柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店 可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 提綱：提綱： 一、酒店業(yè)和經(jīng)濟(jì)型酒店的概念及特征一、酒店業(yè)和經(jīng)濟(jì)型酒店的概念及特征 .3 （一）酒店業(yè)的概念與分類.3 （二）經(jīng)濟(jì)型酒店的定義及特征.8 二、本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)可行性分析二、本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)可行性分析 .11 （一）重慶主城經(jīng)濟(jì)型酒店分布調(diào)查.11 （二）本項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)型酒店詳細(xì)調(diào)查.21 1、經(jīng)濟(jì)型酒店分布.22 2、經(jīng)濟(jì)型酒店定位及房間數(shù).23 3、經(jīng)濟(jì)型酒店配套.24 4、經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格.26 5、旅客來(lái)源.26 6、個(gè)案調(diào)研：低檔次經(jīng)濟(jì)型酒店分析之7 天快捷連鎖酒店.27 7、個(gè)案調(diào)研

2、：中檔次經(jīng)濟(jì)型酒店分析之錦江之星連鎖酒店.30 8、個(gè)案調(diào)研：高檔次經(jīng)濟(jì)型酒店分析之q7 快捷酒店.32 （三）重慶經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展趨勢(shì).40 （四）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析.41 （五）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)可行性結(jié)論.42 三、本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行性分析三、本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行性分析 .43 （一）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店建設(shè)條件優(yōu)劣勢(shì)分析.43 （二）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行性結(jié)論.44 四、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店投資回收初步測(cè)算四、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店投資回收初步測(cè)算 .45 （一）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投入成本測(cè)算.45 （二）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的

3、投資回收期限.47 五、國(guó)內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)型酒店及選址要求五、國(guó)內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)型酒店及選址要求 .48 （一）中國(guó)知名經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店.48 （二）酒店選址要求參考“錦江之星”加盟選址要求.48 六、酒店設(shè)計(jì)具體注意事項(xiàng)六、酒店設(shè)計(jì)具體注意事項(xiàng) .49 （一）客用走道.49 （二）衛(wèi)生間設(shè)計(jì).50 （三）房間設(shè)計(jì).50 七、如家快捷酒店的管理模七、如家快捷酒店的管理模式式參考參考 .51 八、酒店在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃當(dāng)中的思考八、酒店在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃當(dāng)中的思考 .52 （一）酒店的收益功能和完善管理功能.52 （二）項(xiàng)目?jī)?nèi)酒店與其它產(chǎn)品的組合思考.53 （三）酒店與項(xiàng)目推廣的思考.53 （四）酒店對(duì)銷(xiāo)售促進(jìn)的

4、思考.54 一、酒店業(yè)和經(jīng)濟(jì)型酒店的概念及特征一、酒店業(yè)和經(jīng)濟(jì)型酒店的概念及特征 （一）酒店業(yè)的概念與分類（一）酒店業(yè)的概念與分類 1.1.酒店的定義酒店的定義 酒店（hotel)- 來(lái)源于法語(yǔ)，當(dāng)時(shí)的意思是貴族在鄉(xiāng)間招待貴賓的別墅，在港 澳地區(qū)及東南亞地區(qū)被稱為“酒店” ，在中國(guó)被稱為酒店、飯店、賓館、旅店、 旅館等。 2.2.酒店分類酒店分類 1）按酒店功能分類 1.11.1 商務(wù)型、經(jīng)濟(jì)型、旅游度假型、汽車(chē)旅館型商務(wù)型、經(jīng)濟(jì)型、旅游度假型、汽車(chē)旅館型 每種酒店以星級(jí)為劃分，現(xiàn)在目前最多的酒店就是商務(wù)型酒店，旅游型酒店在 中國(guó)任然處于發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)型酒店現(xiàn)在非常受寵，如 7 天，莫泰 16

5、8 等等都 是許多人首選的經(jīng)濟(jì)型酒店，汽車(chē)旅館型主要是在國(guó)外的高速公路上出現(xiàn)得很 多，中國(guó)現(xiàn)在還較少。 1.2 旅游度假型又衍生出以下兩種形式： 1.2.1 分時(shí)度假酒店（又稱獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式酒店） 這是為了吸引賓客，盡快回收資金，酒店經(jīng)營(yíng)者用“合股購(gòu)買(mǎi)客房產(chǎn)權(quán)”的方 式來(lái)讓不同的購(gòu)買(mǎi)者每年輪流使用同一間客房。而若某人獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)了一間客房， 除每年自己來(lái)享受之外，平時(shí)則由酒店方代為出租。 1.2.2 公寓式酒店 這是近年來(lái)又新推出的一種品種，在將客房原有的使用功能上增加了一個(gè)自助 廚房間，便于客人自助餐飲，適合于長(zhǎng)年租住或家庭型的客源。使酒店客房不 僅作為“睡覺(jué)的地方” ，而且是居住的空間。 1.3

6、商務(wù)型又衍生出以下兩種形式： 1.3.1 國(guó)賓館 是滿足政府接待功能為主的商務(wù)酒店，這是一種具有中國(guó)特色的酒店經(jīng)營(yíng)方式。 1.3.2 國(guó)際會(huì)議中心 是舉辦各種大型商務(wù)會(huì)議的酒店。 2）按酒店價(jià)格分類 經(jīng)濟(jì)型、中檔型、豪華型經(jīng)濟(jì)型、中檔型、豪華型 3）按酒店建筑設(shè)備、酒店規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、管理水平劃分 通行的旅游酒店的等級(jí)共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。通行的旅游酒店的等級(jí)共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。 3.1 五星酒店 這是旅游酒店的最高等級(jí)。設(shè)備十分豪華，設(shè)施更加完善，除了房間設(shè)施豪華 外，服務(wù)設(shè)施齊全。各種各樣的餐廳，較大規(guī)模的宴會(huì)廳、會(huì)議廳，綜合服務(wù) 比較齊全

7、。是社交、會(huì)議、娛樂(lè)、購(gòu)物、消遣、保健等活動(dòng)中心。 3.2 四星酒店 設(shè)備豪華，綜合服務(wù)設(shè)施完善，服務(wù)項(xiàng)目多，服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)， 提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。客人不僅能夠得到高級(jí)的物質(zhì)享受，也能得到很好的精神享受。 3.3 三星酒店 設(shè)備齊全，不僅提供食宿，還有會(huì)議室、游藝廳、酒吧間、咖啡廳、美容室等 綜合服務(wù)設(shè)施。這種屬于中等水平的酒店因設(shè)施及服務(wù)良好而價(jià)相對(duì)較便宜在 國(guó)際上最受歡迎，數(shù)量較多。 3.4 二星酒店 設(shè)備一般，除具備客房、餐廳等基本設(shè)備外，還有賣(mài)品部、郵電、理發(fā)等綜合 服務(wù)設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量較好，屬于一般旅行等級(jí)。 3.5 一星酒店 設(shè)備簡(jiǎn)單，具備食、宿兩個(gè)最基本功能，能滿足客人最簡(jiǎn)單

