第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例

1、第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第十章第十章 房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析 v房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡述房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡述 v房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)買賣投資分析 v房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析 v房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析 v房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 v小結(jié)小結(jié) 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡述房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡述 一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類 房地產(chǎn)置業(yè)投資往往是投資者購置房地產(chǎn)后，或?qū)C(jī)出售、房地產(chǎn)置業(yè)投資往往是投資者購置房地產(chǎn)后，或?qū)C(jī)出售、 或租賃經(jīng)

2、營以獲取收益的商業(yè)活動(dòng)?；蜃赓U經(jīng)營以獲取收益的商業(yè)活動(dòng)。 這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資；這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資； 用于自己消費(fèi)的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營的置業(yè)投資；房地用于自己消費(fèi)的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營的置業(yè)投資；房地 產(chǎn)租賃經(jīng)營投資等。產(chǎn)租賃經(jīng)營投資等。 二、房地產(chǎn)置業(yè)投資分析的基本指標(biāo)二、房地產(chǎn)置業(yè)投資分析的基本指標(biāo) 1 1投資成本投資成本 2 2投資回收期投資回收期 3 3投資利潤率投資利潤率 4 4資本金利潤率資本金利潤率 5 5資本金凈利潤率資本金凈利潤率 6 6財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 7 7財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目

3、案例 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)買賣投資分析 案例案例10-110-1： 某投資者投資了某投資者投資了3030萬元購買一套萬元購買一套120120住宅，一住宅，一 次性付款，預(yù)計(jì)次性付款，預(yù)計(jì)3 3年（假定空置暫不考慮租金收益年（假定空置暫不考慮租金收益 及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮） 后可以賣到后可以賣到4040萬元。萬元。 其他條件如下：售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的其他條件如下：售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的 1.5%1.5%。營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分。營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分 別為售價(jià)的別為售價(jià)的

4、5%5%、營業(yè)稅的、營業(yè)稅的1%1%、售價(jià)的、售價(jià)的0.5%0.5%、售價(jià)的、售價(jià)的 1.5%1.5%。城市土地使用稅每年每平方米。城市土地使用稅每年每平方米0.50.5元。評估、元。評估、 交易、登記等費(fèi)用約交易、登記等費(fèi)用約2 0002 000元；所得稅率為元；所得稅率為20%20%。 如何分析這項(xiàng)投資？如何分析這項(xiàng)投資？ 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)買賣投資分析 解：簡要投資回報(bào)分析如下：解：簡要投資回報(bào)分析如下： 1 1計(jì)算相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算相應(yīng)指標(biāo) 1 1）投資成本（購買價(jià)）：）投資成本（購買價(jià)）：300 000300 000元元 2 2）購買時(shí)手續(xù)費(fèi)：）

5、購買時(shí)手續(xù)費(fèi)：30300 0000 0000 0.5%=.5%=15150000元元 3 3）有關(guān)稅費(fèi)）有關(guān)稅費(fèi) （1 1）營業(yè)稅：）營業(yè)稅：400 000400 0005%=20 0005%=20 000元元 （2 2）城市建設(shè)維護(hù)稅：）城市建設(shè)維護(hù)稅：20 00020 0001%=2001%=200元元 （3 3）印花稅：）印花稅：400 000400 0000.0.0 05%=2005%=200元元 （4 4）契稅：）契稅：300 000300 0001.5%=45001.5%=4500元元 （5 5）城市土地使用稅：）城市土地使用稅：0.50.580803=1203=120元元 （6

6、6）評估、交易、登記等費(fèi)用：約）評估、交易、登記等費(fèi)用：約2 0002 000元元 （7 7）所得稅：）所得稅： （銷售價(jià)（銷售價(jià)- -購買價(jià)購買價(jià)- -利息利息- -經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營費(fèi)用- -直接稅費(fèi)）直接稅費(fèi)）20%=20%=1429614296元元 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)買賣投資分析 4 4）投資凈收益）投資凈收益 （1 1）稅后利潤：）稅后利潤：5718457184元元 （2 2）投資利潤率：）投資利潤率：7148071480300 000/3=7.91%300 000/3=7.91% （3 3）資本金凈利潤率（年投資收益率）：）資本金凈利潤率（年投

7、資收益率）： 57184571843 3300 000=6.35%300 000=6.35% 2 2簡要分析簡要分析 如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為 4.684.68% %，三年利息為，三年利息為4212042120元，扣除元，扣除5 5% %的利息稅的利息稅21062106 元，稅后收益為元，稅后收益為4001440014元，年收益率（資本金凈利元，年收益率（資本金凈利 潤率）為潤率）為4.454.45% %。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)買賣投資分析 兩者相比，儲(chǔ)蓄投資比購房投資的投資收益率低兩者相比，

8、儲(chǔ)蓄投資比購房投資的投資收益率低 1.901.90% %，但儲(chǔ)蓄投資相對穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基，但儲(chǔ)蓄投資相對穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基 本上無風(fēng)險(xiǎn)，而購房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，本上無風(fēng)險(xiǎn)，而購房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)， 如如3 3年內(nèi)用于出租經(jīng)營，則可有租金收益，僅租金年內(nèi)用于出租經(jīng)營，則可有租金收益，僅租金 收益一項(xiàng)就已經(jīng)相當(dāng)于銀行利息收益，如果稅費(fèi)減收益一項(xiàng)就已經(jīng)相當(dāng)于銀行利息收益，如果稅費(fèi)減 免或售價(jià)增加，其收益更高，但如果售價(jià)沒升幅，免或售價(jià)增加，其收益更高，但如果售價(jià)沒升幅， 3 3年后仍無法售出，則只好轉(zhuǎn)為長線投資，靠收租年后仍無法售出，則只好轉(zhuǎn)為長線投資，靠收租 金逐步回收投

