房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位因素分析與研究——以廣東省韶關(guān)市為例畢業(yè)論文

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位因素分析與研究以廣東省韶關(guān)市為例 摘要：2014年以來，在全國房地產(chǎn)市場不景氣的大背景下，韶關(guān)市房地產(chǎn)亦受到嚴(yán)重影響，跟風(fēng)嚴(yán)重、布局不合理成為韶關(guān)市房地產(chǎn)去庫存壓力不斷加大的重要原因，結(jié)合當(dāng)前韶關(guān)房地產(chǎn)市場實(shí)際，參照克里斯塔勒中心地理論及克諾曼斯科“通達(dá)性指數(shù)”理論等，綜合考慮韶關(guān)當(dāng)前及未來的環(huán)境、交通、市場等因素，提出韶關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇對(duì)策與建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)、區(qū)位、有關(guān)理論、交通abstract: since 2014, the national real estate market downturn in the background, shaoguan

2、city real estate has also been severely affected, follow the trend of serious, irrational become shaoguan city real estate to the inventory of the important reasons of increasing pressure, with the current real estate market in actual shaoguan, referring christaller central place theory and czamansk

3、i accessibility index theory, considering the current and future environmental shaoguan, transport, market and other factors, the optimal layout drawn shaoguan real estate projects.keywords: real estate development, location, central place theory, traffic目錄摘要1abstract11前言.21.1研究的背景及意義21.1.1研究背景.21.1

4、.2研究意義.21.1.3國內(nèi)外研究概況.2（1）國外.3（2）國內(nèi).32.有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位理論.32.1克里斯塔勒中心地理論.32.2伯吉斯同心圓模型理論.42.3克諾曼斯科通達(dá)指數(shù).43韶關(guān)市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的現(xiàn)狀、問題及原因分析.43.1韶關(guān)市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的現(xiàn)狀.43.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目沿河開發(fā).43.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目沿鐵路開發(fā).53.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目依山而建. .53.2韶關(guān)市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇中存在的問題.53.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇跟風(fēng)嚴(yán)重.53.2.2開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)區(qū)位選擇經(jīng)驗(yàn)不足.53.3韶關(guān)市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中問題的原因分析.63.3.1盲

5、目逐利因素的影響.63.3.2受政府行政因素的影響.63.3.3城市中可利用土地資源的缺乏.64解決韶關(guān)市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位問題的對(duì)策研究.64.1圍繞市行政、商業(yè)中心向四周發(fā)散.64.2因地制宜的開展房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè).64.3在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)全面考慮區(qū)位因素.64.3.1著重考慮交通因素.64.3.2考慮好行政因素.64.3.3考慮市場因素. .64.4適當(dāng)增加學(xué)區(qū)房等一些區(qū)位房的建設(shè).74.5適當(dāng)增加養(yǎng)老房的建設(shè).7參考文獻(xiàn). .7致 謝.71前言1.1研究的背景及意義1.1.1研究背景2008年，在中央4萬億的財(cái)政刺激下，全國各地市紛紛開始跟風(fēng)造樓，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場供過

6、于求使得房價(jià)下跌、“鬼城”出現(xiàn)等問題開始顯現(xiàn)，在這場“造樓運(yùn)動(dòng)”中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇不合理是造成如今房地產(chǎn)市場不景氣的重要原因之一。以廣東省韶關(guān)市為例，2009年，高鐵站韶關(guān)站正式建成通車，2012年，圍繞韶關(guān)站占地490平方公里（其中城市建設(shè)用地約110平方公里）的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目韶關(guān)芙蓉新城開建，2014年，韶關(guān)市高鐵新城的核心區(qū)域，建筑面積139萬平方米，可入住3775戶的恒大新城初步建成，由于距離韶關(guān)市區(qū)過遠(yuǎn)（距韶關(guān)市中心約15公里），截至2014年11月，入住率仍不足一成。因本課題研究的是在當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場陷入低迷的條件下，韶關(guān)市區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，通過多個(gè)方面來分析韶關(guān)市

7、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、面臨的問題以及韶關(guān)市房地產(chǎn)業(yè)未來建設(shè)的區(qū)位選擇方向。通過針對(duì)我國房地產(chǎn)建設(shè)區(qū)位選擇的了解提出自己的一些看法，希望對(duì)解決韶關(guān)市房地產(chǎn)市場低迷、去庫存壓力大的問題能有一定的幫助。1.1.2研究意義房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康穩(wěn)定關(guān)系到我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年第三季度，我國gdp增長僅為7.3%，低于7.5%的增長預(yù)期，其中，房地產(chǎn)市場成為拖累中國經(jīng)濟(jì)增長的主要原因，因此，一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場對(duì)我國經(jīng)濟(jì)市場的平穩(wěn)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。在中國房地產(chǎn)市場整體低迷的情況下，譬如學(xué)區(qū)房等一些區(qū)位房卻業(yè)績斐

