新形勢(shì)下國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展180001

1、新形勢(shì)下國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展隨著中國(guó)加入世貿(mào)，融入國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的步伐加快和貫徹落實(shí)國(guó) 務(wù)院頒布物業(yè)管理?xiàng)l例 的不斷深入貫徹落實(shí)，國(guó)有物業(yè)管理企業(yè) 如何面臨大好發(fā)展機(jī)遇，適應(yīng)時(shí)代的挑戰(zhàn)，走向發(fā)展壯大。一、目前國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀目前我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)主要隊(duì)伍以四支力量構(gòu)成即： （1）、國(guó) 家部委后勤服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)； （ 2）、房管部門(mén)管理型企業(yè)； （3）、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后續(xù)型物業(yè)管理企業(yè)； （4）、市場(chǎng)動(dòng)作服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。 但絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展由開(kāi)發(fā)商或房管部門(mén) 投資設(shè)立， 類(lèi)似于開(kāi)發(fā)商或房管部門(mén)的一個(gè)售后服務(wù)單位， 不同程度 普遍存在以下問(wèn)題：（一）、產(chǎn)權(quán)不清，機(jī)制不

2、順。名義上是獨(dú)立核算企業(yè)，可其人、財(cái)、 物由上級(jí)公司所控制， 物業(yè)管理企業(yè)抱著“大樹(shù)底下好乘涼” 的心態(tài)， 負(fù)盈不負(fù)虧經(jīng)營(yíng)者主要對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)。由于機(jī)制僵化，觀念陳舊，經(jīng)營(yíng) 者積極性不高， 員工吃著大鍋飯， 市場(chǎng)運(yùn)作程度較低。（二）、資產(chǎn)不多，增值潛力不大。物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務(wù)，一 般沒(méi)什么資產(chǎn)，“幾張桌子幾條槍”便構(gòu)成了一些物管企業(yè)的全部家 當(dāng)。由于可供變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多或沒(méi)有， 而僅靠有限的物業(yè)管理服 務(wù)費(fèi)難以形成積累，因此企業(yè)增值潛力不大。（三）、員工的整體素質(zhì)不高。由于機(jī)制的不順，企業(yè)需要的人才難以引進(jìn)，員工由母公司安置下來(lái)， 企業(yè)只能被動(dòng)接受， 人員相對(duì)老化。 許多員工對(duì)物業(yè)管理的概

3、念還停留在修修補(bǔ)補(bǔ)， 收收費(fèi)用上， 缺乏一 種成熟的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)概念， 跟不上日益發(fā)展的物業(yè)管理需要。 他們 沒(méi)有意識(shí)到一個(gè)成熟的物業(yè)公司， 它的職責(zé)不僅僅是保潔、 治安綜合 治理、綠化養(yǎng)護(hù)，而是要與住戶(hù)共同營(yíng)造完善、溫馨、文明的現(xiàn)代生 活氛圍。員工相對(duì)素質(zhì)不高， 制約了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。綜上所述存在的問(wèn)題，要徹底改善解決，首先必須改革企業(yè)的產(chǎn) 權(quán)制度， 通過(guò)企業(yè)改制， 引入現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理結(jié)構(gòu)達(dá)到促進(jìn) 企業(yè)的發(fā)展壯大。二、如何確立企業(yè)改制的思路和方法 % 通過(guò)對(duì)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度的改革，理順了各種復(fù)雜關(guān)系，使國(guó)家、集 體員工利益有機(jī)結(jié)合在一起，增強(qiáng)了企業(yè)整體責(zé)任感； ，明晰了產(chǎn)權(quán) 關(guān)系并對(duì)產(chǎn)

4、權(quán)進(jìn)行科學(xué)管理； 通過(guò)股本籌措， 解決了企業(yè)經(jīng)費(fèi)短缺問(wèn) 題，利于拓展市場(chǎng)；健全了企業(yè)的管理、監(jiān)督機(jī)制，內(nèi)部管理得到規(guī) 范；顯著降低管理成本，增強(qiáng)企業(yè)的效益。那么企業(yè)改制應(yīng)遵循什么 樣的思路和方法才能成功，筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下方面工作：（一）、明確改制原則。在政府相關(guān)政策允許的條件下，尋求創(chuàng)新。改制過(guò)程中至少應(yīng)掌握好三條底線(xiàn)即： 一是改制中不能使國(guó)有資產(chǎn)大 量流失；二是不能借改制之名逃銀行債務(wù)； 三是改制一定要切實(shí)保護(hù) 廣大員工的切身利益。 改制方案中應(yīng)體現(xiàn)以下原則：1、系統(tǒng)規(guī)劃原則。能不能全面系統(tǒng)地提出改制方案直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的改制工作能否順利進(jìn)行。2、精細(xì)原則。為確保改制的可操作性，不能