9、資資金，等待出售時(shí)機(jī)。投資者在進(jìn)金逐步回收投資資金，等待出售時(shí)機(jī)。投資者在進(jìn) 行房地產(chǎn)買賣投資回報(bào)分析時(shí)，其收益率的底線通行房地產(chǎn)買賣投資回報(bào)分析時(shí)，其收益率的底線通 常是與銀行利息作對比。相比之下，購房投資收益常是與銀行利息作對比。相比之下，購房投資收益 大于銀行儲(chǔ)蓄投資，但風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在。大于銀行儲(chǔ)蓄投資，但風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析 v案例案例102 v某先生一家某先生一家4口，包括口，包括1個(gè)老人，家有存款個(gè)老人，家有存款12萬元，家庭月萬元，家庭月 收入收入6 000元，日常開銷約為元，日常開銷約為3 000元。在

10、購房時(shí)，有以下元。在購房時(shí)，有以下 幾種戶型、面積、價(jià)格及付款方式可供選擇（見教材中表幾種戶型、面積、價(jià)格及付款方式可供選擇（見教材中表 101）。）。 v其他條件如下：其他條件如下： （1）抵押貸款付款方式：首期付）抵押貸款付款方式：首期付3成，貸款成，貸款7成成15年，每月年，每月1 萬元還款額為萬元還款額為83.09元；首期付元；首期付2成，貸款成，貸款8成成20年，每期年，每期1 萬元還款額為萬元還款額為66.22元。元。 （2）預(yù)計(jì)辦理購房各類手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)共計(jì)約）預(yù)計(jì)辦理購房各類手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)共計(jì)約1萬元；萬元； （3）室內(nèi)裝修每平方米約）室內(nèi)裝修每平方米約500元，家居裝飾每平方米約

11、元，家居裝飾每平方米約200元。元。 v根據(jù)上述條件，請你給這位先生提供一個(gè)合理的置業(yè)建議。根據(jù)上述條件，請你給這位先生提供一個(gè)合理的置業(yè)建議。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析 v解：簡要分析如下：解：簡要分析如下： 1有老人的有老人的4口之家，至少要有三房二廳才能滿足基本的居住口之家，至少要有三房二廳才能滿足基本的居住 要求。要求。 2根據(jù)該先生的家庭經(jīng)濟(jì)狀況與可供選擇的條件，選擇根據(jù)該先生的家庭經(jīng)濟(jì)狀況與可供選擇的條件，選擇100平平 方米的戶型、三房二廳、首付方米的戶型、三房二廳、首付2成貸款成貸款8成。成。 3購房后各種款項(xiàng)如下：購房

12、后各種款項(xiàng)如下： v（1）總價(jià)：）總價(jià)：3 500100=350 000（元）（元） v（2）首期支付：）首期支付：350 00020%=70 000（元）（月還貸尾（元）（月還貸尾 數(shù)可計(jì)入首期付款）數(shù)可計(jì)入首期付款） v（3）抵押貸款總額：）抵押貸款總額：350 000-70 000=280 000（元）（元） v（4）每月還本付息額：）每月還本付息額：2866.22=1 854.16（元）（元） v（5）本息總額：）本息總額：1 854.162012=444 998（元）（元） v（6）家居裝飾：）家居裝飾：200100=20 000（元）（元） v（7）各種手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)：）各種手續(xù)費(fèi)、

13、稅費(fèi)：10 000元元 v 其中費(fèi)用合計(jì)：其中費(fèi)用合計(jì)：10萬元萬元 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析 v4分析與結(jié)論：分析與結(jié)論： v該先生付首期款、有關(guān)手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)、家居裝飾費(fèi)用等，該先生付首期款、有關(guān)手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)、家居裝飾費(fèi)用等， 需支付款項(xiàng)共約需支付款項(xiàng)共約10萬元，付清后還剩萬元，付清后還剩2萬元家庭備用金。萬元家庭備用金。 v每月還款每月還款1 854元，再扣除元，再扣除3 000元的日常開銷，每月還余元的日常開銷，每月還余 約約1 000元的家庭備用金，基本上還過得去。元的家庭備用金，基本上還過得去。 v所以，我們可以建議該先生購

14、置所以，我們可以建議該先生購置100平方米，三房二廳的成平方米，三房二廳的成 品房，抵押貸款為品房，抵押貸款為8成成20年。如果選擇其他戶型，顯然不適年。如果選擇其他戶型，顯然不適 合該先生。合該先生。 v該先生在該先生在20年里共支付款項(xiàng)約年里共支付款項(xiàng)約55萬，如果其住宅平均每月萬，如果其住宅平均每月 租金為租金為1 800元，元，55萬元約可支付萬元約可支付25年的租金，其住宅使用年的租金，其住宅使用 期為期為70年，剩余的年，剩余的45年使用期是其所獲的消費(fèi)投資利益。年使用期是其所獲的消費(fèi)投資利益。 消費(fèi)與投資同行，已是當(dāng)今眾多家庭選擇的一種理想投資消費(fèi)與投資同行，已是當(dāng)今眾多家庭選擇

15、的一種理想投資 方式。方式。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析 v案例案例103 v某單位一員工宿舍樓，騰出后由一投資者整體包租，某單位一員工宿舍樓，騰出后由一投資者整體包租， 該單位收取固定租金收益?；厩闆r如下：該單位收取固定租金收益?；厩闆r如下： v總建筑面積為總建筑面積為10 000平方米；總戶數(shù)平方米；總戶數(shù)200戶；戶型為戶；戶型為 一室（無廳無廚房，有衛(wèi)生間與陽臺(tái)）和二室一廳一室（無廳無廚房，有衛(wèi)生間與陽臺(tái)）和二室一廳 （有廚房、衛(wèi)生間和陽臺(tái)）。（有廚房、衛(wèi)生間和陽臺(tái)）。 v整體包租價(jià)格：整體包租價(jià)格：10萬元萬元/月，按月支付；租期為