8、然，不僅不受房地產(chǎn)市場低迷的影響，反而受到大批消費(fèi)者的追捧，由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位選擇對(duì)滿足消費(fèi)者需求，加速房地產(chǎn)市場去庫存，從而推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)的發(fā)展有著重要的作用。通過本課題研究，深入分析韶關(guān)市市區(qū)的自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境，得出韶關(guān)市市區(qū)最優(yōu)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位選擇。1.1.3國內(nèi)外研究概況（1）國外最早的區(qū)位理論是由德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能在1826年發(fā)表的孤立國一文提出的，他認(rèn)為：農(nóng)業(yè)土地利用類型和土地集約化程度主要是依賴于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況和生產(chǎn)力水平，其中，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地到農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)地的距離是最優(yōu)先考慮的因素。歐洲工業(yè)革命開始以后，大量工廠開始分布于城市周邊地區(qū)，德國學(xué)者龍哈德在1885

9、年發(fā)表的國民經(jīng)濟(jì)學(xué)說的數(shù)學(xué)論證中提出最小費(fèi)用區(qū)位理論，即工業(yè)企業(yè)布局因素中的“重量三角形“和價(jià)格漏斗模型”所形成的龍哈德最小費(fèi)用區(qū)位理論。1909年，德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾申?duì)柕马f伯發(fā)表了論工業(yè)的區(qū)位一文，進(jìn)一步發(fā)展了工業(yè)區(qū)位理論，標(biāo)志著工業(yè)區(qū)位理論的正式誕生。1933年，克里斯塔勒發(fā)表了德國南部的中心地一書，系統(tǒng)地闡明了中心地的數(shù)量、規(guī)模和分布模式，建立起了中心地理論。上世紀(jì)50年代開始，中心地理論開始流行于歐美國家，后來又開始在世界各地傳播，成為現(xiàn)代研究城市化和城市群的基礎(chǔ)理論之一。（2）國內(nèi)我國的房地產(chǎn)開發(fā)起步時(shí)間較晚，因此我國的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位研究相對(duì)于國外來說具有一定的落后性，現(xiàn)有研究大多數(shù)

10、是基于國外理論研究之上。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位研究的重點(diǎn)主要是集中在如何控制房地產(chǎn)開發(fā)成本方面，如：目標(biāo)控制、全面控制和權(quán)責(zé)利控制等方面，其主要目的就是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本的最小化。施建剛在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位因素分析與研究6中，對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位因素進(jìn)行了研究分析，闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)區(qū)位選擇應(yīng)該側(cè)重的地方，并提出了定量的分析法，用具體數(shù)據(jù)的變化來分析房地產(chǎn)開發(fā)的最優(yōu)區(qū)位選擇。周璐紅在區(qū)位因素對(duì)城市地價(jià)影響的分析7一文中，將區(qū)位因素分為經(jīng)濟(jì)區(qū)位因素、自然區(qū)位因素和交通區(qū)位因素三大類，通過以南京市為實(shí)例，研究分析區(qū)位因素與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地土地地價(jià)的關(guān)系。2.有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位理論2.1克里斯塔

11、勒中心地理論1933年，克里斯塔勒發(fā)表了德國南部的中心地一書，系統(tǒng)地闡明了中心地的數(shù)量、規(guī)模和分布模式，建立起了中心地理論，成為現(xiàn)代研究城市化和城市群的基礎(chǔ)理論之一。克里斯塔勒認(rèn)為，市場原則、交通原則和行政原則支配著中心地體系的形成。在不同的原則支配下，中心地網(wǎng)絡(luò)呈現(xiàn)不同的結(jié)構(gòu)，而且中心地和市場區(qū)大小的等級(jí)順序有著嚴(yán)格的規(guī)定，即按照所謂k值排列成有規(guī)則的、嚴(yán)密的系列9。如圖1所示，在克里斯塔勒命名為k=3的中心地網(wǎng)絡(luò)中。中心地a為k級(jí)中心地（克里斯塔勒中心地理論中最高級(jí)別的中心地），由于中心地的市場區(qū)都是圓形的，而中心地又不只存在一個(gè)，如果按最小成本建設(shè)中心地，則在三個(gè)中心地所切形成的空間里的

