǎn)單的要求。對(duì)于業(yè)主物業(yè)管理企業(yè)提供最基本的停車位的需求保障。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)停車位管理相關(guān)的人員，例如物業(yè)秩序維護(hù)部門和停車管理員。我們應(yīng)當(dāng)提供提供合理的，完善的，更加富有人性化的培訓(xùn)。提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)與停車位管理有關(guān)的人員的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。提升物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)人員整體的服務(wù)水平。（2）其次，在業(yè)主的停車位的基本需求得到保證的前提下，爭(zhēng)取為業(yè)主提供一個(gè)人文化的工作和生活環(huán)

29、境。使得業(yè)主對(duì)由于停車位的管理感性的認(rèn)識(shí)。使業(yè)主在物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理的停車位都在人文化的環(huán)境中，更加的舒適。（3）再其次，滿足了業(yè)主的一些需求，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)得到業(yè)主的認(rèn)可。然后可以根據(jù)業(yè)主自身的意愿，為他們提供一些增值的更加人性化的服務(wù)。不但可以為物業(yè)管理企業(yè)增加一定的額外的收入，還可以使高端的業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理良好的條件下得生活可以更加的舒適。（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一些看不見，摸不著但是卻很實(shí)用的服務(wù)。增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主之間心與心的距離。好的物業(yè)服務(wù)同樣可以贏得業(yè)主的尊重。（5）一個(gè)良性的循環(huán)使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以得到良性的發(fā)展。實(shí)現(xiàn)自我的需要?？偨Y(jié)而言，馬斯洛的需要層次模型的主要的意義在于告訴

30、我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過滿足業(yè)主最基本的需求的前提下，提供給一些有需求業(yè)主的增值服務(wù)，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)而使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以有更多的精力和金錢為業(yè)主提供更好的人文環(huán)境，進(jìn)而形成一個(gè)良性的循環(huán)。五、解決停車位管理的一些方法1.量化收費(fèi)指標(biāo)加強(qiáng)車場(chǎng)管理，保證應(yīng)急通道安全。在調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)在停車位嚴(yán)重不足的金隅萬科城，物業(yè)管理工作人員通過多種方式努力與業(yè)主協(xié)商，達(dá)成停車管理共識(shí)，目前大家基本遵循這樣的規(guī)定，若有車位，門衛(wèi)讓您進(jìn)去，自行找地方停車。若小區(qū)車位已滿，門衛(wèi)會(huì)禁止您駛?cè)胄^(qū)。業(yè)主只能自行停在附近的路邊。這樣做，首先保證了小區(qū)內(nèi)的安全，消除隱患，同時(shí)物業(yè)也積極與昌平區(qū)交管局協(xié)商，夜

31、晚將車停在小區(qū)周圍的馬路上，不會(huì)被貼條，這樣使得業(yè)主安心遵守停車規(guī)矩。2.停車位資源共享通過錯(cuò)時(shí)停車的辦法，合理利用車位資源。北京椿樹園小區(qū)與周邊大廈協(xié)議停車，白天小區(qū)內(nèi)空車位多，可以將附近大廈里的車停進(jìn)來；夜晚，小區(qū)里車位不夠用，將附近大廈空余的車位利用起來。 3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和交管部門溝通后允許部分地區(qū)占道停車根據(jù)調(diào)研等實(shí)際了解的情況來看，北京市很多的住宅小區(qū)停車位存在著不同程度的不足的問題。根據(jù)我的調(diào)研經(jīng)歷很嚴(yán)重的地方造成了兩種情況比較多。第一是業(yè)主不得不將汽車停到很多不安全的地方，這種業(yè)主幾乎每天晚上都會(huì)擔(dān)心車輛被破壞。更為奇特的是，現(xiàn)有的很多地方即使不能保證業(yè)主車輛的安全，仍然或多或

32、少的收取停車費(fèi)用，多一些的幾乎與小區(qū)停車位費(fèi)用相當(dāng)。第二是每天在住宅小區(qū)亂停車，而且有的因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善使得這些現(xiàn)象變成了一種正常的現(xiàn)象，極其容易引起糾紛。根據(jù)我的調(diào)研，北京市的中心城區(qū)住宅小區(qū)滿足不了業(yè)主的停車需求已經(jīng)不能算是少有的現(xiàn)象了。至少一半以上的小區(qū)都存在或多或少的停車位不足的問題。如果周邊有大型購(gòu)物中心或者是超市的話，周邊不計(jì)違章馬路上幾乎停滿了車。就以北京金源購(gòu)物中心的周邊住宅小區(qū)為例，雙向四車道常年兩車道，嚴(yán)重的時(shí)候甚至連兩個(gè)車道都很難滿足。而北京金源購(gòu)物中心的停車場(chǎng)即使是在北京市也屬于大型的停車場(chǎng)，而且是免費(fèi)的。這種情況下離滿足業(yè)主需求仍然存在非常大的差距。4.現(xiàn)在存