16、月，按月支付；租期為10年；年； 因裝修免租因裝修免租1個(gè)月；押金相當(dāng)于個(gè)月；押金相當(dāng)于1個(gè)月的租金；整改裝個(gè)月的租金；整改裝 修、物業(yè)管理及空置風(fēng)險(xiǎn)全部由包租者承擔(dān)。修、物業(yè)管理及空置風(fēng)險(xiǎn)全部由包租者承擔(dān)。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析 v打算包租的投資者在對該樓各方面的情況進(jìn)行了調(diào)查和市場打算包租的投資者在對該樓各方面的情況進(jìn)行了調(diào)查和市場 分析之后，決定將該樓市場定位為白領(lǐng)公寓。這樣，需要進(jìn)分析之后，決定將該樓市場定位為白領(lǐng)公寓。這樣，需要進(jìn) 行適當(dāng)?shù)恼难b修，添置一些設(shè)施和設(shè)備，例如一室的陽臺(tái)行適當(dāng)?shù)恼难b修，添置一些設(shè)施和設(shè)備，例如一室的

17、陽臺(tái) 可增設(shè)簡易灶臺(tái)、電源插座等，供承租人生活使用；每戶增可增設(shè)簡易灶臺(tái)、電源插座等，供承租人生活使用；每戶增 設(shè)電話、電視插座；對原有的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修更換；對設(shè)電話、電視插座；對原有的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修更換；對 外墻進(jìn)行清洗、修補(bǔ)，對室內(nèi)進(jìn)行全面翻新裝飾等。所需整外墻進(jìn)行清洗、修補(bǔ)，對室內(nèi)進(jìn)行全面翻新裝飾等。所需整 改投資共約改投資共約80萬元。（全部為自有資金，利息在利潤中體現(xiàn)）萬元。（全部為自有資金，利息在利潤中體現(xiàn)） v預(yù)測在未來的預(yù)測在未來的10年里，平均租金水平約為每月年里，平均租金水平約為每月18元元/平方米平方米 （含物業(yè)管理費(fèi)），空置率為（含物業(yè)管理費(fèi)），空置率為20%（

18、含管理用房）。（含管理用房）。 v根據(jù)上述條件，請你以包租投資者的身份分析一下該樓是否根據(jù)上述條件，請你以包租投資者的身份分析一下該樓是否 值得投資經(jīng)營。值得投資經(jīng)營。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析 v解：簡要分析如下：解：簡要分析如下： v（一）相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算（一）相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算 v1.租金收入：租金收入：1810 000（1-20%）12=172.8（萬元（萬元/ 年）年） v2.整改裝修費(fèi)用：整改裝修費(fèi)用：80萬元萬元 v3.押金：押金：10萬元萬元 v4.年運(yùn)營費(fèi)用年運(yùn)營費(fèi)用 v（1）租賃推廣費(fèi)用：）租賃推廣費(fèi)用：3萬元萬元 v（2）租賃經(jīng)營、

19、管理費(fèi)用：）租賃經(jīng)營、管理費(fèi)用：6萬元萬元 v（3）維修費(fèi)用：）維修費(fèi)用：3萬元萬元 v（4）物業(yè)管理費(fèi)：）物業(yè)管理費(fèi)：6萬元萬元 v （1）（）（2）（）（3）（）（4）= 18(萬元萬元) v（5）支付固定租金：）支付固定租金：120萬元萬元 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析 v5.有關(guān)稅費(fèi)有關(guān)稅費(fèi) v（1）營業(yè)稅：）營業(yè)稅：1 728 0005% = 86 400（元）（元） v（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：）城市維護(hù)建設(shè)稅：86 4001% = 864（元）（元） v（3）教育費(fèi)附加：）教育費(fèi)附加：86 4001% = 864(元元) v（5）房屋租賃

20、管理費(fèi)：）房屋租賃管理費(fèi)：1 728 0002% = 34 560(元元) v本項(xiàng)合計(jì)：本項(xiàng)合計(jì)：122 688元元12.3萬元萬元 v以上過程見教材中表以上過程見教材中表102。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析 v6.投資收益指標(biāo)投資收益指標(biāo) v投資回收期：投資回收期：4年年 v投資經(jīng)營總收益：投資經(jīng)營總收益：145 +10（退回押金）（退回押金）=155（萬（萬 元）元） v年投資收益率：年投資收益率：15510（90+1810）100% = 5. 74% v資本金利潤率：資本金利潤率：1551090100%= 17.22% v（二）分析與結(jié)論（

21、二）分析與結(jié)論 v通過上述計(jì)算，從投資角度看，稅前資本金利潤率通過上述計(jì)算，從投資角度看，稅前資本金利潤率 為為17%，但從經(jīng)營的角度來看，年均投資收益率才，但從經(jīng)營的角度來看，年均投資收益率才 5.74%，雖有收益，但投資經(jīng)營意義不大。由于經(jīng)，雖有收益，但投資經(jīng)營意義不大。由于經(jīng) 營利潤空間有限，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力有限。營利潤空間有限，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力有限。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析 v通過分析后，如果仍想進(jìn)行投資經(jīng)營，則應(yīng)考慮如通過分析后，如果仍想進(jìn)行投資經(jīng)營，則應(yīng)考慮如 下幾個(gè)方面：下幾個(gè)方面： v（1）要求業(yè)主適當(dāng)降租；）要求業(yè)主適當(dāng)降租； v（