12、消費(fèi)者將得不到商品供應(yīng)，為滿足這部分消費(fèi)者的需求，在建設(shè)k級(jí)中心地a時(shí)，不得不建設(shè)多個(gè)較a次一級(jí)的中心地b，且中心地a與中心地b有部分市場區(qū)是重合的，這些重合的市場區(qū)將原本為圓形的市場區(qū)切割成六邊形的市場區(qū)。圖1克里斯塔勒中心地理論模型（模型來自百度百科）2.2伯吉斯同心圓模型理論1923年，伯吉斯（e.w.burgess）在研究芝加哥的土地利用和社會(huì)特點(diǎn)后，提出了五個(gè)同心圓帶組成的城市格局理論。他總結(jié)出城市社會(huì)人口流動(dòng)對(duì)城市地域分異在向心、專門化、分離、離心、向心性離心五種力綜合作用下，城市地域產(chǎn)生了地帶分異，城市居住帶自內(nèi)向外呈同心圓狀地帶推移。他認(rèn)為在城市不斷擴(kuò)張的同時(shí)，形成了不同質(zhì)量的

13、居住帶，如圖2所示，向外依次為：市中心為商業(yè)中心區(qū)過渡帶工人住宅帶良好住宅帶通勤帶。圖2伯吉斯同心圓理論模型（模型來自百度百科）2.3克諾曼斯科通達(dá)指數(shù)克諾曼斯科（czamanski）在1966年構(gòu)筑了一個(gè)針對(duì)城市功能的“通達(dá)性指數(shù)”理論，他認(rèn)為，所有類型的城市土地的地價(jià)與“通達(dá)性指數(shù)”之間有極高的相關(guān)性，最高可達(dá)100%。如圖3所示，城市中地價(jià)與交通便利度有著極高的正相關(guān)性，自城市中心向市郊延伸，地價(jià)隨著交通便利度的降低呈逐步下降趨勢。高地價(jià)點(diǎn)往往出現(xiàn)在道路交通網(wǎng)的結(jié)點(diǎn)上，地價(jià)沿城市對(duì)外交通干道延伸明顯。不過需要注意的是，不同的交通干線對(duì)不同區(qū)位地價(jià)的影響情況也不一致。如鐵路對(duì)居住用地地價(jià)產(chǎn)

14、生一定的排斥區(qū)，而對(duì)工業(yè)用地地價(jià)則產(chǎn)生吸引區(qū)。高土地價(jià)格交通便利度低克諾曼斯科通達(dá)指數(shù)曲線圖3克諾曼斯科通達(dá)指數(shù)o3韶關(guān)市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的現(xiàn)狀、問題及原因分析3.1韶關(guān)市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的現(xiàn)狀3.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目沿河開發(fā)水是生命之源，人類自古就有逐水草而居的習(xí)慣，在現(xiàn)代城市建設(shè)中，河流仍然是最重要的區(qū)位因素。河流不僅可以滿足人們生產(chǎn)生活所需要的水，也可以滿足部分工業(yè)原材料及產(chǎn)品的運(yùn)輸需求（迄今為止，水運(yùn)仍然是最廉價(jià)的運(yùn)輸方式）。隨著生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也在不斷地提高，僅從自然環(huán)境來說，依山傍水成為人們購買住房的首選。以韶關(guān)市為例，韶關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大多沿湞江、武江

15、和北江（湞江和武江在韶關(guān)沙洲尾匯合后稱為北江）建設(shè)，然后向周邊擴(kuò)散。3.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目沿鐵路開發(fā)根據(jù)克里斯塔勒中心地理論，交通原則是影響城市建設(shè)的重要原因之一，在近現(xiàn)代，隨著鐵路運(yùn)輸?shù)娜遮呏匾F路的建設(shè)往往意味著城市建設(shè)的興起，石家莊市之所以被稱為“火車?yán)瓉淼某鞘小?，就是受益于正太鐵路的興建。以韶關(guān)為例，韶關(guān)是京廣鐵路、武廣高鐵等多條鐵路干線的重要中轉(zhuǎn)地，伴隨著鐵路的建設(shè)，韶關(guān)市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沿鐵路干線呈帶狀分布。3.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目依山而建韶關(guān)市地處南嶺山脈南部，地形以山地丘陵為主，平原及臺(tái)地的面積僅占韶關(guān)市總面積的20%左右，多山地而少平原的地形使得韶關(guān)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目不得不依山而建。如

