鄂爾多斯錦繡家園項(xiàng)目可行性研究報告63p

1、目目 錄錄 第一章 概 論 .4 1.1 項(xiàng)目背景.4 1.1.1 項(xiàng)目名稱 .7 1.1.2 建設(shè)單位概況 .7 1.1.3 可行性研究報告編制原則和依據(jù) .8 1.1.4 項(xiàng)目提出的理由和過程 .9 1.2 項(xiàng)目概況.9 1.2.1 擬建地點(diǎn) .9 1.2.2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) .9 1.3 可行性研究結(jié)論.10 1.4 主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo).10 第二章 需求分析和建設(shè)規(guī)模 .12 2.1 我國住宅樓發(fā)展分析.12 2.2 我國住宅樓發(fā)展趨勢 .18 2.3 鄂爾多斯市杭錦住宅樓發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢.19 第三章 建設(shè)條件和場址 .23 3.1 場址現(xiàn)狀.23 3.1.1 地理位置 .23 3.1.

2、2 場地現(xiàn)狀 .23 3.2 建設(shè)條件.23 3.2.1 自然條件 .23 3.2.2 社會環(huán)境 .26 3.2.3 基礎(chǔ)設(shè)施條件 .27 3.2.4 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 .29 第四章 建筑設(shè)計(jì)方案 .30 4.1 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則 .30 .1.1建設(shè)目標(biāo) .30 .1.2 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 .30 .1.3 設(shè)計(jì)原則 .30 4.2 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 .31 4.2.1 總平面布置和功能要求 .31 4.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施 .33 4.2.3 總平面圖主要參數(shù) .33 4.3 錦繡小區(qū)建筑方案（總體方案）描述 .33 4.3.1 建筑設(shè)計(jì)依據(jù) .34 4.3.2 配套設(shè)施（給排水、

3、供電、燃?xì)?、采暖、通風(fēng)、空調(diào)） .34 第五章 節(jié)能節(jié)水措施 .41 5.1 建筑節(jié)能.41 5.2 節(jié)能措施綜述.41 5.3 節(jié)水措施.42 第六章 環(huán)境影響評價 .44 6.1 編制依據(jù).44 6.2 環(huán)境現(xiàn)狀.44 6.3 建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響.46 6.3.1 施工階段環(huán)境影響分析 .47 6.3.2 運(yùn)行階段的環(huán)境影響分析 .48 6.4 環(huán)境治理與保護(hù)措施.48 6.4.1 項(xiàng)目實(shí)施階段的環(huán)境保護(hù)措施 .49 6.4.2 項(xiàng)目運(yùn)行階段的治理與保護(hù)措施 .50 6.5 環(huán)境環(huán)境保護(hù)設(shè)施與綠化工程投資.50 第七章 勞動安全衛(wèi)生和消防 .53 7.1 勞動安全.53 7.1.1 概述

4、.53 7.1.2 主要安全措施 .53 7.2 消防.53 7.2.1 概述 .53 7.2.2 依據(jù)與原則 .54 7.2.3 消防措施 .54 7.2.4 消防設(shè)施 .55 第八章 人員、機(jī)構(gòu)配置和項(xiàng)目管理 .57 8.1 項(xiàng)目建設(shè)期管理 .57 8.2 錦繡小區(qū)商住樓機(jī)構(gòu)組成 .57 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .58 第十章 投資估算與資金籌措 .59 10.1 投資估算依據(jù).59 10.2 投資估算.59 10.3 資金籌措.59 第十一章 財(cái)務(wù)分析 .60 11.1 財(cái)務(wù)評價依據(jù)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù).60 11.1.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) .60 11.1.2 評價依據(jù) .60 11.2 銷售收入、稅金及

5、附加估算.60 11.2.1 房屋銷售收入 .60 11.2.2 銷售稅金及附加估算 .60 11.3 盈利能力分析.61 11.4 清償能力分析.61 11.5 項(xiàng)目風(fēng)險分析.61 11.6 財(cái)務(wù)評價結(jié)論.61 第十二章 社會評價 .63 12.1 項(xiàng)目對社會的影響分析 .63 12.2 新項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 .63 12.3 社會風(fēng)險分析 .63 12.4 社會評價結(jié)論 .64 附錄 附表一 建設(shè)投資估算表 附表二 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表 附表三 銷售稅金及附加和增值稅估算表 附表四 總成本費(fèi)用估算表 附表五 利潤和利潤分配表 附表六 借款還本付息計(jì)劃表 附表七 資金來源與運(yùn)用表

6、附表八 目投資現(xiàn)金流量表 第一章第一章 概概 論論 1.11.1 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 杭錦旗位于內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市西北部，地跨鄂爾多斯高 原與河套平原，黃河自西向東流經(jīng)全旗 242 公里，庫布其沙漠橫亙 東西，將全旗自然劃分為北部沿河區(qū)和南部梁外區(qū)。梁外區(qū)以草原 和天然林保護(hù)區(qū)為主，草原遼闊，草質(zhì)優(yōu)良，并盛產(chǎn)多種野生綠色 食品，是自治區(qū)重要的草原生態(tài)畜牧業(yè)基地；沿河區(qū)屬于黃河沖積 平原，水源充沛，土壤肥沃，是自治區(qū)高效農(nóng)牧業(yè)基地。全旗轄 7 個蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積 1.89 萬平方公里，總?cè)丝?13.2 萬，其中蒙古 族 2.3 萬人，是一個以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)的少數(shù)民族地區(qū)。 杭錦旗地域

7、遼闊、資源富集、物華天寶，具有廣闊的開發(fā)前景。 水資源：地下水儲量豐富，年可利用 2.9 億立方米，開采潛力 大。境內(nèi)有黃河、摩林河兩大水系，其中黃河年過境水量 310 億立 方米，沿黃河 242 公里灌區(qū)經(jīng)國家黃委批準(zhǔn)的用水量為 4.1 億立方 米，通過實(shí)施節(jié)水工程年可置換工業(yè)用水 1.38 億立方米。 土地資源：現(xiàn)有耕地 88 萬畝，宜農(nóng)宜林待開發(fā)土地 500 萬畝， 有可利用草牧場 1600 萬畝。 煤炭資源：塔然高勒煤田總面積約 2200 平方公里，其中已取得 探礦權(quán) 681 平方公里，探明儲量 50 億噸，目前地質(zhì)普查已全部完成， 265 平方公里完成詳查，見煤深度平均在 400 米

8、左右，煤層平均厚 度在 5 米左右，詳查區(qū)儲量 17.04 億噸，已經(jīng)國土資源部核準(zhǔn)備案， 神華集團(tuán)將在年內(nèi)開工建設(shè) 1000 萬噸煤田礦井。該區(qū)域煤質(zhì)優(yōu)良， 為低灰、低硫、低磷、高發(fā)熱量的“三低一高”不粘結(jié)煤，非常適 宜于發(fā)展煤電、煤化工項(xiàng)目。 天然氣資源：境內(nèi)天然氣區(qū)塊面積 9800 平方公里，已探明的天 然氣儲量 500 億立方米，是鄂爾多斯大氣田的主要組成部分，中石 化華北局大牛地至杭錦旗天然氣管輸工程末站建在錫尼工業(yè)園區(qū)， 年可向杭錦旗供氣 35 億立方米。 礦產(chǎn)資源：已探明石膏儲量 6500 多萬噸；食鹽儲量 505 萬噸， 天然堿儲量 700 多萬噸，芒硝儲量 5000 萬噸，成

