四川中江縣房地產(chǎn)投資開發(fā)市場調(diào)研報告

1、 前 言目 錄第一部分 中江縣概述一 地理與環(huán)境二 歷史與文化三 資源與物產(chǎn)四 行政區(qū)劃與人口第二部分 中江縣經(jīng)濟一 工業(yè)經(jīng)濟二 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟與勞務(wù)輸出三 財政金融與商貿(mào)四 固定資產(chǎn)投資第三部分 中江縣城市規(guī)劃一 中江縣城市總體規(guī)劃二 中江縣城市規(guī)劃詳規(guī)第四部分 中江縣房地產(chǎn)市場調(diào)查一 中江縣城區(qū)概述二 中江縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀三 中江縣人居環(huán)境市調(diào)分析四 中江縣房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀第五部分 投資效益分析一 中江縣房地產(chǎn)投資機遇與風(fēng)險二 經(jīng)濟效益分析第六部分 資料匯編一 中江縣土地出讓一覽表二 中江縣開發(fā)相關(guān)文件三 中江縣開發(fā)項目戶型圖集四 中江縣市場調(diào)查訪談錄第一部分 中江縣概述中江縣位于四川盆地西北部，

2、隸屬四川省德陽市，是四川的大縣之一，與省會成都市相距85公里，距綿陽市60公里，德陽市35公里。全縣幅員面積2199平方公里，總?cè)丝?41.3萬，轄56個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 中江氣候溫和，四季分明，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)區(qū)，雨量、光照充足，年平均氣溫16.7，年降雨量883毫米。 中江縣人文與自然景觀眾多。唐宋詩人王勃、盧照鄰、杜甫、范成大及清代文學(xué)家李調(diào)元曾寄寓縣境并留下了不少名篇佳作。古銅山遺址、南北古塔、玉江石刻群、棲妙山、崴螺山、陽平關(guān)、龍華山莊、繼光水庫、西眉湖等旅游區(qū)吸引了眾多中外游客流連忘返。 科教文衛(wèi)，碩果累累。全縣科技人員達1.2萬人，建立科研實驗基地、科研所（室）28個?，F(xiàn)有小學(xué)667所，初

3、級中學(xué)96所，高級中學(xué)11所，高等?？茖W(xué)校3所，各類技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校32所，高中級教師3260人。初具規(guī)模的醫(yī)院24家，床位已達1650張。廣播電視衛(wèi)星地面接收站455座，發(fā)射臺和轉(zhuǎn)播站36座，電視人口覆蓋率達89%。文化體育蓬勃發(fā)展，城鄉(xiāng)常年參加文化、健身活動的人數(shù)占全縣總?cè)丝诘?2%，中江輸送的國家級運動員鄧曉玲獲亞運會女子壘球冠軍、悉尼奧運會優(yōu)秀運動員稱號。 中江產(chǎn)業(yè)特色鮮明，多種所有制企業(yè)蓬勃興起。擁有龍華化工建材集團、四川新世紀(jì)絲綢集團、德陽三九藥業(yè)公司、四川新世界丹參產(chǎn)業(yè)公司、四川逢春制藥公司、佛蘭印務(wù)公司、新凱紡織發(fā)展有限公司、利通機械公司、浩淼礦泉飲品公司、石泉酒廠、御馬床單毛巾廠

4、、都通制衣集團、林德食品公司等一大批骨干企業(yè)，形成了紡織、食品、化工、機械、醫(yī)藥、印刷和建材等多門類工業(yè)體系。培育了以維佳、御馬、都通、浩淼、妙力達、丹參、逢春、潔而舒等為代表的一大批名牌產(chǎn)品和知名商標(biāo)。 中江土地肥沃，農(nóng)業(yè)發(fā)達，糧、油產(chǎn)量分別進入全國百強縣排行榜，豬、牛肉產(chǎn)量居全國之冠，蠶繭產(chǎn)量連續(xù)12年名列四川前茅。全縣大力推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，現(xiàn)已形成“南羊北牛中禽菜、龍泉山區(qū)果藥帶” 的產(chǎn)業(yè)布局，肉牛、肉羊、小禽畜、蠶桑、中江柚、藥材、干果等六大產(chǎn)業(yè)基地初具規(guī)模，并涌現(xiàn)出許多各具特色的西瓜之鄉(xiāng)、食用菌之鄉(xiāng)、中藥材之鄉(xiāng)、竹編之鄉(xiāng)、中江柚之鄉(xiāng)等。 中江工藝竹編、天然菊花石及花石雕刻工藝品、室

5、內(nèi)外墻地磚裝飾材料及傳統(tǒng)名優(yōu)產(chǎn)品“中江掛面” 等暢銷國內(nèi)外。 一 地理與環(huán)境 地理位置：東經(jīng)104度26分至105度15分度31分至31度17分。 經(jīng)濟區(qū)位：中江縣地處四川盆地偏北，西臨成都平原，北依綿陽市，與成都平原經(jīng)濟圈僅一山(龍泉山脈)相隔。中江縣城距德陽35公里，距綿陽65公里，距成都88公里，均有一、二級水泥路相連。省道羅桂(羅江一桂花)二級公路、成都(成都一南江)公路縱橫穿越中江境內(nèi)，成達(成都一達川)鐵路，成南(成都一南充)高速公路橫貫中江南面鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是大中城市經(jīng)濟輻射帶的優(yōu)先受益地區(qū)之一。 行政區(qū)劃：57個鄉(xiāng)鎮(zhèn)800個村8529個組(社)。 地形地貌：行政區(qū)劃面積2063平方公里

