房企收“補(bǔ)差款”的稅務(wù)處理

1、房企收“補(bǔ)差款” 的稅務(wù)處理 實務(wù)中，回遷戶支付給開發(fā)商補(bǔ)差價款有兩種情形，一 是在“拆一補(bǔ)一”的基礎(chǔ)上，回遷戶要求安置房的面積要大 于原拆遷房面積，這樣，回遷戶要支付給開發(fā)商一定的增加 面積款。二是開發(fā)商安置回遷戶房屋的價值要大于正常情況 下回遷應(yīng)安置房屋的價值，比如，被拆遷房屋是住宅，而安 置的房屋是門市，這樣，被拆遷戶就得支付開發(fā)商一定的補(bǔ) 差價款。那么，開發(fā)商收到回遷戶的補(bǔ)差價款如何進(jìn)行財稅 處理? 例：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某小區(qū)，其中，有 80 戶被拆遷 戶。在“拆一補(bǔ)一”的基礎(chǔ)上，為改善居住條件，要求安置 的回遷房面積大于原拆遷房面積，房開企業(yè)按市場價格對增 加面積部分結(jié)算， 共收取回

2、遷戶增加面積款 300 萬元。 另有 5 戶被拆遷戶安置回遷房本應(yīng)屬于住宅，但他們要求安置門 市房，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)以市場價格按門市房和住宅的差價 共收取差價款 200 萬元。 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通 知 （國稅函 2010 220 號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本 項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國 家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān) 問題的通知 （國稅發(fā) 2006 187 號）的規(guī)定確認(rèn)收入，同 時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費。房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款， 計入拆遷補(bǔ)償費 ;回遷戶支付給 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)

3、抵減本項目拆遷補(bǔ)償費。因 此，該企業(yè)收取回遷戶補(bǔ)差價款時，會計處理為： 借：銀行存款 500 貸：預(yù)收賬款 500 。 按照國稅函 2010 220 號文件規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)收取 回遷戶的補(bǔ)差價款應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費，那么，該企業(yè) 收取回遷戶的補(bǔ)差價款是否繳稅 ? 如果是“拆一補(bǔ)一” ，拆遷面積和回遷面積相等的部分， 雙方是不需要補(bǔ)差價的，而增加面積部分是被拆遷戶向房開 企業(yè)另外購買的，所以，該企業(yè)收到回遷戶的補(bǔ)差價款就是 銷售增加面積的收入。 如果是開發(fā)商安置回遷戶的房屋價值大于正常情況下 回遷應(yīng)安置房屋的價值，這種情況下，假如拿應(yīng)得回遷房的 價款，是買不到實際取得房屋面積的。比如被拆遷住宅房屋 面積是 100 平方米，但被拆遷戶要求要 80 平方米的門市房， 住宅售價 4000 元/平方米，門市售價 6000 元/ 平方米?；?遷住宅價值是40萬元(4000 X100)，只能夠購買門市 66.67 平方米(400000 +6000),而要80平方米的門市，其增加面 積部分 13.33 平方米 (80-66.67) ，拆遷戶只能按門市售價 6000 元/平方米購買，應(yīng)支付開發(fā)商增加面積款79980 元。 因此，無論何種情形，凡是回遷戶支付給開發(fā)商的補(bǔ)差 價款，都是購買房屋的增加面積款。房地產(chǎn)企業(yè)收取的回遷 戶補(bǔ)差價款，實際上是銷售增加面積的銷售收入，應(yīng)按規(guī)