房地產(chǎn)業(yè)務(wù)員培訓(xùn)大綱

1、業(yè)務(wù)員培訓(xùn)大綱基 礎(chǔ) 篇第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識1、 什么是房地產(chǎn)？答：一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物。2、什么叫房地產(chǎn)業(yè)？答：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的行業(yè)，它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理，房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維修等。3、什么叫房地產(chǎn)交易？答：城市房地產(chǎn)管理法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、增與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。4、 什么是房地產(chǎn)市場？答：房地產(chǎn)市場分狹義和廣義的兩類： a、狹義：狹義的房地產(chǎn)市場就是房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動的地方或場所。也就是房地產(chǎn)商品在供給及需求的相互作用中，通

2、過流通實現(xiàn)其價值。 b、廣義：廣義的房地產(chǎn)市場，出讓（或批租），轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房產(chǎn)的買賣、租賃、互換、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動。5、什么是建筑法規(guī)？其主要內(nèi)容有那些？有何作用？答：建筑法規(guī)是國家和各地政府規(guī)定在該地區(qū)的建筑所必須遵守的規(guī)范性文件。其主要內(nèi)容有：a、確定建筑基地四周的交界線，稱“建筑紅線”。b、建筑的高度、型體和處理與城市市容或周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的規(guī)定。c、防火和三廢處理的要求。d、基地主要道路最小寬度的限定，包括消防道路。e、最高建筑密度和最少綠化設(shè)施的系數(shù)定額。f、紅線上建筑基礎(chǔ)處理的規(guī)定；建筑設(shè)計方案和施工圖的修改要求，以及在紅線外建筑施工和

3、堆料允許范圍規(guī)定。建筑法規(guī)是在各地基本建設(shè)執(zhí)行中必須遵循的依據(jù)，以保證建筑質(zhì)量、保障安全，具有良好衛(wèi)生環(huán)境和市容。6、什么叫建設(shè)用地？答：建設(shè)用地主要是指非農(nóng)業(yè)用地，包括國家建設(shè)用地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地。7、 什么是生地？答：待開發(fā)的國有土地叫生地。這類土地主要是指離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)、無市政基礎(chǔ)建設(shè)、未開發(fā)利用的土地。8、什么是毛地？答：已有地上建筑物及附屬設(shè)施的國有土地叫毛地。這類土地主要是指地上原有建筑物，附屬設(shè)施將被改建的土地。9、什么是熟地？答：已完成市政基礎(chǔ)建設(shè)的國有土地叫熟地。這類土地主要是指完成七通一平的土地。10、 什么叫“三通一平”？答：三通一平指：水通、電通、路通、場地平整。11、什么叫

4、“七通一平”？答：七通一平是指通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。12、什么是低多層建筑物？答：低層建筑物指高度小于10米的建筑物，低層居住一般為一層至二層建筑物，多層建筑指高度大于10米，小于等于24米的建筑物，多層居住一般為四層至八層的建筑體。13、 什么是高層、超高層建筑？答：指高度大于24米的建筑，高層建筑為八層以上（包含八層）的建筑物，超過二十四層的為超高層建筑。14、什么叫容積率？ 是指建筑物地面以上各層建筑面積之總和與建筑面積之比。15、什么是裙房？答：指與高度建筑緊密連接組成一個整體的多層，低層建筑，裙層的高度不超過24米，超過24米按高層建筑處理

5、。16、 什么是房地產(chǎn)登記？答：房地產(chǎn)登記指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記，以及由土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的其他房地產(chǎn)權(quán)利登記。17、房屋產(chǎn)權(quán)登記的作用是什么？答：房屋產(chǎn)權(quán)登記的作用是通過產(chǎn)權(quán)的審查和確認(rèn)，核發(fā)所有權(quán)等手段。保證公民房屋及其附屬物的所有權(quán)得到法律上的認(rèn)可，從而使得合法權(quán)益受到法律上的保護(hù)。18、房屋產(chǎn)權(quán)登記包括哪幾類？答：房屋產(chǎn)權(quán)登記根據(jù)建設(shè)部房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理法的規(guī)定，分為總登記、轉(zhuǎn)移變更登記、他項權(quán)利登記三類。19、 什么是土地使用證？答：是政府發(fā)給土地使用者的憑證，具有法律效力，受國家法律保護(hù)。 土地使用權(quán)證記載的內(nèi)容包括：使用人姓名（法人和自然人）、土地坐落、面積、范圍、用途、