6、，平均海拔600米。其中：淡水域29，平壩58，丘陵747，山地166。 氣象情況：年平均氣溫167，1月份平均氣溫55。8月份平均氣溫261，年平均降雨量8825毫米。 二 歷史與文化中江縣歷史悠久，商周之后即為地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，三國時置縣，隋改為玄武，宋真宗大中詳符五年(1012年)改為中江。孕育了北宋名臣、參政知事蘇易簡，詩文革新運動先驅(qū)蘇舜欽；誕生了鴉片戰(zhàn)爭中的抗英名將雷澤普和首譯資本論的著名學(xué)者陳豹隱；產(chǎn)生了當(dāng)代聞名中外的偉大國際義戰(zhàn)士、特級英雄黃繼光。歷史上，唐宋詩人王勃、盧照鄰、杜甫、范成大及清代文學(xué)家李調(diào)元曾寄寓縣境內(nèi)并留下了不少名篇佳作。境內(nèi)銅山遺址、南北古塔遠近聞名

7、。而今，龍華山莊、繼光水庫、西眉湖旅游區(qū)碧波萬頃，景色宜人，吸引了眾多中外游客。三 資源與物產(chǎn) 中江屬亞熱帶濕潤性季風(fēng)氣候，年平均氣溫165，氣候溫和，四季分明，降水較充分，但時空分布不均，常有旱澇發(fā)生?？h境內(nèi)有涪江水系的凱江、凄江和沱江水系的建興河、石泉河、清溪河。龍泉山脈縱貫境域西部，成為涪江與沱江水系的分水嶺。都江堰灌區(qū)的人民渠流經(jīng)境內(nèi)，主干渠135余公里，配套支渠3000余公里；有中型水庫4座、小型水庫42座、塘堰10000余處，總蓄水能力達18億立方米以上。全縣森林覆蓋率達32。境內(nèi)鹽礦儲藏量豐富，已探明儲量約126億噸，此外石油、天然氣、銅、赤鐵礦、含鉀頁巖、褐煤、泥炭等都有一定儲

8、量及開發(fā)潛力。中藥材種植有數(shù)百年歷史，品種有白芍、丹參、桔梗、菊花、薄荷、天冬、杜仲、枳殼等，尤其對白芍、丹參、桔梗等藥材的生產(chǎn)加工技術(shù)獨具一格，在國內(nèi)外市場享有盛名。 第二部分 中江縣經(jīng)濟 2001年，中江縣國內(nèi)生產(chǎn)總值為5102億元，比上年增長57。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別為223億元、1076億元、1788億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為439、211、35。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為3610元。財政總收入為211億元，地方財政收入11億元。全社會固定資產(chǎn)投資總額6。87億元。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為2756億元。農(nóng)村勞務(wù)輸出人數(shù)為23萬人，勞務(wù)收入為923億元，外派勞務(wù)207

9、人，創(chuàng)匯38萬美元。農(nóng)民人均純收入2134元。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值3495億元，糧食總產(chǎn)量5458萬噸，豬牛羊肉總產(chǎn)量154萬噸，生豬出欄頭數(shù)1459萬頭，禽蛋總產(chǎn)量23萬噸、水果總產(chǎn)量17萬噸。 近年，中江縣堅持走“穩(wěn)定一個基礎(chǔ)(糧食生產(chǎn))，加強兩大支柱(多種經(jīng)營、工業(yè)經(jīng)濟)，突出五項重點(縣鄉(xiāng)工業(yè)、商貿(mào)、民營企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、對外開放)”的經(jīng)濟發(fā)展之路。明確了到2005年把中江建成四川丘陵經(jīng)濟強縣的跨越式發(fā)展目標(biāo)。制定了近期工作方針：“休養(yǎng)生息、加強基礎(chǔ)、鞏固基層、艱苦奮斗、加快發(fā)展、實干興縣”和“重點在農(nóng)業(yè)、關(guān)鍵在工業(yè)、難點在財政”的經(jīng)濟發(fā)展思路。不斷提升的工業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ) 所有制結(jié)構(gòu)調(diào)整到位，重新構(gòu)建

10、了工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展基礎(chǔ)。全縣工業(yè)企業(yè)全面改制。至2001年，全縣應(yīng)改制工業(yè)企業(yè)133戶，已改131戶，改制面達98。通過改革改制，工業(yè)企業(yè)共盤活存量資產(chǎn)3億元，新增企業(yè)資本金339億元，資產(chǎn)質(zhì)量有較大提高；除個別企業(yè)尚有少量國有資本外，其余企業(yè)中的國有資產(chǎn)已全部退出。 重點扶持培育12大骨干企業(yè)，使之成為中江縣工業(yè)的龍頭。龍華集團、新世紀(jì)絲綢、三九藥業(yè)、佛蘭印務(wù)、新凱紡織、新世界丹參藥業(yè)、利通印機、逢春制藥、供電公司、御馬毛巾床單、都通制衣、東城肉聯(lián)等骨干企業(yè)總產(chǎn)值占全縣工業(yè)企業(yè)的446，提供的稅收占812； 占納入全市統(tǒng)一考核企業(yè)總產(chǎn)值得741。全縣商業(yè)企業(yè)應(yīng)改制121戶，已改120戶，改制面

11、達99。 2001年工業(yè)總產(chǎn)值38億元，輕重工業(yè)總產(chǎn)值分別為28.05億元、7.91億元。工業(yè)企業(yè)利潤總額6177萬元，入庫稅金5335萬元。國有工業(yè)總產(chǎn)值01億元；個體私營工業(yè)總產(chǎn)值15.8億元，比上年增加8。全縣有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)17924個，私營企業(yè)1663戶，個體工商戶16261戶。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值4863億元，輕工業(yè)產(chǎn)值3117億元。社會消費品零售總額為1894億元，比上年增長108。城鄉(xiāng)集貿(mào)市場83個，集市貿(mào)易成交額為765億元，比上年增長83。優(yōu)勢明顯的個私經(jīng)濟 營造寬松良好的環(huán)境，放手發(fā)展非公有制經(jīng)濟。個體工商戶和私營企業(yè)提供稅收達6600萬元，占財政總收入的313。全縣共有非公有制中小