22、2）要求業(yè)主給予至少）要求業(yè)主給予至少3個(gè)月的裝修過渡期；個(gè)月的裝修過渡期； v（3）出租租金是否還有提高的可能性；）出租租金是否還有提高的可能性； v（4）有無降低出租空置率的可能性。）有無降低出租空置率的可能性。 v 如果上述幾個(gè)方面的問題能夠得到解決，可以考如果上述幾個(gè)方面的問題能夠得到解決，可以考 慮進(jìn)行投資經(jīng)營。慮進(jìn)行投資經(jīng)營。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 案例案例10-410-4： 某公司以某公司以10 00010 000元元/ /平方米的價(jià)格購買了一棟建筑面積為平方米的價(jià)格購買了一棟建筑面積為 27 00027 000

23、平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該公司在購買寫字樓平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該公司在購買寫字樓 的過程中，支付了相當(dāng)于購買價(jià)格的過程中，支付了相當(dāng)于購買價(jià)格5.3%5.3%的各種稅費(fèi)（如契稅、的各種稅費(fèi)（如契稅、 手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等）。其中，相當(dāng)于樓價(jià)手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等）。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%30% 的購買投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支的購買投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支 付，相當(dāng)于樓價(jià)付，相當(dāng)于樓價(jià)70%70%的購買投資來自于期限為的購買投資來自于期限為1515年、固定利年、固定利 率為率為7.5%7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。、按

24、年等額還款的商業(yè)抵押貸款。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持 在在160160元元/ /，前，前3 3年的出租率分別為年的出租率分別為65%65%、75%75%、85%85%，從第，從第4 4 年開始出租率達(dá)到年開始出租率達(dá)到95%95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持 該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的28%28%。 如果購買投資發(fā)生在第如果購買投

25、資發(fā)生在第1 1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵 押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營期為押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營期為4848年，年， 投資者的目標(biāo)收益率為投資者的目標(biāo)收益率為14%14%。 試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 解：簡要分析如下：解：簡要分析如下： （一）相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算（一）相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算 1 1

26、、寫字樓投資的基本情況、寫字樓投資的基本情況: : （1 1）寫字樓購買總價(jià)：）寫字樓購買總價(jià)： 27 00027 00010 000=27 00010 000=27 000（萬元）（萬元） （2 2）購買寫字樓的稅費(fèi)：）購買寫字樓的稅費(fèi)：27 00027 0005.3%=1 4315.3%=1 431（萬元）（萬元） （3 3）股本投資：）股本投資： 27 00027 00030%+1 431=9 53130%+1 431=9 531（萬元）（萬元） （4 4）抵押貸款額：）抵押貸款額： 27 00027 00070%=18 90070%=18 900（萬元）（萬元） 2.抵押貸款年還本付息

27、額：抵押貸款年還本付息額： 13.2141 1%)5 . 71 ( %)5 . 71%(5 . 7 18900 1)1 ( )1 ( 15 15 n n i ii PA 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 3 3、寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況、寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況 經(jīng)計(jì)算，第經(jīng)計(jì)算，第1 1年凈經(jīng)營收入：年凈經(jīng)營收入： 27 00027 000160160121265%65%（1-28%1-28%）=2 426.11=2 426.11（萬元）（萬元） 第第2 2年凈經(jīng)營收入：年凈經(jīng)營收入： 27 00027 000160160121275%

28、75%（1-28%1-28%）=2 799.36=2 799.36（萬元）（萬元） 第第3 3年凈經(jīng)營收入：年凈經(jīng)營收入： 27 00027 000160160121285%85%（1-28%1-28%）=3 172.61=3 172.61（萬元）（萬元） 第第4 4年及以后各年凈經(jīng)營收入：年及以后各年凈經(jīng)營收入： 27 00027 000160160121295%95%（1-28%1-28%）=3 545.86=3 545.86（萬元）（萬元） 本項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表，如教材中表本項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表，如教材中表10-310-3所示。所示。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投

29、資分析第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 4 4、該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 因?yàn)橐驗(yàn)閕 ic c =14% =14%，故，故 12 312 33315 9531 284.98 (1 14%)658.23 (1 14%) 1031.48 (1 14%)1404.73 14% 1-(1 14%) (1 14%)3545.86 14% 1-(1 14%) (1 14%) 789.81( NPV 萬元） 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 5 5、該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 因?yàn)橐驗(yàn)閕 i1 1=14

30、%=14%時(shí)，時(shí)，NPVNPV1 1=789.81=789.81萬元，設(shè)萬元，設(shè)i i2 2=15%=15%，則：，則： 12 2 312 33315 9531284.98 (1 15%)658.23 (1 14%) 1031.48 (1 14%)1404.73 15% 1-(1 15%) (1 15%)3545.86 15% 1-(1 15%) (1 15%) 224.34( NPV 萬元） 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 2 2結(jié)論結(jié)論 因?yàn)橐驗(yàn)?FNPV=789.81FNPV=789.81萬元萬元0 0，F(xiàn)IRR =14.78%F

31、IRR =14.78%14%14%，故，故 該項(xiàng)目可行。該項(xiàng)目可行。 用插入法 789.81 14%(15% 14%)14.78% 789.81224.34 FIRR 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 案例案例10-510-5： 某寫字樓售價(jià)某寫字樓售價(jià)1 9501 950萬元，該樓宇擁有辦公單元萬元，該樓宇擁有辦公單元6060個(gè)，每個(gè)個(gè)，每個(gè) 單元平均月租金單元平均月租金6 0006 000元，并以每年元，并以每年5%5%的速度遞增。設(shè)每單元的速度遞增。設(shè)每單元 每年的空置及其他損失費(fèi)為單元月租金收入的每年的空置及其他損失費(fèi)為單元月租金

