2020年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告

1、前言 2019 年，我國社會消費品零售總額達到 41.2 萬億元，同比增長 8.0%，最終消費支出對經(jīng)濟增長貢獻率 為 57.8%，拉動 GDP 增長 3.5 個百分點，連續(xù)六年保持經(jīng)濟增長第一拉動力。2020 年是國家“十三五”規(guī)劃 的收官之年和“全面小康”目標實現(xiàn)之年，盡管突如其來的新冠肺炎疫情對宏觀經(jīng)濟造成沖擊，但長期來看，不 斷擴張的內(nèi)需仍將持續(xù)推動中國經(jīng)濟穩(wěn)步前行。商業(yè)地產(chǎn)作為滿足消費需求的實體場所，承載著人民對美好 生活的追求，也在消費者需求結(jié)構(gòu)不斷變化過程中，迎接消費升級、運營升級的新挑戰(zhàn)。 2020 年初，突如其來的新冠肺炎疫情蔓延中國，對宏觀經(jīng)濟造成明顯沖擊，人民生產(chǎn)生活受限

2、、消費活 動減少，商業(yè)地產(chǎn)市場也因此面臨困境。但從另一方面來看，受疫情影響，互聯(lián)網(wǎng)時代的消費習慣變革持續(xù) 加速，促使傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)擁抱大數(shù)據(jù)、人工智能等新科技，發(fā)展線上與線下融合發(fā)展的全渠道零售模式。同 時，人們對健康、醫(yī)療等消費需求與日俱增，線上教育、線上醫(yī)療等業(yè)態(tài)加速發(fā)展。此外，社區(qū)商業(yè)也迎來 發(fā)展的新契機，以連鎖便利店、生鮮超市等為代表的社區(qū)商業(yè)以其貼近消費者、滿足日常需求等優(yōu)勢，逆勢 而上快速發(fā)展。在此背景下，商業(yè)街和購物中心應(yīng)抓住疫情后轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展契機，以新技術(shù)、新思維激活 商業(yè)活力，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模式創(chuàng)新與穩(wěn)步增值。 隨著疫情得到有效控制，消費市場不斷復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的新格局將逐

3、漸形成。存量博弈、同質(zhì)化競 爭以及消費需求的變化都將加大商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的不確定性，也對商業(yè)地產(chǎn)的運營創(chuàng)新提出了更高要求。商業(yè) 地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)持續(xù)改進業(yè)務(wù)模式，以高質(zhì)量管理和精細化運營為根基，提升核心競爭力，打造行業(yè)新生態(tài)。 在此背景下，中指研究院秉持“客觀、準確、科學(xué)、合理”的理念，在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗及商業(yè)地 產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，開展中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)的研究和編制，主要涵蓋商鋪租金指數(shù)和 寫字樓租金指數(shù)，用以客觀反映重點城市商業(yè)地產(chǎn)價格水平及其變化趨勢。此研究能為商業(yè)企業(yè)及各類社會 投資機構(gòu)提供數(shù)據(jù)支持，為行業(yè)管理以及政策制定提供參考；其次，可幫助廣大商業(yè)機構(gòu)及投資者準確了解 商

4、業(yè)地產(chǎn)價格水平和最新發(fā)展動向，更大程度地提升市場配置資源的效率，促進商業(yè)地產(chǎn)市場與商業(yè)資源供 需兩端精準對接、高效匹配，引領(lǐng)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。 1 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 商鋪租金指數(shù)編制說明 商鋪租金指數(shù)是中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的重要組成部分，反映了全國重點城市在租商鋪在不同時點上的租 金水平及其變化情況，其中租金水平以重點城市在租商鋪樣本項目租金報價均值表示，主要涵蓋商業(yè)街租金 1指數(shù)和商圈（購物中心）租金2指數(shù)。其中，由全國重點城市 100 條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構(gòu)成中國百大 商業(yè)街（百街）商鋪租金指數(shù)；由 100 個典型購物中心3商鋪為樣本標的，構(gòu)成中國百大購物中心（百

5、 MALL） 商鋪租金指數(shù)。商鋪租金指數(shù)具有以下功能：（1）幫助廣大商業(yè)運營機構(gòu)、商戶、商業(yè)地產(chǎn)投資者、房地產(chǎn) 經(jīng)紀公司和金融機構(gòu)準確了解中國商業(yè)地產(chǎn)價格水平和最新發(fā)展動向；（2）為政府及各類社會投資機構(gòu)提供 數(shù)據(jù)支持，為行業(yè)管理以及政策制定提供參考。 樣本選取 根據(jù)商鋪的分類和特征，結(jié)合廣大商業(yè)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、金融機構(gòu)、商戶及商業(yè)地產(chǎn)投資者對 商鋪租賃市場的關(guān)注程度，我們按照商鋪的位置形式和開發(fā)形式進行商鋪租金指數(shù)體系的構(gòu)架，涵蓋商業(yè) 街租金指數(shù)和商圈（購物中心）租金指數(shù)。其中，商業(yè)街租金指數(shù)以商業(yè)街臨街商鋪作為指數(shù)編制的樣本 標的；商圈（購物中心）租金指數(shù)樣本標的為商圈中典型購物中心

6、商鋪。 城市選擇 我國各城市商業(yè)發(fā)展程度具有不均衡性，根據(jù)人口流入情況、商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展水平以及國家重點 區(qū)域規(guī)劃政策，我們綜合選定了商鋪租金指數(shù)編制覆蓋的 15 個重點城市：北京、上海、廣州、深圳、天 津、武漢、重慶、南京、杭州、成都、蘇州、青島、南昌、長沙、海口。 1 商業(yè)街租金：本報告指商業(yè)街臨街商鋪的平均租金，簡稱“商業(yè)街租金”。 2 商圈（購物中心）租金：本報告指商圈中典型購物中心首層商鋪的平均租金，簡稱“商圈租金”。 3 典型購物中心：主要為大中型購物中心（大型購物中心：建筑面積 10 萬 m2 以上；中型購物中心：建筑面積 5- 10 萬 m2），即選取的購物中心建筑面積至少在