12、企業(yè)18565戶，從業(yè)人數(shù)達84040人。其行業(yè)分布廣泛，涉及工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、娛樂飲食服務(wù)業(yè)等眾多行業(yè)，并初步形成了以食品、紡織、服裝、建材等為主導(dǎo)的工貿(mào)體系。培育出了新凱紡織、林德實業(yè)公司、東城肉類加工廠、鹿原肉類食品有限公司、都通制衣、逢春制藥等一批非公有制骨干企業(yè)，成為推動中江經(jīng)濟發(fā)展的生力軍。2001年，私營經(jīng)濟達141億元， 比上年增長932，個體經(jīng)濟達161億元。 非公有制經(jīng)濟的壯大對推動全縣經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要作用，2001年全縣非公有制企業(yè)資產(chǎn)總額達276億元。在利用民間資本，活躍城鄉(xiāng)市場，擴大稅源，增加就業(yè)等。知名品牌 龍華化工建材集團、新世紀(jì)絲綢實業(yè)有

13、限公司、德陽三九藥業(yè)公司、新世界丹參基地產(chǎn)業(yè)有限公司、佛蘭印務(wù)公司、御馬床單毛巾廠、新凱紡織發(fā)展有限公司、都通制衣集團、利通印刷機械公司等一大批骨干企業(yè)；培育了以維佳、御馬、都通、利通、浩淼、逢春、潔而舒等為代表的一大批名牌產(chǎn)品和知名商標(biāo)。 1、中江空心掛面。中江掛面，源宋盛元。馳名全國，譽滿全川。歷史悠久，天府特產(chǎn)?，F(xiàn)已形成鐘氏掛面、天府掛面、老作坊掛面等10余家規(guī)?；a(chǎn)企業(yè)，產(chǎn)品暢銷海內(nèi)外。 2、維佳墻地磚。四川中江龍華集團生產(chǎn)的大規(guī)格水晶釉、亞光釉、閃光釉高級裝飾磚、大顆粒高檔資質(zhì)拋光磚系列產(chǎn)品，品種齊全。 3、中江丹參。據(jù)中國藥典稱,丹參土產(chǎn)中江,并以中江丹參質(zhì)量最優(yōu)。丹參具有擴張血

14、管、強心、降血壓、降血脂等作用,臨床應(yīng)用極廣,可用于中風(fēng)、冠心病等近三十種疾病的治療，主治冠心病、心絞痛。 4、“御馬”牌床單毛巾.四川御馬床單毛巾有限公司生產(chǎn)的“御馬”牌床單、毛巾系列產(chǎn)品35個品種. 5、“逢春”牌川貝枇杷糖漿。中江縣制藥廠生產(chǎn)的“逢春”牌川貝枇杷糖漿系選用正宗優(yōu)質(zhì)川貝母、枇杷葉為原料，用現(xiàn)代工藝精制而成的純中藥口服漿劑。 6、中江柚。中江柚清光緒年間由福建引入，經(jīng)長期改良選優(yōu)?！笆?yōu)果”。特點是：果大、皮薄、外形美觀、果形整齊、汁多酥脆、細嫩化渣、種子偏少、品質(zhì)優(yōu)良，堪與省內(nèi)外優(yōu)質(zhì)柚媲美。 7、永豐“春蘭”牌西瓜.中江永豐鄉(xiāng)“春蘭”系列西瓜有:無籽西瓜、禮品西瓜、黃瓤西瓜

15、等名優(yōu)品種. 第三部分 中江縣城市規(guī)劃綱要一 中江縣城市總體規(guī)劃（詳見附件）二 中江縣東部新城片區(qū)控制性詳細規(guī)劃中江縣東部新城片區(qū)修建性詳細規(guī)劃（詳見附件）第四部分 中江縣房地產(chǎn)市場調(diào)查一 城區(qū)概述歷史上看，榮縣老城區(qū)歷史悠久，用地平坦，路網(wǎng)方整，素有“小城都”之稱。同時，背靠群山，旭水環(huán)繞，是上風(fēng)上水之佳地?，F(xiàn)今，至2002年底，榮縣老城區(qū)人口（含流動人口，暫住人口）已達10萬人。目前建成區(qū)總面積548.33公頃。人均55 m/人，單位面積人口密度大，用地日趨緊張。老城區(qū)除舊城改造外，基本上無可供開發(fā)的土地，城市功能，人居環(huán)境日趨惡化，主要表現(xiàn)在：1 城市功能分區(qū)地狹人多，功能區(qū)混雜，工業(yè)布

16、局分散，行政辦公場所狹窄，城市公共綠地匱乏，娛樂休閑場所不足，商業(yè)、農(nóng)貿(mào)區(qū)混雜，城市道路狹窄擁擠，城市建設(shè)用地容量早已飽和，嚴重影響城市生態(tài)環(huán)境及人居環(huán)境。2 交通分布對外交通：過境干道自（貢）雅（雅安）穿越城區(qū)，流向為南一西方向，形成城區(qū)交通擁擠，混雜。內(nèi)部交通：止2002年，榮縣城市道路總長28835米，面積37.77公頃，人均5.19 m/人。老城擁擠，道路狹窄斷頭路多，無專用停車場，以街帶市，功能混雜，導(dǎo)致人車擁擠，客貨混雜。3 工業(yè)分布目前老城區(qū)工業(yè)散亂分布。主要有蘭帶集團、電瓷廠、肉聯(lián)廠、化工總廠等數(shù)十家，分散無規(guī)律，生活混雜，對城市環(huán)境污染嚴重。 居住用地布局榮縣居住用地98集中