6、等級、土地平面圖等。對土地建筑物面積權(quán)屬等也加以記載。20、什么是房地產(chǎn)初始登記？答：房地產(chǎn)初始登記包括土地初始登記和房屋初始登記，又稱土地總登記，即在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)的全部土地，或者全總農(nóng)村土地，或者全部城鎮(zhèn)土地進(jìn)行普遍登記，現(xiàn)將以出讓或劃撥方式取得的土地使用權(quán)登記也列入初始登記范圍。房屋新建竣工后的登記為房屋的初始登記。21、什么是商品房？ 答：商品房是指則房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，是自建或者委托建設(shè)或者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅，商業(yè)用房，和其它建筑物，不屬于商品房范圍。22、 商品房的公用建筑面積由哪幾部分組成？答：公用建筑面積由以下兩部分組

7、成：a、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；b、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。23、商品房的套內(nèi)面積有哪幾部分組成？答：套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：a、套（單元）內(nèi)的使用面積b、套內(nèi)墻體面積c、陽臺建筑面積24、商品房買賣契約包括哪些內(nèi)容？答：商品房買賣契約的內(nèi)容要點如下：a、買賣雙方的名稱、地址；b、房屋的面積朝向c、土地使用年限；d、房屋的用途；e、房屋的實際價格；f、付款方式；g、交房日期；h、違約的責(zé)任；i、糾紛處理的辦法；25、 什么是契稅？答：

8、契稅系房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征變的一次性稅收。契稅除與其客廳稅收有相同的性質(zhì)和作用外，還具有證明不動產(chǎn)所有人產(chǎn)權(quán)合法性的作用。26、何謂業(yè)主？答：業(yè)主是指住宅區(qū)域內(nèi)居住房屋和非居住房屋的所有人。27、什么是房屋承重結(jié)構(gòu)？答：房屋承重結(jié)構(gòu)是指房屋的樓蓋、屋頂、梁、柱、承重墻體系。28、 什么是房地產(chǎn)抵押貸款？答“抵押貸款”是銀行要求借款人提供一定實物作抵押，并以此實物作為貸款的物質(zhì)保證所進(jìn)行的貸款方式。 所謂房地產(chǎn)抵押貸款，是指購（建）房者的所購買的或建造的房地產(chǎn)作為抵押品而由金融機(jī)構(gòu)提供給購房者的貸款，這是以抵押合同為依據(jù)的一種對借貨雙

9、方都有利的抵押貸款形式。29、什么是空置率？答：空置率是指可流通空置量占全部流通存量的比例。 自然空置率（國際慣例），即適度空置率，一般認(rèn)為在45%警戒空置率（國際慣例），即超過警戒變成嚴(yán)重，一般認(rèn)為在10%。30、我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)模式？答：一級市場 具有壟斷經(jīng)營性質(zhì)。房地產(chǎn)呈縱向流通，即由國家以土地所有人的身份，把土地的使用權(quán)投入市場運(yùn)行。表現(xiàn)為政府與經(jīng)營者，使用者之間的交易行為。 二級市場 具有經(jīng)營性質(zhì)。房地產(chǎn)呈橫向流通，即由經(jīng)營向使用消費(fèi)平均轉(zhuǎn)移。表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的交易行為。 三級市場 具有消費(fèi)市場。表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。31、 房地產(chǎn)市場交易的主體？答：供給方 向市場

10、投放房地產(chǎn)商品的一方，亦稱賣方。 需求方 從市場取得商品店的一方，亦稱買方。是指房地產(chǎn)商品的購買者和承（批）租者。 融資方 用資金投入保證房地產(chǎn)市場交易成功性的一方。它主要包括銀行、國家、政府、社會（企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個人）32、房地產(chǎn)的特性有那些？答：（一）產(chǎn)品的特性：a、不可移動性b、就地戶外生產(chǎn)c、長期使用性d、不標(biāo)準(zhǔn)化商品e、投資金額龐大（二）市場的特性：a、區(qū)城性訴求b、交易金額大c、購房次數(shù)不高d、市場供給與需求的調(diào)整力薄弱33、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、交換、贈與或下列方式將其房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為：a、以房地產(chǎn)投資、入股的b、