33、在很多地方停車有時(shí)間性簡(jiǎn)單的說就是全天停車分時(shí)段擁擠。如果好好利用空閑時(shí)段的停車位，可以極大地緩解周圍擁擠地段的停車位不足的情況，還可以給很多停車位管理單位和服務(wù)單位很多經(jīng)濟(jì)的收入，使得他們可以有更好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力改善停車場(chǎng)，進(jìn)而形成了一個(gè)良性的循環(huán)，可持續(xù)發(fā)展的循環(huán)。六、利用停車位信息管理系統(tǒng)解決北京市住宅小區(qū)停車位管理上的難題(一)北京市住宅小區(qū)停車位信息管理系統(tǒng)隨著物業(yè)管理信息化管理的普及和物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員綜合素質(zhì)的不斷提高以及物業(yè)行業(yè)朝陽(yáng)行業(yè)的不斷體現(xiàn)，大部分的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都擁有購(gòu)買成品信息化管理系統(tǒng)的綜合財(cái)力。而少部分杰出的物業(yè)以及一些大型的物業(yè)都擁有開發(fā)適應(yīng)本公司服務(wù)管理的信息化管理系

34、統(tǒng)的技術(shù)實(shí)力。許多物業(yè)管理企業(yè)在停車位管理上正面臨著諸如不及時(shí)，不準(zhǔn)確此類的問題。物業(yè)服務(wù)管理的數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)越來越龐大，而計(jì)算機(jī)就是一種高效的管理系統(tǒng)，這就需要我們把物業(yè)停車位的管理與計(jì)算機(jī)結(jié)合起來，從而物業(yè)停車位管理系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)而生。運(yùn)用管理信息系統(tǒng)的知識(shí)及時(shí)對(duì)信息進(jìn)行整理，將提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項(xiàng)工作的效率和質(zhì)量，促進(jìn)停車位的銷售， 業(yè)主車輛的進(jìn)出；減少很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)總結(jié)性的工作，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的的職工可以用更多的時(shí)間和精力來服務(wù)于業(yè)主，服務(wù)于企業(yè)；改善經(jīng)營(yíng)管理，堵塞漏洞，保證顧客和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)節(jié)省了大量的人力、物力，改善了員工的并且能夠快速反映出反饋信息分析，使管理人員快速對(duì)

35、市場(chǎng)的變化做出相應(yīng)的決策，加快物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效率，提高工作與工作員之間的整合效率，大大提高整個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作效率。(二)按以下步驟進(jìn)行設(shè)計(jì)工作(1)提出計(jì)劃及設(shè)想，制定方案:確定所要設(shè)計(jì)北京市住宅小區(qū)停車位系統(tǒng)的總的目標(biāo)，給出功能，性能，可靠性等需求方面的標(biāo)準(zhǔn)。完成該系統(tǒng)的可行性研究，估計(jì)可利用的資源（物質(zhì)，人力），計(jì)劃出完成任務(wù)的實(shí)際時(shí)間。(2)提出并確定明確人員的分工：明確人員分工，小組正式啟動(dòng)。(3)根據(jù)分工明確需求分析，個(gè)人工作：根據(jù)用戶提出的需求進(jìn)行分析并給出明確的，詳細(xì)的工作流程，編寫出可行性分析報(bào)告。(4)根據(jù)工作需求設(shè)計(jì)信息系統(tǒng)概要：把各個(gè)人員工作尋找到的需求轉(zhuǎn)換成

36、信息管理系統(tǒng)中的體系結(jié)構(gòu)模塊，注意體系結(jié)構(gòu)模塊要和需求相對(duì)應(yīng)。(5)根據(jù)模塊進(jìn)行詳細(xì)的設(shè)計(jì)：對(duì)每個(gè)人員負(fù)責(zé)的模塊和需要個(gè)人，小組完成的工作進(jìn)行具體的描述，闡釋。為以后編寫流程圖提供準(zhǔn)備。物業(yè)停車位信息管理系統(tǒng)可行性的分析經(jīng)濟(jì)上的可行性物業(yè)停車位信息管理系統(tǒng)隨著信息管理系統(tǒng)知識(shí)的不斷完善，進(jìn)步和物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的逐漸加強(qiáng)，使得大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有購(gòu)買和開發(fā)信息系統(tǒng)的能力。物業(yè)停車位信息管理系統(tǒng)的使用又可以減免很多不必要的費(fèi)用。如人員專業(yè)的培訓(xùn)費(fèi)用和員工使用的個(gè)數(shù)。信息化的管理最大的優(yōu)點(diǎn)在于可以提高每一名員工的工作效率。通過信息系統(tǒng)本身的優(yōu)勢(shì)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)省了人力資源、物力資源、經(jīng)濟(jì)成本等