17、于老城區(qū)狹小地塊。住房較舊，密度巨大。至2003年4月尚無一成片小區(qū)規(guī)模開發(fā)和居住小區(qū)，更不用說花園式居住社區(qū)。住宅環(huán)境質(zhì)量差，其中老城區(qū)總居住用地僅88.97ha，居住用地人均不到10 m。5 公共設(shè)施用地布局榮縣目前各類公共設(shè)施混雜，市政設(shè)施尚缺完善，商業(yè)以街帶市，商業(yè)混雜，商店狹小，公共設(shè)施用地共64.42ha，人均8.4 m/人（2000年）二 榮縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）歷史沿革1942年，榮縣城大規(guī)模改造，形成12街16巷之格局。1992年，榮縣是四川省首批城鎮(zhèn)住宅改革試點縣，興建了大批集資房，此后十年間，榮縣房地產(chǎn)市場一直處于平穩(wěn)狀態(tài)。盡管國家從90年代中后期相繼出臺了多部促進房地產(chǎn)

18、發(fā)展的政策法規(guī)，如實行貨幣化分房，住房改革一刀切，大力推廣銀行按揭貨款業(yè)務(wù)，戶籍制度的改革等，但榮縣的房地產(chǎn)市場尚處于原始起步階段。（二）資料統(tǒng)計據(jù)2002年榮縣統(tǒng)計月報。2002年榮縣房地產(chǎn)開發(fā)僅6074萬元（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)），如單以榮縣城區(qū)統(tǒng)計，僅在20003000萬元之間。而竣工房屋面積為71.86萬m。相對于一個92萬人口的大縣和城區(qū)達10萬人左右的主城區(qū)而言，房地產(chǎn)投資的比重非常低。從市場調(diào)查情況看，至2003年3月底，榮縣城區(qū)二手房中介機構(gòu)達23家，且每一家都相對規(guī)范，交易活躍，二手房買賣、租賃、評估基本上市場化運作，據(jù)統(tǒng)計，交易活動中有大約50%來自區(qū)鄉(xiāng)客戶。說明榮縣房地產(chǎn)市場潛力巨大。

19、（三）二手房交易與評估榮縣二手房交易相對活躍。市場的活躍源主要是榮縣區(qū)鄉(xiāng)農(nóng)村人口大量進城及勞務(wù)輸出人員（個體量達20萬人之巨）回鄉(xiāng)置業(yè)。據(jù)調(diào)研，榮縣二手房交易及地差、層差評估見下表：a 榮縣住宅類區(qū)劃分類別地區(qū)一縣城規(guī)劃區(qū)二成佳、龍?zhí)?、雙石、東德、新橋、長山三除上述區(qū)外b 榮縣城鎮(zhèn)住房市場指導(dǎo)價 結(jié)構(gòu) 用 途類區(qū) 混合磚木穿逗簡易住宅住宅住宅住宅140031030022023502602401503300210180120c榮縣住房樓層差價率（單位：%）8-157-15-106-15-605-50+664-5+5+10+10+103-2.5+5+5+10+10+1020+5+500+5510-

20、2.5-5-5-5-5-5 層數(shù)層次一樓一底二樓一底三樓一底四樓一底五樓一底六樓一底七樓一底d 榮縣二手房買賣租賃一覽表（2003年3月信息）編號地段樓層結(jié)構(gòu)面積（m）設(shè)施參考價（萬）其它2074桂森街5樓三室二廳108四通6.5全裝飾2072西南街2樓三室二廳118五通7.5全裝飾2069南干道4樓三室二廳140四通6.8新房2046大佛街4樓二室一廳55四通3.3全裝飾東橋街1樓三室一廳80四通3.02041付南街3樓二室二廳65四通3.62030新生街2樓二室二廳72四通4.3簡裝2029河街5樓二室二廳70四通4.9裝飾2026北街5樓三室二廳90四通5.0裝飾2027西南街4樓二室二

21、廳82四通6.0新房2018付東街4樓三室一廳70五通3.5裝飾2015南干道3樓三室二廳120四通6.0全裝飾有平臺2007環(huán)城東路6樓三室二廳100四通4.5裝飾2005西街2樓二室一廳73四通4.6裝飾1995北街1樓二室二廳76五通3.71982河街4樓二室一廳74五通4.8裝飾二佛路4樓三室二廳146三通5.0全裝飾2062后山6樓三室二廳95四通4.02060順城街5樓三室一廳80四通4.0簡裝環(huán)城南路3樓二室一廳70四通5.0裝飾2067后山2樓三室二廳95五通5.8裝飾桂林街2樓二室二廳80四通4.9裝飾2068南門橋4樓三室一廳90四通4.52058蘭帝大道5樓二室一廳62五

22、通2.8裝飾編號地段樓層結(jié)構(gòu)面積m設(shè)施參考價(元/月)其它3935桂林街2樓二室一廳60四通200有家俱3989西南街2樓三室二廳100五通300裝飾有家俱3995大佛街4樓二室一廳80五通250裝飾有家俱3968大佛街3樓二室一廳60五通180有家俱3986后山2樓二室一廳60四通180有家俱3985西街3樓三室二廳110四通2503983河街4樓二室一廳60四通200有家俱3975古城街2樓二室一廳60四通2003962北街3樓二室一廳80五通200全裝飾有家俱3927南干道1樓二室一廳60四通1603902南干道2樓三室二廳105四通200裝飾3879南干道4樓二室一廳80五通200有家