7、5 萬 m2 以上，根據(jù)城市商業(yè)地產(chǎn)成熟度不同可適當放寬面積規(guī)模。 2 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 商鋪樣本選取 商 業(yè) 街 租 金 指 數(shù) 樣 本 選 取 商業(yè)街選取：通過對各城市中央商業(yè)街、區(qū)域商業(yè)街和特色商業(yè)街三種類型商業(yè)街道的 梳理，結(jié)合中指研究院各城市直屬機構(gòu)人員實地調(diào)研反饋及各地商業(yè)市場容量，最終在 15 個城市共選取了 100 條商業(yè)運營成熟、商鋪樣本豐富的主要商業(yè)街作為商業(yè)街租金 指數(shù)編制的商業(yè)街樣本。 對選定的商業(yè)街進行商鋪樣本選取：首先確定商業(yè)街抽樣總數(shù)量；然后，分別確定各位 置段及各面積段商鋪抽樣數(shù)量；根據(jù)確定的抽樣數(shù)量，按商鋪簽約年份由近至遠選取商 鋪，

8、作為最終參與商業(yè)街租金指數(shù)計算的固定樣本。 商 圈 購 物 中 心 租 金 指 數(shù) 樣 本 選 取 商圈選?。和ㄟ^對各城市核心商圈、次核心商圈和潛力商圈的梳理，統(tǒng)計各商圈所含購 物中心數(shù)量和體量（建筑面積），結(jié)合中指研究院各城市直屬機構(gòu)人員實地調(diào)研反饋及 各地市場容量情況，我們在 15 個城市最終選取了購物中心數(shù)量較多，體量較大的重點 商圈作為商圈（購物中心）租金指數(shù)編制的商圈樣本。 購物中心選取：根據(jù)確定的各商圈（購物中心）總數(shù)量，按 30%的比例選取該商圈建筑 面積較大、運營成熟的典型購物中心作為商圈購物中心租金指數(shù)編制的購物中心樣本。 購物中心商鋪樣本選?。菏紫却_定購物中心抽樣總數(shù)量，然

9、后分別確定各位置段及各面 積段商鋪抽樣數(shù)量；根據(jù)確定的抽樣數(shù)量，按商鋪簽約年份由近至遠選取商鋪，作為最 終參與商圈（購物中心）租金指數(shù)編制計算的固定樣本。 數(shù)據(jù)來源 商鋪租金指數(shù)的樣本數(shù)據(jù)主要通過 F、3F 平臺、中指研究院各城市直屬機構(gòu)人員實 地調(diào)研、商業(yè)運營管理機構(gòu)及經(jīng)紀公司等中介機構(gòu)多種渠道獲取。 指數(shù)模型 方法選擇 為了能夠更加準確地反映商鋪租賃市場發(fā)展的實際情況和租金變化趨勢，我們并行采用加權(quán)平均法 和中位數(shù)法來進行商鋪租金指數(shù)的編制。其中，加權(quán)平均法以當期在租商鋪建筑面積為權(quán)重。 3 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 計算公式 【加權(quán)平均法】 單個商業(yè)街商鋪樣本平均租金計

10、算公式如下（單個商圈購物中心商鋪樣本平均租金計算公式與此相 同 ） ： = 其中，代表第 i 條商業(yè)街商鋪在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 條商業(yè)街第 j 個商鋪在第 t 期的 日租金， 為第 i 條商業(yè)街的第 j 個商鋪的建筑面積。 百街商鋪樣本平均租金計算公式如下（百 MALL 商鋪樣本平均租金計算公式與此相同）： = 百街 其中， 代表百街所有樣本商鋪在第 t 期的平均日租金，代表第 i 條商業(yè)街商鋪在第 t 期的平均 百街 日租金， 為第 i 條商業(yè)街所擁有商鋪總建筑面積（當計算百 MALL 商鋪樣本平均租金時， 為第 i 個購 物中心總建筑面積）。 【中位數(shù)法】 單個商業(yè)街商鋪

11、樣本租金中位數(shù)計算公式如下（單個商圈購物中心商鋪樣本租金中位數(shù)計算公式與 此相同）： ( ) = , 1 2 其中，代表第 i 條商業(yè)街商鋪在第 t 期的平均租金中位數(shù)，Median 是指返回給定數(shù)值中值的函數(shù)， 代表第 i 條商業(yè)街第 j 個商鋪在第 t 期的日租金。 指數(shù)發(fā)布 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)每半年度定期對外發(fā)布重點城市主要商業(yè)街租金指數(shù)和商圈（購物中心）租金指 數(shù)及其分析報告。 4 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 商鋪租金指數(shù)運行分析商鋪租金指數(shù)運行分析 根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的 調(diào)查數(shù)據(jù)，2020 年上半年，中

12、國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體下跌。其中， 由全國重點城市 100 條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為 25.1 元/平方 米天，環(huán)比下跌 2.41%；由 100 個典型購物中心商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大購物中心（百 MALL）商 鋪平均租金為 26.8 元/平方米天，環(huán)比下跌 1.09%。 疫情期間，部分業(yè)主/運營商推出給予免租期、緩交租金等一系列商戶紓困措施，商鋪租賃樣本調(diào)查數(shù) 據(jù)顯示，樣本商業(yè)街中，近半數(shù)業(yè)主給予商戶免租期；樣本商圈中，超七成購物中心給予商戶免租期。 從漲跌個數(shù)來看從市場表現(xiàn)來看 在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比2020 年 1

