2010年本人通過的土地估價(jià)師實(shí)踐考核之個(gè)人專業(yè)實(shí)踐總結(jié)

1、個(gè)人專業(yè)實(shí)踐總結(jié)土地估價(jià)是一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)工作。土地估價(jià)師不但要掌握技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)程序、估價(jià)方法和相關(guān)專業(yè)知識(shí)，而且需要熟悉有關(guān)法律、法規(guī)、部門及行業(yè)規(guī)定，按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法，客觀公正地評(píng)估地價(jià)。自從2005年來，我在*土地評(píng)估有限公司參與土地估價(jià)實(shí)踐工作，經(jīng)過五年的實(shí)踐學(xué)習(xí)，我不斷的認(rèn)識(shí)和理解了土地估價(jià)的理論知識(shí)，并在估價(jià)實(shí)踐中加以應(yīng)用，同時(shí)，也深刻認(rèn)識(shí)到作為一名土地估價(jià)工作人員，不僅要有扎實(shí)的理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，更要嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，才能真正成為一名合格的土地估價(jià)師。 下面我就估價(jià)師的職業(yè)道德、估價(jià)原則在實(shí)踐中的應(yīng)用、估價(jià)工作程序、估價(jià)方法在實(shí)踐中的應(yīng)用四個(gè)方面做一下簡單的

2、實(shí)踐總結(jié)。一、估價(jià)師的職業(yè)道德當(dāng)今我國土地評(píng)估行業(yè)發(fā)展較快，競爭也十分激烈，一部分估價(jià)機(jī)構(gòu)職業(yè)道德觀念不高，采取不良經(jīng)營手法，迎合一方利益，提供虛假信息，不合理收費(fèi)，有的估價(jià)人員在估價(jià)中故意提高或者降低評(píng)估價(jià)值，給當(dāng)事人造成直接經(jīng)濟(jì)損失，或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，索賄、受賄，影響了評(píng)估行業(yè)的信譽(yù)，不利于評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。作為一名估價(jià)師，我們應(yīng)該從自身做起，在加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)、樹立現(xiàn)代市場營銷觀念的同時(shí)，要不斷提高個(gè)人職業(yè)道德品質(zhì)修養(yǎng)，做到遵紀(jì)守法、誠實(shí)待客、嚴(yán)格守信、愛崗敬業(yè)、自覺維護(hù)職業(yè)形象，維護(hù)行業(yè)信譽(yù)，維護(hù)自身利益，促進(jìn)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。遵守職業(yè)道德，在實(shí)踐中應(yīng)該從以下幾方面做起：1、熟

3、悉技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)程序、估價(jià)方法和相關(guān)專業(yè)知識(shí)，并依照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法，客觀公正的評(píng)估地價(jià)，履行估價(jià)業(yè)務(wù)合同（協(xié)議書）中規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)和責(zé)任。2、在土地估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中應(yīng)實(shí)事求是，執(zhí)行國家有關(guān)地價(jià)政策，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，不做任何虛假估價(jià)。有的當(dāng)事人要求抵押價(jià)值高估，有的當(dāng)事人要求出讓價(jià)格低估，被拆遷人要求拆遷價(jià)格高估，拆遷人要求拆遷價(jià)格低估，有的當(dāng)事人會(huì)采用各種手段隱瞞估價(jià)對(duì)象的缺點(diǎn)，有的當(dāng)事人故意夸張估價(jià)對(duì)象的優(yōu)點(diǎn)，有的當(dāng)事人以物質(zhì)誘惑估價(jià)師，有的當(dāng)事人在達(dá)不到要求時(shí)，甚至?xí)謬槨⑼{估價(jià)師。土地估價(jià)師是一種神圣的職業(yè)，估價(jià)報(bào)告是標(biāo)準(zhǔn)、尺度，這就要求估價(jià)師要不畏艱險(xiǎn)、不屈服利

