四川巴中房地產(chǎn)場調(diào)查報告

1、四川巴中房地產(chǎn)市場調(diào)查報告一、巴中概況：巴中市位于四川省東北部， 南接南充，西抵廣元，北接陜西漢中， 東鄰達川。下轄巴州區(qū)（人口 148.5 萬）、通江縣（人口 80 萬）、南 江縣 （人口 70 萬）、平昌縣（人口 106萬）。全市森林面積 44.2 萬公頃，森林覆蓋率 54%。系中國著名的 “銀 耳之鄉(xiāng)”、“南江黃羊之鄉(xiāng)”、“核桃之鄉(xiāng)”、“金銀花之鄉(xiāng)”。截至 2009 年，全社會固定資產(chǎn)投資 122.9 億元，規(guī)模以上項目 固定資產(chǎn)投資完成 78.1 億元。其中，基本建設(shè)投資 60 億元，更新改 造投資 15.02 億。在交通建設(shè)方面形成巴廣高速（巴中市至廣元市，已通車） 、巴 南高速（巴

2、中市 -南充市南部縣， 2010年開始施工建設(shè)，工期三年） 、 巴達高速（巴中市 - 達州市， 2010 年開始施工建設(shè)，工期三年） 、巴 漢高速（巴中市 -陜西省漢中市， 2009 年 12 月 23 日開工）、樂巴鐵 路（廣元市普濟鎮(zhèn) - 巴中市樂壩鎮(zhèn) - 巴中市，已完工）、巴達鐵路（巴 中市-達州市， 2009 年 9 月 28 日開工，工期三年）等六條高速交通 路網(wǎng)。具體交通網(wǎng)絡(luò)圖如下：巴中未來幾年交通分布圖二、主要樓盤和商業(yè)概況：第一部分：住宅1、雍景灣國際花園“雍景灣國際花園”由四川省巴中市電業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司， 該項目位于巴州區(qū)老觀橋濱河路，該小區(qū)總建筑面積為 104760.2

3、2 。小區(qū) 1#，2#為8層花園洋房， 3#，4#為18層電梯房， 8#，9#為 31 層電梯房， 5#，6#，7#為小區(qū)第三期開發(fā)，預(yù)計今年年底開盤銷 售。花園洋房一梯四戶，高層電梯房為二梯六戶，每一棟樓下設(shè)兩個 單元。小區(qū)內(nèi)設(shè)籃球場、游泳池、乒乓球場等設(shè)施?，F(xiàn)正售的為8#， 9#電梯房，剩下的房源主要以數(shù)字較差的樓層為主。 戶型設(shè)計從 83.67（2 室 2廳 1廚 1衛(wèi)） -195.38 （ 7 室 2廳 1 廚 2衛(wèi)）各種面積不 等。該小區(qū)共分為四期開發(fā)，第一期和第二期現(xiàn)已售罄，現(xiàn)在能夠剩 下的房源不足 20套，在 2010年 11 月 31日前交房。因現(xiàn)房銷售已接 近尾聲，經(jīng)調(diào)查了解

4、，在剩余不足 20 套房源中，都是調(diào)價后的價格， 價格從 38183858元/ 不等。2、鑫龍花園“鑫龍花園” 地處巴中市巴州區(qū)老觀橋路旁， 由巴中慶園房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，項目總用地面積為 5189 ，其中可用地面 積為 3771 ，小區(qū)分為 A幢和 B1,B2 幢，A幢由 29 層電梯房組成， 兩梯十戶； B1、B2幢為一梯四戶，下設(shè)兩個單元。戶型面積從 86.02 117.21 不等。截至 2010 年 7 月銷售價格為 3500 元的起價， 然后樓層價差為 10 元，從五樓開始計算樓層差價。所剩下的房源不 足 20 套，主要是以 102 和 86.02 為主，該戶型朝向為小區(qū)中

5、庭內(nèi)， 臨街一面的戶型已經(jīng)無一套剩余。 經(jīng)多方途徑了解， 小區(qū)內(nèi)的部分房 屋是以還遷房的形式給拆遷戶， 且該小區(qū)在過去三年內(nèi)曾多次更換開 發(fā)商，都是因拆遷問題未解決， 最終由巴中慶園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 拆遷成功得以開發(fā)。 該小區(qū)物業(yè)管理費 1 元/ 。底層商業(yè) 10000 元/ ，二樓三樓商業(yè)已于 2009 年年底銷售完畢3、瀾橋嘉州瀾橋嘉州” 地處巴中市江北新城龍泉路口火車站旁， 由巴中市 永興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。 期房一號樓起步價 3500 元/ ，樓層 價差為 10 元，預(yù)交總房款的 40%可預(yù)定一號樓的房屋，且現(xiàn)在能夠 定的房源僅為 9 層樓以上的房屋?，F(xiàn)房中僅剩下一套房源，售價為