32、收入的2 2倍。第倍。第1 1年的經(jīng)年的經(jīng) 營成本為毛租金收入的營成本為毛租金收入的20%20%，以后每年按，以后每年按6%6%的幅度遞增。投資的幅度遞增。投資 者可獲得利率為者可獲得利率為12%12%，期限，期限1515年的年的1 5001 500萬元的貸款，要求按月萬元的貸款，要求按月 等額還本付息。貸款成本（申報(bào)費(fèi)、評估費(fèi)、活動(dòng)費(fèi)等）占貸等額還本付息。貸款成本（申報(bào)費(fèi)、評估費(fèi)、活動(dòng)費(fèi)等）占貸 款額的款額的2%2%。 該物業(yè)資產(chǎn)使用該物業(yè)資產(chǎn)使用1515年，按線性折舊法計(jì)算折舊費(fèi)用。折舊基年，按線性折舊法計(jì)算折舊費(fèi)用。折舊基 數(shù)為投資額的數(shù)為投資額的85%85%。若投資者要求的投資收益率為

33、。若投資者要求的投資收益率為20%20%，該項(xiàng)目，該項(xiàng)目 是否值得投資？是否值得投資？ 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 分析：分析： 本本項(xiàng)目需要所得稅的計(jì)算并不是按出租收入的一項(xiàng)目需要所得稅的計(jì)算并不是按出租收入的一 定百分比計(jì)得的，而需要通過計(jì)算定百分比計(jì)得的，而需要通過計(jì)算“應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額” 來計(jì)算每應(yīng)支付的所得稅。來計(jì)算每應(yīng)支付的所得稅。 為了求解這一問題，應(yīng)分別計(jì)算該項(xiàng)目的貸款分為了求解這一問題，應(yīng)分別計(jì)算該項(xiàng)目的貸款分 期償付計(jì)劃期償付計(jì)劃，計(jì)算出每年支付的利息計(jì)算出每年支付的利息、年度折舊額、年度折舊額， 然后

34、才能計(jì)算出應(yīng)納稅所得額，計(jì)算出稅后現(xiàn)金流然后才能計(jì)算出應(yīng)納稅所得額，計(jì)算出稅后現(xiàn)金流 量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計(jì)量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計(jì) 算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率，據(jù)此作出投資決算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率，據(jù)此作出投資決 策。策。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 解：解： 1 1貸款分期償付計(jì)劃貸款分期償付計(jì)劃 已知已知: : 該筆貸款年利率該筆貸款年利率 r r= 12%= 12%，期限，期限 n n=15=1512=18012=180個(gè)月，要求按月還本付息，則：個(gè)月，要求按月還本付息，則

35、： （1 1）每月計(jì)息利率：）每月計(jì)息利率：i i= =r r/ /n n = 0.12/12 = 0.01 = 0.12/12 = 0.01 （2 2）月還款系數(shù)）月還款系數(shù) : : 180 180 (1)0.01(1 0.01) 0.012001680.012 (1)1(1 0.01)1 n n ii i 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 （3 3）月還本付息額）月還本付息額 : 1500: 15000.012 = 18(0.012 = 18(萬元萬元) ) （4 4）年還本付息總額）年還本付息總額 : 18: 1812 = 216

36、(12 = 216(萬元萬元) ) 216 216萬中包含了多少利息呢？萬中包含了多少利息呢？ （5 5）年貸款余額）年貸款余額 ： () 12 () 12 (1/12)1 /12(1/12) n t o n t r M rr 貸款余額 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 把上述已知條件代入，將會(huì)得到各年末的貸款余額數(shù)值。把上述已知條件代入，將會(huì)得到各年末的貸款余額數(shù)值。 例：第例：第5 5年末貸款余額為：年末貸款余額為： () 12(15 5) 12 () 12(15 5) 12 (1/12)1(1 12%/12)1 181254.79

37、 /12(1/12)12%/12(1 12%/12) n t o n t r M rr 又又 某年償還本金某年償還本金 = = 上一年貸款余額上一年貸款余額 該年貸款余額該年貸款余額 某年償還利息某年償還利息 = = 每年付款額每年付款額 該年償還本金該年償還本金 各年償還本金和利息情況依次可以算出。各年償還本金和利息情況依次可以算出。 詳見抵押貸款分期償還計(jì)劃詳見抵押貸款分期償還計(jì)劃, ,見教材中表見教材中表10-410-4。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 2 2折舊計(jì)劃折舊計(jì)劃 已知：該物業(yè)按線性折舊法計(jì)算折舊額；已知：該物業(yè)按

38、線性折舊法計(jì)算折舊額； 折舊基數(shù)為：折舊基數(shù)為： 1 9501 95085%=1 657.585%=1 657.5萬元；萬元； 則年平均折舊額為：則年平均折舊額為：1 657.51 657.51/15=110.551/15=110.55（萬元）（萬元） 3 3稅前現(xiàn)金流量稅前現(xiàn)金流量 各年稅前現(xiàn)金流量各年稅前現(xiàn)金流量 = =各年潛在總收入各年潛在總收入- -各年空置及其他損失各年空置及其他損失- -經(jīng)營成本經(jīng)營成本 （或經(jīng)營費(fèi)用）（或經(jīng)營費(fèi)用）- -年還本付息額。年還本付息額。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 按題設(shè)已知條件，按題設(shè)已

39、知條件， （1 1）該項(xiàng)目年潛在總收入）該項(xiàng)目年潛在總收入 = =單元月租金單元月租金單元數(shù)單元數(shù)1212個(gè)月個(gè)月（1+ 1+ 升幅）升幅） （2 2）該項(xiàng)目空置及其他損失）該項(xiàng)目空置及其他損失 =2=2單元月租金單元月租金單元數(shù)單元數(shù)（1+ 1+ 升幅）升幅） （3 3）實(shí)際總收入）實(shí)際總收入= =潛在總收入潛在總收入- -空置其他損失空置其他損失 （4 4）經(jīng)營成本：第）經(jīng)營成本：第1 1年為當(dāng)年實(shí)際總收入的年為當(dāng)年實(shí)際總收入的20%20%，以，以 后每年按后每年按6% 6% 比例遞增，即：比例遞增，即： 經(jīng)營成本經(jīng)營成本= =第第1 1年實(shí)際總收入年實(shí)際總收入20%20%（1+ 1+ 升