4、益誘惑，不斷提高自己的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以規(guī)范和法律為準(zhǔn)繩，客觀、公正地開展評(píng)估工作，做金融機(jī)構(gòu)的可信賴的朋友，做稅收的標(biāo)準(zhǔn)尺度，做拆遷人和被拆遷人的公正裁判！ 3、為客戶保守秘密。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)妥善保管好委托人的文件資料，并對(duì)資料及估價(jià)結(jié)果保密，公司應(yīng)設(shè)立檔案管理人員，對(duì)委托人的資料統(tǒng)一歸檔管理，并根據(jù)資料的重要程度，確定保管和保密的時(shí)效。 4、按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不搞惡性競爭，不收取評(píng)估合同費(fèi)用以外的任何其他利益。盡管當(dāng)前評(píng)估行業(yè)競爭激烈，但是，只要我們不斷提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，遵守職業(yè)道德，堅(jiān)持客觀、公正的原則，不斷提高企業(yè)的信譽(yù)，必然會(huì)贏得社會(huì)的認(rèn)可。 二、估價(jià)原則在實(shí)踐中的應(yīng)用土地價(jià)格是由其效用

5、、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。首先要掌握土地估價(jià)的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活使用各種土地估價(jià)方法，對(duì)土地價(jià)格做出最準(zhǔn)確的判斷。以下介紹我對(duì)估價(jià)原則在實(shí)踐應(yīng)用中的體會(huì)。 1、替代原則遵循替代原則要求土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。根據(jù)經(jīng)濟(jì)替代原理，在同一公開市場上同質(zhì)的商品應(yīng)有相同的價(jià)格。根據(jù)市場規(guī)律，在同一商品市場中，價(jià)格相同效用大者需求大，效用相同價(jià)格低者需求大。一種商品的價(jià)格升高會(huì)引起另一種商品的需求增大，則稱這兩種是互為替代品。土地作為一種特殊商品

6、也是如此，在同一供需圈、同一時(shí)期同一或類似區(qū)域，同一用途土地彼此間形成競爭，價(jià)格互相影響最后趨于一致。這一原則是運(yùn)用市場比較法的理論基礎(chǔ)。即在評(píng)估一宗地的價(jià)格時(shí)，可以在同一供需圈內(nèi)，或同一區(qū)域內(nèi)，調(diào)查取得近期發(fā)生的多宗同一用途或類似用途的土地交易實(shí)例，通過對(duì)地價(jià)因素的比較修正，可求得待估宗地的價(jià)格。 替代原則主要運(yùn)用在市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法以及收益還原法、剩余法中。2、供需原則土地估價(jià)要以市場供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。由于土地的位置固定性和市場的地域性，土地的供給與需求不同于一般商品的供給與需求，它們也帶有強(qiáng)烈的地域性特點(diǎn)。土地的自然供給是固

7、定的、無彈性的:土地的經(jīng)濟(jì)供給因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多種表現(xiàn)。一般情況下，土地價(jià)格主要取決于需求方的競爭，策不同而有多種表現(xiàn)。一般情況下，土地價(jià)格主要取決于需求方的競爭，同時(shí)，由于土地的經(jīng)濟(jì)供給在一定程度上是可變的，它對(duì)市場價(jià)格的影響也很大。由于土地市場的不完全性，以及我國城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場由國家壟斷，因此，土地價(jià)格不可能完全由市場的供給與需求決定，在運(yùn)用此估價(jià)原則時(shí)，一定要結(jié)合預(yù)期收益原則，并充分考慮一些非市場因素對(duì)土地價(jià)格的影響。3、預(yù)期收益原則土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過去的收益狀況，并對(duì)土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治

8、經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)定對(duì)土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價(jià)格。 預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價(jià)人員必須對(duì)價(jià)格的形成因素認(rèn)真分析，并對(duì)將來的變動(dòng)趨勢作客觀合理的預(yù)測，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實(shí)的使用或因投機(jī)及違法使用土地所獲收益的預(yù)測。預(yù)期收益原則，對(duì)土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價(jià)實(shí)踐中，預(yù)期收益原則主要體現(xiàn)在剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定。4、變動(dòng)原則估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估土地的價(jià)格。在土地估價(jià)中，不僅要對(duì)將來的地價(jià)變動(dòng)作出準(zhǔn)確預(yù)測，同

9、時(shí)也要對(duì)所采用的地價(jià)資料按變動(dòng)原則修訂到估價(jià)期日的標(biāo)準(zhǔn)水平，才能準(zhǔn)確合理地估價(jià)。5、報(bào)酬遞增遞減原則土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。土地投資同樣遵循經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。6、最有效利用原則估價(jià)人員應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提進(jìn)行估價(jià)，判斷土地的最有效利用應(yīng)以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等因素進(jìn)行判定。判斷土地是否為最有效使用時(shí)，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的最佳利用