11、以土地使用權(quán)投資，與他人聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的c、因房地產(chǎn)權(quán)利人合并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的d、以房地產(chǎn)抵償債務(wù)的e、以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置被拆遷人房屋的f、按房改規(guī)定或優(yōu)惠政策售房及準(zhǔn)予再轉(zhuǎn)讓的g、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形34、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申領(lǐng)商品房預(yù)（銷）售許可證應(yīng)符合那些條件？答：a、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； b、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； c、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上； d、已確定工程進(jìn)度和竣工日期； e、已與在本市注冊登記的銀行簽定了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； f、已制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)管

12、理合同。 銷售已竣工商品房的，還應(yīng)當(dāng)持有商品房竣工合格證，向境外銷售商品房的，除符合前款規(guī)定條件，還應(yīng)當(dāng)持有準(zhǔn)予外銷的批準(zhǔn)文件。35、 什么是房地產(chǎn)抵押？答：房地產(chǎn)抵押是指抵押人將其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債權(quán)擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得價款優(yōu)先受償。36、商品房現(xiàn)售需符合什么條件？答：現(xiàn)售商品房銷售除了應(yīng)具備預(yù)售的條件外，還應(yīng)當(dāng)持有商品房竣工合格證。37、商品房預(yù)（銷）售應(yīng)當(dāng)具備哪些資格證書？答：a、商品房預(yù)（銷）售許可證 b、土地使用權(quán)證 c、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 d、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 e、開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照38、 什么是住宅的三維空間？

13、答：住宅的三維空間是指住宅的寬度、長度、高度，在建筑學(xué)上分別稱為“開間”、“進(jìn)深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。39、什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？答：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化的施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。40、房屋的基本造價包括哪些？答：房屋的基本造價是指房屋的建造成本，包含以下七個方面：a、地價包括土地出讓金、征地拆遷費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；b、勘察設(shè)計前期工程費(fèi)；c、住宅建設(shè)、安裝工程費(fèi)；d、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi)e、住宅小區(qū)非經(jīng)營性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)；f、管理費(fèi)；g、貸款利息；41

14、、各類商品房的土地出讓年限？答：居住使用70年，工業(yè)使用50年，教、科、文、衛(wèi)、體用地50年，商用40年，其他用地50年。42、 物業(yè)管理單位申報物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)須提供那些材料？答：a、工商行政管理部門核準(zhǔn)登記注冊的營業(yè)執(zhí)照副本； b、物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書副本； c、物業(yè)管理委托合同復(fù)印件； d、物業(yè)管理收費(fèi)書面申請，包括物業(yè)所在位置、建筑面積、公共設(shè)備設(shè)施情況、樓宇功能配置、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備、公共服務(wù)詳細(xì)內(nèi)容、申報收費(fèi)項目及標(biāo)準(zhǔn)等； e、等級收費(fèi)申報表和公共服務(wù)費(fèi)構(gòu)成的詳細(xì)計算及分析說明； f、已入住物業(yè)應(yīng)提供業(yè)主（住戶）代表或業(yè)主委員會對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的意見

15、和物業(yè)管理單位年度收支明細(xì)帳。43、在辦理項目審查階段，銷售商品房單位預(yù)先將下列那些資料報送市場交易處？答：a、項目批文復(fù)印件； b、國有土地使用證復(fù)印件（須和原件核對）；c、商品房銷售許可證復(fù)印件（須和原件核對）； d、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）復(fù)印件（須和原件核對）； e、建設(shè)工程竣工驗收合格證書復(fù)印件（須和原件核對）； f、房屋產(chǎn)權(quán)登記備案證明和實測建筑面積、商品房銷售窗口表復(fù)印件（須和原件核對）； g、規(guī)劃總平面圖復(fù)印件（須和原件核對）； h、戶籍門牌確認(rèn)資料； i、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（須和原件核對）； j、法定代表人身份證明； k、涉及委托的，還必須提供授權(quán)委托書； l、其他審理