40、幅）升幅） （5 5）凈經(jīng)營收入）凈經(jīng)營收入= =實(shí)際總收入實(shí)際總收入- -經(jīng)營成本經(jīng)營成本 （6 6）年還本付息額，見教材中表）年還本付息額，見教材中表10-4 10-4 欄。欄。 （7 7）稅前現(xiàn)金流量）稅前現(xiàn)金流量= =凈經(jīng)營收入凈經(jīng)營收入- -年還本付息額年還本付息額 上述計(jì)算結(jié)果見教材中表上述計(jì)算結(jié)果見教材中表10-510-5。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 4 4稅金及稅后現(xiàn)金流量計(jì)算稅金及稅后現(xiàn)金流量計(jì)算 稅后現(xiàn)金流量稅后現(xiàn)金流量= =稅前現(xiàn)金流量稅前現(xiàn)金流量- -應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額= =應(yīng)納稅收入應(yīng)納

41、稅收入綜合稅率綜合稅率 應(yīng)納稅收入應(yīng)納稅收入= =凈經(jīng)營收入凈經(jīng)營收入- -利息利息- -折舊折舊- -年均分?jǐn)側(cè)谫Y成本年均分?jǐn)側(cè)谫Y成本 其中：年平均分?jǐn)側(cè)谫Y成本其中：年平均分?jǐn)側(cè)谫Y成本=1 500=1 5002%2%15=215=2（萬元）；（萬元）； 本案例中，該項(xiàng)目應(yīng)交納的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、本案例中，該項(xiàng)目應(yīng)交納的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、 房產(chǎn)稅、所得稅分別為租金純收入的房產(chǎn)稅、所得稅分別為租金純收入的3%3%、0.10.1、18%18%、 9.84%9.84%。上述四項(xiàng)合計(jì)的綜合稅率為租金純收入的。上述四項(xiàng)合計(jì)的綜合稅率為租金純收入的30.85%30.85%。 上述稅后現(xiàn)

42、金流量計(jì)算結(jié)果如教材中表上述稅后現(xiàn)金流量計(jì)算結(jié)果如教材中表10-610-6所示。所示。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 5 5凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率的計(jì)算凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率的計(jì)算 （1 1）凈現(xiàn)值計(jì)算）凈現(xiàn)值計(jì)算 設(shè)基準(zhǔn)收益率設(shè)基準(zhǔn)收益率icic為為20%20%，則凈現(xiàn)值為，則凈現(xiàn)值為41.88 萬元。萬元。計(jì)算過計(jì)算過 程見教材中表程見教材中表10-710-7所示。所示。 （2 2）內(nèi)部收益率的計(jì)算）內(nèi)部收益率的計(jì)算 內(nèi)部收益率是使項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零時(shí)的收益率。由凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率是使項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零時(shí)的收益率。由凈現(xiàn)值 計(jì)算可知，當(dāng)計(jì)算可知，

43、當(dāng)icic= 20% = 20% 時(shí)，時(shí)，NPVNPV= 51.27= 51.270 0，則，則 取取i1i1=22%=22%，按上述同樣步驟可求得：，按上述同樣步驟可求得：NPV1NPV1= 4.24= 4.24萬元萬元 繼續(xù)提高折現(xiàn)率，設(shè)繼續(xù)提高折現(xiàn)率，設(shè)i2i2= 23%= 23%，則，則NPV2NPV2= -16.68= -16.68萬元萬元 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 由插入法求得該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為：由插入法求得該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為： 1 121 12 4.24 ()22%(23%22%)22.2% 4.2416.68

44、 NPV FIRRiii NPVNPV 6結(jié)論結(jié)論 因?yàn)樵擁?xiàng)目凈現(xiàn)值為因?yàn)樵擁?xiàng)目凈現(xiàn)值為51.270；內(nèi)部收益率為；內(nèi)部收益率為22.2%20%， 已超出投資者要求的投資收益率，所以，該投資方案是可行已超出投資者要求的投資收益率，所以，該投資方案是可行 的。的。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 v案例案例106 v案例案例105中的房地產(chǎn)投資者出于財(cái)務(wù)方面的考慮，決定在持中的房地產(chǎn)投資者出于財(cái)務(wù)方面的考慮，決定在持 有該寫字樓有該寫字樓6年后將其轉(zhuǎn)售。根據(jù)當(dāng)前市場情況及對以后市場年后將其轉(zhuǎn)售。根據(jù)當(dāng)前市場情況及對以后市場 的判斷，預(yù)計(jì)

45、的判斷，預(yù)計(jì)6年后的凈轉(zhuǎn)售收入為年后的凈轉(zhuǎn)售收入為1 800萬元。同時(shí)，轉(zhuǎn)售萬元。同時(shí)，轉(zhuǎn)售 時(shí)尚未到期的借款一次性全部償還（假設(shè)貸款方同意）。時(shí)尚未到期的借款一次性全部償還（假設(shè)貸款方同意）。 v其他條件不變，試重新計(jì)算該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值其他條件不變，試重新計(jì)算該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。通過計(jì)算結(jié)果來說明該投資者的這個(gè)安及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。通過計(jì)算結(jié)果來說明該投資者的這個(gè)安 排是否合適，并與上一方案進(jìn)行比較。排是否合適，并與上一方案進(jìn)行比較。 v分析：該案例的最大改變，就是一切計(jì)算均在第分析：該案例的最大改變，就是一切計(jì)算均在第6年年末截止。年年末截止。 因此涉