6、 3600/ 。4、藍灣國際“藍灣國際”地處舊城區(qū)東端、巴河西岸，由四川省巴中市東興 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 四川省巴中市市政工程有限責(zé)任公司、 四川東 泉投資公司聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。該項目總占地面積為 269.62 畝，其中建 設(shè)用地為 151.44 畝、市政公益設(shè)施用地為 118.18 畝；總建筑面積 366944 平方米，容積率 2.86 ，建筑密度 33.7%。藍灣國際項目分 A （已售罄）、B（預(yù)計 8 月開盤）、C（規(guī)劃）、D（規(guī)劃）四個區(qū)域?qū)嵤?其中 C 區(qū)為桑園壩休閑廣場，其中有 1200 米的濱江大道，大型的市 政中心廣場，巴河沙灘廣場，古老的黃果樹公園等公益性基礎(chǔ)設(shè)施。 A、 B

7、區(qū)分別為由 7棟 8 層的小洋房、 11 棟 12層的小高層和 1 棟 19 層的小高層組成， 戶型面積設(shè)計從 75.73 至 200多的頂躍等各種 面積組成。該項目沿河一邊的商業(yè)價格為 5800元/ 。5、黎明. 陽光水岸“黎明. 陽光水岸”地處巴州區(qū)老觀橋濱河路，旁邊緊鄰“雍景 灣國際花園” 和巴中春蕾中學(xué)， 由四川省巴中市黎明房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司開發(fā)，小區(qū)總建筑面積約 8萬，共由 2棟高層電梯和 6棟 7層樓的多層房屋圍合而成的一個封閉式的小區(qū)。該小區(qū)于 2007 年年底開始銷售，所有房屋已基本售罄，現(xiàn)只剩下一套 127 的房源，小區(qū) 已于今年 6 月交房。第二部分：商業(yè)百度大商匯百度大

8、商會地處巴中市巴州鎮(zhèn)東城街 189 號，現(xiàn)市中醫(yī)院正對面， 由巴中市天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)， 巴中市百度大商匯商場經(jīng)營 管理有限公司管理， 昆明一航視典地產(chǎn)機構(gòu)全程整合推廣， 與我司調(diào) 研地塊比較接近。該項目商業(yè)地處巴中市巴州鎮(zhèn)東城街黃金地段，緊鄰巴中市老城 商業(yè)中心，商業(yè)共 4200 平方米，分為地上三層和地下一層，三層以 上為還遷房屋。具體租賃和購買價格如下表：樓層租金（ 萬/ 年 ）面積 （）合同 期限租金計算方式購買價格 （ 元/ ）銷售狀況三層5011005-8 年或 更長以每年 7%的方式遞增6000待售二層80110012 年前四年以每年 7%的方式遞增， 中四年以 8%的方

9、式遞增，后四 年以 9%的方式遞增1.2 萬已銷售完一層100110012 年前四年以每年 7%的方式遞增， 中四年以 8%的方式遞增，后四 年以 9%的方式遞增3萬已經(jīng)銷售一半負一層5390012 年前四年以每年 7%的方式遞增， 中四年以 8%的方式遞增，后四 年以 9%的方式遞增1萬剩下 600 ， 已銷售 300 三、優(yōu)勢1、整個巴中市區(qū)下轄的老城、江北新區(qū)和南壩開發(fā)區(qū)中在售的項目 比較少，房源相當稀缺，而且在售的基本上都是屬于尾盤，即將 開盤銷售的樓盤大多預(yù)計都集中在了年底的時間段，且沒有太大 的競爭，一旦開盤均銷售一空。2、購房主力群體為外出務(wù)工人員，約占到總購房群體的60%以上，