16、需要的必要資料44、什么是建蔽率: 是指建筑物垂直陰影的占地面積與建筑基地面積之比.45、配套的內(nèi)容包括那些: 是指保證單棟和群體建筑發(fā)揮其功能,滿足人居生活所需要的配套工程.主要內(nèi)容有:道路,雨污水排水,自來水,煤氣,電力,消防,電訊,郵政,有線電視,人防工程,及綠化等其他公建配套內(nèi)容。法 規(guī) 篇江蘇省房地產(chǎn)交易管理辦法第一章 總則第一條 為了加強(qiáng)城市房地產(chǎn)交易的管理，規(guī)范城市房地產(chǎn)交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地上從事房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)交易管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例

17、。本條例所稱房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 第三條 以出讓或者劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法和江蘇省土地管理條例規(guī)定的條件和要求。第四條 房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、自愿和誠實信用的原則。第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照省人民政府規(guī)定的職權(quán)，各司其職，密切配合，管理本省行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)交易工作。市、縣（市）人民政府房產(chǎn)管理部門，土地管理部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)交易活動的監(jiān)督管理工作。工商、財政、稅務(wù)、物價、人民銀行等有關(guān)部門依照各自的職責(zé)分工，共同做好與房地產(chǎn)

18、交易有關(guān)的管理工作。第六條 縣級以上地方人民政府及其有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，應(yīng)當(dāng)公開條件，簡化程序，提高效率，方便當(dāng)事人。市、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)報經(jīng)省人民政府確定，由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作，在本市、縣（市）行政區(qū)域內(nèi)頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依法將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。尚未確定由一個部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，市、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)組織、協(xié)調(diào)房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，在一個場所統(tǒng)一受理房地產(chǎn)交易登記申請，并發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書。第七條 省人民政府財政、物價、建設(shè)、土地部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理行政事

19、業(yè)性收費(fèi)的規(guī)定，對國家明令取消的收費(fèi)項目，不得繼續(xù)收取或者改變名稱變相收取。市、縣（市）人民政府及其財政、物價、房產(chǎn)、土地等部門不得自行設(shè)定房地產(chǎn)交易管理收費(fèi)項目。對房地產(chǎn)交易服務(wù)收費(fèi)項目應(yīng)當(dāng)按宗收費(fèi)，國家另有規(guī)定的從其規(guī)定。收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在受理房地產(chǎn)交易登記申請的場所予以公示。房地產(chǎn)交易當(dāng)事人有權(quán)拒絕不合法的收費(fèi)。第八條 省和設(shè)區(qū)的市人民政府應(yīng)當(dāng)制定具體辦法，簡化交易程序，降低交易收費(fèi)，鼓勵和支持房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易。第二章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第九條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式主要是指：（一）房地產(chǎn)交換；

20、（二）以房地產(chǎn)抵債；（三）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（四）企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。第十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，除法律另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，持房地產(chǎn)權(quán)證書或者房屋所有權(quán)證書、國有土地使用權(quán)證書和契稅完稅憑證、當(dāng)事人合法證明、轉(zhuǎn)讓合同，向房產(chǎn)管理部門提出房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請；（三）房產(chǎn)管理部門審查當(dāng)事人提交的有關(guān)材料，對符合前項規(guī)定的，予以受理；不予受理或者需要補(bǔ)充材料的，應(yīng)當(dāng)在收到申請之日起三個工作日內(nèi)告知當(dāng)事人，并說明理由；（四）房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理房地

21、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請后十個工作日內(nèi)，核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書；（五）房地產(chǎn)受讓人向土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，土地管理部門應(yīng)當(dāng)在收件后十個工作日內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)土地使用權(quán)證書。法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。第十一條 建筑設(shè)計為獨(dú)立成套的房屋不得分割轉(zhuǎn)讓，配套使用的房屋附屬設(shè)施、設(shè)備及共用部位不得單獨(dú)分割轉(zhuǎn)讓。第十二條 現(xiàn)售商品房的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）具有有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)

22、構(gòu)出具的房屋建筑面積測繪成果報告；（六）拆遷安置方案已經(jīng)落實；（七）供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件；（八）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房產(chǎn)管理部門備案。第十三條 預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（五）落實了

23、市政公用和公共設(shè)施的配套計劃。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)持前款第（一）項至第（五）項規(guī)定的證明文件、工程施工合同、預(yù)售商品房分層平面圖、商品房預(yù)售方案，向房產(chǎn)管理部門申請辦理商品房預(yù)售登記。房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起十日內(nèi)，作出同意或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證，不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得預(yù)售商品房。房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期公布商品房預(yù)售許可證發(fā)放信息，并免費(fèi)提供查詢服務(wù)。第十四條 商品房預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)依法簽訂商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同簽訂后三十日內(nèi)，持預(yù)售合同向房地產(chǎn)所在地的市、縣（市）房產(chǎn)