46、及到的所有表格將不再進(jìn)行到第因此涉及到的所有表格將不再進(jìn)行到第15年。其他計(jì)算不變。年。其他計(jì)算不變。 當(dāng)項(xiàng)目在持有期末增加了凈轉(zhuǎn)售收入并一次性償還借款后，當(dāng)項(xiàng)目在持有期末增加了凈轉(zhuǎn)售收入并一次性償還借款后， 我們來看一下該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率會(huì)發(fā)生什么我們來看一下該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率會(huì)發(fā)生什么 樣的變化，同時(shí)也會(huì)發(fā)現(xiàn)該方案是否可行。樣的變化，同時(shí)也會(huì)發(fā)現(xiàn)該方案是否可行。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 解：解： 1.抵押貸款償還的計(jì)算（見教材中表抵押貸款償還的計(jì)算（見教材中表108） 2.折舊計(jì)算（不變）折舊計(jì)算（

47、不變） v已知：該物業(yè)按線性折舊法計(jì)算折舊額。已知：該物業(yè)按線性折舊法計(jì)算折舊額。 v 折舊基數(shù)：折舊基數(shù)：1 95085%=1 657.5（萬元）（萬元） v則年平均折舊額為：則年平均折舊額為：1 657.515=110.5（萬元）（萬元） 3.稅前現(xiàn)金流量的計(jì)算（見教材中表稅前現(xiàn)金流量的計(jì)算（見教材中表109） 4.稅后現(xiàn)金流量的計(jì)算（見教材中表稅后現(xiàn)金流量的計(jì)算（見教材中表1010） 5.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算 v（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算。）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算。 v設(shè)基準(zhǔn)收益率為設(shè)基準(zhǔn)收益率為20%，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為45.48萬元。計(jì)算

48、過程萬元。計(jì)算過程 見教材中表見教材中表1011。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 v（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算。）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算。 v財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是使項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零時(shí)的收益率。由財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是使項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零時(shí)的收益率。由財(cái) 務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算可知：務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算可知： v當(dāng)當(dāng)i= 20% 時(shí)，時(shí)，F(xiàn)NPV= 45.48萬元萬元0，則：，則： v提高折現(xiàn)率，取提高折現(xiàn)率，取i=22%，按上述同樣步驟可求得：，按上述同樣步驟可求得：FNPV= 11.04萬元萬元0 v再提高折現(xiàn)率，取再提高折現(xiàn)率，取i= 23%，按上述兩樣

49、步驟可求得：，按上述兩樣步驟可求得：FNPV= -4.92萬元萬元0 v由插入法求得該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為由插入法求得該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為22.69%。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 v 6.結(jié)論說明結(jié)論說明 在上一方案中，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為在上一方案中，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為41.88萬元萬元 0，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為21.81%20%，項(xiàng)目可行。，項(xiàng)目可行。 本方案實(shí)施后得到的結(jié)果是，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為本方案實(shí)施后得到的結(jié)果是，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為45.48 萬元萬元0，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為22.69%20%，同樣，

50、同樣 可行。但兩方案比較，后一方案更好。因?yàn)樨?cái)務(wù)凈可行。但兩方案比較，后一方案更好。因?yàn)樨?cái)務(wù)凈 現(xiàn)值與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于第一方案，而且只持現(xiàn)值與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于第一方案，而且只持 有有6年，在對市場形勢判斷準(zhǔn)確并確信能充分把握年，在對市場形勢判斷準(zhǔn)確并確信能充分把握 市場機(jī)會(huì)的情況下，完全可以進(jìn)行多次投資，以達(dá)市場機(jī)會(huì)的情況下，完全可以進(jìn)行多次投資，以達(dá) 到最佳的投資效益。因此，投資者的這個(gè)安排是合到最佳的投資效益。因此，投資者的這個(gè)安排是合 適的。適的。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 v案例案例107 v某開發(fā)商于某開發(fā)商于

51、2004年年5月月1日投資開發(fā)一商場，開發(fā)期為日投資開發(fā)一商場，開發(fā)期為3年，年， 平均售價(jià)為平均售價(jià)為0.8萬元萬元/平方米。平方米。2006年年5月月1日，李某以日，李某以1.1萬萬 元元/平方米的價(jià)格購買了其中平方米的價(jià)格購買了其中50平方米的店面，打算以后出平方米的店面，打算以后出 租。當(dāng)時(shí)，李某向開發(fā)商支付了租。當(dāng)時(shí)，李某向開發(fā)商支付了5萬元的定金，產(chǎn)權(quán)持有期萬元的定金，產(chǎn)權(quán)持有期 為為47年。年。2007年年5月月1日，開發(fā)商交房時(shí)，李某又支付了日，開發(fā)商交房時(shí)，李某又支付了 11.5萬元，余款向商業(yè)銀行申請了一筆年貸款利率為萬元，余款向商業(yè)銀行申請了一筆年貸款利率為6.5%、 抵

52、押年限為抵押年限為10年、按年末等額還本付息方式償還的貸款。年、按年末等額還本付息方式償還的貸款。 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 v另外，一承租人看中了李某的店面，與李某簽訂了一份為期另外，一承租人看中了李某的店面，與李某簽訂了一份為期 10年（年（2007年年5月月1日至日至2017年年4月月30日）的租賃合同。合同日）的租賃合同。合同 約定，第約定，第1年租金為每月年租金為每月150元元/平方米，此后租金按每年平方米，此后租金按每年2% 的比率遞增，每年年末收取。據(jù)估算，每年的平均出租經(jīng)營的比率遞增，每年年末收取。據(jù)估算，每年的

53、平均出租經(jīng)營 費(fèi)用為費(fèi)用為3萬元。李某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)萬元。李某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn) 售，裝修費(fèi)用估計(jì)為售，裝修費(fèi)用估計(jì)為6萬元。萬元。 v如果李某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率達(dá)如果李某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率達(dá) 到到12%，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)是多少？（注：計(jì)算時(shí)點(diǎn)，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)是多少？（注：計(jì)算時(shí)點(diǎn) 為為2007年年5月月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精 確到個(gè)位）確到個(gè)位） 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 012345678910 11.5 53 9 9*(1+2%) 9