8、的旅行需要。 4）按酒店特點(diǎn)分類 國(guó)際型酒店、地方特色型酒店、情人酒店、招待所 3.3.酒店經(jīng)營(yíng)模式酒店經(jīng)營(yíng)模式 投資和管理酒店的六種模式 從投資和管理的運(yùn)營(yíng)角度，目前，在國(guó)內(nèi)外投資和管理星級(jí)酒店主要有六種模 式： 3.13.1 模式一：投資者自己經(jīng)營(yíng)、管理酒店，不與其它酒店產(chǎn)生關(guān)系模式一：投資者自己經(jīng)營(yíng)、管理酒店，不與其它酒店產(chǎn)生關(guān)系 酒店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關(guān)系，采用自己經(jīng)營(yíng)、管理的方式運(yùn)營(yíng) 酒店，也就是選擇作為單體酒店(independent hotel)存在這種單體酒店的經(jīng)營(yíng) 模式在我國(guó)最為常見(jiàn)，目前大量的國(guó)有酒店都采用了這種方式。 模式一的優(yōu)點(diǎn) 酒店投資者可以從所有權(quán)、管理

9、權(quán)、營(yíng)銷(xiāo)權(quán)等各個(gè)方面對(duì)酒店進(jìn)行嚴(yán)格的控制， 如果酒店投資者有良好的管理團(tuán)隊(duì)、知名度很高的品牌形象及完善的營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng) 渠道，酒店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使酒店投資者得到酒店 經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的所有利潤(rùn)。 模式一的缺點(diǎn) 這種單體酒店無(wú)法獲得通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在提高品牌知名度和 擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)渠道方面存在很大困難。在國(guó)外，隨著各種形式的酒店集團(tuán)的發(fā)展， 大型酒店集團(tuán)憑借其強(qiáng)大的品牌及營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)對(duì)單體酒店施加了巨大的壓力，大 量單體酒店紛紛加入某個(gè)酒店集團(tuán)的系統(tǒng)。在歐美等酒店業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家，單體 酒店在酒店業(yè)中的比重不斷降低。 3.23.2 模式二：投資者自己管理經(jīng)營(yíng)，但是加入一個(gè)更大的聯(lián)盟團(tuán)

10、體來(lái)獲得一些模式二：投資者自己管理經(jīng)營(yíng)，但是加入一個(gè)更大的聯(lián)盟團(tuán)體來(lái)獲得一些 支持支持 酒店完全由投資者來(lái)進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)，但通過(guò)加入一個(gè)或幾個(gè)酒店聯(lián)盟獲得營(yíng) 銷(xiāo)和預(yù)訂方面的支持。這種情況在國(guó)內(nèi)比較少見(jiàn)。目前國(guó)內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟 性組織，但尚無(wú)法對(duì)酒店的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性效益。 國(guó)外的一些酒店在完全由投資者經(jīng)營(yíng)和管理的同時(shí)，會(huì)選擇加入諸如世界一流 酒店組織(leading hotels of the world) 、世界小型豪華酒店組織(small luxury hotels of the world ltd.)等酒店聯(lián)盟的方式獲得營(yíng)銷(xiāo)方面的支持。 模式二的優(yōu)點(diǎn) 選擇加入酒店聯(lián)盟所支付的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小

11、于加入某個(gè)特許經(jīng)營(yíng)聯(lián)號(hào)系統(tǒng)，而且 酒店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫?dú)立性。 模式二的缺點(diǎn) 但是由于酒店聯(lián)盟不像酒店聯(lián)號(hào)那樣給酒店全面的營(yíng)銷(xiāo)支持，酒店自身營(yíng)銷(xiāo)能 力的強(qiáng)弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的酒店成功與否的關(guān)鍵因素。 此外，如果自身沒(méi)有一個(gè)良好的管理隊(duì)伍的話，這類酒店的發(fā)展會(huì)受到很大的 限制。 3.33.3 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理 投資者選擇由獨(dú)立的酒店管理公司或聯(lián)號(hào)管理公司管理酒店，再加入酒店聯(lián)盟， 在酒店投資者沒(méi)有酒店業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理酒店成 為一種較好的選擇。 模式三的優(yōu)

12、點(diǎn) 如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及其它資源儲(chǔ)備，那么專業(yè)的 管理公司將幫助他實(shí)現(xiàn)這些并帶來(lái)良好效益。 模式三的缺點(diǎn) 投資者必須將酒店的管理權(quán)讓渡給酒店管理公司，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理的控制大大 降低。而且，聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和人員開(kāi) 支，使酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受到侵蝕。此時(shí)，管理公司的選擇和管理合同的談判變 得十分重要。選擇了酒店管理公司以后，投資者面臨的一個(gè)問(wèn)題是如何擴(kuò)大酒 店自身的影響，增強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)能力。這種情況下可以選擇加入酒店聯(lián)盟的方式參與 到更大范圍內(nèi)的促銷(xiāo)、?？蛢?yōu)惠計(jì)劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動(dòng)中吸引到更多的 客源。 3.43.4 模式四：投資者自己經(jīng)營(yíng)管理酒

13、店，但是通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式，加入一個(gè)模式四：投資者自己經(jīng)營(yíng)管理酒店，但是通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式，加入一個(gè) 更大的酒店品牌集團(tuán)。更大的酒店品牌集團(tuán)。 酒店投資者可以成為某一個(gè)酒店聯(lián)號(hào)的特許經(jīng)營(yíng)受許方，使用其品牌，但由自 己經(jīng)營(yíng)管理酒店一些酒店在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)客服 務(wù)已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了酒店客源的進(jìn) 一步擴(kuò)大。 模式四的優(yōu)點(diǎn) 可以利用具有知名酒店品牌在整個(gè)市場(chǎng)上的廣泛影響力提高自己的銷(xiāo)售能力。 一般來(lái)說(shuō)，這種酒店由于沒(méi)有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對(duì)酒店 仍可以實(shí)施嚴(yán)格的控制，讓渡出去的僅僅是酒店的營(yíng)銷(xiāo)權(quán)，所給付的也僅僅是 與酒店客房

14、數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，不會(huì)隨酒店經(jīng)營(yíng)狀況的變化而 變化。對(duì)于管理水平很高的酒店來(lái)說(shuō)，這種模式是迅速擴(kuò)大自身影響的一種有 效方式。 模式四的缺點(diǎn) 酒店的未來(lái)發(fā)展，要受到品牌的限制。 3.53.5 模式五：委托管理特許經(jīng)營(yíng)的雙重運(yùn)作模式五：委托管理特許經(jīng)營(yíng)的雙重運(yùn)作 酒店的投資者可以通過(guò)某種一攬子協(xié)議，或者在和某個(gè)酒店聯(lián)號(hào)簽訂管理合同 的同時(shí)又和這家酒店聯(lián)號(hào)簽訂一份特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，即：一家酒店可以同時(shí)接受 一家酒店聯(lián)號(hào)提供的兩類不同的服務(wù)管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)目前， 諸如希爾頓、喜來(lái)登等大型的酒店公司既可以向酒店投資者提供酒店管理服務(wù)， 同時(shí)又可以向酒店投資者提供酒店品牌特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)