5、只停在留在理論上，而 是應(yīng)考慮企業(yè)自身的實(shí)際情況和相關(guān)的行政及法規(guī)環(huán)境。3、理順關(guān)系原則。主要是通過(guò)理順?lè)申P(guān)系、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及各關(guān)鍵股 東之間的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰是確保改制成功的關(guān)鍵。4、實(shí)效原則。對(duì)企業(yè)改制要一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，要講究實(shí)效，而不應(yīng) 圖虛名，鉆空子，以免后患無(wú)窮，給企業(yè)留下難愈的隱患。（二）、具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。 如果沒(méi)有一定的資產(chǎn)存量， 擁有的只是對(duì)某物業(yè)的管理權(quán)， 這種 改制的企業(yè)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲飿I(yè)的管理權(quán)，今年可能是你的，如 管理不好或其他原因，明年可能就不是你的，此時(shí)你就是一無(wú)所有。 這種情況在物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天是存在的。 許多物業(yè)公 司的運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)自于母體的一部

6、分補(bǔ)貼和公建配套設(shè)施收入， 光靠物業(yè)服 務(wù)費(fèi)是撐不起小區(qū)的正常開(kāi)支的。 這就需要物業(yè)管理企業(yè)在改制時(shí)能 夠更多地得到上級(jí)公司或主管單位的支持， 從支持企業(yè)發(fā)展的角度出 發(fā)，置換一定的資產(chǎn)給企業(yè)。另外，按照改制政策的有關(guān)規(guī)定，對(duì)改 制企業(yè)購(gòu)買(mǎi)凈資產(chǎn)給予優(yōu)惠政策， 這樣無(wú)形中就為企業(yè)的發(fā)展增添了 后勁。如果沒(méi)有凈資產(chǎn)可買(mǎi)，改制企業(yè)享受政策將是一句空話(huà)。（三）、必須統(tǒng)一職工改制的思想認(rèn)識(shí)。企業(yè)改制牽涉到職工的切身利益，職工難免有這樣那樣的想法， 有的擔(dān)心下崗，有的擔(dān)心票子，還有的怕丟帽子，求穩(wěn)心理是可以理 解的。在改制的問(wèn)題上，首先決策層要提高認(rèn)識(shí)，高度統(tǒng)一，然后再 扎扎實(shí)實(shí)做好職工的思想發(fā)動(dòng)和引導(dǎo)

7、、教育工作。否則思想不統(tǒng)一， 急于求成，可能會(huì)欲速則不達(dá)，影響改制的推進(jìn)。企業(yè)的員工是企業(yè) 的一筆財(cái)富， 企業(yè)有今天離不開(kāi)他們的辛勤勞動(dòng)， 企業(yè)的明天也還需 要他們?nèi)?chuàng)造，改制的目的是使企業(yè)增效、資產(chǎn)增值，職工增收，而 不是將職工掃地出門(mén)， 職工的持股是加強(qiáng)自身的主人翁地位， 是以資 產(chǎn)為紐帶，更緊密地把職工拴在一起，與企業(yè)共命運(yùn)。作為改制企業(yè) 的員工要珍惜崗位，把握自己，樹(shù)立憂(yōu)患意識(shí)，轉(zhuǎn)變陳舊觀念，緊跟 形勢(shì)，適應(yīng)市場(chǎng)。（四）、實(shí)行經(jīng)營(yíng)者持大股。是各項(xiàng)政策提倡經(jīng)營(yíng)者持大股；二是這樣做也能保證經(jīng)營(yíng)者的積 極性，使其才能與價(jià)值得以充分體現(xiàn)，減少?zèng)Q策的肓目性和失誤；三 是有利于決策的效率和效果，

8、在一些有爭(zhēng)議的問(wèn)題上， 經(jīng)營(yíng)者可利用 自己持大股的優(yōu)勢(shì)，使自己的意志得以實(shí)現(xiàn)，避免了議而不決，在等 待觀望中貽誤戰(zhàn)機(jī)；四是如果人人持有同等股，容易穿新鞋走老路， 形成新的大鍋飯。 根據(jù)目前一些改制成功物管理企業(yè)的情況看， 決策 層與職工的持股比例以 6：4 為宜。有人擔(dān)心經(jīng)營(yíng)者持大股會(huì)損害小股東的利益，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩 序的不斷規(guī)范，這種情況會(huì)越來(lái)越少，畢竟有公司法 、工會(huì)法、 會(huì)計(jì)法、勞動(dòng)法等諸多法律制約經(jīng)營(yíng)者的行為，使其不能咨意妄為，裝錯(cuò)腰包同樣會(huì)受到制裁。 同時(shí)企業(yè)章程也可以賦予小股東依 法聘請(qǐng)有關(guān)單位對(duì)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)的權(quán)力。（五）、做好資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)備工作。清產(chǎn)核資做好資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)備工作十 分