54、*(1+2%)9 6 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 v解：解： v（一）計(jì)算所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一）計(jì)算所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) v1.店面總價(jià)：店面總價(jià)：1.150 = 55（萬元）（萬元） v2.自有資金（權(quán)益投資、首付款）：自有資金（權(quán)益投資、首付款）：5（1+12%） + 11.5 = 17.1（萬元）（萬元） v3.貸款額：貸款額：55（5+11.5）= 38.5（萬元）（萬元） v4.年等額還本付息額：年等額還本付息額： v =5.36 （萬元）（萬元） v5.第第1年租金收入：年租金收入：1505012 = 9（萬元）（萬元） v6

55、.年經(jīng)營費(fèi)用：年經(jīng)營費(fèi)用：3萬元萬元 v7.轉(zhuǎn)售時(shí)裝修費(fèi)用：轉(zhuǎn)售時(shí)裝修費(fèi)用：6萬元萬元 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 v（二）計(jì)算（二）計(jì)算2007年年5月月1日的凈現(xiàn)值日的凈現(xiàn)值 v本題可以有幾種思路，下面的分析是從現(xiàn)金流入現(xiàn)值和現(xiàn)金本題可以有幾種思路，下面的分析是從現(xiàn)金流入現(xiàn)值和現(xiàn)金 流出現(xiàn)值的角度來進(jìn)行的。流出現(xiàn)值的角度來進(jìn)行的。 v1.現(xiàn)金流入現(xiàn)值現(xiàn)金流入現(xiàn)值 v（1）租金收入現(xiàn)值。）租金收入現(xiàn)值。 v（2）轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：）轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：x（112）10 （10為次方）為次方） v2.現(xiàn)金流出現(xiàn)值現(xiàn)金流出現(xiàn)值 v（1）定金現(xiàn)

56、值：）定金現(xiàn)值：5（112%）1=5.6（萬元）（萬元） v（2）追加首付款的現(xiàn)值：）追加首付款的現(xiàn)值：11.5萬元萬元 )(6765.54 %121 %21 1 %2%12 9 1 1 1 10 1 萬元 i s si A P n 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 （3）每年貸款償還額的現(xiàn)值（應(yīng)以投資者要求的權(quán)益）每年貸款償還額的現(xiàn)值（應(yīng)以投資者要求的權(quán)益 投資內(nèi)部收益率作為折現(xiàn)率）投資內(nèi)部收益率作為折現(xiàn)率） （4）經(jīng)營費(fèi)用（出租成本）的現(xiàn)值：）經(jīng)營費(fèi)用（出租成本）的現(xiàn)值： （5）裝修費(fèi)用的現(xiàn)值：）裝修費(fèi)用的現(xiàn)值： 6（1+12）10

57、（10為次方）為次方） =1.9318（萬元）（萬元） )(2598.30 %)121 (%12 1%)121 ( 3555. 5 )1 ( 1)1 ( 10 10 萬元 ii i AP n n )(9507.16 %)121 (%12 1%)121 ( 3 )1 ( 1)1 ( 10 10 萬元 ii i AP n n 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 v3.求最低轉(zhuǎn)售單價(jià)求最低轉(zhuǎn)售單價(jià) v令凈現(xiàn)值為令凈現(xiàn)值為0，即現(xiàn)金流入現(xiàn)值現(xiàn)金流出現(xiàn)值，即現(xiàn)金流入現(xiàn)值現(xiàn)金流出現(xiàn)值=0，也即：，也即： v代入：代入：54.6765x（112）10（

58、10為次方）為次方） 5.6 11.530.259816.95071.9318 = 0 v解得：轉(zhuǎn)售總收入解得：轉(zhuǎn)售總收入 x =35.9216（萬元）（萬元） v轉(zhuǎn)售單價(jià)為：轉(zhuǎn)售單價(jià)為：35.9216 50 = 0.7184（萬元（萬元/平方米）平方米） v即轉(zhuǎn)售單價(jià)為即轉(zhuǎn)售單價(jià)為7 184元元/平方米。平方米。 n t t t FIRRCOCI 0 0)1()( 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 v案例案例108 v某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項(xiàng)目所某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項(xiàng)目所 需的投資和經(jīng)營期間的年凈收入

59、情況見教材中表需的投資和經(jīng)營期間的年凈收入情況見教材中表 1012。如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資。如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資 收益率為收益率為18%，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的可行性。如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的可行性。如 果在果在10年經(jīng)營期內(nèi)平均通貨膨脹率為年經(jīng)營期內(nèi)平均通貨膨脹率為5%，問公司投，問公司投 入該項(xiàng)目資本的實(shí)際收益率是多少？入該項(xiàng)目資本的實(shí)際收益率是多少？ 第十章置業(yè)投資項(xiàng)目案例 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 v分析：以前的案例，一直沒有考

60、慮通貨膨脹的存在。本書在分析：以前的案例，一直沒有考慮通貨膨脹的存在。本書在 第一章第三節(jié)第一章第三節(jié)“五、關(guān)于通貨膨脹五、關(guān)于通貨膨脹”中，談到關(guān)于通貨膨脹中，談到關(guān)于通貨膨脹 對于房地產(chǎn)投資的影響，我們由此知道，通貨膨脹總是不同對于房地產(chǎn)投資的影響，我們由此知道，通貨膨脹總是不同 程度地存在著。它的存在會(huì)使一項(xiàng)投資的實(shí)際收益率有所降程度地存在著。它的存在會(huì)使一項(xiàng)投資的實(shí)際收益率有所降 低（此前求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低（此前求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR我們可以把它叫做名義我們可以把它叫做名義 收益率），那么這種情況下，還是否投資，投資者就要重新收益率），那么這種情況下，還是否投資，投資者就要重