23、俱3940河街3樓一室一廳40四通150有家俱3984大佛街2樓單間18水電80有床3926光明街1樓三室二廳100四通250裝飾有家俱3928順城街2樓二室一廳60四通1504071河街2樓三室一廳85四通200有床4072北街3樓一室一廳40四通150裝飾有家俱4067西街6樓一室一廳40五通1204059桂林街3樓三室二廳135五通350全裝飾4073南干道3樓單間15三通100有家俱（四）中江縣城區(qū)開發(fā)項目市場調(diào)查上文已述，中江縣房地產(chǎn)市場尚處于原始起步階段，目前無一規(guī)?；≌^(qū)，更無花園式住宅小區(qū)，在建筑開發(fā)企業(yè)中，中江縣也沒有一家企業(yè)資質(zhì)達二級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑施工企業(yè)，現(xiàn)僅

24、就中江縣面市的開發(fā)項目作調(diào)查分析。 江城麗景主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一期建筑面積：3.6萬平方米 商 業(yè) 用 房：4000平方米一期建筑類型：a棟電梯公寓120戶 b棟6+1多層45戶環(huán)境綠化率： 30%以上 容 積 率：1.6 地下停車位:90余個中江第一樓 江城麗景一期工程12+1層電梯公寓及6+1層樓盤臨江江屹立，氣勢恢弘。簡潔雅致的外形、層次豐富的多彩戶型、精雕細琢的一梯兩戶，彰顯富貴、華美。社區(qū)配套l 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、超市就近分布，家居生活十分愜意。l 充足的地下停車場，滿足業(yè)主停車需要，讓愛車也有一個家。l 便婕的交通讓你順暢穿越城市空間。l 沉沐在灑滿陽光的濱河公園，既可品茗會友、運

25、動健身，也可垂釣修心，獨染書香。專業(yè)物管小區(qū)內(nèi)設(shè)置智能安防系統(tǒng)，多種安全防范，使你生活安心、省心、舒心充分體味現(xiàn)代科技的魅力。l 紅外線報警監(jiān)控系統(tǒng)。l 電話對講門控系統(tǒng)。l 電子巡更系統(tǒng)。l 訓(xùn)練有素的保安員，實行24小時全天候服務(wù)。交房標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)l 地面：水泥砂漿找平l 內(nèi)墻、頂棚：混合砂漿面l 窗戶：優(yōu)質(zhì)塑窗l(fā) 廚衛(wèi)：防水工程完成、給排水管發(fā)裝到位l 進戶門：高級防盜門l 室內(nèi)門：預(yù)留門洞l 觀景陽臺：高強度夾層玻璃護欄l 屋頂面：全現(xiàn)澆工程公共部分l 樓梯間：地面、梯步和踢腳板采用優(yōu)質(zhì)地磚；墻面、頂棚為高級乳膠漆；不銹鋼扶手。l 外墻裝修：優(yōu)質(zhì)外墻磚l 樓道照明：安裝聲控開關(guān)頂燈

26、l 空調(diào)機位：預(yù)留室外放置平臺、冷凝水下水管付款方式 一次性付款 分期付款 銀行按揭 御都花園經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：l 總規(guī)劃占地面積：13804.33l 凈用地面積：11800l 地上建筑面積：27795.1l 地下建筑面積：1984l 住宅建筑面積：25529.1l 商業(yè)建筑面積：2560.5l 半地下室建筑面積：1984.8l 容積率：2 .01l 綠化率：42.1%小區(qū)概況：花園位于中江縣城御馬河?xùn)|面，御馬街與御河路交匯處，東至財政局，西至御馬街，北至信用聯(lián)社，南至御河路，通過玄武橋、佛蘭橋組織交通，社區(qū)成熟，銀行就近、學(xué)校、幼兒園、商店、醫(yī)院、菜市場、超市毗鄰，法院、司法、財政、信用社相鄰，

27、東面環(huán)山 玄武公園。是理想的居家社區(qū)。 溫馨家園 “溫馨家園御府“是德陽市萬世達置業(yè)有限公司溫馨家園項目部繼成功開發(fā)一、二、三期商住樓后的又一力作，該小區(qū)位于凱江鎮(zhèn)玄武東路御馬街，東靠玄武公園，西臨河濱公園，與御河中學(xué)，廣播電視大學(xué)毗鄰，周邊有婦幼保健院，伍城醫(yī)院及即將建成的御馬街綜合市場。物管公司 德陽市萬世達物業(yè)管理公司物管內(nèi)容公共服務(wù)項目保潔服務(wù)：24小時門衛(wèi)守護：花園小區(qū)綠化；公共設(shè)施的工程維護；水電氣費，有線電視費、環(huán)衛(wèi)費、物管費的代收代繳；報刊，郵件的收發(fā)；組織開展社區(qū)活動裝修標(biāo)準(zhǔn)市內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)l 地 面：均為水泥漿找平；l 內(nèi)墻、頂棚：水泥混合沙漿抹灰、壓光后滿刮膩子；l 櫥 衛(wèi)：

28、墻地面水泥找平、地面防水工程完畢，預(yù)留櫥具、潔具排水洞口，冷熱水管到位；l 進 戶 門：高級防盜裝飾門；l 室 內(nèi) 門：預(yù)留門洞；l 窗 戶：噴塑鋁合金窗、凸觀景窗。公共部分裝飾l 樓面地面：鋪設(shè)高級地磚；l 樓道護欄：噴塑欄桿、木扶手；l 樓道照明：聲控測光開關(guān)控制。生活配置設(shè)施l 安防工程：封閉式管理，設(shè)置紅外線周界監(jiān)控報警系統(tǒng)；每戶設(shè)置對講機。l 車庫：全天侯車輛停放管理；l 有線電視戶線工程：客廳及主臥室預(yù)留電視接口；l 固定電話戶線工程：客廳、主臥均設(shè)電話接口；l 智能化網(wǎng)絡(luò)工程：每戶均設(shè)10m的寬帶網(wǎng)絡(luò)接口；l 供水工程：戶內(nèi)給排水管暗埋到位，上水管、熱水管采用高密度聚乙烯管、pp