9、重要。首先經(jīng)營(yíng)者要熟悉，掌握改制的有關(guān)優(yōu)惠政策，如資產(chǎn)剝離 的程序、內(nèi)容、條件等等。只有熟悉掌握了改制政策，才有可能用足 用好政策；其次經(jīng)營(yíng)者要了解企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債權(quán)、債務(wù)的情況，有 無(wú)潛虧的因素，預(yù)提費(fèi)用是否充足，可買(mǎi)的凈資產(chǎn)是否有水份等等。 這些情況作為經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)應(yīng)心中有數(shù)， 只有這樣才能最大限度地維護(hù) 企業(yè)的利益。三、改制企業(yè)如何走向發(fā)展壯大 國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)，通過(guò)改制解決了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，達(dá)到放權(quán)激活生 產(chǎn)要素的目的， 但這只是企業(yè)走向發(fā)展壯大的第一步。 一個(gè)企業(yè)是否 能生存，能否具有活力，能否具有可持續(xù)發(fā)展力，能否具有核心競(jìng)爭(zhēng) 力，關(guān)鍵決于企業(yè)現(xiàn)代化制度建立和企業(yè)資本資源能否同優(yōu)秀人力資

10、本和人力資源的完美結(jié)合。（一）、如何建立企業(yè)資本與人力資本有機(jī)結(jié)合體系 1、打造優(yōu)秀企業(yè)人力資本。 * 企業(yè)優(yōu)秀人力資本是指金字塔型、多層次，復(fù)合性、高效能的團(tuán)隊(duì)， 其特征應(yīng)是：（1）、最上層是善長(zhǎng)資本運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)長(zhǎng)精英 腦白金；（2）、第二層是既能寫(xiě)又能說(shuō)，又有動(dòng)手能力的復(fù)合型經(jīng)營(yíng) 管理人才腦黃金； （3）、第三層是敬業(yè)愛(ài)崗，有一定專(zhuān)業(yè)知識(shí)，具有較強(qiáng)動(dòng)手能力的專(zhuān)業(yè)骨干腦細(xì)胞。 企業(yè)內(nèi)只有具備了人力資 本腦白金、腦黃金、腦細(xì)胞，才能形成一個(gè)完整、有效、功能健全， 上下貫通的企業(yè)團(tuán)隊(duì)， 才能發(fā)揮第一層腦白金方向盤(pán)作用； 第二層腦 黃金發(fā)動(dòng)機(jī)作用，第三層腦細(xì)胞潤(rùn)滑劑的作用。2、打造企業(yè)資本資源

11、與人力資本有機(jī)結(jié)合體系。在打造優(yōu)秀企業(yè)人 力資本的基礎(chǔ)上， 要使企業(yè)資本資源與人力資本的有機(jī)完美結(jié)合， 還 必須打造一個(gè)科學(xué)操作實(shí)施體系即： 第一層次科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)與 人力資本的有機(jī)結(jié)合體系， 第二層次高效能低成本的組織架構(gòu)與人力 資本的有機(jī)結(jié)合體系； 第三層次鑄造企業(yè)團(tuán)隊(duì)人力資本與資源的有機(jī) 結(jié)合體系。通過(guò)形成的三個(gè)層次體系，使企業(yè)整體素質(zhì)得于提高。（二）、科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)與優(yōu)秀人力資本如何有機(jī)結(jié)合。人力資本是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的第一要素。 人才，以及他們的頭腦中所有 思想和他們工作能力是企業(yè)最寶貴的資產(chǎn)。 要使科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu) 與優(yōu)秀人力資本有機(jī)結(jié)合， 筆者認(rèn)為必須具備以下基本特征： ,

12、1、引入現(xiàn)代企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度包括：適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求 的企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度，企業(yè)組織制度，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制度（法人治理結(jié)構(gòu)） 、 企業(yè)法律制度、企業(yè)管理制度（用人制度、分配制度、會(huì)計(jì)制度等） 以及處理這一系列制度和在這種制度下企業(yè)與各方面關(guān)系的行為規(guī) 范，行為方式、行為準(zhǔn)則的統(tǒng)稱(chēng)。2、引入科學(xué)法人治理結(jié)構(gòu)。一個(gè)成功的企業(yè)和管理者必須具備三個(gè) 基本特征，即明確的業(yè)務(wù)核心，卓越的執(zhí)行能力和優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)能力。主要體現(xiàn)在以下方面： -（ 1）、法人治理結(jié)構(gòu)中董事會(huì)與經(jīng)營(yíng)班子是兩個(gè)側(cè)重不同的機(jī)構(gòu)。 一 個(gè)是資本運(yùn)營(yíng)， 一個(gè)是資源經(jīng)營(yíng)。 董事會(huì)是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有和控制的代表 機(jī)構(gòu)，他側(cè)重的是投資決策，資本運(yùn)營(yíng)；追求的

13、是資本的保值增值； 注重的是經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期行為。 經(jīng)營(yíng)班子是資本經(jīng)營(yíng)管理， 保值增值的執(zhí) 行機(jī)構(gòu)。追求的是經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的最大化， 注重的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的短期行為。由于法人治理結(jié)構(gòu)中不同層次經(jīng)營(yíng)側(cè)重點(diǎn)不同， 董事會(huì)成員不宜在經(jīng) 營(yíng)班子任職；經(jīng)營(yíng)班子除總經(jīng)理外，也不易在董事會(huì)任職。（2）、法人治理結(jié)構(gòu)中不同層次人員要求具備條件側(cè)重不同。 董事會(huì) 人員應(yīng)是善長(zhǎng)資本運(yùn)作， 項(xiàng)目決策，資產(chǎn)（含人力資本） 管理的帥才， 帥才應(yīng)該是具有戰(zhàn)略眼光， 綜合分析和決策能力； 具有動(dòng)態(tài)發(fā)展理念 和一定的超前競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)； 對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有預(yù)見(jiàn)和洞察能力及靈 活的應(yīng)變能力。 具有領(lǐng)袖天賦的帥才是公司的重要的資源。 為此董事 會(huì)應(yīng)