24、管理部門和土地管理部門登記備案，受理部門應(yīng)當(dāng)在一個工作日內(nèi)予以登記。第十五條 商品房銷售可以按建筑面積計價，也可以按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)向購房人明示計價方式和計價依據(jù)。 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)分別注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)向購房人明示分?jǐn)偯娣e的范圍。 按照房產(chǎn)測量規(guī)范不能計入分?jǐn)偯娣e的配套使用的房屋附屬設(shè)施

25、、設(shè)備，屬于全體購房人共有。第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實、合法。對商品房銷售廣告和宣傳資料中明示的事項，購房人有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售合同中載明。商品房銷售廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。商品房預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。第十七條 商品房預(yù)售，實際交付面積與預(yù)售合同約定面積不一致時的處理方式，由當(dāng)事人雙方在預(yù)售合同中載明。當(dāng)事人雙方未在預(yù)售合同中載明的，應(yīng)當(dāng)適用下列規(guī)定：（一）實際交付面積大于或者小于預(yù)售合同約定面積超過百分之三的，預(yù)購人有權(quán)退房；預(yù)購人退房的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出退房之日起三十日內(nèi)將預(yù)購人已付房價款退還給預(yù)購人

26、，同時按銀行同期活期存款利率支付已付房價款的利息；（二）實際交付面積大于預(yù)售合同約定面積，大于部分不超過百分之一的，由預(yù)購人按照合同約定的價格補(bǔ)交房價款；大于部分超過百分之一的，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人所有，預(yù)購人并可以不支付該部分的房價款；（三）實際交付面積小于預(yù)售合同約定面積，小于部分不超過百分之三的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)退還預(yù)購人多付的房價款，并按銀行同期活期存款利率向預(yù)購人支付該部分房價款的利息；小于部分超過百分之三的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人雙倍返還超過百分之三部分的房價款。 當(dāng)事人雙方雖在預(yù)售合同中約定以實際交付面積為準(zhǔn)，但實際交付面積大于或者小于預(yù)售合同約定面積超過百分之三的，預(yù)購人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，

27、適用前款第（一）項規(guī)定。預(yù)購人不退房的，大于或者小于部分不超過百分之三的，按照預(yù)售合同約定的價格多退少補(bǔ)；大于部分超過百分之三的產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人所有，并可以不支付該部分的房價款，小于部分超過百分之三的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人雙倍返還該部分的房價款。實際交付面積是指有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測繪，經(jīng)房產(chǎn)管理部門審核的房屋建筑面積。第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人交付商品房時，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按照國家規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理國有土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第十九條 房地產(chǎn)權(quán)屬證書上載明的面積應(yīng)當(dāng)與實際交付的面積相一致。第三章 房地產(chǎn)抵押第二十條

28、房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供擔(dān)保的行為。合法擁有的房地產(chǎn)、在建工程以及預(yù)購的商品房，可以設(shè)定抵押權(quán)。以在建工程、預(yù)購的商品房設(shè)定抵押權(quán)，所擔(dān)保的債權(quán)僅限于建造該工程、購買該商品房的貸款。但已以自有資金付清該工程全部建造款、該商品房全部購房款的不在此限。第二十一條下列房地產(chǎn)不得抵押：（一）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（二）權(quán)屬不明或者有爭議的；（三）被確定為文物保護(hù)單位或者具有重要紀(jì)念意義的建筑物；（四）依法被查封的；（五）縣級以上人民政府依法收回土地使用權(quán)的：（六）共同共有房地產(chǎn)未經(jīng)其

29、他共有人書面同意的；（七）已依法公告列入拆遷范圍的；（八）法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。第二十二條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：（一）房地產(chǎn)抵押人和抵押權(quán)人簽訂書面抵押合同；（二）當(dāng)事人在合同簽訂后，持房地產(chǎn)權(quán)證書或者房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書（以預(yù)購的商品房設(shè)定抵押或者以在建工程設(shè)定抵押的，提供已生效的預(yù)售合同以及其他有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料等）、當(dāng)事人的合法證明、主合同和抵押合同、抵押房地產(chǎn)價格的證明資料，向房產(chǎn)管理部門或者縣級以上人民政府規(guī)定的部門申請抵押物登記；（三）房產(chǎn)管理部門或者縣級以上人民政府規(guī)定的部門應(yīng)當(dāng)在受理房地產(chǎn)抵押物登記申請之日起五個工作日內(nèi)，對符合規(guī)