15、。各個(gè)不同的酒店公司所 提供服務(wù)的功能、特色、費(fèi)用是各不相同的，在這種情況下，一些酒店投資者 往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的酒店管理公司分別提供不同的管 理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。 但是，一般而言，酒店的投資者在選擇酒店品牌和酒店管理公司的時(shí)候，最好 能選擇同一家酒店公司。在酒店業(yè)的實(shí)踐中，投資者可以和酒店公司簽訂兩份 合同，也可以和酒店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營(yíng)的相關(guān)內(nèi)容同 時(shí)包含在管理合同中，也就是通過(guò)一個(gè)一攬子的管理合同同時(shí)得到一家酒店公 司能提供的兩類服務(wù)。 3.63.6 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理 選擇帶

16、資管理合同，酒店管理公司參股酒店，成為聯(lián)合投資者。 一些酒店管理公司在和酒店業(yè)主簽訂管理合同的同時(shí)購(gòu)買(mǎi)酒店的部分股權(quán)。 模式六的優(yōu)點(diǎn) 將管理公司和酒店捆綁到一起，防止酒店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同 時(shí)，酒店管理公司可以在酒店的戰(zhàn)略計(jì)劃制定過(guò)程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決 策失誤而給業(yè)主和管理方帶來(lái)?yè)p失的可能性。雖然目前進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的國(guó)外酒 店集團(tuán)大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入酒店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些酒 店公司在提供酒店管理合同的同時(shí)通過(guò)參與股權(quán)投資的方式加強(qiáng)對(duì)被托管酒店 的控制能力。 （二）經(jīng)濟(jì)型酒店的定義及特征（二）經(jīng)濟(jì)型酒店的定義及特征 近幾年來(lái)，高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)為各大城市帶來(lái)了龐大

17、的商務(wù)客源和大批旅游者， 一種既能享受星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)又不高的經(jīng)濟(jì)型酒店自然而然受到歡迎。經(jīng) 濟(jì)型酒店相比已發(fā)展成熟、規(guī)范化高檔酒店，帶來(lái)更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，既包括經(jīng) 濟(jì)型酒店數(shù)量、規(guī)模、檔次等涉及硬件、資金的方面，也包括產(chǎn)權(quán)、機(jī)制、經(jīng) 營(yíng)模式、管理服務(wù)、行業(yè)體制等方面。 由于經(jīng)濟(jì)型酒店規(guī)模及經(jīng)營(yíng)相對(duì)靈活，除了常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃具有參照意 義，對(duì)于重慶目前的空置商業(yè)用房和因“退二進(jìn)三”遺留的工業(yè)用房而言，更 具有開(kāi)闊思路、盤(pán)活存量的重要作用。 1 1、經(jīng)濟(jì)型酒店的概念、經(jīng)濟(jì)型酒店的概念 經(jīng)濟(jì)型酒店(budget hotel)是相對(duì)于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店(full service hotel) 而存

18、在的一種酒店業(yè)態(tài)，國(guó)外對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的劃分主要以價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合國(guó) 內(nèi)特點(diǎn)，我們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店可以定義為：以大眾型觀光旅行者和中小 商務(wù)旅行者為主要服務(wù)對(duì)象，以客房為唯一或核心產(chǎn)品，以加盟或特許經(jīng)營(yíng)等 經(jīng)營(yíng)模式為主，價(jià)格低廉（一般在 200 元人民幣以下），服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，性價(jià)比高 的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)。 2 2、經(jīng)濟(jì)型酒店的分類、經(jīng)濟(jì)型酒店的分類 就世界范圍來(lái)看，經(jīng)濟(jì)型酒店可以劃分為三種類型：城市商務(wù)型酒店，青年旅 舍，汽車(chē)旅館。 3 3、經(jīng)濟(jì)型酒店的特征、經(jīng)濟(jì)型酒店的特征 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店作為一種新興業(yè)態(tài)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)生活的產(chǎn)物，它區(qū)別于 面對(duì)社會(huì)上流階層的全服務(wù)酒店，是滿足普通旅行客人和商務(wù)客

19、人住宿需求的 產(chǎn)品設(shè)施。它的基本特征包括： 1) 產(chǎn)品的有限性 經(jīng)濟(jì)型酒店緊扣酒店的核心價(jià)值住宿，以客房產(chǎn)品為靈魂，去除了其他非 必需的服務(wù)，從而大幅度削減了成本。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)型酒店只提供客房和早 餐(bed 一般情況下經(jīng)濟(jì)型酒店的房間數(shù)是根據(jù)所選地點(diǎn)來(lái)定的，房間數(shù)一般為 80-100 間為主，房間過(guò)少不能滿足客源的需要，而房間數(shù)過(guò)多則擔(dān)心房間 空置率，前期投入成本大。 3 3、經(jīng)濟(jì)型酒店配套、經(jīng)濟(jì)型酒店配套 酒店名稱配套服務(wù) 雨林賓館 茶室、棋牌室、按摩屋、中餐廳、會(huì)議室、票務(wù)服務(wù) 房間配備空調(diào)、數(shù)字電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、保險(xiǎn)柜 同好酒店 茶餐廳、洗衣服務(wù)、叫醒服務(wù)、商務(wù)中心、會(huì)議室、桑拿、at

20、m 取款機(jī) 房間配備空調(diào)、電視、電話、實(shí)木家具、淋浴房 瑞天商務(wù)酒店 商務(wù)中心 房間配備空調(diào)、電視、長(zhǎng)途電話、淋浴房 如家快捷酒店 會(huì)議室、健身房、ktv 房間配備寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)視、中央空調(diào)、保險(xiǎn)柜、直撥電話 7 天快捷連鎖酒店 票務(wù)中心 房間配備寬帶網(wǎng)絡(luò)、掛式空調(diào)、淋浴房 柏捷酒店 商務(wù)中心、茶樓 房間配備電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)浴 小天鵝商務(wù)酒店 商務(wù)中心、茶樓 房間配備電視、空調(diào)、淋浴房 重慶鐵馬賓館 中餐廳、會(huì)議室、停車(chē)場(chǎng)、票務(wù)中心、棋牌室 房間配備中央空調(diào)、長(zhǎng)途電話、寫(xiě)字臺(tái)、淋浴房 鑫夢(mèng)酒店 商務(wù)中心、保險(xiǎn)箱 房間配備電腦房、機(jī)麻、圓床、寬帶網(wǎng)絡(luò)、空調(diào) 錦江之星 紅外線防盜、環(huán)保檢測(cè)、茶餐廳

