房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力講義

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力講義第一章：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作用、特性、分類 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作用：降低交易成本，提高交易效率；規(guī)范交易行為，保障交易安全；促進(jìn)交易公平，維 護(hù)合法權(quán)益。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)特性：主體具有特殊性；客體具有多樣性；內(nèi)容具有服務(wù)性；服務(wù)具有有償性。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分類：產(chǎn)居間和房地產(chǎn)代理。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分類按組織形式劃分：公司企業(yè)、合伙企業(yè)、個(gè)體工商戶、獨(dú)資企業(yè)。按注冊資金劃分：中資企業(yè)、外資企業(yè)。按經(jīng)營模式劃分：直營模式、特許經(jīng)營模式、混合模式、參股合營模式。按主營業(yè)務(wù)的不同：新房代理機(jī)構(gòu)、二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、綜合型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、備案 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件：有自己

2、的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定的服務(wù)場所；有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；有足夠數(shù) 量的專業(yè)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它條件。 b5E2RGbCAP房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案：領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)） 主管部門備案。 p1EanqFDPw4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營信息公示 公示內(nèi)容：營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件；服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)；交易資金監(jiān)管方式； 信用檔案查詢方式、 投訴電話及 12358 價(jià)格舉報(bào)電話； 經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、 買賣合同、 租賃合同范本； DXDiTa9E3d5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)能力和職業(yè)道德 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的能力：熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法

3、規(guī)和管理規(guī)定；熟悉房地產(chǎn)交易流程，能完成較 為復(fù)雜的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作；處理解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的疑難問題；運(yùn)用豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分析 判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的發(fā)展趨勢，開拓創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理和協(xié)助高級房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)人工作。 RTCrpUDGiT房地產(chǎn)協(xié)理的能力：了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法規(guī)和管理規(guī)定；基本掌握房地產(chǎn)交易流程，具有一定 的房地產(chǎn)交易運(yùn)作能力；獨(dú)立完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的一般性工作；在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的指導(dǎo)下，完成較為復(fù) 雜的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。 5PCzVD7HxA房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德：遵紀(jì)守法、規(guī)范執(zhí)業(yè)、誠實(shí)守信、盡職盡責(zé)、公平競爭。6、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)風(fēng)險(xiǎn)。受到行政處罰

4、的風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)生民事糾紛的風(fēng)險(xiǎn)：未盡嚴(yán)格審查義務(wù)引起的風(fēng)險(xiǎn)；協(xié)助交易當(dāng)事人提供虛假信息或材料引起的風(fēng) 險(xiǎn)；承諾不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)；房屋鑰匙保管風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)。 jLBHrnAILg 產(chǎn)權(quán)糾紛引起的風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)對外合作的風(fēng)險(xiǎn)：同行機(jī)構(gòu)合作風(fēng)險(xiǎn)；其它機(jī)構(gòu)合作風(fēng)險(xiǎn)。 引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)紀(jì)人員道德風(fēng)險(xiǎn)客戶道德風(fēng)險(xiǎn)。第二章：房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)的三要素 房地產(chǎn)包括實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位（三要素） 。2、房地產(chǎn)的特性保值增值、不可移動、獨(dú)一無二、壽命長久、供給有限、價(jià)值較大、用途多樣、相互影響、易受限制、 難以變現(xiàn)。3、房地產(chǎn)的種類 按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類生地、毛地、熟地、在

5、建工程、現(xiàn)房4、房屋建筑的分類 按建筑物層數(shù)或高度分類低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑、超高層。5、房屋建筑的分類 按建筑結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)。剪力墻結(jié)構(gòu)。筒體結(jié)構(gòu)?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)?？蚣芡搀w結(jié)構(gòu)。筒中筒結(jié)構(gòu)。 鋼結(jié)構(gòu)。6、房屋建筑的分類 施工方法施工方法：現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑。 :預(yù)制裝配式建筑。部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑、部分裝配式建筑。7、房屋建筑的分類 設(shè)計(jì)使用年限50 年。設(shè)計(jì)使用年限分類：臨時(shí)建筑： 5 年。用于替換結(jié)構(gòu)構(gòu)件的建筑： 25 年。普通建筑和構(gòu)筑物： 紀(jì)念性建筑和特別重要建筑： 100 年。 xHAQX74J0X8、地基的分類按埋置深度：分為深基礎(chǔ)、

