房地產(chǎn)企業(yè)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來(lái)，編纂成這本公司成本控制 要點(diǎn)應(yīng)用指南。其中有三點(diǎn)需要說(shuō)明：第一：控制要點(diǎn)是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出來(lái)的，不可能涵蓋 所有的成本控制內(nèi)容。第二：成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以控制什么一一 Wha、怎樣控制 How和誰(shuí)來(lái)控制 Who的編寫形式，僅提供一本應(yīng) 用指南。第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中不斷完善。希 望它能在工作中為大家?guī)?lái)便利。第一項(xiàng) 立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第二項(xiàng) 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南目第三項(xiàng) 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南錄第四項(xiàng) 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用

2、指南第五項(xiàng) 材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng) 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng) 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項(xiàng) 期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第九項(xiàng) 物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南附件 北京公司規(guī)范化管理系列文件立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南3立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策11_ 二II 11的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基1本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起主要作用，因此, 這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來(lái)承擔(dān)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件開(kāi)發(fā)1、新征十地征地費(fèi)用少交或晚交，力

3、爭(zhēng)減免項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成 本控制要點(diǎn)說(shuō)明 中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 構(gòu)成表、附表 附表二。拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)自建部分按照公司工程體系走;大市政費(fèi)用交政府部分按有規(guī)劃條件關(guān)規(guī)定辦理滿足公司利益 最大化，合理提咼 容積率，降低土地 成本工程部、設(shè)計(jì)部 和審算部負(fù)責(zé)自建 部分；工程部負(fù)責(zé) 交政府部分。項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額2、斷項(xiàng)目付款時(shí)間三通或七通平的標(biāo)準(zhǔn)為公司爭(zhēng)取最大利益周期長(zhǎng)、次數(shù)多明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說(shuō)明手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。3、作開(kāi)發(fā)合合作方式分成比例符合集團(tuán)要求, 有利于北京公司;雙贏

4、原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 構(gòu)成表、附表- 附表二及買斷方 式的成本構(gòu)成項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本交房時(shí)間盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合冋中交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額選擇有利于項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時(shí)間公司利益的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé)構(gòu)成表、附表-附表二及合作開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南J規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重 最大，具有“一錘定音”的地位 和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控 制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以 最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái) 的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和 控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格

5、審批。設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件市場(chǎng)信息搜集和(1)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書可行性設(shè)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé), 項(xiàng)目、審算、 銷售部配合暫缺相應(yīng)可操作參考文件，以下同計(jì)變更1、 規(guī)劃方案(2)方案評(píng)審(3)設(shè)計(jì)成果組成可行性規(guī)劃由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案工程、審算、進(jìn)行評(píng)審、確定。財(cái)務(wù)、銷售等未通過(guò)的方案進(jìn)各部門組成評(píng)入可行性設(shè)計(jì)變更審委員會(huì)，總環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)可行性規(guī)劃設(shè) 計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn) 行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提 前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì) 審算部負(fù)責(zé),成果進(jìn)行投資估算

6、設(shè)計(jì)部配合2、報(bào)批設(shè)計(jì)(1)設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)(2)報(bào)批注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，元善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)(1)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì)各部門(2)成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書審算部負(fù)責(zé)(3)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)

7、計(jì)(1)地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助(2)設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審(3)樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整(15、施工圖設(shè)計(jì))施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能 設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等 因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ) 上確立施工圖設(shè)計(jì) 要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和 環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占 總造價(jià)70%勺部分屬 于設(shè)計(jì)方可控部分， 應(yīng)嚴(yán)格審核。設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助(2)報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。項(xiàng)目部(3)報(bào)施圖(4(5)審圖)施工配合互審互簽，明確修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會(huì)銷售部(6)面積測(cè)算設(shè)計(jì)

8、圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助6、銷售包裝結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控設(shè)計(jì)制施工招投標(biāo)(1)方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書和實(shí)體研 究的結(jié)果確疋方案 設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助7、裝修方案2設(shè)計(jì))材料設(shè)備選型成本方案市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表裝飾綜合價(jià)格拆分分析設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)參見(jiàn)深圳公司文件(3)招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件市場(chǎng)調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)8功能設(shè)計(jì)(1)小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助(2)市政配套方案市政狀況調(diào)研