21、 房間配備書(shū)寫(xiě)功能、寬帶網(wǎng)絡(luò)、整體衛(wèi)浴 圣杰酒店 ktv、中餐、西餐、浴足、咖啡廳、茶室、棋牌室 房間配備中央空調(diào)、淋浴房、寫(xiě)字臺(tái)、迷你吧臺(tái)、小冰箱 格林豪泰快捷酒店 餐廳、酒吧、商務(wù)中心 房間配備電視、空調(diào) 經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)于配套無(wú)硬性要求，但根據(jù)場(chǎng)地條件可適當(dāng)增加 配套服務(wù)，以提高居住舒適性和便利性，便于提高居住率。 離本項(xiàng)目最近的圣杰酒店因場(chǎng)地大，便于設(shè)置較多的酒店配套 服務(wù)，為客戶提供了更多的便捷。 4 4、經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格、經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格 酒店名稱 單間（掛牌/協(xié)議） 標(biāo)間（掛牌/協(xié)議）套房（掛牌/協(xié)議） 入住率 雨林賓館288 元/268 元138 元/128 元 50% 同好酒店129

22、 元/119 元129 元/119 元149 元/139 元 80% 瑞天商務(wù)酒店168 元/136 元178 元/136 元268 元/168 元 50% 如家快捷酒店139 元/132 元159 元/151 元159 元/151 元 70% 柏捷酒店 138 元/108 元 40% 小天鵝商務(wù)酒店118 元158 元268 元 30% 鑫夢(mèng)酒店100 元/90 元118 元/108 元198 元/188 元 50% 錦江之星159 元/149 元159 元/149 元189 元/179 元 60% 格林豪泰快捷酒店139 元/128 元139 元/128 元 40% 圣杰酒店 標(biāo)準(zhǔn)間 41

23、8、套房 588 元、單間 458 元、情侶間 520 元， 協(xié)議價(jià)可以 5.5 折 50% 7 天快捷連鎖酒店經(jīng)濟(jì)房 99、大床房 129、商務(wù)大床 139 50% 經(jīng)濟(jì)型酒店主打就是經(jīng)濟(jì)，符合大眾消費(fèi)的定價(jià)是經(jīng)濟(jì)型酒店的關(guān)鍵，經(jīng) 濟(jì)型酒店的價(jià)位一般在 100-160 元左右，且配套齊全、服務(wù)熱忱。 作為全國(guó)連鎖的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌更容易為旅客接受。 注：以上所調(diào)查的經(jīng)濟(jì)型酒店均配備免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)。注：以上所調(diào)查的經(jīng)濟(jì)型酒店均配備免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)。 5 5、旅客來(lái)源、旅客來(lái)源 經(jīng)濟(jì)型酒店的客源主要是針對(duì)各地來(lái)渝的銷(xiāo)售人員以及游客為 主，本地客戶主要以散客為主。 帶有會(huì)議室的經(jīng)濟(jì)型酒店主打會(huì)議牌，接待會(huì)議團(tuán)

24、隊(duì)比較多。 6 6、個(gè)案調(diào)研：低檔次經(jīng)濟(jì)型酒店分析之、個(gè)案調(diào)研：低檔次經(jīng)濟(jì)型酒店分析之7 7 天快捷連鎖酒店天快捷連鎖酒店 通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的調(diào)查，我們將經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格區(qū)間做出分類： 序號(hào)低檔次經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格區(qū)間100-130 元/間/天 1 中檔次經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格區(qū)間130-170 元/間/天 2 高檔次經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格區(qū)間180 元/間/天以上 （1 1）外部調(diào)查）外部調(diào)查 7 天快捷連鎖酒店一般選擇鬧市地段開(kāi)設(shè)，其前臺(tái)一般利用其電梯前室， 以便方便旅客入住。 在條件允許的情況下，7 天快捷酒店一般會(huì)將建筑外立面做統(tǒng)一處理，以 提高酒店昭示性。 7 天快捷酒店的前臺(tái)接待一般都比較小，主要是因

25、為其選擇位置一般靠近 電梯口，方便接待和旅客出入。 （2 2）單人間）單人間 （3 3）標(biāo)準(zhǔn)間）標(biāo)準(zhǔn)間 配置簡(jiǎn)單，走平民化路線 （4 4）特價(jià)房）特價(jià)房 7 天快捷酒店主要是以旅游類散客為主，走低價(jià)優(yōu)質(zhì)路線，全國(guó)連鎖，且 開(kāi)通網(wǎng)絡(luò)、wap 訂房服務(wù)，方便、快捷。 7 7、個(gè)案調(diào)研：中檔次經(jīng)濟(jì)型酒店分析之、個(gè)案調(diào)研：中檔次經(jīng)濟(jì)型酒店分析之錦江之星連鎖酒店錦江之星連鎖酒店 （1）前臺(tái)接待 （2）星連星茶餐廳 （3 3）客房調(diào)查）客房調(diào)查 客房裝修風(fēng)格簡(jiǎn)約，顏色搭配溫馨，總體風(fēng)格簡(jiǎn)潔、溫馨。 （4 4）酒店配備）酒店配備 星連心茶餐廳免費(fèi)寬帶上網(wǎng)免費(fèi)停車(chē)位會(huì)議室 有線電視無(wú)煙房間訂票服務(wù)打印復(fù)印傳真

26、 貴重物品保存行李寄存物品租用小商品出售 錦江之星快捷酒店主要以商務(wù)類旅客為主，全國(guó)連鎖，目前重慶營(yíng)業(yè) 2 家， 配套齊全，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，屬中檔消費(fèi)。 8 8、個(gè)案調(diào)研：高檔次經(jīng)濟(jì)型酒店分析之、個(gè)案調(diào)研：高檔次經(jīng)濟(jì)型酒店分析之q7q7 快捷酒店快捷酒店 （1）走廊 整體過(guò)道整體鋪設(shè)地毯，房間編號(hào)采用發(fā)光字處理，提升檔次。一定距離 內(nèi)放置一盆綠色植物，墻上掛裝飾畫(huà)，注重細(xì)節(jié)處理。 （2）標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)景圖 （3）衛(wèi)生間實(shí)景圖 （4）細(xì)節(jié)展示 書(shū)桌煙灰缸 裝飾植物 睡衣和衣柜 （5）特色房 電視采用壁掛式，節(jié)約空間玻璃隔斷衛(wèi)生間，提升品質(zhì) （6）單人間調(diào)查 機(jī)麻大尺寸液晶電視 娛樂(lè)室 7 酒店裝修檔次高，在