14、吸收企業(yè)法人， 專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)入。經(jīng)營(yíng)班子成員應(yīng)是善長(zhǎng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、 企業(yè)管理、 內(nèi)外部溝通的將才。 經(jīng)營(yíng)班子應(yīng)吸收善長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)的職業(yè)經(jīng)理 人進(jìn)入。 zA（三）、高效能低成本的組織架構(gòu)與人力資本如何有機(jī)結(jié)合。 在人、財(cái)、物、時(shí)間、 空間諸多因素中， 人才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。 一個(gè)企業(yè)不但要有杰出的領(lǐng)導(dǎo)人才， 更要有優(yōu)秀的實(shí)干人力。 企業(yè)要 迅速發(fā)展壯大，關(guān)鍵就在領(lǐng)導(dǎo)人用人觀念上。你在用人時(shí)，老是抱著 我有錢(qián)哪里請(qǐng)不到人的心理，那你一輩子也用不到一個(gè)真正的人才。 因?yàn)檎嬲斜ж?fù)有理念有才干的人， 絕不會(huì)為了你的一點(diǎn)薪水而唯唯 諾諾的。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代， 領(lǐng)導(dǎo)學(xué)正成為一門(mén)全新實(shí)用的豐富的管理科 學(xué)。作為腦黃金的

15、部門(mén)以上經(jīng)營(yíng)管理干部應(yīng)是將才謀事之才。 不 管是從機(jī)構(gòu)設(shè)置還是職位設(shè)置都要給他們一個(gè)施展才干的空間。 在制 度化的流程體系下， 放手讓他們?nèi)プ鍪隆?機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置是資本資源 與人力資本有機(jī)結(jié)合的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 只有科學(xué)合理的設(shè)計(jì)的組織機(jī) 構(gòu)和職務(wù)，合理的集權(quán)、授權(quán)、分權(quán)，實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的有機(jī)統(tǒng)一， 才能給人才一個(gè)真正做事載體； 才能實(shí)現(xiàn)真正意義上放權(quán)用人， 使資 本資源與人力資本得到切實(shí)有機(jī)結(jié)合 領(lǐng)導(dǎo)者能切實(shí)做到放權(quán)用人， 一是可以充分調(diào)動(dòng)部屬的積極性； 二是 可以克服部屬對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的依賴(lài)思想， 激發(fā)其創(chuàng)造精神， 提高獨(dú)立工作的 能力；三是減少請(qǐng)示報(bào)告等工作程序，可以提高工作效益；四是可以 使領(lǐng)導(dǎo)

16、者從事必躬親中解放出來(lái)， 集中精力抓好大事。 在構(gòu)建執(zhí)行力 文化過(guò)程中， 領(lǐng)導(dǎo)者將上下級(jí)關(guān)系視為協(xié)作關(guān)系， 高級(jí)管理者視為一 個(gè)激勵(lì)者，資源調(diào)配者，而不是運(yùn)作指導(dǎo)者，只有這樣企業(yè)凝聚力將 得到較大提升。（四）、企業(yè)團(tuán)隊(duì)內(nèi)人力資本與人力資源如何有機(jī)結(jié)合。人是企業(yè)的主體，是企業(yè)的活力之源。人的價(jià)值高于物的價(jià)值；共同 價(jià)值高于個(gè)人價(jià)值； 社會(huì)價(jià)值高于利潤(rùn)價(jià)值； 這三條原則是世界百年 不衰企業(yè)所遵循價(jià)值取向的基本原則。 如果只有管理人員拿著一根指 揮棒，而沒(méi)實(shí)際操作人員， 那么企業(yè)這臺(tái)機(jī)器是永遠(yuǎn)也啟動(dòng)不起來(lái)的。作為一名領(lǐng)導(dǎo)者想建立一個(gè)靈活高效的執(zhí)行力組織， 必須做到在要求 員工參與管理， 提供建議想法

17、時(shí)給予他們的聲音以尊重和獎(jiǎng)勵(lì)， 努力 營(yíng)造出一種接受建議氛圍， 這樣極有效激發(fā)員工熱情。 如新春佳節(jié)公 司的老總通過(guò)手機(jī)給員工發(fā)來(lái)祝福的短信息， 在祝福的末尾署名是你 的朋友或同事。 相信任何員工看到祝福短信息末尾署名時(shí)， 心情 都會(huì)十分激動(dòng)，一種感激， 回報(bào)之情油然而生。你的朋友同事短 短的一句話(huà)如此真誠(chéng)感性的方式來(lái)表達(dá)對(duì)部屬的關(guān)懷。 相信企業(yè)中任 何人接到這樣的短信都會(huì)覺(jué)得備受重視， 愿意全力為公司努力。 這種 發(fā)自?xún)?nèi)心的情感是多少錢(qián)也買(mǎi)不來(lái)的！對(duì)第一線(xiàn)員工來(lái)說(shuō)第一是待 遇；第二是發(fā)展的空間，如果兩者不能得其一，那就留不住能干的人 才。光留住人還不行，還要從制度上引導(dǎo)他們參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理