9、爭(zhēng)取政府有利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)(3)環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和 報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境 設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本 總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)(4)智能化設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制銷售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)(5)銷售承諾保持各部門與銷售 部的信息暢通，保障 銷售承諾與實(shí)際功 能的致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助9、設(shè)計(jì)變更(1)設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用(2)設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程、銷售部協(xié)助詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī)范10、材料設(shè)備(1) 選型(2) 方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確 定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì) 在圖紙階段就考慮

10、了材料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助(3)采購(gòu)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)詳見(jiàn)設(shè)備材料米購(gòu)規(guī)范其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)審算部第三項(xiàng)招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到 工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè) 部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有 太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招 投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。 這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn) 在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件工程部負(fù)責(zé)工1、投標(biāo)單位的選擇(1) 資質(zhì)(2) 管理水平(3) 技術(shù)力量(4) 歷史記錄(5) 資金實(shí)力(6) 合作經(jīng)歷建立承建商、工程 監(jiān)理、材料及設(shè)備供 貨商名冊(cè)及資料庫(kù)。從公司認(rèn)可

11、名冊(cè) 中的承建商、供貨 商、監(jiān)理公司中選擇 投標(biāo)單位。主辦部門推薦五 家投標(biāo)單位報(bào)招投 標(biāo)工作組。招投標(biāo)工作小組 審核、考察、評(píng)估、 篩選三家以上投標(biāo) 單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審 委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè) 計(jì)、環(huán)境、裝 修招投標(biāo)合 同。審算部負(fù)責(zé)材 料設(shè)備招投標(biāo) 合同。銷售部負(fù)責(zé)營(yíng) 銷、包裝招投 標(biāo)合同。招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核 主管領(lǐng)導(dǎo)批 準(zhǔn)。詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15和招投標(biāo)管理程序詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15和招投標(biāo)管理程序2、招投標(biāo)各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工 期；（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；主辦部門起草、制定1、工程部負(fù)責(zé) 工程監(jiān)理招投 標(biāo)合同；

12、2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 設(shè)計(jì)、環(huán)境、 裝修招投標(biāo)合 同。詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第6條、第文件招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本條至20 條（4）付款方式；3、審算部負(fù)責(zé)和招投標(biāo)管（5）招標(biāo)范圍；材料設(shè)備招投理程序（6）結(jié)算方式；標(biāo)合同。（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；4、銷售部負(fù)責(zé)（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；營(yíng)銷、包裝招（9）廢標(biāo)條件（投投標(biāo)合同。標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時(shí)間；（11）開(kāi)標(biāo)時(shí)間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見(jiàn)；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第6條、第條至20 條和招投標(biāo)管理程序控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文

13、件3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)（1）技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)（2）經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)2、審算部負(fù)責(zé) 經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評(píng) 標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé) 審核廣告包裝 費(fèi)詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至3：條、和招投標(biāo)管理程序詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至3：條、和招投標(biāo)管理程序招投標(biāo)評(píng)審委綜合審核投標(biāo)單位；員會(huì)審核、評(píng) 評(píng)定中標(biāo)單位定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)第四項(xiàng)而在變更時(shí)明確目的和遵循程序P工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指1施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩 大方面，一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的 費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支 付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原 因，施工階段不可避免由于各種情 況而要對(duì)施工

14、計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)， 都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良 好合作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)(1)變更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定 位要全面、準(zhǔn)確，盡 量避免在施工屮的重 大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核 工作。全面考慮工程 造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變 更的地方有預(yù)見(jiàn)性， 并予以事先約定。各部門全面評(píng)估變 更帶來(lái)的各種變化， 為審批提供參考依 據(jù)。審算部負(fù)責(zé) 計(jì)算變更費(fèi)用(含可能引起 的索賠)。甲方項(xiàng)目代 表執(zhí)行修改的 工期評(píng)估。審算部成本 管理員負(fù)責(zé)計(jì) 算變更后的成 本現(xiàn)狀。詳見(jiàn)工程變更管 理辦法一一“工 程變更的控制辦法”？(2)變更的審核簽認(rèn)根據(jù)變更原