13、-5 月，我國社會消費品零售總額實現(xiàn) 13.9 萬億元， 同比下降 13.5%，降幅較 1-4 月收窄 2.7 個百分點；其中實物商品 網(wǎng)上零售額同比增長 11.5%，增幅較 1-4 月擴大 2.9 個百分點；實 物商品網(wǎng)上零售額占社會消費品零售總額比重為 24.3%，較去年同 期擴大 5.4 個百分點。在新冠肺炎疫情影響下，網(wǎng)絡(luò)購物成為居民 消費的重要方式，實物商品網(wǎng)上零售額占比持續(xù)提升，線上消費對 實體經(jīng)營仍產(chǎn)生擠壓效應(yīng)。整體來看，受疫情影響，我國經(jīng)濟和消 費受到較大沖擊，商業(yè)租賃需求恢復(fù)仍需時間。 上漲的商業(yè)街占 12.1%，租金環(huán) 比下跌的商業(yè)街占 83.3%， 4.5% 的商業(yè)街租金

14、與上期持平；在樣 本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比 上漲的商圈占 14.7%，租金環(huán)比 下跌的商圈占 84.2%， 1.1%的商 圈（購物中心）租金與上期持平。 5 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 百街百街 商鋪租金指數(shù)變化商鋪租金指數(shù)變化 百街商鋪租金變動情況百街商鋪租金變動情況 根據(jù)全國 15 個重點城市主要商業(yè)街商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市 100 條商業(yè)街商鋪為樣本標的， 構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪租金指數(shù)。2020 年上半年，百街商鋪平均租金為 25.1 元/平方米天，環(huán)比 下跌 2.41%。 分城市等級來看 2020 年上半年，一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占 11.5%

15、，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街 占 80.8%，7.7%的商業(yè)街租金與上期持平。一線城市中，北京 9 條商業(yè)街租金環(huán)比兩漲五 跌兩平，其中南鑼鼓巷跌幅最大，為 3.37%；上 海 11 條商業(yè)街租金環(huán)比均下跌，其中田子 坊跌幅最大，為 5.26%；廣州 3 條商業(yè)街租金環(huán)比一漲兩跌，其中北京路步行街跌幅較大， 為 3.67%；深圳 3 條商業(yè)街租金環(huán)比全部下跌，其中東門步行街跌幅最大，達 5.59%。 2020 年上半年，二線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占 12.5%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街 占 85.0%，2.5%的商業(yè)街租金與上期持平。二線城市中，南京主要商業(yè)街租金環(huán)比上漲； 杭州、長沙、?？谥饕虡I(yè)

16、街租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；其余 7 個城市主要商業(yè)街租金環(huán)比均下 跌或持平，其中武漢光谷步行街租金環(huán)比跌幅最大，為 6.64%。 6 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 百街百街 商鋪租金指數(shù)變化商鋪租金指數(shù)變化 租金漲跌幅較大的商業(yè)街租金漲跌幅較大的商業(yè)街 2020 年上半年，樣本商業(yè)街中，南京老門東、海口中山路等 8 條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，但漲幅有限， 其中南京老門東環(huán)比漲幅最大，為 0.78%；?？谥猩铰贰⒑？诮夥盼髀飞虡I(yè)街租金環(huán)比漲幅在 0.5%（含） -0.7%（含）之間；北京簋街、杭州武林路等 5 條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅均在 0.5%以內(nèi)。在租金環(huán)比下跌 的商業(yè)街中，武漢光谷步行街

17、、深圳東門步行街等 10 條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅相對較大，其中武漢光谷步 行街租金環(huán)比跌幅最大，為 6.64%；深圳東門步行街、上海田子坊商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在 5.0%-6.0% 之間；重慶三峽廣場、蘇州石路步行街、天津濱江道商業(yè)街等 7 條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在 3.0%-5.0% 之間。 圖：2020 年上半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商業(yè)街 120 90 30% 25% 20% 15% 10% 5% 平均租金（左）環(huán)比漲幅（右）環(huán)比跌幅（右） 元60 平 方 米 30 天0 0% -30 -60 -5% -10% 南 京 老 門 東 海 口 中 山 路 海 口 解 放 西 路 北 京 簋 街

18、杭 州 武 林 路 北 京 西 單 商 業(yè) 街 長 沙 坡 子 街 廣 州 天 河 又 一 城 廣 州 北 京 路 步 行 街 武 漢 漢 正 街 重 慶 南 坪 商 業(yè) 街 上 海 上 海 老 街 天 津 濱 江 道 商 業(yè) 街 蘇 州 石 路 步 行 街 重 慶 三 峽 廣 場 商 業(yè) 街 上 海 田 子 坊 深 圳 東 門 步 行 街 武 漢 光 谷 步 行 街 數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)、F、3F 7 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 百百 MALL 商鋪租金指數(shù)變化商鋪租金指數(shù)變化 百百 MALL 商鋪租金變動情況商鋪租金變動情況 根據(jù)全國 15 個重點城市典型購物中心

19、商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市 100 個典型購物中心商鋪為樣 本標的，構(gòu)成百大購物中心（百 MALL）商鋪租金指數(shù)。2020 年上半年，百 MALL 商鋪平均租金為 26.8 元/平方米天，環(huán)比下跌 1.09%。 分城市等級來看 2020 年上半年，一線城市中 13.6%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，84.1%的商圈 （購物中心）租金環(huán)比下跌，2.3%的商圈（購物中心）租金與上期持平。一線城市中，北 京 12 個商圈租金環(huán)比一漲十跌一平，其中崇文門商圈租金跌幅最大，為 2.58%；上海 22 個商圈租金環(huán)比三漲十九跌，其中人民廣場商圈跌幅最大，為 2.82%；廣州 6 個商圈租金 環(huán)比兩漲四