10、方式是什么；目前的利用方式是否為最有效使用；如果是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持續(xù)久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來的使用方式及收益量，與預(yù)測原則相關(guān)連。最高最佳使用原則在假設(shè)開發(fā)法中體現(xiàn)的更為具體，同一宗地，即使規(guī)劃用途、規(guī)劃容積率相同，但是，開發(fā)方案不同，也會(huì)造成土地價(jià)值有很大差別。哪一套方案在市場上能產(chǎn)生最大價(jià)值，形成最大利潤，哪套方案就是最高最佳使用方案。這是一項(xiàng)復(fù)雜的分析過程，估價(jià)師需要充分的了解市場行情，充分的估計(jì)各種方案的市場風(fēng)險(xiǎn)，才能在評(píng)估中掌握最高最佳方案。 三、估價(jià)工作程序做一名熟練的土地估價(jià)師，要把估價(jià)工作程序熟記于心，合

11、理安排估價(jià)工作時(shí)間，才能提高工作效率。第一步：接到估價(jià)任務(wù)以后，首先要確定估價(jià)的基本事項(xiàng)，即要確定估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價(jià)權(quán)利性質(zhì)等。第二步：編制工作計(jì)劃確定估價(jià)基本事項(xiàng)后，就應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目做初步分析，確定估價(jià)工作計(jì)劃。包括擬采用的技術(shù)步驟、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法、需要調(diào)查的資料等等。首先，確定委托方應(yīng)提供的資料。如需要委托方提供資料，應(yīng)提前列出清單，要求委托方提前準(zhǔn)備。土地初次出讓評(píng)估，需要委托方提供勘察定界圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或規(guī)劃認(rèn)可的建筑方案、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目選擇意見書、土地使用權(quán)人營業(yè)執(zhí)照等，如果已經(jīng)有建筑物建成，還需要委托方提供房屋所有權(quán)證。

12、在建工程的土地抵押評(píng)估，除了上述資料外，還需要委托方提供土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、建筑施工圖等資料。土地拆遷評(píng)估，需要被拆遷人提供房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、營業(yè)執(zhí)照、拆遷許可證等資料。其次，根據(jù)宗地用途確定可以采用的估價(jià)方法。工業(yè)類用地可以采用的方法有：成本逼近法、市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。住宅類和商服類用地可以采用的方法有：市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法。公共管理與公共服務(wù)類用地可參照工業(yè)用地評(píng)估，采用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。農(nóng)用地可采用成本法、收益還原法評(píng)估。最后，根據(jù)待估宗地實(shí)際情況，確定本次評(píng)估需要采用的估價(jià)方法和需要補(bǔ)充搜集的資

13、料。根據(jù)土地位置確定待估宗地是否位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍，決定是否可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。需要搜集的資料有基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)資料等。查找評(píng)估機(jī)構(gòu)所掌握的估價(jià)案例，是否有足夠多的類似案例可以比較，決定是否可以采用市場比較法進(jìn)行評(píng)估。需要補(bǔ)充搜集的資料為可比實(shí)例的交易價(jià)格、交易類型、交易時(shí)間、位置、面積、土地形狀、用途等土地具體狀況。如果案例不多，可以采用成本逼近法評(píng)估。需要補(bǔ)充搜集的資料包括取得類似地段宗地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)等等。如果宗地或地上建筑物有長期穩(wěn)定的收益，可以選擇收益還原法評(píng)估。需要補(bǔ)充搜集的資料包括類似房地產(chǎn)的平均收益、平均費(fèi)用、還原利率等資料。如果待估宗地為有開發(fā)投資潛力、正

14、在開發(fā)土地或新建成的房地產(chǎn)所占土地等，都可以采用剩余法評(píng)估。需要補(bǔ)充的資料包括開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值、建筑開發(fā)的成本費(fèi)用等資料。第三步：實(shí)地勘察實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象，記錄估價(jià)對(duì)象具體狀況，并對(duì)估價(jià)對(duì)象及周圍環(huán)境進(jìn)行拍照。為了詳細(xì)反映待估宗地具體狀況，做到現(xiàn)場勘察不遺漏，我們制作了現(xiàn)場勘察表，這樣現(xiàn)場勘察時(shí)比較方便、快捷。表格記錄包括宗地位置、權(quán)利人、使用權(quán)年限等權(quán)利狀況；包括距商服中心距離、距道路距離、臨道路類型、臨主要道路狀況、距離客運(yùn)站（火車站、港口）距離、距離中、小學(xué)距離、距離農(nóng)貿(mào)市場或超市距離、距醫(yī)院距離、公共配套設(shè)施狀況、周圍土地利用類型、環(huán)境狀況、產(chǎn)業(yè)集聚度、工廠與原料地配合度等區(qū)域