15、因?qū)⒃O(shè) 計(jì)變更分成四類，不 同類別按相應(yīng)的審核 簽認(rèn)流程進(jìn)行。經(jīng)辦部門？詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽 證管理規(guī)范第二 條、第十三條。設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范第到第8條。變更必須有設(shè)計(jì)單 位、設(shè)計(jì)部、工程部、 監(jiān)理單位和施工單位 共同簽子后，才能有 效。經(jīng)辦部門詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范第九到第十二條。（3）變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。主管總經(jīng)理詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范第十三條。施工現(xiàn)場(chǎng)簽證（1）簽證的必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn) 應(yīng)嚴(yán)格按照合同中 所約定的條款執(zhí)行。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部）（2）簽證的時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽

16、證管理規(guī)范第十 條?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件（續(xù)）2、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證（1）簽證的工程量認(rèn)真核對(duì)簽證的 工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原 因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn) 確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、 全，并有監(jiān)理工程師 的簽字確認(rèn)。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部）詳見(jiàn)工程變更管 理辦法一一“工 程變更的控制辦 法”？(2)簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范第到第8條。必須遵循“先洽后 干”的原則。在確認(rèn) 簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審 批程序報(bào)審，通過(guò)后 方可正式簽證。主管總經(jīng)理詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范第十四條。(3)簽證的反饋對(duì)工程變更應(yīng)定期 進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分 析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料 對(duì)控制

17、工程變更提出 改進(jìn)意見(jiàn)。資料工程師詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范第十八、十九條。3、審圖(1) 擴(kuò)初圖會(huì)審(2) 施工圖會(huì)審(3) 分項(xiàng)、分 部圖會(huì)審(4) 各專業(yè)技 術(shù)圖紙會(huì)審圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭(zhēng)在開(kāi)工前把 圖紙中的問(wèn)題修改 宀 兀。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三、“審圖”4、總分包配合費(fèi)(1) 分包方式(2) 分包內(nèi)容(3) 分包的責(zé)任界定通過(guò)投標(biāo)確定配 合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過(guò) 程中修改分包方式、 分包內(nèi)容、范圍而增 加工程成本。甲方代表詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)四、“總分包配合費(fèi)”5、材料供應(yīng)(1) 選型(2) 材料供應(yīng) 方式(3) 材料計(jì)劃(4) 預(yù)留

18、時(shí)間施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。設(shè)計(jì)部主要解決的是材料 供應(yīng)對(duì)施工環(huán)節(jié)成 本的影響，詳見(jiàn) 工環(huán)節(jié)成本控制要 點(diǎn)五、“材料供應(yīng)先確定材料供應(yīng)方式，通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。審算部組織工程部參加限時(shí)編制材料計(jì)劃。材料計(jì)劃簽認(rèn)。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，留出相應(yīng)的時(shí)間。經(jīng)辦部門6、工程款的支付(5) 付款進(jìn)度(6) 工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款。按進(jìn)度付款。多層次多角度審核工程進(jìn)度。甲方代表與 監(jiān)理工程師審 核完成的形象 部位預(yù)算人員審 核工程價(jià)值量詳見(jiàn)付款審批程序規(guī)范附件2:“程款付款流程(1)付款的審根據(jù)情況由不同主管副總或總批級(jí)別人員最終審批。經(jīng)理第五項(xiàng)才料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制

19、要點(diǎn)應(yīng)用指南材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的 核心要素是計(jì)劃和信息，通過(guò)明 確而科學(xué)的流程，就可以最大限 度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概 率，達(dá)到成本控制的目的?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃采購(gòu)招投標(biāo) 及訂立合同時(shí) 間暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)范中未提及生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺運(yùn)輸周期具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近 相對(duì)應(yīng)安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系2、材料的性能價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫(kù)。審算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù) 參數(shù)由設(shè)計(jì)部確 定或圭寸樣。設(shè)計(jì)部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料 設(shè)備要制定招投標(biāo) 計(jì)劃。不需招投標(biāo) 的材料設(shè)備，