18、； 給各類(lèi)人員營(yíng)造一個(gè)能充分展示其專(zhuān)長(zhǎng)和成長(zhǎng)空間， 形成一個(gè)由各層 次人才組成的團(tuán)隊(duì)， 這對(duì)企業(yè)的發(fā)展壯大具有舉足輕重的作用。 卓越 的企業(yè)所倡導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)精神、 團(tuán)隊(duì)文化， 其本身就是倡導(dǎo)一種共同價(jià)值 高于個(gè)人價(jià)值的企業(yè)價(jià)值觀。 企業(yè)的基礎(chǔ)是個(gè)人， 不了解個(gè)人是怎樣 發(fā)揮作用的， 也未為他們提供一個(gè)發(fā)揮個(gè)人能力的空間， 企業(yè)就不能 成為一個(gè)有機(jī)的生命體， 也就不可能形成企業(yè)活力。 在企業(yè)改制中注 重把員工個(gè)人生涯計(jì)劃與企業(yè)成長(zhǎng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使“腦白金” 、“腦 黃金”、“腦細(xì)腦” 三個(gè)層次在結(jié)構(gòu)上保持協(xié)調(diào)和均衡，從而使企業(yè)團(tuán) 隊(duì)內(nèi)人力資本與人力資源能完美有機(jī)結(jié)合， 達(dá)成共同的價(jià)值觀， 形成 企業(yè)

19、中多數(shù)成員共同擁有的企業(yè)行為方式， 成為長(zhǎng)期存在的重要目標(biāo) 和切身利益，這才是企業(yè)發(fā)展壯大的根本。綜上所述， 筆者認(rèn)為國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)要適應(yīng)新形勢(shì)需要， 就必須通 過(guò)改制完善法人治理結(jié)構(gòu)， 建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度， 組織強(qiáng)有 力的管理團(tuán)隊(duì)； 適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)的快速變化， 同時(shí)還要注重主業(yè)突 出，強(qiáng)調(diào)“專(zhuān)、精、特、新、優(yōu)” ；在制度上、管理上、服務(wù)上尋求 創(chuàng)新；加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)能力，培養(yǎng)高素質(zhì)員工，確定戰(zhàn)略規(guī)劃，明確企業(yè)發(fā) 展的重點(diǎn)和方向，企業(yè)才能逐步走向發(fā)展壯大。隨著中國(guó)加入世貿(mào)， 融入國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的步伐加快和貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院 頒布物業(yè)管理?xiàng)l例的不斷深入貫徹落實(shí)，國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)如何 面臨大好發(fā)展機(jī)

20、遇， 適應(yīng)時(shí)代的挑戰(zhàn)，走向發(fā)展壯大。一、目前國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀 , 目前我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)主要隊(duì)伍以四支力量構(gòu)成即： （ 1）、國(guó)家部 委后勤服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)； （2）、房管部門(mén)管理型企業(yè)；（3）、項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)后續(xù)型物業(yè)管理企業(yè)； （ 4）、市場(chǎng)動(dòng)作服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。但 絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展由開(kāi)發(fā)商或房管部門(mén)投 資設(shè)立，類(lèi)似于開(kāi)發(fā)商或房管部門(mén)的一個(gè)售后服務(wù)單位， 不同程度普 遍存在以下問(wèn)題：（一）、產(chǎn)權(quán)不清，機(jī)制不順。名義上是獨(dú)立核算企業(yè)，可其人、財(cái)、 物由上級(jí)公司所控制， 物業(yè)管理企業(yè)抱著 “大樹(shù)底下好乘涼” 的心態(tài)， 負(fù)盈不負(fù)虧經(jīng)營(yíng)者主要對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)。由于機(jī)制僵化，觀念

21、陳舊，經(jīng)營(yíng) 者積極性不高， 員工吃著大鍋飯， 市場(chǎng)運(yùn)作程度較低。（二）、資產(chǎn)不多，增值潛力不大。物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務(wù)，一 般沒(méi)什么資產(chǎn)，“幾張桌子幾條槍”便構(gòu)成了一些物管企業(yè)的全部家 當(dāng)。由于可供變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多或沒(méi)有， 而僅靠有限的物業(yè)管理服 務(wù)費(fèi)難以形成積累，因此企業(yè)增值潛力不大。（三）、員工的整體素質(zhì)不高。由于機(jī)制的不順，企業(yè)需要的人才難 以引進(jìn)，員工由母公司安置下來(lái)， 企業(yè)只能被動(dòng)接受， 人員相對(duì)老化。 許多員工對(duì)物業(yè)管理的概念還停留在修修補(bǔ)補(bǔ)， 收收費(fèi)用上， 缺乏一 種成熟的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)概念， 跟不上日益發(fā)展的物業(yè)管理需要。 他們 沒(méi)有意識(shí)到一個(gè)成熟的物業(yè)公司， 它的職責(zé)不僅僅