20、跌，其中北京路商圈跌幅最大，為 3.99%；深圳 4 個商圈租金環(huán)比全線下跌， 其中華強商圈和福田中心區(qū)商圈跌幅較大，均為 2.29%。 2020 年上半年，二線城市中 15.7%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，84.3%的商圈 （購物中心）租金環(huán)比下跌。長沙、南京、蘇州、重慶、南昌等 7 個城市重點商圈租金環(huán) 比全部下跌；成都、杭州等 4 個城市重點商圈租金環(huán)比均漲跌互現(xiàn)。二線城市中，杭州申 花商圈租金環(huán)比跌幅最大，為 3.70%。 8 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 百百 MALL 商鋪租金指數(shù)變化商鋪租金指數(shù)變化 租金漲跌幅較大的商圈情況租金漲跌幅較大的商圈情況 從商圈層面看

21、，2020 年上半年，在租金環(huán)比上漲的商圈中，廣州天河路、廣州西關(guān)等 10 個商圈租金 環(huán)比漲幅較大，其中廣州天河路商圈租金環(huán)比漲幅最大，為 0.61%；廣州西關(guān)商圈租金環(huán)比漲幅亦達到 0.60%；上海川沙、上海七寶 2 個商圈租金環(huán)比漲幅均在 0.5%-0.6%之間；青島浮山后、?？跒I海國貿(mào)、 上海中山公園等 6 個商圈租金環(huán)比漲幅均在 0.5%以內(nèi)。在租金環(huán)比下跌的商圈中，廣州北京路、廣州市 橋 2 個商圈租金環(huán)比跌幅近 4.0%；杭州申花、南昌八一等 3 個商圈租金環(huán)比跌幅均在 3.0%-4.0%之間； 青島李村、上海人民廣場、重慶三峽廣場等 5 個商圈租金環(huán)比跌幅均在 2.0%-3.0

22、%之間。 圖：2020 年上半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈 80 60 27% 21% 15% 9% 平均租金（左）環(huán)比漲幅（右）環(huán)比跌幅（右） 元 40 平 方 米 20 天03% -20 -40 -3% -9% 廣 州 天 河 路 商 圈 廣 州 西 關(guān) 商 圈 上 海 川 沙 商 圈 上 海 七 寶 商 圈 青 島 浮 山 后 商 圈 海 口 濱 海 國 貿(mào) 商 圈 上 海 中 山 公 園 商 圈 杭 州 錢 江 新 城 商 圈 北 京 三 里 屯 商 圈 海 口 西 海 岸 商 圈 上 海 長 壽 路 商 圈 天 津 勸 業(yè) 場 商 圈 重 慶 三 峽 廣 場 商 圈 上 海 人 民 廣

23、 場 商 圈 青 島 李 村 商 圈 天 津 鼓 樓 街 商 圈 南 昌 八 一 商 圈 杭 州 申 花 商 圈 廣 州 市 橋 商 圈 廣 州 北 京 路 商 圈 數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)、F、3F 9 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 為了更好地反映商業(yè)地產(chǎn)市場形勢變化，我們選取 15 個重點城市的主要商業(yè)街和重點商圈，對商業(yè)街 臨街商鋪、商圈內(nèi)典型購物中心商鋪平均租金進行了統(tǒng)計。 表：2020 年上半年 15 城主要商業(yè)街租金（單位：元/平方米天） 樣本樣本租金 中位數(shù) 樣本樣本租金 中位數(shù) 城市商業(yè)街道 南鑼鼓巷 環(huán)比漲跌城市 武漢 商業(yè)街道環(huán)比漲跌 平均租金平均租金

24、97.7 59.1 47.2 38.8 24.5 15.5 13.5 9.2 97.2 58.9 48.6 33.8 24.1 17.1 12.7 9.0 -3.37% -1.86% 0.00% 武漢天地商業(yè)街 萬松園商業(yè)街 漢正街 11.5 6.0 12.4 5.8 0.00% -2.97% -3.70% -4.16% -2.78% -2.52% -3.25% -1.18% -1.63% -2.53% -2.80% 0.30% 王府井大街 五道口商業(yè)街 西單商業(yè)街 蘇州街餐飲一條街 新街口商業(yè)街 亞運村商業(yè)街 簋街 5.46.3 0.25%濱江道商業(yè)街 古文化街 45.7 21.3 14.6

25、 13.6 11.7 7.0 44.1 21.7 13.4 14.4 11.1 8.1 北京-2.99% -3.05% -2.28% 0.34% 五大道商業(yè)街 南市食品街 小白樓商業(yè)街 南京路 天津 好運街8.28.80.00% 城隍廟商業(yè)街 南京西路商業(yè)街 南京東路步行街 田子坊 97.9 48.5 41.1 40.2 33.0 32.1 31.9 24.6 18.1 16.3 5.8 99.0 47.9 42.8 42.9 31.0 29.9 32.5 26.4 17.7 16.5 6.7 -2.19% -1.71% -0.49% -5.26% -3.22% -4.08% -1.82% -

26、0.12% -1.24% -1.14% -1.15% 0.05% 和平路金街 鼓樓 6.17.7 4.33.8 武林路13.7 13.4 5.4 13.8 11.9 6.1 杭州 南京 河坊街-1.33% 0.78%天鑰橋路休閑餐飲街 上海老街 老門東 上海觀前街55.2 11.3 9.9 53.5 12.4 9.5 -2.10% -0.95% -4.31% -1.17% -0.32% -1.90% -1.67% -1.15% -4.59% -3.85% -1.73% -2.38% 0.19% 淮海中路商業(yè)街 新天地 斜塘老街 蘇州 青島 石路步行街 龍湖獅山金街 臺東步行街 李村商業(yè)街 閩江

27、路商業(yè)街 解放碑商業(yè)街 三峽廣場商業(yè)街 南坪商業(yè)街 觀音橋商業(yè)街 楊家坪商業(yè)街 坡子街 七寶老街6.16.7 四川北路商業(yè)街 南翔老街 45.3 16.9 5.0 42.7 15.3 6.0天河又一城 北京路步行街 上下九步行街 東門步行街 深圳灣步行大街 華強北步行街 春熙路 58.2 37.2 34.1 92.1 64.4 57.1 21.4 13.7 8.7 58.5 35.1 33.2 91.7 65.1 57.4 21.6 12.7 8.5 廣州 深圳 -3.67% -2.62% -5.59% -2.07% -1.04% -2.83% -0.22% -3.09% -2.38% -1.