20、采用 三家以上廠家報(bào)價(jià) 選擇。審算部詳見(jiàn)招投標(biāo)管 理規(guī)范第六、 七條和設(shè)備材 料米購(gòu)規(guī)范第 四條3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付 款總額進(jìn)度控制。保修款般不 低于合同總價(jià)的 5%。依據(jù)合同中約疋付款。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計(jì)部）詳見(jiàn)付款審批 程序規(guī)范附件“甲供材料付款流程”和附件“米購(gòu)類付款流程”4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確認(rèn) 貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收詳見(jiàn)設(shè)備材料采購(gòu)規(guī)范第八條質(zhì)量驗(yàn)收外觀質(zhì)量的驗(yàn)收安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收物業(yè)公司5、材料保管與保修材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者工程部詳見(jiàn)設(shè)備材

21、料 采購(gòu)規(guī)范第九 條、第十三到十 六條材料保修用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期第六項(xiàng)銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南J 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例 控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總 額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格 控制。由于銷售涉及的部門比較 多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需 要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影 響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮控制要點(diǎn)八、控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件1、營(yíng)銷方案（1 ）費(fèi)用總額確定費(fèi)用目標(biāo)總額項(xiàng)目部詳見(jiàn)營(yíng)銷費(fèi)用管理規(guī)范（2）市場(chǎng)信息收集（3 ）營(yíng)銷計(jì)劃（4 ）營(yíng)銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān) 因素確定具體計(jì) 劃和費(fèi)用銷售

22、部（5）營(yíng)銷方案審批征求各方面意見(jiàn)，按審批流程操作主管總經(jīng)理詳見(jiàn)營(yíng)銷操作流程規(guī)范2、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用（1）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用銷售人數(shù)控制銷售工作進(jìn)度控制獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制銷售部部門經(jīng)理（2）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)（3）賣場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng) 包裝費(fèi)（4）銷售模型費(fèi) 用（5）宣傳資料及 禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi)銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理詳見(jiàn)營(yíng)銷包裝操作規(guī)范（7）計(jì)劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管總經(jīng)理詳見(jiàn)營(yíng)銷費(fèi)用管理規(guī)范3、媒體選擇（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析專人負(fù)責(zé)銷售部詳見(jiàn)營(yíng)銷包裝操作規(guī)范（2）招投標(biāo)先評(píng)后選的原則銷售部詳見(jiàn)營(yíng)銷包裝操作規(guī)范內(nèi)部評(píng)審銷售部詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)范4、樣板房裝修(1)設(shè)計(jì)、裝

23、修市場(chǎng)信息收集制訂裝修目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)部、銷售部詳見(jiàn)營(yíng)銷包裝操作規(guī)范和設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)范(2 )材料采購(gòu)信息搜集材料、設(shè)備選型設(shè)計(jì)部詳見(jiàn)設(shè)備、材料采購(gòu)規(guī)范(3)信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審小組詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范(4)樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部祥見(jiàn)物業(yè)管理規(guī)范(5)材料回收、保管和再利用建立材料設(shè)備清單使用登記閑置品評(píng)估和處理設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，物業(yè)、 銷售部配合詳見(jiàn)營(yíng)銷包裝操作規(guī)范控制要點(diǎn)八、控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件5、銷售回款(1)銷售折扣點(diǎn)待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)官理辦法（2 ）回款周期待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)督詳見(jiàn)回款管理規(guī)范6、銷售1）補(bǔ)充條款及承諾承諾的給出制作

24、樓書承諾分類營(yíng)銷部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、工程監(jiān)督待制訂相關(guān)呂理辦法（2）設(shè)計(jì)變更與承諾變更審批與知會(huì)制度承諾變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程協(xié)助7、客戶交房（1 ）交房日期（2）保修期（3 ）質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分類處理與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保修期交房驗(yàn)收協(xié)議客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，銷售 前臺(tái)、物 業(yè)公司協(xié)作詳見(jiàn)補(bǔ)償管理規(guī)范8其他（1）中介費(fèi)待定銷售部（2）與銷售相關(guān) 的其他費(fèi)用（如因 銷售要求而發(fā)生 的設(shè)計(jì)洽商變更 費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行主管副總詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī)范等程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn) 在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確 性。這些信息可以來(lái)自合作方、第 三方，和自己的調(diào)研，不論哪種