29、r管、保證水質(zhì)；l 供電工程：單元電表統(tǒng)一安裝、一戶一表10（40）a、適應(yīng)未來大功率家電的變普及、線路采用“回路”方式暗敷；l 供氣工程：安裝城市管道天然氣到戶。1 麗景江城a 項目概述地理區(qū)位：開發(fā)商：承建商： 銷售商： 物管公司： b 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總占地面積： 總建筑面積其中：住宅面積：商業(yè)面積： 建筑密度：容積率：綠化率；銷售價格住宅單價范圍： 門市單價范圍：住宅均價：門市均價： 配套費（水、電、氣）： 物管費住宅： 門市：住宅面積 ： 主力戶型及面積： 門市平均面積： 付款方式：一次性97折 分期98折 住宅7成15年按揭 門市5成10年按揭 c 裝修建材標(biāo)準(zhǔn) 公共部分結(jié)構(gòu)： 外墻：

30、 戶內(nèi)部分門窗： 住宅： 墻體： 地面； 公共設(shè)施供水： 供氣：閉路： 電話： 供電： d 規(guī)劃類別本項目是榮縣最大舊城改造項目，商住一體，相當(dāng)數(shù)量為還遷戶。e 景觀智能本項目除一市政文化休閑廣場處（面積僅4000多m）既無中心綠化，又無組團綠化，商業(yè)布局仍趨分散，建筑密度大，商住一體，人車分流，人居環(huán)境相對較差。f 工程進度本項目共六個組團，除第五組團尚在施工外，其余組團皆已入住，項目進度相對較快。g 銷售與推廣本項目除第五組團外，整體銷售業(yè)績彼佳，基本上處于賣方市場。目前，住宅銷售率100%，門市銷售率亦達90%以上。銷售推廣方式上，采用非常傳統(tǒng)坐銷模式，幾乎未用大量宣傳廣告，營銷成本相對

31、較低。 h 優(yōu)劣勢分析2 西苑商城a 項目概述地理區(qū)位：開發(fā)商： 物管公司： b 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總占地面積： 總建筑面積： 總戶數(shù)： 物管費： 戶型面積： 主力戶型與面積： 銷售價格住宅： 門市：付款方式：一次性95折 分期98折 住宅7成15年按揭 門市5成10年按揭 c 裝修建材標(biāo)準(zhǔn) 公共部分結(jié)構(gòu)： 外墻： 樓梯與路面： 戶內(nèi)部分門窗： 住宅： 墻體： 地面； 公共設(shè)施供水：供氣： 供電： 閉路： 電話： d 規(guī)劃類別本項目是舊城片區(qū)改造項目，商住一體。e 環(huán)境綠化本項目商住不分，功能混雜，僅有戶前花臺綠地，建筑密度大，人車混流，人居環(huán)境差，商業(yè)氛圍目前尚缺。f 工程進度除縣人民醫(yī)院正在施工

32、外（集團購房），其余業(yè)主皆已入住或裝修階段。g 銷售與推廣本項目采用傳統(tǒng)坐銷。并無規(guī)范專業(yè)化營銷推廣。目前住宅除7090 m之間的戶型外，整體銷售已達85%，門市銷售情況也較好，目前正在進行整體對外建材、日用品招商工作。3 榮縣北門開發(fā)區(qū)a 項目概述地理區(qū)位： 開發(fā)商： b 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總占地面積： 總建筑面積： 總戶數(shù)： 門市： 面積范圍： 銷售價格住宅： 門市：付款方式：一次性38%折 分期付款 住宅7成15年按揭 門市5成10年按揭c 規(guī)劃與環(huán)境商住一體，無綠化。d 銷售與推廣目前正處于挖基礎(chǔ)階段，雖無任何推廣方式，但銷售良好，門市已售73個，住房銷售四分之一。三 中江縣人居環(huán)境市調(diào)分析

33、為了更好了解中江縣人民對居家環(huán)境的真實需求，以便對中江縣東部新城投資環(huán)境作客觀分析參考。本次市調(diào)面對中江縣社會各階層進行了一次市場問卷調(diào)查?，F(xiàn)將調(diào)查所得數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析匯總?cè)缦拢旱谝徽鹿?jié)：潛在購房決策者個人特征 年齡特征購房人群年輕化總體而言，中青年是購房主體人群，尤以26歲35歲的人群最為顯著，約占一半的比例（ ）。年輕人對住房的迫切需求值得我們注意 合格樣本的年齡范圍為2065歲 樣本數(shù)232份 家庭決策權(quán)特征 男性與女性在家庭中掌握了基本相當(dāng)?shù)馁彿繘Q策權(quán) 樣本數(shù)232份 成長背景特征非中江本地人在潛在消費群中僅占10%比例（長期在中江工作、經(jīng)商、生活的外來人群），這說明中江縣本身城市形象及吸

34、引力度不夠，較長時間內(nèi)不會出現(xiàn)較大幅度的人口增長。樣本數(shù)232份文化程度特征潛在消費者的平均學(xué)歷普遍高于普通市民潛在消費者文化程度普通市民文化程度 研究生或以上 大學(xué)本科 大專 高中/中專 初中 小學(xué)樣本數(shù)232份潛在消費者個體特征（小結(jié)） 年齡：較為年輕，尤以26歲35歲人群為主 學(xué)歷：高于普通市民的平均水平 職業(yè)：公務(wù)員、經(jīng)商人群最集中 性別：男性、女性掌握的決策權(quán)基本相當(dāng) 交通工具：比較大眾化 年輕人的學(xué)歷比年長者高，男性學(xué)歷比女性高 政府公務(wù)員學(xué)歷普遍比其他職業(yè)人員高第二章節(jié)：家庭特征構(gòu)成家庭人數(shù)構(gòu)成特征潛在消費者的家庭人數(shù)接近于正態(tài)分布，以三口之家的比例最大，平均值為3.4人/戶，