28、04% -0.86% -6.64% 45.7 22.3 20.0 17.3 17.0 20.2 12.2 5.7 45.5 23.9 19.3 17.2 17.7 21.4 13.0 6.5 重慶 長沙 南昌 建設(shè)路黃興路步行街 勝利路步行街 騎樓老街 -0.87% -2.87% -2.90% 0.70% 成都 武漢 寬窄巷子 一品天下6.66.520.6 14.5 12.8 6.6 21.6 15.2 10.9 6.5 江漢路步行街 楚河漢街 42.5 28.6 27.6 44.8 28.2 28.3 中山路 ?？?得勝沙步行街 解放西路 -3.01% 0.50%光谷步行街 注：新冠肺炎疫情

29、期間什剎海風景區(qū)進行封閉式管理，取消所有公眾活動，故本期暫不發(fā)布后海酒吧街租金。 10 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 表：2020 年上半年 15 城重點商圈購物中心租金（單位：元/平方米天） 樣本樣本樣本租金樣本租金 中位數(shù)中位數(shù) 樣本樣本樣本租金樣本租金 中位數(shù)中位數(shù) 城市城市商圈商圈環(huán)比漲跌環(huán)比漲跌城市城市商圈商圈環(huán)比漲跌環(huán)比漲跌 平均租金平均租金平均租金平均租金 王府井商圈 朝外大街商圈 遠大路商圈 三里屯商圈 中關(guān)村商圈 西單商圈 70.9 50.4 49.7 45.9 44.7 42.7 41.4 29.9 29.8 21.2 15.1 15.0 66.2 66.1

30、54.5 50.8 48.7 44.5 44.2 25.6 25.1 25.0 23.1 18.0 17.1 16.5 15.1 13.5 12.7 12.6 12.3 12.2 11.8 11.4 58.1 36.7 36.4 35.3 31.2 18.6 65.5 58.3 56.7 28.2 36.8 27.9 26.1 17.6 74.6 64.1 50.2 44.9 42.3 46.4 43.6 32.2 31.1 21.8 15.0 14.8 64.0 62.6 61.6 49.9 49.3 49.6 42.9 24.7 20.5 23.6 17.6 16.8 17.5 12.9

31、14.7 13.8 13.2 13.4 14.8 12.5 11.4 14.9 57.7 35.5 37.1 36.4 32.9 18.0 63.3 53.6 60.4 29.3 37.9 29.6 24.4 16.1 -1.74% -0.50% -0.68% 0.23% 徐東商圈 王家灣商圈 街道口商圈 中南/中北路商圈 古田商圈 18.2 13.4 12.7 12.1 9.6 17.4 12.1 12.3 12.0 10.1 8.8 -0.12% -0.24% -0.13% -0.89% -0.19% -1.41% -0.29% -0.60% -0.93% -2.78% -0.99% -2

32、.26% -1.88% -3.01% -0.80% -1.08% -2.67% 0.25% 武漢 -1.83% -1.29% -1.39% -1.13% -2.58% -2.17% 0.00% 后湖商圈9.5 北京 東直門商圈 公主墳商圈 崇文門商圈 總部基地商圈 魯谷商圈 鐘家村商圈 友誼路商圈 南市商圈 7.29.6 54.2 37.8 36.4 32.1 18.8 14.3 13.1 8.9 53.7 36.5 34.0 42.7 17.7 16.6 11.6 9.0 勸業(yè)場商圈 小白樓商圈 八里臺商圈 中北鎮(zhèn)商圈 鼓樓街商圈 梅江商圈 天津 黃村商圈-0.56% -0.82% -2.0

33、1% -1.22% -2.02% -1.76% -2.82% -2.14% -2.75% -1.76% -1.32% -1.17% 0.40% 南京西路商圈 淮海路商圈 徐家匯商圈 靜安寺商圈 豫園商圈 武林商圈51.5 24.9 22.8 21.9 18.8 14.0 11.9 9.7 53.2 25.2 16.2 19.1 18.3 15.2 10.9 10.5 10.0 35.5 16.0 16.8 10.0 15.5 22.4 18.4 13.8 7.8 湖濱商圈 人民廣場商圈 曹家渡商圈 長壽路商圈 大寧商圈 錢江新城商圈 申花商圈-3.70% -1.85% -0.46% -1.70

34、% 0.13% 杭州吳山商圈 濱江商圈 南方商城商圈 不夜城商圈 中山公園商圈 五角場商圈 川沙商圈 北干商圈 西溪商圈 上海 新天地運河商圈 新街口商圈 石路商圈 7.90.12% -1.28% 0.53% 南京 蘇州 35.4 16.1 10.6 9.4 -1.81% -1.40% -1.32% -0.93% -1.08% -1.35% -0.71% -2.83% -2.42% 0.42% 八佰伴商圈 陸家嘴商圈 天山商圈 -1.53% -0.83% -1.22% -1.66% -1.39% -1.59% -2.30% 0.52% 湖西商圈 獅山路商圈 觀前街商圈 新都心商圈 香港中路商圈

35、 李村商圈 7.4 控江路商圈 真如商圈 21.1 18.0 14.2 10.1 9.2 四川北路商圈 虹橋商圈 青島 重慶 市北 CBD 商圈 浮山后商圈 觀音橋商圈 解放碑商圈 大坪商圈 七寶商圈9.4 天河路商圈 北京路商圈 珠江新城商圈 東圃商圈 0.61%34.0 31.2 22.8 21.3 18.8 8.2 33.9 31.0 24.5 23.8 21.0 10.0 48.7 11.9 19.2 16.5 11.0 10.4 5.0 -1.46% -0.74% -1.19% -2.05% -2.79% -1.27% -0.58% -1.09% -3.58% 0.40% -3.99