22、是保潔、 治安綜合 治理、綠化養(yǎng)護(hù)，而是要與住戶(hù)共同營(yíng)造完善、溫馨、文明的現(xiàn)代生 活氛圍。員工相對(duì)素質(zhì)不高， 制約了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。綜上所述存在的問(wèn)題， 要徹底改善解決， 筆者認(rèn)為首先必須改革企業(yè) 的產(chǎn)權(quán)制度，通過(guò)企業(yè)改制， 引入現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理結(jié)構(gòu)達(dá)到 促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大。二、如何確立企業(yè)改制的思路和方法 通過(guò)對(duì)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度的改革，理順了各種復(fù)雜關(guān)系，使國(guó)家、集體員 工利益有機(jī)結(jié)合在一起，增強(qiáng)了企業(yè)整體責(zé)任感； ，明晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系 并對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行科學(xué)管理；通過(guò)股本籌措，解決了企業(yè)經(jīng)費(fèi)短缺問(wèn)題， 利于拓展市場(chǎng)；健全了企業(yè)的管理、監(jiān)督機(jī)制，內(nèi)部管理得到規(guī)范； 顯著降低管理成本， 增強(qiáng)企業(yè)的效

23、益。 那么企業(yè)改制應(yīng)遵循什么樣的 思路和方法才能成功， 筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下方面工作：一）、明確改制原則。在政府相關(guān)政策允許的條件下，尋求創(chuàng)新。改制過(guò)程中至少應(yīng)掌握好三條底線(xiàn)即： 一是改制中不能使國(guó)有資產(chǎn)大 量流失；二是不能借改制之名逃銀行債務(wù)； 三是改制一定要切實(shí)保護(hù) 廣大員工的切身利益。 改制方案中應(yīng)體現(xiàn)以下原則：1、系統(tǒng)規(guī)劃原則。能不能全面系統(tǒng)地提出改制方案直接關(guān)系到物業(yè) 管理企業(yè)的改制工作能否順利進(jìn)行。2、精細(xì)原則。為確保改制的可操作性，不能只停在留在理論上，而 是應(yīng)考慮企業(yè)自身的實(shí)際情況和相關(guān)的行政及法規(guī)環(huán)境。3、理順關(guān)系原則。主要是通過(guò)理順?lè)申P(guān)系、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及各關(guān)鍵股 東之間的關(guān)系。

24、產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰是確保改制成功的關(guān)鍵。4、實(shí)效原則。對(duì)企業(yè)改制要一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，要講究實(shí)效，而不應(yīng) 圖虛名，鉆空子，以免后患無(wú)窮，給企業(yè)留下難愈的隱患。（二）、具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。如果沒(méi)有一定的資產(chǎn)存量， 擁有的只是對(duì)某物業(yè)的管理權(quán)， 這種改制 的企業(yè)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲飿I(yè)的管理權(quán)，今年可能是你的，如管理 不好或其他原因，明年可能就不是你的，此時(shí)你就是一無(wú)所有。這種 情況在物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天是存在的。 許多物業(yè)公司的 運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)自于母體的一部分補(bǔ)貼和公建配套設(shè)施收入， 光靠物業(yè)服務(wù)費(fèi) 是撐不起小區(qū)的正常開(kāi)支的。 這就需要物業(yè)管理企業(yè)在改制時(shí)能夠更 多地得到上級(jí)公司或主管單位的支持，從支持企

25、業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)， 置換一定的資產(chǎn)給企業(yè)。另外，按照改制政策的有關(guān)規(guī)定，對(duì)改制企 業(yè)購(gòu)買(mǎi)凈資產(chǎn)給予優(yōu)惠政策，這樣無(wú)形中就為企業(yè)的發(fā)展增添了后 勁。如果沒(méi)有凈資產(chǎn)可買(mǎi)， 改制企業(yè)享受政策將是一句空話(huà)。（三）、必須統(tǒng)一職工改制的思想認(rèn)識(shí)。 企業(yè)改制牽涉到職工的切身利益， 職工難免有這樣那樣的想法， 有的 擔(dān)心下崗，有的擔(dān)心票子，還有的怕丟帽子， 求穩(wěn)心理是可以理解的。 在改制的問(wèn)題上，首先決策層要提高認(rèn)識(shí)，高度統(tǒng)一，然后再扎扎實(shí) 實(shí)做好職工的思想發(fā)動(dòng)和引導(dǎo)、教育工作。否則思想不統(tǒng)一，急于求 成，可能會(huì)欲速則不達(dá)，影響改制的推進(jìn)。企業(yè)的員工是企業(yè)的一筆 財(cái)富，企業(yè)有今天離不開(kāi)他們的辛勤勞動(dòng)， 企業(yè)的