27、彰顯個(gè)性與時(shí)尚之余，又不失穩(wěn)重、深邃的商業(yè)氣 息。 配套豐富，擁有會(huì)議室、茶樓、ktv 等。 （三）重慶經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展趨勢(shì)（三）重慶經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展趨勢(shì) 1 1、國(guó)際品牌進(jìn)入，經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)品質(zhì)整體上升，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快、國(guó)際品牌進(jìn)入，經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)品質(zhì)整體上升，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快 連鎖經(jīng)營(yíng)是世界酒店發(fā)展的主要趨勢(shì)，一批國(guó)際及國(guó)內(nèi)品牌也登陸重慶， 如法國(guó)宜必思酒店入駐高新二郎片區(qū)，美國(guó)速 8、速朋誼等； 全球品牌連鎖的加盟將對(duì)我市經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)的品質(zhì)升級(jí)、管理和營(yíng)銷(xiāo)模式 進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快等起到較大的促進(jìn)作用。 2 2、市場(chǎng)總體擴(kuò)容，主城區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局?jǐn)U散、市場(chǎng)總體擴(kuò)容，主城區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局?jǐn)U散 目前經(jīng)濟(jì)

28、型連鎖酒店主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，在產(chǎn)業(yè)趨好的情況下， 各品牌連鎖酒店均有擴(kuò)張策略，天鵝之星已設(shè)立 3 個(gè)分店、金地 126 設(shè)立 2-3 個(gè)分店，形成遍地開(kāi)花、競(jìng)爭(zhēng)格局?jǐn)U散的局面。 3 3、依托的產(chǎn)業(yè)資源更為多元、依托的產(chǎn)業(yè)資源更為多元 從錦江之星選址鵝嶺汽車(chē)貿(mào)易一條街可以看出，汽車(chē)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的商務(wù) 人群是其主要的消費(fèi)群體，可見(jiàn)具有流動(dòng)人群的產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)型酒店帶 來(lái)商機(jī)，商貿(mào)、旅游、教育、會(huì)展等產(chǎn)業(yè)均屬于這類產(chǎn)業(yè)，由此可以預(yù)見(jiàn)， 具有古鎮(zhèn)旅游、紅色旅游資源和教育產(chǎn)業(yè)資源的沙坪壩，具有綠色旅游資 源、會(huì)展產(chǎn)業(yè)資源的南岸區(qū)等，都將是未來(lái)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū) 域。 隨著重慶逐步發(fā)展成為

29、長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心城市，將吸引和聚集西部及全國(guó) 的商貿(mào)、旅游人群，經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)依托的產(chǎn)業(yè)資源將更為多元化。 4 4、品牌與性價(jià)比的差異化競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈、品牌與性價(jià)比的差異化競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店業(yè)的發(fā)展和高性價(jià)比必然對(duì)其它酒店業(yè)產(chǎn)生沖擊，尤其是 三星級(jí)酒店市場(chǎng)受到的影響較大，目前重慶三星級(jí)酒店房?jī)r(jià)通常為 180- 220 元/天，經(jīng)濟(jì)型酒店標(biāo)間房?jī)r(jià)集中在 100-160 元/天，房間內(nèi)部配置逐 漸趨向于三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，可替代性特征明顯，可以預(yù)計(jì)今后兩者間的競(jìng) 爭(zhēng)將趨向于體現(xiàn)綜合實(shí)力的品牌化競(jìng)爭(zhēng)。 從經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，國(guó)際品牌連鎖酒店的入駐，帶來(lái)更先進(jìn)的 管理和營(yíng)銷(xiāo)方式，品牌升級(jí)和特色

30、化。提高性價(jià)比將是本地品牌立足市場(chǎng) 的必要手段。 5 5、重慶經(jīng)濟(jì)型酒店的其它特點(diǎn)、重慶經(jīng)濟(jì)型酒店的其它特點(diǎn) 在本地經(jīng)濟(jì)型酒店中，均采取與其它企業(yè)共用一棟樓的形式，如 7 天快捷 連鎖位于晉榆彩園大廈裙樓，樓下為富安百貨。 知名星級(jí)品牌為背景的經(jīng)濟(jì)型酒店單店房間數(shù)均在 100 間以上，其它品牌 房間數(shù)一般不超過(guò) 65 間。 國(guó)內(nèi)品牌標(biāo)準(zhǔn)間套內(nèi)面積集中在 30-40 平方米，舒適度相對(duì)較高。 經(jīng)濟(jì)型酒店越來(lái)越注重其消費(fèi)者居住的舒適性，大多數(shù)房間面積與星級(jí)酒 店大致一樣，使其更加舒適，從而提高了自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。多種功能套房 的推出，不僅提高了自身產(chǎn)品的檔次，還擴(kuò)大了其目標(biāo)客戶群。 普通標(biāo)間價(jià)格集中

31、在 100-160 元/天，價(jià)格有較大發(fā)展空間。 （四）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（四）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 1 1、酒店的市場(chǎng)大環(huán)境具有可行性、酒店的市場(chǎng)大環(huán)境具有可行性 （1）重慶地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越青睞于酒店項(xiàng)目投資 酒店成為開(kāi)發(fā)商的投資熱點(diǎn)，大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目喜歡引進(jìn)星級(jí)酒店提升項(xiàng)目 的商業(yè)價(jià)值，既降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，也為項(xiàng)目的后期銷(xiāo)售、招商作鋪墊。 （2）本項(xiàng)目周邊半徑 3 公里內(nèi)無(wú)經(jīng)濟(jì)型酒店，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)小。 （3）九龍園區(qū)的成熟發(fā)展將為酒店業(yè)注入活力 本項(xiàng)目依托項(xiàng)目周邊眾多的專業(yè)市場(chǎng)，如綠云石都、恒勝鋼鐵市場(chǎng)、恒冠鋼鐵 市場(chǎng)、隆鑫鋼鐵市場(chǎng)，新世紀(jì)石材市場(chǎng)、金科五

32、金機(jī)電城、摩配市場(chǎng)等等，來(lái) 往的客商將為經(jīng)濟(jì)型酒店帶來(lái)豐厚的客戶資源。 2 2、酒店周邊的空缺，酒店具有可行性、酒店周邊的空缺，酒店具有可行性 本項(xiàng)目周邊 3 公里范圍內(nèi)多家大型企業(yè)：恒勝集團(tuán)、格力廠、福星 集團(tuán)、經(jīng)營(yíng)鋼鐵生意的商家。 調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)來(lái)訪人員因?yàn)樵谥苓叿秶鷥?nèi)無(wú)酒店接待大 多安排在二郎的宜必思酒店入住，如在半徑范圍內(nèi)有酒店能滿足企 業(yè)接待需求的話，以上企業(yè)更傾向于就近入住，所以區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型 酒店的需求較大。 （五）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)可行性結(jié)論（五）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)可行性結(jié)論 本項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)眾多，商賈云集，且無(wú)經(jīng)濟(jì)型酒店來(lái)支撐龐大 的客戶資源，不能滿足