36、% -0.04% -0.63% 0.60% 廣州 南坪商圈 西關(guān)商圈三峽廣場商圈 楊家坪商圈 五一廣場商圈 紅谷灘中心商圈 八一商圈 市橋商圈-3.97% -0.02% -0.81% -2.29% -2.29% -1.20% 0.05% 東門商圈長沙 南昌 48.2 16.0 15.9 14.0 10.8 10.0 5.3 南山中心區(qū)商圈 福田中心區(qū)商圈 華強商圈 深圳 成都 濱海國貿(mào)商圈 萬達廣場商圈 解放西商圈 西海岸商圈 春熙路商圈 鹽市口商圈 建設(shè)路商圈 新南天地商圈 -0.31% -0.42% 0.20% ?？?-0.51% 0.02% 數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)、F、3F 11

37、 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 租金運行趨勢研判租金運行趨勢研判 據(jù)商鋪租金指數(shù)顯示，2020 年上半年，中國百街、百 MALL 商鋪租金環(huán)比均下跌。 從市場表現(xiàn)看，2020 年以來，受新冠肺炎疫情影響，網(wǎng)絡(luò)購物成為居民消 費的重要方式，實物商品網(wǎng)上零售額占比持續(xù)提升，線上消費對線下實體商業(yè)經(jīng) 營產(chǎn)生一定沖擊。一方面，疫情催化新興業(yè)態(tài)持續(xù)擴張，推動零售商業(yè)企業(yè)實現(xiàn) 線上與線下的加速融合發(fā)展。另一方面，零售商業(yè)企業(yè)提供的無接觸、自助式零 售等服務(wù)更受消費者青睞，同時社區(qū)商業(yè)價值獲得快速提升。整體來看，2020 年 上半年，經(jīng)濟運行還未回歸正常水平，投資、消費等主要經(jīng)濟指標仍未恢復(fù)到

38、去 年同期水平。短期來看，國內(nèi)經(jīng)濟仍在復(fù)蘇，實體商業(yè)經(jīng)營仍面臨較多挑戰(zhàn)，商 鋪租金整體承壓。未來，隨著疫情防控形勢向好，前期壓抑的部分消費需求有望 逐步釋放，并支撐消費市場平穩(wěn)發(fā)展。 從短期供應(yīng)來看，受疫情影響，15 個重點監(jiān)測城市 1-5 月新開業(yè)購物中心項目 數(shù)量僅有 14 個，總商業(yè)建筑面積約 82 萬平方米，主要分布在成都、重慶、青島、南 昌等 8 個城市，較 2019 年 1-5 月減少約 250 萬平方米。隨著國內(nèi)疫情防控形勢持續(xù) 好轉(zhuǎn)，部分受疫情影響而暫停開業(yè)計劃的購物中心預(yù)計將于 2020 年下半年入市。從 供應(yīng) 長期供應(yīng)來看，2020 年 1-6 月，15 個重點監(jiān)測城市商辦

39、用地成交規(guī)劃建筑面積為 方面 2509.5 萬平方米，同比上升 14.1%。從城市等級看，一線城市商辦用地成交規(guī)劃建 筑面積同比上升 100.3%，二線城市同比上升 2.3%。從成交占比看，一線城市商辦用 地成交面積占 15 城比例由去年同期的 12.1%上升至 21.2%，二線城市占比由去年同 期的 87.9%下降至 78.9%。整體來看，一線城市商辦用地市場成交規(guī)模同比明顯增 加，二線城市成交規(guī)模同比較為穩(wěn)定。 12 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 2020 年 1-5 月，受疫情影響，我國社會消費品零售總額同 比下降 13.5%，仍未恢復(fù)疫情前水平；而線上消費累計同比持 續(xù)增

40、長，持續(xù)擠壓線下實體消費，1-5 月實物商品網(wǎng)上零售額同 比增長 11.5%，增幅連續(xù)三個月擴大。按消費類型分，餐飲收 入同比下降 36.5%；商品零售同比下降 10.6%。15 類限額以上 單位商品中，糧油食品類、飲料類、中西藥品類、日用品類及通 訊器材類分別同比增長 13.4%、8.5%、4.9%、2.5%和 2.3%， 其余 10 類商品零售均同比下降；其中金銀珠寶類及服裝鞋包、 針紡織品類同比下降超過 20%。整體來看，在新冠疫情影響下 我國消費市場短期受到較大沖擊，雖然市場活力回升，但恢復(fù) 疫情前的水平仍需時日，在租賃需求有所放緩的情況下，商鋪 租金短期仍面臨下行壓力。 需求 方面

41、展望未來展望未來 目前，新冠肺炎疫情防控工作已進入常態(tài)化防控階段，但其對經(jīng)濟的影響短期內(nèi)仍會持續(xù)。在國內(nèi) 經(jīng)濟、消費市場和實體商業(yè)的恢復(fù)尚需時間的背景下，商鋪租金水平在短期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)下行。同時，境外 疫情正在蔓延擴散，對世界經(jīng)濟的沖擊還在發(fā)展演變的過程中；在外需存在較大不確定性的情況下，擴 大內(nèi)需的戰(zhàn)略將持續(xù)推進。且隨著疫情逐步得到有效控制、復(fù)商復(fù)市穩(wěn)步進行，在促消費政策的扶持下， 中國經(jīng)濟將逐步釋放內(nèi)需潛力，消費升級的勢頭亦將持續(xù)。隨著消費市場活力不斷恢復(fù)，實體商業(yè)和商 戶經(jīng)營也有望逐漸回歸正常水平；預(yù)計未來，我國重點城市商鋪租金有望恢復(fù)平穩(wěn)運行態(tài)勢。 13 2020 年上半年中國商鋪租金指