16、韶關(guān)市武江區(qū)御龍灣、南楓碧水花城及芙蓉麗景小區(qū)等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因背倚芙蓉山國家礦山公園，這些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大多選擇依山勢而建。受地形影響及出于成本考慮，此類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大都隨山勢呈帶狀分布。3.2韶關(guān)市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇中存在的問題3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇跟風(fēng)嚴(yán)重2008年以來，在繁榮的國內(nèi)房地產(chǎn)市場的刺激下，韶關(guān)市房地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍一般，加上“炒房客”的推波助瀾，房地產(chǎn)開發(fā)商在區(qū)位選擇上細(xì)節(jié)方面重視的越來越少。受國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)熱潮的影響，韶關(guān)市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在區(qū)位選擇上不切實(shí)際，跟風(fēng)嚴(yán)重。例如圍繞韶關(guān)高鐵站興建的韶關(guān)市芙蓉新城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，城市用地占地面積達(dá)到110平

17、方公里，規(guī)劃入住3萬余戶，而根據(jù)韶關(guān)市統(tǒng)計(jì)局第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年，韶關(guān)市區(qū)人口總和僅為68.8萬人，市場潛在需求嚴(yán)重不足。從區(qū)位上來說，韶關(guān)芙蓉新城圍繞高鐵站興建，但高鐵站位于韶關(guān)市郊區(qū)，距離市區(qū)約15公里，且高鐵站附近并無可乘坐的公共交通工具，進(jìn)一步降低了消費(fèi)者的購買欲望。3.2.2開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)區(qū)位選擇經(jīng)驗(yàn)不足在韶關(guān)市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，活躍著許多韶關(guān)本地的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，與恒大、碧桂園這些國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商相比，韶關(guān)本地的中小房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位選擇上顯得經(jīng)驗(yàn)不足，在區(qū)位選擇時(shí)往往考慮不夠全面，甚至在區(qū)位選擇上僅僅從單個(gè)方面考慮，以至于在項(xiàng)目建成時(shí)銷售不

18、盡人意。例如永泰世家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)者韶關(guān)市璟晟置業(yè)有限公司，在開發(fā)永泰世家房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)忽略了交通因素，將永泰世家建設(shè)在被各種建筑物圍繞的山頭上，以至于不斷受到購房者投訴，遲遲未能順利交樓。例如韶關(guān)市湞江區(qū)龍州島菲詩艾倫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，坐落于韶關(guān)北江中央的江心小島龍州島，由于龍州島四面環(huán)水，植被茂盛，龍州島菲詩艾倫房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)者韶關(guān)悅?cè)A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其定位為高端房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此建設(shè)項(xiàng)目多為獨(dú)棟別墅。從克里斯塔勒中心地理論上來看，龍州島菲詩艾倫房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)者在定位上是沒有問題的，首先，龍州島四面環(huán)水，植被茂盛，良好的自然環(huán)境適合高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。其次，龍州島距離韶關(guān)市商業(yè)中

19、心財(cái)富廣場僅6.9公里，因此對(duì)財(cái)富廣場的高端客戶有足夠的吸引力。最后，龍州島位于韶關(guān)市未來新城區(qū)芙蓉新城旁邊，未來潛力巨大。但龍州島菲詩艾倫房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)者在區(qū)位選擇上卻忽略了最重要的一點(diǎn)，龍州島位于北江中央，地勢低洼，極易遭受洪水襲擊，2006年，龍州島被洪水淹沒，龍州島菲詩艾倫房地產(chǎn)項(xiàng)目因此遭受重創(chuàng)，成了爛尾項(xiàng)目，至今無人問津。3.3韶關(guān)市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中問題的原因分析3.3.1盲目逐利因素的影響在2007年樓市開始火爆之后，房地產(chǎn)開發(fā)商中出現(xiàn)了不管樓盤在哪里落地，只要房子建好就有錢賺的怪誕心態(tài)。為了利益最大化、資金迅速回籠，在項(xiàng)目開發(fā)選擇中往往以未經(jīng)慎重考慮就盲目決策，缺乏理性的思考。

20、3.3.2受政府行政因素的影響行政對(duì)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)有一定程度的影響，因?yàn)樾姓行拇蠖喽紝儆谒鶎俚氐闹行膮^(qū)，一般都交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施齊全、環(huán)境較好。如韶關(guān)市恒大高鐵新城的建設(shè)，就是受到市政府及相關(guān)政府機(jī)構(gòu)傳言要搬遷至高鐵站附近的影響。3.3.3城市中可利用土地資源的缺乏 土地屬于不可再生資源。在城市發(fā)展過程中，隨著人口不斷地增加，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展原有的城市規(guī)劃占據(jù)了許多土地資源。盡管這些年通過舊城改造來適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與人們生活訴求，但始終是不能從根本上解決問題，加之舊城改造耗費(fèi)大、動(dòng)用人員多、影響正常的城市生活。另外土地的價(jià)格不斷攀升，開發(fā)商為成本達(dá)到最小化，在可承受成本的范圍內(nèi)都盡量選擇