33、對(duì)于經(jīng)濟(jì)型酒店的需求； 而本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，且裙樓本身設(shè)計(jì)適宜做經(jīng)濟(jì)型酒店，通過(guò) 半徑 3 公里 內(nèi)無(wú)經(jīng)濟(jì)型 酒店 市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析來(lái)看，本項(xiàng)目適宜引入經(jīng)濟(jì)型酒店。 三、本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行性分析三、本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行性分析 （一）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店建設(shè)條件（一）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店建設(shè)條件 swotswot 分析分析 1 1、優(yōu)勢(shì)分析、優(yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目所在區(qū)域是新興的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，新九龍園區(qū)行政中 心；歷經(jīng) 6 年發(fā)展，周邊大盤(pán)云集，已逐漸形成“區(qū)域性大住區(qū)” ，區(qū)域形 象品質(zhì)較高，更是重慶地區(qū)新興的第三生態(tài)居住區(qū)； 項(xiàng)目周邊世界 500

34、 強(qiáng)企業(yè)、國(guó)內(nèi) 500 強(qiáng)企業(yè)眾多，如沃爾瑪、雅馬哈、百 得，世界知名企業(yè) abb、佳通輪胎、椿中島、太陽(yáng)集團(tuán)等，建設(shè)集團(tuán)、隆 鑫集團(tuán)、五糧液普什集團(tuán)等； 項(xiàng)目位于楊家坪、高新區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)，四大核心區(qū)域環(huán)抱中， 緊鄰陳家坪交通樞紐站，周邊廠房眾多，外來(lái)人口、商務(wù)人士眾多； 項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施修建完善，道路綠化品質(zhì)較高，周邊配套成熟。區(qū)域內(nèi) 擁有 48 家大中型特色餐飲、 6 家中型超市、32 家社區(qū)便利店等商業(yè)配套； 項(xiàng)目臨近 brt 及客車(chē)總站，輕軌 5 號(hào)線，擁有 15 條公交線路通達(dá)主城，44 米以上主干道占 60%以上，二郎立交；高九路等城市捷運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。 2 2、劣勢(shì)分析

35、、劣勢(shì)分析 項(xiàng)目本身建筑規(guī)模不大，無(wú)法實(shí)現(xiàn)豐富的酒店配套設(shè)施的設(shè)置，因此不利 于項(xiàng)目打造品質(zhì)感較高的酒店； 項(xiàng)目地處非鬧市區(qū)，前期酒店上客量有限。 （二）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行性結(jié)論（二）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行性結(jié)論 1、項(xiàng)目集區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、客源優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)為一體，實(shí)施 以中端客房為主，商務(wù)會(huì)議、餐飲經(jīng)營(yíng)、休閑娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為輔的經(jīng)營(yíng)政策。 2、項(xiàng)目輻射直徑 5 公里的區(qū)域，潛在消費(fèi)群體明顯；外地商務(wù)人士、高科技企 業(yè)、政府機(jī)關(guān)單位密集，商務(wù)會(huì)議客源豐富，從而保障項(xiàng)目的穩(wěn)定收益。 3、從以上分析可得出，本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行。 本項(xiàng)目現(xiàn)狀：

36、四、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店四、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店投資回收初步測(cè)算投資回收初步測(cè)算 （一）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投入成本測(cè)算（一）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投入成本測(cè)算 注：注：酒店前期成本主要包括有：土地成本、建安成本、裝修成本、設(shè)施成本； 其中土地成本，暫按本項(xiàng)目當(dāng)前地段的樓面地價(jià)600元/m2。 其中建安成本，暫按當(dāng)前市場(chǎng)通行成本1200元/m2。 1 1、技術(shù)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目地上單層面積按712.75-837.55計(jì)算，酒店的單層面積按平均值 775計(jì)算，則本項(xiàng)目酒店為4層，則總建筑面積為：3100 2 2、內(nèi)部裝修成本（含房間內(nèi)部家具和設(shè)備等的采購(gòu)）、內(nèi)部裝修成本（含房間內(nèi)部家具和設(shè)備等的采購(gòu)） 內(nèi)

37、部裝修按建筑面積 1000 元/m2計(jì)算，則酒店內(nèi)部裝修成本為： 31001000 元/m2 = 310 萬(wàn) 3 3、土地成本、土地成本 3100600 元/m2 = 186 萬(wàn) 4 4、建安成本（含外裝成本）、建安成本（含外裝成本） 31001200 元/m2 = 372 萬(wàn) 5 5、酒店開(kāi)業(yè)前的采購(gòu)成本（僅供參考）、酒店開(kāi)業(yè)前的采購(gòu)成本（僅供參考） 采購(gòu)序號(hào)項(xiàng)目名稱價(jià)額總計(jì)（單位：元） 1 前臺(tái)、禮賓、訂房 8000 2 洗衣房用品 20000 3 管理辦公室 3000 4 制服 4000 5 電話總機(jī) / 服務(wù)中心 5000 6 電腦系統(tǒng) 5000 7 員工餐廳/更衣室設(shè)備 30000

38、8 保安設(shè)備 4000 9 工程設(shè)備及工具 80000 10 室內(nèi)植物 60000 11 印刷品設(shè)計(jì)，印刷 10000 12 閉路 80000 13 廚房用具 31000 14 管事部設(shè)備 240000 15 酒店用標(biāo)志，指示牌 4 97000 16 財(cái)務(wù)部用品 129000 17 員工其它保障費(fèi)用 80000 總計(jì)總計(jì)78.978.9萬(wàn)元萬(wàn)元 6 6、經(jīng)濟(jì)型酒店投入的總成本、經(jīng)濟(jì)型酒店投入的總成本 1 內(nèi)部裝修成本310萬(wàn) 2 土地成本186萬(wàn) 3 建安成本372萬(wàn) 4 采購(gòu)成本78.9萬(wàn)元 合計(jì)946.9萬(wàn)元 7 7、酒店內(nèi)部房間的裝修和設(shè)備配套、酒店內(nèi)部房間的裝修和設(shè)備配套 入戶門(mén)地毯天

39、棚墻紙（涂料） 開(kāi)關(guān)和電線吸頂燈書(shū)桌燈床頭燈 掛畫(huà)窗和窗簾書(shū)桌書(shū)桌椅 臥房裝 修 電視桌休閑椅休閑桌衣柜 寬帶網(wǎng)絡(luò)電話液晶電視空調(diào) 臥房配 套 床床上用品開(kāi)水壺其它用品 鋁吊頂墻（磚）地（磚）鏡 淋?。ㄕ祝R桶洗臉盆水管線衛(wèi)生間 電線和開(kāi)關(guān)毛巾架浴巾架 （二）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回收期限（二）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回收期限 1 1、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店收入測(cè)算本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店收入測(cè)算 我司根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)型酒店的通常需求，對(duì)酒店平面進(jìn)行初步劃分，得出每 層樓 16 間的規(guī)模，按 4 層計(jì)算，則共有 64 間。如下圖所示： 本項(xiàng)目的酒店房間收益，按當(dāng)前市場(chǎng)上通行的標(biāo)間收益，再結(jié)合謹(jǐn)慎原則， 以 10