42、數(shù)研究報告 北京商鋪北京商鋪 多數(shù)樣本商業(yè)街和商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌多數(shù)樣本商業(yè)街和商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌 社消零售總額同比下降，電商持續(xù)沖擊實體商業(yè)經(jīng)營社消零售總額同比下降，電商持續(xù)沖擊實體商業(yè)經(jīng)營 市場綜述 2020 年 1-5 月，北京共實現(xiàn)社會消費品零售 總額 4738 億元，同比下降 18.2%。其中，商品 零售實現(xiàn) 4482 億元，同比下降 15.5%；餐飲收 入實現(xiàn) 255 億元，同比下降 47.5%。6 月初，新 冠肺炎疫情在北京局部地區(qū)出現(xiàn)反彈，二季度以 來逐漸恢復(fù)活力的消費市場再次受到?jīng)_擊。整體 來看，2020 年上半年，受疫情影響，北京多數(shù)商 業(yè)街和商圈（購物

43、中心）租金環(huán)比下跌。 14 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 商業(yè)街商鋪商業(yè)街商鋪 超五成樣本商業(yè)街租金環(huán)比下跌超五成樣本商業(yè)街租金環(huán)比下跌 2020 年上半年，北京重點監(jiān)測的 9 條商業(yè)街租金環(huán)比兩漲五跌兩平。其中簋街和西單商業(yè)街租金環(huán) 比漲幅分別為 0.34%和 0.25%。租金環(huán)比下跌的商業(yè)街中，南鑼鼓巷跌幅最大，為 3.37%；新街口商業(yè)街 租金跌幅亦在 3.0%以上；蘇州街餐飲一條街和亞運村商業(yè)街租金跌幅在 2.0%-3.0%之間；王府井大街租 金跌幅最小，為 1.86%。好運街和五道口商業(yè)街租金環(huán)比持平。 從租金絕對值來看從各業(yè)態(tài)商鋪占比來看 2020 年上半年，我們所監(jiān)

44、測的北京主要商業(yè)街 中，南鑼鼓巷租金最高，為 97.7 元/平方米天； 王府井大街、五道口商業(yè)街和西單商業(yè)街租金均 在 30-60 元/平方米天之間；蘇州街餐飲一條街、 新街口商業(yè)街、亞運村商業(yè)街租金均在 10-30 元 /平方米天之間；簋街和好運街租金相對較低，不 足 10 元/平方米天，其中好運街租金為 8.2 元/平 方米天。 2020 年上半年，我們所監(jiān)測的北京主要商業(yè)街商 鋪中，餐飲美食類商鋪依舊為最活躍的業(yè)態(tài)，占 比近五成，較上期增加約一成；其次為服飾鞋包 類店鋪，占比依舊為兩成左右；生活服務(wù)類店鋪 占比超一成，較上期小幅增加；百貨超市、其他 業(yè)態(tài)、電器通訊、休閑娛樂和美容美發(fā)類店

45、鋪合 計約占兩成左右。 圖：2020 年上半年北京商業(yè)街租金及環(huán)比漲跌 2019年下半年平均租金（左）2020年上半年平均租金（左）2020年上半年環(huán)比漲跌（右） 120 100 80 60 40 20 0 1% 0% 元 平 方 米 -1% -2% -3% -4% 天 北 京 南 鑼 鼓 巷 北 京 王 府 井 大 街 北 京 五 道 口 商 業(yè) 街 北 京 西 單 商 業(yè) 街 北 京 蘇 州 街 餐 飲 一 條 街 北 京 新 街 口 商 業(yè) 街 北 京 亞 運 村 商 業(yè) 街 北 京 簋 街 北 京 好 運 街 數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)、F、3F 15 2020 年上半年中國商鋪租

46、金指數(shù)研究報告 購物中心商鋪購物中心商鋪 超八成樣本商圈租金環(huán)比下跌超八成樣本商圈租金環(huán)比下跌 2020 年上半年，北京重點監(jiān)測的 12 個商圈（購物中心）租金環(huán)比一漲十跌一平，其中三里屯商圈租 金環(huán)比上漲 0.23%。租金環(huán)比下跌的商圈中，崇文門商圈跌幅最大，為 2.58%；總部基地商圈租金環(huán)比跌 幅亦在 2.0%以上；中關(guān)村、王府井等 5 個商圈租金環(huán)比跌幅在 1.0%-2.0%之間；遠大路、黃村、朝外大 街 3 個商圈租金環(huán)比跌幅在 1.0%以內(nèi)。 從租金絕對值來看從各業(yè)態(tài)商鋪占比來看 2020 年上半年，我們所監(jiān)測的北京重點商圈（購 物中心）中，王府井商圈租金最高，為 70.9 元/平

47、 方米天；朝外大街、遠大路等 6 個商圈租金在 40- 60 元/平方米天之間；公主墳、崇文門等 5 個商 圈租金均在 30 元/平方米天以內(nèi)，其中黃村商圈 租金最低，為 15.0 元/平方米天。 2020 年上半年，我們所監(jiān)測的北京重點商圈（購 物中心）商鋪中，服飾鞋包類商鋪和餐飲美食類 商鋪占比依舊在七成和兩成左右，但較上期均有 微幅下跌；美容美發(fā)類店鋪占比近一成，較上期 小幅上升；電器通訊、百貨超市、生活服務(wù)和其 他業(yè)態(tài)類店鋪合計占比近一成。 圖：2020 年上半年北京商圈（購物中心）租金及環(huán)比漲跌 2019年下半年平均租金（左）2020年上半年平均租金（左）2020年上半年環(huán)比漲跌（右