15、因素狀況；包括用地性質(zhì)、用途、面積、形狀、地質(zhì)、地形、開發(fā)程度、規(guī)劃條件等個(gè)別因素狀況；包括地上建筑物狀況、宗地位置示意圖等。 第四步：搜集估價(jià)所需資料 估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法確定后，詳細(xì)搜集所需補(bǔ)充搜集的資料。盡管各宗土地具體狀況不同，但是，對(duì)土地價(jià)格有普遍影響的區(qū)域因素、政治經(jīng)濟(jì)因素、交易案例、各種結(jié)構(gòu)的建筑物建筑開發(fā)成本等資料，都需要平時(shí)一點(diǎn)一滴的積累。從這一點(diǎn)來看，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確實(shí)對(duì)土地估價(jià)師來說非常重要。第五步：根據(jù)估價(jià)資料的收集狀況，分析估價(jià)對(duì)象的具體情況，最后確定最終估價(jià)方法，并進(jìn)行計(jì)算。第六步：把各種方法的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行分析驗(yàn)證，最終確定待估宗地的評(píng)估價(jià)格。如果兩種估價(jià)方法價(jià)格相差較

16、大，則說明，至少其中一種估價(jià)計(jì)算存在問題，我們應(yīng)該找出問題，找出差距，校正估價(jià)結(jié)果。 第七步：謄寫、提交估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告經(jīng)過估價(jià)師校核、簽字后提交給委托方。第八步：評(píng)估報(bào)告及工作底稿的存檔以方便以后報(bào)告檔案的管理與查找。四、估價(jià)方法在實(shí)踐中的應(yīng)用1、收益還原法 基本原理及適用范圍收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下： p=a/r1-1/(1+r)m 式中：p有限年期土地收益價(jià)格； a年土地純收益； r土地還原利率； m土地尚可使用年期。收益還原

17、法只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。但對(duì)于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)則大多不適用。估價(jià)程序搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料估算年總收益估算年總費(fèi)用計(jì)算年純收益確定還原利率選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得試算收益價(jià)格確定待估宗地地價(jià)估價(jià)難點(diǎn)在收益還原法計(jì)算時(shí)，難點(diǎn)是年土地純收益。土地純收益計(jì)算的基本公式為：年土地純收益=總收益總費(fèi)用 當(dāng)房地產(chǎn)一體出租時(shí)，年土地純收益的計(jì)算公式為： 年土地純收益=年房地產(chǎn)總收益房屋年純收益 =（房地產(chǎn)出租年總收入房地產(chǎn)出租年總費(fèi)用）（房屋現(xiàn)值建筑物還原利率） =房地產(chǎn)出租年總收入（經(jīng)營維修費(fèi)+經(jīng)營管理費(fèi)+房屋年保險(xiǎn)費(fèi)+房屋出租年應(yīng)交稅金+房屋年折舊費(fèi)+

18、建房利息等）（房屋重置價(jià)成新率）建筑物還原利率 在該公式中，容易落掉的是房屋年折舊費(fèi)和建房利息。 值得注意的是，在實(shí)踐中，有的出租合同約定：租金收入不包括物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)等，這類費(fèi)用是在租金收入外，由租客自行向物業(yè)管理部門繳納。所以，在年純收益計(jì)算時(shí)應(yīng)該注意年總收入是否包含這些費(fèi)用，如果包含，則應(yīng)該扣除該項(xiàng)費(fèi)用，如果不包含，則不需要扣除該項(xiàng)費(fèi)用。 當(dāng)房地產(chǎn)為經(jīng)營性企業(yè)時(shí)，年土地純收益的計(jì)算公式為：年土地純收益=年房地產(chǎn)總收益房屋年純收益 =（經(jīng)營總收入經(jīng)營總費(fèi)用）（房屋現(xiàn)值建筑物還原利率） =經(jīng)營總收入（銷售成本+銷售費(fèi)用+經(jīng)營管理費(fèi)+銷售稅金+財(cái)務(wù)費(fèi)用+經(jīng)營利潤）（房屋重置價(jià)成