25、方第七項(xiàng)式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件先由造價(jià)比例大1、乙方預(yù)（1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查的項(xiàng)目看（地面、墻 面、部分家具），縮 小及調(diào)整面積。注意報(bào)價(jià)拆分、施審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì) 參見(jiàn)深圳公部協(xié)助司有關(guān)文件工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成 本的問(wèn)題2、鋼筋用量的核實(shí)(1) 施工圖中的鋼筋用量(2) 洽商、變 更的鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場(chǎng) 管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè) 道德良好、工作認(rèn)真 負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢 公司進(jìn)行鋼筋量計(jì) 算工作財(cái)務(wù)部、審算部與主管副總負(fù)責(zé)確 定工程造價(jià)咨詢 公司。詳見(jiàn)正在草 擬中工程預(yù) 決算管理規(guī) 范審算部專人負(fù)責(zé) 抽杳與核

26、實(shí)工程造 價(jià)咨詢公司的鋼筋 用量計(jì)算工作工程造價(jià)咨詢公 司與審算部相關(guān)人 員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解 乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督3、價(jià)差的調(diào)整(1) 材料價(jià)差(2) 人工價(jià)差(3) 費(fèi)用價(jià)差嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格(材 料、人工、費(fèi)用)變 化情況當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常 波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相 關(guān)單位商量對(duì)策審算部材料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé)詳見(jiàn)正在草 擬中工程預(yù) 決算管理規(guī) 范4、洽商、變更的費(fèi)用控制(1) 圖紙審核(2) 因市場(chǎng)因 素甲方對(duì)圖紙 的修改(3) 現(xiàn)場(chǎng)簽證1、工程部項(xiàng)目部負(fù) 責(zé)組織各專業(yè)共同 審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)2、制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖3、甲方對(duì)圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較

27、4、現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明 確發(fā)生費(fèi)用的原因 和責(zé)任設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建 筑專業(yè)圖紙質(zhì)量 的審核工程部負(fù)責(zé)其 他專業(yè)圖紙的審 核工程項(xiàng)目部負(fù) 責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān) 控審算部負(fù)責(zé)審 核洽商、變更的合 理性、完整性(負(fù) 洽商)及經(jīng)濟(jì)性詳見(jiàn)正在草 擬中工程預(yù) 決算管理規(guī) 范控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件5、違約與索賠(1) 工 期(2) 質(zhì)量甲方履行自己的 合同義務(wù)甲方督促乙方履行合同義務(wù)工期與質(zhì)量重視過(guò)程中控制1、工程項(xiàng)目部 負(fù)責(zé)施工合同 中技術(shù)條款的 監(jiān)控2、審算部負(fù)責(zé) 施工合同中合 同條款經(jīng)濟(jì)部 分的監(jiān)控詳見(jiàn)正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范(3)配合管理工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問(wèn)題工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工

28、過(guò)程中協(xié)調(diào)、配合(4)停工、窩工當(dāng)造成重大停、窩 工時(shí)，工程部與審算 部及時(shí)進(jìn)行停、窩工 費(fèi)用計(jì)算審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)用的核實(shí)期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南d期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行 政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù) 的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性 很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的 計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除 了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支 出情況控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、財(cái)務(wù)費(fèi)用(1)公司開(kāi)發(fā)速度、規(guī)模與貸款計(jì)劃制定年度資金計(jì)劃資金占?jí)嘿M(fèi)用估算與控制1、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金計(jì)劃2、財(cái)務(wù)部與審算部 配合控制占?jí)嘿Y金 量詳見(jiàn)付款審批 程序規(guī)范中工 程款付款流程 營(yíng)銷費(fèi)用付款 流程(2)地價(jià)款的支付制定項(xiàng)目總體開(kāi)