40、0 元/間/天計(jì)算。 入住率，當(dāng)前市場(chǎng)的入住率普遍均在 65%70%，本項(xiàng)目按謹(jǐn)慎原則，以 60%的 入住率計(jì)算。 2 2、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回收期限本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回收期限 每天收益64 間 100 元/間 60%入住率 = 3840 元 每月收益3840 元 30 天 = 11.52 萬(wàn)元 每年收益每月 11.52 萬(wàn)元 12 個(gè)月 138.24 萬(wàn) 回收年限回收年限946.9946.9 萬(wàn)元萬(wàn)元 138.24138.24 萬(wàn)萬(wàn) = = 6.86.8 年年 五、國(guó)內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)型酒店及選址要求五、國(guó)內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)型酒店及選址要求 （一）中國(guó)知名經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店（一）中國(guó)知名經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店

41、錦江之星、如家酒店連鎖、莫泰 168 、中州快捷、中江之旅、新宇之星 速 8、城市之家、揚(yáng)子江飯店、7 天連鎖酒店。 （二）酒店選址要求參考（二）酒店選址要求參考“錦江之星錦江之星”加盟選址要求加盟選址要求 1 1、地理位置和交通條件、地理位置和交通條件 靠近如機(jī)場(chǎng)、工業(yè)區(qū)、物貿(mào)中心、展覽中心、商務(wù)中心、大型游樂(lè)場(chǎng)等 的 區(qū)域。 鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，市郊結(jié)合部、火車(chē)站、 汽車(chē)終點(diǎn)站、大型停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。以展覽、商務(wù)、商業(yè)、車(chē)站等中心 為最佳。 交通便利，能直達(dá)機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、港口或經(jīng)濟(jì)文化中心； 2.2.市場(chǎng)條件市場(chǎng)條件 所在地有良好的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展前景，投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)

42、境適合于賓旅館行業(yè)； 周邊有較大的車(chē)流量、人流量； 附近有較多的企事業(yè)單位； 3.3.建筑、改造條件建筑、改造條件 3.1 利用舊廠房、舊旅館進(jìn)行改造 建筑物為長(zhǎng)方體，建筑面積在 4500 平方米6000 平方米的范圍內(nèi)，或 可 以建造的容積率在此范圍內(nèi)。 （寬度或進(jìn)深以 16 米左右為最佳。 ） 建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，允許進(jìn)行改造。 周邊有一定的空地，有回旋的余地，出路通暢并可停車(chē)。 水、電、煤氣、排污、通訊等設(shè)施到位。 3.2 小塊空地建造 三通一平，市政配套到位，到紅線。 占地面積 20004000左右，視地理位置與價(jià)位而定。 六、酒店設(shè)計(jì)具體注意事項(xiàng)六、酒店設(shè)計(jì)具體注意事項(xiàng) （一）客用

43、走道（一）客用走道 1 1、客用走道尺寸、客用走道尺寸 不少于 1.5 米，走道間的門(mén)應(yīng)避免對(duì)視；客房的走道最好給客人營(yíng)造一種安 靜安全的氣氛。 走道的門(mén)可以凹入墻面，凹入的地方可以使客人開(kāi)門(mén)駐留時(shí)而不影響其它客 人的行走，但凹入不要太深，最好在 450左右，太深了，若有客人出門(mén)時(shí)， 恰好別的客人由門(mén)前經(jīng)過(guò)時(shí)反而會(huì)受到驚嚇，而失去安全感； 2 2、客用走道燈光客用走道燈光 燈光既不可太明亮，也不能昏暗，要柔和并且沒(méi)有眩光。 可以考慮采用壁光或墻邊光反射照明。在門(mén)的上方最好設(shè)計(jì)一個(gè)開(kāi)門(mén)燈，而 使客人感覺(jué)服務(wù)的周到。 3 3、客用走道裝飾、客用走道裝飾 客房走道地面、墻面的材料要選擇耐臟耐用的地毯

44、； 墻邊的踢腳板可以適當(dāng)?shù)刈龈咭恍?，可以做?200高度左右 ； 天花板不宜做得太復(fù)雜，空高一般不要高于 2.6m、低于 2.1m。 客房入口門(mén)上的貓眼不宜太高，也要考慮身材不高和未成年人的使用因素。 （二）衛(wèi)生間設(shè)計(jì)（二）衛(wèi)生間設(shè)計(jì) 1 1、衛(wèi)生間吊頂、衛(wèi)生間吊頂 建議使用鋁板或其它表面防銹防水的金屬材料，但不要使用 600600 或 300300 的暗龍骨鋁板天花，因?yàn)樵O(shè)備維修時(shí)其會(huì)因?yàn)槿藶椴鹧b而變形； 2 2、衛(wèi)生間其它、衛(wèi)生間其它 選用抽水力大的靜音的馬捅，淋浴的設(shè)施不要選用太復(fù)雜的，而要選用客人常 用的和易于操作的設(shè)備； 水龍頭的水沖力不要太大，要選用輕柔出水、出水面較寬的水龍頭，有

45、時(shí)，水 流太猛，會(huì)濺到客人的褲子上，而造成一時(shí)的不便和不悅； 衛(wèi)生間的門(mén)及門(mén)套離地 200左右的地方要做防水設(shè)計(jì)，可以設(shè)計(jì)為石材或砂 鋼飾面等； （三）房間設(shè)計(jì)（三）房間設(shè)計(jì) 1 1、房間尺度空間、房間尺度空間 床離衛(wèi)生間的門(mén)起碼不得小于 200，因?yàn)榉?wù)員需要一定的操作空間 2 2、房間布線、房間布線 電腦上網(wǎng)線路的布置要考慮周到，其插座的位置不要離寫(xiě)字臺(tái)太遠(yuǎn)，拖得太長(zhǎng) 的連接線也顯得不是那么雅觀。 3 3、房間的數(shù)量、房間的數(shù)量 70150 間房為一檔次；150300 間房為一檔次；300 以上房間為一檔次 4 4、房間的面積、房間的面積 計(jì)算方法為：除衛(wèi)生間、通道外的面積，為星級(jí)確認(rèn)的標(biāo)

46、準(zhǔn)面積 5 5、客房空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)、客房空調(diào)標(biāo)準(zhǔn) 夏季溫度：2026 度 濕度：45% 6 6、客房地面材料、客房地面材料 以地毯為主、也可選用石材、木材、地板磚等。 7 7、客房家俱、客房家俱 衣柜尺寸寬 55 厘米、65 厘米（凈尺寸不小于 50 厘米） 。 （四）、電梯數(shù)量（四）、電梯數(shù)量 電梯和客房的配比為：70：1 （五）、樓層層高（五）、樓層層高 樓層高低： 2.7 米3.0 米 七、如家快捷酒店的管理模式七、如家快捷酒店的管理模式參考參考 許多酒店自己缺乏足夠管理經(jīng)驗(yàn)，品牌知名度也不夠高，最好的方式就是選擇 和其它知名的酒店管理公司進(jìn)行合作?？梢詫?shí)行品牌的合作（如特許經(jīng)營(yíng)） ，也 可以