19、新率）建筑物還原利率 當(dāng)房地產(chǎn)為生產(chǎn)性企業(yè)時(shí)，年土地純收益的計(jì)算公式為： 年土地純收益=生產(chǎn)總收入生產(chǎn)成本 =生產(chǎn)總收入（生產(chǎn)成本+產(chǎn)品銷售費(fèi)用+產(chǎn)品銷售稅金及附加+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+企業(yè)利潤） 在經(jīng)營性房地產(chǎn)和生產(chǎn)性房地產(chǎn)計(jì)算中，容易落掉的是財(cái)務(wù)費(fèi)用和利潤。經(jīng)營利潤應(yīng)該采用社會(huì)平均利潤。 2、市場比較法 基本原理及適用范圍市場比較法是根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。估價(jià)程序收集交易資料確定比較交易案例市場交易情況修正

20、期日修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正土地使用年限修正容積率修正地價(jià)確定估價(jià)難點(diǎn)難點(diǎn)一：選取類似的可比實(shí)例。為了能夠準(zhǔn)確的選取可比實(shí)例，應(yīng)該充實(shí)交易實(shí)例庫，調(diào)查大量的交易實(shí)例，并且要詳細(xì)的記錄每一宗交易實(shí)例的詳細(xì)交易狀況，包括宗地的坐落、用途、位置、形狀、面積、地質(zhì)、地形、區(qū)域位置示意圖、臨路類型、規(guī)劃利用狀況、地上建筑物狀況、規(guī)劃限制、距市中心距離、周圍土地利用類型、產(chǎn)業(yè)聚集度、距火車站等狀況。并且對(duì)交易行為中的特殊因素（非正常交易因素）做出說明，如果為可修正的因素，需要對(duì)成交價(jià)格做出適當(dāng)修正。其次，所選案例應(yīng)是與估價(jià)對(duì)象類似的宗地，即用途相同、地段相同、價(jià)格類型相同、成交日期相近、交易狀況正常的

21、宗地。許多地價(jià)往往一條街道相隔，價(jià)格相差很大，因此，估價(jià)人員要有敏銳的洞察力，才能準(zhǔn)確的確定可比實(shí)例。 難點(diǎn)二，確定各影響因素的修正幅度。 確定影響土地價(jià)格的區(qū)域因素和個(gè)別因素后，如何確定各項(xiàng)影響因素對(duì)宗地價(jià)格影響的程度、修正幅度，是市場比較法的關(guān)鍵?？梢愿鶕?jù)市場案例調(diào)查先確定各項(xiàng)影響因素的權(quán)重，然后再把影響程度按照影響的強(qiáng)弱分成若干等級(jí)，最后確定比較案例與待估宗地相比較的優(yōu)劣情況，根據(jù)影響程度權(quán)重具體確定優(yōu)劣情況修正系數(shù)。測算各項(xiàng)影響因素的權(quán)重，比較簡單的方法是參照基準(zhǔn)地價(jià)各項(xiàng)影響因素的權(quán)重比例計(jì)算。 3、剩余法 基本原理及適用范圍剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開

22、發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。公式為：土地價(jià)格 = 房屋的預(yù)期售價(jià) - 建筑總成本 - 利潤 - 稅收 - 利息剩余法還適用于現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地估價(jià)。公式為：土地價(jià)格=房地產(chǎn)交易價(jià)格-房屋現(xiàn)值-交易稅費(fèi) 估價(jià)程序查清待估宗地的基本情況確定土地的最佳開發(fā)利用方式估計(jì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得利潤等測算土地價(jià)格估價(jià)難點(diǎn)在剩余法評(píng)估中，難點(diǎn)是選擇待估宗地的最有效利用方式，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值。預(yù)測開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)值，要求首先要符合規(guī)劃要求，其次要求開發(fā)完成后房地產(chǎn)能客觀實(shí)現(xiàn)，同時(shí)又要求達(dá)到最高最佳使用效益。 4、成本逼近法 基本原理及適用范圍成本逼近法是以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)所耗各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。基本公式： 土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益成本比較法一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價(jià)，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實(shí)例，無法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。估價(jià)程序計(jì)算土地取得費(fèi) 計(jì)算土地開發(fā)費(fèi) 計(jì)算投資利息 計(jì)算開發(fā)利潤 計(jì)