9、為精細(xì)化工、醫(yī)藥 化工的主要原料；是陶土儲量極其豐富，其中“杭錦 2#土”性能獨(dú) 特，已探明儲量 3.4 億噸，遠(yuǎn)景地質(zhì)儲量 10 億噸。 植物資源：野生植物 374 種，其中飼用植物 309 種，有霸王、 沙冬青、四合木、蒙古扁桃等珍稀植物，現(xiàn)有檸條保存面積 230 萬 畝。 藥材資源：境內(nèi)有甘草、麻黃、枸杞等 139 種藥用植物，以甘草、 枸杞、苦參儲量最大，其中現(xiàn)有野生甘草保存面積 239 萬畝，人工 甘草 65 萬畝，總儲量 1.95 億公斤，是馳譽(yù)中外的甘草之鄉(xiāng)，特別 是梁外甘草,以其皮色紅、粉性足、酸質(zhì)多被譽(yù)為“中藥之王” ?？?豆子保存面積 30 多萬畝，荒儲量近 7000 萬公

10、斤。蒙古黃芪人工試 種面積 1000 多畝，正在向規(guī)?；较虬l(fā)展。 農(nóng)畜產(chǎn)品資源：年產(chǎn)糧食穩(wěn)定在 6000 萬公斤左右；油葵種植面 積 32 萬畝，年產(chǎn)量 5500 萬公斤；飼草種植面積達(dá) 10 萬畝；牲畜頭 數(shù) 175 萬頭只，以杭錦白絨山羊和鄂爾多斯肉羊?yàn)橹?，均屬?yōu)良品 種，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)羊絨 20.6 萬公斤，羊毛 150 萬公斤，羊肉 1500 萬公 斤，皮張 70 萬張。 杭錦旗基礎(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢明顯，投資環(huán)境優(yōu)越。交通條 件：杭錦旗地處包頭至銀川中心地段，距包頭機(jī)場 200 公里，距鄂 爾多斯機(jī)場 100 公里，包蘭鐵路途經(jīng)杭錦旗，并設(shè)杭錦旗站。109 國道、110 國道、丹拉高速公

11、路縱貫東西，旗級六大干線公路全部 完成黑色化改造，總里程達(dá) 727 公里。境內(nèi)有浮橋兩座，初步形成 了以錫尼鎮(zhèn)為中心縱貫?zāi)媳?、連接?xùn)|西、水旱相通的交通網(wǎng)絡(luò)。電 力條件：全旗有 220 千伏變電站 1 個，110 千伏變電站 2 個，35 千 伏變電站 8 個，縣級調(diào)度實(shí)現(xiàn)自動化，88%的嘎查村通電，全旗供電 能力已達(dá)到 54 萬千瓦。另外，北方聯(lián)合電力公司建設(shè)的 660 萬千 瓦火力發(fā)電廠正在可研編制階段，年內(nèi)開工建設(shè)；天然氣發(fā)電、熱 電聯(lián)產(chǎn)等電力基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正在實(shí)施。通訊條件：城鄉(xiāng)電話普及率 達(dá)到 92%，移動通訊覆蓋全旗。小城鎮(zhèn)建設(shè)：全旗擁有 1 個中心城 鎮(zhèn)、7 個建制鎮(zhèn)、2 個重點(diǎn)工礦

12、區(qū)、3 個工業(yè)園區(qū)，城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá) 4 萬人，全旗城鎮(zhèn)人均綠地面積達(dá)到 5 平方米，基本形成了以中心城 鎮(zhèn)為核心、工業(yè)園區(qū)為骨干的功能互補(bǔ)的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)群。其中中心城 鎮(zhèn)錫尼鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)面積 12 平方公里，公共綠地 7.6 萬平方米，道路 46 萬平方米，社會服務(wù)和居住服務(wù)功能完善，輻射帶動能力較強(qiáng)。 近年來，勤勞勇敢的杭錦干部群眾不斷解放思想，開拓進(jìn)取， 團(tuán)結(jié)拼搏，艱苦創(chuàng)業(yè)，經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)全面進(jìn)步。到 2006 年底，全 旗國內(nèi)生產(chǎn)總值為 28.9 億元，財(cái)政收入為 2.06 億元，城鎮(zhèn)居民人 均可支配收入增加到 9554 元，農(nóng)牧民人均可支配收入增加到 4997 元。經(jīng)過幾年的結(jié)構(gòu)調(diào)整，工業(yè)已成為全

13、旗的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，初步形成 了化工、建材、農(nóng)畜產(chǎn)品加工、醫(yī)藥加工為主的產(chǎn)業(yè)格局，經(jīng)濟(jì)總 量以年均 20%的速度提升。 重視建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。要逐步建立起比較完善的建筑 和房地產(chǎn)市場體系和管理體系。積極培育房地產(chǎn)二、三級市場，擴(kuò) 大住房消費(fèi)，以普通商品房為重點(diǎn)，建立多層次的住房體系。要加 大政府的監(jiān)管力度，建立政府主導(dǎo)，公眾參與，社會監(jiān)督的房屋拆 遷和房地產(chǎn)市場管理機(jī)制，科學(xué)、合理、公平地確定拆遷補(bǔ)貼和房 地產(chǎn)價格，依法拆遷，合理補(bǔ)償，保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。建立購 房收入認(rèn)定機(jī)構(gòu)和辦法，對低收入居民進(jìn)行直接的貨幣補(bǔ)貼，取消 對開發(fā)商的政策優(yōu)惠及稅費(fèi)減免，2006 年起，各地普通商品房和經(jīng) 濟(jì)適

14、用房建設(shè)規(guī)模要占總量的 50%，廉租住房要達(dá)到 10%，要堅(jiān)決杜 絕分散零星建房，在落實(shí)住房補(bǔ)貼的同時，不允許機(jī)關(guān)單位集資建 設(shè)住宅。在住宅小區(qū)快速發(fā)展的同時，要加快傳統(tǒng)住宅管理向現(xiàn)代 物業(yè)管理體制的轉(zhuǎn)變，使物業(yè)管理由企業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)為居民自主選擇。 因此隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高,人們對居住條件和 環(huán)境的改變提出新的發(fā)展要求。 1.1.11.1.1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：鄂爾多斯市杭錦旗錦繡家園住宅小區(qū)。 1.1.21.1.2 建設(shè)單位概況建設(shè)單位概況 鄂爾多斯市杭錦旗萬譽(yù)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司成立于二零零七年 三月。注冊資金 1000 萬元。 。 。 。 。 。 。 。 1.1.31.1.3 可

15、行性研究報告編制原則和依據(jù)可行性研究報告編制原則和依據(jù) 一、編制原則 1.本著實(shí)事求是的原則分析論證該項(xiàng)目的實(shí)施條件、經(jīng)濟(jì)和工 程技術(shù)方案的可行性。 2.建筑物建設(shè)既要經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又要美觀、新穎，充分體現(xiàn)人與 自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。 3.規(guī)劃布局考慮到遠(yuǎn)期與近期結(jié)合、充分發(fā)揮土地及建筑設(shè)施 的綜合效益。 4.場區(qū)內(nèi)規(guī)劃明確功能分區(qū)，以規(guī)范管理。 5.場區(qū)內(nèi)公用建筑具有一定的開放性，實(shí)現(xiàn)資源共享。 二、編制依據(jù) 1.內(nèi)蒙古自治區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 2.鄂爾多斯市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 3.中華人民共和國城市規(guī)劃法 4.中華人民共和國建筑法 5.中華人民共和國環(huán)境保