47、單純引進(jìn)管理，以如家快捷酒店作為案例分析如下： 1 1、品牌管理、品牌管理 執(zhí)行統(tǒng)一的品牌形象、經(jīng)營(yíng)模式、質(zhì)量控制和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在全國(guó)范圍內(nèi)規(guī)劃 發(fā)展如家直營(yíng)店、特許經(jīng)營(yíng)店、管理店和市場(chǎng)聯(lián)盟店四種分店。 直營(yíng)店由如家酒店連鎖自己投資，自己經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店； 特許經(jīng)營(yíng)店獲得如家酒店連鎖的特許，使用如家酒店連鎖品牌、商標(biāo)、業(yè)務(wù) 模式的經(jīng)濟(jì)型酒店； 管理店使用自有品牌，委托如家酒店連鎖集團(tuán)進(jìn)行管理； 市場(chǎng)聯(lián)盟店一種更為松散的合作模式，加盟店借助如家酒店連鎖集團(tuán)的市場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、品牌形象來(lái)提升自己的效益。 2 2、如家酒店連鎖為加盟酒店提供的服務(wù)、如家酒店連鎖為加盟酒店提供的服務(wù) 為入網(wǎng)酒店提供

48、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)，以確保品牌形象。 每年若干次對(duì)各酒店進(jìn)行質(zhì)量檢查，以促進(jìn)酒店質(zhì)量的提高。 設(shè)有如家培訓(xùn)中心，培訓(xùn)講師具有豐富的酒店管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，每年將會(huì)根 據(jù)酒店需要提供培訓(xùn)。 提供酒店的建造和裝修改造設(shè)計(jì)服務(wù)，包括外觀、大堂、房間等。 提供整套的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)支持服務(wù)系統(tǒng)。 入網(wǎng)酒店可以以最優(yōu)惠的集團(tuán)采購(gòu)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)高質(zhì)量的酒店用品。 “如家”總部為各入網(wǎng)酒店提供一套完整的酒店管理系統(tǒng)（pms） 。 為提高和持續(xù)品牌的影響力，加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)品牌的忠誠(chéng)度，如家每年投入 收入的固定比例自建推廣媒體和在各種視聽(tīng)媒介做廣告和專欄。 八、酒店在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃當(dāng)中的思考八、酒店在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃當(dāng)中的思考 （一）酒店

49、的收益功能和完善管理功能（一）酒店的收益功能和完善管理功能 1 1、項(xiàng)目收益的重要手段、項(xiàng)目收益的重要手段 酒店的投資特點(diǎn)是投入資金大，回收時(shí)間長(zhǎng)，但酒店的利潤(rùn)較高； 如開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)金流的回收要求不高，在市場(chǎng)上有酒店開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)時(shí)，規(guī)劃布 局就可適當(dāng)考慮酒店產(chǎn)品。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈，住宅的利潤(rùn)在不斷 下降；商業(yè)特別是酒店，已成開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)獲取的重要來(lái)源。 2 2、項(xiàng)目形象的重要樹(shù)立、項(xiàng)目形象的重要樹(shù)立 如某項(xiàng)目設(shè)置了酒店，則該項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)上就有兩張牌可打： 其一：酒店式社區(qū)和酒店式管理的完善服務(wù)；如項(xiàng)目在新開(kāi)發(fā)區(qū)，酒店式的 物業(yè)管理對(duì)項(xiàng)目的配套支持作用會(huì)更大； 其二：由于有酒店，該項(xiàng)目就會(huì)因酒店

50、產(chǎn)品而拔高了項(xiàng)目形象，從而為客戶 帶來(lái)尊貴感。 （二）項(xiàng)目?jī)?nèi)酒店與其它產(chǎn)品的組合思考（二）項(xiàng)目?jī)?nèi)酒店與其它產(chǎn)品的組合思考 1 1、酒店與項(xiàng)目整個(gè)產(chǎn)品檔次定位成正比、酒店與項(xiàng)目整個(gè)產(chǎn)品檔次定位成正比 酒店出現(xiàn)在商住項(xiàng)目中，如產(chǎn)品的定位是中端或中低端定位，則該酒店可能 就會(huì)是經(jīng)濟(jì)型酒店或三星以下的酒店。 如產(chǎn)品的整體定位為高端或中高端定位，則酒店就可能是三星以上，四星或 五星級(jí)酒店。當(dāng)然，酒店的星級(jí)確立最終還需要當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有什么樣的需求。 2 2、酒店與酒店式公寓的配合、酒店與酒店式公寓的配合 通常來(lái)說(shuō)，有酒店設(shè)置，則酒店式公寓的設(shè)置可能性就很大，其原因?yàn)椋_(kāi) 發(fā)商可利用酒店的管理服務(wù)來(lái)對(duì)酒店式公寓

51、進(jìn)行完善服務(wù)的支撐，從而促進(jìn) 銷(xiāo)售。 甚至還有可能，在規(guī)劃時(shí)做成酒店，由于市場(chǎng)好，而將其作為酒店式公寓銷(xiāo) 售。 （三）酒店與項(xiàng)目推廣的思考（三）酒店與項(xiàng)目推廣的思考 1 1、借勢(shì)國(guó)際酒店知名品牌、借勢(shì)國(guó)際酒店知名品牌 如南濱路的“喜來(lái)登國(guó)際中心” 、 “慶隆南山高爾夫”等，都是借喜來(lái)登和希 爾頓酒店的品牌效應(yīng)。 不但讓項(xiàng)目可高處站位，傳遞了國(guó)際尊貴服務(wù)，同時(shí)也節(jié)約了項(xiàng)目的推廣費(fèi)。 2 2、完善了項(xiàng)目功能訴求、完善了項(xiàng)目功能訴求 如“勁力五星城”是由酒店專家勁力集團(tuán)打造的重慶首個(gè)五星級(jí)國(guó)際酒店社 區(qū)。 是勁力集團(tuán)與天鵝（香港）酒店管理有限公司之間的通力合作，對(duì)整個(gè)社區(qū) 實(shí)行服務(wù)團(tuán)隊(duì)專業(yè)化、服務(wù)配套一體化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)酒店化的五星級(jí)酒店服務(wù)。 在五星城里，沒(méi)有物業(yè)管理，整個(gè)社區(qū)實(shí)行全“酒店化管理” ，而非現(xiàn)有市 場(chǎng)上一般普通物管公司實(shí)施的“酒店式管理” 。 勁力五星城沒(méi)有更多的借用其品牌，因?yàn)樘禊Z酒店管理有限公司在中國(guó)大陸 的品牌效應(yīng)相比國(guó)際化的萬(wàn)豪或洲際等，知名度較小。因此，勁力五星城就 借用了酒店管理公司的服務(wù)：天鵝公司是國(guó)際金鑰匙組織會(huì)員單位，因此將 在五星城中培養(yǎng)起自己的“金鑰匙管家”：金鑰匙服務(wù)（委托代辦一條龍服 務(wù)） ，沒(méi)有“不可能”或“做不到” ，真正成為“物業(yè)的貼心管家” 。