10、再就是下轄縣城的經(jīng)商居民和巴州區(qū)經(jīng)商的居民為其購房群體。 占主體部分的購房群體因在沿海和發(fā)達城市務(wù)工，對巴中的房價 接受力度都較高；3、巴州區(qū)房價與其下轄的通江縣城、 南江縣城和平昌縣城相比較高， 雖其房價與當?shù)亟?jīng)濟不是成正比關(guān)系，但巴州區(qū)政府打造的宜居 城市，相對價格都被市場所接受；再則市場供應(yīng)量出現(xiàn)較不足的 現(xiàn)象，需求量還比較大，從而導(dǎo)致房屋市場價格將還有很大的一 個發(fā)展空間；4、巴中市城區(qū)巴州區(qū)下轄范圍雖無相關(guān)工業(yè)經(jīng)濟，但其商業(yè)較為 繁榮，且其周邊的縣城農(nóng)業(yè)和工業(yè)經(jīng)濟較發(fā)達，經(jīng)濟條件較好， 區(qū)縣的購買力相對較強于市區(qū)購買群體；5、巴中市高速發(fā)展交通事業(yè)力度，在未來幾年即將建成的高速路和

11、鐵路網(wǎng)絡(luò)，必將增強該地與其周邊城市的經(jīng)濟聯(lián)系，促使工業(yè)、 商業(yè)的發(fā)展，從而能夠帶動當?shù)氐慕?jīng)濟進入一個新的高速發(fā)展期；6、房地產(chǎn)交易市場行為不規(guī)范 ， 欲購買商品房時，購房的相關(guān)信息 和房屋銷售情況大都由售樓人員口頭告知，幾乎大部分的售房部 無銷控表一欄，這為房屋的銷售策略提供了很大的可操控空間；7、市政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠，部分在建項目在房屋建設(shè)初 期就接受期房預(yù)定，且預(yù)定金額大小不一，這對開發(fā)商快速回籠 資金，減少項目開發(fā)風(fēng)險有及其利好關(guān)系。四、劣勢1、整個巴中市市區(qū)幾乎無大型的高品質(zhì)社區(qū)，根據(jù)當?shù)氐馁徺I力來分析發(fā)現(xiàn)，整個巴中市和其下轄縣城的購買能力較強，很多中小型項目都出現(xiàn)分很多期開

12、發(fā)的現(xiàn)象，項目時間跨度較長，且每期 的市場供應(yīng)量也是相當有限，從而導(dǎo)致市場供應(yīng)量出現(xiàn)不足，出 現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象；2、沿河一帶的較高品質(zhì)社區(qū)環(huán)境較好， 但市政交通配套嚴重不足， 與 其打造的社區(qū)標準不相匹配； 再則市內(nèi)交通出現(xiàn)比較嚴重的凌亂現(xiàn) 象，從而為樓盤品質(zhì)的提高設(shè)置了一道無法逾越的屏障；3、開發(fā)商與相關(guān)住戶和拆遷住戶的糾紛較多，使樓盤的口碑受到一定程度的影響；4、房地產(chǎn)相關(guān)政策執(zhí)行難度較大，因開發(fā)商資金緊缺等相關(guān)因素導(dǎo) 致很多購房群體無法享受到國家的首付優(yōu)惠，從而提高了首套購 房的門檻；5、市政府對房地產(chǎn)開發(fā)商的支持力度不夠，經(jīng)多方了解，在拆遷問 題上，政府不予全力支持，從而導(dǎo)致很多外地開

13、發(fā)商在開發(fā)中途 突然抽走資金而逃的現(xiàn)象出現(xiàn)。五、對該地塊的調(diào)研結(jié)果：1、巴中市政府對房屋拆遷只是給予協(xié)助的權(quán)利，從而導(dǎo)致房屋的 拆遷問題一直是很多本地和外地開發(fā)商頭疼的問題；2、老市政府前面的地塊，經(jīng)過多方走訪當?shù)氐木用窳私獾剑摰?塊 60%-70%的房屋擁有者已經(jīng)擁有至少一套以上的商品房， 而 現(xiàn)居住在該區(qū)域的居民大多為租賃戶；3、在拆遷問題上，普遍市民反應(yīng)拆遷難度會非常大，該地塊上的 居住密度非常高，且地方習(xí)氣很重。該地塊的拆遷問題一直是 市政府最頭疼的問題。經(jīng)居民反應(yīng)，該地塊近五年曾有數(shù)家開 發(fā)商介入，但都因政府只是協(xié)助拆遷而導(dǎo)致開發(fā)商無功而返；4、下列部分圖片為我司調(diào)研團隊走訪居民所搜集：圖片二：老居民談起拆遷高額賠償振振有詞圖片三：幾十年的辦公場所仍然處于拆遷范圍內(nèi)圖片四：拆遷范圍內(nèi)的居住密度相當高圖片五（1）：該地塊周圍的底層門市密度相當大，占拆遷總面積的一 半圖片五（ 2）：該地塊內(nèi)部的底