26、明天也還需要他們 去創(chuàng)造，改制的目的是使企業(yè)增效、資產(chǎn)增值，職工增收，而不是將 職工掃地出門(mén)， 職工的持股是加強(qiáng)自身的主人翁地位， 是以資產(chǎn)為紐 帶，更緊密地把職工拴在一起，與企業(yè)共命運(yùn)。作為改制企業(yè)的員工 要珍惜崗位，把握自己，樹(shù)立憂(yōu)患意識(shí)，轉(zhuǎn)變陳舊觀念，緊跟形勢(shì)， 適應(yīng)市場(chǎng)。（四）、實(shí)行經(jīng)營(yíng)者持大股。 一是各項(xiàng)政策提倡經(jīng)營(yíng)者持大股； 二是這樣做也能保證經(jīng)營(yíng)者的積極 性，使其才能與價(jià)值得以充分體現(xiàn)，減少?zèng)Q策的肓目性和失誤；三是 有利于決策的效率和效果， 在一些有爭(zhēng)議的問(wèn)題上， 經(jīng)營(yíng)者可利用自 己持大股的優(yōu)勢(shì)，使自己的意志得以實(shí)現(xiàn)，避免了議而不決，在等待 觀望中貽誤戰(zhàn)機(jī)；四是如果人人持有同等股

27、，容易穿新鞋走老路，形 成新的大鍋飯。 根據(jù)目前一些改制成功物管理企業(yè)的情況看， 決策層 與職工的持股比例以 6：4 為宜。有人擔(dān)心經(jīng)營(yíng)者持大股會(huì)損害小股東的利益， 但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的 不斷規(guī)范，這種情況會(huì)越來(lái)越少，畢竟有公司法 、工會(huì)法、會(huì) 計(jì)法、勞動(dòng)法等諸多法律制約經(jīng)營(yíng)者的行為， 使其不能咨意妄為， 裝錯(cuò)腰包同樣會(huì)受到制裁。 同時(shí)企業(yè)章程也可以賦予小股東依法聘請(qǐng) 有關(guān)單位對(duì)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)的權(quán)力。（五）、做好資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)備工作。清產(chǎn)核資做好資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)備工作十 分重要。首先經(jīng)營(yíng)者要熟悉，掌握改制的有關(guān)優(yōu)惠政策，如資產(chǎn)剝離 的程序、內(nèi)容、條件等等。只有熟悉掌握了改制政策，才有可能用足 用好政策；其

28、次經(jīng)營(yíng)者要了解企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債權(quán)、債務(wù)的情況，有 無(wú)潛虧的因素，預(yù)提費(fèi)用是否充足，可買(mǎi)的凈資產(chǎn)是否有水份等等。 這些情況作為經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)應(yīng)心中有數(shù)， 只有這樣才能最大限度地維護(hù) 企業(yè)的利益。三、改制企業(yè)如何走向發(fā)展壯大 國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)， 通過(guò)改制解決了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題， 達(dá)到放權(quán)激活生產(chǎn)要 素的目的， 但這只是企業(yè)走向發(fā)展壯大的第一步。 一個(gè)企業(yè)是否能生 存，能否具有活力，能否具有可持續(xù)發(fā)展力，能否具有核心競(jìng)爭(zhēng)力， 關(guān)鍵決于企業(yè)現(xiàn)代化制度建立和企業(yè)資本資源能否同優(yōu)秀人力資本 和人力資源的完美結(jié)合。（一）、如何建立企業(yè)資本與人力資本有機(jī)結(jié)合體系 81、打造優(yōu)秀企業(yè)人力資本。企業(yè)優(yōu)秀人力資本是指金字塔型、

29、多層次，復(fù)合性、高效能的團(tuán)隊(duì)， 其特征應(yīng)是：（1）、最上層是善長(zhǎng)資本運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)長(zhǎng)精英 腦白金；（2）、第二層是既能寫(xiě)又能說(shuō)，又有動(dòng)手能力的復(fù)合型經(jīng)營(yíng) 管理人才腦黃金； （3）、第三層是敬業(yè)愛(ài)崗，有一定專(zhuān)業(yè)知識(shí)， 具有較強(qiáng)動(dòng)手能力的專(zhuān)業(yè)骨干腦細(xì)胞。 企業(yè)內(nèi)只有具備了人力資 本腦白金、腦黃金、腦細(xì)胞，才能形成一個(gè)完整、有效、功能健全， 上下貫通的企業(yè)團(tuán)隊(duì)， 才能發(fā)揮第一層腦白金方向盤(pán)作用； 第二層腦 黃金發(fā)動(dòng)機(jī)作用，第三層腦細(xì)胞潤(rùn)滑劑的作用。 2、打造企業(yè)資本資源與人力資本有機(jī)結(jié)合體系。在打造優(yōu)秀企業(yè)人 力資本的基礎(chǔ)上， 要使企業(yè)資本資源與人力資本的有機(jī)完美結(jié)合， 還 必須打造一個(gè)科學(xué)操作實(shí)