37、。系統(tǒng)所帶來的經(jīng)濟(jì)收益也是顯而易見的及其可觀如果物業(yè)車位信息管理系統(tǒng)被需要的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的話，不僅可以加快停車位正規(guī)劃管理的建設(shè)。還可以提供更多的更準(zhǔn)確的信息，提高取得信息的速度和信息收集的速度，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展有不可忽視的作用。管理上的可行性該系統(tǒng)是用比較科學(xué)的管理方法管理停車位，相應(yīng)的信息化管理的水平也已經(jīng)成熟，各項(xiàng)規(guī)章制度通過借鑒也已經(jīng)可以達(dá)到比較完善的水平。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用物業(yè)停車位信息管理系統(tǒng)的話，可以使物業(yè)服務(wù)企業(yè)停車位管理完全信息化管理，減少管理成本，減少人工成本，提高員工工作效率，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而使企業(yè)在管理上，服務(wù)上優(yōu)于對(duì)手。技術(shù)上的可行性隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收益不斷

38、增加和信息管理技術(shù)的不斷發(fā)展，特別是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)硬件水平的不斷的升級(jí)完善。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)都具有獨(dú)立開發(fā)信息化管理系統(tǒng)的軟件或者是購(gòu)買信息系統(tǒng)軟件的能力。現(xiàn)有的開發(fā)軟件的技術(shù)正在不斷的普及和平價(jià)化。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要提出設(shè)想，提出一些具體的要求就可以由企業(yè)或者是個(gè)人完成物業(yè)車位信息管理系統(tǒng)的開發(fā)。而不斷更新?lián)Q代的的計(jì)算機(jī)等設(shè)備使得硬件也得到了有效的保障。停車位,業(yè)主,物業(yè)三者之間的關(guān)系業(yè)管理停車位價(jià)格制定流程圖 表格部門,個(gè)體 流程 檔案數(shù)據(jù)信息管理流動(dòng)過程業(yè)主車位銷售物業(yè)各部門業(yè)主大會(huì)停車位需求變化車位數(shù)量檢查價(jià)格變化價(jià)格開會(huì)計(jì)劃價(jià)格財(cái)務(wù)部業(yè)主報(bào)表項(xiàng)目經(jīng)理物業(yè)各部門項(xiàng)目經(jīng)理審批存檔綜合討論

39、批準(zhǔn)正式價(jià)格價(jià)格購(gòu)買租賃業(yè)主車位銷售提供服務(wù)停車位數(shù)量售出通知業(yè)主分析：物業(yè)在出售或者是對(duì)外租賃停車位時(shí)，發(fā)現(xiàn)停車位的價(jià)格制定的并不合理,存在著過高或者過低的情況這些不利于停車位的一次性買斷和對(duì)外長(zhǎng)期租賃因?yàn)檫^高的價(jià)格使得大部分業(yè)主難以接受，接受不了價(jià)格的飛漲，同時(shí)也承擔(dān)不起這個(gè)價(jià)格若是價(jià)格過低的話，則會(huì)造成停車位的哄搶，同時(shí)也會(huì)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益造成一定的損失所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要根據(jù)停車位的現(xiàn)存數(shù)量,停車位的配比,停車位的地理位置確定停車位的價(jià)值.。參考文獻(xiàn)1戴佳芳 住宅物業(yè)停車位權(quán)屬分析 上海房地 20112張洪濤 物業(yè)小區(qū)停車位權(quán)屬研究 上海社會(huì)科學(xué)院20093唐婷 對(duì)后勤物業(yè)停車