30、定的，核準(zhǔn)抵押物登記并頒發(fā)房屋他項權(quán)證書或者抵押物登記證明；對不符合規(guī)定的，賃期限屆滿，出租人同意保留裝修的部分或者增加的附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)按照所存價值補(bǔ)償承租人。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。不予核準(zhǔn)登記，并書面通知申請人，說明理由。房地產(chǎn)抵押合同，自抵押物登記之日起生效。第二十三條以在建工程設(shè)定抵押的，其擔(dān)保的債務(wù)以該房地產(chǎn)項目已完工部分的價值為限，但應(yīng)扣除依法已預(yù)售部分和已設(shè)定抵押部分的價值。已設(shè)定抵押的在建工程依法預(yù)售時，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將抵押事實告知預(yù)購人。在交付該房屋時，預(yù)售人負(fù)有保證第三人不得向預(yù)購人就該房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。在建工程在

31、債務(wù)履行期限內(nèi)竣工的，在辦理權(quán)屬登記時，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將在建工程抵押物登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押物登記，并告知當(dāng)事人。第二十四條以預(yù)購的商品房設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）抵押人持有的商品房預(yù)售合同由抵押權(quán)人收存；（二）商品房預(yù)售合同雙方不得擅自轉(zhuǎn)讓、變更、解除、終止合同；（三）房屋在抵押期間竣工交付的，預(yù)購人在辦理權(quán)屬登記時，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)同時辦理抵押物登記手續(xù)。第二十五條抵押已出租的房屋時，抵押人應(yīng)當(dāng)將房屋出租的事實告知抵押權(quán)人，同時還應(yīng)當(dāng)書面告知承租人。抵押合同生效后，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。第二十六條房地產(chǎn)抵押需要價格評估

32、的，由有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估。第二十七條抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷登記。第四章 房屋租賃第二十八條 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。第二十九條有下列情形之一的房屋，不得出租：（一）已建成的房屋無房地產(chǎn)權(quán)證書或者房屋所有權(quán)證的；（二）共有房屋未取得其他共有人書面同意的；（三）依法被查封的；（四）經(jīng)鑒定屬于危險房屋不能繼續(xù)使用的；（五）改變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)的；（六）法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。第三十條 高層建筑

33、已部分建成，已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并且該部分建筑已通過竣工驗收，經(jīng)建設(shè)行政主管部門確認(rèn)，符合建筑施工安全和房屋安全使用條件的，可以出租該建筑已建成的部分。第三十一條公有住房和廉租房租金按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其他房屋租金由租賃雙方協(xié)商議定。以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建設(shè)的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的規(guī)定將租金中所含土地收益上繳國家。第三十二條 房屋租賃合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂合同后三十日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)證書或者房屋所有權(quán)證書、房屋租賃合同和當(dāng)事人合法證明，向市、縣（市）房產(chǎn)管理部門申請登記備案，受理部門應(yīng)當(dāng)在三個工作日內(nèi)予以辦理，當(dāng)事人要求

34、出具備案登記證明的，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)出具。第三十三條 承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，并遵守國家和地方有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。承租人需要拆改、裝修承租房屋或者增加附屬設(shè)施、設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征得出租人書面同意；須經(jīng)有關(guān)部門審批的，應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承租人報有關(guān)部門批準(zhǔn)。租賃期限屆滿，出租人同意保留裝修的部分或者增加的附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)按照所存價值補(bǔ)償承租人。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。第五章 房地產(chǎn)中介服務(wù)第三十四條 從事房地產(chǎn)咨詢、價格評估、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立，不得與行政機(jī)關(guān)和其他國家機(jī)關(guān)存在隸屬關(guān)系或者其他利益關(guān)系。第三十五條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)