16、護(hù)法 6.中華人民共和國節(jié)約能源法 7.國家頒發(fā)的各種相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 8.國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) (第三版) 9.國家計(jì)委 2002 年 1 月頒布的投資項(xiàng)目可行性研究指南(試 用版) 10.建設(shè)單位提供的其他基礎(chǔ)資料 三、可研報告研究范圍 按照國家對編制可行性研究報告的有關(guān)要求，結(jié)合本項(xiàng)目的特 點(diǎn)，可行性研究范圍確定為項(xiàng)目建設(shè)背景、市場分析與預(yù)測、項(xiàng)目 工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、消防和節(jié)能、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目管理、 投資估算、資金籌措及經(jīng)濟(jì)評價等內(nèi)容。 1.1.41.1.4 項(xiàng)目提出的理由和過程項(xiàng)目提出的理由和過程 隨著鄂爾多斯杭錦旗的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

17、，人民 生活水平的不斷提高，以及人口的不斷增長，人們對新的居住環(huán)境 和居住舒適提出新的要求，為了滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住新的要求， 因此新建錦繡家園住宅小區(qū)。 1.21.2 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 1.2.11.2.1 擬建地點(diǎn)擬建地點(diǎn) 鄂爾多斯市杭錦錦繡家園住宅小區(qū)擬建場址位于鄂爾多斯市杭 錦旗原皮革廠廠址，與周邊的自然環(huán)境以及建筑物渾然融為一體。 充分體現(xiàn)“以人為本”的建筑生態(tài)理念。 1.2.21.2.2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 鄂爾多斯市杭錦旗錦繡家園小區(qū)住宅樓擬規(guī)劃建設(shè)總建筑面積 36000 平方米，其中臨街的商住樓和住宅樓等建筑群。其中商住樓 建筑面積 7000 平方米,住宅樓建筑面積

18、 29000 平方米。 項(xiàng)目本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)原則，采用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)理念， 先進(jìn)建筑施工技術(shù)，完善的配套設(shè)施，營造和諧的人文居住建筑環(huán) 境；將建成集多功能、綜合性、開放性、多項(xiàng)服務(wù)以及以“節(jié)能環(huán) 保”為主體的多功能現(xiàn)住宅小區(qū)。 1.31.3 可行性研究結(jié)論可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目的建設(shè)，對于促進(jìn)鄂爾多斯市杭錦旗房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，滿 足全市各族人民對居住環(huán)境、條件要求日益增長需求,改善和促進(jìn)鄂 爾多斯市杭錦旗具有積極的作用。項(xiàng)目的實(shí)施，適應(yīng)了鄂爾多斯市 杭錦旗旺盛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，符合鄂爾多斯市杭錦旗長遠(yuǎn)景觀規(guī)劃 發(fā)展要求，促進(jìn)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展和建設(shè)。同時，該項(xiàng)目的實(shí)施 對促進(jìn)場址周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)

19、展，增加社會有效需求，豐富人民群眾 多樣性的居住環(huán)境和居住條件的需求，帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及營 造和諧的社會環(huán)境具有十分重要的意義，并為鄂爾多斯杭錦旗經(jīng)濟(jì) 效益和社會效益具有顯著的提高。 該項(xiàng)目選址適當(dāng)，建設(shè)條件成熟，工程建設(shè)方案設(shè)計(jì)合理，經(jīng) 財(cái)務(wù)分析，該項(xiàng)目擁有強(qiáng)大資金支持，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。同時 也應(yīng)積極促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展，本項(xiàng)目社會效益顯著，本可行 性研究報告認(rèn)為項(xiàng)目可行。 1.41.4 主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見表 1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號名稱單位數(shù)據(jù) 一設(shè)計(jì)規(guī)模 1 占地面積平方米 30000 2 建筑面積平方米 36000 二經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總

20、投資萬元 3105.41 1.1 工程費(fèi)用萬元 2599.20 1.2 預(yù)備費(fèi)萬元 88.09 2 資金籌措萬元 3105.41 2.1 借款萬元 2117.10 2.2 資本金萬元 907.33 3 經(jīng)營收入 萬元 1890 4 經(jīng)營稅金及附加萬元 5 運(yùn)營成本萬元 2936.34 6 利潤總額萬元 1880.49 7 所得稅 萬元 470.12 8 稅后利潤萬元 1410.37 第二章第二章 需求分析和建設(shè)規(guī)模需求分析和建設(shè)規(guī)模 2.12.1 我國住宅發(fā)展分析我國住宅發(fā)展分析 建設(shè)部召開的全國住宅與房地產(chǎn)工作會議。茲根據(jù)會議的精神， 分析一下房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的形勢。 一、過去幾年我國房地產(chǎn)

21、和住宅發(fā)展的形勢 (一)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升 一是在需求的拉動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長 1998 年到 2001 年這四年，我國商品房完成投資平均每年增長 20.6、竣工面 積平均每年增長 19.35、銷售面積平均每年增長 22.5。從這三 組數(shù)字的對比來看，基本上是同步增長，而且銷售面積的增長要高 于完成投資和竣工面積的增長。這表明我國商品房市場供求兩旺， 是一種需求拉動增長的好勢頭。 二是商品房銷售價格有升有降，從總體上看，沒有出現(xiàn)大起大 落 1998 年全國商品房銷售價格比上年上漲 3.27；1999 年下跌 048；2000 年上漲 2.88；2001 年上漲 2.76。低于 1997

22、 年 之前的上漲幅度，也低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入和 gdp 增長幅度。 三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步向合理的方向調(diào)整 在房地產(chǎn)開發(fā)中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年 上升：1997 年為 78，2001 年上升到 84，一直到現(xiàn)在每年上升 12%。 (二)住宅建設(shè)規(guī)模巨大，住宅品質(zhì)不斷提高 過去 5 年，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積約 34 億平方米 (其中 2002 年按竣工面積 7 億平方米估算)，年均城鎮(zhèn)住宅竣工面積達(dá)到 68 億平方米。同時，改造了 5 億平方米左右的危舊住房。城鎮(zhèn)人均住 宅建筑面積由 1997 年的 176 平方米，提高到 2002 年的 22 平方米 左右，戶均住宅建筑面積達(dá)

23、到 70 平方米左右。國家住宅產(chǎn)業(yè)“十五” 發(fā)展計(jì)劃綱要提出的目標(biāo)是， “到 2005 年城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到 22 平方米” ，現(xiàn)巳提前三年實(shí)現(xiàn)。同時，農(nóng)村新建住宅每年也達(dá)到 6 億 平方米左右。 不僅建設(shè)規(guī)模很大，而且住宅的品質(zhì)也在不斷提高。 總的來看，住宅建設(shè)已開始從生存型向功能舒適型發(fā)展。住宅已不 再單純是一種生存資料，而同時也是一種享受資料。 住宅品質(zhì)提高主要表現(xiàn)在： 一是住宅的功能空間設(shè)計(jì)更加合理。功能分區(qū)趨向細(xì)化(如增加 了操作室、書房、電腦間、儲藏室等)，平面布局趨向合理(如將動 區(qū)、靜區(qū)分開，增強(qiáng)私密性等)，面積控制更加理性化，超大客廳風(fēng) 光不再，超大戶型也已不是發(fā)展的主流，