30、施體系即： 第一層次科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)與 人力資本的有機(jī)結(jié)合體系， 第二層次高效能低成本的組織架構(gòu)與人力 資本的有機(jī)結(jié)合體系； 第三層次鑄造企業(yè)團(tuán)隊(duì)人力資本與資源的有機(jī) 結(jié)合體系。通過(guò)形成的三個(gè)層次體系，使企業(yè)整體素質(zhì)得于提高。（二）、科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)與優(yōu)秀人力資本如何有機(jī)結(jié)合。 人力資本是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的第一要素。 人才，以及他們的頭腦中所有 思想和他們工作能力是企業(yè)最寶貴的資產(chǎn)。 要使科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu) 與優(yōu)秀人力資本有機(jī)結(jié)合， 筆者認(rèn)為必須具備以下基本特征：1、引入現(xiàn)代企業(yè)制度。現(xiàn)代企業(yè)制度包括：適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求 的企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度，企業(yè)組織制度，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制度（法人治理結(jié)構(gòu)） 、 企業(yè)法

31、律制度、企業(yè)管理制度（用人制度、分配制度、會(huì)計(jì)制度等） 以及處理這一系列制度和在這種制度下企業(yè)與各方面關(guān)系的行為規(guī) 范，行為方式、行為準(zhǔn)則的統(tǒng)稱(chēng)。2、引入科學(xué)法人治理結(jié)構(gòu)。一個(gè)成功的企業(yè)和管理者必須具備三個(gè) 基本特征，即明確的業(yè)務(wù)核心，卓越的執(zhí)行能力和優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)能力。 主要體現(xiàn)在以下方面： /（ 1）、法人治理結(jié)構(gòu)中董事會(huì)與經(jīng)營(yíng)班子是兩個(gè)側(cè)重不同的機(jī)構(gòu)。 一 個(gè)是資本運(yùn)營(yíng)， 一個(gè)是資源經(jīng)營(yíng)。 董事會(huì)是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有和控制的代表 機(jī)構(gòu)，他側(cè)重的是投資決策，資本運(yùn)營(yíng)；追求的是資本的保值增值； 注重的是經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期行為。 經(jīng)營(yíng)班子是資本經(jīng)營(yíng)管理， 保值增值的執(zhí) 行機(jī)構(gòu)。追求的是經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的最大化， 注重的是

32、企業(yè)經(jīng)營(yíng)的短期行為。由于法人治理結(jié)構(gòu)中不同層次經(jīng)營(yíng)側(cè)重點(diǎn)不同， 董事會(huì)成員不宜在經(jīng) 營(yíng)班子任職；經(jīng)營(yíng)班子除總經(jīng)理外，也不易在董事會(huì)任職。（2）、法人治理結(jié)構(gòu)中不同層次人員要求具備條件側(cè)重不同。 董事會(huì) 人員應(yīng)是善長(zhǎng)資本運(yùn)作， 項(xiàng)目決策，資產(chǎn)（含人力資本） 管理的帥才， 帥才應(yīng)該是具有戰(zhàn)略眼光， 綜合分析和決策能力； 具有動(dòng)態(tài)發(fā)展理念 和一定的超前競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)； 對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有預(yù)見(jiàn)和洞察能力及靈 活的應(yīng)變能力。 具有領(lǐng)袖天賦的帥才是公司的重要的資源。 為此董事 會(huì)應(yīng)吸收企業(yè)法人， 專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)入。經(jīng)營(yíng)班子成員應(yīng)是善長(zhǎng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、 企業(yè)管理、 內(nèi)外部溝通的將才。 經(jīng)營(yíng)班子應(yīng)吸收善長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)的職業(yè)經(jīng)理 人

33、進(jìn)入。（三）、高效能低成本的組織架構(gòu)與人力資本如何有機(jī)結(jié)合。 在人、財(cái)、物、時(shí)間、 空間諸多因素中， 人才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。一個(gè)企業(yè)不但要有杰出的領(lǐng)導(dǎo)人才， 更要有優(yōu)秀的實(shí)干人力。 企業(yè)要 迅速發(fā)展壯大，關(guān)鍵就在領(lǐng)導(dǎo)人用人觀念上。你在用人時(shí)，老是抱著 我有錢(qián)哪里請(qǐng)不到人的心理，那你一輩子也用不到一個(gè)真正的人才。 因?yàn)檎嬲斜ж?fù)有理念有才干的人， 絕不會(huì)為了你的一點(diǎn)薪水而唯唯 諾諾的。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代， 領(lǐng)導(dǎo)學(xué)正成為一門(mén)全新實(shí)用的豐富的管理科 學(xué)。作為腦黃金的部門(mén)以上經(jīng)營(yíng)管理干部應(yīng)是將才謀事之才。 不 管是從機(jī)構(gòu)設(shè)置還是職位設(shè)置都要給他們一個(gè)施展才干的空間。 在制 度化的流程體系下， 放手讓他們?nèi)プ鍪隆?機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置是資本資源 與人力資本有機(jī)結(jié)合的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 只有科學(xué)合理的設(shè)計(jì)的組織機(jī) 構(gòu)和職務(wù)，合理的集權(quán)、授權(quán)、分權(quán)，實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)