40、管理的思考 才智 20124李洪濤 搖到車位的業(yè)主被獻(xiàn)愛心 中國(guó)消費(fèi)者報(bào) 20095何勇 濟(jì)南市居住區(qū)停車位建設(shè)管理研究 天津大學(xué) 20126連奕.物業(yè)管理的實(shí)踐北京燕山出版社2012.77賀澄君.物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)培訓(xùn).石油工業(yè)出版社 20088謝紅偉.物業(yè)管理人才開發(fā)管理住宅產(chǎn)業(yè) 20079覃慶祥. 試論如何提高物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)品質(zhì)J. 企業(yè)導(dǎo)報(bào). 2012(10美 Michael N. DeMers著， 地理信息系統(tǒng)基本原理（第二版）. 北京：電子工業(yè)出版社，200111Michael F. Worboys. GIS: A Computing Perspective. Taylor & F

41、ranics Ltd, London, Britain,20101213具體格式請(qǐng)參考畢業(yè)設(shè)計(jì)撰寫規(guī)范致謝一篇調(diào)研型的論文，在經(jīng)過多次走訪物業(yè)服務(wù)企業(yè)和老師的多次指導(dǎo)下，完成了這篇論文。再此我要特別的感謝的指導(dǎo)老師程存峰老師和我們班的專業(yè)秘書老師李霞老師。程存峰老師對(duì)我的指導(dǎo)是特別用心的，多次指導(dǎo)我修改我的論文，程老師非常忙。白天幾乎沒有休息的時(shí)間，每次都是當(dāng)天的深夜批改我的論文，爭(zhēng)取第二天給我。而且修改我的論文從來都是非常細(xì)心的，即使一個(gè)標(biāo)點(diǎn)符號(hào)出現(xiàn)問題，程老師都會(huì)第一時(shí)間看見并指出讓我修改?？傊?，沒有程老師的多次的指導(dǎo)，我這篇論文將會(huì)下降數(shù)個(gè)檔次。李霞老師是我見過的最負(fù)責(zé)任的老師，最負(fù)責(zé)任

42、的專業(yè)秘書。沒有李霞老師4年期間每年幫我們聯(lián)系物業(yè)企業(yè)實(shí)習(xí)的話，我很難在這篇論文中實(shí)地了解這么多的數(shù)據(jù)。而且李霞老師在我們寫論文期間幾乎是任何時(shí)候都能找到她，無論什么時(shí)候發(fā)短信或者是打電話李老師都會(huì)細(xì)心地給我解答問題。李霞老師是我見過的最負(fù)責(zé)的老師。再此，衷心的感謝那些幫助過我的老師和同學(xué)們。附錄1調(diào)查問卷（空白）此處填寫問卷標(biāo)題停車位調(diào)查問卷問卷正文第1題 您小區(qū)的車位夠用么？ 單選選項(xiàng)小計(jì)比例夠用不夠用本題有效填寫人次第2題 您居住在幾環(huán)？ 單選選項(xiàng)小計(jì)比例二環(huán)內(nèi)二環(huán)至三環(huán)間三環(huán)至四環(huán)間四環(huán)外本題有效填寫人次第3題 您小區(qū)目前的房?jī)r(jià)水平： 單選選項(xiàng)小計(jì)比例20000元/平米以下20000元

43、/平米到40000元/平米房40000元/平米以上本題有效填寫人次第4題 您目前從事的職業(yè)： 單選選項(xiàng)小計(jì)比例全日制學(xué)生生產(chǎn)人員銷售人員市場(chǎng)/公關(guān)人員客服人員行政/后勤人員人力資源財(cái)務(wù)/審計(jì)人員文職/辦事人員技術(shù)/研發(fā)人員管理人員教師顧問/咨詢專業(yè)人士(如會(huì)計(jì)師、律師、建筑師、醫(yī)護(hù)人員、記者等)待業(yè)其他本題有效填寫人次第5題 您的家中是否有汽車？ 單選選項(xiàng)小計(jì)比例有沒有本題有效填寫人次第6題 小區(qū)的車位以租為主OR以買為主？ 單選選項(xiàng)小計(jì)比例租買無人管理本題有效填寫人次第7題 小區(qū)的車位以租為主OR以買為主？ 單選選項(xiàng)小計(jì)比例租買無人管理本題有效填寫人次第8題 您對(duì)北京停車位的現(xiàn)狀是否滿意？ 單選選項(xiàng)小計(jì)比例很滿意比較滿意不太滿意灰常不滿意本題有效填寫人次第9題 您覺得停車主要問題有哪些呢？ 多選題選項(xiàng)小計(jì)比例北京車太多停車位不足違章停車嚴(yán)重管理不到位停車不合理法律法規(guī)不健全停車場(chǎng)利用不完善說不清，請(qǐng)留下您寶貴意見本題有效填寫人次第10題 您認(rèn)為是否有停車位改良的必要？ 單選選項(xiàng)小計(jì)比例有必要沒有必要很有必要！本