24、而是力求在較小的空間內(nèi) 創(chuàng)造較大的舒適度，并出現(xiàn)了一些大開間、靈活隔斷的住宅，更能 適應(yīng)消費(fèi)者的需要。 二是住宅的室內(nèi)環(huán)境和物理性能得到改善。住宅結(jié)構(gòu)、消防安全、 保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光與日照等物理環(huán)境不斷優(yōu)化。 三是住宅的設(shè)施與設(shè)備水平不斷提高。廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、采暖 與制冷系統(tǒng)、智能化技術(shù)系統(tǒng)等的水平都有了較大提高。 四是居住小區(qū)的環(huán)境與配套設(shè)施進(jìn)一步改善，向著生態(tài)健全、 生活方便、環(huán)境優(yōu)美、天人合一的方向發(fā)展。 五是住宅新體系(如鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系、木結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系 等)、新技術(shù)、新材料進(jìn)一步得到廣泛應(yīng)用，住宅建筑的整體水平有 了較大提高。 (三)住宅生產(chǎn)方式開始發(fā)生變革 目前，

25、我國住宅產(chǎn)業(yè)正由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。其主要標(biāo)志是 科技進(jìn)步對產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率逐步有所提高。1995 年為 254，2001 年提高到 318。但是，我們之所以說“開始發(fā)生變革” ，是因?yàn)?住宅生產(chǎn)方式與發(fā)達(dá)國家的差距仍然很大。按國際通行標(biāo)準(zhǔn)，科技 進(jìn)步對產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率超過 50，才能算是集約型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。我們 還差得很遠(yuǎn)，可以說還是一種典型的粗放型發(fā)展方式。主要表現(xiàn)在： 一是住宅建設(shè)的工業(yè)化程度低，施工仍以現(xiàn)場手工操作為主， 生產(chǎn)效率低。發(fā)達(dá)國家建筑工人的勞動生產(chǎn)率可達(dá)到 150 平方米 人年左右，我國才 30 平方米人年。 二是建筑材料、設(shè)備及住宅部品還沒有形成技術(shù)先進(jìn)、規(guī)模生 產(chǎn)、系列化配套的社

26、會化生產(chǎn)和供應(yīng)體系，導(dǎo)致住宅質(zhì)量不高、設(shè) 備通用性差、性能成本比不合理。我國的住宅建筑材料和部品的生 產(chǎn)企業(yè)很多，但大多數(shù)都是以單項(xiàng)產(chǎn)品為主，缺乏技術(shù)、部品集成 和配套能力。 三是資源、能源浪費(fèi)嚴(yán)重。例如，目前因燒制實(shí)心粘土磚，每 年要?dú)У?12 萬畝農(nóng)田。這對人均耕地量少 (只及世界人均耕地 373 畝的一半)的我國來說，是絕對不能容許這種現(xiàn)象再繼續(xù)下去 的。又如，由于建筑物的保溫隔熱性能差，我國采暖地區(qū)的能耗為 相同條件下發(fā)達(dá)國家的 3 倍左右，供暖效率很低。 為了縮短差距，我國正在加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，就是 要以提高勞動生產(chǎn)率和工程質(zhì)量為目標(biāo)，以建立新型建筑體系和部 晶體系為基礎(chǔ)，

27、實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、規(guī)范 化管理的社會化大生產(chǎn)。 這個發(fā)展趨勢，也將引起建材行業(yè)生產(chǎn)和供應(yīng)方式的深刻變化。 一是要求建材的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成 化；三是要求開發(fā)新型建材，例如隨著“鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系” 、 “木結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系”等住宅新體系的出現(xiàn)，新型保溫材料將會 進(jìn)一步在住宅建筑的墻體及圍護(hù)結(jié)構(gòu)、屋頂結(jié)構(gòu)、防止空氣滲透技 術(shù)、地面結(jié)構(gòu)中得到廣泛應(yīng)用。 二、 “全面建設(shè)小康社會”的宏偉目標(biāo)，為房地產(chǎn)和住宅發(fā)展指 明了廣闊的發(fā)展前景 胡錦濤總書記在 2002 年 12 月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上指出： “住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提

28、高人民生 活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對 促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。要完善政策，促進(jìn)其健 康發(fā)展。 ” 總體來看，進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)主要是以下幾個方面 的需要： 1、國內(nèi)生產(chǎn)總值翻兩番的需要 按照“全面建設(shè)小康社會”宏偉目標(biāo)的要求，到 2020 年，gdp 要比 2000 年翻兩番。住宅產(chǎn)業(yè)必須也能夠?yàn)榇俗鞒鰬?yīng)有的貢獻(xiàn)。 1997 年，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占 gdp 的比重將近 6。1998 年以 來，提高到 7到 78之間。每年拉動 gdp 增長 1 個百分點(diǎn)以上。 2001 年，城鎮(zhèn)居民個人購買商品住宅的比例，比 1997 年提高了 282

29、個百分點(diǎn)，比 1990 年提高了 665 個百分點(diǎn)。個人購買新建 商品住宅的交易額達(dá)到 3675 億元，是 1997 年的 454 倍。同時， 據(jù)對 35 個大中城市的調(diào)查，居民購買存量住房的交易額也已達(dá)到 786 億元。再加上其他形式建房中的個人投入。2001 年全國城鎮(zhèn)個 人住房支出的總額達(dá)到 7500 億元以上，可帶動相關(guān)消費(fèi)近萬億元。 而在今后一個相當(dāng)長的時期，國內(nèi)市場對住宅消費(fèi)將保持旺盛的需 求。每年新建十幾億平方米的城鄉(xiāng)住宅，必將為拉動國民經(jīng)濟(jì)的增 長作出新的貢獻(xiàn)。 2、 “城鎮(zhèn)人口比重大幅度提高”的需要 1980 年，我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?19.4。2001 年， 市鎮(zhèn)總

30、人口占全國總?cè)丝诒戎赜痔岣叩?37.7，達(dá)到 4.7 億人左右。 同時，據(jù)公安部統(tǒng)計(jì)，2001 年全國城市還吸納了暫住人口 47443 萬人，占城市總?cè)丝诘?8.5。據(jù)專家預(yù)測，到 2010 年我國城市化 率將達(dá)到 46，城市人口將達(dá)到 6.4 億人，比目前凈增 1.9 億人， 平均每年要新增人口 1852 萬。按照城市化水平與人均 gdp 的正相關(guān) 性的規(guī)律，如果到 2020 年中國人均 gdp 增至 2800 多美元，那么屆 時城市化水平可達(dá)到 60左右。城市化進(jìn)程的加快，必然要求房地 產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。單單拿住宅這一項(xiàng)來說，按現(xiàn)在的城市 人口計(jì)算，每增加 1 平方米人均住宅建筑面積

31、，就要新建 5 億平方 米左右的住宅。而如果按預(yù)測的到 2010 年城市人口達(dá)到 6.4 億人， 人均住宅建筑面積按目前的 22 平方米計(jì)算，那么僅滿足新增加的 1.9 億城市人口，就需要建設(shè) 41.8 億平方米住宅。 3、 “家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加”的需要 江澤民同志在十六大報告中把“家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加”作為全面 建設(shè)小康社會的重要奮斗目標(biāo)之一。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對房屋及附帶 裝修現(xiàn)有價值評估測算結(jié)果，截至 2002 年 6 月，城市家庭現(xiàn)有房產(chǎn) 價值 (含裝修)為每戶 10.94 萬元。其中：私房及部分產(chǎn)權(quán)的私房現(xiàn) 值為 9.89 萬元，公房現(xiàn)值為 0.7 萬元，家庭裝修現(xiàn)凈值為 0.35 萬 元。