35、以年輕人為主 以高學(xué)歷者為主單身 8% 夫妻兩人 11% 以中年人為主 以中等學(xué)歷，高職位為主 三口之家 59% 三代同堂 14%其他 8%樣本數(shù)232份每月房屋開支占家庭收入的承受比例愿意每月拿出低于或高于30%比例的家庭收入來用于房屋開支的潛在消費者各占一半，也即每月的房屋開支總體平均值約為650元左右樣本數(shù)232份現(xiàn)居住面積 74%的潛在消費群現(xiàn)居住在50120的房屋內(nèi)，其如因改善居住環(huán)境二次置業(yè)，戶型選擇上會出現(xiàn)兩點特征現(xiàn)居住面積樣本數(shù)232份家庭月收入特征家庭月收入在1000元2000元的比例最高，占68%，這說明中江大部分家庭仍不夠富裕，故本項目在定價時要格外謹慎。68%樣本數(shù)23

36、2份對現(xiàn)居住地環(huán)境的評價認為可以及一般的僅占38%，認為較差及很差的占62%，這說明中江縣目前居住環(huán)境并不優(yōu)良，潛在消費群渴望得到環(huán)境優(yōu)美的居住場地。樣本數(shù)232份潛在消費者家庭特征構(gòu)成（小結(jié)） 潛在消費群家庭構(gòu)成一般以三口之家為主 潛在消費群每月用于房屋的開支在650元左右，能夠承受本項目7成20年按揭款項； 大部分潛在消費群家庭月均收入基本在1000元2000元之間，不具備購買高價房的條件； 潛在消費群現(xiàn)住房主要集中在50120之間，本項目戶型設(shè)計有三個方向，1、求大（比潛在消費群現(xiàn)有住房大）2、求全（主力戶型仍舊在110130之間，但功能要求要全面，要進行嚴格分區(qū)）3、求新（在建筑結(jié)構(gòu)（

37、如框架結(jié)構(gòu)）或建筑元素上面追求在中江適度超前的設(shè)計） 中江人目前普遍對現(xiàn)居住環(huán)境不滿，存在二次購房的動機第三章節(jié)：潛在消費群對住房的需求特征未來幾年內(nèi)對住房的需求在兩年內(nèi)想買房的潛在消費者占總比例的58%，這說明隨著中江房地產(chǎn)發(fā)展的逐漸深入，消費者居住意識的不斷增強，大多數(shù)潛在消費者均有購房需求。樣本數(shù)232份是否愿意購買小高層電梯房調(diào)查顯示：愿意購買及視具體情況購買小高層電梯房的潛在消費群占總調(diào)查人數(shù)的80%，此數(shù)據(jù)說明中江人接受新事物的速度較快，而且隨著對居住觀念的不斷演變，潛在消費群想改變傳統(tǒng)上下樓的麻煩樣本數(shù)232份想要購買的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)查顯示：欲購買錯層、躍層、錯躍結(jié)合的戶型的潛在消費

38、者占總調(diào)查人數(shù)的65%，這說明潛在消費者希望居住房能夠有空間變化、功能分區(qū)明確、并且體現(xiàn)出業(yè)主尊貴性。樣本數(shù)232份想要購買的房型調(diào)查顯示：潛在消費群選擇三室兩廳及四室兩廳的比例達到60%，這是和消費者家庭成員構(gòu)成密切相關(guān)的。 60%樣本數(shù)232份是否需要20以上的大陽臺 調(diào)查顯示：73%的潛在消費群選擇需要20以上的大陽臺，這反映出潛在消費群需要更多的休閑空間及與自然相融的空間，同時體現(xiàn)出業(yè)主的尊貴性。樣本數(shù)232份理想的購買戶型面積調(diào)查顯示：欲購商品房面積在100160的潛在消費群比例最大，故本項目的主力戶型應(yīng)該集中在110130之間，次要戶型集中在140160之間。 75%樣本數(shù)232份

39、能夠承受的房價總額選擇8萬元10萬元之間的消費群主要集中在個體從業(yè)者，選擇10萬元15萬元之間的消費群主要集中在政府公務(wù)員、機關(guān)企事業(yè)干部。從本表可以看出，中江縣購房消費水平普遍較低，基本和所選戶型一致。樣本數(shù)232份所希望的付款方式調(diào)查顯示：選擇分期付款及一次性付款的潛在消費群占到78%比例，這說明中江縣日常家庭儲蓄較多，并且買房不希望在銀行進行長達20年的還貸。 樣本數(shù)232份物業(yè)管理費能夠承受的范圍 選擇0.30.5元/之間的潛在消費群最多，占50%比例，如果其購買一套120的戶型，那么一個月的物業(yè)管理費為60元，建議本項目將物業(yè)管理費設(shè)定在0.5元/月。60%樣本數(shù)232份交樓標(biāo)準(zhǔn)選擇

40、超過62%的潛在消費者選擇由發(fā)展商提供的裝修，其中34%的人選擇由發(fā)展商提供的多種方案的精裝修，這反映出潛在業(yè)主不想在裝修上浪費過多的精力及財力，故建議本項目交樓可選擇多種精裝修方式，省卻潛在業(yè)主裝修的麻煩，并且其裝修價格更低。高學(xué)歷者/高收入者更為喜好樣本數(shù)232份潛在消費群購房需求特征分析（小結(jié)） 兩年內(nèi)欲購房的家庭比例達到58%，短期內(nèi)中江將掀起一股房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，但因為需求總量小，中江的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、人口增長幅度有限，故市場周期短，本項目應(yīng)該加大開發(fā)力度，爭取盡早搶占市場份額； 選擇可以接受或視情況而定購買小高層的人數(shù)比例達到80%，說明潛在消費者并不排斥小高層電梯公寓，希望能夠改變傳