48、） 1%80 60 40 20 0 0% 元 平 方 米 -1% -2% -3% 天 北 京 王 府 井 商 圈 北 京 朝 外 大 街 商 圈 北 京 遠 大 路 商 圈 北 京 三 里 屯 商 圈 北 京 中 關(guān) 村 商 圈 北 京 西 單 商 圈 北 京 東 直 門 商 圈 北 京 公 主 墳 商 圈 北 京 崇 文 門 商 圈 北 京 總 部 基 地 商 圈 北 京 魯 谷 商 圈 北 京 黃 村 商 圈 數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)、F、3F 16 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 供應(yīng)方面：受疫情影響，長短期供應(yīng)同比均下降 從短期供應(yīng)來看，據(jù)監(jiān)測，2020 年 1-5

49、月北京無新購物中心項目入市，而 2019 年同期 有 3 個購物中心項目開業(yè)，短期市場供應(yīng)有所減少。在當前疫情背景下，購物中心無論是工 程進度或是招商等工作推進均受到影響。從擬開業(yè)購物中心來看，隨著疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn) 有序推進，預(yù)計 2020 年下半年，北京將有超過 100 萬平方米的新項目入市，主要分布在朝 陽區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)等區(qū)域。 從長期供應(yīng)來看，2020 年 1-6 月，北京新增商辦用地成交 2 宗，與上年同期持平，2 宗 土地分別位于昌平區(qū)和朝陽區(qū)；成交規(guī)劃建筑面積為 5.9 萬平方米，同比下降 66.6%?？?體 來看，北京商業(yè)用地新增供應(yīng)較去年同期有所下降，城六區(qū)潛力商圈以及近

50、郊新興商圈未來 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間將擴大。 需求方面：社會消費品零售總額同比下降，電商持續(xù)沖擊實體商業(yè)經(jīng)營 2020 年 1-5月，北京市市場總消費額同比下降 13.4%；其中服務(wù)性消費同比下降 9.2%， 降幅較 1-4 月擴大 0.6 個百分點；全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 4738 億元，同比下降 18.2%，降幅較 1-4 月收窄 2.2 個百分點；受疫情影響，網(wǎng)上零售保持較快增長，限額以上 批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)網(wǎng)上零售額實現(xiàn) 1409 億元，同比增長 19.1%，增幅較 1-4 月擴 大 1.3 個百分點。疫情期間對居民出行的限制，助推消費者購物方式發(fā)展轉(zhuǎn)變，但部分實 體零售企業(yè)線上經(jīng)

51、營布局能力較弱，無法滿足消費者多樣化需求，長期經(jīng)營面臨挑戰(zhàn)。 在限額以上批發(fā)和零售業(yè)商品類值中，飲料類商品實現(xiàn)零售額 60 億元，同比增長 40.0%；通訊器材類商品實現(xiàn)零售額 533 億元，同比增長 28.6%；體育、娛樂用品類商品 零售額為 58 億元，同比增長 23.7%；糧油、食品類商品零售額達到 386 億元，同比增長 15.6%。受疫情影響，家庭娛樂、網(wǎng)絡(luò)教育等消費需求擴大，電子出版物及音像制品類、通 訊器材類和文化辦公用品類商品零售額逆勢增長。盡管北京零售商業(yè)市場著力發(fā)展新興業(yè) 態(tài)，但當前消費需求仍未恢復(fù)到去年同期水平，暫時無法為實體零售業(yè)的快速復(fù)蘇提供穩(wěn) 定支撐，行業(yè)發(fā)展短期面

52、臨較大壓力。 17 2020 年上半年中國商鋪租金指數(shù)研究報告 總總 結(jié)結(jié) 從營商政務(wù)環(huán)境看，北京市堅持問題為導(dǎo)向，持續(xù)改善營商環(huán)境，目前北京市已開始謀劃優(yōu)化營商 環(huán)境的 4.0 版，更好推動營商環(huán)境優(yōu)化改革。2020 年 3 月 27 日出臺的北京市優(yōu)化營商環(huán)境條例，已 于 4 月 28 日起正式實施，營商環(huán)境法治化、規(guī)范化建設(shè)的提速將為北京的營商環(huán)境健康發(fā)展提供有力保 障。在促消費穩(wěn)增長方面，受新冠肺炎疫情影響，2020 年以來北京消費市場表現(xiàn)低迷，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)不 斷推進，北京市也發(fā)布了促進消費的相關(guān)措施。2020 年 4 月 30 日，北京市商務(wù)局發(fā)布關(guān)于“五一” 假期疫情防控及促進消費

53、工作若干措施，促進六大領(lǐng)域消費，即品牌和品質(zhì)消費、免稅商品消費、餐飲 消費、社區(qū)消費、跨境消費以及老字號消費，同時加快推進流通領(lǐng)域渠道產(chǎn)業(yè)融合，逐步滿足消費者品質(zhì) 生活需求。隨著疫情后政府對防控工作和促進消費的決策部署，2020 年 1-5 社會消費品零售總額雖然仍 呈現(xiàn)同比下降趨勢，但降幅較 1-4 月有所收窄。在疫情防控常態(tài)化形勢下，各項政策和措施助力實體商業(yè) 精準有序開展促消費工作，同時豐富有效供給、提振市場信心、釋放消費潛力，不斷滿足人民群眾對品質(zhì) 生活的需求，為商業(yè)零售市場的發(fā)展帶來新動力。 短期來看，北京經(jīng)濟恢復(fù)穩(wěn)定運行仍面臨較多風險挑戰(zhàn)，尤其是 6 月初卷土重來的新冠疫情，加劇了 宏觀經(jīng)濟和消費市場恢復(fù)的不確定性，商鋪租金水平仍面臨下行壓力。展望未來，北京市城六區(qū)新增商辦 用地供應(yīng)有限，項目改造升級仍是盤活存量資產(chǎn)的主要方式，預(yù)計北京核心商圈商鋪租金或?qū)⒈３制椒€(wěn)態(tài) 勢；而隨著新基建以及各種市政設(shè)施的不斷完善，城市建設(shè)將不斷向外擴張，潛力商圈商業(yè)環(huán)境也將得到 改善。預(yù)計未來，北京重點商圈商鋪租金