32、 大城市家庭現(xiàn)有房產(chǎn)價值最高，戶均達(dá) 13.69 萬元；中等城市 戶均為 8.95 萬元；小城市戶均 7.46 萬元。 房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中 所占比重已接近一半，達(dá)到了 47.9。其中大城市為 49.3、中等 城市為 45.1、小城市為 48.1。 由此可見，房產(chǎn)已經(jīng)成為城市 居民家庭財(cái)產(chǎn)中最重要的組成部分，成為居民家庭中價值量最大的 財(cái)產(chǎn)。為了實(shí)現(xiàn)“家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加”的目標(biāo)，不僅需要我們“多 建房” ，為增加家庭財(cái)產(chǎn)的數(shù)量作貢獻(xiàn)，而且更需要我們“建好房” ， 為提高家庭財(cái)產(chǎn)的質(zhì)量作貢獻(xiàn)。 4、 “人民生活更加富足”的需要 溫飽之后的需求重點(diǎn)，必然轉(zhuǎn)向注行、教育等方面。這是全面 建設(shè)小康社會時期

33、提高人民群眾物質(zhì)生活水平的重要內(nèi)容。2001 年， 我國城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到 37.9，農(nóng)村居民消費(fèi) 的恩格爾系數(shù)也下降到 47.7。恩格爾系數(shù)下降以后，必然會把可 支配收入轉(zhuǎn)向住房消費(fèi)。從這個意義上說，我國住房消費(fèi)已經(jīng)啟動。 人們常說：“小康不小康，關(guān)鍵看住房” 。全面建設(shè)小康社會，要求 住房基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全” 。 目前，我國居民住房水平雖然有了很大提高，但距離這個要求 還相差很遠(yuǎn)。據(jù) 2000 年全國人口普查統(tǒng)計(jì)，我國城鄉(xiāng)人均住房為 0.78 間；有 3 間或 3 間以上住房(接近人均 1 間)的家庭占 45(其 中城市僅為 3l)。人均住

34、房建筑面積 8 平方米以下的家庭仍占 9.1，約 3091 萬戶(其中城市和鎮(zhèn)約 1520 萬戶、涉及城鎮(zhèn)人口近 5 千萬)。另外，城鄉(xiāng)住房成套率還較低，約為 67(其中城市 71、鎮(zhèn) 62)。有 15的家庭住房中還沒有獨(dú)立廚房或者是與其 他家庭合用廚房；有 30的家庭住房還沒有廁所或與其他家庭共用 廁所；約 13的家庭還沒有自來水裝置。為此，就需要我們加快危 舊住房的更新改造步伐。 通過以上分析，可見我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展在今后一個相當(dāng)長 時期內(nèi)的光輝前景。盡管每年的發(fā)展態(tài)勢會有潮起潮落的現(xiàn)象發(fā)生， 但總體上是螺旋式上升。 2.22.2 我國住宅發(fā)展趨勢我國住宅發(fā)展趨勢 隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人

35、們收入的增長，不僅對住宅數(shù)量需求 巨大，而且對住宅質(zhì)量需求不斷提高。所謂住宅質(zhì)量的提高，是指 住宅綜合質(zhì)量的提高。即不僅要求住宅的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)合理，建設(shè)質(zhì)量 優(yōu)良，而且要求住宅的各項(xiàng)設(shè)施齊備、環(huán)境優(yōu)化、交通便捷、物業(yè) 管理科學(xué)。 隨著居民對住宅標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量的需求不斷提高，必然要求住宅建 設(shè)不斷增加科技含量，加快住宅建設(shè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn) 住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化。首先，要提高住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。住宅小區(qū) 規(guī)劃要體現(xiàn)以人為本，從市場需求出發(fā)的思想。創(chuàng)造具有地方特色 的，滿足居民生活需要的，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊備、多樣化的，適應(yīng) 性強(qiáng)的住宅，而不是過去所建千篇一律的火柴盒式的住宅。要合理 安排住宅或功能空間

36、，力求在有限的空間內(nèi)提高功能質(zhì)量。要通過 住宅設(shè)計(jì)的技術(shù)創(chuàng)新和設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，降低成本，提高勞動生產(chǎn)率， 提高住宅的工程質(zhì)量，功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。其次，要用現(xiàn)代科技 改造傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)。要重點(diǎn)組織住宅部件品的系列開發(fā)，集約化生 產(chǎn)，配套化供用；應(yīng)用新的結(jié)構(gòu)體系、新的墻體材料、輕質(zhì)隔斷、 防水保溫隔熱材料、節(jié)能門窗、自動安全防范等。再次，必須健全 管理制度，建立完善的質(zhì)量控制體系。 2.32.3 鄂爾多斯市杭錦旗發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢。鄂爾多斯市杭錦旗發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢。 （一） 、杭錦旗發(fā)展現(xiàn)狀 杭錦后旗轄地面積 1767 平方公里，境內(nèi)居住著蒙漢回等 12 個 民族，總?cè)丝?30 萬。人們居住條件和居住的環(huán)

37、境比較單一，居住的 房屋多一低層院落為主，人均居住面積相對比較小，居住的相應(yīng)配 套設(shè)施也不健全和完善。 （二） 、杭錦旗發(fā)展趨勢 1、到 2010 年屆時將有近 15 萬人口生活在城市中，這將產(chǎn)生巨 大的住房需求。初步估計(jì)每年因此新增住宅建設(shè)需求將達(dá)到 15 萬平 方米左右。同時舊城改造的步伐一直在加快，預(yù)計(jì)每年拆遷改造的 面積將在 3 萬平方米左右，因此會產(chǎn)生相同或更大面積的被動住房 需求。此外城鎮(zhèn)存量住房的面積在逐年遞增，目前大約已經(jīng)達(dá)到至 少 80 萬平方米的總量，按照每年 2%的自然損耗，可能每年會有 1.6 萬平方米的損耗量，需要新增住房來彌補(bǔ)。由此可見，因城鎮(zhèn)化步 伐的加快和自然損

38、耗等原因，住宅建設(shè)在較長一段時間內(nèi)將處于快 速增長狀態(tài)，量的增長和質(zhì)的提高將在一定時期內(nèi)并存。城鎮(zhèn)化的 提速也給商業(yè)地產(chǎn)與寫字樓在濟(jì)源市場的發(fā)展帶來機(jī)遇，人口的增 長和城鎮(zhèn)居民素質(zhì)的提高將給商業(yè)的繁榮創(chuàng)造條件，刺激各種服務(wù) 性機(jī)構(gòu)的發(fā)展，由此活躍商業(yè)地產(chǎn)與寫字樓物業(yè)的發(fā)展。 2、住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨內(nèi)涵的更新 居住面積的增加曾 被作為城鎮(zhèn)居民民奔小康的重要標(biāo)準(zhǔn)，十一五期間居住品質(zhì)的提高 將成為政府衡量居民住宅水平的另一重要指標(biāo)。 1991 年，國家統(tǒng) 計(jì)局會同其它 12 個部委，共同制定了小康社會的 16 項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)生 活指標(biāo)，其中人均住房使用面積為 12 平方米。這一指標(biāo)在我旗十五 期間

39、已經(jīng)達(dá)到并超過。到 2004 年底，我們粗略的調(diào)查結(jié)論，我旗城 鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，大致為 25 平方米，折合使用面積約 20 平方米左右。因此，十一五期間的小康顯然應(yīng)是一個更高層次的概 念。 3、采取措施加快我旗住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐房地產(chǎn)管理部門 將積極適應(yīng)這一趨勢，推進(jìn)住宅生產(chǎn)方式的變革，積極完善住房政 策體系，為改善人民群眾的住房條件而努力。其一要完善住房供應(yīng) 體系，建立住房保障制度。研究探討廉租住房建設(shè)問題，妥善解決 城市最低收入家庭的住房困難問題。完善經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法， 明確并公布經(jīng)濟(jì)適用住房對象收入標(biāo)準(zhǔn)和其他條件，加強(qiáng)供應(yīng)對象 的準(zhǔn)入管理，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，