35、當(dāng)持有相應(yīng)的資質(zhì)證書，辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，并在資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照核定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承接業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的中介服務(wù)執(zhí)業(yè)資格。第三十六條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員承辦業(yè)務(wù)由其所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并與委托人簽訂書面委托合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動中不得有下列行為：（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他財物，或者利用工作之便牟取其他不正當(dāng)利益；（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；（三）同時在兩個或兩個以上的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；（四）與一方當(dāng)事人串通，損害另一方當(dāng)事人的利益；（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第三十七

36、條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事中介活動，應(yīng)當(dāng)查閱當(dāng)事人提供的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利證書等證件。對不提供有關(guān)證件或者提供的證件不符合規(guī)定的，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托。因房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的過錯，造成當(dāng)事人損失的，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和省級以上人民政府及其價格主管部門的規(guī)定收取費(fèi)用，并使用稅務(wù)部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用發(fā)票。第六章 法律責(zé)任第三十九條 轉(zhuǎn)讓、抵押房地產(chǎn)或者租賃房屋，按照本條例規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記或者備案手續(xù)而未辦理的，由負(fù)責(zé)登記或者備案的機(jī)關(guān)責(zé)令限期辦理。第四十條 違反本條例規(guī)定，出租不能繼續(xù)使用的危險房屋的，由市、縣（市）房產(chǎn)管理部門責(zé)

37、令改正，沒收違法所得，并可處以五百元以上二千元以下的罰款。造成人身、財產(chǎn)損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第四十一條 違反本條例規(guī)定，擅自將在建高層建筑已建成的部分出租的，由市、縣（市）建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，并處以三千元以上十萬元以下的罰款。第四十二條 違反本條例規(guī)定，未取得中介服務(wù)資質(zhì)證書或者超越資質(zhì)證書規(guī)定的范圍，從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的，由負(fù)責(zé)資質(zhì)管理的部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并可處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。被吊銷資質(zhì)證書的，工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法吊銷其營業(yè)執(zhí)照。第四十三條 違反本條例規(guī)定，未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)

38、資格而從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的，由負(fù)責(zé)執(zhí)業(yè)資格管理的部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并可處以一百元以上一千元以下的罰款。第四十四條 違反本條例規(guī)定，屬于土地、工商、稅務(wù)、物價等部門職責(zé)范圍的，分別由土地、工商、稅務(wù)、物價等部門按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。第四十五條 房產(chǎn)管理部門、土地管理部門及其他有關(guān)部門的工作人員在房地產(chǎn)交易管理工作中，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，由其所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。第七章 附則第四十六條 本省行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)以外的國有土地上的房地產(chǎn)交易，參照本條例的規(guī)定執(zhí)行。第四十七條 本條例自2002年5月1日起施行。商品

39、房銷售管理辦法總 則第一條為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例，制定本辦法。 第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。 本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售 商品房。第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全

40、國商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。銷售條件第五條 商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度。 商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例和城市商品房預(yù)售管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第七條商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施

41、工許可證； （四）已通過竣工驗收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實； （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照中華人民 共和國擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品 房再行銷售給他人。第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取

42、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。第十二條商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。第十三條商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。廣告與合同第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行中華人民共和國廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約

43、定。第十六條商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式； （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責(zé)任； （十三）雙方約定的其他事項。第十七條商品房銷售價格由

44、當(dāng)事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。第十八條商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。第十九條按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。 按套（單元）計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套

45、型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。

46、買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比100% 合同約定面積因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。第二十一條按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)

47、建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示商品房銷售管理辦法和商品房買賣合同示范文本；預(yù)售商品房的，還必須明示城市商品房預(yù)售管理辦法。第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售

48、后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。銷售代理第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立

49、并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。第二十六條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。第二十七條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。第二十八條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。交 付第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)

50、當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。第三十二條銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定），向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍

51、、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審

52、核后用于房屋權(quán)屬登記。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第三十五條商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。法律責(zé)任第三十六條未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例的規(guī)定處罰。 第三十七條未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證

53、書，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。第三十八條違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1以下的罰款。第三十九條在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，金融法規(guī)篇并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定處罰。第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)

54、行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。第四十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商 品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的； （五）分割拆零銷售商品住宅的； （六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的； （七）未按照規(guī)定向買受人明示商品房銷售管理辦法、商品房買賣合同示范文本、城市商品房預(yù)售管理辦法的； （八）委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。第四十三條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的,處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。第四十四條國家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。