41、統(tǒng)上下樓梯的不方便； 大部分潛在消費群欲購房屋面積在100160之間，故本項目的主力戶型建議在110130之間，次要戶型集中在140160；總價控制在15萬以內(nèi)； 物業(yè)管理費設(shè)置在0.5元/是合適并且符合市場的； 在交樓標(biāo)準(zhǔn)上，發(fā)展商可提供一定數(shù)量的簡裝修房并根據(jù)需要提供多種裝修風(fēng)格及標(biāo)準(zhǔn)，供業(yè)主參考，省卻其裝修的麻煩，避免二次裝修；第四章節(jié)：潛在消費群購房考慮因素分析購房時主要考慮因素調(diào)查顯示：居住環(huán)境/自然景觀是潛在消費群購房時主要考慮因素，這和消費群對現(xiàn)居住環(huán)境評價相吻合，另外選擇物業(yè)管理的比例第二高，這說明三點：1、物管費用的高低影響購房決策；2、潛在消費群對現(xiàn)住房物管存在不滿情緒，不

42、能體現(xiàn)業(yè)主尊貴性；3、潛在消費群存在安全上的擔(dān)憂。本項目物管要前期介入，便于后期維護及管理服務(wù)。價格 9%二次置業(yè)者為主，迫切需要改善居住環(huán)境地段/交通 8%居住環(huán)境/自然景觀 20%戶型設(shè)計 8%建筑風(fēng)格/外觀/設(shè)計 9%小區(qū)配套/周邊配套 4%物業(yè)管理 11%建筑質(zhì)量 10%小區(qū)規(guī)模 3%發(fā)展商實力和品牌 4%入住時間 0%文化氛圍 4%戶型實用性 9%樣本數(shù)232份需要的小區(qū)配套調(diào)查顯示：潛在消費群對便捷的購物場所（超市）及綠化程度要求最高，分別達到58%和65%，這反映出潛在業(yè)主需要幽雅居住環(huán)境的同時也強調(diào)便捷性，希望一切生活不暇外求。本項目在商業(yè)部分要引進大型品牌超市，在提高商業(yè)附加

43、值同時，充分滿足業(yè)主生活需求。幼兒園/學(xué)校 27%便捷的購物場所（超市） 58%醫(yī)院/診所 22%泊車位33%公共活動/健身/餐飲場所 54%綠化程度 65%建筑小品 8%園林水景 33%樣本數(shù)232份潛在消費群購房主要考慮因素分析（小結(jié)） 潛在消費者對居住環(huán)境/自然景觀的要求比例最高，達到20%，這說明中江人的置業(yè)觀念逐漸成熟，已經(jīng)從滿足居住要求過渡到居住舒適性考慮上，本項目將進一步提高其觀念，即買房就是買一種生活方式，一種和諧、自然、舒適、健康、開放的生活方式； 潛在消費群對物業(yè)管理的關(guān)注度較高，考慮到中江的實際情況，建議本項目物業(yè)管理要拔高檔次，即從提供安全保障的層次提升到以優(yōu)質(zhì)五星級服

44、務(wù)，充分體現(xiàn)業(yè)主尊貴性的高度上，樹立口碑，為2.3期的順利銷售奠定良好的基礎(chǔ)； 項目商業(yè)部分要引進大型品牌超市，提高商業(yè)附加值，創(chuàng)造便捷的生活配套，使項目達到離塵不離城、一切生活不暇外求的配套要求；第五章節(jié)：房地產(chǎn)信息傳播渠道分析最喜歡看的電視媒體 50%的潛在消費者喜歡看中江電視一臺，本項目在廣告宣傳中可考慮制作三維形象篇用于電視媒體的播放。樣本數(shù)232份房地產(chǎn)信息傳播途徑選擇報紙媒體的最多，占到44%，第二為電視媒體為39%，第三為戶外廣告為29%，本項目的廣告宣傳推廣建議以報紙媒體為主，電視及戶外廣告為輔，同時適當(dāng)考慮其他媒體電視 39%報紙 44%廣播 8%戶外廣告29%朋友介紹 27

45、%互聯(lián)網(wǎng) 13%房交會 0%雜志 15%街頭傳單 8%項目現(xiàn)場 19%其他 6%四 中江縣東部新城開發(fā)現(xiàn)狀1 新城建設(shè)現(xiàn)狀 截止2005年10月，新城建設(shè)有一定進展，重要工程進展如下：a 城市干道工程已全線貫通進入管網(wǎng)施工階段；b 行政中心封頂斷水即將外墻裝飾；c 旭水河大橋拱圈完成進入橋面施工；d 一中遷建工作正式啟動；e 市民廣場、行政廣場正式動工；2003年底，新城完工的項目有：a 5.12公里城市干道硬化通車；b 148.94米的旭水河大橋竣工通車；c 行政中心主樓完工，縣委正式搬入新城辦公；d 人大政協(xié)辦公樓土建工程完工；e 水、電、氣、閉路、郵政、電信、移動通迅主管網(wǎng)完成交付使用；f 新城正式啟動10萬平方米住宅建設(shè)；g 市民廣場、行政廣場交付使用；2中江縣城土地出讓情況第五部分 投資效益分析一 中江縣東部新城房地產(chǎn)投資機遇與風(fēng)險（一） 投資機遇點中江縣總?cè)丝诟?/p>