40、確保政策的針對 性和保障性。研究探討廉租住房建設(shè)問題，妥善解決城市最低收入 家庭的住房困難問題。其二，房管和房改部門要密切配合，繼續(xù)加 快住房貨幣化進(jìn)程，全面停止住房實(shí)物分配，推進(jìn)商品住房建設(shè)步 伐。其三，采取措施積極引導(dǎo)商品住宅開發(fā)以普通住宅為主，調(diào)整 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大住房需求。防止陜壩鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過度集中在高 檔物業(yè)市場，導(dǎo)致空置率上升，出現(xiàn)市場風(fēng)險和地產(chǎn)業(yè)的下滑。其 四，通過刺激二手房市場的發(fā)展，住房二三級市場連動，形成農(nóng)村 進(jìn)城農(nóng)民和城市低收入家庭購買二手房、普通收入家庭購買商品房、 高收入家庭購買高檔住宅的分層次消費(fèi)體系。其五，積極發(fā)展租賃 市場，鼓勵開發(fā)企業(yè)和個人持有的物業(yè)租售并舉

41、，滿足社會多方面 的住房需求。其六，積極推進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。在搞好新建住宅 小區(qū)規(guī)范化物業(yè)管理的同時，要加快城市舊有小區(qū)、居民區(qū)的整治 改造工作，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，為社會提供更多的就業(yè)機(jī)會，并 改善居民區(qū)的居住條件。實(shí)行“分等定級、質(zhì)價相符”的原則，出 臺文件，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)；規(guī)范業(yè)主委員會的組建和運(yùn)作，提高 業(yè)主自律意識，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序發(fā)展。其七，繼續(xù)整頓和規(guī) 范房地產(chǎn)市場，建章立制，爭取使市場秩序有較大好轉(zhuǎn)。特別近期 要在租賃市場管理上取得突破，盡快出臺相關(guān)政策，以加大租賃市 場的整頓規(guī)范力度。 4、改善政府服務(wù)，為房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展提供保障。房管部門 要進(jìn)一步搞好辦公自動化建

42、設(shè)，縮短各類證件（房產(chǎn)證、他項(xiàng)權(quán)證、 預(yù)售證、租賃許可證等）辦證時限。條件成熟的情況下，將各種辦 證的程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦理結(jié)果等上網(wǎng)公示。加強(qiáng)工作人員培訓(xùn)， 提高專業(yè)服務(wù)水平和職業(yè)道德水準(zhǔn)，以群眾滿意為尺度，為社會各 界提供完善的服務(wù)。要繼續(xù)完善房產(chǎn)辦證程序，提高辦證效率，按 照建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，整個交易大廳公開辦事事項(xiàng)、辦事依據(jù)、辦事 時限、行為規(guī)范、辦事內(nèi)容、辦事結(jié)果及監(jiān)督辦法，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)辦證 全過程的公開、公正，接受群眾監(jiān)督。 5、開展房地產(chǎn)市場調(diào)查，建立真實(shí)可靠、完整有效的房地產(chǎn)信 息服務(wù)體系。 在條件成熟的情況下，政府應(yīng)組織人力，開展較 大規(guī)模的房地產(chǎn)市場調(diào)查，摸清全市房產(chǎn)家底；通過問卷

43、調(diào)查等形 式，掌握群眾住房現(xiàn)狀及其對住房的實(shí)際需求。開展城區(qū)大比例尺 地形圖的測設(shè)與補(bǔ)測、房地產(chǎn)分幅、分丘工作，掌握城區(qū)房產(chǎn)全面 信息。有關(guān)信息要編制軟件，進(jìn)入系統(tǒng)，方便查詢，以適應(yīng)房地產(chǎn) 經(jīng)營管理的需要，為政府科學(xué)管理房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造條件。 第三章第三章 建設(shè)條件和場址建設(shè)條件和場址 3.13.1 場址現(xiàn)狀場址現(xiàn)狀 3.1.13.1.1 地理位置地理位置 鄂爾多斯杭錦旗錦繡家園住宅小區(qū)位于杭錦旗原皮革廠，小區(qū)南 與長途汽車站隔路相望，北與杭錦旗第二小學(xué)相臨，東側(cè)有蒙古族 中學(xué)，在小區(qū)的北面和西面有規(guī)劃的兩條主干道，在小區(qū)南面和東 面也有環(huán)小區(qū)的次干道。交通非常便利。 3.1.23.1.2 場地現(xiàn)

44、狀場地現(xiàn)狀 鄂爾多斯杭錦旗錦繡家園住宅樓小區(qū)擬建在原有皮革廠場址， 場地平坦，周圍有原有的二層樓和五層住宅樓，周邊的道路暢通， 交通便利。 3.23.2 建設(shè)條件建設(shè)條件 3.2.13.2.1 自然條件自然條件 1.地形地貌 場地區(qū)域?qū)偾治g堆積河谷河間地塊，微地貌屬高臺地，地勢相 對較高，原始地表均被風(fēng)積沙覆蓋，表現(xiàn)為風(fēng)成固定沙丘及平沙地 地貌特征，局部地段因人工取土和堆棄土及風(fēng)積沙影響，地形略有 起伏，地面高程 1294.481298.25 米，相對高差 0.53.1 米，局 部可達(dá) 4.2 米，地面坡度 515.后期進(jìn)行了人工場平，現(xiàn)狀較 為平坦，地面高程為 1297.1111298.12

45、9 米，相對高差 0.21.01 米，地面坡度為 38.場地屬簡單地貌。 2.工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 a.工程地質(zhì)：表土主要為素填土，土黃色，松散，干燥，主 要組成為風(fēng)成細(xì)砂堆積為主，中等凍脹性。厚度較小埋深一般為 01.1 米。表層以下主要為細(xì)砂、粉砂細(xì)砂、細(xì)砂和粉質(zhì)粘土， 分布均勻，強(qiáng)凍脹性，埋深一般為 022 米。細(xì)砂層下面為中 砂粗砂、礫石、細(xì)砂巖，沖洪積，中密密實(shí)，飽和。成分多為 石英砂、石英巖，分布均勻埋深在 2230 米。 本項(xiàng)目建筑為帶地下室結(jié)構(gòu)建筑物，設(shè)計(jì)地下室埋深 1.5 米， 根據(jù)勘察資料和建筑載荷分析，地基承載力基本值在 180kpa，天然 持力層可選在粉砂細(xì)砂、細(xì)砂，

46、粉質(zhì)粘土、中砂粗砂、礫石、 細(xì)砂巖等層。 項(xiàng)目建設(shè)場地沒有建筑物，場地經(jīng)人工平整后地形較為平坦。 根據(jù)勘探土地地質(zhì)資料，在最大控制深度 40.00 米范圍內(nèi)，場地土 層均由第四紀(jì)全新世洪積沉積層和中新更世湖相沉積層組成。地震 烈度為 6 度區(qū)，場地類別為類。 b.水文地質(zhì)：場地區(qū)域水文地質(zhì)單元屬河間平原相對富水區(qū)。 東、西烏蘭木倫河三面環(huán)繞，僅北依丘陵山，地勢相對較高。東西 烏蘭木倫河構(gòu)成地區(qū)區(qū)域侵蝕基準(zhǔn)面。大氣降水、地表水及地下水 均向?yàn)跆m木倫河匯集排泄。區(qū)內(nèi)地下水補(bǔ)給以大氣降水和烏蘭木倫 河潛流為主，地下水由南及西南方向順下游烏蘭木倫河谷逕流，潛 流、蒸發(fā)及人工開采是地下水的主要排泄途徑。