21、郊區(qū)，而城市的交通并沒有與之同時(shí)進(jìn)步。4解決韶關(guān)市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位問題的對(duì)策研究4.1圍繞市行政、商業(yè)中心向四周發(fā)散根據(jù)克里斯塔勒中心理論及伯吉斯同心圓模型理論，市場原則、交通原則和行政原則支配著中心地體系的形成。因此韶關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)大體上從市中心到郊區(qū)依次為：行政、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目居民住宅樓工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，行政、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可圍繞韶關(guān)市市政府所在地風(fēng)度北路開展，居民住宅樓房地產(chǎn)項(xiàng)目則圍繞行政、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。綜合克里斯塔勒中心理論及克諾曼斯科“通達(dá)性指數(shù)”理論，韶關(guān)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)選擇交通便利，地價(jià)便宜的郊區(qū)為宜。同時(shí)，考慮到對(duì)環(huán)境因素的影響，北江自東北流向西南，韶關(guān)夏季盛行東

22、南季風(fēng)，冬天盛行東北季風(fēng)，因此，為避免工業(yè)污染，韶關(guān)工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)可考慮位于郊區(qū)東南部交通便利的韶關(guān)東站附近，沿鐵路兩線向南發(fā)展。4.2因地制宜的開展房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)韶關(guān)全市常住總?cè)丝跒?82.6萬人，其中市區(qū)人口為68.8萬人，受市場需求不足的影響，韶關(guān)市房地產(chǎn)開發(fā)不適合諸如高鐵新城一些大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，因此韶關(guān)市未來房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該向小規(guī)模，但定位高端方向發(fā)展。區(qū)位因素仍然要以交通因素為主，要選擇交通便利，距離市中心近的地段進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。4.3在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)全面考慮區(qū)位因素4.3.1著重考慮交通因素韶關(guān)市在公共交通建設(shè)方面還不夠完善，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)

23、，除去地價(jià)因素，首先要考慮的就是交通因素，要選擇交通便利的地段，才能更好地吸引購房者。4.3.2考慮好行政因素在當(dāng)前的形勢下，韶關(guān)市房地產(chǎn)市場仍然是以政府行政為導(dǎo)向的，韶關(guān)市市政府、市委所在地既是韶關(guān)市政治中心，亦是韶關(guān)市商業(yè)中心，政治中心和商業(yè)中心對(duì)購房者來說有著巨大的吸引力。4.3.3考慮市場因素在當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場不景氣的大背景下，炒房者變得更加謹(jǐn)慎，因此在韶關(guān)市進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，所針對(duì)的市場群體應(yīng)該以購買自住房的消費(fèi)者為主，而這部分群體工作地點(diǎn)大部分都是在市區(qū)，因此在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，盡量選擇靠近市中心、交通便利的地方。4.4適當(dāng)增加學(xué)區(qū)房等一些區(qū)位房的建設(shè)隨著人們對(duì)教育的不斷重視

24、，人們?cè)谧优逃矫娴耐度朐诓粩嗟丶哟螅瑢W(xué)區(qū)房也越發(fā)受到人們的追捧，在當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場不景氣的大背景下，學(xué)區(qū)房價(jià)位的依然堅(jiān)挺預(yù)示著學(xué)區(qū)房在未來仍然有很好的發(fā)展前景。韶關(guān)市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)可以選擇圍繞東崗小學(xué)、紅星小學(xué)、廣東北江中學(xué)等市重點(diǎn)中小學(xué)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中紅星小學(xué)周邊多為80年代興建的低矮的陳舊建筑，土地利用率較低，具備了較高的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值。4.5適當(dāng)增加養(yǎng)老房的建設(shè)在韶關(guān)市2010年第六次人口普查中，65歲以上老年人口約占韶關(guān)人口總數(shù)的10%，在未來較長的一段時(shí)間里，韶關(guān)市人口老齡化趨勢將愈發(fā)明顯，因此可以適當(dāng)在交通便利、自然環(huán)境較好的郊區(qū)建設(shè)一些養(yǎng)老房，吸引老年人購買養(yǎng)老住房。例如芙蓉山國家礦山公園、韶關(guān)國家森林公園、帽峰公園附近，景色宜人，交通也較為便利，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以適當(dāng)傾向于養(yǎng)老房建設(shè)。參考文獻(xiàn) 1 李雪銘.李雙