6、淺基礎(chǔ)和不埋基礎(chǔ)。按受力性能：分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。 按構(gòu)造形式：分為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)。9、建筑總平面圖、施工圖建筑總平面圖。用來說明建筑場地內(nèi)的建筑物、道路、綠化等的總體布置的平面圖。施工圖。建筑施工圖，包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和建筑詳圖。 建筑平面圖，包括首層平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、頂層平面圖、屋頂平面圖。10、房地產(chǎn)圖房地產(chǎn)圖。房產(chǎn)圖是在房產(chǎn)平面控制測量和房產(chǎn)調(diào)查完成后，對房屋及其用地狀況進(jìn)行的細(xì)部測量。11、成套房屋建筑面積的測算建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)房屋使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +套內(nèi)陽臺建筑面積1

7、2、房屋設(shè)施設(shè)備 給水的供水方式。直接供水。設(shè)置水箱供水。設(shè)置水泵、水箱供水。分區(qū)、分壓供水。 排水。一般房地產(chǎn)交易中，客戶對生活污水的排放（特別是衛(wèi)生間排水）較為關(guān)心。 采暖系統(tǒng)。供暖系統(tǒng)末端的散熱方式主要有散熱器、風(fēng)機(jī)和熱輻射等方式。重點(diǎn)掌握三種方式的優(yōu)點(diǎn) 和缺點(diǎn)。4C綜合布線系統(tǒng)和樓宇智能化。綜合布線系統(tǒng)的主要優(yōu)點(diǎn)是兼容性、靈活性、可靠性、先進(jìn)重構(gòu)性。 技術(shù)，是指現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、現(xiàn)代通信技術(shù)、信貸控制技術(shù)、現(xiàn)代圖形顯示技術(shù)。 LDAYtRyKfE 樓宇智能化由通信自動化、辦公自動化、建筑設(shè)備電動化系統(tǒng)組成。第三章：房地產(chǎn)交易法律基礎(chǔ)1、民法的概念 民法是調(diào)整平等民事主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系、人

8、身關(guān)系的法律規(guī)范的總和。2、民事主體包括自然人、法人、非法人組織。不滿 18 周歲的自然人為未成年人。16 周歲以上的未成年人，以自己的勞動收入為主要生活來源的，為完全民事行為能力的人。3、民事法律行為按照效力情形分為有效、無效、可撤銷和效力待定的法律行為。民事法律行為有效具備 3 個(gè)條件，第一：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二：意思表示真實(shí)；第 三：不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。 Zzz6ZB2Ltk4、委托、代理與居間的對比分析相同點(diǎn)：都依據(jù)服務(wù)合同確立。都是有償服務(wù)。行為結(jié)果都是直接歸屬于委托人。不同點(diǎn)：從事經(jīng)紀(jì)活動的名義不同。從事經(jīng)紀(jì)活動的法律性質(zhì)不同。受益方、報(bào)

9、酬支付方和服務(wù)完成 標(biāo)準(zhǔn)不同。5、承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有以下 11 種停止侵害。排除妨礙。消除危險(xiǎn)。返還財(cái)產(chǎn)?；謴?fù)原狀。修理、重作、更換。繼續(xù)履行。 賠償損失。支付違約金。消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。賠禮道歉。6、訴訟時(shí)效一般訴訟時(shí)效為 3 年。 民法總則規(guī)定，自受到損害之日起超過 20 年的，人民法院不予保護(hù)。7、無效合同無效合同是指國家不予承認(rèn)和保護(hù)的、沒有法律效力的合同。8、不動產(chǎn)物權(quán)的種類不動產(chǎn)物權(quán)包括用益物權(quán)、所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。 不動產(chǎn)所有權(quán)：是不動產(chǎn)權(quán)利人對其所擁有的不動產(chǎn)依法享有的支配、占有、使用和收益的權(quán)利。9、婚姻家庭中的房屋登記屬于夫妻共有的房屋，如登記一方所有的，可通過登記增加另一方為共有