47、 區(qū)內(nèi)地下水按其賦存與分布特征可分為以下三種類型： 松散巖類孔隙潛水：含水巖組為細(xì)砂、中砂粗砂及礫石層， 滲透性中等強(qiáng)，含水層厚度一般為 1016 米，潛水位埋深一般 5.07.5 米，富水性較好，富水性特征稅含水層厚度變化而變化， 單井涌水量一般 300600m3/d,水位及水量隨季節(jié)性動態(tài)變化明顯， 水化學(xué)類型以 hco3cana 型為主，礦化度小于 1g/l，水質(zhì)良好。 碎屑巖類孔隙裂隙潛水：含水巖組為 k1zh2細(xì)砂巖，表面 全強(qiáng)風(fēng)化層滲透性中等弱，中等微風(fēng)化巖層滲透性弱微， 含水層厚度一般 80100 米，潛水位埋深一般 2832 米，單井涌水 量 150m3/d，水位及水量隨季節(jié)性

48、動態(tài)變化明顯，水化學(xué)類型為 hco3cana 型為主，礦化度小于 1g/l,水質(zhì)良好。 碎屑巖類孔隙裂縫承壓水：含水層為 k1zh2細(xì)砂巖,滲透性 微極微，無明顯的、連續(xù)的隔水頂板存在，含水層厚度一般 150200 米，含水層頂板埋深一般 180200 米，承壓水位 2030 米，單井涌水量 200300 m3/d。水位及水量隨季節(jié)性 變化一般，水化學(xué)類型為 hco3cana 型為主，礦化度小于 1g/l, 水質(zhì)良好。 場地在勘探孔深度范圍內(nèi)均見地下水。場地地下水為第四系松 散巖類孔隙潛水，地下水埋深 5.66.4 米，水位標(biāo)高 1291.4461291.871 米。因場地地層中部普遍發(fā)育有較

49、薄的粉質(zhì)粘 土層，滲透性弱微，分布較連續(xù)，構(gòu)成局部隔水層。該地下潛水 主要接受大氣降水及鄰近烏蘭木倫水庫庫區(qū)側(cè)滲補(bǔ)給，水位及水量 受季節(jié)影響變化較大，水位變幅1.53.5 米，即歷史最高地下 水埋深 4.14.9 米。地下水屬 hco3-ca.mg 型水，對混凝土無侵蝕性。 3.氣象 鄂爾多斯市杭錦旗屬溫帶大陸性氣候，地處中溫帶，屬于典型 的大陸性氣候，由于地勢較高，形成夏季暑而不熱，秋季天高氣爽 的獨(dú)特氣候。近年來由于氣候干旱少雨，氣候有所變暖。根據(jù) 2000 年鄂爾多斯市氣象局觀察記錄，年平均氣溫 6.2，月平均最高氣 溫 27.9，月平均最低氣溫-17.1，日溫差較大，年平均 14.6.

50、 ，無霜期 127-140 天，最大凍深 1.6m，年平均降水量 358.2mm，但 年季和季節(jié)分布不均，一般集中于 7-9 月份，年平均蒸發(fā)量 2471.16mm，全年風(fēng)速較大，年平均風(fēng)速為 3.4m/s，風(fēng)向多為偏西 和西北風(fēng)。 3.2.23.2.2 社會環(huán)境社會環(huán)境 1.行政區(qū)域人口概述 杭錦旗轄 8 個鎮(zhèn)、3 個鄉(xiāng)、1 個蘇木：錫尼鎮(zhèn)、巴拉貢鎮(zhèn)、吉日 嘎朗圖鎮(zhèn)、呼和木獨(dú)鎮(zhèn)、獨(dú)貴特拉鎮(zhèn)、巴音烏素鎮(zhèn)、伊和烏素鎮(zhèn)、 四十里梁鎮(zhèn)、杭錦淖爾鄉(xiāng)、塔然高勒鄉(xiāng)、阿門其日格鄉(xiāng)、浩繞柴達(dá) 木蘇木。總?cè)丝?13.2 萬，其中蒙古族 2.3 萬人，是一個以蒙古族為 主體、漢族占多數(shù)的少數(shù)民族地區(qū)。 2.經(jīng)濟(jì)發(fā)

51、展現(xiàn)狀 從漫漫歷史長河中走來的杭錦旗，進(jìn)入新世紀(jì)后，更加煥發(fā)出 了欣欣向榮的勃勃生機(jī)，在黨的方針政策指引下，在旗委、政府的 領(lǐng)導(dǎo)下，全旗十三萬各族兒女為創(chuàng)造幸福生活奮力拼搏，取得了令 人矚目的輝煌成就。呈現(xiàn)出了社會穩(wěn)定、民族團(tuán)結(jié)、社會和諧、安 居樂業(yè)、經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展的大好局面。 “十五”末，全旗地區(qū)生產(chǎn) 總值達(dá)到 22 億元，財(cái)政收入 1.53 億元，城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá) 8800 元，農(nóng)牧民人均純收入增加到 4136 元。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化， 三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整到 24：50：26。工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)積聚效 應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)逐步呈現(xiàn)和增強(qiáng)。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，生產(chǎn)力水平大 幅提高、農(nóng)牧民生活水平

52、明顯提高，生態(tài)環(huán)境顯著改善，顯現(xiàn)出了 生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕和生態(tài)恢復(fù)的局面。城鎮(zhèn)建設(shè)突飛猛進(jìn)、城鎮(zhèn) 面貌日新月異，人居環(huán)境和諧而舒適。文教衛(wèi)科工作全面推進(jìn)，經(jīng) 濟(jì)社會各項(xiàng)事業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的強(qiáng)勁勢頭。 3.2.33.2.3 基礎(chǔ)設(shè)施條件基礎(chǔ)設(shè)施條件 1.廣播電視 杭錦旗的廣播事業(yè)起步于上世紀(jì) 50 年代。1958 年 10 月，旗廣 播站正式成立，錫尼鎮(zhèn)街區(qū)第一次有了有線廣播，次年全旗就開始 建立了鄉(xiāng)、蘇木放大站。到 1994 年，旗有線電視臺成立，錫尼有線 網(wǎng)絡(luò)首次開通，傳輸 14 套有線電視節(jié)目。1999 年建設(shè)農(nóng)網(wǎng)，建成 400w 多路微波發(fā)射臺（中心臺），傳輸 16 套電視節(jié)目，信號基本

53、 覆蓋梁外地區(qū)，之后相繼在 6 個蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成 mmds 多路微波發(fā)射臺， 電視信號基本覆蓋了全旗。 2.醫(yī)療衛(wèi)生 多年來，杭錦旗認(rèn)真貫徹黨的衛(wèi)生工作方針政策，堅(jiān)持以人為 本，不斷深化衛(wèi)生改革，初步形成了符合旗情、門類齊全、中蒙西 醫(yī)并重，集醫(yī)療、預(yù)防保健、衛(wèi)生監(jiān)督執(zhí)法與一體的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù) 體系，醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)得到了健康快速發(fā)展?！笆濉蹦烊嗣襻t(yī) 院基礎(chǔ)設(shè)施和裝備水平達(dá)到自治區(qū)旗縣的一流標(biāo)準(zhǔn)，旗、鄉(xiāng)、村三 級醫(yī)療預(yù)防保健網(wǎng)絡(luò)基本形成，全面啟動實(shí)施了新型農(nóng)村牧區(qū)合作 醫(yī)療和農(nóng)村牧區(qū)醫(yī)療救助制度。低生育水平進(jìn)一步穩(wěn)定，人口出生 率降低到 8.58%。 3.運(yùn)輸、商貿(mào)、餐飲、通信 杭錦旗不斷加大運(yùn)

54、輸物流，商貿(mào)物流和餐飲行業(yè)的培育力度。 “十五”末，全旗通車?yán)锍踢_(dá) 1730 公里，公路通達(dá)率 9.14/百平方 公里，物流運(yùn)輸業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大?？汀⒇涍\(yùn)量增加至 65 萬人次、 1220 萬噸。全融保險業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，支持經(jīng)濟(jì)建設(shè)力度加大，2005 年 末各項(xiàng)存貸款金額分別達(dá)到 7.9 億元和 8.2 億元。房地產(chǎn)、家政服 務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)、餐飲等大型購物商場，商品豐富充裕，生產(chǎn) 生活資料齊全，社會購買力提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級。通信產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅 速，全旗城鄉(xiāng)電話普及率分別為 90%和 35%，移動通訊覆蓋全旗。 4交通 1997 年以前，由于受經(jīng)濟(jì)及自然等客觀條件所限全旗交通事業(yè) 發(fā)展緩慢，縣、鄉(xiāng)、

55、村公路一直以自然道路為主，黑色路面僅有 110 國道所經(jīng)過巴拉貢鎮(zhèn)境內(nèi)的 20 公里。從 1997 年開始，以穿沙 公路建設(shè)為標(biāo)志，我旗公路建設(shè)步入快速發(fā)展階段?！按┥彻贰?即 “錫烏公路”，南起錫尼鎮(zhèn)，北至烏拉山鎮(zhèn)，全長 115 公里，其 中在杭錦旗境內(nèi) 109.6 公里。修建穿沙公路是杭錦人經(jīng)歷長期貧窮 落后，深受交通不便之苦的偉大選擇。 從 1993 年開始勘測和論證， 到 1997 年 6 月 16 日正式向庫布其宣戰(zhàn)，1997 年 11 月 20 日鹽海子 至獨(dú)貴塔拉 51.4 公里的路基路面全面完工，1998 年 7 月錫尼鎮(zhèn)至 鹽海子 0.4 公里路基工程順利完工，1999 年

56、穿沙公路油路改造全線 完成，杭錦人民用自己的勤勞和勇敢書寫出了一段新的歷史篇章； 用自己的智慧和汗水創(chuàng)造了人間的大漠奇跡！ 為了不讓這條費(fèi)盡千辛萬苦才修好的“黃金通道”被沙漠吞噬， 從 1997 年開始，旗里每年春秋兩季發(fā)動旗直機(jī)關(guān)干部和沿線農(nóng)牧民， 共開展了四次萬人治沙大會戰(zhàn)，使“綠色長廊”初具規(guī)模。杭錦人 民創(chuàng)造了奇跡，他們把修路治沙變成了“不屈不撓，敢為人先，解 放思想，艱苦奮斗”的“穿沙精神”。 在“穿沙精神”的凝聚和鼓 舞下，杭錦人民奮發(fā)圖強(qiáng)，短短幾年，又先后投資完成二、三級油 路建設(shè) 640 公里，完成等級砂石路 632 公里，完成公路建設(shè)投資 4.8 億元。“十五”末，全旗公路通

57、車?yán)锍桃堰_(dá) 1730 公里，其中等 級公路 1250 公里，黑色路面 750 公里，全旗 7 個蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng) 鄉(xiāng)通油路，130 個行政村嘎查全部通了公路。 3.2.43.2.4 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 鄂爾多斯市杭錦旗錦繡家園住宅小區(qū)符合杭錦旗整個住宅小區(qū)的 整體規(guī)劃要求，新建的住宅樓的立面造型和立面的色彩處理是嚴(yán)格 按照杭錦旗新建建筑遠(yuǎn)景和區(qū)域規(guī)劃要求，以及整個小區(qū)的整體建 筑景觀的要求。新建的住宅樓與周邊原有建筑遙相呼應(yīng)，渾然容為 一個整體。 第四章第四章 建筑設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)方案 4.14.1 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則 .1.1.1.1

58、建設(shè)目標(biāo)建設(shè)目標(biāo) 1.項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)為“全旗一流”的住宅小區(qū)， 2.集商業(yè)底店與住宅為一體的綜合性建筑，建設(shè)上體現(xiàn)功能完 善、充分凸現(xiàn)民族文化的特點(diǎn)。 3.建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到:高起點(diǎn)規(guī)劃 、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、 高質(zhì)量建造、 高水準(zhǔn)管理。 4項(xiàng)目的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工處處堅(jiān)持和體現(xiàn)“以人為本”的理 念。 .1.2.1.2 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 1.結(jié)合周圍功能及使用特點(diǎn)，綜合地段特點(diǎn)，力求總體布局合 理。 2.注重平面布局設(shè)計(jì)靈活性及變通性，外形設(shè)計(jì)與色彩的選用， 既要和周邊區(qū)域相統(tǒng)一，又要獨(dú)樹一幟，有一定特色。 3.堅(jiān)持“以人為本”的原則，在平面和空間的處理中處處體現(xiàn) 出為人的活動與生活創(chuàng)造最優(yōu)的宗旨。

59、4.建筑的造型與建筑功能的布局、結(jié)構(gòu)關(guān)系相統(tǒng)一，體現(xiàn)建筑 基本邏輯關(guān)系。將功能、環(huán)保、節(jié)能和藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)可持 續(xù)發(fā)展的思想。 .1.3.1.3 設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)原則 1.根據(jù)要求的規(guī)模，進(jìn)行各個戶型設(shè)計(jì)，本著美觀、舒適、節(jié) 能、現(xiàn)代的設(shè)計(jì)原則,追求功能完善與環(huán)境優(yōu)美的高度和諧的建筑理 念,力爭創(chuàng)造一個人性化的舒適居住環(huán)境。 2.力求造型新穎、獨(dú)特，與原有建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)上突出 以人為本理念，營造出良好方便交流環(huán)境。 3.小區(qū)建筑整體布置要前衛(wèi)、靈活，有文化內(nèi)涵，整體組成應(yīng) 張顯現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化的“人居環(huán)境” 。具有鮮明的時代特征 和濃郁的民族特色，使其成為一處新的人文景觀。 4.

60、新建的住宅樓與周圍建筑的環(huán)境渾然一體。 5.住宅樓設(shè)計(jì)要有前瞻性，既要充分考慮當(dāng)前需要，又要根據(jù) 社會發(fā)展、變化能滿足未來的需要，在內(nèi)部布局上要具有靈活性、 適應(yīng)性。 6.建設(shè)中應(yīng)大量采用先進(jìn)的施工技術(shù)，以及完善的配套設(shè)施 7.工程設(shè)計(jì)應(yīng)符合民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 、 建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 及相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 4.24.2 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 4.2.14.2.1 總平面布置和功能要求總平面布置和功能要求 1.總平面布置 整個小區(qū)采用直列式的排列式布局，在小區(qū)的南北設(shè)有兩個主 出入口，在臨近主干道的兩側(cè)采用一層為商業(yè)，上面為住宅的相結(jié) 合的商住樓。在整個小區(qū)的中心地帶設(shè)有小區(qū)的中心廣